萬科地產(chǎn)絕對(duì)領(lǐng)先集中采購(gòu)模式包含全部配套數(shù)據(jù)表格模板

/萬科絕對(duì)領(lǐng)先的集中采購(gòu)模式[包含全部配套數(shù)據(jù)及表格]請(qǐng)對(duì)標(biāo)2014-07-1715萬精英同在〉房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟為什么萬科所到之處對(duì)其他開發(fā)企業(yè)形成摧枯拉朽的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)？沒有別的原因,只因?yàn)椋和瑯拥钠焚|(zhì),萬科敢賣更低的價(jià)格,同樣的價(jià)格,萬科能提供更高的品質(zhì)。萬科為什么敢降低價(jià)格而品質(zhì)更優(yōu)？原因無他,只因?yàn)槿f科通過領(lǐng)先的集中采購(gòu)模式,在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上,把材料價(jià)格壓縮到了極致現(xiàn)在,就帶您領(lǐng)略萬科的集中采購(gòu)模式.第一部分：萬科集中采購(gòu)管理體系1.采購(gòu)管理發(fā)展模式2.采購(gòu)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置①集團(tuán)成本計(jì)劃管理委員會(huì)：集團(tuán)采購(gòu)管理的決策機(jī)構(gòu)；②集團(tuán)集中采購(gòu)工作小組：集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商工作；③集團(tuán)采購(gòu)管理中心：集團(tuán)采購(gòu)管理日常工作；④地區(qū)采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組：地區(qū)采購(gòu)的決策機(jī)構(gòu)：地區(qū)工程管理部等：采購(gòu)管理日常工作采購(gòu)原則①資質(zhì)審查原則②全面招標(biāo)原則③網(wǎng)上招標(biāo)原則④多權(quán)分立、集中管理原則⑤可追溯原則3.采購(gòu)管理概要流程戰(zhàn)略采購(gòu)流程直接采購(gòu)流程一般采購(gòu)流程4.集團(tuán)集中采購(gòu)集中采購(gòu)給企業(yè)帶來的效應(yīng)優(yōu)化采購(gòu)流程集中采購(gòu)方式的解釋從管理的效率、比較優(yōu)勢(shì)考慮甲供、甲控、分包的細(xì)化從運(yùn)用供應(yīng)商的技術(shù)、資源,以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)對(duì)客戶的消費(fèi)喜好調(diào)研一些精裝修建材的戰(zhàn)略供應(yīng)商也在不惜投入較多財(cái)力以研究客戶喜好、熱銷品牌及型號(hào)規(guī)格,對(duì)萬科的裝修部品定樣提供增值服務(wù)。促進(jìn)戰(zhàn)略供應(yīng)商對(duì)研發(fā)的促進(jìn)。供應(yīng)商一起,為節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、構(gòu)造作法提供可行方法供應(yīng)商對(duì)供方的管理經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)產(chǎn)品技術(shù)調(diào)研、供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研,采購(gòu)人員從而成為產(chǎn)品專家、市場(chǎng)專家。集中采購(gòu)的制度要求：產(chǎn)品技術(shù)、市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研目的<按實(shí)際工作任務(wù)調(diào)整>：提供產(chǎn)品信息及供應(yīng)商資源信息,引導(dǎo)"正確采購(gòu)"為策略性采購(gòu)工作做基礎(chǔ)調(diào)研,擴(kuò)大"策略性采購(gòu)"的范圍為采用甲供還是發(fā)包做基礎(chǔ)調(diào)研,優(yōu)化"資源整合"為設(shè)計(jì)口提供選型及定樣指引,"采購(gòu)職能"提前介入配合銷售調(diào)研,對(duì)部品選用定位及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選用部品的調(diào)研,對(duì)提升業(yè)主滿意度最大價(jià)值點(diǎn)的調(diào)研供應(yīng)商一起,為節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、構(gòu)造作法提供可行方法新產(chǎn)品、新技術(shù)研究及應(yīng)用評(píng)估……制度要求——甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度要求——供應(yīng)商量化管理體系供應(yīng)商量化評(píng)估評(píng)級(jí)體系的必要性建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),減少感性判斷為供應(yīng)商提供最佳供應(yīng)商水平的標(biāo)桿,找出差距,改善提高標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分機(jī)制為從入圍供應(yīng)商中選出合適的供應(yīng)商提供參考數(shù)據(jù)及指標(biāo)評(píng)估分?jǐn)?shù)是供應(yīng)商分級(jí)及發(fā)展計(jì)劃依據(jù)之一有利于直接激勵(lì)供應(yīng)商,提升關(guān)系認(rèn)同度制度要求——采購(gòu)發(fā)展的衡量標(biāo)準(zhǔn)6.萬科集中采購(gòu)管理制度7采購(gòu)工作的要點(diǎn)一個(gè)規(guī)定是：材料設(shè)備采購(gòu)管理規(guī)定兩個(gè)計(jì)劃是：材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、物資采購(gòu)計(jì)劃三種模式是：直接采購(gòu)三方合同限價(jià)四個(gè)指引是：供應(yīng)商資質(zhì)審查指引材料設(shè)備招投標(biāo)操作指引集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)操作指引定點(diǎn)采購(gòu)操作指引五個(gè)原則是：資質(zhì)審查原則公開透明原則技術(shù)性原則可追溯原則利益最大化原則8采購(gòu)工作的方法9供應(yīng)商管理10物料管理11采購(gòu)管理職能歸納12采購(gòu)中容易被忽略的環(huán)節(jié)將采購(gòu)職能納入部品的研究與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)采購(gòu)與項(xiàng)目過程的關(guān)系標(biāo)桿部品采購(gòu)組合分析戰(zhàn)略部品采購(gòu)組合分析瓶頸部品采購(gòu)組合分析一般部品采購(gòu)組合分析13.供應(yīng)商管理戰(zhàn)略競(jìng)標(biāo)戰(zhàn)略：對(duì)于杠桿部品,萬科應(yīng)該追求一種以競(jìng)標(biāo)或投標(biāo)為原則的采購(gòu)政策。由于有很多供應(yīng)者并且部品已充分商品化,所以,供應(yīng)商和部品基本上是可以互換。一般會(huì)采用長(zhǎng)期合同、年度合同以及短期競(jìng)標(biāo)相結(jié)合的方式采購(gòu)。以最低價(jià)格采購(gòu)的同時(shí)保證質(zhì)量和供應(yīng)的連續(xù)性在杠桿部品采購(gòu)中作為首要因素合作戰(zhàn)略：戰(zhàn)略部品和杠桿部品占據(jù)了部品總合的80％左右。價(jià)格微小的變化立刻會(huì)對(duì)最終成本產(chǎn)生影響。與此同時(shí)供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)很高。戰(zhàn)略部品的采購(gòu)應(yīng)以尋找合作伙伴或協(xié)作為目標(biāo),以便在有計(jì)劃的合作基礎(chǔ)上共同參與。發(fā)展商和供應(yīng)商應(yīng)一起研究高效的方案以實(shí)現(xiàn)成本降低、質(zhì)量改進(jìn)和部品研發(fā)。合作戰(zhàn)略的基本工作是對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行充分選擇。保障供應(yīng)的連續(xù)性戰(zhàn)略：瓶頸部品應(yīng)該集中于保證部品的連續(xù)供應(yīng),同時(shí)還應(yīng)降低對(duì)供應(yīng)商的依賴,發(fā)展可替代的供應(yīng)商是解決瓶頸部品采購(gòu)的主要方法。然而,這些活動(dòng)的成本〔例如試驗(yàn)常常超過他們所帶來的利潤(rùn)系統(tǒng)定購(gòu)戰(zhàn)略：對(duì)于一般部品和材料應(yīng)該采取以降低管理和物流復(fù)雜性為目標(biāo)的采購(gòu)戰(zhàn)略。我們應(yīng)該以系統(tǒng)合同或成套合同的形式同供應(yīng)商一起簡(jiǎn)單而有效的完成定購(gòu)和管理程序。這些部品的采購(gòu)政策表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：品種的標(biāo)準(zhǔn)化、減少供應(yīng)商數(shù)量、采用網(wǎng)絡(luò)方式采購(gòu)、電子支付、將這些部品的采購(gòu)?fù)獍诙糠郑喝f科集中采購(gòu)管理制度篇第一部分工程采購(gòu)管理程序1、適用范圍本公司用于工程的材料、設(shè)備,以及監(jiān)理、施工、勘察服務(wù)的采購(gòu)管理工作。2、采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組職能：負(fù)責(zé)招投標(biāo)、免招投標(biāo)、合約簽署等節(jié)點(diǎn)審批。成員：總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、各項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理。3、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)總經(jīng)理對(duì)招投標(biāo)采購(gòu)、免招投標(biāo)采購(gòu)、直接委托采購(gòu)、合約簽署審批總體負(fù)責(zé)。招標(biāo)入圍單位審批人員：項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理。招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法審批人員：項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理。定標(biāo)審批人員：工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理〔其中：總經(jīng)理授權(quán)分管工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)金額≤300萬元招標(biāo)采購(gòu)定標(biāo)的最終審批；總經(jīng)理負(fù)責(zé)金額＞300萬元招標(biāo)采購(gòu)定標(biāo)、定點(diǎn)戰(zhàn)略采購(gòu)的最終審批。議標(biāo)采購(gòu)審批人員：工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理。直接委托采購(gòu)審批人員：主辦部門負(fù)責(zé)人〔項(xiàng)目經(jīng)理部或工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理。合約簽署審批人員：主辦部門負(fù)責(zé)人〔項(xiàng)目經(jīng)理部或工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理〔根據(jù)集團(tuán)或區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議簽署的工程合同的最高審批權(quán)限為分管副總；單筆金額＜300萬的最高審批權(quán)限為分管副總；單筆金額≥300萬的最高審批權(quán)限為總經(jīng)理；與營(yíng)銷相關(guān)的增加營(yíng)銷總監(jiān)審批。4、各部門職責(zé)4.1工程管理部負(fù)責(zé)建筑材料市場(chǎng)調(diào)研、信息收集。負(fù)責(zé)工程供方資質(zhì)審查,以及履約完畢后對(duì)工程供方的履約評(píng)估。負(fù)責(zé)組織編制招標(biāo)文件,進(jìn)行招投標(biāo)操作,組織評(píng)標(biāo),并確定中標(biāo)單位。負(fù)責(zé)工程合同的簽署,參與對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的合同交底。負(fù)責(zé)XX公司定點(diǎn)采購(gòu)合作協(xié)議的簽訂及各項(xiàng)目的供貨合同。負(fù)責(zé)辦理工程及材料的招投標(biāo)采購(gòu)。負(fù)責(zé)在滿足WXVK-PM-PCH1-4《工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》要求條件下屬工程管理部辦理的議標(biāo)采購(gòu)或直接委托采購(gòu)。4.2成本管理部負(fù)責(zé)編制工程量清單。負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件中的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、結(jié)算方式等經(jīng)濟(jì)條款。決定是否編制招標(biāo)標(biāo)底。負(fù)責(zé)評(píng)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)。負(fù)責(zé)監(jiān)理、施工中標(biāo)通知書的辦理。4.3設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制WXVK-PM-PCH1-1-FM1《項(xiàng)目采購(gòu)控制表》。負(fù)責(zé)提供工程采購(gòu)用圖紙。負(fù)責(zé)確定設(shè)備材料樣板的建筑性能、效果。4.4項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目工程材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和采購(gòu)數(shù)量統(tǒng)計(jì)。負(fù)責(zé)簽署工程管理部授權(quán)的集團(tuán)集中、區(qū)域集中、公司定點(diǎn)采購(gòu)合同。負(fù)責(zé)在滿足WXVK-PM-PCH1-4《工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》要求條件下屬項(xiàng)目經(jīng)理部辦理的議標(biāo)采購(gòu)或直接委托采購(gòu)。負(fù)責(zé)工程采購(gòu)合同履行。負(fù)責(zé)辦理《建設(shè)工程施工許可證》。5、工作程序1、工程管理部匯總項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)計(jì)部、成本管理部的工作成果,編制WXVK-PM-PCH1-1-FM1《項(xiàng)目采購(gòu)控制表》,各部門會(huì)簽后由分管副總簽發(fā)定稿。2、工程采購(gòu)項(xiàng)目屬施工總承包、工程監(jiān)理、勘察設(shè)計(jì)的,由成本管理部辦理中標(biāo)通知書手續(xù)、項(xiàng)目經(jīng)理部向政府主管或授權(quán)部門辦理報(bào)建,施工報(bào)建及施工監(jiān)理報(bào)建具體按照政府主管或授權(quán)部門規(guī)定程序執(zhí)行。需提前開工的,應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理部提出申請(qǐng),經(jīng)公司分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可開工。2.工程招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引1、工作流程2、評(píng)標(biāo)原則工程管理編制WXVK-PM-PCH1-1-FM5《標(biāo)書評(píng)審表》,約定技術(shù)標(biāo)、樣品標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)在最終評(píng)標(biāo)中的權(quán)重比例,以及技術(shù)標(biāo)、樣品標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)分方法和最終的加分辦法。經(jīng)濟(jì)標(biāo)得分的權(quán)重不得低于70％,技術(shù)標(biāo)加樣品標(biāo)得分的權(quán)重不得超過于30％。經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)分辦法：經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)分以最低價(jià)為滿分,比最低價(jià)每高1％減1分或0.5分,監(jiān)理招標(biāo)、評(píng)標(biāo)辦法另行約定。技術(shù)標(biāo)、樣品標(biāo)評(píng)分辦法：詳細(xì)列明打分辦法。優(yōu)秀供方加分辦法：對(duì)于履約良好的供方、上期公司定點(diǎn)采購(gòu)供方,可以在技術(shù)標(biāo)、樣品標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)分完畢后,在最終得分中加分1－3分。具體加分?jǐn)?shù)值應(yīng)在回標(biāo)開標(biāo)之前由分管副總、成本、工程管理第一負(fù)責(zé)人共同商議確定。3.采購(gòu)方式作業(yè)指引1、術(shù)語(yǔ)公司定點(diǎn)采購(gòu)：由XX公司負(fù)責(zé)為保證品質(zhì)、控制成本、提高效率而進(jìn)行的采購(gòu),一般每種產(chǎn)品或服務(wù)確定1－2家長(zhǎng)期合作伙伴,簽署集中采購(gòu)合作協(xié)議,協(xié)議期一般為1－2年,協(xié)議內(nèi)規(guī)定相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的范圍及單價(jià),還包括合同范本,在協(xié)議期內(nèi)XX公司所有適用項(xiàng)目均直接與公司定點(diǎn)采購(gòu)的長(zhǎng)期合作伙伴按照協(xié)議內(nèi)的合同范本及單價(jià)簽署采購(gòu)合同。招投標(biāo)采購(gòu)：由XX公司負(fù)責(zé)為保證品質(zhì)、控制成本、通過招投標(biāo)的方式進(jìn)行的采購(gòu)。直接委托/議標(biāo)采購(gòu)：因市場(chǎng)壟斷、行政專營(yíng)項(xiàng)目等原因未能進(jìn)行招投標(biāo)的十萬元以上的采購(gòu),其適用范圍詳見WXVK-PM-PCH1-4《工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》。小額采購(gòu)：采購(gòu)金額小于十萬元〔含十萬元的采購(gòu),有兩家以上供方的應(yīng)采用比價(jià)的方式,單一供應(yīng)商可采用談判方式。2、職責(zé)2.1工程管理部負(fù)責(zé)按照WXVK-PM-PCH1-3《工程集中采購(gòu)操作指引》選擇定點(diǎn)采購(gòu)長(zhǎng)期合作伙伴,并簽署定點(diǎn)采購(gòu)合作協(xié)議。負(fù)責(zé)集團(tuán)集中采購(gòu)、區(qū)域集中采購(gòu)、公司定點(diǎn)采購(gòu)合同的簽署。負(fù)責(zé)所有的招投標(biāo)采購(gòu)。負(fù)責(zé)在滿足WXVK-PM-PCH1-4《工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》要求條件下屬工程管理部辦理的議標(biāo)/直接委托采購(gòu)。負(fù)責(zé)每個(gè)月向萬科工程系統(tǒng)各部門第一負(fù)責(zé)人公布集團(tuán)戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略和定點(diǎn)供應(yīng)商名錄,名錄中注明合作期限及是否授權(quán)項(xiàng)目部簽約2.2項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)工程管理部授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)辦的集團(tuán)集中采購(gòu)、區(qū)域集中采購(gòu)、公司定點(diǎn)采購(gòu)合同的簽署。負(fù)責(zé)在滿足WXVK-PM-PCH1-4《工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》要求條件下屬項(xiàng)目經(jīng)理部辦理的直接委托采購(gòu)。2.3成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)甲指乙供材料進(jìn)行核價(jià)。3、其他對(duì)于不適合甲方采購(gòu)的材料、設(shè)備,采用甲指乙供方式進(jìn)行,操作如下：施工總包合同中明確的指定品牌、供應(yīng)商,但由乙方采購(gòu)的材料或設(shè)備。施工過程中建設(shè)單位認(rèn)為有必要強(qiáng)調(diào)材料的品質(zhì),并對(duì)價(jià)格、供應(yīng)商加以限制的材料或設(shè)備。4.工程集中采購(gòu)指引1.集中采購(gòu)清單：用于明確集團(tuán)集中采購(gòu)、區(qū)域集中采購(gòu)、公司定點(diǎn)采購(gòu)的工程供方、聯(lián)系方式、產(chǎn)品范圍、是否授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理部簽署合同的清單,由工程管理部編制并負(fù)責(zé)更新,接受單位為各項(xiàng)目經(jīng)理部。2、職責(zé)工程管理部負(fù)責(zé)落實(shí)集團(tuán)、區(qū)域集中采購(gòu)協(xié)議。負(fù)責(zé)公司定點(diǎn)采購(gòu)的招標(biāo)〔續(xù)約、選擇及協(xié)議簽署。項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)集中采購(gòu)、區(qū)域集中采購(gòu)、公司定點(diǎn)采購(gòu)合同的執(zhí)行。負(fù)責(zé)集團(tuán)集中采購(gòu)、區(qū)域集中采購(gòu)、公司定點(diǎn)采購(gòu)供應(yīng)商的履約評(píng)估3、公司定點(diǎn)采購(gòu)工程管理部通過招投標(biāo)或免招標(biāo)采購(gòu)方式確定中標(biāo)的工程供方,操作方法參照WXVK-PM-PCH1-1《工程招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》或WXVK-PM-PCH1-4《工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引》,并與之簽署公司定點(diǎn)采購(gòu)合作協(xié)議。協(xié)議簽署后一周內(nèi),向各項(xiàng)目部發(fā)送公司定點(diǎn)采購(gòu)?fù)ㄖ?并在通知中更新WXVK-PM-PCH－FM001《集中采購(gòu)清單》。公司定點(diǎn)采購(gòu)協(xié)議期滿前一個(gè)月,供方提交續(xù)約申請(qǐng),工程管理部組織完成履約評(píng)估,供方履約合格,經(jīng)工程管理部對(duì)相應(yīng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、替代產(chǎn)品進(jìn)行分析后,認(rèn)為適宜續(xù)約的,工程管理部提交書面報(bào)告并填寫WXVK-PM-PCH1-4-FM1《免招標(biāo)項(xiàng)目審批表》,經(jīng)分管副總/總經(jīng)理批準(zhǔn)后,可以通過議標(biāo)采購(gòu)方式續(xù)標(biāo)確定公司定點(diǎn)采購(gòu)的工程供方。5.3工程免招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引1、直接委托采購(gòu)：A、行政專營(yíng)項(xiàng)目的采購(gòu)、如供電、供水、供氣、有線電視、電信工程等〔項(xiàng)發(fā)B、部分質(zhì)監(jiān)、規(guī)劃驗(yàn)收部門有要求的工程檢測(cè)和測(cè)量業(yè)務(wù)〔項(xiàng)目；C、對(duì)結(jié)果有較高要求的工程招標(biāo)代理服務(wù)〔工程；D、由上海萬科物業(yè)管理有限公司提供的與工程交付相關(guān)的部分服務(wù),包括細(xì)部質(zhì)量檢查、提供集中入住場(chǎng)地及服務(wù)、各類物業(yè)標(biāo)識(shí)、道路劃線等〔項(xiàng)目；2、議標(biāo)采購(gòu)：金額大于十萬元的采購(gòu),因以下原因無法進(jìn)行招投標(biāo)。A、產(chǎn)品性能要求突出或品質(zhì)要求極高,市場(chǎng)中滿足要求的的供應(yīng)商不足三家,不能滿足招標(biāo)條件〔工程。B、公司定點(diǎn)采購(gòu)協(xié)議期滿前一個(gè)月,供方提交續(xù)約申請(qǐng),工程管理部組織完成履約評(píng)估,供方履約合格,經(jīng)工程管理對(duì)相應(yīng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、替代產(chǎn)品進(jìn)行分析后,認(rèn)為適宜續(xù)約的〔工程。3、議標(biāo)/直接委托采購(gòu)的計(jì)劃工程管理在編制公司工程采購(gòu)計(jì)劃時(shí),對(duì)WXVK-PM-PCH1-1-FM1《項(xiàng)目采購(gòu)控制表》已確定采用議標(biāo)/直接委托采購(gòu)方式的,應(yīng)注明。4、直接委托采購(gòu)審批對(duì)于直接委托采購(gòu),由主辦部門填寫《工程合同〔網(wǎng)上審批表》,報(bào)公司分管副總/總經(jīng)理批準(zhǔn),并在《工程合同〔網(wǎng)上審批表》中注明"直接委托"的采購(gòu)方式。6.樣品制作作業(yè)指引1、適用范圍：涉及土建施工類、室內(nèi)裝修類、景觀工程類、綠化工程類影響設(shè)計(jì)效果的所有材料部品〔材料樣品〔樣板及審批權(quán)限分類表。對(duì)經(jīng)總經(jīng)理層匯報(bào)會(huì)確認(rèn)的部品〔如空調(diào)、可視對(duì)講設(shè)備等可不參照本作業(yè)指引2、職責(zé)2.1工程管理部/項(xiàng)目部按照WXVK-PM-PCH1-5-FM1《樣板施工及樣品制作審批流轉(zhuǎn)表》要求制作樣品。負(fù)責(zé)批準(zhǔn)樣品制作完成時(shí)間。選擇樣板/樣品制作單位。負(fù)責(zé)樣板/樣品及時(shí)完成和整改。負(fù)責(zé)辦理樣板/樣品加工制作費(fèi)的立項(xiàng)、結(jié)算和支付流程。2.2設(shè)計(jì)部填寫WXVK-PM-PCH1-5-FM1《樣板施工及樣品制作審批流轉(zhuǎn)表》。明確設(shè)計(jì)要求,提供圖紙或照片。組織設(shè)計(jì)部門對(duì)完成樣板/樣品審批封樣。2.3設(shè)計(jì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)審批意見。負(fù)責(zé)批準(zhǔn)封樣意見。3、樣板/樣品加工制作費(fèi)樣板/樣品加工制作費(fèi)指代加工單位因加工樣板/樣品而發(fā)生的加工、制作、運(yùn)輸?shù)人匈M(fèi)用。工程管理部/項(xiàng)目部在委托合作單位加工樣板/樣品前,填寫《零星工程委托單》。工程管理部/項(xiàng)目部在樣板/樣品審批結(jié)束后填寫《零星工程竣工驗(yàn)收單》及《工程結(jié)算審批表》。按照樣板/樣品制作難度可以支付制作單位申請(qǐng)費(fèi)用的100％-150％。4、樣品審批權(quán)限表說明：審批權(quán)限中分管設(shè)計(jì)副總一欄指材料部品意義重大須由總經(jīng)理層審批。備注中★注明部品封樣時(shí),必須做到型號(hào)與實(shí)物或照片齊備。且批量進(jìn)場(chǎng)前須填寫送樣標(biāo)簽。6.總包招標(biāo)招標(biāo)操作指引1、入圍資格1.1施工單位一般為房建總承包一級(jí)資質(zhì)〔與萬科上海區(qū)域有過合作記錄的優(yōu)先入圍且資質(zhì)等級(jí)可以適當(dāng)降低。要求提供誠(chéng)信手冊(cè),每年住宅項(xiàng)目施工面積20萬m2以上。要求提供企業(yè)近二年財(cái)務(wù)狀況審計(jì)報(bào)告,經(jīng)營(yíng)良好,無不良負(fù)債記錄。要求提供有關(guān)工程獲獎(jiǎng)證書,近兩年必須獲得2次以上〔含2次工程所在區(qū)域〔省、直轄市最高獎(jiǎng)項(xiàng)。與萬科合作歷史上無重大投訴和糾紛。經(jīng)公司考察合格的總包單位。1.2項(xiàng)目經(jīng)理〔對(duì)于建筑面積≥2萬m2的標(biāo)段今后派駐萬科工地的項(xiàng)目經(jīng)理必須是負(fù)責(zé)過二次以上類似萬科住宅項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理,并且是獲得過所在區(qū)域〔省、直轄市最高獎(jiǎng)項(xiàng)〔如"白玉蘭獎(jiǎng)"、"楊子杯"住宅工程的項(xiàng)目正經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理大專以上學(xué)歷,8年以上現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)。派駐現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理必須是經(jīng)過萬科考察合格,可以投標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理,一旦中標(biāo)后施工單位更換項(xiàng)目經(jīng)理,不論理由,一次向施工單位扣款10萬元,特別是未經(jīng)萬科項(xiàng)目部許可更換項(xiàng)目經(jīng)理,一次罰施工單位總價(jià)的1％。1.3項(xiàng)目經(jīng)理〔對(duì)于示范區(qū)或建筑面積＜2萬m2的標(biāo)段①今后派駐萬科工地的項(xiàng)目經(jīng)理必須是負(fù)責(zé)過一次以上類似萬科住宅項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理,并且是獲得過省、直轄市一級(jí)"優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)"工程的項(xiàng)目正經(jīng)理。②項(xiàng)目經(jīng)理大專以上學(xué)歷,五年以上現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)。③同以上第③條2、考察2.1、公司考察資質(zhì)、獎(jiǎng)項(xiàng)、企業(yè)與項(xiàng)目關(guān)系、企業(yè)對(duì)項(xiàng)目部的支持、考評(píng)等2.2項(xiàng)目部考察項(xiàng)目整體情況,以驗(yàn)證公司對(duì)項(xiàng)目部的管理；項(xiàng)目管理人員考察2.3工程實(shí)例考察安全文明施工；工程質(zhì)量檢查資料保修服務(wù)7.監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)操作指引1、入圍資格1.1監(jiān)理單位一般為建筑工程監(jiān)理乙級(jí)及以上資質(zhì)并具有市政乙級(jí)及以上資質(zhì)〔與萬科上海區(qū)域有過合作記錄的優(yōu)先入圍且資質(zhì)等級(jí)可以適當(dāng)降低。萬科合作過的且評(píng)估為合格的總監(jiān)和單位。與萬科合作歷史上無重大投訴和糾紛。經(jīng)XX公司考察合格的監(jiān)理單位。1.2總監(jiān)今后派駐萬科工地的總監(jiān)必須是負(fù)責(zé)過二次以上類似萬科住宅項(xiàng)目的總監(jiān),并且是獲業(yè)主好評(píng)的總監(jiān)。從事工程建設(shè)管理工作5年以上,年齡不超過50歲<或經(jīng)甲方考察認(rèn)可>,具備工程施工或設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)；大學(xué)?？萍耙陨蠈W(xué)歷,工民建〔或類似專業(yè)專業(yè),中級(jí)以上職稱；國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師,有總監(jiān)證,從事監(jiān)理工作3年以上；擔(dān)任過一個(gè)以上類似工程的總監(jiān)理工程師工作,至少擔(dān)任過二個(gè)工程總監(jiān)理工程師工作；遵紀(jì)守法,思維敏捷,溝通能力強(qiáng),敬業(yè)精神好。派駐現(xiàn)場(chǎng)的總監(jiān)必須是經(jīng)過萬科考察合格,可以投標(biāo)的總監(jiān),一旦中標(biāo)后監(jiān)理單位更換總監(jiān)人員,不論理由,一次向施工單位扣款10萬元2、考察2.1、公司考察資質(zhì)、公司對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的管理模式、監(jiān)理公司業(yè)績(jī)〔總監(jiān)及在建項(xiàng)目；企業(yè)對(duì)項(xiàng)目部的支持、考評(píng)。2.2總監(jiān)考察形式：考察組和總監(jiān)單獨(dú)面談。方式：探討、請(qǐng)對(duì)方請(qǐng)教,以傾聽為主,不進(jìn)行深入討論。目的：從專業(yè)技術(shù)、團(tuán)隊(duì)管理、溝通協(xié)調(diào)三方面進(jìn)行判斷。面試內(nèi)容：在考察前,考察組確定比較固定的題目,針對(duì)每個(gè)總監(jiān)按照面談的方式獲取對(duì)方的答案,并進(jìn)行評(píng)分。2.3查看在建工程的工程資料的情況,可通過察看監(jiān)理大綱、監(jiān)理日記、監(jiān)理會(huì)議紀(jì)要、甲供料資料〔材料驗(yàn)收單、現(xiàn)場(chǎng)工期計(jì)劃控制資料〔總計(jì)劃、工程實(shí)體計(jì)劃對(duì)照監(jiān)理單位聯(lián)系單及回復(fù)等了解監(jiān)理的專業(yè)水平、責(zé)任心、工作態(tài)度、到崗情況〔可通過會(huì)議簽到。2.4詢問工程情況?？稍儐柟こ讨饕牧稀查T窗、面磚、涂料、保溫、欄桿、防水材料、商品砼、鋼材的品牌、供應(yīng)方式、材料特性評(píng)判總監(jiān)的專業(yè)水平、責(zé)任心、工作態(tài)度。2、考察2.5監(jiān)理人員面試在監(jiān)理人員進(jìn)場(chǎng)前,項(xiàng)目部需要對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行面試。3、評(píng)標(biāo)先評(píng)技術(shù)標(biāo),再評(píng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)。工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)分,評(píng)分要求3人〔含3人以上,工程部一人,項(xiàng)目部?jī)扇恕卜謱俨煌?xiàng)目部；成本管理部對(duì)投標(biāo)單位報(bào)價(jià)進(jìn)行分析,如有需要澄清、詢價(jià)的內(nèi)容,應(yīng)由成本管理部、工程管理部共同對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行約談,并填寫WXVK-PM-PCH-FM2《工程約談?dòng)涗洝?、定標(biāo)成本管理部編制報(bào)價(jià)分析文件,工程管理部根據(jù)評(píng)標(biāo)辦法匯總計(jì)算得分,填寫標(biāo)書評(píng)審表,由成本管理部審核后形成定標(biāo)意見,至少兩個(gè)部門主辦人員會(huì)簽,部門經(jīng)理審核同意后上報(bào)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審核。在確認(rèn)的合理價(jià)范圍內(nèi)：由技術(shù)實(shí)力與配合情況良好的投標(biāo)單位按不超過最低價(jià)5%的范圍內(nèi)中標(biāo)。第三部分工程供方管理1、術(shù)語(yǔ)工程試用供方：指經(jīng)資質(zhì)預(yù)審并考察合格,具備向本公司提供產(chǎn)品或服務(wù)的資格的工程供方,和已經(jīng)提供產(chǎn)品或服務(wù)但尚未進(jìn)行履約評(píng)估的工程供方。工程合格供方：履約評(píng)估合格的工程試用供方,經(jīng)批準(zhǔn)后,即成為工程合格供方。工程不合格供方：實(shí)地考察后認(rèn)為不符合萬科要求的工程供方,經(jīng)批準(zhǔn),即為工程不合格供方；在成為工程試用供方或工程合格供方后,存在商譽(yù)問題、或提供不合格之產(chǎn)品或服務(wù),不具備繼續(xù)向本公司提供產(chǎn)品或服務(wù)的工程供方,以及履約評(píng)估不合格的工程供方,經(jīng)批準(zhǔn),即為工程不合格供方。2、履約評(píng)估2.1工程管理部負(fù)責(zé)組織及監(jiān)督對(duì)已提供服務(wù)或產(chǎn)品的工程供方進(jìn)行履約評(píng)估并形成評(píng)估結(jié)論,評(píng)估過程具體規(guī)定如下：2.2對(duì)于材料設(shè)備供應(yīng)商、分包商、監(jiān)理及勘查單位,全部材料供應(yīng)完成或分包工程完成并經(jīng)過項(xiàng)目經(jīng)理部驗(yàn)收通過后三個(gè)月內(nèi),組織項(xiàng)目經(jīng)理部評(píng)估合同履行情況并填寫《供應(yīng)商/分包商履約評(píng)估表》,項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后交工程管理部。工程管理部核實(shí)后由部門經(jīng)理簽署意見,并上報(bào)工程分管副總批準(zhǔn)。2.3對(duì)于施工總包單位、裝修總包施工單位,工程竣工并移交物業(yè)公司后三個(gè)月內(nèi),由工程管理部組織項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部、工程管理部根