2023年《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前通關(guān)必練題庫（含答案）

PAGEPAGE2222023年《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前通關(guān)必練題庫（含答案）一、單選題1.基準(zhǔn)地價修正法是一種（），其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、直接估價方法B、間接估價方法C、精確的估價方法D、經(jīng)驗(yàn)性的估價方法答案：B解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。2.關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A、單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B、分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點(diǎn)使用計量單位C、工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D、指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果答案：A解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。選項A錯誤，任何時候都是將可比實(shí)例修正為估價對象。3.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A、上調(diào)住房抵押貸款利率B、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C、開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D、增加土地供應(yīng)答案：B解析：本題考查的是金融制度政策。選項A上調(diào)貸款利率，增加購買成本負(fù)擔(dān)，減少購買，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；選項C開征持有環(huán)節(jié)稅，對擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導(dǎo)致價格下降；選項D增加供給，降低價格。4.下列選項中，不能作為判定權(quán)利類型及歸屬的依據(jù)的是（）。A、不動產(chǎn)登記薄B、權(quán)屬證書C、有關(guān)合同（如租賃合同）D、規(guī)劃條件答案：D解析：考點(diǎn):合法原則。依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。5.估價報告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估價報告名稱B、估價項目名稱C、估價委托人D、估價師聲明答案：D解析：本題考查的是撰寫估價報告。封面的基本要素包括：估價報告名稱，估價報告編號、估價項目名稱，估價委托人，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，注冊房地產(chǎn)估價師，估價報告出具日期。6.運(yùn)用收益法估價的首要步驟是（）。A、測算收益期或持有期B、測算未來收益C、確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)D、選擇具體估價方法答案：D解析：考點(diǎn):收益法估價的操作步驟。運(yùn)用收益法估價一般分為以下5個步驟：（1）選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計算收益價值。7.關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是（）。A、估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B、估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證C、未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D、估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明答案：B解析：本題考查的是撰寫估價報告。估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證8.報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A、報酬率是投資回收與投入資本的比率B、風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低，反之，報酬率應(yīng)高C、當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率答案：D解析：本題考查的是報酬率的實(shí)質(zhì)。報酬率是投資回報與所投入資金的關(guān)系，選項A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險大，風(fēng)險報酬高。二者是正比關(guān)系。選項B，能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當(dāng)降低，選項C，土地投資可靠，風(fēng)險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。9.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。10.估價上的折舊注重的是（）。A、原始取得價值的減價修正B、資產(chǎn)市場價值的真實(shí)減損C、重置價值的攤銷與回收D、原始取得價值的攤銷與回收答案：B解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。11.關(guān)于價值時點(diǎn)的說法，錯誤的是（）。A、價值時點(diǎn)可以是過去.現(xiàn)在或?qū)鞡、價值時點(diǎn)是由估價目的決定的C、價值時點(diǎn)應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點(diǎn)一致D、價值時點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致答案：C解析：本題考查的是價值時點(diǎn)原則。選項C錯誤，價值時點(diǎn)不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點(diǎn)一致。12.房地產(chǎn)是（）三者的結(jié)合體。A、實(shí)物.權(quán)益.區(qū)位B、實(shí)物.區(qū)位.位置C、實(shí)物.權(quán)益.權(quán)利D、權(quán)益.位置.擁有者答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。13.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是（）。A、基準(zhǔn)地價修正法B、修復(fù)成本法C、價差法D、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法答案：D解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。14.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價與定價，表述正確的是（）。A、估價與通常意義上的定價沒有本質(zhì)不同B、估價師進(jìn)行估價，是將客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來C、估價師進(jìn)行估價，是代替市場定價而不是模擬市場定價D、估價師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。選項A錯誤，估價與通常意義上的定價有本質(zhì)不同；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是代替市場定價；選項D錯誤，估價師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。15.房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。A、市場價值B、清算價值C、快速變現(xiàn)價值D、投資價值答案：D解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。16.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A、寫字樓層高偏低B、廠房受酸雨腐蝕C、住宅庫存量過大D、在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降答案：A解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。17.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。A、房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B、與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價對象。被征收人拒絕在估價師對估價對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。18.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A、凈收益包括有形收益和無形收益B、運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C、通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D、應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值答案：B解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。19.因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括（）。A、該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價值的補(bǔ)償B、搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價值的補(bǔ)償C、因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時安置的補(bǔ)償D、因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費(fèi)用、臨時安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失。機(jī)器設(shè)備是動產(chǎn)，且搬遷后還可以繼續(xù)使用，本身是沒有價值損失的。所以不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。20.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答案：B解析：考點(diǎn):年限法。q＝1－dt＝1－2%×9＝82%。21.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為（）元/㎡。2013真題A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本題考查的是編制價格修正率表。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為360/（75×20）＝2400（元/㎡），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。22.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考點(diǎn):按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。23.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是（），有時誤差范圍放寬到±15%。A、±5%B、±10%C、±15%D、±25%答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。法官使用的誤差范圍是±10%，有時誤差范圍放寬到±15%。對于難度很大的估價業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到±20%。24.（）是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。A、估價對象B、價值類型C、價值時點(diǎn)D、估價目的答案：D解析：本題考查的是確定估價基本事項。估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。25.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。A、原始價值高于賬面價值B、投資價值高于市場價值C、謹(jǐn)慎價值低于市場價值D、快速變現(xiàn)價值低于市場價值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項目后的余額。26.某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A、1838.00B、1843.55C、1845.87D、1850.00答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（萬元）。27.在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格是（）。A、評估價格B、成交價格C、市場價格D、理論價格答案：D解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。理論價格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格。28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。29.建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費(fèi)調(diào)整為價值時點(diǎn)時的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。A、單位比較法B、分部分項法C、工料測量法D、指數(shù)調(diào)整法答案：A解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際而可能不是正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時的建安工程費(fèi)調(diào)整為價值時點(diǎn)時的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。30.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。31.交易情況修正的方法不包括（）。A、總價修正B、單價修正C、分離修正D、百分比修正答案：C解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價修正、單價修正；（2）金額修正、百分比修正。32.某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。33.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。34.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B、動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、動態(tài)分析法中要考慮各項收入.支出發(fā)生的時間點(diǎn)答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。35.估價報告的審核結(jié)論，不可以是（）。A、可以出具B、適當(dāng)修改后出具C、應(yīng)重新撰寫D、估價不合理答案：D解析：考點(diǎn):審核估價報告。審核結(jié)論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）應(yīng)重新撰寫；（4）應(yīng)重新估價。36.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.82答案：B解析：本題考查的是計息方式及利率。投資利息=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。37.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是（）。A、該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B、該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C、該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D、該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：D解析：考點(diǎn):保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。38.【2012年真題】關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是（）。A、對估價對象范圍的描述就是說明其四至B、對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀C、對建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D、對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：D解析：選項A，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)；選項B、C，建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說明：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。39.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A、維持現(xiàn)狀B、裝修改造C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓答案：B解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。40.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，估價人員實(shí)地觀測判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A、21％B、27％C、79％D、85％答案：C解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)R＝0時，該建筑物的成新率q＝n／（t＋n）＝30／（8＋30）＝78.9％。41.為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后的單價為（）元/m2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考點(diǎn):市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/m2，所以正確答案是4000×95/100×（1＋0.3%）6＝3868.92（元/m2）42.某建筑物的建筑面積為500m2，重置價格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.6答案：B解析：考點(diǎn):分解法。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2（萬元）；裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬元）；設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10＝40（萬元）；長壽命項目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（萬元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬元）。43.估價上的折舊注重的是（）。A、原始取得價值的減價修正B、資產(chǎn)市場價值的真實(shí)減損C、重置價值的攤銷與回收D、原始取得價值的攤銷與回收答案：B解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。44.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運(yùn)營費(fèi)用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；（萬元）。45.下列估價業(yè)務(wù)中，屬于估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是（）。A、被動接受的估價業(yè)務(wù)B、業(yè)主沒有提供明確估價目的的業(yè)務(wù)C、估價項目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)D、超越資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)答案：D解析：本題考查的是受理估價委托。選項D屬于不應(yīng)承接的估價業(yè)務(wù)。46.下列選項中，表示房地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關(guān)系密切C、價格形成的時間通常較長D、價格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價格答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。47.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%＝90（萬元），余下300×（1－30%）＝210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（萬元）；建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝100/90%＝111.11m2，建筑面積單價＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。48.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法中，正確的是（）。A、因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B、承租人權(quán)益價值只能是正值C、出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金無關(guān)D、承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和答案：A解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項A正確，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時，如是房屋征收目的估價則不必考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價，則應(yīng)再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異的影響；選項B錯誤，如果合同租金高于市場租金，則出租人權(quán)益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權(quán)益價值是負(fù)的；選項C錯誤，出租人權(quán)益價值，為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值；選項D錯誤，承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。49.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買方實(shí)際支付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則這宗房地產(chǎn)的正常成交價格是（）元/m2。A、2020.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）。50.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A、易受限制B、相互影響C、獨(dú)一無二D、不可移動答案：D解析：考點(diǎn):不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。51.（）原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。A、估價對象B、價值時點(diǎn)C、估價程序D、估價原則答案：B解析：考點(diǎn):價值時點(diǎn)原則。價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。52.某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為（）萬元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24萬元。53.房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。A、委托人B、估價報告預(yù)期使用者C、管理部門D、中立答案：D解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。獨(dú)立客觀公正原則要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。54.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電供暖費(fèi)40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500－40－50－65＝345（萬元）。55.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采用收益法求取B、投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算C、假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的價值D、在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值答案：D解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A正確，只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價值；選項B正確，動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選項C正確，扣除項目在價值時點(diǎn)時還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時點(diǎn)發(fā)生的；選項D錯誤，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，要做市場狀況調(diào)整，如結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。56.下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，表述錯誤的是（）。A、直接資本化法不需要預(yù)測未來許多年的凈收益B、直接資本化法的計算過程較簡單C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實(shí)際情況D、直接資本化法對可比實(shí)例的依賴性較差答案：D解析：本題考查的是直接資本化法。選項D錯誤，直接資本化法對可比實(shí)例的依賴性較強(qiáng)。57.【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B、房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C、房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)D、房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性答案：B解析：本題考查的是不可移動。房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因?yàn)閷ν饨煌?、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置。58.不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、貶值因素答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。59.房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。A、建筑物區(qū)分所有權(quán)B、建筑物共同共有權(quán)C、建筑物按份共有權(quán)D、私有權(quán)答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)還可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。60.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當(dāng)事人的說法中，正確的是（）。A、估價委托人一定是估價對象權(quán)利人B、估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人C、估價報告使用人一定是估價利害關(guān)系人D、估價委托人一定是估價報告使用人答案：B解析：考點(diǎn):估價當(dāng)事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除A；估價報告使用者不見得一定是估價利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價利害關(guān)系人，排除C；如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人；估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。61.下列各項中，不屬于估價作業(yè)方案主要內(nèi)容的是（）。A、估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求B、估價工作的具體步驟及時間進(jìn)度C、估價工作的人員安排D、委托方的協(xié)助義務(wù)答案：D解析：本題考查的是編制估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價工作的具體步驟及時間進(jìn)度；（3）估價工作的人員安排。62.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為100萬元，貸款成數(shù)為六成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考點(diǎn):買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)，抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=（500－100）×0.6＝240（萬元）。63.當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會（），房地產(chǎn)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會（），房地產(chǎn)價格也就會下落。A、減少，減少B、增加，減少C、減少，增加D、增加，增加答案：B解析：本題考查的是人口因素。房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，某一地區(qū)（如某個城鎮(zhèn)）的人口數(shù)量增加時，對其房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格就會上漲；反之，房地產(chǎn)價格會下降。64.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的稱謂及定義，表述錯誤的是（）。A、國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同B、中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價為物業(yè)估值或物業(yè)估價C、中國臺灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)估價D、美國通常稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)鑒定評價答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價的含義。美國大多稱為RealEstateAppraisal。將Appraisal定義為得出一種價值意見的行為或過程。65.估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是（）。A、估價對象適宜采用多種方法估價B、各種估價方法都有一定的局限性C、各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D、難以通過分析排除不適用的估價方法答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。每種估價方法都是從某個角度或某個方面來測量房地產(chǎn)的價值或價格，它們一定程度上都有局限。要求在估價中盡量采用多種估價方法進(jìn)行估價，就是考慮到不同估價方法的局限性。66.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A、凈收益包括有形收益和無形收益B、運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C、通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D、應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值答案：B解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。67.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A、戶型B、樓層C、層高D、裝修答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項B屬于區(qū)位因素。68.下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是（）。A、一般情況下，估價和評估可以不做區(qū)分，能夠交換使用B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準(zhǔn)、明確C、房地產(chǎn)評估可以包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估等D、房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評估的基礎(chǔ)上答案：B解析：本題考查的是估價與評估的異同。相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確。69.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）方法進(jìn)行測算。A、平均增減量法B、平均發(fā)展速度法C、移動平均法D、指數(shù)修勻法答案：B解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。70.邊際消費(fèi)傾向，指的是（）。A、成本每增加一個單位所引起的售價變化B、售價每增加一個單位所引起的需求變化C、收入每增加一個單位所引起的消費(fèi)變化D、產(chǎn)能每增加一個單位所引起的利潤變化答案：C解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。71.某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價格＝賣方實(shí)得金額。（1）建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價格＝約定成交價格/（1－5%）；約定成交價格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價格×（1－8%）＝約定成交價格，即正常價格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。72.下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的心理因素的是（）。A、人文環(huán)境B、講究風(fēng)水C、吉祥數(shù)字D、時尚風(fēng)氣答案：A解析：本題考查的是心理因素。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下方面：（1）購買或出售時的心態(tài)；（2）個人的欣賞趣味或偏好；（3）時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）講究風(fēng)水或吉祥號碼。73.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價，屬于（）業(yè)務(wù)。A、房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)減損評估業(yè)務(wù)C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)，例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評估。74.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A、價值時點(diǎn)B、開發(fā)完成C、未來延遲銷售D、銷售完成答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。當(dāng)房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間是未來延遲銷售之時。75.利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。利率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。76.下列有關(guān)均衡價格的表述中，錯誤的是（）。A、均衡是市場價格運(yùn)行的必然趨勢B、均衡價格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格C、市場價格偏離均衡價格時，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場價格會自動回復(fù)到均衡價格水平答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。77.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A、國內(nèi)生產(chǎn)總值B、居民消費(fèi)價格指數(shù)C、匯率波動D、稅收減免答案：D解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。選項D屬于影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素中的稅收制度政策因素。78.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。A、在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C、在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降答案：A解析：本題考查的是稅收制度政策。選項B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。選項C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會使房地產(chǎn)價格下降。選項D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格上升。79.在房地產(chǎn)市場中，有保護(hù)價值的建筑物適用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考點(diǎn):建筑物重新購建成本的求取方式。有保護(hù)價值的建筑物適用重建成本。80.建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時間稱之為（）。A、經(jīng)濟(jì)壽命B、自然壽命C、實(shí)際年齡D、有效年齡答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟(jì)壽命指建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。81.下列選項中，不屬于影響某套住房價格的實(shí)物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項D是區(qū)位因素。82.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是（）。A、地役權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。債權(quán)只有一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。83.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A、戶型B、樓層C、層高D、裝修答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項B屬于區(qū)位因素。84.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。A、判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價值進(jìn)行比較B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值D、估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。85.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實(shí)例比較價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：考點(diǎn):計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。86.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。87.直線趨勢法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價格資料B、房地產(chǎn)的未來價格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料D、估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料答案：A解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。直線趨勢法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。88.下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是（）。A、直線趨勢法B、指數(shù)曲線趨勢法C、二次拋物線趨勢法D、指數(shù)線性修正法答案：D解析：考點(diǎn):數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。89.為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取了可比實(shí)例成交價格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實(shí)例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.22答案：C解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該可比實(shí)例在2013年10月末的價格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。90.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A、開征房產(chǎn)稅B、物價水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策因素。91.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B、市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C、房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格答案：A解析：本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。選項BCD是適用條件。92.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、設(shè)備折舊答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。93.某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887答案：B解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。“含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元?？杀葍r格就是45萬元的一次性支付的價格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價=43.98/100=4398（元/m2）。94.下列不屬于中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的主要工作的是（）。A、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試.注冊和繼續(xù)教育B、建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案C、擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)D、對會員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行檢查答案：C解析：本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。選項C錯誤，應(yīng)為制定并執(zhí)行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則。95.下列不屬于影響某套住房價格的實(shí)物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項D是區(qū)位因素。96.某宗房地產(chǎn)，當(dāng)綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格影響較小。此種情形體現(xiàn)出（）。A、不同的影響因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C、同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同D、同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響不同答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。人們在消費(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。97.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對B、房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實(shí)地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者外部的資料都應(yīng)當(dāng)搜集。98.下列關(guān)于拍賣保留價的表述中，錯誤的是（）。A、拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價B、如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的10%C、保留價是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價D、拍賣財產(chǎn)未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見答案：B解析：考點(diǎn):評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。選項B，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。99.成本法的理論依據(jù)是（）。A、預(yù)期原理B、生產(chǎn)費(fèi)用價值論C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。100.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.86D、494.77答案：C解析：本題考查的是投資利息。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬元），總成本＝30000萬＋1061.23萬＝31061.23（萬元）。單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。101.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。102.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬元）。103.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是（）。A、煙囪B、水塔C、橋梁D、住宅答案：D解析：考點(diǎn):土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構(gòu)筑物，選項D為建筑物。104.評估承租人權(quán)益價值的，收益期為（）。A、有效租賃期限B、初始租賃期限C、剩余租賃期限D(zhuǎn)、最終租賃期限答案：C解析：考點(diǎn):收益期和持有期的測算。評估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。105.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即（）。A、價值時點(diǎn)B、待開發(fā)項目開工之日C、待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日D、該開發(fā)項目開始銷售之日答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項B是指建造期的起點(diǎn)；選項D是指銷售期的起點(diǎn)。106.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是（）。A、商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B、新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C、經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D、郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對一種物品的消費(fèi)如果多了，對另一種物品的消費(fèi)也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時，對其需求就會增加。因此，收費(fèi)降低，房價會漲；收費(fèi)提高，房價會降。107.基準(zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域的（）。A、最低價格B、最高價格C、平均價格D、成交價格答案：C解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格?；鶞?zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。108.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是（）。A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、開發(fā)期間稅費(fèi)D、臨時安置費(fèi)答案：D解析：考點(diǎn):建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。選項D屬于土地成本。109.某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬元/年，同期的市場凈租金為115萬元/年，報酬率為10%，該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A、37.30B、41.03C、284.22D、285.98答案：A解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。承租人權(quán)益價值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（萬元）。110.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價格較高時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。111.運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用（）的收益估計值。A、較高B、較低C、最高D、居中答案：B解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來的收益可能會高也可能會低時，應(yīng)采用保守的較低的收益估計值112.某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡?，F(xiàn)在市場上相似的寫字樓月租金為1800元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權(quán)益價值為（）萬元。A、2045.77B、2250.34C、2409.61D、2190.55答案：A解析：考點(diǎn):凈收益測算應(yīng)注意的問題。V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]，其中A＝（1800－1500）×800×12＝288萬；Y＝10%；n＝15－2＝13。V＝288/10%[1－1/（1＋10%）13]＝2045.77萬元。113.凈收益測算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、凈收益D、潛在毛租金收入答案：B解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。114.下列各項中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價格的是（）。A、地役權(quán)價格B、租賃權(quán)價格C、抵押權(quán)價格D、宅基地使用權(quán)價格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價格，如地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格、租賃權(quán)價格等。115.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為（）萬元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考點(diǎn):土地成本。土地成本為：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（萬元）。116.下列關(guān)于利率對房地產(chǎn)價格的影響的說法中，正確的是（）。A、利率變化的方向和房價變動的方向總是相反的B、利率變動的方向和房價變動的方向總是一致的C、從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響D、從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升答案：C解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。選項A、B錯誤，利率升降對房地產(chǎn)價格的影響具有雙重性：如利率上升，使得開發(fā)成本增加，推動房地產(chǎn)價格上漲；但是利率上升也使得需求者負(fù)擔(dān)加重，抑制需求從而導(dǎo)致房價下跌。選項D錯誤，從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上漲。117.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。A、使用價值B、交換價值C、投資價值D、賬面價值答案：B解析：本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。118.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（）。A、該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B、修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項A，經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費(fèi)用，和修復(fù)帶來的價值增值誰大。修復(fù)的必要費(fèi)用包括：修復(fù)工程費(fèi)150萬；租金損失100×1500×6=90萬；搬遷費(fèi)1300×2×100=26萬；合計266萬；修復(fù)后的價值增值：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250萬，得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項B，修復(fù)帶來的價值增值額為250萬。選項C，不修復(fù)的時候的價值減損額為（5000-4500）×10000=500萬。選項D，不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5萬。119.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括（）。A、重新改造后價值B、管理費(fèi)用C、銷售費(fèi)用D、投資利息答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤。120.某委托人不是估價對象權(quán)利人且不能提供估價對象的權(quán)屬證明原件，此時估價師對缺少估價對象權(quán)屬證明進(jìn)行說明并對估價對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依據(jù)不足假定D、未定事項假設(shè)答案：C解析：本題考查的是撰寫估價報告。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。121.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。122.房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。A、市場價值B、清算價值C、快速變現(xiàn)價值D、投資價值答案：D解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。123.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）A、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價格B、測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤C(jī)、測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用D、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的分析，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。124.在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測（）房地產(chǎn)市場狀況下的價值。A、未來開發(fā)完成之時的B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的C、建設(shè)期間的某個時間D、全部租售出去時的答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值125.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是（）。A、基準(zhǔn)地價修正法B、修復(fù)成本法C、長期趨勢法D、多元回歸分析法答案：D解析：考點(diǎn):多元回歸分析法。多元回歸分析法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。126.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做（）。A、房地產(chǎn)的供給價格B、房地產(chǎn)的需求價格C、房地產(chǎn)的市場價格D、房地產(chǎn)的均衡價格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。127.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的（）。A、技術(shù)上的可能B、經(jīng)濟(jì)上的可行C、價值最大化D、法律上允許答案：D解析：本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下。128.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.06答案：D解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。重建成本，功能過剩的折舊包括無效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（萬元）。129.下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A、消費(fèi)者的收入水平增加B、該種房地產(chǎn)的價格水平下降C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D、消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上漲了，對其需求就會減少。130.最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：考點(diǎn):編制價格修正率表。最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是“四三二一”法則。131.在選取可比實(shí)例時，主要在于精而不是多，一般來說可以選?。ǎ﹤€可比實(shí)例。A、1～2B、2～3C、3～5D、5～6答案：C解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。在選取可比實(shí)例時，主要在于精而不是多，一般選取3至5個可比實(shí)例即可，但不得少于3個。132.某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡（）。A、等于25年B、小于25年C、大于25年D、可能等于也可能大于25年答案：B解析：考點(diǎn):年限法。當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡。133.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于（）。A、未定事項假設(shè)B、背離事實(shí)假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：D解析：考點(diǎn):估價報告的組成。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及估價師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。134.均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和（）。A、最佳用途B、最佳集約度C、最佳檔次D、最佳收益答案：B解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。135.某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考點(diǎn):年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。136.市場價格圍繞著（）而上下波動。A、原始價格B、成交價格C、理論價格D、清算價格答案：C解析：考點(diǎn):掛牌價格