應(yīng)城假日酒店可行性報告

應(yīng)城市四星級xx假日酒店可行性報告承辦單位：孝感市xxx投資有限公司編制日期：二0一一年五月目錄一、應(yīng)城四星級xx假日酒店項目簡述 3（一）項目概況 3（二）城市概況 3（三）社會人文歷史 4（四）項目位置特征 4二、現(xiàn)階段應(yīng)城市場總體概況及投資環(huán)境分析 5（一）社會政策環(huán)境 5（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 5（三）旅游資源現(xiàn)狀 71、旅游資源 72、飯店概況 8（四）消費市場分析 8三、項目分析與市場定位 9（一）項目分析 9（二）市場定位 10（三）綜合評論 10四、項目建設(shè)的基本思路 11（一）基本設(shè)計原則 11（二）體育休閑區(qū)、文化廣場、酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 13（三）體育休閑區(qū)、文化廣場、酒店設(shè)計設(shè)想 141、總體布局 142、建筑設(shè)計 15五、項目財務(wù)分析 16（一）投資估算 16（二）投資效益預(yù)測（年度經(jīng)營效益測算） 18六、結(jié)論 20一、應(yīng)城四星級xx假日酒店項目簡述（一）項目概況應(yīng)城四星級xx假日酒店坐落全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心，占地面積300畝，建筑面積1.5萬平方米。主樓層，是一座融住宿、餐飲、娛樂、健身、通訊、旅游、辦公、會議、商務(wù)等為一體的綜合性星級酒店。該項目地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，有著得天獨厚的優(yōu)勢，距武漢天河機(jī)場和漢口火車站均60公里，約40分鐘車程，是理想的商務(wù)、辦公、休閑娛樂該項目由具有雄厚資金實力的xxx公司獨資經(jīng)營，計劃分兩期進(jìn)行，第一期以建設(shè)體育文化項目為主，第二期以四星級酒店建設(shè)為主。項目全部建成，預(yù)計投資1億元人民幣。預(yù)計年營業(yè)收入萬元，利潤總額萬元，營業(yè)稅金萬元。（二）城市概況應(yīng)城物華天寶，資源富集，素有“膏都鹽?！敝Q，是一座新興的工礦城市。石膏、巖鹽、溫泉并稱“應(yīng)城三寶”，名揚四海。石膏儲量達(dá)13億噸，已有400多年的開采歷史。纖維石膏儲量、品位居全國之冠，一級品纖維石膏占全國儲量的82%以上，被譽為“亞洲纖維石膏王國”，巖鹽儲量大、品位高、埋藏淺、易開采。巖鹽儲量280億噸，品位高，埋藏淺，易開采。湯池溫泉為全省五大高溫溫泉之一，地?zé)崮軆α看?、水溫高、水質(zhì)好，常年水溫70℃以上，且富含鈣、鎂、鉀等20多種礦物質(zhì)，適于發(fā)展旅游、醫(yī)療、科研和特種養(yǎng)殖業(yè)，是旅游度假、休閑療養(yǎng)勝地。應(yīng)城境內(nèi)地勢平坦，河湖密布，物產(chǎn)豐饒，亦有“魚米之鄉(xiāng)”美譽。應(yīng)城是全國優(yōu)質(zhì)米生產(chǎn)基地、商品糧大縣（市），也是國家重點農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)之一。（三）社會人文歷史應(yīng)城歷史悠久，人文薈萃，是古蒲騷故地，以“因地處要沖，應(yīng)置城為守”而得名。自公元454年（南朝宋孝武帝孝建元年）始置縣，門板灣、四龍河等新時器時代遺址的發(fā)掘出土，展示了應(yīng)城5000多年的悠久文化歷史；在出土的大量文物中，有遠(yuǎn)古時代的動、植物化石、象乳齒化石，新石器時代的石斧、陶輪，商代的青銅器，周代的銅鼎、銅戈以及戰(zhàn)國時期的銅劍、玉器等；西河古渡、宋代孔廟、玉女溫泉、義馬文峰，更是應(yīng)城古老文明的歷史見證。在這塊古老的土地上，唐代大詩人李白留下了“神女歿幽境，湯池流大川”的佳句。李白、歐陽修等歷史文化名人，在此留下不少膾炙人口的名篇佳句；劉少奇、彭德懷、賀龍、陶鑄等老一輩無產(chǎn)階級革命家，曾先后在這塊革命的熱土上印下了光輝的足跡。1958年11月，周恩來總理、賀龍副總理陪同朝鮮民主主義人民共和國金日成首相訪問應(yīng)城紅旗人民公社。1992年12月，中共中央總書記、國家主席江澤民和中央書記處書記、中央辦公廳主任溫家寶等中央領(lǐng)導(dǎo)員親臨應(yīng)城視察，稱贊應(yīng)城“規(guī)劃得好，建設(shè)得好，管理得好”。這些，更為應(yīng)城歷史增色添彩。（四）項目位置特征酒店上風(fēng)上水。東臨政治文化中心，南枕長荊鐵路，西望大富水，北通107國道，整個市區(qū)盡收眼底。城市因“水”而生靈氣。應(yīng)城市四星級xx假日酒店項目計劃建造于應(yīng)城市城南新區(qū)，坐落于應(yīng)城市中心城區(qū)肖灣社區(qū)，美麗的富水河畔。富水“龍脈”與現(xiàn)代新城一脈相承，西與歷史古城“門板灣”隔河相望，生態(tài)新城的城市景觀與歷史文化元素有機(jī)融合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代互動。南區(qū)處于未來幾年市政府計劃重點開發(fā)地區(qū)的核心板塊，它緊鄰應(yīng)城政府、人民廣場、火車站、長途汽車站和大型購物中心，可以說是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線開闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風(fēng)水寶地，非常符合建造園林式度假酒店的地理要求。二、現(xiàn)階段應(yīng)城市場總體概況及投資環(huán)境分析（一）社會政策環(huán)境新的發(fā)展時期，應(yīng)城市政府明確提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以解放思想為動力，以融入武漢城市圈和“兩型社會”建設(shè)為核心，以提高人民生活水平、改善民生為根本出發(fā)點和落腳點，以加快重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為支撐，大力實施“三大板塊”、打造“三基地一示范”總體戰(zhàn)略，推進(jìn)應(yīng)城經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展，努力把應(yīng)城建設(shè)成經(jīng)濟(jì)活躍、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、人民幸福的現(xiàn)代化宜居型中等城市。至此，應(yīng)城市實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)全面跨越的宏偉發(fā)展藍(lán)圖全部繪就，這標(biāo)志著應(yīng)城市加快推進(jìn)新型工業(yè)化、城市化進(jìn)入了實質(zhì)性階段，標(biāo)志著應(yīng)城市推進(jìn)新型城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)掀開了嶄新的一頁。（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r建國以來，尤其是1986年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)應(yīng)城撤縣建市以來，應(yīng)城人民憑借悠久的歷史文化，利用豐富的自然資源，堅持以深化改革、擴(kuò)大開放為動力，揚長避短，搶抓機(jī)遇，主攻特色，扎實奮斗，取得了兩個文明建設(shè)的豐碩成果。近年來，應(yīng)城市以大力建設(shè)“三大經(jīng)濟(jì)板塊”，著力打造“三基地一示范”，腳踏實地，埋頭苦干，發(fā)揮優(yōu)勢，突出特色，保持了全市經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)，全市經(jīng)濟(jì)綜合實力連續(xù)幾年位居全省“十強(qiáng)”縣（市），經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)考核進(jìn)入全省“十強(qiáng)”行列。2011年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值117.48億元，實現(xiàn)內(nèi)聯(lián)引資30.03億元，財政收入財政總收入8.05億元。全社會固定資產(chǎn)投資81.23億元。應(yīng)城工業(yè)依托豐富的礦藏資源，形成以鹽業(yè)化工、機(jī)械制造、石膏建材、食品飼料、紡織塑料五大支柱產(chǎn)業(yè)為主的特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，建成全國最大的聯(lián)堿生產(chǎn)、石膏開采加工和摩托車零部件生產(chǎn)基地，也是全省最大的鹽業(yè)化工和摩托車生產(chǎn)基地。培植出“金鷹”摩托、“華中”系列啤酒、“白玉”面條、“義馬河”黃灘醬油、“玉蘭”膏粉、“熊貓”、“牡丹”碘鹽等一批暢銷海內(nèi)外的名牌產(chǎn)品，建成全國最大的純堿和摩托車零部件生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，集約化水平提高，以豪豐大米、三結(jié)豆皮、白湖蓮藕、人和荸薺等為代表的特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模和市場覆蓋面不斷擴(kuò)大；改革開放成效顯著，招商引進(jìn)勢頭強(qiáng)勁，三資企業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，非公有制經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的份額穩(wěn)步提高，發(fā)展后勁持續(xù)增強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施條件明顯改善，城市功能日益增強(qiáng)，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)初具規(guī)模，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。農(nóng)業(yè)以生產(chǎn)糧食、棉花、油料、禽蛋、生豬、水產(chǎn)品為主，是全國商品糧生產(chǎn)基地和江漢平原農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點市之一。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了各項社會事業(yè)全面進(jìn)步。近年來，應(yīng)城先后榮獲“全國基礎(chǔ)教育先進(jìn)市”、“全國體育先進(jìn)市”、“全國文化先進(jìn)市”、“全國科技先進(jìn)市”、“全國社會治安綜合治理先進(jìn)市”和“省級衛(wèi)生城市”、“省級文明城市”、“全省小康市”等稱號。（三）旅游資源現(xiàn)狀1、旅游資源應(yīng)城有著得天獨厚的旅游資源。石膏、巖鹽、溫泉為應(yīng)城“三寶”。石膏工業(yè)儲量5.1億噸，有400多年的開采歷史，被譽為“亞洲纖維石膏王國”。應(yīng)城巖鹽分布面積約為140平方千米，已探明巖鹽工業(yè)儲量為74億噸，是全國具名的優(yōu)質(zhì)巖鹽產(chǎn)地之一。位于境內(nèi)西部的湯池鎮(zhèn)溫泉資源，不僅水質(zhì)好，而且儲量大，是我國五大溫泉之一。這個具有悠久歷史風(fēng)景優(yōu)美的溫泉古鎮(zhèn)，早已成為聞名遐邇的旅游休閑、觀光療養(yǎng)勝地?！凹t色旅游”資源珍貴，在中國近代革命史上可圈可點。有鄂中革命烈士紀(jì)念館、應(yīng)城革命烈士紀(jì)念館、周總理紀(jì)念館、彭鐵烈士陵園、季偉烈士陵園、礦區(qū)工人運動舊址等9處紅色遺址?？脊刨Y源也十分豐富，古文化遺址多，現(xiàn)巳發(fā)現(xiàn)的有蒲騷古城、門板灣、陶家湖等多處古文化遺址，都有著重要的歷史文化考古旅游價值。近年來，應(yīng)城市依托豐富的旅游資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，遵循“融入武漢城市圈，構(gòu)建生態(tài)后花園，完善旅游產(chǎn)業(yè)鍵，增加城市軟實力”理念，圍繞打造“武漢城市圈后花園，華中旅游休閑驛站，中國優(yōu)秀旅游城市”的總體目標(biāo)，不斷加強(qiáng)旅游項目招商引資和開發(fā)建設(shè)力度，先后成功引進(jìn)開發(fā)了湯池溫泉、湯池西街、金港九輝國際大酒店等一系列高規(guī)格、高檔次的旅游企業(yè)，同時，城市“吃、住、行、游、購、娛”等旅游功能也得到一并提升。全市年接待旅游人數(shù)過百萬人次，實現(xiàn)旅游收入6億元。2、飯店概況應(yīng)城市目前建有各類旅游飯店124家，其中大型公司制企業(yè)5家，個體119家。四星級酒店僅1家。2010年全市總房間數(shù)3600間，總床位5200余張，平均房價120元/間/天。從整體經(jīng)營情況看，應(yīng)城市市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利，特別是湯池溫泉旅游景區(qū)開發(fā)成功、武（漢）荊（門）高速公路全程建成通車后，拉動了應(yīng)城市的旅游、物流、經(jīng)濟(jì)建設(shè)等的發(fā)展，為投資建造旅游度假星級酒店提供了極大的空間。（四）消費市場分析通過對應(yīng)城市飯店、餐飲、娛樂、購物等方面的實地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)應(yīng)城市雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)，但是一般市民的消費水準(zhǔn)卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習(xí)慣以聚眾宴請的方式來祝賀，比較舍得花錢。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂場所在開業(yè)伊始，都能在當(dāng)?shù)卦斐赊Z動效應(yīng)，生意非常火爆。我們在調(diào)查中還特別關(guān)注了年夜飯的基本標(biāo)準(zhǔn)，每桌從668元～1280元不等，不低于孝感甚至于武漢的消費水準(zhǔn)，而酒店平均住宿率都接近70%，若是節(jié)假日和市里開會搞活動等還會出現(xiàn)開不到房間的情況。因此，消費市場基本成熟，這就為建設(shè)度假酒店奠定了消費基礎(chǔ)。另外，我們還注意到了應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)尤其是私營經(jīng)濟(jì)這幾年發(fā)展非常迅速，幾年內(nèi)相繼崛起了鹽業(yè)化工、石膏建材、精細(xì)化工、機(jī)械制造、輕紡包裝、食品飼料六大工業(yè)園區(qū)，四大產(chǎn)業(yè)群，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)，他們對生活的要求特別是居住的要求也越來越高。因而，兼具文化體育、休閑娛樂于一體的假日酒店這一最高層次的居住形式將對他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的生活，它的出現(xiàn)無疑將很好地滿足這一市場的需求。基于以上兩點分析，我們認(rèn)為，針對酒店兼帶的體育文化、休閑娛樂于一體的消費市場非常廣闊，銷售前景樂觀，它在應(yīng)城市的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾鹣鄳?yīng)的轟動效應(yīng)，并最終取得成功。三、項目分析與市場定位（一）項目分析考慮到應(yīng)城市整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報、投資風(fēng)險、經(jīng)營成本等預(yù)測，我們認(rèn)為，目前應(yīng)城市已完全有必要投資建設(shè)具有多功能的城市綜合商務(wù)型星級假日酒店，同時在建造過程中，特別需要注意下列因素：1、以先行推出的大型體育文化設(shè)施項目迅速切入，包括羽毛球館、籃球館、網(wǎng)球館、臺球館、乒乓球館、游泳館及配套的公園式園林綠化項目。填補應(yīng)城市境內(nèi)有賓館酒店無體育文化設(shè)施的空白。這一獨具個性化和城市人居魅力的前瞻性創(chuàng)意，將吸引廣大中高層消費者。2、規(guī)格檔次起步一定要適中，設(shè)計規(guī)劃要合理，這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)市場。同時，服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。3、依據(jù)地方容量，房間總數(shù)控制在300間以內(nèi)，同時，應(yīng)具備有較佳私密性、獨立性、安全性的經(jīng)營接待場所，以滿足政府接待的需求。4、主體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時，建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。5、經(jīng)營定位應(yīng)明確，既能符合當(dāng)?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報。6、應(yīng)積極爭取當(dāng)?shù)卣案骷墮C(jī)構(gòu)的大力支持，爭取將本項目樹立為良好的政府形象工程。從而利用自身的優(yōu)勢不斷拓展業(yè)務(wù)，最終形成雙贏。（二）市場定位通過實地考察，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H接待情況及發(fā)展趨勢分析，我們認(rèn)為，新建的應(yīng)城市四星級xx假日酒店的經(jīng)營市場可定為：一、政府中、小型會議接待；二、地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、各企事業(yè)團(tuán)體的各類會議或聯(lián)誼活動；三、市內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、拍賣、新聞發(fā)布等商務(wù)活動；四、小型旅游團(tuán)隊接待；五、一般性商務(wù)散客；六、家庭、朋友式休閑度假等。酒店類型為城市綜合商務(wù)型。（三）綜合評論結(jié)合應(yīng)城市地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的特征與當(dāng)?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認(rèn)為，在應(yīng)城市建造四星級xx假日酒店主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會綜合經(jīng)濟(jì)實力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，隨著“湯池溫泉”知名度的提升和農(nóng)家樂、“一日游”、“三日游”等武漢城市圈假日游的流行，城市功能與開放程度不斷擴(kuò)大，存在良好的投資基礎(chǔ)條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動的場所，尤其是飯店布局不合理、存在著投資建造大型星級旅游商務(wù)酒店的市場契機(jī)；三、文化消費、體育健身是國家遠(yuǎn)景之所需，是大眾品質(zhì)之所求，此項目的導(dǎo)入，對未來當(dāng)?shù)匕l(fā)展趨勢是一種信號，更具備投資可行的前景；四、應(yīng)城市消費市場活躍，消費水準(zhǔn)日趨提高，當(dāng)?shù)厥忻駥I車、買房和互動旅游的呼聲很高，而且人們求新、求變、求好的消費心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費群體；五、應(yīng)城市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)對招商引資非常重視，也明確表態(tài)，非常與支持建造應(yīng)城市四星級xx假日酒店這一項目，存在著建設(shè)與經(jīng)營政策的優(yōu)惠等政府支持的背景?？傊擁椖渴且豁椖茌^快占領(lǐng)市場，獲取良好回報的較佳的投資行為。四、項目建設(shè)的基本思路根據(jù)應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營思路，擬建的應(yīng)城市四星級xx假日酒店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店。它的設(shè)計和建設(shè)應(yīng)涵蓋以下基本概念。(一）基本設(shè)計原則1、總體設(shè)計指導(dǎo)思想以市場需求及經(jīng)營目標(biāo)為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務(wù)酒店的特色，有鮮明和良好的市場形象。2、酒店設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對市場需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計等按照現(xiàn)行國家GB/T14308星級飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場的實際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。3、因酒店用地條件較好，且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，可考慮分期建設(shè)，逐步發(fā)展完善。4、酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計是靈魂，建材為設(shè)計服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性。5、酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以300間（標(biāo)）客房（約500個左右床位）及公共部分和動力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店套（標(biāo)）間可建100間左右。產(chǎn)權(quán)式酒店一次性出售30年，代戶主管理，收益分成。出售所得用于償還外借投資（融資款）。另外，隨著市場發(fā)展，在酒店外圍，可適當(dāng)規(guī)劃建造一些對外服務(wù)的商業(yè)設(shè)施（如商鋪等），可帶動人流的同時，又可增加租金收入。6、酒店設(shè)計應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢相結(jié)合，建筑物要有自己的個性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。7、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計之初就加以考慮，同時在經(jīng)營管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場上確立個性化形象。8、酒店的設(shè)計建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計量裝置。9、體育文化設(shè)施建設(shè)，盡量考慮將文化、體育、生態(tài)綠化與公共活動空間完美結(jié)合，充分體現(xiàn)酒店文化廣場的公共使用的要求，提升整個應(yīng)城城市形象，展現(xiàn)應(yīng)城人民的精神面貌。（二）體育休閑區(qū)、文化廣場、酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體育休閑區(qū)、文化廣場：以“城市綜合體”的概念設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，體現(xiàn)城市特色，功能齊全，布局合理；與酒店及周邊建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)；通過運動場地、植物景觀、文化景觀等有機(jī)構(gòu)成過渡景觀帶，完善和提升酒店景觀帶的內(nèi)容，營造開放性的運動空間。酒店的建設(shè)按國家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實施，為四星級綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照四星級標(biāo)準(zhǔn)要求控制。1、70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于25平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。2、擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與別墅區(qū)）、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。5、擁有性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。6、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會議及商務(wù)中心設(shè)施，其中會議廳面積不小于300平方米。9、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。10、擁有符合四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場地。（三）體育休閑區(qū)、文化廣場、酒店設(shè)計設(shè)想根據(jù)應(yīng)城市區(qū)賓館區(qū)塊分布、應(yīng)城市旅游市場調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。1、總體布局酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實的星級酒店，成為應(yīng)城未來城市一個特殊的景區(qū)、亮點和城市新坐標(biāo)，建設(shè)成應(yīng)城永不落伍的地標(biāo)式建筑。整個酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同時，為滿足日益增多的車流量，要求建有足夠的停車泊位，并能有部分室內(nèi)停車位，必要時可設(shè)計成封閉式停車庫。2、建筑設(shè)計根據(jù)建造“園林式”酒店的思路，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點，酒店建筑層數(shù)以x～x層的多層(高層)建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接。根據(jù)市場定位，酒店經(jīng)營、體育休閑區(qū)、文化廣場的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：⑴綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場需要，客房區(qū)總計設(shè)xx間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待高中低檔會議和旅游團(tuán)隊之用，可略低于三星級標(biāo)準(zhǔn)（骨架部分盡量少變），標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨立的接待、商務(wù)、會議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主。⑵綜合性會議等公共活動功能。設(shè)置專用中型會議廳一間，面積300平方米左右。⑶另設(shè)咖啡廳、大堂吧等?？Х葟d（兼早餐自助餐）1000平方米左右，大堂吧約1500平方米左右。⑷高檔、先進(jìn)的健康文化消費、體育休閑功能。先期建設(shè)的體育文化設(shè)施有羽毛球館、籃球館、網(wǎng)球館、臺球館、乒乓球館、游泳館、多功能電子閱覽室以及配套的公園式園林綠化項目。健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計中要注意區(qū)域劃分的獨立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場需求的變化。⑸政府接待和會議功能。政府接待是一塊較大的市場，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。具體使用功能已包括在各項經(jīng)營內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨立性和安全性的要求，例如會見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：①前廳是酒店的門面，面積控制在500平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級酒店的氣勢。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。②工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動對賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設(shè)員工服裝間。③辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營區(qū)域，行政辦公可按對賓客服務(wù)和對內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來為主二類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨立設(shè)置通道。④員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為1500人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂、獨立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。五、項目財務(wù)分析（一）投資估算此項目實行獨資經(jīng)營，總投資1億元人民幣，共分兩期進(jìn)行。第一期投資：3000萬元，主要用于體育文化項目建設(shè)。第二期投資：7000萬元，主要用于15000平方米酒店建設(shè)及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。按照15000平方米的體育文化設(shè)施和酒店建筑面積、300間（套）客房外加100間獨立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計算，一次投入費用初步估算如下：序號項目工程量單價投資額（萬元）備注一土建工程60001體育文化設(shè)施30002客房大樓接待大廳元/㎡清水房，含外墻裝飾和塑鋼3熱水機(jī)房、職工宿舍元/㎡4餐廳、多功能廳5道、橋、停車場6化糞池、污水處理7圍墻、堡坎8綠化二設(shè)備及安裝工程20001水、電安裝工程2中央空調(diào)系統(tǒng)3配電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)組4火災(zāi)報警系統(tǒng)5電話交換機(jī)系統(tǒng)6光纖電視系統(tǒng)元/頭7廚房爐具設(shè)備8客房家具電視機(jī)元/套9餐廳及辦公家俱10功能廳燈光、音響設(shè)備11熱水機(jī)組12電梯2部13洗滌設(shè)備三裝飾工程15001400間標(biāo)房及過道元/套含衛(wèi)生間、潔具、開關(guān)、燈具2接待大廳3餐廳、職工住房、財務(wù)部、多功能廳等四廣告宣傳費用50網(wǎng)站、畫冊、媒體投放等五其它3001前期規(guī)劃及可研2地勘設(shè)計費用3項目報建4基建管理費5不可預(yù)見費6三通一平合計（二）投資效益預(yù)測