國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市世璜投資有限公司2005年10月21日目錄總論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1項(xiàng)目概述………………….1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述……….1項(xiàng)目可行性研究結(jié)論…………………….2汽車產(chǎn)業(yè)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)?！?2汽車需求預(yù)測(cè)…………….3汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè)……….4區(qū)域市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6主要城市的市場(chǎng)需求狀況……………….6福建省汽車市場(chǎng)狀況…………………….7龍巖市場(chǎng)狀況…………….7汽車銷售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10汽車行業(yè)銷售的模式及其變化………….10銷售市場(chǎng)概況…………….12（1）、廣州汽車銷售市場(chǎng)概況…………..12（2）、東莞汽車銷售市場(chǎng)概況…………..14（3）、深圳汽車銷售市場(chǎng)概況…………..15汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析……….18龍巖市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)……….19項(xiàng)目實(shí)施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20項(xiàng)目選址及周邊狀況…………………….20項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃……….21項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排……….23項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排……………….23項(xiàng)目SWOT分析……………25項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27基本指標(biāo)………………….27建安成本估計(jì)…………….28銷售與租金收入估算…………………….28投資估算………………….29債務(wù)償還計(jì)劃…………….30損益估算………………….31現(xiàn)金流量估算…………….33社會(huì)效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響……….33對(duì)就業(yè)的影響…………….34對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響……….34對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響……….34項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)…………….35城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)…………….36市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)…………….36項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)…………….36招商運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)…………….37項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。38項(xiàng)目用地對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響…………….38項(xiàng)目實(shí)施方案對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響……….38項(xiàng)目經(jīng)營模式對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響………..39本報(bào)告的應(yīng)用說明………..39“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一．總論1．項(xiàng)目概述“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn)營商、國內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場(chǎng)的市場(chǎng)空隙，選擇項(xiàng)目實(shí)施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場(chǎng)的格局，并形成區(qū)域市場(chǎng)的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。2．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述該項(xiàng)目擬選址于福建省龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動(dòng)；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場(chǎng)、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場(chǎng)綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建筑面積26.4萬m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為8.5萬m2，混凝土結(jié)構(gòu)為17.9萬m2。初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為2.5年，項(xiàng)目在2008年5月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)。3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論靜態(tài)投資回收期N=6.13年，動(dòng)態(tài)投資回收期N=14.45.年。項(xiàng)目從2008年開始進(jìn)入回收期，2008年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入843.60萬元，項(xiàng)目到2021年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達(dá)3267.34萬元，投資利潤率達(dá)10.11%。如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到2011年底，債務(wù)全部?jī)斶€，償還債務(wù)的年限從2006年開始計(jì)為6年。本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二．汽車產(chǎn)業(yè)分析⒈產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模2004年我國人均GDP突破10000元人民幣，國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP在1000美元左右時(shí)，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。在我國，由于人口規(guī)模巨大，2004年總戶數(shù)達(dá)3.51億戶，即使有5%的家庭（高收入階層）購買轎車，其總消費(fèi)量便達(dá)1750萬輛，按城鎮(zhèn)人口的5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá)660萬輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn)10%以上的家庭擁有消費(fèi)經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按10%算，轎車消費(fèi)量可達(dá)1300萬輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購買力的轎車需求量。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，2004年私人轎車僅為669.85萬輛，到目前為止，估計(jì)全國轎車保有量當(dāng)前仍不足1100萬輛，即短期消費(fèi)潛能還有500－600萬輛未得到釋放。這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過去高關(guān)稅所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從2002年開始汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費(fèi)出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放。商務(wù)部最近的一份報(bào)告認(rèn)為，今年我國汽車產(chǎn)量將超過500萬輛，其中約一半是轎車。這將使中國汽車產(chǎn)量連續(xù)4年每年上一個(gè)百萬級(jí)臺(tái)階。這一增長(zhǎng)速度在世界各國前所未有。最近一家媒體對(duì)中國汽車市場(chǎng)做出了這樣的評(píng)價(jià)：“能與美國這個(gè)全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場(chǎng)，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個(gè)！”2．汽車需求預(yù)測(cè)在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長(zhǎng)的因素有兩個(gè)：一個(gè)是長(zhǎng)期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車消費(fèi)需求的不斷增加。

無論是從短期角度看，還是從長(zhǎng)期角度看，我國汽車特別是轎車的消費(fèi)潛能巨大。正如前面粗略估計(jì)的，我國長(zhǎng)期累積的短期性轎車消費(fèi)需求至少有500－600萬輛，這相當(dāng)于目前全社會(huì)轎車的保有量。這些需求都是有購買力支撐的，只是由于價(jià)格問題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問題而一時(shí)沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。即期的消費(fèi)需求到底有多大？對(duì)這一測(cè)算有一點(diǎn)需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費(fèi)受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國際市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，而對(duì)國內(nèi)汽車消費(fèi)采取抑制政策，這后一點(diǎn)與我國極其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人擁有小汽車為7.1輛，韓國1986年人均GDP達(dá)2300美元，千人擁有小汽車為16輛，到1989年，韓國人均GDP接近4000美元，千人擁有小汽車達(dá)36.7。由此而推算出的即期消費(fèi)需求見表1。表1對(duì)當(dāng)前小汽車即期消費(fèi)需求的估算地區(qū)人口數(shù)（萬人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP

（美元）千人擁有小汽車數(shù)

（輛）有購買力小汽車潛在需求（萬輛）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57廣東83032380261818149.54江蘇74322350258517126.34福建3511207722851656.18遼寧4217194621401459.04山東91802037224015137.70黑龍江3816140315441141.98河北6808100611101066.99新疆18769551050815.01湖北60169431040847.80吉林2708131914501027.08其他地區(qū)67535一般＜900一般＜10005330.79全國1299888939651377.39

注：2004年一些地區(qū)人均GDP不足1000美元，但2005年達(dá)1000美元，所有數(shù)據(jù)按年增長(zhǎng)10%計(jì)算。表1測(cè)算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)，我國當(dāng)前已有購買力支持的即期汽車總消費(fèi)量為1377.39萬輛，說明短期內(nèi)有500多萬輛的私人小汽車消費(fèi)需求等待釋放，那么，估計(jì)要3－4年才能將歷史上累積的汽車消費(fèi)潛能釋放完，因此，僅憑這一項(xiàng)因素就能使汽車消費(fèi)保持20－30%的增長(zhǎng)率。3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè)當(dāng)前汽車需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。汽車需求高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國汽車消費(fèi)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。2004年國產(chǎn)汽車總銷量達(dá)到504萬輛，比上年433萬輛增長(zhǎng)16%，其中轎車227萬輛，比上年192萬輛增長(zhǎng)18%；快速增長(zhǎng)的汽車銷量使得汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長(zhǎng)奠定了重要基礎(chǔ)。2005年，國產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到564萬輛，比上年增長(zhǎng)12%，其中轎車264萬輛，比上年增長(zhǎng)16%。幾年來特別是進(jìn)入2004年以后，我國轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。2004年是汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額，2004年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了40%大關(guān)，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴(yán)重偏低。有專家指出，突破40%，意味著中國的汽車消費(fèi)開始從生產(chǎn)資料型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。家用轎車作為新的大眾消費(fèi)品，正在為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的動(dòng)力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。我國長(zhǎng)期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費(fèi)量第二大市場(chǎng)，不久將會(huì)變成第一大市場(chǎng)。假設(shè)我國到2010年千人擁有轎車達(dá)到韓國1986年的水平，那么，按屆時(shí)人口達(dá)14億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達(dá)到2240萬輛，這將是1997年(317萬輛)的7.07倍，年均增長(zhǎng)率將達(dá)到16.23%，即年均新增轎車量將為147.93萬輛，再加上有30%左右的汽車更新需求，實(shí)際年均轎車消費(fèi)量為192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測(cè)不僅可以實(shí)現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些?！笆濉蹦昃I車消費(fèi)量將達(dá)150萬輛，“十一五”則可提高到250萬輛左右。表2對(duì)2005年及2010年我國城鎮(zhèn)家庭汽車消費(fèi)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)項(xiàng)目\年份199019971998200020052010交通通訊比重（%）3.175.565.946.618.3610.00其中汽車總保有量（萬輛）551.361219.091319.301538.482260.533983.83私人汽車保有量比重（萬輛）81.62358.36423.70512.681127.052578.42小汽車保有量（萬輛）108.00317.00348.70421.93969.712218.46千人擁有小汽車量（輛）0.942.542.793.327.0316.00注：2000年及以后都是預(yù)測(cè)值，實(shí)際2000年汽車保有量為1608萬輛，其預(yù)測(cè)值偏低4.32%。資料來源：中國宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測(cè)課題組三．區(qū)域市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè)⒈主要城市的市場(chǎng)需求狀況據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。截至2004年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名見表3。表3

2004年度全國十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表

單位：萬輛排序地區(qū)私人汽車擁有量城市私人汽車擁有量1廣

東200.13北京129.82河

北63.44廣州25.553北

京62.41成都23.34山

東47.37天津23.215四

川52.58深圳25.336河

南41.53上海33.527云

南40.15重慶18.148遼

寧38.52沈陽9.539山

西39.26杭州23.3010湖

南39.26南京12.15

資料來源：中國宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測(cè)課題組2004年北京擁有私人轎車接近129.8萬輛，搖搖領(lǐng)先于全國其他地區(qū)。

廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，如2005年上半年廣東省主要大中型汽車貿(mào)易市場(chǎng)的汽車銷售額達(dá)到了60.67億元，比上年同期增長(zhǎng)43.7%，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數(shù)量也達(dá)到了2.94臺(tái)，同比增長(zhǎng)了47.7%；盡管上海仍是中國限制私人消費(fèi)最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至2004年底，上海私家車的數(shù)量也已經(jīng)超過了33.52萬輛，比2003年增加了3.75萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費(fèi)日趨活躍。

《中國汽車流通月報(bào)》表明，2005年全國轎車的私人購車比例已經(jīng)達(dá)到59%，1～6月的平均值為59.25%，私人購買轎車比例最高的月份達(dá)到68%。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費(fèi)的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費(fèi)為主，且比重在不斷提高。從消費(fèi)種類來看，私人消費(fèi)主要集中在普通級(jí)轎車、微型轎車和中高級(jí)轎車，中級(jí)轎車私人消費(fèi)比例最低，但也接近50%。2、福建省汽車市場(chǎng)狀況福建省地處中國東南沿海，近三年來，福建汽車市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，年度市場(chǎng)需求量超過10萬輛。2003年度全省新車掛牌數(shù)達(dá)到101675輛，全省民用汽車保有量達(dá)到52.08萬輛，全省機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到330萬輛。根據(jù)測(cè)算預(yù)計(jì)福建2004年度民用汽車保有量達(dá)到62.1萬輛，年度凈增加汽車超過10萬輛。預(yù)計(jì)2005年福建汽車市場(chǎng)增長(zhǎng)率在18%左右，年需求量會(huì)在11萬輛以上。2004年度全省民用汽車保有量達(dá)到52.08萬輛，較1995年年末8年來凈增加車輛42.1萬輛，民用汽車保有量由1995年位居全國第23位提升到2003年居全國第20位，在華東位居第6位。福建汽車市場(chǎng)具有四大特點(diǎn):第一，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。在全省九個(gè)設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量40.92萬輛，占全省66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田6市地民用汽車保有量21.08萬輛，占34%。第二，福建私人汽車發(fā)展快。2004年度新注冊(cè)汽車28.78萬輛，同比增長(zhǎng)26.26%，較2003年全省凈增加私車5.95萬輛。私車發(fā)展速度高于汽車市場(chǎng)發(fā)展速度5個(gè)百分點(diǎn)。第三，2004年福建汽車市場(chǎng)運(yùn)行前高后低。根據(jù)測(cè)算，上半年占總量的52%，下半年占48%，使汽車市場(chǎng)走向理性發(fā)展階段。每年平均增長(zhǎng)速度18%左右。第四，2004年度福建汽車市場(chǎng)客貨車比重繼續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)測(cè)算客車占總保有量的58%，貨車占總保有量的42%?？蛙?含轎車)高于貨車16個(gè)百分點(diǎn)，客車(含轎車)是汽車市場(chǎng)的主力軍。3．龍巖市場(chǎng)狀況（1）基本情況龍巖市作為全省九個(gè)重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生活水平高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，私人購車已經(jīng)成為龍巖市市民消費(fèi)的第二大支出，且汽車消費(fèi)檔次迅速提高。據(jù)龍巖市國稅局車購辦統(tǒng)計(jì)，今年１至５月全市汽車總申報(bào)納稅4729輛（其中國產(chǎn)汽車4686輛，進(jìn)口汽車106輛），比去年同期增長(zhǎng)20％。共征收汽車稅額4252萬元，同比增長(zhǎng)16％。

（2）龍巖市汽車產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及分析我們將分從4S專營店、一手車交易市場(chǎng)、二手車交易市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、汽車維修市場(chǎng)、配套服務(wù)市場(chǎng)等幾個(gè)方面對(duì)龍巖汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析。①、龍巖市現(xiàn)有4S店a．上海通用別克：地址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市3公里投資規(guī)模：占地10畝，約投資1000萬元場(chǎng)地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時(shí)建筑。經(jīng)營狀況：年銷售量600輛以上，經(jīng)營狀況良好。b、一汽大眾、上海大眾：地址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處，319國道邊、距城中心8公里投資規(guī)模：占地15畝，約投資1500萬元。場(chǎng)地歸屬：沿路20米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是4S店，屬臨時(shí)建筑.經(jīng)營狀況：年銷售量800輛以上，經(jīng)營狀況良好。c、廣本：地址：東城方向，通往漳平市（縣級(jí)市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國、省道上，位置較差，距城市中心2公里.投資規(guī)模：占地10畝，約投資1000萬元場(chǎng)地歸屬：規(guī)劃局批準(zhǔn)的4S店經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好。②、龍巖市一手車交易市場(chǎng)情況目前龍巖市主要的一手車交易市場(chǎng)主要集中在三個(gè)區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有20家左右，二是龍門謝洋大洋路段319國道，有20多家，三是龍門鎮(zhèn)新街，319國道，有20多家。除新南方汽貿(mào)是自購物業(yè)外，其余都是租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，大約店面租金每平方25元/月，投資在20萬左右.龍巖大部分經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級(jí)、不規(guī)范的經(jīng)營狀態(tài)，這些賣場(chǎng)甚至被戲稱為汽車小賣部。這種規(guī)模過小，分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場(chǎng)經(jīng)營狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進(jìn)的汽車營銷方式不符。這種極為不專業(yè)的市場(chǎng)將被規(guī)模化、規(guī)范化經(jīng)營所代替。③、龍巖市二手車交易市場(chǎng)情況從路邊擺滿的待售的二手車來看,我們不難想象龍巖二手車市場(chǎng)的火爆程度.但火爆的同時(shí),我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時(shí)用地進(jìn)行擺放,甚至占道經(jīng)營的雜貨鋪般的二手車交易店,與這個(gè)城市如此的不和諧.二手車交易市場(chǎng)市場(chǎng)主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場(chǎng)相鄰的幾個(gè)區(qū)域。④、龍巖市汽配市場(chǎng)經(jīng)營情況龍巖的汽配沒有專門的市場(chǎng)，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn)319國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進(jìn)口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場(chǎng)進(jìn)貨，配件市場(chǎng)的場(chǎng)地大都是沿路臨時(shí)用地店面，經(jīng)營者向店主租賃⑤、汽車維修市場(chǎng)由于私家車消費(fèi)者對(duì)專業(yè)汽車知識(shí)了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護(hù)也不知從何下手而要找人代做。而消費(fèi)者對(duì)于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場(chǎng)同步壯大，形成龐大的汽車維修市場(chǎng)。據(jù)龍巖市交通局營運(yùn)處統(tǒng)計(jì)，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以15%的速度遞增。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá)292家，其中新羅區(qū)就有169家，從業(yè)人員達(dá)3800多人。全市年維修產(chǎn)值(包括維修配件等)約8000余萬元。⑥、配套服務(wù)市場(chǎng)汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到50余家。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。（3）發(fā)展預(yù)測(cè)按照前面的分析預(yù)測(cè)方法，可以對(duì)龍巖未來幾年（至2010年）的各相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，GDP增長(zhǎng)率、人口增長(zhǎng)率、小車銷售增長(zhǎng)率是預(yù)測(cè)值，根據(jù)這些預(yù)測(cè)值，可以對(duì)未來幾年龍巖汽車銷售市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)大致的判斷，也為本項(xiàng)目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進(jìn)行一個(gè)定量的判斷。表4龍巖地區(qū)未來汽車銷售預(yù)測(cè)年份GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率GDP（億元）預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng)常住人口預(yù)測(cè)小車銷售增長(zhǎng)率當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬臺(tái)）截止當(dāng)年小車保有量千人擁有小車數(shù)04年10.7%348.281.94%272.490.9518.3405年10%383.791.94%277.7820%1.086.0821.8806年10%422.171.94%283.1715%1.247.3225.8507年10%464.381.94%288.6615%1.428.7430.2708年10%510.821.94%294.2615%1.6410.3835.2709年10%561.901.94%299.9710%1.8012.1840.6010年10%618.101.94%305.7910%1.9814.1646.30四．汽車銷售模式分析1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理4S店或3S店，汽車銷售公司（多個(gè)品牌的代理），汽車專業(yè)市場(chǎng)（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對(duì)汽車專營銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。表5轎車銷售模式分析模式代表特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)獨(dú)立專賣店4S店3S店統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強(qiáng)勢(shì)地位得到廠家更直接的支持、投資小獨(dú)立的店會(huì)增加消費(fèi)者的搜尋成本汽車銷售公司廣物汽貿(mào)多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè)多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險(xiǎn)大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴(kuò)張難度加大，投資大汽車銷售連鎖店廣物汽貿(mào)同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營，銷售商的力量加強(qiáng)生產(chǎn)廠家和銷售商對(duì)每家連鎖店的強(qiáng)有力支持跨區(qū)域的連鎖店需要更強(qiáng)大的支持和管理、投資大汽車專業(yè)市場(chǎng)龍崗汽車交易中心提供大面積的汽車交易場(chǎng)所，集合了多家品牌店和銷售公司產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費(fèi)者受益更多銷售商的成本增加汽車專業(yè)市場(chǎng)本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場(chǎng)的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺(tái)而收取租金收益和管理費(fèi)用；同時(shí)，利用專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費(fèi)、休閑等領(lǐng)域延伸，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大價(jià)值。2004年末，全國擁有年成交額億元及以上的機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱億元機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)）118個(gè)，比2003年增加10家；成交額達(dá)1368億元，比上年增長(zhǎng)43%；零售額達(dá)399億元，占成交額的43.8%，增長(zhǎng)55.3%。機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成交額超過20億元的有10家,比上年增加4家；10—20億元的有13家，比上年增加7家；5—10億元的有21家，比上年增加6家。長(zhǎng)春市汽車中心批發(fā)市場(chǎng)是全國唯一一家年成交額100億元以上的機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)，2002年成交額突破150億大關(guān)，營業(yè)面積達(dá)18.8萬平米，居全國首位。山東汽車城和大連保稅區(qū)國際車城市場(chǎng)的營業(yè)面積也達(dá)10萬平米以上。2004年，機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的攤位為10810個(gè)，雖比去年減少了1500余個(gè)，但營業(yè)面積卻增長(zhǎng)了9.7%，平均攤位營業(yè)面積增長(zhǎng)25.1%。平均攤位營業(yè)額達(dá)843.7萬元，比上年增長(zhǎng)63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額4.3萬元，增長(zhǎng)30.3%。2004年，東部地區(qū)有億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)64家，比上年增加12家，占全部?jī)|元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的65.3%；中部地區(qū)有22家，比上年減少3家，占22.4%；西部地區(qū)有12家，比上年增加1家，占12.2%。從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成交額達(dá)542.2億元，比上年增長(zhǎng)51.4%，高于全國8個(gè)多百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長(zhǎng)30.3%；西部地區(qū)增長(zhǎng)38.3%。35個(gè)大城市有億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)61家，比上年增加11家，占全部?jī)|元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的65.3%；成交額達(dá)732.5億元，比上年增長(zhǎng)43.5%。中國汽車自2002年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭(zhēng)的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)，專業(yè)的汽車交易市場(chǎng)也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場(chǎng)的年代。2．銷售市場(chǎng)概況由于龍巖市的大型集中式汽車交易市場(chǎng)尚屬于空白,我們就集中對(duì)廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的情況匯總?cè)缦?。?）廣州汽車銷售市場(chǎng)概況目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有300多家，面積1萬m2以上的已建或在建汽車市場(chǎng)則有20多家。到這些在建市場(chǎng)完工之時(shí)，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的300萬m2以上的汽車市場(chǎng)，廣州汽車市場(chǎng)的總面積將達(dá)500萬m2以上。廣東汽車交易市場(chǎng)、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場(chǎng)、廣州名車城、廣州汽車市場(chǎng)等是6個(gè)較大的交易市場(chǎng)，總交易面積40萬m2，其中綜合性汽車交易市場(chǎng)（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)）2家。廣東汽車交易市場(chǎng)和華南汽貿(mào)交易市場(chǎng)，這兩家是目前全省最大的交易龍頭市場(chǎng)。另外，已批準(zhǔn)在建或正在籌建的較大的交易市場(chǎng)3家，總建筑面積在80萬m2以上。另外，還有大量的沒有進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū)——黃石東路，有幾十家品牌商。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。下面對(duì)我們實(shí)地考察過的廣東汽車市場(chǎng)和廣州汽車博覽中心進(jìn)行重點(diǎn)介紹。表6廣東汽車交易市場(chǎng)及運(yùn)營商介紹名稱廣東汽車交易市場(chǎng)地址廣州市機(jī)場(chǎng)北路410號(hào)面積7萬m2投資主體廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司運(yùn)作機(jī)構(gòu)廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車）、倉儲(chǔ)、展銷、維修經(jīng)營方法自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)配套設(shè)施展覽廳、室外自選車場(chǎng)配套部門檢測(cè)、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行投資目標(biāo)要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營龍頭企業(yè)業(yè)務(wù)狀況廣東汽車交易市場(chǎng)經(jīng)銷國內(nèi)外汽車150多個(gè)品種型號(hào)，2004年汽車銷售額達(dá)到60億元，是廣物汽貿(mào)的銷售主力；這里的廣東舊機(jī)動(dòng)車交易中心號(hào)稱全國最大的二手車交易機(jī)構(gòu)；廣物汽貿(mào)自１９９７年以來，共銷售汽車２５萬輛，銷售總收入２７０億元。從１９９９年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式，截止2005年8月，連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)８０多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東省市場(chǎng)占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場(chǎng)占有率為４３．２％。目前廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費(fèi)重點(diǎn)城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店，2005年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴(kuò)張。同時(shí)，還計(jì)劃２００5年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進(jìn)程。此外，2005年底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè)“網(wǎng)上汽車商城”。廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車８輛，其它各類載貨車１００多輛。去年向各分店年配送總量已達(dá)２．８萬輛，金額４２億元。到２００３年底，整個(gè)廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)１５０家左右，屆時(shí)每年銷售、配送汽車可達(dá)１１０萬輛。表7廣州汽車博覽中心（AEC）簡(jiǎn)介名稱廣州汽車博覽中心（AEC）地址廣州天河北路163號(hào)面積4萬m2投資主體AEC集團(tuán)運(yùn)作機(jī)構(gòu)AEC集團(tuán)經(jīng)營項(xiàng)目汽車批發(fā)和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿(mào)易、汽車美容裝璜、汽車租賃經(jīng)營方法自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店配套設(shè)施車輛檢測(cè)、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站、汽車信息服務(wù)、電子商務(wù)、物業(yè)租賃、物流倉儲(chǔ)、汽車職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認(rèn)定配套部門檢測(cè)、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行投資目標(biāo)要成為“永不落幕的汽車博覽會(huì)”、“汽車大觀園”業(yè)務(wù)及公司狀況廠商授權(quán):1個(gè)華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、15個(gè)4S品牌專賣店、6個(gè)汽車銷售總代理、9個(gè)汽車特許經(jīng)銷、6個(gè)汽車銷售一級(jí)代理、眾多汽車銷售二級(jí)代理；應(yīng)用"一站式"購物的連鎖經(jīng)營模式，賣場(chǎng)提供近3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護(hù)美容產(chǎn)品等品項(xiàng)，公司計(jì)劃3年內(nèi)在中國開發(fā)40家大型連鎖汽車超市。博覽中心主展場(chǎng)總營業(yè)面積為80000m2，其中：40000m2的汽車銷售展廳、20000平方米的售后服務(wù)站和零配件中心、20000平方米的整車倉庫；廣州汽車博覽中心成立于1998年10月，為民營企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣5000萬元。AEC汽車集團(tuán)實(shí)行汽車集團(tuán)式管理、集汽車銷售、零配件供應(yīng)、售后服務(wù)、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業(yè)。AEC汽車集團(tuán)主要由廣州汽車博覽中心和AEC汽車城（廣州發(fā)展汽車城有限公司）組成。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運(yùn)作6年，2004年實(shí)現(xiàn)銷售收入58億元。AEC汽車城是廣州計(jì)委立項(xiàng)，廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資近10億元人民幣。目前AEC汽車集團(tuán)的車主會(huì)員擁有量為10萬多名。集團(tuán)年汽車維修數(shù)量近8萬量。年配件采購量達(dá)3.5億元人民幣。從我們對(duì)廣州上述兩家交易市場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研來看，有幾個(gè)特點(diǎn)值得注意：①兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個(gè)廣州的市場(chǎng)也是國資和民資各占一半；②集物業(yè)經(jīng)營和汽車銷售于一體，經(jīng)營成本有優(yōu)勢(shì)；③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識(shí)和動(dòng)作，并取得不錯(cuò)的效績(jī)；④目前這種擴(kuò)張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場(chǎng)，并有擴(kuò)大市場(chǎng)的趨勢(shì)。以上幾家專業(yè)市場(chǎng)具有項(xiàng)目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項(xiàng)目中汽車市場(chǎng)的概念存在本質(zhì)區(qū)別。這說明廣州的汽車銷售市場(chǎng)的專業(yè)化分工沒有實(shí)現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場(chǎng)上顯示出了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個(gè)集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項(xiàng)目將會(huì)使目前的市場(chǎng)格局發(fā)生一定變化。（2）東莞汽車銷售市場(chǎng)概況東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。目前，東莞國際汽車城項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入招商尾期，有31家品牌銷售商進(jìn)駐，還有三個(gè)場(chǎng)所正在招，具體指標(biāo)和招商方案如下表。表8東莞國際汽車貿(mào)易城招商方案名稱東莞國際汽車貿(mào)易城地址莞樟路邊面積1300畝（86萬m2）投資主體寮步鎮(zhèn)政府運(yùn)作機(jī)構(gòu)寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦公室經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車）、倉儲(chǔ)、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討等經(jīng)營方法土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃配套設(shè)施展覽廳、試車道、會(huì)議室、賽車場(chǎng)、休閑場(chǎng)所部門設(shè)置車管、檢測(cè)、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行經(jīng)營意念享受汽車文化、品味生活真諦投資目標(biāo)以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費(fèi)時(shí)尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建成華南地區(qū)最大的汽車銷售中心招商優(yōu)惠方案汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營戶提供全方位服務(wù)，使經(jīng)營戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。入城經(jīng)營戶可以掛靠國際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨(dú)立經(jīng)營牌照。汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。五月底前簽訂入城經(jīng)營合同的，可以享受地價(jià)（35萬元/畝）的8折（即28萬元/畝）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國家政策執(zhí)行。簽合同時(shí)即付首期30%，三個(gè)月內(nèi)再付30%，其余的一年內(nèi)付清。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月5元/平方米租金的8折（即4元/m2）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），租賃期為10年，前5年每年遞增0.5元/m2，從第6年開始，每年遞增1元/m2。簽合同時(shí)即付頭年租金，以后每年初交付當(dāng)年租金。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。五月底前簽訂合同的經(jīng)營戶可免收鎮(zhèn)級(jí)管理費(fèi)三年。汽車城免費(fèi)提供10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會(huì)俱樂部（使用期為40年）。汽車城設(shè)立特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，對(duì)在城內(nèi)有一定規(guī)模的著名品牌店，其銷售額較大的經(jīng)營戶給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。備注：上面所述4、5、6點(diǎn)只適用于“3S”或“4S”專賣店的汽車經(jīng)營戶。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有40年產(chǎn)權(quán)，且價(jià)格適中（525元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進(jìn)駐；④只提供場(chǎng)地，降低了項(xiàng)目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000輛，汽車銷售市場(chǎng)規(guī)模超過了133億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動(dòng)將使東莞的汽車銷售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。（3）深圳汽車銷售市場(chǎng)概況深圳汽車銷售市場(chǎng)成長(zhǎng)與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場(chǎng)面，各種品牌店、專業(yè)市場(chǎng)、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長(zhǎng)，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場(chǎng)的概況。表9深圳汽車交易市場(chǎng)概況專業(yè)市場(chǎng)名稱面積業(yè)務(wù)范圍地址備注聯(lián)合華鵬汽車交易中心11萬m2汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂園北面提供專業(yè)交易場(chǎng)所的運(yùn)營商奧特城2萬多m2汽車銷售展銷、汽車零配件羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處產(chǎn)權(quán)式銷售（50年）水上樂園汽車專業(yè)市場(chǎng)3萬m2汽車銷售香蜜湖水上樂園物業(yè)租賃大富汽車交易廣場(chǎng)8萬m2汽車銷售竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處物業(yè)租賃東都龍崗汽車交易中心8.65萬m2汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬m2汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場(chǎng)對(duì)面物業(yè)租賃中海汽車展銷專業(yè)市場(chǎng)5萬m2汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業(yè)租賃汽車博覽中心4萬m2汽車用品城北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈）自有物業(yè)自有經(jīng)營深港汽車城1.5萬m2汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場(chǎng)汽車銷售深圳市僑香路臨時(shí)場(chǎng)所、出租東益華鵬汽車交易廣場(chǎng)羅湖區(qū)延芳路汽車大世界香梅路臨時(shí)場(chǎng)所、出租元瑞汽車專業(yè)市場(chǎng)香蜜湖水上樂園西側(cè)寶安汽車交易市場(chǎng)寶安大道新城段西鄉(xiāng)聯(lián)信汽車廣場(chǎng)西鄉(xiāng)前進(jìn)路此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國際汽車城”項(xiàng)目，整個(gè)汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30萬平方米，集國產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時(shí)配備長(zhǎng)達(dá)2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險(xiǎn)、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車一條街”。我們實(shí)地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。表10龍崗汽車交易中心概況地址龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處面積規(guī)劃三期共180萬m2投資主體龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳村委、東都實(shí)業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)東都實(shí)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車）、倉儲(chǔ)、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化及配套餐飲、酒店、別墅區(qū)經(jīng)營方法土地出租規(guī)劃設(shè)施汽車展覽中心、新車展銷市場(chǎng)、汽車交易大廈、汽配交易廣場(chǎng)、汽車文化公園、五星級(jí)酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測(cè)及上牌點(diǎn)、市場(chǎng)管理中心、飲食美食街部門設(shè)置車管、檢測(cè)、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行經(jīng)營意念現(xiàn)代化、園林式、人性化的賞車、購車?yán)硐霕穲@投資目標(biāo)中國一流的永久性汽車交易市場(chǎng)和汽車物流中心項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r此項(xiàng)目定位于龍崗汽車銷售市場(chǎng)，并吸引深圳市內(nèi)部分消費(fèi)者；此項(xiàng)目被政府確認(rèn)為重大建設(shè)項(xiàng)目，獲得各項(xiàng)優(yōu)惠政策支持；總投資20億元，一期投資1.5億元，建設(shè)面積8.6萬平方米；二期投資4.5億元，建設(shè)面積39.4萬m2；三期投資14億元，建設(shè)面積132萬m2；項(xiàng)目一期從2000年開始啟動(dòng)，2001年開始招商，2002年底一期全部招商完畢；項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進(jìn)口汽車及配件保稅配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)；一期進(jìn)駐的汽車銷售商家23家，經(jīng)營30個(gè)汽車品牌，月平均銷售汽車1400輛，按12.8萬元/輛計(jì)算，月銷售額近1.8億元，年銷售額可達(dá)21.5億元，深圳2003年汽車銷售總額按107億元計(jì)算，則此中心可占20.1%，占整個(gè)市場(chǎng)的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山；項(xiàng)目二期約有25家汽車銷售商進(jìn)駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為12—15元/m2·月，租期為8—15年，管理費(fèi)為1元/m2·月；項(xiàng)目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務(wù)，重點(diǎn)是配套商業(yè)，包括五星級(jí)酒店和別墅區(qū)。深圳汽車交易市場(chǎng)近3年來發(fā)展迅速，3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個(gè)規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個(gè)深圳車市也不過50到60萬平方米，汽車銷售服務(wù)的3S、4S店只有廣州本田的兩家。當(dāng)時(shí)車市每年的銷量大致在3萬輛左右。目前深圳市的汽車經(jīng)銷商數(shù)量已達(dá)300多家，占地總面積已經(jīng)達(dá)到500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近100家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算，將大型汽車交易市場(chǎng)的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動(dòng)資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計(jì)投入資金至少達(dá)100億元。五．汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。據(jù)測(cè)算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前我國汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的20％左右，相當(dāng)于五分之一。汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá)到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費(fèi)信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，汽車物流業(yè)貫穿于整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，針對(duì)汽車消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場(chǎng)上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以2004年轎車市場(chǎng)為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。表11轎車銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài)產(chǎn)業(yè)名稱產(chǎn)值計(jì)算方法產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元）商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)形態(tài)汽車銷售數(shù)量*平均單價(jià)240萬輛*14萬元/輛=3360億元品牌代理銷售4S店、大賣場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)售后服務(wù)轎車保有量*平均保養(yǎng)金額1100萬輛*1000元/年=110億元品牌維護(hù)和店鋪維護(hù)相結(jié)合4S店和分散的店鋪維修轎車保有量*平均維修金額1100萬輛*2000元/年=220億元品牌維修與店鋪維修相結(jié)合4S店和分散的店鋪二手車交易二手轎車交易量*交易平均價(jià)格44萬輛*7萬元/輛=308億元舊車購買或以舊換新全國145家二手車交易市場(chǎng)汽車租賃租賃車數(shù)量*每臺(tái)年租賃收入12萬輛*5萬元/年=60億元個(gè)人渡假為主或單位商務(wù)汽車租賃公司汽配批發(fā)銷售轎車保有量*每臺(tái)需要配件金額1100萬輛*3000元/年=330億元店鋪組成的聚集地和批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)、店鋪汽車文化一般作為配套設(shè)施汽車城配套項(xiàng)目合計(jì)5139億元以上僅分析了本項(xiàng)目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算，則整個(gè)產(chǎn)業(yè)光轎車及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模就可超過5000億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計(jì)算則超過10000億元。2．龍巖市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場(chǎng)規(guī)模關(guān)系，和對(duì)龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，對(duì)本項(xiàng)目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，如下表所示。(2004年小車保有量按50000輛計(jì)算,銷售均價(jià)以2004年全國銷售均價(jià)13.3萬元/輛計(jì)算，每年以10%的比例遞增).表12龍巖轎車銷售市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)年份小車銷售售后服務(wù)維修二手車交易汽配批發(fā)銷售合計(jì)計(jì)算公式數(shù)量*金額1000元/輛*小車保有量2000元/輛*小車保有量當(dāng)年小車銷售量*二手車比例3000元/輛*小車保有量各產(chǎn)業(yè)規(guī)模之和04年120.510.211.515.2105年13.20.551.10.231.6516.7306年14.520.61.210.251.81518.4007年15.970.661.330.28220.2408年17.560.731.460.32.1922.2609年19.320.81.610.342.4124.49根據(jù)上面的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，龍巖2004年小車銷售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到近15.21億元，2006年將達(dá)到近18.40億元，到2010年將達(dá)到近24.49億元。六．項(xiàng)目實(shí)施方案⒈項(xiàng)目選址及周邊狀況（1）項(xiàng)目選址的具體地理位置描述該項(xiàng)目選址于龍巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設(shè)中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊；地塊西面為龍工機(jī)械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。（2）配套設(shè)施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。根據(jù)政府相關(guān)部門的規(guī)劃，龍騰路將建設(shè)成為一條高標(biāo)準(zhǔn)的市政干道，將于2005年底通車，屆時(shí)沿路將可以通過，龍騰路來實(shí)現(xiàn)通水、通電、通氣、通訊。（3）交通狀況及未來趨勢(shì)地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。（4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查（5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查2．項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃（1）功能分區(qū)及建筑面積本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約460畝計(jì)算，共約306667m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。表13項(xiàng)目功能分區(qū)功能區(qū)主要業(yè)務(wù)種類主要建筑面積估算建筑類型4S專賣區(qū)銷售各類新轎車4S專賣店、品牌銷售商銷售大廳按15家計(jì)算，6000m2/家，占地9萬m2；建筑面積按5000m2/家，共7.5萬m2。采用鋼架結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室構(gòu)成新車會(huì)展區(qū)各類新車、進(jìn)口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會(huì)所展覽中心大廈占地3萬m2，3層，建筑面積2m2，一層作展示用，其余層做休閑會(huì)所、中型會(huì)議廳、寫字樓等一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu)二手車交易區(qū)二手車交易二手車交易中心占地4萬m2，建筑面積4.5萬平米，一樓為二手車展示場(chǎng)所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場(chǎng)所、二手車拍賣場(chǎng)整體采用混凝土結(jié)構(gòu)購車綜合服務(wù)區(qū)汽車一條龍服務(wù)、包括辦證、工商、保險(xiǎn)、汽車金融業(yè)務(wù)等綜合服務(wù)大廈占地面積15000m2，建筑面積8000m2，二層，按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)混凝土結(jié)構(gòu)汽車服務(wù)區(qū)汽車測(cè)試、倉儲(chǔ)、汽車維修、汽車養(yǎng)護(hù)等按功能分區(qū)的建筑群占地2萬m2，建筑面積2萬m2，一層為主，局部二層混凝土結(jié)構(gòu)汽車配件市場(chǎng)汽車配件批發(fā)、銷售、配送等汽車配件綜合市場(chǎng)占地1.5萬m2，建筑面積5萬m2，四層。混凝土結(jié)構(gòu)汽車超市汽車室外展示、銷售各品牌銷售賣場(chǎng)占地3萬m2，建筑面積10000m2混凝土結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)綜合區(qū)汽車俱樂部、汽車購物廣場(chǎng)、餐廳、宿舍等購物廣場(chǎng)員工大樓占地1.5萬平米，建筑面積3萬平米，餐飲、購物廣場(chǎng)、汽車俱樂部、員工公寓、宿舍混凝土結(jié)構(gòu)摩托車市場(chǎng)摩托車室外展示、銷售各品牌銷售賣場(chǎng)占地1萬m2，建筑面積3000平米混凝土結(jié)構(gòu)汽車文化區(qū)休閑場(chǎng)所、園林、兒童樂園、汽車文化展覽館占地5.17萬m2，建筑面積3000m2相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)占地面積30.67萬m2、建筑面積26.4萬m2建筑面積其中：鋼結(jié)構(gòu)面積為8.5萬m2，混凝土結(jié)構(gòu)為17.9萬m2上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個(gè)功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。（2）項(xiàng)目經(jīng)營模式設(shè)想本項(xiàng)目定位初步設(shè)想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。本項(xiàng)目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營模式的選擇上必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要整體規(guī)劃，分期開發(fā)。初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S銷售區(qū)開始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展做更深入的研究）。3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目從目前2006年1月1號(hào)開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到2006年6月），土地平整3個(gè)月（即到2006年9月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場(chǎng)所建設(shè)等）估計(jì)需要6個(gè)月時(shí)間（即到2006年12月）。從2007年元月開始一期4S店項(xiàng)目招商，招商時(shí)間為半年（即到2007年6月），其余為二期項(xiàng)目在2007年8月開始招商，招商時(shí)間1年，在2008年8月全部完成。招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè)4S店，即一期建設(shè)從2007年2月開始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在2007年5月啟動(dòng)，建設(shè)周期1年，2008年5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。4．項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)思根據(jù)本報(bào)告中對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個(gè)“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù)20%，而剩下的60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對(duì)于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多，汽車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。事實(shí)也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴(kuò)張道路，既達(dá)到了擴(kuò)張的目的，同時(shí)又防范了風(fēng)險(xiǎn)。這可以說是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長(zhǎng)避短。聯(lián)系到本項(xiàng)目，如果能夠把本項(xiàng)目運(yùn)作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠(yuǎn)大而誘人的。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項(xiàng)目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過汽車城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的思想，汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對(duì)接來實(shí)現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對(duì)接實(shí)現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對(duì)接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱瑐溥x的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，即基于項(xiàng)目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項(xiàng)主業(yè)開發(fā)——商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對(duì)各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場(chǎng)先機(jī)，亦能取得不錯(cuò)的效績(jī)。（2）項(xiàng)目組織安排根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。如果本項(xiàng)目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項(xiàng)目的組織安排采取以下幾種中的一種。①、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對(duì)汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。②采取產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)略投資有限公司，重點(diǎn)設(shè)立針對(duì)汽車服務(wù)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對(duì)汽車商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。③采取項(xiàng)目擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時(shí)配備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對(duì)不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。5．項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。（1）優(yōu)勢(shì)(Strengh)目前龍巖市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位；項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場(chǎng)車輛的配送；項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。（2）劣勢(shì)(Weakness)本項(xiàng)目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定；我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對(duì)行業(yè)運(yùn)作規(guī)律還需要一定時(shí)間的把握，這為項(xiàng)目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個(gè)精英團(tuán)隊(duì)以深入了解行業(yè)的運(yùn)作。（3）機(jī)會(huì)（Opportunity）國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐；近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心；國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)；交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展;民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場(chǎng)全面放開，對(duì)汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加;政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展;龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場(chǎng)都是租賃來的，而且相當(dāng)部分只是臨時(shí)場(chǎng)所；（4）威脅（Treat）龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場(chǎng)需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)；目前在龍巖投資汽車城的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其打擊將是致命的；項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場(chǎng),無疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成本及資金占用成本；項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過高，無疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。綜合上面的SWOT分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無壁壘帶來的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來的。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表13所決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測(cè)偏差較大，無疑結(jié)論將會(huì)發(fā)生很大的變化。1．基本指標(biāo)表14項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1基本情況1.1建設(shè)用地面積(萬m2)30.67預(yù)計(jì)面積1.2總建筑面積26.4初步估計(jì)指標(biāo)1.2.1鋼結(jié)構(gòu)建筑面積8.5初步估計(jì)指標(biāo)1.2.2混凝土建筑面積17.9初步估計(jì)指標(biāo)1.3我方建筑面積18.9其中鋼結(jié)構(gòu)1萬m22可變因素2.1管理費(fèi)4%以建安成本費(fèi)為基數(shù)2.2不可預(yù)見費(fèi)用5%以建安成本費(fèi)為基數(shù)2.3招商費(fèi)用以一個(gè)月的租金總額計(jì)3稅金3.1營業(yè)稅租金*5.05%每月交3.2印花稅、房屋租賃管理費(fèi)租金*2.1%每月交3.3所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長(zhǎng)期貸款利率6.44%1-3年期利息5.76%加融資費(fèi)用5項(xiàng)目建設(shè)周期（年）2.5按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度估計(jì)2．建安成本估計(jì)表15成本核算明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量（萬m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）1前期費(fèi)用30.6750.001533.51.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)30.6750.001533.52基礎(chǔ)費(fèi)用30.6774.932298.12.1土方回填30.67*3.520.002146.92.2打樁等18.98.00151.23主體費(fèi)用17.9867.0415520.003.1鋼結(jié)構(gòu)建筑8.51200.0010200.00其中：我方投資11200.001200.003.2混凝土建筑17.9800.0014320.004配套費(fèi)用18.9174.73302.004.1消防18.910.00189.004.2通風(fēng)系統(tǒng)18.920.00378.004.3水電安裝18.990.001701.004.4室外配套5.17200.001034.005其他費(fèi)用18.919.00359.15.1監(jiān)理費(fèi)18.910.00189.005.2報(bào)建費(fèi)18.98.00151.25.3白蟻防治18.91.0018.96管理費(fèi)用18.944.28836.897不可預(yù)見費(fèi)用18.955.351046.11合計(jì)18.91318.1824913.73．銷售與租金收入估算表16銷售收入估算表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目（萬m2）面積（萬m2）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年及以后各年1出售部分93240.00810.002出租部分18.90.004116.005880.006174.006482.706806.837147.172.1其中：商業(yè)部分15.603931.25616.005896.806191.646501.226826.282.2倉儲(chǔ)部分1050.472.0075.679.3883.3587.522.3公寓與宿舍2033.6134.4192.00201.6211.68222.26233.372.4公共用房0.3000000003總計(jì)3240.00843.64116.005880.006174.006482.706806.837147.17出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的，07年出售80%，08年出售20%，售價(jià)按照450元/m2計(jì)算；出租部分:汽車城整體竣工時(shí)間為2008年5月,為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果，并在短時(shí)間內(nèi)樹立強(qiáng)勢(shì)的壟斷地位,我公司考慮對(duì)商業(yè)部分免租至年底.公寓及宿舍則按30%的出租率予以計(jì)算.出租部分09年按70%，10年達(dá)到100%；出租部分的租金按以下計(jì)算：09年商業(yè)部分按30元/m2·月計(jì)算，倉儲(chǔ)按6元/m2·月計(jì)算，公寓和宿舍按8元/m2·月計(jì)算；從2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不變。4．投資估算表17建設(shè)期投資估算表序號(hào)項(xiàng)目06年07年08年合計(jì)單項(xiàng)投資占比1地價(jià)4600.004600.0014.24%2建安成本7474.1112456.854982.7424913.777.09%3項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)977.571302.22520.892800.688.67%3.1招商費(fèi)用200.00500.00200.00900.002.79%3.2建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用777.57802.22320.891900.685.88%4投資合計(jì)13051.6813759.075503.6332314.38100%其中：自有投資4742.236728.431196.5512667.21債權(quán)資金8309.457030.644307.0819647.17累計(jì)負(fù)債8309.457030.644307.085累計(jì)投資13051.6813759.075503.63本項(xiàng)目地價(jià)按地面地價(jià)150元/m2計(jì)算；自有資金為土地出讓價(jià)格的50%及當(dāng)年建安成本的30%和招商費(fèi)用之和；建安成本2006年發(fā)生總額的30%，2007年發(fā)生總額的50%，2008年發(fā)生總額的20%。

表18損益表年份銷售收入各項(xiàng)稅費(fèi)期間費(fèi)用建安成本稅前利潤所得稅稅后利潤06年1510.2612074.11-13584.3707年3240.00194.405466.0212456.85-28461.64-28461.6408年843.6050.62734.304982.74-33385.70-33385.7009年4116.00246.966232.32-35748.98-35748.9810年5880.00352.807325.37-37547.15-37547.1511年6174.00370.446870.90-38614.49-38614.4912年6482.70388.963149.63-35670.39-35670.3913年6806.83408.411841.72-31113.69-31113.6914年7147.17428.831841.72-26237.07-26237.0715年7147.17428.831841.72-21360.45-21360.4516年7147.17428.831841.72-16483.83-16483.8317年7147.17428.831841.72-11607.21-11607.2118年7147.17428.831841.72-6730.59-6730.5919年7147.17428.831841.72-1853.97-1853.9720年7147.17428.831841.723022.65997.482025.18以后各年7147.17428.831841.724876.621609.283267.34注：建設(shè)期從2007年到2008年5月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以2008年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的2008年下半年所發(fā)生的費(fèi)用；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷。折舊與攤銷費(fèi)用按總投資額的5%計(jì)算，管理費(fèi)用按1元/m2·月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。5．債務(wù)償還計(jì)劃表19債務(wù)償還計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目06年07年08年09年10年11年12年1當(dāng)年債務(wù)8309.457030.644307.082當(dāng)年償還數(shù)0.003240.00843.604116.005880.005567.573年末未還數(shù)8309.4512100.0915563.5711447.575567.570.000.00表20現(xiàn)金流量表單位：萬元年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流入累計(jì)凈現(xiàn)金流入地價(jià)建安成本建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用小計(jì)06年46007474.111510.2613584.370.00-13584.37-13584.3707年12456.855466.0217922.873240.00-14682.87-28267.2408年4982.74734.305717.04843.60-4873.44-33140.6809年6232.326232.324116.00-2116.32-35257.0110年7325.377,325.375880.00-1445.37-36702.3711年6870.906,870.906174.00-696.90-37399.2812年3149.633,149.636482.703333.07-34066.2113年634.41634.416806.836172.42-27893.7914年654.83654.837147.176492.34-21401.4515年654.83654.837147.176492.34-14909.1016年654.83654.837147.176492.34-8416.7617年654.83654.837147.176492.34-1924.42以后各年654.83654.837147.176492.344567.927．現(xiàn)金流量估算現(xiàn)金流量估算如表20所示?，F(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為2006年。根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，靜態(tài)投資回收期n=6.13年，動(dòng)態(tài)投資回收期N=14.45年。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動(dòng)態(tài)投資回收期超過14年，投資回收期過長(zhǎng)，這主要是由建設(shè)期為2.5年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的。八．社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響本項(xiàng)目我方投資即達(dá)到3.2億元，新車銷售商共15家4S店，每家初始投資保守估計(jì)按1000萬計(jì)，共1.5億元；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測(cè)線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計(jì)，按3億元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動(dòng)投資=3.2+1.5+3=7.7億元。間接投資包括針對(duì)本項(xiàng)目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，保守估計(jì)以直接投資帶動(dòng)系數(shù)0.5計(jì)算，即達(dá)到7.7*0.5=3.85億元。即項(xiàng)目能帶動(dòng)投資為11.55億元。按照GDP與投資的關(guān)系，投資對(duì)GDP帶動(dòng)效應(yīng)全國近幾年保持在30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為GDP貢獻(xiàn)11.5.5*30%=3.46億元，按2.5年期計(jì)算，每年將帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.38億元，其投資帶動(dòng)效應(yīng)顯著。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。2008年正式啟動(dòng)運(yùn)營，預(yù)計(jì)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占龍巖汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重為8%(1.78億元)，09年占15%(3.67億元)，2010年占20%(5.38億元)，以后各年本項(xiàng)目將占據(jù)龍巖比例的25%，如果項(xiàng)目運(yùn)作成功，樂觀估計(jì)最終可能占到總規(guī)模的30%，將成為龍巖最大的汽車交易市場(chǎng)和汽車配套服務(wù)市場(chǎng)。項(xiàng)目對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的10%預(yù)測(cè)，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動(dòng)年份2008年預(yù)測(cè)將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過1700萬元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時(shí)預(yù)計(jì)將達(dá)到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻(xiàn)。2．對(duì)就業(yè)的影響根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研，一個(gè)中小規(guī)模的4S店所需要的員工在40人左右，如果平均按50人一家計(jì)算，共15家，需員工50*15=750人。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預(yù)計(jì)將需要700名員工、汽車服務(wù)區(qū)（美容、維修、檢測(cè)等）將需要300人，汽車綜合服務(wù)區(qū)100人，汽車超市250人,摩托車市場(chǎng)250人,市場(chǎng)綜合區(qū)（宿舍、食堂、餐飲區(qū)）500人，其他各類服務(wù)區(qū)和我方管理人員共500人，根據(jù)以上初步估計(jì)，在整個(gè)汽車市場(chǎng)內(nèi)部能實(shí)現(xiàn)就業(yè)人口3350人，按照消費(fèi)的帶動(dòng)效應(yīng)計(jì)算，按0.7計(jì)算，能實(shí)現(xiàn)間接就業(yè)人口超過2345人，兩項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目在運(yùn)作成熟后將解決就業(yè)人口達(dá)5695人。此就業(yè)人口并不包括本項(xiàng)目運(yùn)作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng)消費(fèi)能力將是巨大的，這必然會(huì)促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。3．對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響根據(jù)龍巖市2000年的三次產(chǎn)業(yè)比重25：41.4：33.6，三次產(chǎn)業(yè)比重中以第二產(chǎn)業(yè)為主，這與整個(gè)龍巖城市規(guī)劃商業(yè)、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發(fā)展商業(yè)、金融等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)龍巖市的規(guī)劃，2005年三次產(chǎn)業(yè)比重需要達(dá)到20.7：44.0：35.3，在未來幾年，龍巖市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。按照本報(bào)告的預(yù)測(cè)，將對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生一定的優(yōu)化作用。4．對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項(xiàng)目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。理由主要有幾點(diǎn)：商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對(duì)生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用；在本地塊實(shí)施本項(xiàng)目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢(shì)，而且使地塊本身的劣勢(shì)得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案；本項(xiàng)目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對(duì)周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果；另外，如果站在龍巖市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費(fèi)也將是最有潛力的市場(chǎng)，只