2023年全國統(tǒng)考《不動產(chǎn)登記代理實務》考前密押預測卷（三）含解析

PAGEPAGE12023年全國統(tǒng)考《不動產(chǎn)登記代理實務》考前密押預測卷（三）含解析一、單選題1.預告登記后，自能夠進行土地登記之日起（）內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。A、15天B、一個月C、三個月D、半年答案：C解析：依據(jù)《土地登記辦法》，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。2.對改制企業(yè)的國有建設用地使用權采取（）方式處置的，必須進行地價評估。A、劃撥B、租賃C、買賣D、消亡答案：B解析：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得國有建設用地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得國有建設用地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額計算。對改制企業(yè)的國有建設用地使用權采取租賃方式處置的，必須進行地價評估。3.土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同是（）。A、申請方法的不同B、申請人的不同C、土地登記通告的發(fā)布D、申請接受單位的不同答案：C解析：土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同，是在土地總登記申請之前，市、縣人民政府應發(fā)布土地登記通告。4.土地更正登記的法律特征不包括（）。A、已完成初始和變更土地登記B、利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權利人同意更正的書面或口頭證明C、更正登記內容涉及土地權利歸屬時，更正登記結果應當公告D、更正登記的內容不應妨礙第三者的利害關系，否則應經(jīng)其同意答案：B解析：B項，利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權利人同意更正的書面證明。5.土地歸戶卡填寫以______為單位，土地登記卡填寫以______為單位。（）A、土地使用者；宗地B、土地權利人；宗地C、宗地；土地權利人D、宗地；土地使用者答案：B解析：土地歸戶卡以土地權利人為單位填寫。土地權利人在同一縣級行政區(qū)域內擁有、使用兩宗以上土地的，應當填寫在同一土地歸戶卡上。土地登記卡以宗地為單位填寫。6.國家作價出資(入股)國有土地使用權設定登記的申請人為（）。A、原使用該土地的國有企業(yè)B、國有股權持股單位C、上級國有獨資集團公司D、改組后的新設企業(yè)答案：D解析：國有建設用地使用權作價出資(入股)的審批權限為：省級以上人民政府批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資(入股)方式配置土地。國家作價出資(入股)國有建設用地使用權初始登記的申請人為改組后的新設企業(yè)。7.下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。A、階段性B、全域性C、集中性D、隨機性答案：D解析：土地總登記的特點有：①階段性；②全域性；③集中性；④程序的特殊性；⑤土地總登記中的地籍調查由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門組織實施。D項屬于土地變更登記的特點。8.土地總登記時，不屬于向廣大人民群眾宣傳的內容的是（）。A、土地總登記的方法步驟B、土地總登記中應注意的具體事項C、土地總登記的目的、任務D、土地總登記中地籍調查的具體方法答案：D解析：土地總登記宣傳，要結合地籍管理工作的特點，根據(jù)開展土地總登記的重大意義和廣大土地權利人對地籍管理不夠了解的實際情況，首先向廣大群眾、干部講清土地總登記的目的、任務；其次是土地總登記的方法步驟；三是土地總登記中應注意的具體事項，如申報登記的時間、地點、攜帶的文件等。9.當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權利人和利害關系人申請更正原登記內容的土地登記稱為（）。A、預告登記B、變更登記C、注銷登記D、更正登記答案：D解析：更正登記是指當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權利人和利害關系人申請或國土資源行政主管部門依職權更正原登記內容的土地登記?！锻恋氐怯涋k法》第五十八條和五十九條規(guī)定規(guī)定了更正登記的情形。10.下列關于集體“四荒”土地的說法不正確的是（）。A、包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘B、使用權最長不得超過30年C、使用權可以繼承、轉讓、抵押或參股聯(lián)營D、同等條件下，本集體組織成員有對其的優(yōu)先承包權答案：B解析：“四荒”地最長不能超過50年，農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年。多選題1.下列各項屬于土地登記代理服務行業(yè)協(xié)會主要職能的有（）。A、制定土地登記代理機構及人員的行為準則及道德規(guī)范B、實施土地登記代理服務行業(yè)資格認證，并組織土地登記代理人考試C、調解土地登記代理行業(yè)的內部爭議D、向土地行政主管部門反映土地登記代理及從業(yè)人員的意見和要求E、辦理土地行政主管部門委托的其他事項答案：ACDE解析：B項不是行業(yè)協(xié)會的職能，應該是組織土地登記代理從業(yè)人員的專業(yè)知識、職業(yè)道德和職業(yè)紀律培訓，實施土地登記代理服務行業(yè)資格認證，并組織土地登記代理人考試是由人事部和國土資源部共同負責的。2.下列各項屬于《土地登記申請書》基本事項的有（）。A、申請人情況B、申請登記的土地情況C、申請登記的內容D、土地使用年限E、地上建筑物及附屬物的情況說明答案：ABC解析：《土地登記申請書》一般包括基本事項有：①申請人情況；②申請登記的土地情況；③申請登記的內容；④其他事項。3.根據(jù)土地管理法律法規(guī)的相關規(guī)定，下列說法正確的有（）。A、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)B、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地C、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，若在規(guī)定面積內的，可再申請宅基地D、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標準E、“村改居”和“以租代征”方式使農(nóng)民集體所有土地轉為國有土地的的途徑靈活化了，值得推崇答案：ABD解析：C項，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準；E項，嚴禁以各種名義，擅自擴大農(nóng)村集體建設用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉為國有土地，嚴格禁止“以租代征”轉用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為。4.下列各項中，不屬于名稱變更登記申請人應提交的證明文件的有（）。A、土地登記機關頒發(fā)的權利證書B、政府批地文件C、土地交換協(xié)議書D、地上建筑物、附著物權屬證明E、名稱變更證明文件答案：BC解析：姓名或名稱變更登記的申請人應當向土地登記機關提交下列證明文件：①由土地登記機關頒發(fā)的土地權利證書；②地上建筑物、附著物權屬證明；③姓名或名稱變更證明文件；④其他證明文件。5.土地使用權抵押權設定登記的法律特征體現(xiàn)在（）。A、用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權B、土地和地上建筑物可以分開抵押C、土地使用權抵押權設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移D、土地使用權抵押必須進行地價評估E、抵押權人享有優(yōu)先受償權利答案：ACDE解析：B項，房地產(chǎn)具有不可分性，當?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ锘蚱渌ㄖ飼r，我國在處理房地產(chǎn)抵押關系時的一個重要原則就是“地隨房走”或者“房隨地走”。6.土地登記文件資料的收集應遵循的原則包括（）。A、及時B、完整C、間隔D、系統(tǒng)E、無遺漏答案：ABDE解析：代理收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關資料時土地代理人或機構應該利用各種渠道。土地登記文件資料的收集應按照及時、完整、連貫、系統(tǒng)、無遺漏的原則進行。7.一般來說，影響土地權屬來源的主要因素有（）。A、土地規(guī)劃B、土地用途C、土地權屬發(fā)生和變更的時間D、土地價格E、土地所處的地域答案：CE解析：土地權屬來源是指土地所有權人或使用權人最初取得土地權利的方式。一般說來，土地權屬發(fā)生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權屬來源的兩個主要因素。8.我國土地登記的權利主體包括（）。A、國有土地所有權人B、集體土地所有權人C、國有土地使用權人D、集體土地使用權人E、土地使用權抵押權人、地役權人答案：BCDE解析：土地權利主體是指土地權利人，包括集體土地所有權人、國有土地使用權人、集體土地使用權人和土地使用權抵押權人、地役權人。9.我國土地登記的作用包括（）。A、維護土地的社會主義公有制B、維護土地權利人的合法權益C、維護正常的土地市場秩序D、促進城市化的快速發(fā)展E、為土地管理和經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要的基礎信息答案：ABCE解析：我國土地登記的作用包括：①維護了土地的社會主義公有制；②維護了土地權利人的合法權益；③維護了正常的土地市場秩序；④有效地保護了耕地；⑤為土地管理和經(jīng)濟社會發(fā)展提供了重要的基礎信息。10.土地登記的程序法律依據(jù)有（）。A、《物權法》B、《土地登記辦法》C、《中華人民共和國擔保法》D、《中華人民共和國土地管理法》E、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》答案：ABCD解析：我國土地登記的程序法律依據(jù)主要有《物權法》第十條、第十一條；《中華人民共和國土地管理法》第十一條；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、第六十一條、第六十二條；《中華人民共和國擔保法》第四十二條；《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條、第五條、第六條、第七條，以及國土資源部頒布實施的《土地登記辦法》等。簡答題（總共4題）1.2006年12月底，國務院下發(fā)了《關于開展第二次全國土地調查的通知》，由國務院牽頭，國土資源部、國家發(fā)改委、建設部、財政部等11個部委聯(lián)合進行的第二次全國土地調查，于2007年7月1日正式拉開序幕，計劃歷時3年完成。時任國務院副總理的曾培炎出任這次全國土地調查領導小組組長，原國土資源部部長孫文盛和原國務院副秘書長張平為副組長。在已經(jīng)完成城鄉(xiāng)地籍調查的基礎上，北京市全面開展初始土地登記發(fā)證工作，逐步實現(xiàn)土地登記全覆蓋。問題：1.土地總登記的程序是什么？土地總登記程序同一般土地登記程序有什么不同？2.在土地總登記中，申請人提交的土地權屬來源證明包括哪些？3.北京市在開展土地總登記的過程中，對于個人使用土地和集體所有的土地，其土地登記申請人分別有哪些？答案：1.(1)土地總登記程序包括：通告、申請、權屬審核、公告、異議處理、注冊登記和頒發(fā)證書。(2)土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同，是在土地總登記申請之前，市、縣人民政府應發(fā)布土地登記通告。此外，土地總登記在申請人、應提交的證明文件材料方面也有其特點。2.土地總登記申請人向土地登記機關提交的證明文件資料與一般的土地登記基本相同，只是反映在土地權屬來源證明上，有其特點。在土地總登記中，申請人提交的土地權屬來源證明一般有以下幾種：(1)各個時期政府土地主管部門征用、撥用和使用土地的批準文件。(2)因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得土地使用權或所有權的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應提交土地使用權或所有權原始取得證明。(3)無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應提交按有關規(guī)定處理的證明文件。(4)因歷史等原因無法提交權屬證明材料的處理：①個人使用土地的，由四鄰認可，居民委員會或村民委員會開具證明；②單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。3.(1)個人使用土地的，其土地登記申請人分別為：①使用宅基地的農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權人或房主申請土地登記；②使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記；③使用國有土地的，由國有土地使用權人申請土地登記。(2)集體所有的土地。其集體土地所有權土地登記申請人分別為：①村集體所有的土地，由村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。②村集體內有兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍然為獨立存在的，可以由各農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村農(nóng)民集體代辦。③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，應由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體及其法定代表人申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)農(nóng)民集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體組織的范圍、章程及組織方式，嚴格地講沒有反映出法人應具備的條件，但是事實上確有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有權人的權利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進行土地登記。隨著有關法律的健全，再統(tǒng)一解決。2.甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。假設甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，同時已知甲繳納營業(yè)稅及其他相關稅費總額為6.15萬元。問題：甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？答案：(1)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應按據(jù)實清算方式征收土地增值稅。(2)應繳納土地增值稅的計算具體如下：①扣除項目金額=1000+(30+6.15)=1036.15(萬元)；②增值額=1100-1036.15=63.85(萬元)；③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率；④應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155(萬元)。3.B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權，面積為18000m2，用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年。現(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機械廠應當如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核要點是什么？答案：1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：(1)B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。(3)應該提交的材料包括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一致；(2)對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權；(3)對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；(4)對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是否與出讓合同中的面積一致；(5)對出讓金支付情況的審核等。4.某公司通過協(xié)議出讓的方式取得一宗地，批準用途為營業(yè)用地，土地面積的測量結果為4000m2，出讓年限為50年。當該公司領取土地證書時發(fā)現(xiàn)，土地面積一欄錯登為400m2對此，該公司申請更正登記。問題：1.土地登記錯誤或遺漏的原因主要有哪些？2.更正登記的方式有哪些？3.更正登記的法律特征有哪些？4.若錯誤登記在尚未進行更正登記之前已經(jīng)對該公司的利益造成了損害，應當如何賠償？答案：1.土地登記錯誤或遺漏的原因主要有：(1)原始登記文件錯誤；(2)登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；(3)土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。2.更正登記有兩種方式：(1)土地權利人和利害關系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請更正登記。經(jīng)國土資源行政主管部門審核，申請屬實的，應當予以更正。(2)國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤