房地產(chǎn)價格評估

第四章房地產(chǎn)價格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設開發(fā)法評估第六節(jié)在建工程評估第四章房地產(chǎn)價格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念(一)什么是土地？土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。生地：主要指農(nóng)地；熟地：進行改造后；毛地：舊城區(qū)改造的土地3土地的分類：按自然形態(tài)：山地丘陵地臺地平原42002年1月25日，武漢外灘花園被爆破，3秒鐘3億元灰飛煙滅5建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)6實物區(qū)位權(quán)益7(二)土地使用權(quán)我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)有兩種情況：

城市土地-------所有權(quán)屬于國家；農(nóng)村城市郊區(qū)的土地--------所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。土地的使用者不具有土地的所有權(quán)，只擁有土地使用權(quán)。8土地使用權(quán)出讓年限注意：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，新的使用者使用年限將低于國家規(guī)定年限。9房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地。注意：房地產(chǎn)與不動產(chǎn)區(qū)別（三）房地產(chǎn)的定義10不動產(chǎn)土地非房建筑物與土地未分離的農(nóng)作物、林木等建筑物不動產(chǎn)的范疇（四）不動產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特點

（一）不可移動性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（長期使用性）（三）異質(zhì)性（差異性、個別性）（四）高價值型（保值增值性）（五）供給有限性（區(qū)域性）（六）投資與消費雙重性（大量投資性）（七）房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性三、房地產(chǎn)的類型（一）居住類房地產(chǎn)（二）商業(yè)類房地產(chǎn)（三）休閑類房地產(chǎn)（四）公共事業(yè)類房地產(chǎn)（五）工業(yè)類房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形狀（二）面積大?。ㄈ┙ㄖ飳訑?shù)和高度（四）建筑結(jié)構(gòu)（五）建筑裝修、附屬設備（六）建筑物的建成年月、建筑質(zhì)量維護保養(yǎng)狀況、采光、通風、隔音、隔熱等（七）建筑外觀及平面格局（八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設計要求（九）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況（十）土地的地質(zhì)基礎狀況、地上基礎設施改良狀況五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎（一）地租理論15地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。如土地出讓金（2）級差地租：

級差地租Ⅰ：由于土地自然差別導致的地租級差地租Ⅱ：對同一土地連續(xù)投資，投資收益差別所導致的地租（一）地租理論16級差地租Ⅰ原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租Ⅱ原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。●壟斷地租 ●建筑地段地租17

為了得到最大效用，不論地租多高，消費者都要盡可能多的供給土地。所以，消費者的土地供給曲線是一條垂線。供給完全沒有彈性。土地供給曲線QR0（二）土地價格理論18QR0土地的市場供給曲線

所有單個土地所有者的供給曲線的橫向加總。仍然是垂直的。19土地的使用價格——

地租的決定

地租的高低完全取決于土地的需求。

需求增加，地租上漲。需求減少，地租下跌。例如：城市中心地帶和郊區(qū)的地租差異。QR0D1DD2R1R0（二）地價理論20（二）土地價格理論

V=∑ai/(1+r)i

六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(一）土地價格的構(gòu)成（二）建筑物價格的構(gòu)成

（三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成七、房地產(chǎn)價格種類（一）土地價格的種類1.市場價格、市場價值2.土地所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格3.基準地價、標定低價4.課稅價格、征用價格、抵押價格5.總價格、單位價格、樓面地價6.評估價格25（二）房地產(chǎn)價格的種類

1、商品房價格、經(jīng)濟適用住房價格

2、標準價、成本價

3、廉租金、準成本（福利）租金、成本（標準）租金、市場（理論）租金26土地總面積建筑總面積容積率增加容積率=建筑總面積/土地總面積土地總價=土地單價×土地總面積總價格=單位價格×建筑總面積樓面地價=土地總價/建筑總面積

=土地單價×土地總面積/建筑總面積

=土地單價/容積率27

香港1108平方公里的土地上，生活著707萬人。他們頂著世界最密集的天際線，也承受著世界最沉重的房價負擔。28在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?29

1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米)

2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米)

從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應投資購買甲地30容積率=建筑總面積/總用地面積建筑密度=建筑物基底的總面積/總用地面積比如一塊地為10000平方米，其中5層建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。而容積率=5*3000/10000=1.5311平方米占地上，蓋1平方米的房子，如果是一層，容積率是1，如果是2層，容積率是2。也就是說容積率與樓的層數(shù)有關(guān)系，層數(shù)越高，則容積率就越大32八、影響房地產(chǎn)價格的因素

影響房地產(chǎn)價格和評估價值的因素歸納為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。1、一般因素 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。①社會因素②經(jīng)濟因素③制度及政策因素1、土地使用制度、住房制度、地價制度。2、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；3、房地產(chǎn)稅制和信貸政策等。332009年11月7日中央電視臺新聞頻道“廣東番禺新建垃圾焚燒發(fā)電廠選址引爭議”342、區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。主要包括：商業(yè)、服務繁華程度、道路通達、交通便捷、城市設施狀況、環(huán)境狀況等。353、個別因素

①土地的個別因素 ②建筑物的個別因素1、面積、結(jié)構(gòu)、材料；2、設計、設備是否良好；3、施工質(zhì)量；4、法律限制；5、建筑物是否與環(huán)境協(xié)調(diào)；朝向和樓層區(qū)位因素、面積大小、形狀、地勢、地質(zhì)、容積率、用途、土地使用期限36除供需原則、替代原則、貢獻原則外，特別要注意的：1、最有效使用原則（即預期原則）——最佳使用

指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

2、合法原則

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

九、房地產(chǎn)評估原則合法原則的具體要求是：（1）在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。（2）要求估價時所涉及的估價對象的（假定或當前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。（3）如果涉及估價對象的交易或處分方式，也必須是合法的。

38某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的()a.供求原則b.替代原則c.最佳使用原則d.貢獻原則十、房地產(chǎn)估價的程序明確估價基本事項擬定估價項目的工作方案搜集估價所需資料實地查勘估價對象進行最佳利用分析選定估價方法并進行估算確定估價結(jié)果撰寫估價報告40(一）明確房地產(chǎn)評估基本事項房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)典當，房地產(chǎn)保險和損害賠償，房地產(chǎn)課稅，房地產(chǎn)征用拆遷補償，處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律訴訟，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等。1.明確評估目的41明確評估對象類別2.明確評估對象從實物角度來看房地產(chǎn)有土地、建筑物和房地等三種類別，具體又可分為以下幾種情況：（1）空地；（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；（3）地上建筑物；（4）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；（5）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；（6）未來狀況下的房地產(chǎn)；（7）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；（8）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修；（9）房地產(chǎn)局部，如某幢公寓中的某套房；（10）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；（11）作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。(一）明確房地產(chǎn)評估基本事項42明確評估對象類別明確評估對象明確評估對象實體狀況房地產(chǎn)的用途（如工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑等）；土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的建筑結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等）、建筑面積、層數(shù)、朝向、平面布局、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設施等。(一）明確房地產(chǎn)評估基本事項43明確評估對象類別明確評估對象明確評估對象實體狀況明確評估對象產(chǎn)權(quán)狀況土地使用權(quán)性質(zhì)（如國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)等）、權(quán)屬（如獨立土地使用權(quán)或共享土地使用權(quán)等）、土地使用權(quán)年限建筑物權(quán)屬（如所有權(quán)或使用權(quán)、獨立所有權(quán)或共享所有權(quán)等）評估對象設定的其他權(quán)利狀況等(一）明確房地產(chǎn)評估基本事項44市場價值明確價值類型市場價值以外的價值(一）明確房地產(chǎn)評估基本事項45選擇現(xiàn)在某個日期明確評估基準日選擇過去某個日期選擇將來某個日期(一）明確房地產(chǎn)評估基本事項46（二）擬定估價項目的工作方案根據(jù)評估任務量的大小、性質(zhì)及評估工作的難易程度，合理確定投入多少人力參加評估。在安排評估人員時，應充分考慮評估人員的專長。確定評估投入的人員47在與委托人共同商定的評估作業(yè)日期內(nèi)，合理確定評估工作步驟和進行時間進度安排，具體方法可采用線條圖或網(wǎng)絡計劃技術(shù)。確定評估作業(yè)步驟及進度安排（二）擬定估價項目的工作方案48根據(jù)評估工作的地點、評估人員的多少、評估工作時間的長短等合理安排評估所需經(jīng)費，做到既滿足需要，又節(jié)省資金。確定評估作業(yè)所需經(jīng)費預算（二）擬定評估作業(yè)方案49工業(yè)化和城市化狀況、房地產(chǎn)制度、土地使用權(quán)出讓方式、稅收政策、經(jīng)濟發(fā)展速度、財政金融狀況、利率水平、匯率水平等。對房地產(chǎn)價格具有普遍影響的資料（三）搜集評估所需資料50（三）搜集評估所需資料地區(qū)的人口數(shù)量和質(zhì)量、家庭結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和建設規(guī)劃、房地產(chǎn)供求狀況、居民收入和消費水平、工資水平、物價水平、就業(yè)狀況等。對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料51（三）搜集評估所需資料房地產(chǎn)所在區(qū)域的繁華程度、交通通達程度、交通便捷程度、環(huán)境質(zhì)量、基礎設施和公共設施狀況等。對評估對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)價格有影響的資料52反映土地狀況的資料包括土地的區(qū)位、面積、臨街狀況、土地形狀、地形、地勢、容積率、土地使用權(quán)年限等；反映建筑物狀況的資料包括建筑物的面積、建筑結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、裝修水平、新舊程度、設備狀況、周邊環(huán)境等。反映評估對象狀況的資料（三）搜集評估所需資料53（四）實地勘察評估對象查明評估對象房地產(chǎn)具體的具體坐落位置（如區(qū)街號）、四至、與相鄰建筑物（或土地）及道路的關(guān)系，還要觀察附近的建筑布局、道路及交通狀況、綠化及衛(wèi)生狀況、地形及地勢狀況、日照及通風狀況，如果評估對象是商業(yè)房地產(chǎn)還應對周邊商業(yè)繁華狀況進行調(diào)查了解?？辈榉康禺a(chǎn)的位置及周圍環(huán)境54查實評估對象房地產(chǎn)的實際用途，看其用途、權(quán)利狀況是否與規(guī)定相一致，要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時間、新舊程度、完損等級、裝修狀況、設備狀況，了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)面積等?？辈榉康禺a(chǎn)使用狀況（四）實地勘察評估對象55（六）選定估價方法并進行估算（八）撰寫估價報告（五）進行最佳利用分析（七）確定估價結(jié)果56一、成本法理論

（一）成本法的基本原理成本法，也稱累積法，或承包商法，是通過估測備評估房地產(chǎn)的重新構(gòu)建成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產(chǎn)價值的評估思路和技術(shù)方法。成本法適用的條件成本途徑適用的條件是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建成本費用及各種貶值能夠量化。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估57成本法的基本思路成本途徑適用的對象成本途徑適用的對象是新開發(fā)的房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等具有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。58成本法的基本思路成本途徑適用的對象由于土地的價格主要取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，土地取得和開發(fā)成本加利稅并不一定能客觀反映其市場價值。所以，成本途徑在土地評估中應用范圍受到一定限制。二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項法3、單位比較法4.指數(shù)調(diào)整法（三）土地（重置）價格估算1.土地使用權(quán)的成本構(gòu)成土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益

64房地產(chǎn)重置成本的估測房地產(chǎn)的重置成本通常包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費等。土地取得成本65房地產(chǎn)重置成本的估測土地取得成本（通過征用農(nóng)地取得土地）土地取得成本包括：農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本應按國家和當?shù)卣?guī)定征地補償標準和土地出讓金標準計算。66房地產(chǎn)重置成本的估測土地取得成本（通過城市房屋拆遷取得土地）土地取得成本包括：房屋拆遷補償安置費和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本應按國家和當?shù)卣?guī)定拆遷安置補償費標準和土地出讓金標準計算。67房地產(chǎn)重置成本的估測土地取得成本（通過市場交易取得土地）土地取得成本包括：土地價款和買地繳納的稅費（手續(xù)費、契稅等）。土地取得成本可按實際支出額或通過與類似土地進行比較分析后確定。68房地產(chǎn)重置成本的估測開發(fā)成本69房地產(chǎn)重置成本的估測開發(fā)成本（勘察設計及前期工程費）包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及場地臨時用水、用電及場地平整等工程前期所發(fā)生的費用。前期工程費用可按工程設計預算計算或以建筑安裝工程費用為基數(shù)采用比率的方法來確定。70房地產(chǎn)重置成本的估測開發(fā)成本（基礎及配套設施建設費）包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設及非經(jīng)營性配套工程費用。基礎設施建設費應按國家和地方政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標計算；配套設施建設費一般依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預算計算，如果有完整的建筑工程決算資料，可通過對原工程決算數(shù)進行調(diào)整修正后確定；71房地產(chǎn)重置成本的估測開發(fā)成本（公共事業(yè)配套費）主要包括公共建筑配套費、公共交通配套費、綠化費、自來水建設費、污水處理建設費、供電建設費、煤氣建設費等。根據(jù)國家和地方政府規(guī)定的費用標準計算。72房地產(chǎn)重置成本的估測開發(fā)成本（建筑安裝工程費）這部分費用是開發(fā)商（建設單位）向承包商（施工單位）支付的工程款，包括承包商的直接費、間接費、利潤和稅金等。建筑安裝工程費一般按施工圖預算計算，如果有完整的建筑工程決算資料，可通過價格指數(shù)調(diào)整或采用其他方法通過對原工程決算數(shù)進行調(diào)整修正后確定；也可以采用與類似單位工程造價比較的思路確定。73房地產(chǎn)重置成本的估測管理費用管理費用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費、差旅費等。可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定的比率計算。74房地產(chǎn)重置成本的估測投資利息以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)計算投資利息。利息率應選擇評估基準日建設銀行基本建設貸款的利率，如果選擇一年期貸款利率，則用復利計息；如果選擇與項目建設期相同期限的貸款利率，則采用單利計息。土地取得成本的計息期一般為整個開發(fā)建設期；開發(fā)成本和管理費用的計息期一般為開發(fā)建設期的一半。75房地產(chǎn)重置成本的估測開發(fā)利潤開發(fā)利潤是在正常情況下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。開發(fā)利潤通常以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類房地產(chǎn)平均利潤率水平計算。76房地產(chǎn)重置成本的估測銷售稅費銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費等。按房地產(chǎn)售價的一定比例計算。銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。按稅法規(guī)定的有關(guān)規(guī)定計算。其他銷售稅費：包括由賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費等。按稅法及政府的有關(guān)規(guī)定計算。待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費（含拆遷補償、安置費和耕地占用稅等）為8萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，試估算該地產(chǎn)的公平市場價值。78房地產(chǎn)重置成本的估測[例]某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，已使用10年。經(jīng)調(diào)查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的投資額為950萬元，其中，土地取得成本為300萬元，建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入，管理費用為投資額的3%，基本建設貸款年利率為6%，總投資利潤率為20%，銷售稅費為55萬元。試計算該建筑物的重置成本。79房地產(chǎn)重置成本的估測解：土地取得成本=300萬元開發(fā)成本=950－300=650（萬元）管理費用=950×3%=28.5（萬元）投資利息=300×[（1+8%）2－1]+650×60%×[（1+8%）1.5－1]+650×40%×[（1+8%）0.5－1]=107.84（萬元）開發(fā)利潤=950×20%=190（萬元）銷售稅費=55萬元重置成本=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

=300+650+28.5+107.84+190+55=1331.34（萬元）80房地產(chǎn)實體性貶值的估測80使用年限法

估測方法

觀察法

81房地產(chǎn)實體性貶值的估測使用年限法82房地產(chǎn)實體性貶值的估測使用年限法82已使用年限尚可使用年限83房地產(chǎn)實體性貶值的估測使用年限法83已使用年限尚可使用年限名義已使用年限實際已使用年限84房地產(chǎn)實體性貶值的估測84尚可使用年限

總使用年限－實際已使用年限總使用年限建筑物耐用年限建筑物折舊年限政府部門建筑物壽命年限資料同類建筑物經(jīng)濟壽命資料鋼混結(jié)構(gòu)耐用年限生產(chǎn)用房50年受腐蝕生產(chǎn)用房35年非生產(chǎn)用房60年（原建設部）85房地產(chǎn)實體性貶值的估測尚可使用年限

總使用年限－實際已使用年限總使用年限建筑物耐用年限建筑物折舊年限政府部門建筑物壽命年限資料同類建筑物經(jīng)濟壽命資料房屋折舊年限生產(chǎn)用房30-40年受腐蝕生產(chǎn)用房20-25年受強腐蝕生產(chǎn)用房10-15年非生產(chǎn)用房35-45年簡易房8-10年（所得稅法）86房地產(chǎn)實體性貶值的估測尚可使用年限

總使用年限－實際已使用年限總使用年限建筑物耐用年限建筑物折舊年限政府部門建筑物壽命年限資料同類建筑物經(jīng)濟壽命資料我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達國家一般都超過70年。（住房與城鄉(xiāng)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展處處長劉美霞）87房地產(chǎn)實體性貶值的估測尚可使用年限

總使用年限－實際已使用年限總使用年限參考有關(guān)建筑物壽命年限資料考慮評估對象的建造質(zhì)量考慮評估對象的使用、維修保養(yǎng)情況88房地產(chǎn)實體性貶值的估測88尚可使用年限

評估師執(zhí)業(yè)判斷確定尚可使用年限89房地產(chǎn)實體性貶值的估測尚可使用年限

建筑物大修理、更新改造對尚可使用年限有何影響？90房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分91房地產(chǎn)實體性貶值的估測91觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分925.4成本途徑在房地產(chǎn)評估中的應用房地產(chǎn)實體性貶值的估測92觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分92地基基礎梁柱樓板935.4成本途徑在房地產(chǎn)評估中的應用房地產(chǎn)實體性貶值的估測93觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分93外部裝修內(nèi)部裝修945.4成本途徑在房地產(chǎn)評估中的應用房地產(chǎn)實體性貶值的估測94觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分95房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準96房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準《房屋完損等極評定標準》完好房，成新率為８０-１００％基本完好房，成新率為６０-８０％一般損壞房，成新率為４０-６０％嚴重損壞房，成新率在４０％以下危險房，殘值97房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分98房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分依靠評估人員的執(zhí)業(yè)判斷房地產(chǎn)實體性貶值的估測99觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分對三部分得分加權(quán)平均確定成新率100房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分對三部分得分加權(quán)平均確定成新率依據(jù)結(jié)構(gòu)、裝修、設備各部分價值在整個建筑物中所占比重大小確定權(quán)重101房地產(chǎn)實體性貶值的估測觀察法

把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分對三部分得分加權(quán)平均確定成新率成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×Ｓ＋設備部分合計得分×B）/10010206三月2023102102建筑名稱結(jié)構(gòu)類型建造年份層數(shù)建筑面積部分序號項目評分評分依據(jù)結(jié)構(gòu)部分1地基基礎2承重構(gòu)件3非承重墻4屋面5樓地面6（1+2+3+4+5）×G裝修部分7門窗8外裝修9內(nèi)裝修10頂棚11細木裝修12（7+8+9+10+11）×S設備部分13水衛(wèi)14電氣照明15暖氣16（13+14+15）×B總計（6+12+16）成新率房屋建筑物成新率評定表10306三月2023房屋建筑物成新率評定表建筑名稱辦公樓結(jié)構(gòu)類型磚混建造年份2004年層數(shù)4層建筑面積500平方米分部序號項目評分評分依據(jù)結(jié)構(gòu)部分1地基基礎24完好，無任何下沉，有足夠承載力2承重構(gòu)件24墻體、樓板、屋面板、梁等完好3非承重墻14平直完好，無傾斜4屋面19完好平整，不滲漏5樓地面14整體面層平整牢固，無裂縫、起砂6（1+2+3+4+5）×G（0.75）71.25裝修部分7門窗24開關(guān)靈活、完整無損8外裝飾19完整、牢固、無裂縫、空鼓9內(nèi)裝飾19完整、無破損10頂棚18完整、無破損11細木裝修13完整牢固、油漆完好12（7+8+9+10+11）×

S（0.12）11.16設備部分13水衛(wèi)38上下水通暢、器具齊全、無銹蝕14電氣照明23線路裝置完好、牢固、絕緣15暖氣33設備管道完好，使用正常16（13+14+15）×B（0.13）12.22總計（6+12+16）94.63成新率94.63%104房地產(chǎn)功能性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值產(chǎn)生的原因建筑工藝改進技術(shù)革新建筑設計理念更新與科技進步有關(guān)105房地產(chǎn)功能性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值產(chǎn)生的表現(xiàn)建筑物的內(nèi)外布局落后建筑物的建筑風格落后建筑物裝修和設備陳舊落后建筑物不能滿足現(xiàn)實生產(chǎn)、經(jīng)營或居住的需要，使其價值降低106房地產(chǎn)功能性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值產(chǎn)生的估測方法修復費用法修復原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實需要，所花費的修復費用相當于功能性貶值額107房地產(chǎn)功能性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值產(chǎn)生的估測方法修復費用法市價比較法將功能落后的房地產(chǎn)與建造成本、新舊程度、外部環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價格進行比較，交易價格之間的差額便是功能性貶值108房地產(chǎn)功能性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值產(chǎn)生的估測方法修復費用法市價比較法綜合分析法與房地產(chǎn)的實體性貶值一起考慮，確定包括功能貶值因素在內(nèi)的綜合成新率109房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估測房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值產(chǎn)生的原因宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場競爭外界因素影響房地產(chǎn)制度及政策稅收政策交通管制自然環(huán)境人口因素心理因素110房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估測房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值產(chǎn)生的表現(xiàn)建筑物的利用率下降，收益損失，導致其價值降低111房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估測房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值產(chǎn)生的估測方法市價比較法與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交易價格進行比較，二者交易價格之間的差額即為經(jīng)濟性貶值112房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估測房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值產(chǎn)生的估測方法市價比較法收益損失折現(xiàn)法對于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測經(jīng)濟性貶值113房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估測房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值產(chǎn)生的估測方法市價比較法收益損失折現(xiàn)法綜合分析法與實體性貶值、功能性貶值一起考慮估測綜合成新率114房地產(chǎn)價值的估測土地價值的估測土地評估值=土地重置成本－土地經(jīng)濟性貶值115房地產(chǎn)價值的估測建筑物價值的估測建筑物評估值=建筑物重置成本－建筑物貶值116房地產(chǎn)價值的估測房地價值的估測房地評估值=土地評估值+建筑物評估值房地評估值=房地產(chǎn)重置成本－建筑物貶值第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估一、比較法基本原理二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實例2.選取可比交易實例3.建立價格可比基礎4.進行交易情況修正5.進行交易日期修正6.進行區(qū)域因素修正7.進行個別因素修正年限修正系數(shù)為:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.確定比準價格

118市場售價類比法

基準地價修正法

市場租金倍數(shù)法119市場售價類比法是將評估對象的房地產(chǎn)與在近期交易的同類房地產(chǎn)進行比較，并根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易價格，經(jīng)過因素修正得出評估對象房地產(chǎn)價值的評估方法。市場售價類比法市場售價類比法的基本含義120具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場能夠收集到相類似房地產(chǎn)交易資料市場售價類比法市場售價類比法的適用條件121具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。市場售價類比法市場售價類比法的適用對象122市場售價類比法市場售價類比法的評估公式評估價值=參照物交易價格×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)123市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟廣泛搜集交易資料124市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟廣泛搜集交易資料（內(nèi)容）包括房地產(chǎn)坐落位置、用途、交易價格、交易日期、交易雙方的基本情況、建筑物的結(jié)構(gòu)、設備及裝修情況、建筑物建造質(zhì)量及新舊程度、基礎設施狀況、周圍環(huán)境以及市場狀況等。125市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟廣泛搜集交易資料（途徑）政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料；各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)交易的廣告；同行之間相互提供經(jīng)手的交易實例資料；與房地產(chǎn)銷售、中介人員洽談以獲得有關(guān)資料；其他途徑。126市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

選擇可供比較的交易實例作為參照物參照物的選取應注意以下幾點：區(qū)域相同，或是土地級別相同；用途相同；建筑結(jié)構(gòu)相同；建筑規(guī)模相當；權(quán)利性質(zhì)相同；實體特征相接近；交易類型與評估目的相吻合；交易日期與評估基準日接近；正常交易價格，或可修正為正常交易價格；一般為3個以上。127市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

進行市場交易情況修正正常價格=參照物交易價格×交易情況修正系數(shù)128市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

進行區(qū)域因素修正評估對象房地產(chǎn)區(qū)域狀態(tài)下的價格=參照物交易價格×區(qū)域因素修正系數(shù)129市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

進行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C因素1F1因素2F2因素3F3······因素nFn綜合1130市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

進行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C商業(yè)繁華度0.15100道路通達度0.08100交通便捷度0.12100離市中心距離0.14100離交通設施距離0.06100自然環(huán)境狀況0.12100人文環(huán)境狀況0.10100基礎設施狀況0.10100公共設施狀況0.13100綜合1100131市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

進行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097離市中心距離0.1410010210095離交通設施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀況0.1210010210097人文環(huán)境狀況0.1010010310098基礎設施狀況0.1010010110099公共設施狀況0.1310010510096綜合110010210097.5132133市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行個別因素修正評估對象房地產(chǎn)自身狀態(tài)下的價格=參照物交易價格×個別因素修正系數(shù)134市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟

進行區(qū)域因素修正

個別因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C因素1F1因素2F2因素3F3······因素nFn綜合1135市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行個別因素修正（土地使用年限修正）136【例】評估對象土地使用年限為30年，參照物土地使用年限為20年，土地預期投資收益率為8%，確定土地年限修正系數(shù)。137市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行個別因素修正（容積率修正）容積率是某宗土地上建筑物的總建筑面積與用地面積的比率。即：容積率=總建筑面積/用地面積138【例】評估對象土地的容積率為2，參照物土地的容積率為4，根據(jù)容積率地價指數(shù)表，確定土地容積率的修正系數(shù)。容積率地價指數(shù)表容積率12345地價指數(shù)%100105115125140容積率修正系數(shù)=105%/125%=84%139市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行交易日期修正140市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行交易日期修正（運用定基價格指數(shù)修正）141市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行交易日期修正（運用環(huán)比價格指數(shù)修正）142市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟進行交易日期修正（運用價格變動分析法修正）143市場售價類比法【例】將參照物2010年10月的交易價格（6500元/㎡）修正為2011年3月的價格進行交易日期修正（運用價格變動分析法修正）144市場售價類比法項目ABCDE2010年10月價格（元/㎡）688063206710652065402011年3月價格（元/㎡）71206550695067306750類似房地產(chǎn)價格信息表145市場售價類比法項目ABCDE2010年10月價格（元/㎡）688063206710652065402011年3月價格（元/㎡）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21類似房地產(chǎn)價格信息表146市場售價類比法項目ABCDE2010年10月價格（元/㎡）688063206710652065402011年3月價格（元/㎡）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21價格平均增長率（3.49+3.64+3.58+3.22+3.21）÷5=3.43%類似房地產(chǎn)價格信息表147市場售價類比法項目ABCDE2010年10月價格（元/㎡）688063206710652065402011年3月價格（元/㎡）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21價格平均增長率（3.49+3.64+3.58+3.22+3.21）÷5=3.43%修正后參照物價格

6500×(103.43)/100=6723（元/㎡）類似房地產(chǎn)價格信息表148市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟確定評估對象房地產(chǎn)評估價值149市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟確定評估對象房地產(chǎn)評估價值（簡單算術(shù)平均法）150市場售價類比法項目ABCD比準價值（元/平方米）8500880082008300簡單算術(shù)平均法舉例151市場售價類比法項目ABCD比準價值（元平方米）8500880082008300評估價值（元/平方米）（8500+8800+8200+8300）÷4=8450簡單算術(shù)平均法舉例152市場售價類比法市場售價類比法的評估步驟確定評估對象房地產(chǎn)評估價值（加權(quán)平均法）153市場售價類比法項目ABCD比準價值（元平方米）8500880082008300權(quán)重0.40.10.20.3加權(quán)平均法舉例154市場售價類比法（舉例）【例】參照物與評估對象有關(guān)資料如下：參照物的交易價格為8500元/平方米；參照物交易價格較正常交易價格偏高5%；評估基準日房地產(chǎn)價格與參照物交易日相比上漲了3%；與評估對象相比，參照物的區(qū)域因素和個別因素綜合得分為108和97。則參照物的比準價值為：155市場售價類比法項目ABCD比準價值（元平方米）8500880082008300權(quán)重0.40.10.20.3評估價值（元/㎡）8500×0.4+8800×0.1+8200×0.2+8300×0.3=8410加權(quán)平均法舉例156基準地價修正法市場租金倍數(shù)法157收益途徑的基本思路收益途徑的含義收益途徑是計算評估對象房地產(chǎn)未來預期的正常純收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將未來純收益折算為現(xiàn)值，以估測房地產(chǎn)價值的思路及方法。158收益途徑的基本思路收益途徑適用的條件房地產(chǎn)的未來預期收益能夠預測房地產(chǎn)的未來預期收益風險能夠量化房地產(chǎn)的收益年限能夠確定159收益途徑的基本思路收益途徑適用的對象收益途徑適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商場、商務辦公樓、公寓、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產(chǎn)。160收益途徑的基本思路收益途徑的評估步驟搜集評估所需資料預測房地產(chǎn)正常收入估算房地產(chǎn)正常費用測算房地產(chǎn)的純收益估測選擇適當?shù)馁Y本化率確定房地產(chǎn)的收益年限估測并確定房地產(chǎn)評估價值161房地產(chǎn)收益的測算純收益的測算思路房地產(chǎn)純收益是通過首先測算房地產(chǎn)的正常收入和房地產(chǎn)的正常費用，然后用房地產(chǎn)的正常收入減去房地產(chǎn)的正常費用得到。162房地產(chǎn)收益的測算純收益的測算思路房地產(chǎn)純收益是通過首先測算房地產(chǎn)的正常收入和房地產(chǎn)的正常費用，然后用房地產(chǎn)的正常收入減去房地產(chǎn)的正常費用得到。是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地產(chǎn)所能得到的正常客觀的收入（有租約限制的除外）。通常是在考慮房地產(chǎn)的實際收入、類似房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)市場走勢以及房地產(chǎn)收入的風險性和可實現(xiàn)性的基礎上確定。163房地產(chǎn)收益的測算純收益的測算思路房地產(chǎn)純收益是通過首先測算房地產(chǎn)的正常收入和房地產(chǎn)的正常費用，然后用房地產(chǎn)的正常收入減去房地產(chǎn)的正常費用得到。是房地產(chǎn)取得正常收入必須支付的各項支出，一般從房地產(chǎn)實際費用中剔除不正常費用項目和數(shù)額的方式求得。

164不同類型房地產(chǎn)收益的測算出租型房地產(chǎn)純收益的測算純收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費165不同類型房地產(chǎn)收益的測算直接經(jīng)營型房地產(chǎn)純收益的測算純收益=銷售收入－銷售成本－銷售費用－銷售稅金及其附加－管理費用－財務費用－經(jīng)營利潤166不同類型房地產(chǎn)收益的測算自用或尚未使用的房地產(chǎn)純收益的測算自用或尚未使用的房地產(chǎn)可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述相應的方法計算純收益，或直接比較得出純收益。167不同類型房地產(chǎn)收益的測算混合性房地產(chǎn)純收益的測算混合性房地產(chǎn)是指有多種收益類型（出租、經(jīng)營、自用等）的房地產(chǎn)，在測算純收益時，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別計算，然后進行綜合。168不同類型房地產(chǎn)收益的測算【例】某一待出租寫字間，建筑面積為1000平方米。類似寫字間的市場租金為每年900元/平方米，平均空置率為10%，各種稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等）為租金收入的17.5%，其他費用（包括保險費、維修費、管理費等）為租金的10%。試估算該寫字間的純收益。169不同類型房地產(chǎn)收益的測算純收益=潛在總收入－空置等造成的收入損失－運營費用潛在總收入=900×1000=90（萬元）空置造成的損失=90×10%=9（萬元）運營費用=（90-9）×（17.5%+10%）=22.28(萬元)純收益=90-9-22.28=58.72（萬元）170房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的種類房地產(chǎn)的資本化率實質(zhì)上是一種期望的投資收益率。應選擇與獲取評估對象房地產(chǎn)的純收益具有同等風險投資的收益率作為資本化率。要注意不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)資本化率的不同。171房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的種類土地資本化率（

r1

）建筑物資本化率（r2）綜合資本化率（r）172房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的種類173房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的種類【例】某宗房地產(chǎn)的總價值為1000萬元，經(jīng)估測建筑物部分的價值為600萬元，假定綜合的資本化率為8%，建筑物的資本化率為10%，則土地的資本化率為：174房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的估測方法175房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的估測方法（累加法）房地產(chǎn)資本化率＝安全利率＋風險報酬率累加法是通過安全利率加上風險報酬率來確定房地產(chǎn)資本化率的方法176房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的估測方法（市場租價比法）市場租價比法是在市場上選取多個（通常為3個以上）與評估對象房地產(chǎn)地相似的交易實例的正常純租金（純收益）與價格的比率作為依據(jù)，然后求出各交易實例正常純租金與價格比率的平均值，以此作為評估對象房地產(chǎn)的資本化率。177房地產(chǎn)資本化率的估測交易實例租金（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術(shù)平均數(shù)法求得房地產(chǎn)資本化率為：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）÷4＝10.18%房地產(chǎn)資本化率的估測方法（市場租價比法）178可比實例收益期限年凈收入（萬元/年）價格（萬元）年金現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)率（%7924524216911345524989.5810.33450878639.9210可比實例1：折現(xiàn)率=8%年金現(xiàn)值系數(shù)11.92

折現(xiàn)率=9%年金現(xiàn)值系數(shù)10.76

內(nèi)插法：年金現(xiàn)值系數(shù)為11時，折現(xiàn)率為8.79%r=（8.79+11+10.33+10）÷4=10.03179房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的估測方法（投資收益率排序插入法）投資收益率排序插入法是通過收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資收益率的大小排隊，制成圖表。將評估對象房地產(chǎn)與各類投資風險程度進行分析比較，判斷出同等風險的投資，確定評估對象風險程度應落的位置，以此確定評估對象的資本化率。180房地產(chǎn)資本化率的估測房地產(chǎn)資本化率的估測方法（投資收益率排序插入法）3.4.5直接資本化率與折現(xiàn)率收益率投資風險0評估對象風險程度應落的位置折現(xiàn)率應落的區(qū)域181房地產(chǎn)收益年限的確定單獨的土地或單獨的建筑物評估情況

對于單獨土地和單獨建筑物的評估，未來可獲得收益的年限應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定。182房地產(chǎn)收益年限的確定土地和建筑物合成一體評估的情況如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或等于土地合法使用權(quán)年限，就應根據(jù)土地合法使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。183房地產(chǎn)收益年限的確定土地和建筑物合成一體評估的情況3.4.6收益期限的確定房地合估房地產(chǎn)收益年限0土地使用年限建筑物經(jīng)濟壽命184房地產(chǎn)收益年限的確定如果是建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地合法使用權(quán)年限。這時根據(jù)收益的不同特征應將其分為兩段。第一段是房地合一的收益年限，它應等于建筑物的經(jīng)濟壽命；第二段是單獨土地的收益年限，它應等于土地合法使用權(quán)年限與建筑物經(jīng)濟壽命年限之差。土地和建筑物合成一體評估的情況185房地產(chǎn)收益年限的確定3.4.6收益期限的確定房地合估房地產(chǎn)收益年限建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限0186房地產(chǎn)價值的估測房地合一價值的估測187房地產(chǎn)價值的估測房地合一價值的估測（常用公式）18806三月2023房地產(chǎn)價值的估測房地合一價值的估測（常用公式）189房地產(chǎn)價值的估測土地價值的估測單純的土地出租190房地產(chǎn)價值的估測土地價值的估測房地產(chǎn)出租或經(jīng)營191房地產(chǎn)價值的估測建筑物價值的估測192假設開發(fā)法路線價法第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設開發(fā)法評估一、假設開發(fā)法基本理論（一）假設開發(fā)法原理及適用范圍1、將生地開發(fā)為熟地租售生地