某地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告

海福巷地收購(gòu)可行性究報(bào)告二00九年二月

目

錄1.2.

項(xiàng)目背景...........................................................................61.1.報(bào)告編制目的.1.2.項(xiàng)目概況.....................................................................61.2.1..........................................................地塊基條件1.2.2.土地交付條件及地使用權(quán)出讓年限71.2.3..........................................................項(xiàng)目資分析1.2.4.資源評(píng)估表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分.................................................102.1.1.2008102.1.2.200911

年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)2.1.南京市房地產(chǎn)場(chǎng)分析2.2.1.2008122.2.2.200815

年南京整體市場(chǎng)析年南京房地產(chǎn)場(chǎng)政策回顧2.1.3.2009

年

國(guó)

內(nèi)

宏

觀

環(huán)

境

展

望172.2.3.2009年1月份京房產(chǎn)市特征分17

2.2.4.200919

年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨預(yù)3.

區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)究3.1.項(xiàng)目所處房地板塊市場(chǎng)特征分析.......................213.1.1.城東板塊：環(huán)資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯

213.1.2.城東板塊成交大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻.................................................................213.2.項(xiàng)目區(qū)域主要爭(zhēng)項(xiàng)目分析...................................223.2.1.主

要

在

售

競(jìng)

爭(zhēng)

項(xiàng)

目

一

覽

表223.2.2.后

續(xù)

市

場(chǎng)

供

應(yīng)

預(yù)

測(cè)243.2.3.重

點(diǎn)

競(jìng)

爭(zhēng)

個(gè)

案

分

析253.3.項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)分析.3.4.項(xiàng)目區(qū)域主要手房情況分析...............................293.4.1.項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況293.4.2.項(xiàng)

目

區(qū)

域

二

手

房

市

場(chǎng)

分

析4.

30項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT析及銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判..................324.1.項(xiàng)目綜合分析析）

4.2.項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格判4.2.1.建

筑

類(lèi)

型334.2.2.銷(xiāo)

售

價(jià)

格

建

議5.

33風(fēng)險(xiǎn)分析.........................................................................355.1.定性分析...................................................................355.1.1.政

策

風(fēng)

險(xiǎn)355.1.2.區(qū)

位

競(jìng)

爭(zhēng)

風(fēng)

險(xiǎn)365.1.3.行

業(yè)

市

場(chǎng)

競(jìng)

爭(zhēng)

風(fēng)

險(xiǎn)365.1.4.技

術(shù)

風(fēng)

險(xiǎn)375.1.5.國(guó)

際

風(fēng)

險(xiǎn)375.2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)...................................................................375.2.1.預(yù)

警

機(jī)

制

風(fēng)

險(xiǎn)6.

37項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及資估算.6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方一6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方二

7.

結(jié)論與建議7.1.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)............................................................467.2.結(jié)論

1.目背景1.1.報(bào)告編制目的1、

在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、3、

對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。結(jié)合市場(chǎng)的狀況和項(xiàng)的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。4、5、

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施優(yōu)化提出建議。1.2.項(xiàng)目概況1.2.1.地基本條件基地位于南京城東板白下區(qū)位光華路以北友誼河以西解放軍理工大以東地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平。地塊編號(hào)：項(xiàng)目四至：光華路以北、友誼河以西、放軍理工大學(xué)以東；用地面積：50畝；實(shí)際出讓面積：33350平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：住

建筑容積率：≤1.7；建筑面積：56695平方米；1.2.2.土交付條件及地使用權(quán)出讓限地交付條件拆成自然平整；外部條件（道、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀準(zhǔn)；土地使用權(quán)出讓年限：70年；1.2.3.項(xiàng)資源分析方向

資

源

照

片東南西北

東面為友誼河，河邊岸景觀已做好水水質(zhì)較好但缺少特色維護(hù)南面是光華路光華南側(cè)是四方新村光華北側(cè)為三層涮羊肉館參南京干休所接待正在經(jīng)營(yíng)中）西面南端現(xiàn)有一加氣和加油站主要和解軍理工大學(xué)緊臨地塊北面現(xiàn)為南京總干休所小區(qū)

1.2.4.基資源評(píng)估表權(quán)比細(xì)目

優(yōu)

良

中等

一般

較差

結(jié)土地級(jí)別自然景觀

★★

論環(huán)境污染

★

：交通情況生活配套學(xué)區(qū)情況社會(huì)治安社會(huì)人文區(qū)位形象人工開(kāi)發(fā)

★

★★★★

★★

地塊屬城東板塊，雖見(jiàn)到紫金山但周邊距繞城路、寧蕪鐵都很近，區(qū)形象很受影。

地塊所屬置屬城郊結(jié)部，本案南面對(duì)城東最大拆遷安置區(qū)之一——方新村，人員復(fù)雜、外來(lái)人口多，是拆戶(hù)及外地來(lái)務(wù)工人員居住，社會(huì)治安環(huán)境一般。

外部市政套較齊全，商業(yè)配套較分，教育資源次不高，部資源缺乏

地塊位于東板塊，雖著城市的不斷展目前也屬城區(qū)，但案目前周邊狀多為外地來(lái)的打工著居，且實(shí)際離街口主城區(qū)較遠(yuǎn)無(wú)法與月牙湖及紫山半快相提并，是屬于城半快中相對(duì)比差的位置。

地塊南側(cè)商業(yè)如羊肉等經(jīng)營(yíng)雖好，檔次不高，項(xiàng)目建成的出街形象成一定影響。

根據(jù)基地項(xiàng)評(píng)估，綜評(píng)估基地級(jí)別中等。本案于城郊結(jié)部各項(xiàng)開(kāi)條件一般，項(xiàng)目?jī)r(jià)值有待進(jìn)一步

挖掘。

2.目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)境分析2.1.1.2008全國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)回顧2008房地產(chǎn)市場(chǎng)全維持衰退態(tài)勢(shì)此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響結(jié)果。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于的狀況70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌其中過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈以下特征：a)屋交易量持下降，空置面較快增加。2008年1-11月商房銷(xiāo)售面積49148.38平方米同比減少18.3%，增幅少48.8個(gè)百點(diǎn)。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商房銷(xiāo)售面積同比下降40%以上。同時(shí)，商品房空置面積結(jié)束下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，截止11月底品房空置面為平方米比增加15.3%。b)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投意愿下降。受需求市場(chǎng)低迷的影年4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2008年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地積為29596.42萬(wàn)平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同減少22.5百分點(diǎn)；

c)價(jià)出現(xiàn)近來(lái)首次下降08月份70大中市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10來(lái)首次下跌跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下城市的數(shù)量逐步增多。從環(huán)比看，2008年70大中城市房屋售價(jià)格下降0.3%。d)大住房保障設(shè)。2008加快保障性房建設(shè)成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較增長(zhǎng)的重要措施之一，經(jīng)濟(jì)適用房投資增加和廉租房建設(shè)的快，對(duì)商品房市場(chǎng)存在一定的沖擊。2.1.2.2009國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)a)品房屋空置積會(huì)有較大幅增加。b)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投增幅會(huì)有較大度下降甚至能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。c)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企并購(gòu)重組將會(huì)加。d)2009年年底房?jī)r(jià)將止跌穩(wěn)。雖然國(guó)際大環(huán)境和國(guó)小環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂(lè)觀，但中國(guó)“保增長(zhǎng)”的4萬(wàn)資金投入08底各項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對(duì)09年房?jī)r(jià)的穩(wěn)起到積極作用。預(yù)計(jì)隨著年第季度宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能在年底真正止跌企穩(wěn)。

2.1.南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分2.2.1.2008南京整體市情況分析a)交量全方位幅萎縮。2008全市商品住宅計(jì)成交42401套與2007相比，環(huán)比下滑53.3%，全各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市價(jià)格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無(wú)法拉升全市成交量。備注：消化率、余房化周期均按2008成交套數(shù)計(jì)算。b)口、江寧、西新三區(qū)主導(dǎo)市住宅供求從房源總量來(lái)看，全排名前三位的浦口、江寧、河西分別為套、套套，分別占全市總量的28%、

24%和，累計(jì)占全總量的65%。從成交量來(lái)看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市量和15%，累計(jì)占全市總量的70%浦口江寧、河新三區(qū)年度供應(yīng)量大在年底價(jià)格大幅下調(diào)的前提下雖實(shí)了一定的銷(xiāo)售但與07年同比浦口江寧、河西三區(qū)也均下了45%、43%。c)西、江寧、口新三區(qū)銷(xiāo)售消化率達(dá)到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化城南為首河西、江寧、浦口新區(qū)的消化率分別為47.3%46.2%，排名全市前位。新三區(qū)是在08年底部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的刺激下，成交量幅回升呈典型“降價(jià)保量特征，取得顯著的促銷(xiāo)成效城區(qū)市場(chǎng)由于絕對(duì)供應(yīng)量不大，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，因此其消化急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的格局城區(qū)市場(chǎng)中，銷(xiāo)售形勢(shì)相對(duì)較好的是城南消化率達(dá)到42.4%其他各區(qū)的消化率只有右位于絕對(duì)市中心的城中板只有。

d)量房增多，供求關(guān)系短時(shí)間很難逆轉(zhuǎn)銷(xiāo)售壓力和價(jià)格壓力并存。截止2008年底市量房源按當(dāng)年的消化速度還需消化15.7個(gè)月，因此09銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降的影響，09成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷(xiāo)售壓力和格壓力在09年并存。全市各區(qū)的銷(xiāo)售率，中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對(duì)數(shù)量高，其他各區(qū)相比，其“上市多、賣(mài)的多、剩的多因此新三的市場(chǎng)消化率依然明顯高于城區(qū)市場(chǎng)。e)檔房源和高房源走勢(shì)相對(duì)好，中檔房成交比例下降。受市場(chǎng)調(diào)整影響，全商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯向下，低檔房

源和高檔房源的走勢(shì)對(duì)較好。4000㎡以下的低檔房源集中在江北板樓紛紛大幅降價(jià)交持續(xù)上升4000-5000元㎡的中檔房源集的江寧板塊然此板塊樓盤(pán)也有大幅促銷(xiāo)，但成交比例明顯降；而8000元㎡及以上的城中新盤(pán)以及河西部分樓盤(pán)由于格明顯下調(diào)，令元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾。f)體供求失衡利好政策及降促銷(xiāo)，成交底翹尾。2008年3-12月份，市住宅供求比達(dá)到1.72供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房?jī)r(jià)重心向下調(diào)整的直接影因素。0810月份以后，在政策刺激和樓盤(pán)大幅降價(jià)的雙促進(jìn)下，08年底和09初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖2.2.2.2008南京房地產(chǎn)場(chǎng)政策回顧2008年對(duì)南京房地業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿(mǎn)挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)

內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)為防止樓市過(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用?，F(xiàn)將2008年南京房產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢篴)關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為和存量房易資金管理的若干規(guī)》2008年8月日，京市工商行政管理局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市公安、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定20089月日起正式實(shí)行。b)關(guān)于調(diào)整享優(yōu)惠政策普通房標(biāo)準(zhǔn)的通》2008年10月7，據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住價(jià)格工作的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2005號(hào)）和南京市政府辦廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)寧政辦發(fā)2008106）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際調(diào)整享受優(yōu)惠政普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下：一享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建面積在平方米（含）以下。二、本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月日起行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

c)關(guān)于保持房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健發(fā)展的意見(jiàn)2008年9月日南市政府印發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》的主要內(nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，抓緊研究并適時(shí)出臺(tái)提公積金貸款額度，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度(最高為房款總1%)；進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個(gè)人買(mǎi)自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化地出讓條件，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)等。2.1.3.2009國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)展望2009上半年中國(guó)經(jīng)由于受全球經(jīng)濟(jì)衰退國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑、固定資產(chǎn)投小幅回落、居民消費(fèi)回落、資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響預(yù)計(jì)延續(xù)年下半年經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)全年增長(zhǎng)在8%左右資產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)全年增幅會(huì)超過(guò)20%；居民消費(fèi)方面全社消費(fèi)品零售額增幅會(huì)低于2008年，CPI在2009年2月到3月出負(fù)增長(zhǎng)的可能性較大隨著4萬(wàn)億投資的累積效應(yīng)，預(yù)全年CPI增幅4%以下。2.2.3.2009年1月南京房地市場(chǎng)特征分a)場(chǎng)消費(fèi)信心階段性回暖在各類(lèi)房地產(chǎn)利好政的刺激以及各樓盤(pán)的積極促銷(xiāo)，使

得08年觀望者的剛需求在08底和09年1、月份得到部分釋放，市場(chǎng)交易量較大幅度的增長(zhǎng)，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。一月份商品房成交面為66.9㎡其中商品住宅成交面積分別為56.6萬(wàn)㎡成交套數(shù)為套?？鄢┖痛汗?jié)假日因素，商品房均成交面積2.2㎡，商品住宅日均成交套數(shù)200套，略于2007年日成交水平。2009年1月份全市認(rèn)購(gòu)成交情況500

450400350300250200150100500b)分樓盤(pán)促銷(xiāo)效顯著一部分樓盤(pán)積極呼應(yīng)產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價(jià)及其他優(yōu)惠措施來(lái)促銷(xiāo)，春節(jié)期我市房地產(chǎn)市場(chǎng)促銷(xiāo)樓盤(pán)多達(dá)40多家，其中江寧、河西、江三區(qū)域樓盤(pán)占了6成多。有的樓盤(pán)延續(xù)了過(guò)去的促銷(xiāo)舉措，的則針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)c)前成交價(jià)格有降低09月全市商品成交均價(jià)5719平方米年12月份環(huán)比下降4.9%格繼續(xù)保持略有降低幅回調(diào)的趨勢(shì)，

主要是一部分開(kāi)發(fā)企降價(jià)促銷(xiāo)以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。2.2.4.2009房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)預(yù)測(cè)1、從價(jià)角度分析：2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還有10%左的窄幅下調(diào)，預(yù)計(jì)最快下半年才能有所回暖，但目前每都有1-2次的性需求行情支撐房市；2、從行角度分析：2009年經(jīng)濟(jì)危機(jī)繼續(xù)影響，預(yù)未來(lái)年，行業(yè)正進(jìn)入“兼并”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然；3從政府政策方向析政府確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展價(jià)保量”的總方針使市場(chǎng)降價(jià)成為一種趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商“順勢(shì)而為”是最好的選擇4、從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)分析：經(jīng)濟(jì)危機(jī)必然導(dǎo)致消費(fèi)消費(fèi)力降低，市場(chǎng)觀望氣濃厚和購(gòu)買(mǎi)欲望低迷；5、從成交量的角度來(lái)分析08成交量相對(duì)于07萎縮過(guò)半，年預(yù)計(jì)也會(huì)有很大的起色，預(yù)計(jì)維持在08年水平左右；6、從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析：縮減開(kāi)工量、運(yùn)營(yíng)開(kāi)等，準(zhǔn)備過(guò)冬是明智的選有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商可以選擇儲(chǔ)地預(yù)計(jì)09年下半年行業(yè)有可能現(xiàn)回暖；7、南京市場(chǎng)熱點(diǎn)：供應(yīng)決定市場(chǎng)熱點(diǎn)，江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是市場(chǎng)熱點(diǎn)，或者城市中心高性?xún)r(jià)比地塊也是

一個(gè)主要考慮方向。是前提一定是要控制好銷(xiāo)售價(jià)格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主綜合評(píng)述：項(xiàng)目所在域整體價(jià)格高2008年南京各大區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了20-40%右的下降調(diào)整城東板塊于成交量低迷維在10-20%左右的價(jià)格下調(diào)，市場(chǎng)補(bǔ)跌可能性在增大，市場(chǎng)險(xiǎn)相對(duì)于其區(qū)域較大。

3.域房地產(chǎn)住市場(chǎng)研究3.1.項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊場(chǎng)特征分析3.1.1.城板塊：環(huán)境源優(yōu)越，區(qū)域端居住形象顯城東板塊因?yàn)橛性卵酪约白辖鹕降纳剿Y源，一直為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別、類(lèi)別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善自住和投資客戶(hù)為主，這部分客戶(hù)不缺住房此在經(jīng)濟(jì)下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08下半年開(kāi)始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。3.1.2.城板塊成交量幅萎縮，供求系嚴(yán)重失衡市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)據(jù)統(tǒng)計(jì)2008全市商品住宅累計(jì)成交42401，與2007年比，環(huán)比下滑53.3%。2008年，城東板塊成交1663，較2007（5330套）同比下降69%，下滑速度大超過(guò)全市滑速度。城東板塊年總可售房源5118套消化率32.5%總供求比3.08供求關(guān)系處于供嚴(yán)重大于求的失衡狀，市場(chǎng)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻。2009城東板塊新推貨量較大雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對(duì)低迷的濟(jì)環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如

何挖掘改善型自住客是板塊內(nèi)各樓盤(pán)面對(duì)的共性問(wèn)題。3.2.項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)分析3.2.1.主在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)一覽表光華路區(qū)域：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商總建筑面積容積率

德基紫金南苑玄武區(qū)長(zhǎng)巷南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司25㎡2

萬(wàn)達(dá)江南明珠石楊路號(hào)南京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司18萬(wàn)㎡1.1

萬(wàn)達(dá)紫金明珠星海路8號(hào)萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司28.7㎡1.6

鴻意星城星海路6號(hào)南京鴻意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司15㎡1.6

綠化率推出時(shí)間在售期數(shù)

42.6%08.5二期

45.1%08.7四期

40%38.3%08.9二期多層（6+1小建筑形式

高層（10+1

多層（4-5層）

小高層（10+1）高層（17+1）裝修標(biāo)準(zhǔn)

毛坯

毛坯

毛坯

毛坯總套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)（元/）

220054%9500

四期150套230698%85007200

120090%7500折后均價(jià)（元/）

900084006700主力面積（㎡）

99-11490-130

127-160

92-129

主力客群

主城范圍內(nèi)年輕成功人士

板塊內(nèi)改板塊內(nèi)善居住人善居住群首次購(gòu)群首購(gòu)房外地人房外地

板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人后續(xù)供應(yīng)量（㎡）

約18

基本售完

基本售完

基本售完目所在區(qū)域樓盤(pán)受容積率限制筑一般多層高層，為爭(zhēng)取建筑面積的最化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。樓盤(pán)戶(hù)型方面，各個(gè)樓盤(pán)的主力面積幾乎是以90平方米（兩房?jī)蓮d平方米（三房?jī)蓮d）的戶(hù)型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，三房仍最受市場(chǎng)的青睞。價(jià)格上看目所在光華路區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)6700-9000/方米左右，比月湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價(jià)格低很多，符合此區(qū)中高端購(gòu)買(mǎi)人群的定位。樓盤(pán)配套來(lái)看，周邊環(huán)境尚可，光華門(mén)地交通較順暢，但到達(dá)率不高，教育商業(yè)等相關(guān)配套還需進(jìn)一步提升。3.2.2.后市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布城東板塊在售和在建項(xiàng)目（不包括未入網(wǎng)的待開(kāi)發(fā)地塊不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)估板塊總待售和待建的后續(xù)供應(yīng)量約為124.8萬(wàn)方米，項(xiàng)目所在區(qū)域的南紫金山板塊及光華路區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量約為萬(wàn)平方米整個(gè)板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%，見(jiàn)此區(qū)域在整個(gè)板塊中競(jìng)爭(zhēng)非常激

烈從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)城板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大在年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓力非常大，項(xiàng)目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個(gè)區(qū)，銷(xiāo)售前景不容樂(lè)觀。（說(shuō)明按2008成交套數(shù)套*套面積120方米計(jì)算，塊年成交不20平方米，按2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計(jì)，最好年成交到65萬(wàn)平方米市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還比較大的）3.2.3.重競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分德基紫金苑「項(xiàng)目概：德基紫金南苑位于海外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長(zhǎng)巷，地中山陵景觀中軸線(xiàn)上，西鄰中山門(mén)明城墻，南望南京最大混公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門(mén)坎西面為擬建32米規(guī)劃路其南北方向分別與石門(mén)坎和緯六相連?！富厩椋何飿I(yè)類(lèi)別：普通住宅商業(yè)、住宅建筑類(lèi)別：多層、小層、高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：白下區(qū)長(zhǎng)，銀城東苑的南面

物業(yè)管理費(fèi)：1.50元/平方米·月物業(yè)公司：深圳蓮花業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)商：南京凱豐經(jīng)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：南京鎮(zhèn)建筑咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)有限公司、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院有限公開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期年10，二期2008年5月入住時(shí)間：年12占地面積：125000平米總建筑面積：250000平米總戶(hù)數(shù)：2200容積率：2綠化率：37%車(chē)位配比：1:0.8交通狀況：東苑路上4、52、89、306、804路到銀城東苑站下，光華路上有253761110、314路到海福巷東站下。周邊配套：配有幼兒、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車(chē)庫(kù)、交站場(chǎng)以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南工附院?！敢?guī)劃與品設(shè)計(jì)玄武區(qū)長(zhǎng)巷南片整個(gè)目用地面積約12.5萬(wàn)平方米目推廣名稱(chēng)為德基

紫金南苑。本工程即片分為兩期開(kāi)發(fā)，小區(qū)北片為一期開(kāi)發(fā)建，一期用地面積約為7萬(wàn)平方米，一期

總建筑面積約為15平方米，年8月竣工。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六、南靠石門(mén)砍路、西北靠鐘山變電站。一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如下：01幢幢、幢、05幢、幢11幢高層17-18）住宅06幢07幢、幢、幢、12幢、13幢、15幢高層（層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會(huì)所、28幢幼兒園。主力戶(hù)型為：米（兩房?jī)蓮d平米（三房廳150平米（四房?jī)蓮d小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林計(jì)大師主理?！镐N(xiāo)售情：該項(xiàng)目一期年10開(kāi)盤(pán)套數(shù)600套價(jià)8500元㎡，戶(hù)型面積84-200㎡一期當(dāng)前銷(xiāo)售率93%。前銷(xiāo)售的二期2008年5月盤(pán)，總套數(shù)500套，當(dāng)前均價(jià)9500元/㎡，戶(hù)面積90-150㎡二期當(dāng)銷(xiāo)售率20%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)銷(xiāo)面積為76923.69交比例為53.51%?！疙?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)

1)觀優(yōu)勢(shì)：樓盤(pán)最大的特色在于紫山、濕地公園等自然景觀的稀缺源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比方便；2)通優(yōu)勢(shì)：金南苑的交通情況無(wú)論公交，還是道路情況而言相對(duì)于東板塊其他項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，通往夫子廟、新口、珠江路、山西路等方向公交車(chē)比較多附近闊的道路和良好的路況給開(kāi)車(chē)出行的人也提供了件；3)套齊全：步行分鐘就可以達(dá)到超市、行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)，附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來(lái)了定的人文氣息醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附應(yīng)該說(shuō)可以滿(mǎn)足日常生活需求；1)容率高容積率到2以入住率高了會(huì)顯得擁擠2)價(jià)格定位：德基紫金南苑的均價(jià)在從一期開(kāi)盤(pán)的8000右漲到了現(xiàn)在9500㎡，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均是8500-9000元紫金南苑第一次開(kāi)盤(pán)元㎡的均價(jià)銷(xiāo)售尚可達(dá)到93%的銷(xiāo)售率價(jià)格提至9000元/㎡后只銷(xiāo)售了多。

競(jìng)爭(zhēng)力

1)產(chǎn)規(guī)劃：90-150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類(lèi)型主戶(hù)型為90-114方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品，客戶(hù)選擇圍大；2)德紫金南苑從體上來(lái)看在城東紫金山板塊具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)，價(jià)格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不完善，具有較大升值潛力。3.3.項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析因?yàn)槌菛|板（不包麒麟鎮(zhèn)等準(zhǔn)城東片區(qū)是公認(rèn)的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該域一次置業(yè)的客戶(hù)有以下主要特征：主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車(chē)；區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；投資客；目前城東紫金山、月湖板塊客戶(hù)主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住群，來(lái)源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客挖掘潛力較大?？蛻?hù)類(lèi)型主要為事業(yè)單位、企業(yè)單位中高層導(dǎo)，私營(yíng)業(yè)主等高端消費(fèi)類(lèi)型。3.4.項(xiàng)目區(qū)域主要二手房況分析3.4.1.項(xiàng)區(qū)域精選二房源概況樓盤(pán)名年

樓層

裝修面

積總

價(jià)

價(jià)稱(chēng)

代

情況（㎡）（）（/

城開(kāi)家20037/16園大地豪20058/11庭

㎡）毛坯134.29146.0010871萬(wàn)精裝125.00145.0011600萬(wàn)御水灣200610/11毛115.00120.0010434花園銀城東20065/18苑

萬(wàn)毛坯120.00117.009750萬(wàn)清新家20045/7園老友記20074/8公寓萬(wàn)達(dá)江20041/7南明珠萬(wàn)達(dá)紫20064/9金明珠

精裝86.7478.00萬(wàn)精裝29.2626.00萬(wàn)精裝85.0069.00萬(wàn)精裝104.0078.00萬(wàn)

8992888581177500注以上數(shù)據(jù)采自2月365產(chǎn)網(wǎng)3.4.2.項(xiàng)區(qū)域二手房場(chǎng)分析項(xiàng)目所在光華路區(qū)域跨月牙湖板塊和東紫金板塊，房源較充足，但二手交不太躍；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)年后建成交付的新小區(qū)二手源較多，

以小高層為主；月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房?jī)r(jià)格高于紫金山板塊；區(qū)域內(nèi)二手房主力面積為85-135平方米主力型以大兩房和三房為主；區(qū)域內(nèi)二手毛坯房單價(jià)區(qū)間為萬(wàn)元，略低于在售房均價(jià)。

元/㎡，總價(jià)區(qū)間為

4.目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT析及銷(xiāo)售價(jià)預(yù)判4.1.項(xiàng)目綜合分析（SWOT析）S

優(yōu)

勢(shì)W

劣

勢(shì)——公交道路情況相于城—地塊面積小，模小，景東板塊其項(xiàng)目相對(duì)較；

觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度?！秀y行、學(xué)校醫(yī)療配——由于是分批發(fā)，難以塑套等較齊；——地塊身?xiàng)l件良好

造高端樓形象——業(yè)配套較分，教育資源檔次不，內(nèi)部資源乏；——大眾目中，區(qū)域理認(rèn)同度低，域市場(chǎng)不易破O

機(jī)

會(huì)T

威

脅——隨著鐵二號(hào)線(xiàn)的將建—本案周邊新老區(qū)都有，成通車(chē)、京繞城公路北，交產(chǎn)品不易突破、戶(hù)有較多對(duì)通問(wèn)題的決大力抬升城東

比參數(shù)；板塊的價(jià)；——區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤(pán)較多，對(duì)——樓盤(pán)未開(kāi)發(fā)，可主題設(shè)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)提出高要求；計(jì)和產(chǎn)品劃上力爭(zhēng)特；——區(qū)內(nèi)客戶(hù)不足，在客戶(hù)群的突上作文章。結(jié)論本案若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)取勝須掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，

從產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)始就與區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分精品物業(yè)在市場(chǎng)中取勝。4.2.項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判4.2.1.建類(lèi)型本項(xiàng)目占地畝容率為1.6建面積為56695平方米，為保持較低密度可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。4.2.2.銷(xiāo)價(jià)格建議根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析和場(chǎng)環(huán)境，我們選取與本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目基紫金南苑萬(wàn)江南明珠東城雅筑、鴻意星城，采用加權(quán)術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。項(xiàng)目

均價(jià)（元/㎡）

地理位置

交通狀況

配套設(shè)施

項(xiàng)目規(guī)劃

物業(yè)服務(wù)

戶(hù)型設(shè)計(jì)

居住環(huán)境

開(kāi)發(fā)商實(shí)力

修項(xiàng)正目?jī)r(jià)價(jià)（格元/㎡）德基紫金900

100100100100

95875南0

99%99%%%%%

%99%%

7

苑萬(wàn)達(dá)江南明840

101100

10299807珠0

98%98%98%%%

%%

%8萬(wàn)達(dá)紫金明980101100101

10099950珠0

%%

%99%%99%99%99%%

7鴻意星750

100100

10099684城0

97%98%98%%

%

%%

%8項(xiàng)目

市場(chǎng)加權(quán)術(shù)平均系數(shù)正表德基萬(wàn)達(dá)江南明東城雅筑南苑

鴻意星城修正價(jià)（/

8756

807795076847

㎡）權(quán)重修正值

60%5254

20%1615

10%950

10%684本項(xiàng)目?jī)r(jià)（元/）

8500通過(guò)以上的市場(chǎng)比較析我得出一個(gè)符合現(xiàn)階段本項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)應(yīng)該8500元㎡加上國(guó)家預(yù)測(cè)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境小幅下降，預(yù)計(jì)會(huì)有5％的下降，即未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)合理定價(jià)在8000元/㎡左右5.險(xiǎn)分析5.1.定性分析5.1.1.政風(fēng)險(xiǎn)2008年對(duì)南京房地業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿(mǎn)挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)為防止樓市過(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房

貸款部分松動(dòng)等政策化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)2009國(guó)家和地方政府極有可能加大“救市”力度，進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等，但不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市包以政資金購(gòu)買(mǎi)商品房用于廉租房等手段。雖然可能有政策扶持但也要謹(jǐn)防市場(chǎng)壓力和對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，50畝的小型項(xiàng)目也會(huì)到相關(guān)政策法規(guī)的影響，因此本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策出臺(tái)，并提高對(duì)政策變動(dòng)的預(yù)見(jiàn)性。5.1.2.區(qū)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，以由此帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)往往具有不可逆性。然要突破區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然有許多的操作方式，如營(yíng)造品效應(yīng)、加大營(yíng)銷(xiāo)廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立品意識(shí)，積極營(yíng)造主題文化競(jìng)爭(zhēng)差異化特質(zhì)。5.1.3.行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本案不利影響可歸結(jié)為三點(diǎn)：一是價(jià)格難以上漲二直接爭(zhēng)樓盤(pán)已具有的市場(chǎng)品牌度和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)；

三、后續(xù)供應(yīng)量較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)處在的，本項(xiàng)目只能積極投身于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，把握競(jìng)爭(zhēng)。次研究工作就是在對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行判斷及預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目制定一種抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。5.1.4.技風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下方面：項(xiàng)目的規(guī)劃是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同；施工的質(zhì)量。要回避技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，方面對(duì)市場(chǎng)要保持良好的觸覺(jué)，另一方面要加強(qiáng)項(xiàng)目的程管理。5.1.5.國(guó)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力生重要的影響，使本項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)的分析并及時(shí)調(diào)整監(jiān)控本項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展是有利的5.2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)5.2.1.預(yù)機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在下兩方面：處理危險(xiǎn)的能力

對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性市場(chǎng)是變化萬(wàn)千的，案必須在發(fā)展期內(nèi)面對(duì)各種市場(chǎng)的突發(fā)事件，并根據(jù)各市場(chǎng)的變化調(diào)整即時(shí)決策，特別是營(yíng)銷(xiāo)決策。

6.目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)略及投資估算6.1假預(yù)算開(kāi)方案一預(yù)算前提件：1、占地積：33350平方米2、容積：1.63、建筑積56695平方米4、土地本按3500元/平方米價(jià)測(cè)算（約350畝計(jì)算）5、按1.5年建設(shè)周期6、銷(xiāo)售價(jià)按7800元/平方米，總銷(xiāo)售額為44222元每平方項(xiàng)目

總費(fèi)用米費(fèi)用3410771

備注一開(kāi)發(fā)成本201984325

601611.

土地成本

001984325

35001

土地費(fèi)用

00350010772052

前期工程0

2.規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)12.2

費(fèi)用規(guī)費(fèi)

2267800408504250150102051033.

建安成本

001020510

18001

建安成本

00180019843254

配套費(fèi)04.基礎(chǔ)設(shè)施配套1417375

水、電、管網(wǎng)、智能、1

費(fèi)

0250

公建等4.居住區(qū)綠化建2

設(shè)費(fèi)

2834750504.人防工程建設(shè)3

費(fèi)

283475050市政增容、煤氣管道資費(fèi)、56

不可預(yù)見(jiàn)教育贊助

1133900907120

20星電視也包含內(nèi)1678

垃圾清運(yùn)管理性費(fèi)

283475050510255090建安費(fèi)的3%

3021843二開(kāi)發(fā)費(fèi)用5

53312

1768880銷(xiāo)售費(fèi)用01264411財(cái)務(wù)費(fèi)用9

310300

銷(xiāo)售收入的3%（含廣投入）按土地成本60%的2年計(jì)算3712955三成本費(fèi)用合計(jì)554422210四銷(xiāo)售收入002432215

65497800五營(yíng)業(yè)稅六土地增值稅

51984325354461896

總銷(xiāo)售收的5.5%土地成本1%增收七利潤(rùn)51115474八所得稅13346422

787197

利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)十凈利潤(rùn)率

49%

590根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算果按照400萬(wàn)畝土地成本預(yù)算項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率僅僅有9%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響很大，發(fā)可行性