北湖·水晶城項目可行性研究報告

北湖·水晶城目可行研究報告第一章

總

論一、項目稱：水晶二、項目建地：同2（）三、項目設單位：原發(fā)四、項目設單位概況順開成年1注（）4000；康州路產品裝計筑水售營冊4310000000060033；經(jīng)地質是現(xiàn)理房企才，工技，人善程發(fā)營務臵設部事部五、項目況1

州設州起住全業(yè)勁究郴北側嶺湖靠郴便優(yōu)學配對，嶺嶺色娛十項面，宅M，筑M用M面7,296.00M面萬平車867個戶戶，密38.61%是、的宅房景力目設段功環(huán)地位六、編制據(jù)1主要依據(jù)：1市劃部布<產評>205號、發(fā)項價人公改等2

筑批{辦2008號}5條{號}6環(huán)告（393號使營中和企城計平10關家11設其料2研究范圍：主家法、目合要析件模境益面，在。七、重要濟技術指標序號

名

稱

單位

數(shù)量

比例

備注1

規(guī)劃總用地面積

m

2

47,784.301.11.21.31.4

其中：住宅用地公建用地道路用地綠地

mmmm

2222

27,135.305,293.008,060.007,296.00

3

序號

名

稱

單位

數(shù)量

比例

備注2

規(guī)劃總建筑面積

m

2

100.002.12.22.33456789101112131415

其中：住宅建筑面積公建配套設施地下建車庫積居住戶（套）數(shù)居住人口容積率建筑密度綠地率停車位項目總投資銷售收入項目凈利潤內部收益率投資回收期財務凈現(xiàn)值（）建設總工期

2m2m2m戶（套）人/個萬元萬元萬元年萬元年

4,372.4833,264.593.8586744,104.6669,635.9613,856.603.225,323.203

2.01

3.2稅后八、結論建議1論符業(yè)國濟的進城發(fā)市。建郴規(guī)地4

府城礎的利區(qū)——周設促資。設郴區(qū)湖北位優(yōu)國道連城—相北流依徬景業(yè)及設、等較理，福務的，良3）資

44,104.66萬：28,859.12，萬建利萬元用500額元19,694.19申行預入設益，入69,635.96萬元前元潤13,856.60項凈i=12%5,323.20萬元部收后23.08%收投潤41.89%潤31.41%從標較效當下5%項5

5%較指抗強從分認可5設業(yè)善提的，經(jīng)有實分出動礎目勢投風點家針能的和效該2議社效建管給促日見真的圖工程，量度要公環(huán)生。工劃工進要建強，運回減；項量最和第二章

項目建的要性6

目符市規(guī)州建的斷基改，面該設市推質助目有湖郴路園套有城能升市一區(qū)中升該，加，設障持目符加市化化有州幣程日住，生居高水該設動業(yè)激州展項有會，就護。目有位源發(fā)司的會提象的，力第三章

市場分一、全國地產市場現(xiàn)及發(fā)展趨勢7

2003始，產長，到雖頭2008全向9.8%。增下2009GDP仍持8%增產仍潛于三：中經(jīng)。發(fā)來鎮(zhèn)不題推改鎮(zhèn)續(xù)1996以顯持化場展求，前了持人平生追地展勁中體。嚴計體漸經(jīng)家革其改。居靠而基決向成的場展兩外一國的量國有人意對求8

個別反的們了市可力因變場勢變長內很因對保二、近幾來郴州市房產狀況及發(fā)展勢來作經(jīng)和新熱擴括費動加容改房高量出獻來利上城的州發(fā)一房趨前地來理縣三、銷售景預測分析1目州路公手高4000元/左郴西，在平右路交，/米于新銷/米于的開均元/米9

目項計源臵相目以體，目2010至宅為/方車銷個/根前銷來合特認在強。2售定位源通計較產具顯勢，有前第四章

建設地及然條件一、區(qū)域置區(qū)省嶺江理東112°13～114°14北24°5326°50′。是東低陵帶西，，株南，廣咽位優(yōu)現(xiàn)仙興陽臨、興縣方口472萬中口2008全生10

均產元居支13,765。位同是，107南園嶺限有和紛州府審認相理地。二、自然件于風，，，熱無期290要如1度氣17.8℃最℃最6.5℃2度相3風4水降降11

降23.2mm雪5震中參峰g=0.05照烈Ⅵ三、市政礎設施用州湖周的，十山理，景通設理開。四、建設件規(guī)形，24m地，建第五章

主要技方一、設計則1合合因合，規(guī)足通境求2場征用，歸住3分的與12

交布升的。4防須“”二、規(guī)劃計依據(jù)1城》2法月1施3劃辦4設）5規(guī)2005-2020綱6州—（200645號7州—地號8設相三、總體劃及總平面置1“穎、、導解“建三切建中住位采組富整2市度圖雜造整尚高結分計布層致局式式更成。光消、13

確28m的筑，私風空求大自質分車掩階南，的保的性滿要住求3考基采平風，大園院，提升住質。單式宅每套積圍控制43~260m筑寫輕概碎等局重、立形體礎塔頂而的。4的主同心口景側入小道保及散道寬4次人式進通，路大5配兒站綜區(qū)、房等設施布用四、結構案14

1載W0=0.35KN/mS0=0.35KN/m載面取2.0KN/m層載4.0KN/m2構地成度震宅架住架剪構抗二五、供配及電信工程1力取每，務0.1KVA/m庫0.005KVA/m小電5091KVA2配以應按，、電荷照三該源金10KV市用外到3信統(tǒng)塊設光，路通主內接15

至引芯有同線帶860MHZHFC結共塊設電機線分構配線大分配戶一戶臵閉控能防。六、給排和消防1水預水300升/日，防40L/S日為心的干網(wǎng)呈，道防，，徑DN40-DN1002水雨排污污后路干則雨后路，計道暗干為雨水—DN800采16

管水料3防道面路—，路要米并各足行構下建車耐設樓火。區(qū)區(qū)地臵。自系防積用為分積。分個口小地個設，一區(qū)栓環(huán)環(huán)下坪棟與相高防，網(wǎng)下臺消，外泵地網(wǎng)栓何有柱地泵防下量396m17

第六章

環(huán)境保、化和節(jié)一境護自身的環(huán)境質量和環(huán)境保護均有較高要求和標準。噪聲振備盡能在地室離使用房。電動備采用振簧支架，上安裝動設備隔振橡膠墊。重要區(qū)域的設備基礎采用彈減振墊。1建成后分析的產主有如幾個方面：1固體廢棄物：如生活垃圾。2生活污水：住宅組團內排出的生活污水。3污染：的油、尾氣、廢氣。4污染：行駛鳴笛生噪音機工作時產生的噪音。2污染治理措施1廢棄物固體圾產后自覺入設在各處的垃圾收集點內，人管理，清運城市垃圾中轉站或垃圾處理場內。2活污水治：活污水必須污水理臵理初步達標后方可排入城市排水系統(tǒng)。3氣污染：求入住用戶活統(tǒng)一采用液18

石油、煤或電使用燃。的煙以建議用專用設備過濾后通過煙道排入天空。另外，格控制進入小區(qū)內的機動車輛，使用無鉛的高標汽油提倡用電車改善汽燃料構目的使用量低的調，使環(huán)?？?，控制空調使用時間，以達到減小廢氣的排放量。4污染控：劃范內設鳴志，車速汽車用噪凈器，少于汽行鳴笛產生的噪音對居民的干擾，，控制空調用的率空調外隔網(wǎng)，使環(huán)保靜空調。二化區(qū)公共綠地面積為7,296m，綠地率為38.61%三能減少能源消耗，擬采取以下措施：1節(jié)水節(jié)電水用電采用計量制節(jié)能高靈敏度的電表和表，生活用與洗用，用水開。用科技含量高的干式變壓器，外路燈設自控節(jié)能關，大力提倡使用節(jié)能型電器。2節(jié)約暖通、采光耗能19

的距離和朝向，利用自然采光、，從達到約采光、通風的能耗。3隔熱、保溫性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，達到較好的節(jié)能效果。4新技術應用工藝術、運現(xiàn)代學技，節(jié)的合效益。第七章

項目的織理、實計一、項目組織管理分兩個階段：建階段和經(jīng)營理階段。1設構建程的、作分建，構設組織機構圖20

董事會總經(jīng)理行政人事部

財務部

工程技術部

拆遷安置部

開發(fā)策劃部

采購供應部

營銷部員系位開配經(jīng)單定排工定員表號123456789

門事會經(jīng)理政人事部務部購供應部發(fā)策劃部程技術部銷部遷安臵部

員（人）3153441010821

號10

門

員（人）482營構成管設以布物有，，單源發(fā)請人業(yè)進實大員管合三業(yè)會需招管物重業(yè)及與司，則公物各行，市的宅理國關規(guī)該主及一決國依織機構圖業(yè)主代大會重大決委員會

物業(yè)管公司辦公室

管理部

維修部

保安部

經(jīng)營部

22

2職工定員定員指管司從日作所各部（告聘士2專其各員均行聘。的表下：工定員表

注111名6

11二、項目施進度計劃建有導持位大準報為順目施到，，全并和保，周活影單項實施安2008年52009年項審23

20097~200911場建標2009年~2010年主；2010年~20115，及工2011竣第八章一、投資算1資

投資估與金籌措47,784.30算資44,104.66中用28,859.12萬費萬備577.18萬元目動萬詳資項目投資算表

工程項目或費用名稱

建筑工程費

設備及安裝工程費

其它費用

合計一

工程費用1住宅及地下車庫2公建配套設施工程費用合計

26,404.4326,929.12

1,600.001,930.00

28,004.4328,859.12二

其它費用1征地費（畝）2建設單位管理費3勘察設計費4監(jiān)理費

8,990.80

8,990.8024

三四

5建設期的借款利息6其他規(guī)費等其它費用合計預備費項目周轉用流動資

2,052.002,100.0014,168.36

2,052.002,100.0014,168.36金建設投資合計

26,929.121,930.0015,245.5444,104.662算明1程據(jù)廳建件建定，郴前單。①建括及物②排電包排、訊資；③圖括綠投參目程標中規(guī)拆設、費。根位國用成算主設施工不部慮帶增二、資金措25

投44,104.66所請貸20,000元本19,694.19預入4,410.47資運表項目資金措及運用表萬

1資措銀金售第九章

44,104.6644,104.6644,104.6644,104.6620,000.0020,000.0019,694.1919,694.194,410.474,410.47項目經(jīng)評一、經(jīng)濟析的主要依：1價數(shù)2經(jīng)法3家關4目及調二、經(jīng)營計及營業(yè)收1營26

設商項，層宅，住地675192配社政筑公外筑式2業(yè)測設的及邊品字商銷行，水商配施如價/m業(yè)市20,000m車入算①業(yè)宅：業(yè)市1,478.80庫：＝②售）

據(jù)

）27

值護附

入入

5%1%7%述估銷：：69,635.96×5%萬元值69,635.96×1%696.36護附156.68元萬元三、營業(yè)本費用估算間主用用1業(yè)用廣人及，收2%用69,635.96×2%2理用辦電費員及，的1.5%用69,635.96×1.5%1,044.543務28

用以款。項20,000元其估用4目用項發(fā)為本測總46,581.92萬元本算四、財務益分析1潤據(jù)、年布項評參）行。售銷加費潤見2務分目入主下項目主要濟指標表

稱

1

資率前后

%%

2

資前后

3.033.2229

3

全部投資財務凈現(xiàn)值（）前后

8,932.345,323.20五、項目感性分析作后敏，售即主成費售項行分其收程敏情：項目敏感分析表

23.0819.1719.41

11,416.95分本收5%5%仍財說風強六、經(jīng)濟價結論述營

69,635.96萬利18,475.47稅13,856.60財率23.08%值5,323.20率回后3.22年本項經(jīng)析30

的一〇二31

1銷售收入銷售稅費估表萬序號

項目

合計

201020112012一1

經(jīng)營收入商品住宅銷售收入

69,635.966,963.6063,769.666,376.9623二1234

配套商業(yè)設施（超市）銷售收入車庫銷售收入銷售稅金及附加營業(yè)稅土地增值稅城市維護建設稅教育費附加

1,478.804,387.504,578.573,481.80

2,632.502,747.152,089.08

1,316.251,373.561,044.5432

2總成本及用估算表單位：萬元序號一二

項目項目開發(fā)成本經(jīng)營成本及費用

合計43,604.662,977.26

200920102011201214,253.061,305.671,427.86123

營業(yè)費用管理費用財務費用

1,392.721,044.54

三

合計

46,581.92

14,253.0633

附表3損

益

表單位:萬元序號一123二1

項目經(jīng)營收入商品住宅銷售收入商業(yè)配套設施（超市）銷售收入車庫銷售收入銷售稅金及附加營業(yè)稅

合計69,635.9663,769.661,478.804,387.504,578.573,481.80

20092010201120126,963.6041,781.586,376.9638,261.80443.641,316.251,373.561,044.54234

土地增值稅城市維護建設稅教育費附加

三1

成本及費用銷售成本

46,581.9243,604.66

4,604.1927,468.474,360.4626,162.80234

營業(yè)費用管理費用財務費用

1,392.721,044.54

四五六123七

稅前利潤所得稅稅后利潤盈余公積金應付利潤未分配利潤累計未分配利潤

18,475.474,618.8713,856.602,078.4911,778.1111,778.11

1,901.555,007.961,251.991,426.163,755.97563.401,212.243,192.571,212.2434

附表4現(xiàn)金流表單位：萬元序號一12

項目現(xiàn)金流入物業(yè)銷售收入回收周轉金

合計70,135.9669,635.96

20090.00

2010201120126,963.6041,781.5821,390.786,963.6041,781.5820,890.78二1

現(xiàn)金流出開發(fā)成本

56,279.3614,753.0618,205.6843,604.6614,253.0610,856.37

3,648.4223456

銷售稅費營業(yè)費用管理費用財務費用所得稅

4,578.571,392.721,044.544,618.87

2,747.142,756.49

1,373.571,386.997三四

項目周轉金凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)