某地產(chǎn)項目策劃案

盛世家園策劃案前言本部成立調(diào)研小組，以周密細致的市場調(diào)查為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘工程的優(yōu)點加以發(fā)揮，以配合銷售部盡快完成銷售目標。1、市場分析1．1．區(qū)域市場分析本案處于城陽區(qū)，城陽區(qū)位于青島市北部，有青島“北大門”之稱。面積553.2平方公里，其中耕地面積4.19萬公頃．總?cè)丝?3.6萬人，其東依嶗山，西臨膠州灣，南接李滄，北望即墨。城陽區(qū)交通四通八達，距青島市中心25公里，區(qū)內(nèi)有青島流亭國際機場，外臨青島港，膠濟鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、濟青高速公路、308國道、204國道縱貫其中，形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島連接世界的橋梁和紐帶。正陽路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道，而本案恰位于正陽路與李王路交叉口，另外，城陽區(qū)內(nèi)有5所大專院校，250所中學(xué)，69所科研所，一所職中，302所小學(xué)，115所幼兒園。城陽區(qū)近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，是山東省經(jīng)濟發(fā)展的高增長地區(qū)之一。2002年，完成GDP162.1億元，總稅收（不含海關(guān)稅）15.7億元，農(nóng)民人均純收入4459元，外貿(mào)出口16億美元，全社會固定資產(chǎn)投資達50.5億元，綜合經(jīng)濟實力跨入全省十強。由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限，致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進軍北部，進行大規(guī)模的“圈地運動”。目前大約有12個開發(fā)工程，總占地面積10907畝，總建筑面積約400萬平方忖，樓盤分布相對集中，主要分布在城陽區(qū)明陽路以東，向陽路以西，以太陽城為主的集中區(qū)域。隨著城陽區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成熟，有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前，屆時城陽區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心，正陽路為中軸線的新區(qū)中心。王家村位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)，毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園，地理位置得天獨厚，附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地。由于城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)一帶的市政規(guī)劃與環(huán)境進行了一系列的調(diào)整和完善，加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及經(jīng)管制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了青島市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。王家村作為城陽開發(fā)區(qū)域的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與半里之遙福林花園等工程樓盤相差甚遠，原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽區(qū)外來工薪階層，而被譽為“全國縣500強”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟在整個城陽區(qū)乃至整個青島地區(qū)的舉足輕重的地位，再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善，必然帶動本地區(qū)的經(jīng)濟進一步發(fā)展，人氣的進一步提升。1．3．工程分析1、工程名稱：盛世家園2、工程規(guī)模：由8幢多層（6層）組成3、推售情況：現(xiàn)推1-2號樓的1F、2F、6F4、宣傳主題：自備一萬元，房子戶口一個都不少5、價格：1號樓：1076?2598元/m2,均價1708元/m22號樓：1228?2489元/m2,均價2255元/m26、裝修規(guī)范：毛胚房7、優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析本工程由青島銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)工程開發(fā)，其被評為“2002年度城陽區(qū)十佳商品房銷售單位”發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，能給買家充足的信心。位于城陽區(qū)中軸線-正陽路上，發(fā)展?jié)摿薮?。臨近城區(qū)商業(yè)中心—太陽城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。地處交通主干道正陽路和李王路交匯點，交通十分便利；5、社區(qū)配套設(shè)施完善，綠化率達30%以上，小區(qū)內(nèi)道路全部硬化，內(nèi)設(shè)超市、幼兒園、停車場、診所、健身娛樂設(shè)施、專門的老人、兒童活動場所、園區(qū)背景音樂，另有大小貯藏室及車庫。6、戶型可供選擇多；7、每戶配有車庫，物業(yè)收費合理。（2）劣勢分析配套設(shè)施仍然未成熟，如無暖氣，發(fā)展尚須時日。競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。由于工程檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。外來人員多，治安問題多，影響買家心理；緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴重；周圍全為個體業(yè)戶，經(jīng)營工程單一，缺乏濃重商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；7、周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；1．4．競爭對手資料分析對手一1、工程名稱：新城花園2、工程規(guī)模：由10幢7層組成3、推售情況：現(xiàn)推2號樓、3號樓3?6層，7號樓、8號樓的2?6層4、宣傳主題：新城區(qū)、新中心、新文化5、價格：2-3號樓：1481?2845元/m2,均價2163元/m27-8號樓：1668?3195元/m2,均價2431元/m2（最新價格）6、裝修規(guī)范：一級二類裝修7、優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住；②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內(nèi)街，方便出入主干道，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有一定的升值潛力；④發(fā)展商為城陽城建集團，知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設(shè)計一般；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差對手二1、工程名稱：天泰?奧園2、工程規(guī)模：多層為主，高層、小高層為輔。為5個區(qū)域，分別為“漢城1988”、“巴塞羅那1992”、“亞特蘭大1996”、“悉尼2000”、“雅典2004”。3、推售情況：現(xiàn)推一期“巴塞羅那19921#、20#、40#、50#4、宣傳主題：運動?健康?生活5、價格：35n?4208元/m2,均價3859元/m26、裝修規(guī)范：一級二類裝修7、優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①該樓盤是青島天泰奧城發(fā)展有限公司開發(fā)的一個大型房地產(chǎn)工程，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買。②鄰近交通主干道308國道，交通異常便利；③該樓盤緊臨風(fēng)景迷人的虎山和石梅庵風(fēng)景區(qū)，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；④社區(qū)配套設(shè)施完善，且物業(yè)收費相對低廉，對買家有極大的吸引力；⑤設(shè)計以五、六層多層為主，有平層、錯層、躍層多種結(jié)構(gòu)，可選擇戶型多，故可買度高。⑵劣勢分析①與城陽區(qū)居民生活水平相比，價格定位偏高，具有一定抗購買性。②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；③距市中心偏遠，路程較長，也是一大抗購買點。1．5．工程周邊配套狀況1、社區(qū)配套①大學(xué)：華僑大學(xué)、萊陽農(nóng)學(xué)院、城陽夜大②中學(xué)：城陽2中、3中、大北曲中學(xué)③小學(xué)：城陽2小、實驗中學(xué)④銀行：中國建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行。⑤飲食：劉家火鍋城、老家餃子。⑧醫(yī)院：惜福鎮(zhèn)醫(yī)院2、交通狀況371路：昌樂路—李村公園—夏莊372路：李村—惜福鎮(zhèn)116路：李村—夏莊2路環(huán)行線：流亭機場—城陽—惜福鎮(zhèn)—夏莊1.6.工程企劃思路由于工程物業(yè)配套設(shè)施較為完善，擁有優(yōu)良的先天條件。但日前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好工程的銷售企劃工作，將是工程能否取得成功的重點。從以上對市場和工程的理解，我們初步得出以下的企劃思路：1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境工程的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“盛世家園”，塑造獨特的品牌形象。2、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足工程作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的福林社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高工程的綜合素質(zhì)，努力樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。3、把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。4、加強區(qū)域性宣傳，吸引人流由于工程周邊同檔次商品房工程不是市場熱點，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是工程成敗的基礎(chǔ)條件。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送工程信息的途徑，以吸引大量人流。5、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。工程應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。6、在宣傳及銷售上體現(xiàn)工程的規(guī)劃前景由于王家村一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素展示給目標客戶，呈現(xiàn)在大眾工薪消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點加強。7、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。工程不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。通過融合工程“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進成交。8、找出工程“個性化”的形象客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。通過對工程的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉“個性化”的工程形象，可以大大提高工程的知名度，提升工程的附加值，從而促進銷售業(yè)績的提升。從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對工程的市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品工程。2．工程市場定位2．1市場定位王家村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。位于工程北邊的李王路上高檔樓盤較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。如福林山莊、翠雍花園、新城花園、及中心公園一帶大大小小的樓盤在00年、01年賣得特別紅火，但隨著青島市的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多方位熱點，山景熱、市政配套熱等，因此00年以后上馬的工程已沒有了當(dāng)時的風(fēng)光，區(qū)域市場熱點已被淡化，再加上周遍環(huán)境治理情況不佳對住宅環(huán)境的直接影響，如明和居、福林花園等工程的銷售進度都因此變得相當(dāng)緩慢。所以，本工程的區(qū)域劃歸應(yīng)與區(qū)中心整體規(guī)劃設(shè)計緊密掛鉤，淡化王家村區(qū)域概念才是本工程獲勝的前提。細分析工程相鄰的樓盤，其中主要有福林山莊、新城花園等都是單體住宅樓，缺少園林綠化，且臨近正陽路交通干線，噪音污染無法回避。而本工程和他們相似，故此，工程能不能夠在區(qū)域中獨樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。唯此，結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，本部建議將本案定位為---“未來區(qū)中心外來工薪定居樓盤典范”以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點，當(dāng)然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述工程建議中會逐一闡述。2．2．工程形象定位工程所處區(qū)域，本地居民文化質(zhì)素較低，外來高科園工薪階層及市中心區(qū)居民文化素質(zhì)則較高，但工程的外圍環(huán)境較差，周邊商品房小區(qū)與鎮(zhèn)居民房缺少和諧美感，這些因素嚴重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。故此，在工程形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新區(qū)中心”的雙重“抵買”價值。工程形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點訴求。初步提供以下工程形象定位供參考：“未來城陽中心區(qū)?外來工薪階層的定居典范”通過上述的形象定位，給本案賦予新的內(nèi)涵，緊盯市場消費者的需求，提高可賣點，使工程從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)工程內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。2．3．目標客戶定位作為城陽區(qū)之一的王家村，其購房客戶群有較為特殊的一面。由于屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，尤其是王家村，外來人口集居地，而且當(dāng)?shù)毓S及小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個體商戶。這些人在青島工作生活多年，想成為城陽居民，從而長久居住的愿望強烈，都想在此選擇一套價錢合理而又升值潛力的住宅。根據(jù)實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下：1、區(qū)內(nèi)的買家分析：城陽區(qū)老中心內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。2、區(qū)域居民的子輩分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。3、區(qū)域居民的親屬、朋友分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。4、外來人口在該地置業(yè)分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點的重要因素之一。5、在市中心工作的工薪一族人士分析：市中心繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點，以及工廠的聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟實惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。6、在惜福鎮(zhèn)王家村經(jīng)商的小商戶分析：他們擁有一定的經(jīng)濟實力，樂意在經(jīng)營范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時照顧生意，一舉兩得。優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習(xí)慣。7、因拆遷而不得不遷移的本鎮(zhèn)居民分析：由于不滿現(xiàn)時的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域為此類人之首選。分析：這部分人也許在城陽區(qū)購過樓，隨著近年來購樓經(jīng)驗的豐富，他們也可能看中工程前景好，具有較大的升值潛力，買來自住或投資以求大回報。當(dāng)然，一個工程的目標客戶可能永遠不只以上幾項分析的客戶，然而針對該工程的特點來說，本部認為上述分析基本已囊括了近八成目標買家，只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功。2．4．目標市場細分針對目標客戶的情況，本部將目標市場細分如下：購買階層1）自用：大眾工薪階層（含拆遷戶），有能力而又確實希望置業(yè)的。2）安居保值：較高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。因為樓宇的價值會隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。3）換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。4）投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本工程，被吸引的多是中小型投資者。年齡層次：中青年人為主（30~50歲）家庭結(jié)構(gòu)：三——五口之家為主，老人在外地。收入?yún)^(qū)分低中等級5、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款5萬元以上6、消費等級10-30萬元7、消費水準工薪消費8、購屋心態(tài)1）環(huán)境偏好——治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。2）休閑享受一一各項休閑娛樂設(shè)施近在800M半徑以內(nèi)之理想住家。3）商品偏好——喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。4）地段偏好——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，方便快捷。5）舊屋換新屋。（含房改房客戶）9、購屋動機：自住為主，投資為輔。2．5．目標客戶市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準金字塔的中部以下（即對準大多數(shù)的消費群體）根據(jù)對青島郊區(qū)樓市的調(diào)查分析，城陽區(qū)大部份的消費者，最可接受的房價是10萬到18萬元之間，而另一部份人可接受的房價為18萬到25萬，能夠接受30萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶為10~15萬元這一階段。3．銷售策略建議3．1．市場氣氛培養(yǎng)茲建議在現(xiàn)階段利用工程一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為工程推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：.硬件塑造⑴告知性工地展示應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立工程形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將工程信息傳達給市場，吸引買家。⑵戶外廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增強工程的認知能力，可以有效提升工程的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。.軟性宣傳⑴為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章，詳述為城區(qū)規(guī)劃帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。⑵為本案住宅造勢目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出工程形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。⑶為樓盤造勢形式一：軟性廣告宣傳；如城區(qū)未來規(guī)劃的、市政配套的完善、青島市對外來人口戶口政策等所帶來的利好因素向市場傳達。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。3．2．促銷手段建議1、增加銷售點本部建議本工程銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在中心公園、設(shè)促銷點，并設(shè)專車接送，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。2、大型展銷會選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。3、潛在客戶開發(fā)利用本部原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加工程的客戶來源。同時，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。4、入戶單張宣傳向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對本工程有較理性認識，并吸引其到場購買。5、單張夾報針對工程的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點加強區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。單張夾報形式可以是通過郵政訂報系統(tǒng)或報紙攤檔派發(fā)。6、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細致優(yōu)良的服務(wù)。3．3．付款方式建議針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。特建議工程的付款方式建議如下：付款方式手續(xù)：一次付款優(yōu)惠按揭折扣：88折9折91折93折簽認購書時付定金500簽認購書七天內(nèi)（扣除定金）30%10%即辦理最高七成三十年銀行按揭10%即辦理最高七成三十年銀行按揭30%4．宣傳策略建議在本工程推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種工薪消費既經(jīng)濟又實惠的概念，待工程推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。4．1.媒體選擇建議⑴半島都市報山東大眾報業(yè)主辦，發(fā)行量20萬份/日以上，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是青島首選的地產(chǎn)廣告媒體。⑵青島導(dǎo)報青島日報業(yè)主辦報紙之一，發(fā)行量10萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和半島都市報配合可以形成極佳的廣告效果。⑶城陽電視臺一、二臺、青島交通臺。價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對工程的認識度⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤附近做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告利用戶外廣告的長期效應(yīng)為工程營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。⑸DM(Direct忖211)入戶單張價格低，目標市場細分明確，宣傳有側(cè)重點，適合區(qū)域性宣傳。4．2.宣傳主題本次廣告提案旨在準確體現(xiàn)本工程的整體優(yōu)勢及工程特色，使之能在短時間內(nèi)建立起本工程的品牌形象，擴大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本工程的強烈關(guān)注，促使消費者產(chǎn)生購買行動。競爭對手分析高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的青島房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨特的設(shè)計、配套設(shè)施到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令到場消費者解囊認購。本案所在的正陽路交通主