老鶴窩安置點房屋模擬征收與補償方案復習進程

老鶴窩安置點房屋(模擬)征收與補償方案 (征求意見稿)為保障老鶴窩安置點即姥山印象房屋征收工作的順利實施，方便擬征收范圍內(nèi)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人(以下稱被征收人)詳細了解房屋征收補償安置的相關(guān)規(guī)定和程序，進一步提高房屋征收工作的透明度，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《巢湖市國有土地上房屋征收補償辦法》等規(guī)定，特制定本房屋(模擬)征收與補償方案。一、房屋征收項目概況(一)征收項目名稱老鶴窩安置點(二)征收項目范圍及被征收房屋基本概況1.征收范圍具體征收范圍以市規(guī)劃局出具的房屋征收紅線圖為準。2.被征收房屋基本概況本次房屋征收涉及戶數(shù)、建筑面積具體以三榜終審公示數(shù)(三)房屋征收主體、房屋征收部門、征收實施單位1.房屋征收主體：巢湖市人民政府2.房屋征收部門：巢湖市房屋征收辦公室3.房屋征收實施單位：鳳凰山街道辦事處(四)簽約期限(即簽訂房屋征收補償協(xié)議的期限)二、被征收房屋調(diào)查、認定和處理(一)調(diào)查房屋征收部門與房屋征收實施單位對征收范圍內(nèi)房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應被征收人不配合調(diào)查登記的，房屋征收部門及房屋征收實施單位可以通過房屋權(quán)屬登記檔案或者現(xiàn)場勘測結(jié)果進行登記，作為認定、處理及征收補償?shù)囊罁?jù)。(二)認定和處理1.被征收人提供合法有效證照的建筑，是為合法建筑。房屋征收部門根據(jù)合法證照所確認的房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途、成新結(jié)合評估價格予以補償。2.被征收人未能提供合法有效證照的建筑，是為未登記建筑。由市規(guī)劃局牽頭組織國土、住建、房屋征收、鳳凰山街道辦事處等單位進行聯(lián)合認定、處理。 (1)2001年版地形圖有記載的房屋被征收人在本方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂《巢湖市國有土視具體情形，對其土地使用權(quán)證范圍內(nèi)的房屋，可認定為“可以視為結(jié)果的被征收住宅房屋參照合法建筑補償。未登記建筑”或“可以進行合法性補正的未登記建筑”不再享受“參照合法建筑補償”的優(yōu)惠，并由國土、規(guī)劃部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定作出具體處理意見。 無違法建設(shè)記錄、且不屬臨時建筑的住宅房屋。被征收人在本方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂《巢湖市國有土地上房屋征收補償協(xié)議書》并搬遷讓房、移交拆除的，視具體情形，可認定為“可以參照合法建筑予以適當補償?shù)奈吹怯浗ū徽魇杖顺^本方案規(guī)定的簽約期限簽約的，不再享受前款規(guī)定的“可以參照合法建筑予以適當補償?shù)奈吹怯浗ㄖ眱?yōu)惠，一律按照“不予認定的未登記建筑”給予貨幣補償、不予安置?！斑m當補償”的具體標準為：被征收住宅房屋位于被征收人土地使用權(quán)證范圍內(nèi)的，對，后參照合法建筑補償。被征收住宅房屋位于被征收人土地使用權(quán)證范圍外，且不在他人或單位持有的土地使用權(quán)證范圍內(nèi)的，被對其建筑面積進行30%-50%折算，后參照合法建筑補償。但，上述兩項“適當補償”標準，進行折算的建筑面積累木和簡易結(jié)構(gòu)≤0.85?！安挥枵J定的未登記建筑”的補償標準為：磚混結(jié)構(gòu)400-550元/m、磚木結(jié)構(gòu)300-400元/m、簡易結(jié)構(gòu)150-280元/m。 (3)2015年版地形圖沒有記載，無違法建設(shè)記錄、且不屬臨時建筑的非住宅房屋，一律按照不予認定的未登記建筑進 (4)對在他人或單位持有的土地使用權(quán)證范圍內(nèi)建設(shè)的建筑，一律認定為“不予認定的未登記建筑”。2001年版地形圖有記載的房屋，按照重置價結(jié)合成新給予貨幣補償；2001年版地形圖沒有記載的非違法建筑，按照前款“不予認定的未登記建筑”的補償標準予以貨幣補償。3.認定為“未超過批準期限的臨時建筑”，按照重置價結(jié)合成新給予貨幣補償；認定為“違法建筑、超過批準期限的臨筑”，不予補償。市規(guī)劃局負責將經(jīng)科室審核、分管領(lǐng)導確認并加蓋公章的2001年版地形圖和違法建設(shè)名單，提供給鳳凰山街道辦事處、市聯(lián)合認證辦和市征收辦。各相關(guān)單位應嚴格把關(guān)，以保障公(三)未經(jīng)規(guī)劃、國土部門批準，擅自改變用途類房屋補被征收人經(jīng)營房屋的確認以及享受經(jīng)營補貼的房屋建筑面積由市房屋征收聯(lián)合認證辦公室牽頭組織市場監(jiān)管、稅務及鳳凰山街道辦事處等相關(guān)單位共同確定。1.將住宅或生產(chǎn)、辦公、倉儲用房改變用途并進行經(jīng)營活動的。被征收人持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證以及完整納稅憑證，且持續(xù)和正在營業(yè)，結(jié)合前款認定和處理意見，按照以下規(guī)定處理： (1)1990年4月1日(不含4月1日)原《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前改變房屋用途的，可以按照“一層一進”房屋建筑面積認定為經(jīng)營用房，并按經(jīng)營用房給予補償安置。 (2)1990年4月1日(含4月1日)至2001年11月1日(不含11月1日)期間改變房屋用途的，按原房屋用途給予補償安置，并可以按照經(jīng)營用房房地產(chǎn)評估價格與原用途房 (3)2001年11月1日(含11月1日)以后改變房屋用途的，一律不得按照經(jīng)營用房予以認定、補償。依據(jù)國務院辦公廳《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電[2003]42號)、住建部《關(guān)于對城市規(guī)劃管理等有關(guān)問題的復函》(建辦函[2005]88號)和安徽省、巢湖市的相關(guān)規(guī)定，鳳凰山街道辦事處根據(jù)被征收人提供的有效工商和稅務兩證照并結(jié)合其經(jīng)營活動狀況(正在經(jīng)營)、經(jīng)營年限(連續(xù)經(jīng)營)、經(jīng)營面積(“一層一進”)、經(jīng)營位置等情況，對在本方案規(guī)定簽約時間內(nèi)簽約的，可按經(jīng)過二次認證的建筑面積給予適當?shù)慕?jīng)營補貼。經(jīng)營補貼標準按照實際經(jīng)營年限30-50元/m·年計算，補貼總金額最高不超過500元/m。2.未經(jīng)規(guī)劃、國土部門批準，有下列情形之一的。按原房屋用途認定并給予補償安置。 ； 三、房屋征收補償(一)房屋征收補償內(nèi)容1.被征收房屋價值的補償(具體以選定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)2.被征收房屋附屬物(設(shè)施)、室內(nèi)裝飾裝修的補償；3.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；4.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。(二)房屋征收補償方式征收住宅房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補償方式，被征收征收單位和個人經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)及倉儲性質(zhì)等房屋，按國家、省、市等相關(guān)規(guī)定辦理，原則上實行貨幣補償。(三)附屬物(設(shè)施)、搬遷及臨時安置等補償(助)1.附屬物(設(shè)施)、室內(nèi)裝飾裝修標準。按照《巢湖市國有土地上房屋征收搬遷費臨時安置費附屬物補償費等標準》(巢政辦〔2016〕4號)執(zhí)行。2.搬遷費 (1)住宅房屋：500元/次。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償兩次，選擇貨幣補償?shù)难a償一次； (2)非住宅房屋：7元/m，按實際使用的合法有效建筑3.臨時安置費補助實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人原則上實行自行過渡，過渡期支付。若逾期未安置，按照巢政[2016]3號文件第二十四條規(guī) (1)住宅房屋：在過渡期限內(nèi)，按照經(jīng)認定的被征收房屋建筑面積以7元/m·月標準支付。被征收住宅房屋屬于家庭唯一住房(獨立產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)分割)，且認定建筑面積不足60m的，過渡期限內(nèi)臨時安置補助費按60m計算。逾期的房租按認證后的有效建筑面積結(jié)算。實行現(xiàn)房安置或貨幣補償?shù)?，支?個月臨時安置費。 (2)非住宅房屋：在過渡期限內(nèi)對營業(yè)用房，根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積按15元/m·月標準支付；對辦公、倉儲、生產(chǎn)加工、旅館等非住宅房屋，根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積按7元/m·月標準支付。實行現(xiàn)房安置或貨幣補償?shù)?，支?個月臨時安置費。4.停產(chǎn)停業(yè)損失補償征收營業(yè)用房的，對被征收房屋合法有效建筑面積，每月按照貨幣補償基準價的5‰定額標準給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。實行貨幣補償?shù)模淮涡越o予6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。房屋征收范圍確定時閑置的非住宅，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失、臨時安置費的補償。四、房屋征收安置(一)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的位置、價格、戶型和面積1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源位置：老鶴窩安置點(姥山印象)；2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價格具體以選定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的預評估報告為準。3.住宅房戶型及面積鳳凰山街道辦事處應結(jié)合被征收房屋實際狀況及被征收人意向等，從前款產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源中選取部分用作本房屋征收項目安置。具體戶型、套數(shù)等需經(jīng)市大建辦最終審核、確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積以市不動產(chǎn)登記(交易)中心核(二)住宅房屋征收安置結(jié)算1.安置房屋建筑面積計算原則應安置房屋建筑面積=被征收房屋合法(有效)建筑面積× (1+安置面積調(diào)增系數(shù))。安置面積調(diào)增系數(shù)按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房源所在樓棟總層數(shù)面積調(diào)增系數(shù)為8%；總層數(shù)為12層及其以上的，安置面積調(diào)增系數(shù)為12%。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的選擇被征收人依據(jù)“先簽訂補償協(xié)議移交拆除，先選擇安置房源”的原則，結(jié)合應安置房屋建筑面積選擇建筑面積相等或最屋。3.增購面積選房原則根據(jù)被征收房屋合法(有效)建筑面積或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源位置、層次的不同，被征收人在不增加安置房套數(shù)的前提下，可以按照規(guī)定幅度自愿增購面積選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并自愿執(zhí)行本方案規(guī)定的價格結(jié)算體系。本方案所稱增購面積是指實際選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積與應安置房屋建筑面積之間的差。 (1)被征收人在本方案規(guī)定的安置點選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。符合選擇1套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的(認證有效建筑面積≤110m)，提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源中最臨近戶型建筑面積與被征收人應安置建筑面積之間的差＞15m的，只能在最臨近戶型的房源中選擇；兩者之間的差≤15m的，可以在最臨近戶型的上一戶符合選擇2套(>110m)或以上(>220m)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，[被征收房屋合法(有效)建筑面積-所選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積/(1+調(diào)增系數(shù))]≥20m；即以應安置面積足額選擇1套或以上產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后所剩余面積不少于20m，方可再選擇一套房屋，增購面積選房原則與前款相同。 (2)被征收人在本方案規(guī)定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源中選擇1套頂層作為安置房源的，在自愿執(zhí)行價格結(jié)算體系的前提下，該套房源增購面積可適當放寬；4.2001年版地形圖有記載的非家庭唯一住房獨立戶和經(jīng)認定的非獨立戶，建筑面積小于20m的，一律不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，獨立戶是指擁有被征收區(qū)域戶籍，且房屋獨立(未經(jīng)分割)5.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格分類結(jié)算原則被征收人在本方案規(guī)定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源中選擇安置房源公式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值=等面積部分×安置優(yōu)惠價結(jié)合樓層差+安置面積調(diào)增部分×0元+增購0~15m部分×建安成本價+增購15m以上部分×評估基準價結(jié)合樓層差。本方案公式中所稱“等面積部分”是指產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與被征收房屋有效建筑面積相等部分；“安置面積調(diào)增部分是指被征收房屋有效建筑面積×(8%或12%部分)；“增購面積部分”是指應安置房屋建筑面積與實際選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積之產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源若為頂層，增購15m以上部分按評估基準價結(jié)合樓層差×90%×90%執(zhí)行。本方案所稱“戶”原則上以房產(chǎn)、土地或規(guī)劃等相關(guān)證件6.住房保障原則對獨立戶持合法有效證件，其證載住宅房屋建筑面積小于50m且屬于家庭唯一住房的，可以按照相應安置點的建筑安裝成本價增購至50m建筑面積；同時符合下列條件之一的，可以按照建筑安裝成本價增購至60m建筑面積。超出的增購面積價格按照被征收人所選擇安置點的對應規(guī)定價格執(zhí)行。 (1)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的家庭； (2)孤寡老人、四級以上殘疾人員和重大疾病救助對象； (3)烈士遺屬、殘疾軍人等重點優(yōu)撫對象； (4)勞動模范、見義勇為人員的家庭； (5)符合市人民政府規(guī)定的其他保障對象。符合上述條件的小面積戶被征收人及其相關(guān)情況需經(jīng)市政府網(wǎng)站、征收現(xiàn)場(公示欄)張榜公示7日后，群眾無異議或異議不成立方可享受以上優(yōu)惠。家庭唯一住房證明的出具按《關(guān)于規(guī)范“唯一住房證明”出具的通知》(巢大建指〔2015〕2號)執(zhí)行，被征收人夫妻及未成年子女均需出具。被征收人直系親屬另有非獨立產(chǎn)權(quán)(產(chǎn)權(quán)證件明確記載)房屋在本次房屋征收范圍內(nèi)的，均不享受住房保障優(yōu)惠。7.住宅房屋貨幣補償選擇貨幣補償方式作為唯一補償方式的，嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)價格估價規(guī)范》(朝向、成新等)。貨幣補償金額按照貨幣補償基準價結(jié)合被征收房屋結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等修正因五、獎勵與優(yōu)惠被征收人在本方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂《房屋征收補償協(xié)議》，并在約定時間內(nèi)騰空房屋、交付房屋征收實施單位拆除的，享受以下獎勵與優(yōu)惠措施：(一)房屋綜合成新證載被征收房屋成新，建筑年代在10年以內(nèi)(含10年)成新率按1.0計算，11年至20年(含20年)成新率按0.95計算，21年至30年(含30年)成新率按0.9計算，31年以率按0.85計算。(二)搬遷面積獎勵房屋征收部門按被征收房屋合法(有效)建筑面積給予最m算時間以“交房驗收單”時具體獎勵分段標準由鳳凰山街道辦事處自行制定，報房屋征收部門備案，并在被征收區(qū)域現(xiàn)場公示。(三)違法建設(shè)或超過批準期限的臨時建筑?？山o予不超過150元/m的拆除工時補助費。六、其他(一)其他事項1.企事業(yè)單位持有合法有效證件的房屋按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)和住建部《關(guān)于77號)等相關(guān)規(guī)定并結(jié)合其房