陜西某地產(chǎn)新建項(xiàng)目可行性報(bào)告

陜西***房地產(chǎn)開發(fā)公司*******項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制單位：陜西***地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司編制人：編制時(shí)間：2011年1月第一章引言一、可行性研究報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。6、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)域、投資成本、投資收益、社會(huì)效益和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的具體詳實(shí)分析和研究，給項(xiàng)目建設(shè)單位一個(gè)清晰的項(xiàng)目發(fā)展系統(tǒng)目標(biāo)和系統(tǒng)步驟。7、通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告的撰寫，給上級(jí)各主管部門和相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的系統(tǒng)思考和系統(tǒng)發(fā)展方向的匯報(bào)，希望上級(jí)部門領(lǐng)導(dǎo)和專家對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出寶貴的建設(shè)性意見和批復(fù)。二、可行性研究報(bào)告撰寫的參考資料1.中華人民共和國(guó)土地管理法（1998年8月29日）

2.中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法（節(jié)錄）（2002年12月28日）3.中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（節(jié)錄）（1998年12月27日）

4.征用土地公告辦法（2001年10月22日）

5.西安市人民政府關(guān)于西安市城市排洪工程建設(shè)土地征用及建筑6.《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ96-86》7.項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件8.國(guó)家及西安市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策9.西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要10.西安市2008、2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)11.西安市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）12.房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額13.《西安市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》14.西安市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料15.投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書16．《西安市開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；17．“********項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；18．城市規(guī)劃管理法規(guī)文件；19．陜西省建筑工程、價(jià)目表、費(fèi)用定額及其他相關(guān)文件；20．委托方現(xiàn)場(chǎng)勘查及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料。三、可行性研究報(bào)告的基本前提和說(shuō)明1.項(xiàng)目建設(shè)的基本要求項(xiàng)目建設(shè)的主體思想是按照社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兼顧的原則方針，以實(shí)現(xiàn)整體效益系統(tǒng)的最大化為基本前提，統(tǒng)籌兼顧，合理安排項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)比例和建筑總量，合理安排建設(shè)工期和項(xiàng)目建設(shè)階段配比，使項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到政府和項(xiàng)目開發(fā)主體雙重要求。2.可行性研究報(bào)告的研究方法項(xiàng)目研究的基本方法有：系統(tǒng)分析法、戰(zhàn)略定位法、基數(shù)研究法、序數(shù)研究法、層次分析法、模糊綜合分析法、年金貼現(xiàn)模型、現(xiàn)金流量分析、風(fēng)險(xiǎn)Var分析、風(fēng)險(xiǎn)的MarkowitzMean-variance風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)分析技術(shù)，Delphimethod等研究方法。3.可行性研究報(bào)告評(píng)價(jià)的基本尺度可行性研究報(bào)告的評(píng)價(jià)基本尺度為社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)籌兼顧的效應(yīng)評(píng)價(jià)方法。相對(duì)而言，首先堅(jiān)持項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益，堅(jiān)持為所在區(qū)域的拆遷單位和廣大業(yè)主服務(wù)的方針和原則。同時(shí)根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益也提出一定的要求，希望項(xiàng)目能夠自身完成項(xiàng)目投資成本的補(bǔ)償問(wèn)題，并能夠自行滾動(dòng)積累發(fā)展。第二章項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目名稱********項(xiàng)目二、項(xiàng)目承建單位本項(xiàng)目由陜西***地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。陜西***地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于XXX年，注冊(cè)資本：XXX萬(wàn)元，法定代表人：張建勛，房地產(chǎn)開發(fā)X級(jí)資質(zhì)，公司注冊(cè)地址：XXX，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)有員工XXX人，本科及以上學(xué)歷占到XX%，均為房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀人才，是一支干練的，富有開拓精神的專業(yè)隊(duì)伍。公司經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活，提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值——服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)***地產(chǎn)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)，創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高***地產(chǎn)人的工作生活質(zhì)量。三、項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)大明宮國(guó)家遺址公園東側(cè)，**********以北，位置如下圖所示。四、項(xiàng)目性質(zhì)集住宅、娛樂、餐飲于一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)五、項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)定位和市場(chǎng)定位項(xiàng)目的社會(huì)定位為：滿足*******周邊居民住宅的需要，立足高尚社區(qū)的文化品位和內(nèi)涵，從規(guī)模化和社區(qū)經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，提供高標(biāo)準(zhǔn)的住房、完善的社區(qū)服務(wù)、以及設(shè)施完善的配套公共設(shè)施，為社區(qū)內(nèi)群眾的長(zhǎng)期穩(wěn)定生活提供條件，為*******周邊區(qū)域建設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：從差異化細(xì)分市場(chǎng)的定位角度，憑借項(xiàng)目建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際視野，在妥善處理安置回遷群眾外，以服務(wù)于社會(huì)白領(lǐng)及事業(yè)成功人士為主，為其提供完善的住房、餐飲、休閑、娛樂等綜合服務(wù)。六、項(xiàng)目概況“********項(xiàng)目”位于*******東側(cè)，********以北，項(xiàng)目宗地總占地面積為110.00畝，總建筑面積約481300平方米，整體是以“文化、生態(tài)、節(jié)能、健康”為主題的社區(qū)，社區(qū)由A、B、C三個(gè)區(qū)組成，其中A區(qū)為中安置住宅區(qū)，由三棟高層商住樓組成，總建筑面積131400平方米,其中地上建筑112700平方米，其中住宅107400平方米，共1531戶；B區(qū)為商業(yè)住宅區(qū)，由五棟高層商住樓組成，總建筑面積209000平方米,其中地上建筑153000平方米，其中住宅140700平方米，共1608戶；C區(qū)為商業(yè)酒店區(qū)，由兩棟五星級(jí)酒店組成，總建筑面積150900平方米,其中商業(yè)建筑79300平方米，酒店建筑71600平方米。建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：1.項(xiàng)目總投資：XXXXXX元，綜合單方成本為XX元/M2。2.占地總面積：6.87萬(wàn)平方米；總建筑面積：49.63萬(wàn)平方米3.居住建筑面積：24.81萬(wàn)平方米4.商業(yè)建筑面積：9.69萬(wàn)平方米5.酒店建筑面積：7.16萬(wàn)平方米5.居住總戶數(shù)：3139戶6.平均每戶建筑面積：XX平方米7.平均每戶居住人數(shù)人：3.2人8.容積率：XX9.綠化率%：XX%10.住宅棟數(shù)：9棟11.平均層數(shù)：28層12.地下車庫(kù)面積：XX萬(wàn)平方米13.停車位個(gè)數(shù)：1740表1-1建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總體指標(biāo)備注1總占地面積（含代代征地）110.00畝2總建筑面積496300m223容積率XX規(guī)劃控制容積率4綠化率XX%5總戶數(shù)3139戶方案指標(biāo)6住宅建筑面積248100m22規(guī)劃方案指標(biāo)10車位數(shù)1740個(gè)12酒店及商業(yè)業(yè)建筑168500m22七、投資方式自有資金XXXX萬(wàn)元，其他資金依靠樓花銷售及銀行貸款。八、項(xiàng)目的實(shí)施項(xiàng)目于2010年X月開工，逐步開發(fā)，計(jì)劃在XXXXXX年底峻工。第三章項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件分析一、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)研判1.房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的三大趨勢(shì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入關(guān)鍵的整合時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，特別是對(duì)我國(guó)這樣一個(gè)人口眾多、城鎮(zhèn)化趨勢(shì)加快、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是不容置疑的。目前的房地產(chǎn)狀況標(biāo)志著房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲走高之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)大的調(diào)整洗禮后的理性回歸，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將催生以下三大趨勢(shì)：即土地要素市場(chǎng)的規(guī)范化、房地產(chǎn)企業(yè)的集約化和房地產(chǎn)開發(fā)融資模式的創(chuàng)新。(1)土地要素市場(chǎng)的規(guī)范化房地產(chǎn)發(fā)展的根本問(wèn)題是土地的供給和管理問(wèn)題。沒有哪一項(xiàng)生產(chǎn)要素像土地那樣稀缺和受到追捧,也沒有哪一種產(chǎn)品像住宅那樣大江南北、舉國(guó)上下排隊(duì)搶購(gòu)。目前全國(guó)用地中房地產(chǎn)開發(fā)用地比例已經(jīng)達(dá)到30%，比例不可謂不小，但仍然供不應(yīng)求，其原因可能是土地沒有得到有效利用，或開發(fā)商坐等漲價(jià)。為提高土地利用效率，政府采取了許多規(guī)范和管理措施。2006年10，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，主旨是控制工業(yè)用地的土地使用率，并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)造成太大負(fù)面影響，相反，房地產(chǎn)用地比例因此而有所增加。2007年9月，國(guó)土資源部先后出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)和《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(236號(hào)文)，嚴(yán)格制止假招拍掛行為，嚴(yán)格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴(yán)格單宗土地出讓規(guī)模、嚴(yán)格限定土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間、加大閑置土地處置力度。2007年10月，國(guó)土資源部對(duì)土地違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行執(zhí)法檢查，重點(diǎn)之一是土地違法違規(guī)的第二主體--房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)行為、打擊囤地行為。2008年年1月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無(wú)償收回。應(yīng)該說(shuō)，目前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題很大程度上是土地的規(guī)范化過(guò)程。在房地產(chǎn)行業(yè)，土地的征用、審批、規(guī)劃的修改，土地的供應(yīng)以及地籍管理各個(gè)環(huán)節(jié)，都存在不規(guī)范甚至腐敗的問(wèn)題。沒有有效的供應(yīng)體系，目標(biāo)市場(chǎng)土地原材料不充足，帶來(lái)了市場(chǎng)嚴(yán)重失衡只是其中一個(gè)方面，而沒有將土地要素納入規(guī)范的、科學(xué)的軌道，是土地行業(yè)出問(wèn)題的根本所在。因此，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，將從法律、制度、審批、規(guī)劃、管理方式催生土地要素的規(guī)范化將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然。(2)房地產(chǎn)企業(yè)集約化

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題有大的環(huán)境變化的問(wèn)題，也有發(fā)展不規(guī)范問(wèn)題，但我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入管理不嚴(yán)格、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的能力、資質(zhì)管理不到位、全民搞房地產(chǎn)不能不說(shuō)是重要的原因。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模較小，全國(guó)有6萬(wàn)多家開發(fā)商，行業(yè)集中度極低，自然開發(fā)能力、管理能力、市場(chǎng)運(yùn)作能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，銀行信貸自然成為開發(fā)商的主要資金來(lái)源。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期造成需求的泡沫化，購(gòu)房的非理性、投機(jī)、預(yù)支消費(fèi)都加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，透支了住房市場(chǎng)的正常需求，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利行情。而經(jīng)過(guò)這一輪的洗禮，將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的分水嶺，小的房地產(chǎn)企業(yè)、資金實(shí)力弱的企業(yè)、管理能力弱的企業(yè)、市場(chǎng)運(yùn)作能力弱的企業(yè)將失去生存的可能，而大的企業(yè)、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)、管理能力強(qiáng)的企業(yè)、市場(chǎng)運(yùn)作能力強(qiáng)的企業(yè)將通過(guò)兼并重組、項(xiàng)目整合、土地購(gòu)并做大做強(qiáng)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的集約化經(jīng)營(yíng)?？梢哉f(shuō)，能在這一次動(dòng)蕩中生存下來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)都將有輝煌和光明的未來(lái)。(3)房地產(chǎn)開發(fā)和融資模式將發(fā)生創(chuàng)新

我國(guó)房地產(chǎn)金融最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)金融體系殘缺，房地產(chǎn)開發(fā)資金有９５％來(lái)自商業(yè)銀行，銀行獨(dú)大的局面致使房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行，一旦宏觀金融形勢(shì)和政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)將難以獲得銀行資金的繼續(xù)支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的中斷，甚至破產(chǎn)。。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本和資金密集型行業(yè)，僅僅依靠銀行的單一投融資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的整合將催生房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和融資模式的創(chuàng)新，即房地產(chǎn)金融體系的資金來(lái)源應(yīng)更加多元化和社會(huì)化。房地產(chǎn)金融逐步從以銀行為主的中介服務(wù)，轉(zhuǎn)向以非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的中介服務(wù)：一是調(diào)整房地產(chǎn)金融及其中介服務(wù)業(yè)的管制框架和相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)資本來(lái)源的多元化。在明確行業(yè)規(guī)范和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的前提下，放松進(jìn)入管制，擴(kuò)大非公有經(jīng)濟(jì)進(jìn)入的比重，形成多元經(jīng)濟(jì)主體參與的充分競(jìng)爭(zhēng)的格局。二是增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等合作和融資方式，以弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的自我資金生成和發(fā)展能力。三是實(shí)行引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴機(jī)制和方式，包括銀行機(jī)構(gòu)、信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和房地產(chǎn)管理公司等進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作，以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能力和管理能力。四是拓展房地產(chǎn)的債券融資工具，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券拿到長(zhǎng)期的貸款或資金，以促使房地產(chǎn)企業(yè)建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。在金融機(jī)構(gòu)專業(yè)服務(wù)與房地產(chǎn)金融中介服務(wù)的共同作用下，房地產(chǎn)金融體系的資金來(lái)源應(yīng)更加多元化和社會(huì)化，同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，被有效地從單一的銀行體系分離出來(lái)，避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行單一支撐的房地產(chǎn)金融體系中的聚集。2.現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整屬正?，F(xiàn)象國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)日漸明顯。任何市場(chǎng)都有周期性，不存在高歌猛進(jìn)的市場(chǎng)，因此當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整屬正?，F(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一定的周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況、房?jī)r(jià)問(wèn)題等都會(huì)出現(xiàn)變化。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，今年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控之年，調(diào)控成效顯著，房?jī)r(jià)漲幅從2009年的25%左右，預(yù)計(jì)可能下降到2010年的15%，比上年下降10個(gè)百分點(diǎn)。雖然房?jī)r(jià)上漲速度大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。而且，值得引起重視的是，房?jī)r(jià)收入比高位運(yùn)行，而且略有惡化。今年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76，比2009年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)三口之家8.76年不吃不喝可買一套90平方米的房子，而2010年農(nóng)民工家庭房?jī)r(jià)收入比為10.06。一般情況下，房?jī)r(jià)收入比保持在3~6較為合適，而按照目前的收入比水平，直接后果就是85%的需購(gòu)買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭都無(wú)力購(gòu)買。藍(lán)皮書指出，今年4月~9月，國(guó)家調(diào)控政策遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。開發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求也初步得到了控制，但問(wèn)題還是存在的。當(dāng)前有三個(gè)方面的矛盾：一是實(shí)現(xiàn)居民買得起房的目標(biāo)與猛烈推高房?jī)r(jià)的土地買賣制度之間的沖突；二是中央要求控制房?jī)r(jià)和中央與地方之間財(cái)政稅收關(guān)系不順的沖突；三是土地是用來(lái)吃飯，還是用來(lái)居住的矛盾。藍(lán)皮書特別強(qiáng)調(diào)指出，明年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要取決于政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心、政策的組合方式以及改革的力度。一種可能是陷入價(jià)格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)。如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%~25%；另一種可能是房?jī)r(jià)略有下降或者溫和上漲。陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)昨日表示，目前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的最主要問(wèn)題是通貨膨脹預(yù)期，因此，在通脹的預(yù)期之下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的上漲也在情理之中，然而，中國(guó)社科院認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。市場(chǎng)調(diào)整是正?，F(xiàn)象，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的情況不同。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，那是多重調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整與國(guó)內(nèi)國(guó)際多種因素綜合作用的結(jié)果，是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)。國(guó)內(nèi)下半年的經(jīng)濟(jì)一定能保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也不至于出現(xiàn)大幅漲跌的局面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展是充滿信心的。3．未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)融資趨勢(shì)分析要研究房地產(chǎn)業(yè)融資未來(lái)的趨勢(shì)必須先回顧與分析當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的形成背景、特征。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)地成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。

近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。（1）房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成背景

當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場(chǎng)格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識(shí)地產(chǎn)融資市場(chǎng)的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時(shí)地把握地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

1）政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制，諸如停止流動(dòng)資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批等。

a、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)的GDP一直保持高速增長(zhǎng)狀態(tài)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)今年的GDP增長(zhǎng)率為9.9%，預(yù)計(jì)2011年GDP增長(zhǎng)率為10%，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，尤其是房地產(chǎn)投資。2009年房地產(chǎn)貸款突破3.6萬(wàn)億大關(guān)，比上年增長(zhǎng)16.1%，占同期固定資產(chǎn)投資總量的26.7%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲過(guò)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，政府有計(jì)劃地出臺(tái)了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。

具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺(tái)的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價(jià)格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對(duì)調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局受到嚴(yán)重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認(rèn)為，政府的緊縮政策將在一段時(shí)間內(nèi)（3－5年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的核心任務(wù)。

b、緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《住房綠皮書：住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》研究報(bào)告，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融存在以下幾個(gè)方面的重大風(fēng)險(xiǎn)：

第一，土地購(gòu)置與房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴銀行信貸現(xiàn)象非常普遍，超過(guò)45%的開發(fā)資金是直接或者間接來(lái)自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來(lái)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，部分地區(qū)由于市場(chǎng)過(guò)熱而存在較高的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會(huì)大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化形成鮮明對(duì)比的是我國(guó)金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相符合的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營(yíng)漏洞，這是導(dǎo)致近年來(lái)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。

第三，由于土地儲(chǔ)備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔(dān)保措施等問(wèn)題，向政府土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款也面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。

通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制等更加積極的方式來(lái)進(jìn)行化解，但由于近年來(lái)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時(shí)機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。

結(jié)合國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)改革的發(fā)展進(jìn)程以及國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構(gòu)成狀況，我們認(rèn)為這種嚴(yán)格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場(chǎng)化改革之前很難有所松動(dòng)，但是監(jiān)管當(dāng)局在限制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也將有意識(shí)地積極推動(dòng)建設(shè)其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。

2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重心向金融運(yùn)作傾斜。

a.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)行業(yè)集中度提高

由于存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在馬太效應(yīng)的作用下，必然導(dǎo)致行業(yè)集中度越來(lái)越高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)暴利時(shí)代也將終結(jié)，素質(zhì)低、實(shí)力差和經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬(wàn)家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競(jìng)爭(zhēng)中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過(guò)百億元的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，事實(shí)上，這種全國(guó)性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對(duì)于地產(chǎn)融資市場(chǎng)提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠(yuǎn)。

伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機(jī)構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù)，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無(wú)法滿足企業(yè)擴(kuò)張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺(tái)，包括發(fā)行信托計(jì)劃、收購(gòu)上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴(kuò)張的同時(shí)竭力規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對(duì)其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，通過(guò)諸如降低資產(chǎn)負(fù)債率，擴(kuò)大股權(quán)融資比例等方法，保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。

b.房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運(yùn)作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。在該運(yùn)作模式下，投資商為項(xiàng)目提供資金但不參與具體項(xiàng)目的管理；發(fā)展商除了組織實(shí)施投資之外，還要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估、協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營(yíng)管理；建筑商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運(yùn)作模式上看，這種三位一體的運(yùn)作模式已經(jīng)具備了不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理運(yùn)作的基本雛形。

行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中走向分化的一個(gè)必然結(jié)果。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)重心逐步由地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作在很大程度上將會(huì)是一種金融運(yùn)作。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場(chǎng)運(yùn)作并具有深厚的行業(yè)運(yùn)作背景的開發(fā)商將有望轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資商或者不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理人，與此相對(duì)應(yīng)的是投資商和不動(dòng)產(chǎn)投資基金也將成為主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運(yùn)作技巧方面的競(jìng)爭(zhēng)。

綜上所述，無(wú)論是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉(zhuǎn)變則是推動(dòng)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)再造的決定性力量。未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最顯著的發(fā)展趨勢(shì)。(2)當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的主要特征

監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺(tái)的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展；而產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)與分化則決定了未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全。

1)以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。

2)）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來(lái)源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的意義卻是不容小覷。

盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識(shí)，而市場(chǎng)中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進(jìn)行探索中國(guó)式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試。可以預(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的中流砥柱。

資金信托計(jì)劃是近年來(lái)最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來(lái)的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。

此外，上市也是近年來(lái)業(yè)界非常關(guān)注的一個(gè)融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個(gè)必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國(guó)股票市場(chǎng)正處于變革的攻堅(jiān)期，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)證券市場(chǎng)直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

3)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全

盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場(chǎng)需要。例如，單個(gè)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項(xiàng)目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銀行信貸審核就更為嚴(yán)格、貸款條件也更為苛刻。由于市場(chǎng)存在嚴(yán)重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項(xiàng)目，有的企業(yè)鋌而走險(xiǎn)借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過(guò)多、政策引導(dǎo)不利等諸多問(wèn)題。監(jiān)管當(dāng)局在強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，卻忽略了構(gòu)建一個(gè)適合國(guó)情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。

(3)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

通過(guò)深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，并參考諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，我們認(rèn)為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對(duì)其進(jìn)行打壓或者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會(huì)考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問(wèn)題。從短期來(lái)看，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺(tái)不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來(lái)平抑房?jī)r(jià)，提高首付比例限制投資性購(gòu)房等等；但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，政府必然會(huì)適時(shí)地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展前景也將非常樂觀。(4)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)前文的分析研究，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢(shì)：

1)融資市場(chǎng)格局多元化

以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會(huì)逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會(huì)在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時(shí)，我們會(huì)看到融資市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢(shì)。

2)房地產(chǎn)融資體系逐步健全

房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個(gè)方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場(chǎng)體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場(chǎng)體系。通過(guò)借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)中。

3）資產(chǎn)證券化積極推進(jìn)

資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場(chǎng)的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化之后就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動(dòng)性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場(chǎng)的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過(guò)程應(yīng)由抵押債權(quán)者、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機(jī)構(gòu)共同參與完成。

4）金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮

房地產(chǎn)市場(chǎng)中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動(dòng)力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場(chǎng)中資金信托計(jì)劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動(dòng)，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，通常融資主體都會(huì)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)、期限配比風(fēng)險(xiǎn)③，有時(shí)還會(huì)面臨一定程度的匯率風(fēng)險(xiǎn)。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率，有助于融資市場(chǎng)體系的進(jìn)一步完善。

綜上所述，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康發(fā)展是決定房地產(chǎn)業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，我們相信中國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。4.未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研判當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)和市場(chǎng)上存在著宏觀調(diào)控政策嚴(yán)、市場(chǎng)觀望情緒濃、市場(chǎng)交易量萎縮、開發(fā)商資金緊缺等綜合狀態(tài)。我們究竟應(yīng)該如何看待中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)前景？

六月二十六日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》第三版上發(fā)表了一篇文章——《樊鋼：未來(lái)三十年中國(guó)仍將快速增長(zhǎng)》。該文章提出了四個(gè)重要觀點(diǎn)：其一，中國(guó)過(guò)去三十年的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)是真實(shí)的；其二，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)有技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率提高等背景因素的支持；其三，發(fā)達(dá)國(guó)家都曾經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的增長(zhǎng)（例如英國(guó)持續(xù)了七十年，美國(guó)持續(xù)了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工業(yè)化，中國(guó)未來(lái)至少還存在三十年的快速增長(zhǎng)空間。

如果說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)至少還有三十年的快速增長(zhǎng)空間，我們就完全有理由認(rèn)為——中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)也至少還有三十年的增長(zhǎng)空間，以下的若干理由應(yīng)當(dāng)足以說(shuō)明這個(gè)推論。

（1）經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)持續(xù)多年呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)百姓的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈“崛起”之勢(shì)；

（2）支柱產(chǎn)業(yè)：以其對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的比重和所拉動(dòng)的相關(guān)行業(yè)的數(shù)量（超過(guò)90個(gè)）而言，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是今后肯定還會(huì)長(zhǎng)期是國(guó)家和大多數(shù)各類城市的重要支柱產(chǎn)業(yè)；

（3）人口存量：中國(guó)的人口已經(jīng)超過(guò)了13億人，并且還在增長(zhǎng)中。在中國(guó)巨大的人口和家庭總量中，目前還有相當(dāng)大的比例（約70%）尚未真正解決好住房問(wèn)題；

（4）人口增量：中國(guó)每年的人口增量約有1,000萬(wàn)人，這是一個(gè)接近澳大利亞（其國(guó)土面積與中國(guó)接近）全國(guó)人口總量的數(shù)量，僅此人口增量所引起的每年住房增量約為1億平方米（考慮了城市化比率）；

（5）人口質(zhì)量：中國(guó)的人口質(zhì)量在發(fā)生改變。隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，人均壽命在增長(zhǎng)（同1995年相比，當(dāng)今中國(guó)人口平均壽命增長(zhǎng)了近2歲），健康狀況在提升，知識(shí)結(jié)構(gòu)在改善，因而人們對(duì)所需住房的量和質(zhì)的要求也在發(fā)生改變；

（6）人口結(jié)構(gòu)：人口老齡化已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，中國(guó)60歲以上的人口已經(jīng)超過(guò)了3億。人口平均壽命的延長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接的影響，“銀發(fā)族”已開始出現(xiàn)對(duì)家庭式居住和非家庭式居住等不同居住類型的選擇；

（7）換房需求：當(dāng)前全球最大的建筑工地和住房市場(chǎng)都在中國(guó)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下，居住產(chǎn)品正在不斷地升級(jí)和換代，吸引著有條件的人們?nèi)ネ顿Y。中國(guó)當(dāng)前商品住房市場(chǎng)中最主要的結(jié)構(gòu)是改善性需求，即換房居住的需求。尚有過(guò)半數(shù)的居民對(duì)現(xiàn)有的住房條件不滿意。目前中國(guó)城市的人均住房面積約26平方米，此數(shù)并不大，還有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國(guó)就會(huì)新增13億平方米的住房需求；

（8）第二套房：隨著中產(chǎn)階級(jí)和財(cái)富人群的發(fā)展（中國(guó)中產(chǎn)階層在社會(huì)中所占的比例為11.9％，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的《中國(guó)中產(chǎn)階層調(diào)查》公布了這一數(shù)據(jù)。），有能力購(gòu)買第二套住房甚至更多套住房的家庭日漸增多，其目的有自住、投資和投資加自?。唬?）拆遷用房：城市化進(jìn)程意味著城市不斷的改造和擴(kuò)建，每年全國(guó)需要拆遷住房的家庭住房數(shù)量達(dá)1億平方米。按目前許多城市拆“1”補(bǔ)“2”的補(bǔ)償政策，每年將新增1.5～2億平方米的住房需求?？紤]到部分拆遷戶會(huì)選擇貨幣補(bǔ)償自行購(gòu)房，每年仍將會(huì)因此而新增1～1.5億平方米的住房需求；（10）政策類房：當(dāng)前政府力推廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等政策類住房，將加大這類住房的開發(fā)量，同時(shí)有助于將商品房市場(chǎng)分離出來(lái)。為了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各級(jí)政府正在采取一系列政策。讓13億人真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的計(jì)劃，必將形成巨大的需求市場(chǎng)；

（11）特殊住房：在大多數(shù)家庭都有獨(dú)生子女的中國(guó)，許多人在子女就讀學(xué)校附近買房或者租房，以方便照料子女就讀。另外，與先前不同，如今年輕人的結(jié)婚條件正在發(fā)生變化，年輕人結(jié)婚所需的房屋已經(jīng)成為市場(chǎng)的重要結(jié)構(gòu)之一。有專家指出，在歐美一些國(guó)家，年輕人一般大學(xué)畢業(yè)大概十年以后才買房子，購(gòu)房主力是35歲以上的人。而在中國(guó)買房者不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且出現(xiàn)一畢業(yè)就買房，買房就要買大房的現(xiàn)象。有調(diào)查顯示，25至28歲的年輕人已成為購(gòu)房的中堅(jiān)力量。

（12）投資意識(shí)覺醒：目前中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已超過(guò)20萬(wàn)億元。而從整體上看，大多數(shù)人的投資意識(shí)才剛剛開始覺醒。目前中國(guó)人在國(guó)內(nèi)進(jìn)行理財(cái)投資的有效渠道十分有限，而股市“過(guò)山車”式的波動(dòng)使得不少人仍然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資更有興趣；

（13）異地置業(yè)：無(wú)論是個(gè)人投資還是助親友買房或者方便異地工作，在異地購(gòu)置房產(chǎn)的人士日漸增多。旅游度假目的地的房產(chǎn)也逐漸開始受到重視；

（14）生活方式：中國(guó)的城市相繼從現(xiàn)代的、工業(yè)時(shí)代的城市向后現(xiàn)代的、后工業(yè)時(shí)代的狀態(tài)進(jìn)步，人們的生活方式對(duì)居住的要求也正發(fā)生著根本變化。隨著文化生活的進(jìn)步，人們對(duì)住區(qū)有了更高的要求，新的住區(qū)更加注意居住文化的主題化，例如——健康、養(yǎng)身、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)和休閑等等。中國(guó)人每年的正常假期和企業(yè)年假已近日歷天數(shù)的大約20％，不少家庭對(duì)“5＋2”生活（節(jié)假日住在郊外）有了需求；

（15）居住文化：在中國(guó)人的傳統(tǒng)投資觀念中，住房始終是第一位的。有了錢一定先置業(yè)，這種文化在短期內(nèi)難以改變。據(jù)調(diào)查，中國(guó)城鎮(zhèn)居民收入中用于買房的比重高達(dá)30％。此外，以往傳統(tǒng)的“三世同堂”、“四世同堂”等習(xí)慣已發(fā)生改變，今天的年輕人和老年人更多地希望分開居住，互不干擾，但又保持著“一碗湯”（相距不遠(yuǎn)，可以相互照應(yīng)）的距離。還有，大多數(shù)國(guó)人不習(xí)慣于租房，這使得中國(guó)人的租房率在全世界顯得相當(dāng)?shù)?。有條件買房的人們寧買不租，這是一個(gè)難以改變的文化習(xí)慣；

（16）商業(yè)發(fā)展：有意大利機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，二00四年中國(guó)的零售業(yè)相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的意大利，而從五年之后（二00九年）開始，每年中國(guó)的零售業(yè)增長(zhǎng)量將等于一個(gè)意大利。隨著百姓購(gòu)買力的迅速進(jìn)步，中國(guó)未來(lái)的城鄉(xiāng)商業(yè)還會(huì)有巨大的發(fā)展空間，而商業(yè)的發(fā)展會(huì)帶來(lái)新的生活方式和開發(fā)機(jī)會(huì)；

（17）地方發(fā)展：國(guó)家的發(fā)展基于地方的發(fā)展，地方發(fā)展最主要的原動(dòng)力之一是土地梯級(jí)利用和土地價(jià)值變現(xiàn)。目前，地方財(cái)政收入中土地出讓收入的比重高達(dá)50％左右，可謂“土地財(cái)政”。故各地房地產(chǎn)發(fā)展的背后有著充足的政治動(dòng)力；

（18）城市化進(jìn)程：三十年前，中國(guó)的城市人口僅有1.72億，如今已達(dá)5.77億。目前中國(guó)的人口城市化率約45％，而中等發(fā)達(dá)國(guó)家平均為61％，高收入國(guó)家則平均為78％。南美大國(guó)巴西屬于發(fā)展中國(guó)家，城市比率也已達(dá)到86％。中國(guó)城市發(fā)展的空間還很大。人口城市化率每增加1％，就意味著新增城市人口約1,300萬(wàn)，新增住房需求約3.25億平方米；

19.城市遞進(jìn)：中國(guó)縣級(jí)以上的城市多達(dá)近三千個(gè)。隨著上一級(jí)城市在發(fā)展中不可避免地發(fā)生的商務(wù)成本的上升，各種類型的城市會(huì)呈“梯級(jí)成長(zhǎng)”之狀態(tài)，這種狀態(tài)往往會(huì)引起投資地點(diǎn)和方向的轉(zhuǎn)移；

（20）城鄉(xiāng)改造：近年來(lái)中國(guó)城市中的舊城改造從未停步。除了必要的保護(hù)性建筑之外，大量的舊城應(yīng)該改造、必須改造也能夠改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地進(jìn)行，這有助于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和土地的高效利用；

（21）土地供應(yīng)：由于歷史和地理的因素，在中國(guó)人多地少?？捎糜诔鞘薪ㄔO(shè)的土地受到嚴(yán)格控制。土地供應(yīng)愈緊張，人們對(duì)住房的要求往往愈強(qiáng)烈?！?8億畝”耕地控制限是必要的，但我們應(yīng)注意到在每年的耕地減少量中，用于商住開發(fā)的土地還不到10％，其余的是生態(tài)退耕用地、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地、災(zāi)毀地以及特殊用地等。中國(guó)的海岸線很長(zhǎng)，東部相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)在合理的規(guī)劃之下，充分利用近海資源填海造地，是發(fā)展居住的一種好方法；

（22）“觀望”過(guò)后：商品房?jī)r(jià)的升高主要是因?yàn)榈貎r(jià)上升、拆遷成本上升、材料成本上升及通貨膨脹等原因。當(dāng)前中國(guó)不少城市的百姓對(duì)于近期購(gòu)房持觀望態(tài)度，期望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落，并不意味著“需求萎縮”而當(dāng)觀望目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)后，原本存在的剛性需求必會(huì)引發(fā)新的市場(chǎng)狀態(tài)，個(gè)別地方可能還會(huì)出現(xiàn)短時(shí)效果“井噴”現(xiàn)象；

（23）貨幣升值：人民幣在過(guò)去的半年之內(nèi)升值了近7％。人民幣現(xiàn)在和將來(lái)的持續(xù)升值，使中國(guó)人的投資信心和投資能力在悄然地發(fā)生著改變；

（24）國(guó)際差異：中國(guó)東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、廣州、深圳等國(guó)際化都市的房?jī)r(jià)，與亞太地區(qū)同類型城市（如東京、首爾、臺(tái)北、香港和新加坡等）的房?jī)r(jià)相比，仍存在著數(shù)倍的差距。此外，中國(guó)的房地產(chǎn)加上建筑業(yè)所占GDP的比重剛過(guò)10％，而發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)在GDP中所占比重在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)超過(guò)了20％；

（25）境外熱錢：人民幣的升值預(yù)期，使得不少的境外熱錢欲通過(guò)在境內(nèi)置業(yè)獲取特殊收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度涌入的熱錢達(dá)851億美元，為歷史上最高值；

（26）“灰色收入”：國(guó)內(nèi)有一部分人有“灰色收入”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。不少地方的各類行政干部的灰色收入高于薪酬，這個(gè)可能涉及數(shù)萬(wàn)億元的巨額資金已經(jīng)成為樓市結(jié)構(gòu)中的一個(gè)重要因素；

（27）經(jīng)濟(jì)安全：由于房地產(chǎn)在國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)角色中的支柱作用，各級(jí)政府并不希望房?jī)r(jià)和銷量的大起大落，這是一個(gè)可能危及國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的嚴(yán)肅問(wèn)題。一個(gè)已經(jīng)有80%以上百姓擁有自己房產(chǎn)的國(guó)家，不會(huì)贊同房?jī)r(jià)大落引起的百姓“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)；

（28）社會(huì)穩(wěn)定：由于房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和百姓生活中十分特殊的地位，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)家的綜合影響巨大。穩(wěn)定是第一位的，行業(yè)的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)因地制宜和設(shè)有底限；

（29）政策調(diào)整：當(dāng)前的房地產(chǎn)政策中尚存在一些不盡合理的內(nèi)容，有些也只是暫時(shí)性的政策。隨著今后政策的進(jìn)步和完善，房地產(chǎn)將獲得更加理性的發(fā)展空間；

（30）回歸理性：經(jīng)過(guò)近幾年一系列政策措施的苛嚴(yán)行動(dòng)，房地產(chǎn)商的開發(fā)行為和百姓的市場(chǎng)行為已經(jīng)逐步地理性化，這將會(huì)有效地影響行業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)的理性化；

（31）住宅產(chǎn)業(yè)化：國(guó)家建設(shè)部一直力推的“住宅產(chǎn)業(yè)化”進(jìn)程將改善住房建筑的建造工藝、速度和效益，一旦成功將大大改進(jìn)和加速各類住房的建設(shè)；

（32）大企入行：由于在市場(chǎng)、原料、技術(shù)等多方面的因素，各行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。相比之下，房地產(chǎn)一直是利潤(rùn)率相對(duì)較高的行業(yè)，不少有條件的大型企業(yè)正關(guān)注并相繼進(jìn)入這個(gè)行業(yè)；

（33）廠區(qū)外移：改革開放以來(lái)，中國(guó)許多城市近郊的工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，而今這些園區(qū)往往已經(jīng)成為擴(kuò)大之后的市區(qū)的一部分，工業(yè)區(qū)的向外位移所置換出來(lái)的住房建設(shè)用地面積巨大；

（34）走出國(guó)門：德國(guó)一家機(jī)構(gòu)分析說(shuō)，當(dāng)今全球每年新增建筑量中有近40%發(fā)生在中國(guó)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平在世界上已頗顯優(yōu)勢(shì)。中國(guó)的開發(fā)商走出國(guó)門去開發(fā)會(huì)有很多機(jī)會(huì)，而且當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍顯弱。

（35）“三農(nóng)”進(jìn)步：傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)使得土地利用處于低效率狀態(tài)，新農(nóng)業(yè)的發(fā)展將會(huì)逐步解放出大量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。過(guò)去中國(guó)的農(nóng)村沒有注意進(jìn)行良好的規(guī)劃，廣泛存在著大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得農(nóng)用土地的規(guī)模性和有效性受到影響。未來(lái)農(nóng)村的進(jìn)步將引導(dǎo)農(nóng)民逐步住上公寓樓，遂可騰出大量的土地。目前農(nóng)村“宅基地”政策的調(diào)整也已經(jīng)提上議事日程，宅基地政策的改變將為農(nóng)村和郊區(qū)房地產(chǎn)創(chuàng)造土地資源；

（36）城鄉(xiāng)一體化：在中國(guó)的不少地方，“城鄉(xiāng)一體化”正在成為一種新的發(fā)展方向和模式,農(nóng)村長(zhǎng)期形成的自然村正在向中心村和小城鎮(zhèn)進(jìn)化。城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展為商住型建筑群帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)；

（37）交通改善：在近年和未來(lái)的若干年中，中國(guó)城市和郊區(qū)的高速交通和軌道交通進(jìn)步很快，這為居住的郊區(qū)化和遠(yuǎn)程化提供了重要的條件；

（38）技術(shù)進(jìn)步：中國(guó)建筑業(yè)內(nèi)的技術(shù)進(jìn)步十分迅速，這必將催生房地產(chǎn)界建造更加迅速、生活更加舒適和用材更加節(jié)約的居住空間；

（39）工程移民：類似長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)移民這樣的大規(guī)模移民在中國(guó)并非是唯一的，重大工程引起的移民會(huì)帶來(lái)重大的新城市建設(shè)商機(jī)；

（40）災(zāi)后重建：中國(guó)幅員廣大，難免受到地質(zhì)類災(zāi)害和氣候類災(zāi)害的襲擊，災(zāi)后重建正在從以往的簡(jiǎn)單重建型向統(tǒng)一規(guī)劃和高起點(diǎn)的方向發(fā)展。(41)綠色革命：中國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)量巨大，加之粗放建設(shè)所造成的平均單位能耗巨大，其后果已成為全世界關(guān)注的話題。預(yù)計(jì)政府將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策，強(qiáng)調(diào)節(jié)能、環(huán)保和減排等方面的要求。需要持續(xù)發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須負(fù)有綠色使命。(42)小戶大家：中國(guó)是一個(gè)人多、地廣而“物薄”的國(guó)家，我們可能沒有必要也沒有可能讓全民都享有寬敞的住房?！熬拧?七○”政策盡管執(zhí)行起來(lái)有麻煩，但卻是一個(gè)必然趨勢(shì)。未來(lái)的市場(chǎng)將進(jìn)入“小戶型時(shí)代”，但戶型小生活卻不能小，這就要求開發(fā)商必須在會(huì)所、商業(yè)以及網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)型設(shè)施上下功夫。(43)成品房：毛坯房無(wú)論對(duì)于個(gè)人、對(duì)于社區(qū)、還是對(duì)于國(guó)家，都十分不利。建設(shè)部已開始在全國(guó)范圍內(nèi)力推精裝住房，開發(fā)商的種種借口將不再成為拒造成品房的理由。預(yù)計(jì)國(guó)家和地方將有相應(yīng)的鼓勵(lì)性和制約性政策陸續(xù)出臺(tái)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)參與住宅成品化和產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。(44)服務(wù)進(jìn)步：“后工業(yè)時(shí)代”的標(biāo)志之一就是服務(wù)業(yè)的發(fā)展逐步超過(guò)制造業(yè)。人們對(duì)于更加便捷、舒適和人性化的生活服務(wù)的要求越來(lái)越高，社會(huì)服務(wù)的分工也越來(lái)越細(xì)，服務(wù)業(yè)的內(nèi)容和形式正在發(fā)生著根本變化。(45)在家辦公：油價(jià)高漲、房?jī)r(jià)高企、交通擁塞和網(wǎng)絡(luò)的便利，使不少企業(yè)和個(gè)人更多地選擇在家辦公的方式，數(shù)字化辦公樓和數(shù)字化社區(qū)形成的在家辦公條件將被人們普遍認(rèn)同并迅速普及，故須關(guān)注相應(yīng)的設(shè)施條件的設(shè)計(jì)。(46)休閑時(shí)代：巨大的工作壓力和和生活壓力使今天的人們大多生活在“亞健康”狀態(tài)中，于是對(duì)休閑減壓的生活產(chǎn)生了強(qiáng)烈需求。人們對(duì)于休閑生活的釋壓能力有了明確的認(rèn)知，住區(qū)的環(huán)境和商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)成為家庭與職場(chǎng)之外的“第三空間”。(47)虛擬經(jīng)營(yíng)：開發(fā)商們開始向先進(jìn)的制造商學(xué)習(xí)如何實(shí)現(xiàn)“虛擬營(yíng)銷”。公司只保留基本架構(gòu)，而將不少工作和功能虛擬給合格的外包服務(wù)商，盡量讓社會(huì)的專業(yè)分工協(xié)作來(lái)解決復(fù)雜的業(yè)務(wù)問(wèn)題。虛擬經(jīng)營(yíng)使社會(huì)能力高效運(yùn)行，有助于建立節(jié)儉性的社會(huì)。(48)利潤(rùn)縮水：過(guò)高的價(jià)格、市場(chǎng)的觀望、購(gòu)買力的局限等等，使中國(guó)的房地產(chǎn)脫離了非理性成長(zhǎng)的“暴利”狀態(tài)，而材料成本的普遍上漲更使開發(fā)商的利潤(rùn)降到了低點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。(49)技術(shù)創(chuàng)新：在“暴利時(shí)代”結(jié)束之后，開發(fā)商理性地回歸到新的“產(chǎn)品時(shí)代”。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中須要通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新來(lái)尋求更高的“性價(jià)比”和市場(chǎng)吸引力。如今創(chuàng)新的技術(shù)已經(jīng)很多，關(guān)鍵在于集成應(yīng)用，在集成的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。(50)行業(yè)洗牌：中國(guó)的開發(fā)商有近六萬(wàn)家，擁有開發(fā)資格的企業(yè)未必有擁真正的開發(fā)能力。“大吃小”、“快吃慢”是必然的趨勢(shì)。開發(fā)商在總體數(shù)目上的減少有利于行業(yè)發(fā)展，有利于減少惡性競(jìng)爭(zhēng)，也有利于企業(yè)和產(chǎn)品質(zhì)量上的整體提高。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)還有巨大的發(fā)展空間，這包含著政治的、經(jīng)濟(jì)的、文化的、市場(chǎng)的以及其他多方面的正面支持因素。同時(shí)，我們又必須看到在這個(gè)行業(yè)里確實(shí)還存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、結(jié)構(gòu)失衡、房型偏大、耗能過(guò)高、調(diào)控效果欠佳、“一刀切”政策、土地產(chǎn)出率低以及弱勢(shì)群體意見大等等。

要從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前存在的問(wèn)題，不應(yīng)該對(duì)這個(gè)行業(yè)進(jìn)行限制乃至壓制，而需要通過(guò)正確政策進(jìn)行良好的疏導(dǎo)，比如——因地制宜制定政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制，增加政策類房屋的開發(fā)等等。中國(guó)經(jīng)濟(jì)和百姓生活真正期盼的是一個(gè)穩(wěn)健發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。大多數(shù)開發(fā)商真正希望的是一個(gè)健康公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，是為國(guó)家經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展貢獻(xiàn)力量的理想平臺(tái)。目前中國(guó)樓市的過(guò)熱和高房?jī)r(jià)只是暫時(shí)的現(xiàn)象，我們有理由相信，經(jīng)過(guò)一系列的宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的地域性不均衡和高房?jī)r(jià)現(xiàn)象必將得道改觀，一個(gè)良性的、公平的、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將呈現(xiàn)在我們面前。這就是我們對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的研判。二、2010年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及下年度走勢(shì)研判（一）09年上半年購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的預(yù)期及影響通過(guò)對(duì)西安購(gòu)房者群體的監(jiān)測(cè)性研究，發(fā)現(xiàn)，目前西安購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌期望較高，但整體上對(duì)房?jī)r(jià)下降、保持目前現(xiàn)狀以及小幅上升的群體比例差別不大，也說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是相對(duì)均衡、平穩(wěn)的，不會(huì)出現(xiàn)2007年大幅上漲的可能性（如下圖）。

從房?jī)r(jià)上漲的影響力來(lái)看，36.7%的群體受房?jī)r(jià)上漲的影響較大，表示只要房?jī)r(jià)上漲，將采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。表示沒有影響的占45.2%，但有17%的群體會(huì)更加積極的購(gòu)房（如下圖）。整體來(lái)看，2009年度較為平穩(wěn)的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)使西安的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)得到相當(dāng)?shù)尼尫?，建議市場(chǎng)采取平穩(wěn)的市場(chǎng)營(yíng)銷方式，最近出現(xiàn)的部分區(qū)域、部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)抬升，其市場(chǎng)的快速萎縮也進(jìn)一步印證了需求市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，比較明顯的體現(xiàn)在成交量上。（二）2010年上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2009年一季度開始，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)開始企穩(wěn)回升，并一路高速增長(zhǎng)，不僅在2009年全年完成了保8的任務(wù)，并且在2010年年一季度GDP增長(zhǎng)達(dá)到了11.9%。在這其中，投資作出的貢獻(xiàn)極大。隨著大量資金涌入樓市，房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲通道，同時(shí)，隨著2009年地王不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。同時(shí)，全國(guó)CPI指數(shù)在2009年11月轉(zhuǎn)正，并快速上漲，至2010年5月全國(guó)CPI創(chuàng)3.1%，通脹壓力開始凸顯，由此引發(fā)了國(guó)家新一輪的政策調(diào)控。（2）、政策環(huán)境變化：以

1

月

10

日“國(guó)十一條的”出臺(tái)為標(biāo)志，政府啟動(dòng)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，而隨后4

月

17

日出臺(tái)的“新國(guó)十條”則加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入了調(diào)控的深入期。從房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)到深入，政府始終堅(jiān)持“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求”和“加大房屋供應(yīng)力度”兩條主線，在抑制需求的同時(shí)并沒有忽略加大供給，著力改變房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調(diào)越漲”的怪圈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

上半年政策匯總由此可見，上半年政策轉(zhuǎn)變由“松”到“緊”，直指高房?jī)r(jià)，改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，降低房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中拉動(dòng)作用。同時(shí)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)期和深入期的政策著重點(diǎn)有所不同，在以“國(guó)十一條”為標(biāo)志的調(diào)控啟動(dòng)期內(nèi)，各項(xiàng)政策的著重于加大土地供應(yīng)力度進(jìn)而增加房屋的有效供應(yīng)，而在調(diào)控的深入期內(nèi)，政府把遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲作為了首要任務(wù)，因此政府出臺(tái)了各項(xiàng)嚴(yán)厲措施

對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房行為進(jìn)行了全面封堵，并加大了整頓規(guī)范房地產(chǎn)秩序的力度?？傊?，經(jīng)濟(jì)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)以及政策調(diào)控的持續(xù)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨極大的不確定性。整體來(lái)看，宏觀環(huán)境不利于房地產(chǎn)行業(yè)，打壓政策集中出臺(tái)并處于執(zhí)行期，樓市不可避免的進(jìn)入新的調(diào)整周期。（3）、上半年西安土地市場(chǎng)表現(xiàn)：從2010年開始，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的階段性拿地高峰結(jié)束，西安土地市場(chǎng)供需開始出現(xiàn)低迷。2010年上半年西安土地大批量供應(yīng)主要來(lái)源于浐灞區(qū)域。土地供應(yīng)類型上看，住宅用地供應(yīng)量降低，綜合商業(yè)用地成交量大幅，增加政府也有意加大商業(yè)配套類土地供應(yīng)；分區(qū)域來(lái)看除城北區(qū)外，其它各區(qū)土地上半年都有土地供應(yīng)，其中城東區(qū)綜合用地居多，城南區(qū)主要為住宅用地。由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，政府在土地供應(yīng)上顯得尤為謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)于住宅用地的出入，可以明顯看出有意控制土地。上半年的土地供應(yīng)主要以小規(guī)模、高密度地塊為主，其中商辦綜合類地塊超過(guò)50%。從出讓地塊規(guī)模來(lái)看，10萬(wàn)㎡以上地塊占據(jù)了總量的68%，主要為浐灞世園會(huì)商業(yè)用地。但上半年對(duì)于保障性住房有所增加，“國(guó)11條”中也明確規(guī)定將加大商品房和保障房的供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住宅類用地的供應(yīng)將會(huì)持續(xù)增加。同時(shí)，成交土地價(jià)格也呈現(xiàn)上升趨，上半年全市住宅用地均價(jià)為174萬(wàn)/畝，較2009年166萬(wàn)/畝上漲較大。（4）、上半年市場(chǎng)表現(xiàn)：1、市場(chǎng)供求表現(xiàn)：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2009年的火爆，市場(chǎng)存量大幅減少，而按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，新推項(xiàng)目跟進(jìn)還需要一定時(shí)間，因此整體市場(chǎng)供求形勢(shì)緊張。4月新政出臺(tái)，打亂開發(fā)企業(yè)推盤計(jì)劃，眾多項(xiàng)目延遲開盤，導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)下滑；而去年一年以來(lái)剛性需求的集中釋放，使得整體市場(chǎng)表現(xiàn)為階段性供不應(yīng)求。從區(qū)域來(lái)看，全市各區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其中以城北區(qū)尤為明顯，上半年成交量增幅大幅提高，市場(chǎng)表現(xiàn)和2008年市場(chǎng)極為相似。城北區(qū)自今年3月開始大量新盤開始入市，而且月度排名前十的項(xiàng)目多為新入市項(xiàng)目，主力供應(yīng)為剛需型產(chǎn)品，成交受政策影響較小，上半年入市的白樺林間(論壇新聞)和匯通太古城均獲得了不錯(cuò)的成績(jī)，推動(dòng)城北成交量急速上升；高新區(qū)在沉寂一年之后，2010年再度發(fā)力，大量新盤入市，良好的區(qū)位位置使得該區(qū)域受政策影響力度明顯較小。上半年幾個(gè)高端項(xiàng)目入市，推動(dòng)了區(qū)域成交量?jī)r(jià)走高。

浐灞由于是新興(論壇新聞)熱點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品已開始向高端過(guò)渡，受政策影響最為明顯。城東目前產(chǎn)品已經(jīng)開始向高端過(guò)渡，新上市的普華淺水灣，浐灞1號(hào)，以及即將上市的振業(yè)泊墅、綠地(論壇新聞)雁鳴湖項(xiàng)目等，均為高端項(xiàng)目。不過(guò)由于新政影響，多數(shù)項(xiàng)目選擇了推遲入市。曲江(論壇新聞)區(qū)的高端項(xiàng)目云集，在2009年上漲較快，過(guò)高的單價(jià)以及新政對(duì)于高端客戶需求的抑制導(dǎo)致了區(qū)域成交量呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，高層大宅產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。分物業(yè)來(lái)看，普通住宅表現(xiàn)為供不應(yīng)求，而別墅供求形勢(shì)比較平衡，高端住宅市場(chǎng)運(yùn)行較為穩(wěn)定。住宅的供應(yīng)整體偏少是供需緊張的主要原因。遭遇政策調(diào)整，受住宅市場(chǎng)影響，成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)沖高回落。2、成交量?jī)r(jià)變化：上半年西安商品房市場(chǎng)成交量曾經(jīng)一度沖高，月度成交單價(jià)一度突破了6000元大關(guān)，上半年市場(chǎng)的供不應(yīng)求是導(dǎo)致一季度成交量?jī)r(jià)齊升的主要原因。但是伴隨著政策調(diào)控，使得投資客戶開始快速撤場(chǎng)，而改善型和剛需型客戶的觀望情緒開始產(chǎn)生，成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢(shì)，需求的抑制是造成成交量下降的重要原因。分城區(qū)來(lái)看，上半半年城北區(qū)的的成交單價(jià)依依然處于全市市低位，區(qū)域域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)是需求猛增增，成交量走走高的原因。本本次政策調(diào)控控對(duì)樓市將形形成中長(zhǎng)期的的影響，預(yù)計(jì)計(jì)下半年成交交量仍持續(xù)維維持低位。分物業(yè)來(lái)看，住宅宅市場(chǎng)受宏觀觀調(diào)控政策影影響較大，在在一季度成交交量?jī)r(jià)沖高后后，5月開始月西西安市場(chǎng)成交交量出現(xiàn)較大大幅度回落，市市場(chǎng)成交均價(jià)價(jià)整體下調(diào)，主主要是投資、改改善型房源成成交明顯受到到抑制，而以以剛需為主的的城北大量成成交雙重作用用的影響。商業(yè)類物業(yè)成交受受外部因素影影響較小，并并且呈現(xiàn)出成成交價(jià)格逐步步攀升的態(tài)勢(shì)勢(shì)。如中海、旺旺座、海珀蘭蘭軒(論壇新聞)等高價(jià)位商商鋪大面積成成交帶動(dòng)了全全市商業(yè)均價(jià)價(jià)整體攀高；；成交量方面面，商業(yè)類物物業(yè)成交量一一直保持穩(wěn)定定，在政策調(diào)調(diào)控因素影響響下，并未出出現(xiàn)像住宅市市場(chǎng)那樣大幅幅度的下調(diào)。成交量下滑已成為為定勢(shì)，眾多多項(xiàng)目開始實(shí)實(shí)行打折促銷銷，一定程度度上帶動(dòng)成交交價(jià)格的回落落。（三）、下半年及及2011年度市場(chǎng)形勢(shì)研判判：隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)進(jìn)一步穩(wěn)定定，擴(kuò)大內(nèi)需需成為維持經(jīng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增增長(zhǎng)的關(guān)鍵，并并以此推動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)整。而高房房?jī)r(jià)透支了普普通人群的消消費(fèi)能力，成成為政策調(diào)控控的對(duì)象。除除了今年以來(lái)來(lái)出臺(tái)的諸多多政策外，下下半年政府仍仍將從經(jīng)濟(jì)、金金融、稅收等等方面擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需在經(jīng)濟(jì)中中所占的比例例。因此，盡盡管政策調(diào)控控已成定局，但但后續(xù)政策出出臺(tái)仍有不確確定性。1、短期內(nèi)政策調(diào)控控將持續(xù)；本次調(diào)控政府決心心很大，從近近期各部委開開始著手解決決在政策執(zhí)行行過(guò)程中存在在的制度性限限制來(lái)看，下下半年的政策策將會(huì)更多偏偏向執(zhí)行以及及細(xì)則類。盡盡管房產(chǎn)稅的的出臺(tái)還存在在很多限制性性因素，但作作為目前較為為可行的調(diào)節(jié)節(jié)政策，對(duì)投投資投機(jī)類需需求有非常大大的影響，通通過(guò)增加房產(chǎn)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的的成本，達(dá)到到抑制房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快上漲的目目的。因此，房房產(chǎn)稅可能成成為下一步樓樓市調(diào)控的方方向，并將會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)影響。同時(shí)，加強(qiáng)土地監(jiān)監(jiān)控，促進(jìn)開開發(fā)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)，成為為下半年土地地政策的重點(diǎn)點(diǎn)。下半年有有關(guān)加強(qiáng)土地地監(jiān)控的執(zhí)行行性政策將會(huì)會(huì)集中出臺(tái)，并并達(dá)到政府制制定的擴(kuò)大保保障房以及中中低價(jià)位住房房用地供應(yīng)的的目標(biāo)。2、下半年供求關(guān)系系轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)場(chǎng)成交量攀升升壓力增大；；隨著購(gòu)房者觀望情情緒也不斷增增強(qiáng)，市場(chǎng)成成交將呈現(xiàn)明明顯的下降趨趨勢(shì)，因此下下半年供求關(guān)關(guān)系必將有所所轉(zhuǎn)變，三季季度將集中增增大供應(yīng)量，而而市場(chǎng)調(diào)整期期將會(huì)持續(xù)一一段時(shí)間，使使得下半年市市場(chǎng)去化的壓壓力加大。市市場(chǎng)可能進(jìn)入入長(zhǎng)期調(diào)整，賣賣方市場(chǎng)的行行業(yè)現(xiàn)狀有望望被打破。盡盡管西安市場(chǎng)場(chǎng)投資投機(jī)需需求的比例相相對(duì)較低，但但上升速度較較快，并且兼兼有保值及改改善目的的需需求比例較高高，因此未來(lái)來(lái)購(gòu)房者的心心態(tài)也會(huì)趨于于理性化。3、房?jī)r(jià)回落預(yù)期增增強(qiáng)，但實(shí)際際回落幅度不不大；隨著市場(chǎng)供求出現(xiàn)現(xiàn)變化，成交交量大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)的預(yù)期較小小，市場(chǎng)的觀觀望將促使開開發(fā)企業(yè)開始始新一輪的優(yōu)優(yōu)惠促銷，房房?jī)r(jià)回落的預(yù)預(yù)期有所增強(qiáng)強(qiáng)。但西安房房?jī)r(jià)對(duì)比全國(guó)國(guó)尚處洼地，加加上剛性需求求旺盛，房?jī)r(jià)價(jià)下降幅度將將不會(huì)太大。三、項(xiàng)目建設(shè)的區(qū)區(qū)域位置條件件分析（一）西安市整體體規(guī)劃根據(jù)西安市新的一一輪規(guī)劃要求求，在“十二五”期間，西安安市將以建設(shè)設(shè)國(guó)際化大都都市為目標(biāo)，搭搭建國(guó)際化大大都市框架，優(yōu)優(yōu)化城市布局局，打造1個(gè)核心城市市、3個(gè)副中心城城市、5個(gè)新城、60個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)的的四級(jí)城鎮(zhèn)體體系的構(gòu)架。1、規(guī)劃思路：“1個(gè)核心城市”即打打造以新城、蓮蓮湖、碑林、雁雁塔、未央、灞灞橋和長(zhǎng)安區(qū)區(qū)為重點(diǎn)的主主城區(qū)；“3個(gè)副中心城城市”就是打造閻閻良、臨潼、戶戶縣3個(gè)新城；“5個(gè)新城”則是打造以以周至、藍(lán)田田、高陵、常常寧、洪慶為為核心的新城城組團(tuán)，“60個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)”將打造以新新豐、草堂等等60個(gè)中心鎮(zhèn)為為核心的小城城鎮(zhèn)。通過(guò)構(gòu)構(gòu)建四級(jí)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系，形成成功能完備、布布局有序、適適宜人居的一一核多心、軸軸向發(fā)展的組組團(tuán)式城市發(fā)發(fā)展格局。在在3個(gè)副中心城城市建設(shè)方面面，“十二五”時(shí)期，總體體目標(biāo)是到2015年，閻良區(qū)區(qū)人口達(dá)到30萬(wàn)，建成區(qū)區(qū)面積達(dá)到40平方公里；；臨潼區(qū)人口口達(dá)到60萬(wàn)，建成區(qū)區(qū)面積達(dá)到60平方公里；；戶縣人口達(dá)達(dá)到30萬(wàn)，建成區(qū)區(qū)面積40平方公里。力力爭(zhēng)通過(guò)5年的努力，使使3個(gè)副中心城城市成為區(qū)域域性的經(jīng)濟(jì)文文化中心。

2、增強(qiáng)副中心心城市輻射帶帶動(dòng)能力：“十二五”期間，西安安市將堅(jiān)持副副中心城市和和組團(tuán)式的發(fā)發(fā)展理念，通通過(guò)政府推動(dòng)動(dòng)等，增強(qiáng)副副中心城市對(duì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的支撐和和對(duì)周邊地區(qū)區(qū)的輻射帶動(dòng)動(dòng)能力，努力力將其建設(shè)成成為布局合理理、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、特色明顯顯、功能配套套全、集聚集集約水平高的的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化中心。臨臨潼區(qū)將做大大做強(qiáng)以旅游游為主的第三三產(chǎn)業(yè)，將自自身打造成國(guó)國(guó)家級(jí)最佳旅旅游度假區(qū)和和國(guó)際一流旅旅游目的地。同同時(shí)加大臨潼潼新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)，加加快老城區(qū)搬搬遷改造，形形成以行政辦辦公、生態(tài)居居住、旅游商商務(wù)為基本功功能的新型生生態(tài)化城市新新區(qū)；加快渭渭北現(xiàn)代工業(yè)業(yè)新城建設(shè)，促促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群群，成為西北北地區(qū)重要的的現(xiàn)代工業(yè)聚聚集區(qū)。戶縣縣將積極承接接高新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為為西安市重要要的裝備制造造業(yè)基地和軟軟件服務(wù)外包包基地。同時(shí)時(shí)加強(qiáng)生態(tài)建建設(shè)與環(huán)境保保護(hù)，加快建建設(shè)以自然生生態(tài)和宗教文文化為主的旅旅游帶，加強(qiáng)強(qiáng)與周邊地區(qū)區(qū)旅游資源的的整合，共同同打造具有特特色的生態(tài)文文化旅游圈等等。

（二）項(xiàng)目周邊區(qū)區(qū)域分析1、項(xiàng)目地處西安市未未央?yún)^(qū)和新城城區(qū)的交匯處處，與大明宮宮國(guó)家遺址公公園為鄰。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該地段段位于西安市市總體規(guī)劃“大九宮格局”中心的未央?yún)^(qū)區(qū)，是西安新新的行政中心心所在地，隨隨著《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》把把西安建設(shè)國(guó)國(guó)際化大都市市上升為國(guó)家家戰(zhàn)略，該區(qū)區(qū)域已成為關(guān)關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的核心區(qū)。歷史優(yōu)勢(shì)：中國(guó)歷歷史上先后有有11個(gè)王朝在未未央建都，境境內(nèi)目前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)文物遺址104處，古墓冢冢遺址23處，古建筑筑遺址1處，碑石、雕雕塑122處。其中秦秦阿房宮、漢漢長(zhǎng)安城、唐唐大明宮等三三大遺址區(qū)，1961年被國(guó)務(wù)院院列為“第一批全國(guó)國(guó)重點(diǎn)文物保保護(hù)單位”。區(qū)域古遺遺跡數(shù)量之多多、面積之大大、價(jià)值之高高居全國(guó)區(qū)縣縣前列。交通優(yōu)勢(shì)：未央距距西安咸陽(yáng)國(guó)國(guó)際航空港8公里，地鐵1號(hào)線、2號(hào)線穿境而而過(guò)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)西安鐵路北北客站為亞洲洲最大的鐵路路客運(yùn)站，隨隨著全國(guó)高速速鐵路網(wǎng)的逐逐步形成，將將實(shí)現(xiàn)由西安安1小時(shí)到寶雞雞、2小時(shí)到鄭州州、3小時(shí)到武漢漢、4小時(shí)抵北京京、5小時(shí)到上海海的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。生態(tài)優(yōu)勢(shì)：西安安“八水繞長(zhǎng)安”盛景中，渭渭河、灞河、浐浐河等六條河河流橫貫未央央?yún)^(qū)境40余公里，全全境已形成萬(wàn)萬(wàn)畝水面，是是西安水資源源最豐富的區(qū)區(qū)域；林木覆覆蓋率達(dá)到35%，被評(píng)為“陜西省平原原綠化模范區(qū)區(qū)”。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：有西安安市最大的立立交橋、最寬寬的馬路、最最亮的路燈，區(qū)區(qū)域內(nèi)有大明明宮遺址公園園、西安城市市運(yùn)動(dòng)公園、未未央湖旅游度度假公園、文文景公園等開開放式公園，錦錦園新世紀(jì)、白白樺林居等一一批高品質(zhì)社社區(qū)陸續(xù)落成成，該區(qū)域正正在提速建設(shè)設(shè)引領(lǐng)城市新新生活的宜居居示范區(qū)。2、大明宮國(guó)家遺址址公園：大明宮是盛唐時(shí)期期的重要宮殿殿建筑群，是是古代建筑的的代表作，距距今已有1300多年的歷史史，已經(jīng)成為為中華民族最最為珍貴的文文化瑰寶之一一。對(duì)大明宮宮遺址保護(hù)區(qū)區(qū)進(jìn)行改造，是是市委、市政政府踐行科學(xué)學(xué)發(fā)展觀，建建設(shè)人文西安安、活力西安安、和諧西安安的一項(xiàng)重大大工程。大明明宮國(guó)家遺址址公園的建設(shè)設(shè)，對(duì)促進(jìn)西西安文化、旅旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，促進(jìn)城城市資源的有有效配置，促促進(jìn)整個(gè)西安安城北區(qū)的面面貌發(fā)生根本本性的變化，具具有十分重要要的意義。對(duì)大明宮遺址進(jìn)行行保護(hù)，就是是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)文明的保護(hù)護(hù)，是對(duì)世界界文化多樣化化存在性的拯拯救。根據(jù)規(guī)規(guī)劃，以大明明宮遺址公園園為核心，在在空間上形成成“一心兩翼三三圈”的全新格局局?！耙恍摹笔谴竺鲗m國(guó)國(guó)家遺址公園園；“兩翼”是以火車站站北廣場(chǎng)為軸軸心，沿隴海海線形成東西西兩大城市改改造板塊；“三圈”是形成未央央路、太華路路、北二環(huán)三三個(gè)商業(yè)圈。到2012年，形成一個(gè)功能完備、環(huán)境優(yōu)美、歷史文化特色鮮明的現(xiàn)代化城市示范新區(qū)。2010年，大明明宮無(wú)疑將成成為西安高端端地產(chǎn)聚集的的核心板塊，前前五年，看“曲江”，后五年，看看“大明宮”。住宅作為為不動(dòng)產(chǎn)，其其最重要的特特征和最核心心的價(jià)值就是是——地段。大明明宮地產(chǎn)板塊塊，將隨著110月1日“大明宮遺址址公園”面向全球的的開放，而成成為西安最具具投資價(jià)值的的房地產(chǎn)板塊塊。小結(jié)：區(qū)域環(huán)境未來(lái)的市政府行政政中心：未來(lái)規(guī)劃市市政府北遷，形形成新的行政政中心；大明宮國(guó)家遺址公公園：將有力的提提升該區(qū)域的的綜合價(jià)值，尤尤其是該區(qū)域域?qū)⒊蔀槲靼舶哺叨说禺a(chǎn)聚聚集的核心板板塊，消費(fèi)潛潛力和居住需需求將迅速增長(zhǎng)；；浐灞CBD：建設(shè)設(shè)中的浐灞生生態(tài)區(qū)，集休休閑、旅游、度度假、居住為為一體，對(duì)周周邊區(qū)域產(chǎn)生生良性的輻射射和帶動(dòng)；本本案未來(lái)的行政中心：高效、快捷大明宮遺址公園：古建筑、文化、生態(tài)生態(tài)浐灞:人文、商務(wù)、國(guó)際本案與大明宮國(guó)家家遺址公園為為鄰，北有未未來(lái)的市政府府行政中心，東東有浐灞生態(tài)態(tài)休閑旅游度度假區(qū)，同時(shí)時(shí)又緊鄰太華華路、北二環(huán)環(huán)等交通主干干道，交通便便捷，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿Τ试鲩L(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。四、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域社會(huì)會(huì)與經(jīng)濟(jì)條件件分析1、西安市未央?yún)^(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展概況：（1）、近年來(lái)的發(fā)展展成果：“十五”以來(lái)，全區(qū)上下堅(jiān)堅(jiān)持解放思想想，搶抓機(jī)遇遇，以經(jīng)濟(jì)建建設(shè)為中心，努努力推進(jìn)兩個(gè)個(gè)轉(zhuǎn)變，堅(jiān)持持“一三五十”的發(fā)展戰(zhàn)略略，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定定增長(zhǎng)，城市市面貌快速改改變，社會(huì)事事業(yè)全面進(jìn)步步，人民生活活水平不斷提提高，基本完完成了“十五”計(jì)劃的主要要目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化化。2005年,地區(qū)生產(chǎn)總總值達(dá)到101.773億元（在地地），人均生生產(chǎn)總值達(dá)到到20000元（在地），地地方財(cái)政收入入達(dá)到3.08億元(區(qū)屬),“十五”期間地區(qū)生生產(chǎn)總值、地地方財(cái)政收入入年均增長(zhǎng)幅幅度為16.3%、24.266%；一、二、三三產(chǎn)業(yè)增加值值分別達(dá)到2億元、67.5億元、32億元（在地地），三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重為2∶66.5∶31.5（在地），非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)占總量的60%（區(qū)屬），經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整取得新的突突破。城市基礎(chǔ)設(shè)施和生生態(tài)環(huán)境有了了很大改善。“十五”期間全區(qū)固固定資產(chǎn)投資資累計(jì)完成100億元（區(qū)屬屬），組織實(shí)實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目目54項(xiàng)（區(qū)屬），并并積極配合省省、市完成了了北二環(huán)、東東二環(huán)、太華華北路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速輔道等等一批重點(diǎn)基基礎(chǔ)設(shè)施和背背街小巷改造造項(xiàng)目，三環(huán)環(huán)路及其輔助助項(xiàng)目已動(dòng)工工建設(shè)，點(diǎn)亮亮了機(jī)場(chǎng)輔道道、石化大道道、朱宏路、建建章路等主要要干線，城市市面貌發(fā)生深深刻變化。浐浐灞流域綜合合治理初見成成效，已形成成近萬(wàn)畝水面面；沿河及浐浐灞三角洲開開發(fā)取得突破破進(jìn)展，浐灞灞國(guó)際會(huì)議中中心已動(dòng)工建建設(shè)。建成渭渭、浐、灞“三條綠色長(zhǎng)長(zhǎng)廊”和西銅、西西寶、機(jī)場(chǎng)高高速兩側(cè)“三條綠色通通道”，新增綠化化面積2.72萬(wàn)余畝，全全區(qū)綠化覆蓋蓋率達(dá)到35%以上。科教工作明顯加強(qiáng)強(qiáng)，社會(huì)事業(yè)業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)步。積積極實(shí)施“科教興區(qū)”戰(zhàn)略，加快快國(guó)家級(jí)星火火技術(shù)密集區(qū)區(qū)建設(shè)，03年被評(píng)為全全國(guó)“科教進(jìn)社區(qū)”、“科教管理系系統(tǒng)”先進(jìn)單位。中中學(xué)教育質(zhì)量量不斷提高，享享受高等教育育學(xué)生人數(shù)逐逐年增加，2005年，本科上上線率為60%，大專上線線率為93%?！笆濉逼陂g引進(jìn)了了長(zhǎng)安大學(xué)、陜陜西科技大學(xué)學(xué)等高等院校校進(jìn)駐我區(qū)，結(jié)結(jié)束了未央?yún)^(qū)區(qū)沒有重點(diǎn)大大學(xué)的歷史。信信息化建設(shè)邁邁上了新臺(tái)階階，完成了未未央政府網(wǎng)站站和教育網(wǎng)站站建設(shè)。強(qiáng)化化疾病預(yù)防機(jī)機(jī)制，建成未未央?yún)^(qū)疾病預(yù)預(yù)防控制中心心；加強(qiáng)了衛(wèi)衛(wèi)生監(jiān)督，組組建了未央?yún)^(qū)區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所所。醫(yī)療水平平邁上一個(gè)新新臺(tái)階，建成成了三級(jí)甲等等醫(yī)院長(zhǎng)安醫(yī)醫(yī)院。堅(jiān)持計(jì)計(jì)劃生育基本本國(guó)策，符合合政策生育率率達(dá)99.833%以上，人口口自然增長(zhǎng)率率控制在4.19‰以下，2004年被國(guó)家命命名為“計(jì)生優(yōu)質(zhì)服服務(wù)先進(jìn)區(qū)”,2005年被命名為“全國(guó)計(jì)生協(xié)協(xié)會(huì)先進(jìn)集體體”。2005年城鎮(zhèn)職工工養(yǎng)老、失業(yè)業(yè)和醫(yī)療保險(xiǎn)險(xiǎn)參保人數(shù)分分別達(dá)到4952人、25358人、11106人，“兩個(gè)確保”更加鞏固。人民生活水平明顯顯提高。2005年，農(nóng)民人人均純收入達(dá)達(dá)到4389元，超過(guò)全全市平均水平平1018元,在全市率先先實(shí)行農(nóng)業(yè)稅稅“零稅率”政策。改革開放不斷深化化，招商引資資實(shí)現(xiàn)突破。“十五”期間繼續(xù)深深化經(jīng)濟(jì)體制制改革，加快快國(guó)有（集體體）企業(yè)改革革，加大政府府自身改革力力度?！笆濉蹦﹪?guó)有、集集體企業(yè)改制制面達(dá)到90%以上，實(shí)際際利用外資6000多萬(wàn)美元，引引進(jìn)了包括世世界500強(qiáng)德國(guó)漢高高公司和中國(guó)國(guó)500強(qiáng)中遠(yuǎn)集團(tuán)團(tuán)等中外企業(yè)業(yè)。（2）、發(fā)展環(huán)境：1、國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)帶帶給未央?yún)^(qū)諸諸多發(fā)展機(jī)遇遇。一是世界界經(jīng)濟(jì)加快復(fù)復(fù)蘇的跡象明明顯，國(guó)際貿(mào)貿(mào)易和跨國(guó)投投資趨于活躍躍；二是國(guó)內(nèi)內(nèi)跨經(jīng)濟(jì)區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的趨勢(shì)為為未央?yún)^(qū)承接接制造業(yè)轉(zhuǎn)移移，進(jìn)而承接接服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移移提供良好機(jī)機(jī)遇；三是全全國(guó)經(jīng)濟(jì)正處處于新一輪增增長(zhǎng)階段，必必將帶動(dòng)未央央?yún)^(qū)經(jīng)濟(jì)的快快速增長(zhǎng)；四四是國(guó)家將繼繼續(xù)加大對(duì)西西部開發(fā)的力力度；五是大大城市群的發(fā)發(fā)展將更多的的聚集要素資資源，未央?yún)^(qū)區(qū)正處于陜西西“一線兩帶”和關(guān)中城市市群的核心區(qū)區(qū)域，便于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集和分分工。2、西安市發(fā)展五大機(jī)機(jī)遇齊聚未央央，未央迎來(lái)來(lái)了建區(qū)以來(lái)來(lái)的黃金發(fā)展展時(shí)期。按照照西安市第四四輪城市總體體規(guī)劃修編，西西安城市發(fā)展展的戰(zhàn)略重點(diǎn)點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到未未央?yún)^(qū)，形成成五大機(jī)遇。一一是西安經(jīng)濟(jì)濟(jì)北擴(kuò)：西安安經(jīng)濟(jì)要跨過(guò)過(guò)渭河，把渭渭河變成西安安的城中河，未未央將處于城城市核心地區(qū)區(qū)；二是行政政中心北移：：市委、市政政府北遷未央央，建成新的的城市行政中中心；三是城城市建設(shè)東拓拓：浐、灞河河沿岸區(qū)域，要要建成一個(gè)集集現(xiàn)代化、生生態(tài)化、人文文化的新區(qū)，成成為西安城市市發(fā)展的熱點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)；四是是鐵路客站北北建：西安鐵鐵路新客站定定址未央，未未央對(duì)外界人人流、物流、資資金流、信息息流的聚集效效應(yīng)將進(jìn)一步步顯現(xiàn)；五是是城市發(fā)展西西聯(lián)：隨著西西咸經(jīng)濟(jì)一體體化進(jìn)程不斷斷加快，未央央?yún)^(qū)的六村堡堡、三橋地區(qū)區(qū)將成為新一一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的熱點(diǎn)。（3）、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃劃：總體目標(biāo)：按照《西西安國(guó)際化、市市場(chǎng)化、人文文化、生態(tài)化化發(fā)展報(bào)告》的的發(fā)展理念和和全面建設(shè)小小康社會(huì)“三步走”規(guī)劃部署，未未央?yún)^(qū)“十一五”期間及今后后更長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展的總體體目標(biāo)是實(shí)施施16855戰(zhàn)略，即：：把握一個(gè)方方向，建設(shè)六六大功能中心心，打造八大大經(jīng)濟(jì)板塊，培培植五大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)進(jìn)五個(gè)方面和和諧發(fā)展。一一個(gè)方向是建建設(shè)生態(tài)化現(xiàn)現(xiàn)代化城市新新區(qū)。六大功功能中心：一一是行政中心心；二是會(huì)展展中心；三是是物流中心；；四是休閑度度假中心；五五是出口加工工中