上海萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告

第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡(jiǎn)要分析經(jīng)過(guò)二十五年的的改革開(kāi)放，中中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)取得了令世世人矚目的好好成績(jī)。黨的的十六大又產(chǎn)產(chǎn)生了新一屆屆領(lǐng)導(dǎo)人，順順利完成了新新老交替，繪繪就了全面建建設(shè)小康社會(huì)會(huì)的宏偉藍(lán)圖圖，為中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)發(fā)展提供了強(qiáng)強(qiáng)有力的保證證。入世以后，中國(guó)國(guó)加速了開(kāi)放放的步伐。2002全年國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值首次次突破10萬(wàn)億元人民民幣，經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)率達(dá)8％，進(jìn)出口口總額高達(dá)6200億美元；實(shí)實(shí)際利用外商商直接投資超超過(guò)500億美元，超超越美國(guó)，躍躍居世界第一一。2003年中國(guó)雖然然遭受了SARS的影響，但但投資與出口口依然保持強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，內(nèi)需也也有穩(wěn)步的增增長(zhǎng)，上半年年經(jīng)濟(jì)仍然取取得了百分之之八點(diǎn)二的增增長(zhǎng)速度。據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將超過(guò)過(guò)百分之八點(diǎn)點(diǎn)二的增長(zhǎng)，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將將達(dá)到百分之之八點(diǎn)四。中中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的良性發(fā)展展，體現(xiàn)了政政府立足長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高高規(guī)劃的戰(zhàn)略略，為今后幾幾年、幾十年年的可持續(xù)發(fā)發(fā)展確立了廣廣闊的空間。可可以預(yù)見(jiàn)的是是，2005年的探月計(jì)計(jì)劃，2008年的北京奧奧運(yùn)會(huì)、2010年的上海世世博會(huì)，將成成為中國(guó)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的一個(gè)又一個(gè)個(gè)里程碑。近年來(lái)，中國(guó)的的城市化運(yùn)動(dòng)動(dòng)更是方興未未艾。政府的的大力倡導(dǎo)與與支持，國(guó)內(nèi)內(nèi)外各方面專專業(yè)人才的不不斷匯聚，吸吸引了大量的的海內(nèi)外資金金的投入，使使城市的投資資環(huán)境日益改改善，消費(fèi)市市場(chǎng)的巨大潛潛力得以不斷斷地被挖掘，這這進(jìn)一步促進(jìn)進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，切切實(shí)地提高了了廣大民眾的的生活水平，保保證了社會(huì)生生活的繁榮與與穩(wěn)定。本項(xiàng)目地處上海海這個(gè)得天獨(dú)獨(dú)厚的發(fā)展環(huán)環(huán)境，我們有有必要對(duì)上海海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展程度、市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)能力、商商業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展等影響響本項(xiàng)目未來(lái)來(lái)運(yùn)作的關(guān)鍵鍵方面作一個(gè)個(gè)全面、系統(tǒng)統(tǒng)的研究。上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平概述述在90年代初浦浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放放后，上海借借助鄧小平南南巡的改革之之風(fēng)，不僅引引起全中國(guó)的的注意，亦令令全世界刮目目相看，許多多世界著名跨跨國(guó)公司紛紛紛在上海登陸陸，外資的強(qiáng)強(qiáng)力介入和國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)力力的增強(qiáng)為上上海高速穩(wěn)定定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展奠定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。GDP增長(zhǎng)率據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海22002年實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值5408..76億元，比上上年增長(zhǎng)10.9％。其中全年第一一產(chǎn)業(yè)比上年年增長(zhǎng)3％；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12.1％；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10％。各大產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)均均呈上升趨勢(shì)勢(shì)，上海的城城市綜合服務(wù)務(wù)功能將不斷提升。自1992年以以來(lái)上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長(zhǎng)，2002年人均GDP達(dá)5000美元元，穩(wěn)居全國(guó)各各省級(jí)地區(qū)之之首，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力已達(dá)到上上中等發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家收入水平平；預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)幾年，上海海的經(jīng)濟(jì)將繼繼續(xù)保持這一一運(yùn)行態(tài)勢(shì)和和速度。至2010年，上上海將可能成為國(guó)內(nèi)內(nèi)人均GDP第一個(gè)突破1萬(wàn)美元的地地區(qū)。健康的的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為為房地產(chǎn)業(yè)和和商業(yè)的規(guī)模模發(fā)展提供了了良好的運(yùn)行行環(huán)境。外商投資2001年底中中國(guó)加入世貿(mào)貿(mào)組織、2003年6月簽署了《內(nèi)內(nèi)地與香港關(guān)關(guān)于建立更緊緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系系的安排》（CEPA），2008年中國(guó)北京將舉辦第25屆奧運(yùn)會(huì)，2010年世博會(huì)將在上海開(kāi)幕，大大加強(qiáng)了中國(guó)和世界的對(duì)外貿(mào)易機(jī)遇。上海充分發(fā)揮經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心城市市的綜合優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以擴(kuò)大服服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域域的開(kāi)放為重重點(diǎn)，向全方位、多多層次、寬領(lǐng)領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)開(kāi)放邁進(jìn)。至2003年，世界500強(qiáng)落戶上海海的就有300家，提供了了大量就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的薪資，上上海已成為世世界經(jīng)濟(jì)的熱熱點(diǎn)。98年以來(lái)的上上海外商直接接投資合同金金額除99年略低外,基本保持著著較穩(wěn)定的增增長(zhǎng)，2002年更是達(dá)到到了105..76億美元，共計(jì)計(jì)合同項(xiàng)目3012項(xiàng)。外商直直接投資帶來(lái)來(lái)的不僅有資資本，還有大大量的外方工工作人員，而而這些長(zhǎng)期駐駐滬的外方人人員將會(huì)增強(qiáng)強(qiáng)上海高端市市場(chǎng)的消費(fèi)力力，成為未來(lái)來(lái)上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的潛在在消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)2002年經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)續(xù)加快，非公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)比重持續(xù)續(xù)上升。在全市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值中中，公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)增加值3680..87億元，比上上年增長(zhǎng)5.7％；非公有有制經(jīng)濟(jì)增加加值1727..89億元，增長(zhǎng)23.9％，占國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值的的比重由上年年的28.6％上升到31.9％。多種經(jīng)濟(jì)濟(jì)成分的互相相補(bǔ)充，互相相依存，充分分活躍了市場(chǎng)場(chǎng)，優(yōu)化了社社會(huì)資源的配配置，加快了了發(fā)展的步伐伐。商業(yè)市場(chǎng)就是一一個(gè)典型的例例子。從2002年的經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看看，國(guó)有和集集體商業(yè)企業(yè)業(yè)所占的比重重呈下降趨勢(shì)勢(shì)，而股份制制和外商投資資企業(yè)的比重重則呈上升趨趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)的多元化化發(fā)展是適合合市場(chǎng)需求的的。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了了“大鍋飯機(jī)制”，政府調(diào)配配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督督職能，由市市場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)資資源進(jìn)行配置置。企業(yè)要獲獲得生存，必必須加大技術(shù)術(shù)研發(fā)力度，促促進(jìn)融資手段段的多樣化，提提高產(chǎn)品質(zhì)量量和創(chuàng)新能力力。只有增強(qiáng)強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，才能占占領(lǐng)市場(chǎng)、引引導(dǎo)消費(fèi)，從從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的良性循環(huán)環(huán)。房地產(chǎn)投資1999年，上上海房地產(chǎn)市市場(chǎng)走出低谷谷，投資開(kāi)始始活躍。至22002年上海房地地產(chǎn)投資已達(dá)到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。2003年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資估計(jì)超過(guò)800億元。截至10月底的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)字，全市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資已接近近770億元，同比比增長(zhǎng)17.3%。再創(chuàng)歷史新新高，已是不不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)投資的活活躍說(shuō)明了上上海的市場(chǎng)前前景廣為看好好，已駛?cè)肓肆烁咚侔l(fā)展的的快車道。因因此，政府實(shí)實(shí)施土地供應(yīng)應(yīng)機(jī)制的改革革，并適時(shí)推推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以以及重大工程程的配套房建建設(shè)等，使上上海的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)朝著更更加穩(wěn)健的方方向發(fā)展。社會(huì)保障體系作為國(guó)家福利制制度的社會(huì)保保障體系正在在逐步建立。至2002年末，上海有8.06萬(wàn)家城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，共675.91萬(wàn)人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)。醫(yī)療保險(xiǎn)單位參保率達(dá)到98.35％。年內(nèi)還出臺(tái)了相相關(guān)的規(guī)章制制度，如《上上海市城鎮(zhèn)從從事自由職業(yè)業(yè)人員和個(gè)體體經(jīng)濟(jì)組織業(yè)業(yè)主及其從業(yè)業(yè)人員基本醫(yī)醫(yī)療保險(xiǎn)暫行行辦法》，《引進(jìn)人才才實(shí)行〈上海海市居住證〉〉制度暫行規(guī)規(guī)定》等，修修改了《上海海市企業(yè)職工工最低工資規(guī)規(guī)定》，完善善了針對(duì)低收收入者的“廉租房”方案等，這這些制度的推推出，促進(jìn)了了社會(huì)的穩(wěn)定定，使人民安安居樂(lè)業(yè)，滿滿足了最基本本的生活需求求，同時(shí)也擴(kuò)擴(kuò)大了居民消消費(fèi)支出的比比例。居民生活水平與與消費(fèi)結(jié)構(gòu)收入水平目前上海市的就就業(yè)情況良好好，收入水平平穩(wěn)定。截止止2002年末，人均收收入已達(dá)19743元，比上年增增長(zhǎng)9.5％，城鎮(zhèn)登記失失業(yè)率僅為4.8%，是是有統(tǒng)計(jì)資料料以來(lái)最低的的，甚至好于于北京，達(dá)到到了中等發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家的水平平。資料來(lái)源：上海海統(tǒng)計(jì)局而隨著收入水平平的調(diào)整，可可支配收入和和消費(fèi)支出也也呈同比例增增加趨勢(shì)，目目前人均消費(fèi)費(fèi)支出已達(dá)10464元。資料來(lái)源：上海海統(tǒng)計(jì)局從消費(fèi)指數(shù)來(lái)看看，1998年到2000年為上海居居民消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)的第一一輪上升周期期；而從2000年開(kāi)始，居居民消費(fèi)價(jià)格格開(kāi)始作橫位位盤整，但波波動(dòng)不大。經(jīng)經(jīng)過(guò)一年的醞醞釀，自2002年起，上海海居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)的第第二輪升勢(shì)再再次上演，表表明了上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受考考驗(yàn)，面臨新新的飛躍。資料來(lái)源：上海海統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨著收入的提高高，消費(fèi)支出出的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)發(fā)生很大的變變化。根據(jù)調(diào)調(diào)查，發(fā)展中中國(guó)家用于食食品的消費(fèi)占占其居民收入入的50%以上；而在在發(fā)達(dá)國(guó)家，食食品消費(fèi)的比比例會(huì)銳減至至10%以下，而用用于文化娛樂(lè)樂(lè)教育的費(fèi)用用則會(huì)大大提提高，甚至超超過(guò)了50%，且越是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)國(guó)家此比例越越高。資料來(lái)源：上海海統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展也充分驗(yàn)證證了這個(gè)規(guī)律律。基本生活活費(fèi)用占居民民收入的比例例從七八十年年代的40%降至目前的25%，而用于提提高生活質(zhì)量量的文化娛樂(lè)樂(lè)費(fèi)用比例則則在近十年中中增加了一倍倍。（諾貝爾爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得得主羅伯特..福格爾認(rèn)為為：到20440年，人們們將把4/55的時(shí)間花在在閑暇上）我我們也堅(jiān)信這這兩者之間的的逆行趨勢(shì)，將將隨著中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居居民收入的提提高以及文化化教育的普及及而進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。從下列圖表中我我們發(fā)現(xiàn)，服服務(wù)類消費(fèi)的的比例確實(shí)在在逐年上升，發(fā)發(fā)展那些滿足足人們?cè)凇靶蓍e”、“知識(shí)”、“社交”和各種“自我實(shí)現(xiàn)”需要方面的的娛樂(lè)、健身身、教育、益益智、體驗(yàn)、傳傳播等產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)是勢(shì)在必必行了，適時(shí)時(shí)地進(jìn)行消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌軌是目前眾多多企業(yè)所迫切切需要的。，企企業(yè)必須從單單純的產(chǎn)品供供給者，轉(zhuǎn)化化為蘊(yùn)涵品質(zhì)質(zhì)服務(wù)的高附附加值產(chǎn)品的的提供者。資料來(lái)源：上海海統(tǒng)計(jì)局投資結(jié)構(gòu)居民儲(chǔ)蓄存款持持續(xù)增加，2002年末末全市城鄉(xiāng)居居民儲(chǔ)蓄存款款余額4915..54億元，當(dāng)年年新增1020..48億元。其中中，城鎮(zhèn)居民民儲(chǔ)蓄存款余余額4662..95億元，新增987.996億元；農(nóng)村村居民儲(chǔ)蓄存存款余額252.559億元，新增32.52億元。資料來(lái)源：上海海統(tǒng)計(jì)局出現(xiàn)上述情況，一一方面是因?yàn)闉榍趦€持家的的傳統(tǒng)觀念依依然扎根于廣廣大的民眾；；另一方面則則是因?yàn)樯鐣?huì)會(huì)保障體系的的不完善，致致使中國(guó)居民民在消費(fèi)觀念念上仍趨于保保守，其每月月儲(chǔ)蓄的金額占收入入的50%以上。隨著金融產(chǎn)品的的日益豐富、信信貸消費(fèi)（尤尤其是購(gòu)房）的的日益普及，人人們逐漸接受受先進(jìn)的投資資理財(cái)觀念，選選擇多種方式式進(jìn)行投資，降降低風(fēng)險(xiǎn)，提提高收入；這這又反過(guò)來(lái)促促進(jìn)了消費(fèi)需需求的增長(zhǎng)，繁繁榮了經(jīng)濟(jì)，繁繁榮了市場(chǎng)。人口的增長(zhǎng)、分分布與結(jié)構(gòu)人口數(shù)量2002年底，上上海常住人口口為1625萬(wàn)人，其中戶籍人口1334萬(wàn)人，外來(lái)來(lái)人口291萬(wàn)人。自1993年開(kāi)開(kāi)始上海人口口率先在全國(guó)國(guó)進(jìn)入了人口口自然變動(dòng)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)階段，目目前已經(jīng)持續(xù)續(xù)10年。截止去年年年底，常住住人口自然增增長(zhǎng)數(shù)為-0.9萬(wàn)人，自然然增長(zhǎng)率為-0.57‰，戶籍人口口自然增長(zhǎng)數(shù)數(shù)為-3.5萬(wàn)人，自然然增長(zhǎng)率為-2.61‰（具體數(shù)據(jù)據(jù)見(jiàn)下表）。人口的負(fù)增長(zhǎng)，一一方面是由于于中國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)行“計(jì)劃生育”國(guó)策，控制制了人口的增增長(zhǎng)速度，并并取得了成效效；另一方面面是因?yàn)槌鞘惺谢M(jìn)程的不不斷推進(jìn)，城城市居民開(kāi)始始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價(jià)價(jià)值的體現(xiàn)，這這進(jìn)一步提高高了人口質(zhì)量量，減少了人人口數(shù)量，社社會(huì)的文明程程度進(jìn)一步提提高。“低出生、低死死亡、低增長(zhǎng)長(zhǎng)”的現(xiàn)代人口口再生產(chǎn)類型型,已開(kāi)始在上上海等發(fā)展較較快的地區(qū)出出現(xiàn)，標(biāo)志著著在人口增長(zhǎng)長(zhǎng)速率上，這這類地區(qū)已與與世界接軌。；；可以期待，在在未來(lái)社會(huì)財(cái)財(cái)富增長(zhǎng)的同同時(shí)，我們將將有可能提高高人均分配額額度，從而優(yōu)優(yōu)化生活質(zhì)量量。工作節(jié)奏的加快快，工作壓力力的增加，以以及西方享受受生活文化的的入侵，使得得上海年輕夫夫婦逐漸推遲遲了生育年齡齡，甚至出現(xiàn)現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。這部部分群體由于于收入相對(duì)較較高，同時(shí)又又少有家庭生生活的羈絆，因因此他們的收收入大部分用用于休閑、娛娛樂(lè)、投資與與消費(fèi)，并且且不斷尋求更更新奇的消費(fèi)費(fèi)途徑，這部部分群體稱得得上是上海城城市消費(fèi)的生生力軍。十三年來(lái)上海人人口變動(dòng)情況況年份總和生育率（%%）自然增長(zhǎng)率（%%）常住人口戶籍人口80年代1.3690年代0.9620000.96-1.9-1.920010.79-0.77-2.720020.77-0.57-2.61數(shù)據(jù)來(lái)源：上海海市人口計(jì)劃劃生育統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)表人口分布在過(guò)去的10年年里，上海在在改善人口分分布方面做了了不少工作，但但與國(guó)際水準(zhǔn)準(zhǔn)的現(xiàn)代化大大都市相比，仍仍有較大差距距，不容樂(lè)觀觀。一是中心城區(qū)人人口密度過(guò)高高的問(wèn)題遠(yuǎn)未未得到解決，浦浦西9個(gè)中心城區(qū)區(qū)的人口密度度都在1.8萬(wàn)人／平方方公里以上，其其中黃浦、盧盧灣、靜安三三個(gè)核心城區(qū)區(qū)的人口密度度都超過(guò)4萬(wàn)人／平方方公里，相當(dāng)當(dāng)于紐約、巴巴黎核心城區(qū)區(qū)人口密度的的2倍，相當(dāng)于于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有有1000萬(wàn)人口遷移移至外環(huán)線以以外，市中心心人口控制在在1300萬(wàn)左右，對(duì)對(duì)消費(fèi)零售市市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布布和設(shè)置需具具有前瞻性。上海市人口分布布統(tǒng)計(jì)(單位:萬(wàn)人/公里)黃浦區(qū)4.63盧灣區(qū)4.09徐匯區(qū)1.94長(zhǎng)寧區(qū)1.83靜安區(qū)4.01普陀區(qū)1.92閘北區(qū)2.73虹口區(qū)3.67楊浦區(qū)2.05閔行區(qū)0.33寶山區(qū)0.30嘉定區(qū)0.16浦東新區(qū)0.46金山區(qū)0.10松江區(qū)0.11青浦區(qū)0.09南匯縣0.11奉賢縣0.09崇明縣0.06而政府已意識(shí)到到平衡發(fā)展城城市經(jīng)濟(jì)的重重要性?！笆濉睍r(shí)期，上海海將重點(diǎn)發(fā)展展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新新城和朱家角角、安亭、高高橋、浦江等等9個(gè)中心鎮(zhèn)。以以拉近與國(guó)際際化大城市的距離，改善善目前市中心心人口聚集度度高，、交通通擁擠、改造造投資成本高高等問(wèn)題。大力發(fā)展軌道交交通，加快配配套建設(shè)，將將城市人口居居住郊區(qū)化發(fā)發(fā)展成為一種種人口流向的的新潮流，郊郊區(qū)商業(yè)未來(lái)來(lái)前景開(kāi)闊。文化教育近10年來(lái)，上上海人口文化化素質(zhì)整體提提高，主要得得益于教育事事業(yè)的發(fā)展。2003年政府投入入教育的財(cái)政政支出為93.79億元，是1993年的8.26倍。目前上海共有550所高校，為為社會(huì)輸送大大量人才，僅僅大學(xué)生每年年就約5.5萬(wàn)人。20003年上海各級(jí)級(jí)各類學(xué)校在在校學(xué)生207.36萬(wàn)人，每萬(wàn)人人中接受過(guò)大大學(xué)教育的為為1264人，人口的文化化素質(zhì)在全國(guó)國(guó)僅次于北京京，居第二位位。同時(shí)，上海還有有30所成人學(xué)校校和各類自考考及職業(yè)化培培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，豐豐富整條教育育戰(zhàn)線，建立立符合城市發(fā)發(fā)展的人才繼繼續(xù)教育體系系。而從后備力量來(lái)來(lái)看，持續(xù)多多年的高校擴(kuò)擴(kuò)招，使上海海的高考升學(xué)學(xué)率保持在80%以上。未來(lái)來(lái)可以期待上上海居民素質(zhì)質(zhì)整體提高，這這也符合上海海國(guó)際化都市市定位。家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)大家庭的居居住模式，在在六七十年代代占主導(dǎo)地位位，這主要是是傳統(tǒng)價(jià)值觀觀念引導(dǎo)和政政府提倡生育育，在特定時(shí)時(shí)期得到大多多數(shù)人的認(rèn)可可。而政府自七十年年代末期開(kāi)始始實(shí)施了“計(jì)劃生育”的國(guó)策，控控制人口數(shù)量量，城市家庭庭人口劇減；；而隨著觀念念更新和生活活方式的轉(zhuǎn)變變，上海已形形成了二大一一小的特定家家庭結(jié)構(gòu)。根根據(jù)第五次人人口普查，全全市平均每個(gè)個(gè)家庭的人口口為2.8人，比1990年第四次人人口普查的家家庭戶規(guī)模減減少了0.3人。而這種三口之家家的結(jié)構(gòu)，將將會(huì)在孩子教教育投資和成成人生活質(zhì)量量的提高投入入更多的關(guān)注注。政府未來(lái)的發(fā)展展計(jì)劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)發(fā)展規(guī)劃，上上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，大大力發(fā)展軌道道交通，建立立城鄉(xiāng)一體化化的空間發(fā)展展戰(zhàn)略，打破破城鄉(xiāng)、城郊郊和環(huán)線等傳傳統(tǒng)界限，引引入全新的時(shí)時(shí)空理念，把把上海63441平方公里里的空間作為為一個(gè)總體來(lái)來(lái)考慮。降低市中心人口口密度。大量興建衛(wèi)星城城鎮(zhèn)，以松江江新城以及朱朱家角、安亭亭、高橋等為為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃，同時(shí)時(shí)改善生活環(huán)環(huán)境，吸引人人們的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)、居住活活動(dòng)、娛樂(lè)、休休閑甚至購(gòu)物物向郊區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散散，為城市的的持續(xù)發(fā)展提提供廣闊空間間。加快交通軌道建建設(shè)，優(yōu)化城城市發(fā)展環(huán)境境。建成明珠線二期期、磁懸浮列列車示范運(yùn)營(yíng)營(yíng)線工程等2200公里里左右軌道交交通，基本形形成由“十字加環(huán)”和若干射線線組成的軌道道交通網(wǎng)。拓拓寬改造一批批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次次干道路，全全面建成城市市輔助環(huán)線，完完善內(nèi)、外環(huán)環(huán)線間聯(lián)接道道路。全面建建成盧浦大橋橋、外環(huán)線越越江隧道、復(fù)復(fù)興東路隧道道、大連路隧隧道。加快建建設(shè)內(nèi)外換乘乘樞紐，加強(qiáng)強(qiáng)地面公交與與軌道交通、市市域交通與對(duì)對(duì)外交通間的的換乘銜接。軌軌道沿線的房房產(chǎn)將興起新新一輪建設(shè)高高潮。優(yōu)化城市環(huán)境，符符合國(guó)際化都都市定位市地地位。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上上，結(jié)合市區(qū)區(qū)服務(wù)業(yè)布局局調(diào)整、大型型公共綠地和和休閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施建設(shè)以及及社區(qū)服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展等，建建設(shè)一批地區(qū)區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)級(jí)公共活動(dòng)中中心。加快內(nèi)內(nèi)外環(huán)線之間間大型居住區(qū)區(qū)建設(shè)，推動(dòng)動(dòng)蘇州河、黃黃浦江親水地地帶的綜合改改造，優(yōu)化中中心城住宅布布局。加快調(diào)調(diào)整黃浦江兩兩岸功能布局局，規(guī)劃建設(shè)設(shè)具有休閑、觀觀光旅游、航航運(yùn)交易、國(guó)國(guó)際客運(yùn)等功功能的城市景景觀帶和都市市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來(lái)規(guī)劃劃將圍繞發(fā)展展軌道交通、優(yōu)優(yōu)化城市環(huán)境境、改善生活活質(zhì)量等方面面進(jìn)行，而這這些都會(huì)為房房地產(chǎn)的發(fā)展展提供更多機(jī)機(jī)會(huì)。商業(yè)發(fā)展計(jì)劃根據(jù)十五計(jì)劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長(zhǎng)10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長(zhǎng)8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來(lái)發(fā)展空間廣闊。上海的未來(lái)將建建成商業(yè)的國(guó)國(guó)際化“購(gòu)物天堂”，這個(gè)目標(biāo)標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局局、專業(yè)化市市場(chǎng)、引導(dǎo)消消費(fèi)、關(guān)注潛潛力需求等將將提出更高要要求。上海商業(yè)將重新新布局：市中中心商業(yè)區(qū)、區(qū)區(qū)域商業(yè)中心心、居住區(qū)商商業(yè)、街坊商商業(yè)、專業(yè)街街、新城商業(yè)業(yè)中心、中心心鎮(zhèn)商業(yè)、一一般鎮(zhèn)商業(yè)的的七級(jí)劃分，體體現(xiàn)上海商業(yè)業(yè)多層次、多多中心、集團(tuán)團(tuán)化的發(fā)展趨趨勢(shì)。市級(jí)商業(yè)中心利用自身的地段段優(yōu)勢(shì)，提高高區(qū)域的商業(yè)業(yè)密集度，發(fā)發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)產(chǎn)業(yè)，提升服服務(wù)檔次；同同時(shí)合理調(diào)整整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展展開(kāi)差異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，繁榮市市場(chǎng)，濃化商商業(yè)氛圍，以以吸引全市范范圍內(nèi)的消費(fèi)費(fèi)群體。（如如淮海路、南南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的的居民消費(fèi)為為主；同時(shí)結(jié)結(jié)合自身特色色，發(fā)展一定定的集聚輻射射功能的特色色商業(yè)為輔。（如如老西門、大大柏樹(shù)地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建建設(shè)與新城導(dǎo)導(dǎo)入的人口相相匹配的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)調(diào)功能的適用用性，同時(shí)在在規(guī)劃上要考考慮到今后商商業(yè)的可發(fā)展展空間。專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文文化、人文環(huán)環(huán)境，創(chuàng)建出出特色定位的的商業(yè)群體，同同時(shí)符合現(xiàn)代代化消費(fèi)的商商業(yè)專業(yè)街。社區(qū)商業(yè)對(duì)人口規(guī)模達(dá)55萬(wàn)M2以上的居住住區(qū)，須創(chuàng)新新思路和豐富富營(yíng)銷模式、吸吸收多元化資資本，以新型型社區(qū)性的購(gòu)購(gòu)物中心為主主題，建設(shè)發(fā)發(fā)展融合各種種新型業(yè)態(tài)、各各種服務(wù)功能能的現(xiàn)代社區(qū)區(qū)商業(yè)。本項(xiàng)目將創(chuàng)設(shè)集集贏利性、品品牌性、概念念性、高品位位為一體的新新型消費(fèi)理念念的社區(qū)商業(yè)業(yè)。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展概述經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展展，上海商業(yè)業(yè)在連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分分、信息增值值等商業(yè)發(fā)展展的核心領(lǐng)域域，已經(jīng)與國(guó)國(guó)際水平相當(dāng)當(dāng)接近。商業(yè)市場(chǎng)的演化化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化化過(guò)程隨著消消費(fèi)型態(tài)的改改變，已從過(guò)過(guò)去之農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”時(shí)代(ExperiienceEconommy)。下面面我們分析一一下各個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展階段在在生產(chǎn)行為及及消費(fèi)行為上上呈現(xiàn)不同的的型態(tài)：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生生產(chǎn)行為上是是以原料生產(chǎn)產(chǎn)為主；消費(fèi)費(fèi)行為則僅以以自給自足為為原則。（開(kāi)開(kāi)埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生生產(chǎn)行為上是是以商品制造造為主；消費(fèi)費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)調(diào)功能性與效效率。（改革革開(kāi)放前）服務(wù)經(jīng)濟(jì)：在生生產(chǎn)行為上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)分工及產(chǎn)產(chǎn)品功能；消消費(fèi)行為則以以服務(wù)為導(dǎo)向向。（九十年年代以后）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在生生產(chǎn)行為上以以提升服務(wù)為為首，并以商商品為道具；；消費(fèi)行為則則追求感性與與情境的訴求求，創(chuàng)造值得得消費(fèi)者回憶憶的活動(dòng)，并并注重與商品品的互動(dòng)。（未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)）改革開(kāi)放前受社社會(huì)生產(chǎn)力所所限，上海商商業(yè)的運(yùn)作以以定額定量商商品供給為主主要方式，基基本滿足人民民生活要求，業(yè)業(yè)態(tài)主要以國(guó)國(guó)營(yíng)的商店為為主；而之后后經(jīng)濟(jì)體制改改革帶動(dòng)了生生產(chǎn)力的飛躍躍，眾多商品品的上市，擴(kuò)擴(kuò)大了挑選余余地，市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始更多關(guān)注注商品品質(zhì)和和消費(fèi)服務(wù)。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)先先驅(qū)的上海，在在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上上也將與世界界同步，消費(fèi)費(fèi)理念的革命命性更新將使使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生根本性變變化，傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的的功能強(qiáng)大、外外型美觀、價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注注的從生活與與情境出發(fā)，塑塑造感官體驗(yàn)驗(yàn)及思維認(rèn)同同，吸引消費(fèi)者者的注意力，改改變消費(fèi)行為為，并為產(chǎn)品品找到新的生生存價(jià)值與空空間。而符合合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流流發(fā)展商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)模式。商業(yè)規(guī)模作為中國(guó)國(guó)際名名牌最密集的的城市，上海海目前已擁有有4個(gè)黃金商圈圈、50條商業(yè)專業(yè)業(yè)特色街、一一批區(qū)域性商商圈、4000多個(gè)連鎖商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個(gè)超市、1100個(gè)便利店和40個(gè)大賣場(chǎng)，人人均占有商業(yè)業(yè)面積已經(jīng)與與香港相當(dāng)，商商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)當(dāng)繁榮。上海商業(yè)企業(yè)以以加快結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整、發(fā)展新新型商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為抓手，努努力改善消費(fèi)費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大大市場(chǎng)銷售。2002年上海商業(yè)零售額達(dá)2035.21億元，比上年增長(zhǎng)9.3％，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Markketaanalyssis是指一一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如如何確立自己己的發(fā)展方向向、和根據(jù)中中國(guó)的實(shí)際情情況所做的經(jīng)經(jīng)營(yíng)調(diào)整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的的發(fā)展過(guò)程漫漫長(zhǎng)，受政府府因素和多元元化文化影響響較大，形成成了目前百花花齊放的多種種形態(tài)。（如如下圖）街鋪街鋪商店商場(chǎng)百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市根據(jù)國(guó)家規(guī)定的的產(chǎn)業(yè)劃分，商商業(yè)屬于第三三產(chǎn)業(yè)中的批批發(fā)零售類，本本報(bào)告中主要要涉及的是零零售商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析。目前劃分的零售售商業(yè)業(yè)態(tài)主主要是九大類類別：超市、便便利店、大型型綜合超市、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)商店、專專業(yè)店、大型型專業(yè)店、專專賣店、百貨貨店和大型購(gòu)購(gòu)物中心，以以下我們對(duì)幾幾種主要業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)要分分析：大型購(gòu)物中心（ShopppingMMall）城郊購(gòu)物中心地區(qū)性購(gòu)物中心心市中心購(gòu)物中心心社區(qū)購(gòu)物中心規(guī)模（平米）22萬(wàn)以上12萬(wàn)以上5-25萬(wàn)3-12萬(wàn)擁有商店60家25-40家20-60家10-25家位置城郊城郊及其邊緣城城市之間市中心住宅區(qū)或都市中中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主主特點(diǎn)以?shī)蕵?lè)、餐飲、服服務(wù)、休閑購(gòu)購(gòu)物為一體的的綜合性購(gòu)物物中心。大賣場(chǎng)（大型綜綜合超市/倉(cāng)儲(chǔ)商店）(WarehhouseStoree)規(guī)模：50000平方米至2萬(wàn)平方米輻射范圍：200萬(wàn)人口或半半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物物形式超市（SupeerMarrket）規(guī)模：500平平方米左右輻射范圍：每11萬(wàn)人特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)經(jīng)營(yíng)，商品品品種較豐富便利店（ConnvenieenceSStore）規(guī)模：50-1100平方米米輻射范圍：約33000人或或300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品品、副食品和和日用雜貨、統(tǒng)一門店標(biāo)標(biāo)識(shí)，多數(shù)為為24小時(shí)營(yíng)業(yè)，連連鎖經(jīng)營(yíng)百貨店（DeppartmeentSttore）規(guī)模：50000平方米左右右輻射范圍：半徑徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型型化、組織集集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)營(yíng)多元化和向向新業(yè)態(tài)延伸伸大型專業(yè)店（SSpeciaalizattionSSuperMarkeet）規(guī)模：20000平方米以上上輻射范圍：半徑徑5-8公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格格較低、專業(yè)業(yè)服務(wù)、連鎖鎖經(jīng)營(yíng)各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自自所針對(duì)的目目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分分市場(chǎng),明確消費(fèi)定定位的前提下下,各業(yè)態(tài)之間間會(huì)互為補(bǔ)充充,形成良性循循環(huán)的商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂(lè)福/歐尚倉(cāng)儲(chǔ)商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂(lè)家電大賣場(chǎng)場(chǎng)專賣店NIKE,ADDIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第第六百貨大型購(gòu)物中心南方商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)態(tài)隨著外資連鎖商商家的不斷涌涌入，2003年有一些新新型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例例如SHOPPPINGMALL、OUTLEETSTOORE(工廠直銷店)、各類零售售超市、特色色商業(yè)街等，商商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)會(huì)迅速升升溫，成為市市場(chǎng)的熱點(diǎn)。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”---這就是街鋪鋪的商業(yè)價(jià)值值。通常，街街鋪的價(jià)格都都是不菲的。市市場(chǎng)上地段較較好的商鋪一一般價(jià)格都很很高，從現(xiàn)狀狀上看,對(duì)投資復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)權(quán)街鋪的前前景看好，分上下兩層層，但在產(chǎn)權(quán)權(quán)面積的登記記上，僅按一一層計(jì)算，花花一個(gè)商鋪的的價(jià)錢買兩個(gè)個(gè)商鋪的面積積，實(shí)用率近近200%，從而有效效地降低了投投資及經(jīng)營(yíng)的的門檻，出租租或自我經(jīng)營(yíng)營(yíng)，可依市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況靈靈活掌握，將將投資風(fēng)險(xiǎn)降降至最低，不不僅保證穩(wěn)收收租金、穩(wěn)收收益，而且可可使投資回報(bào)報(bào)最大化，一一鋪雙利。底商作為社區(qū)、大廈廈底層配套的的商業(yè)設(shè)施的的底商,正在成為成為為繼公寓和寫寫字樓之后個(gè)個(gè)人房產(chǎn)投資資的新寵。底商由于它它是作為其他他物業(yè)的配套套設(shè)施而建，面面積通常不超超過(guò)所配套物物業(yè)的20%，且天然就就有了一定的的顧客源。如如果開(kāi)發(fā)商能能夠因勢(shì)利導(dǎo)導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)業(yè)使用人員的的特點(diǎn)對(duì)底商商作出準(zhǔn)確定定位，就確保保了底商的經(jīng)經(jīng)營(yíng)具備一定定的排他性..。無(wú)論是對(duì)投投資者還是經(jīng)經(jīng)營(yíng)者都減少少了風(fēng)險(xiǎn)。反反過(guò)來(lái)，低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的底商也也就容易銷售售或出租，又又降低了開(kāi)發(fā)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從從而獲得雙贏贏局面。商場(chǎng)鋪（大商場(chǎng)場(chǎng)、小商鋪）商場(chǎng)鋪即是將大大型商場(chǎng)間隔隔成小面積的的商鋪，形成成大商場(chǎng)小商商鋪的形態(tài)，對(duì)對(duì)外有大商場(chǎng)場(chǎng)的統(tǒng)一形象象，對(duì)內(nèi)有小小商鋪的靈活活經(jīng)營(yíng)，是目目前市場(chǎng)上較較為新穎的商商業(yè)物業(yè)形態(tài)態(tài)。買商場(chǎng)鋪鋪要有風(fēng)險(xiǎn)意意識(shí)，商場(chǎng)鋪鋪一般售價(jià)較較高。另外如如果沒(méi)有統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管管理的話，商商場(chǎng)鋪散賣后后很難形成合合力，鑄造品品牌，這樣一一來(lái)對(duì)投資回回報(bào)也會(huì)產(chǎn)生生影響。因此此統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)統(tǒng)一管理將是是投資回報(bào)的的重要保證。第二部分區(qū)區(qū)域商用物業(yè)業(yè)市場(chǎng)情況分分析黃浦區(qū)是上海歷歷史最悠久的的城區(qū),是上海近代商商業(yè)的發(fā)祥地地,也是當(dāng)今上海海中心商業(yè)區(qū)區(qū)的核心區(qū)域域。2000年7月月上海市政府府將位于市中中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的的黃浦區(qū)，以以此為其確立立了特大型國(guó)國(guó)際城市的現(xiàn)現(xiàn)代化中心城城區(qū)、現(xiàn)代化化中央商務(wù)區(qū)區(qū)和市中心現(xiàn)現(xiàn)代聚居區(qū)的的目標(biāo)定位。兩區(qū)的合并充分分體現(xiàn)了兩者者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資資源整合、功功能重塑的戰(zhàn)戰(zhàn)略意圖，有有效地增強(qiáng)了了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力。合并并后全區(qū)面積積共12.41平方公里里，占全市面面積的0.2%，其中陸地地面積11.0117平方公里，水水域面積1.837平方公里；；行政區(qū)劃為為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。至至2002年底，全區(qū)區(qū)總?cè)丝跀?shù)為為63.22萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)萬(wàn)商云集、市市場(chǎng)繁榮，為為全國(guó)聞名的的商貿(mào)旅游購(gòu)購(gòu)物中心。上上海市第一百百貨商店、華華聯(lián)商廈、新新世界城、亞亞一金店、綠綠波廊、華寶寶樓古玩等上上海有名的商商店開(kāi)設(shè)在此此。南京路是是蜚聲中外的的"中華商業(yè)第第一街"。老城隍廟是中外旅游者者的觀光勝地地。福州路、北北京路、西藏藏路、金陵路路、黃河路、云云南路、文廟廟、江陰路、董董家渡路等著著名特色商業(yè)業(yè)街造就了區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活活躍和繁榮。僅2001年，區(qū)區(qū)屬商、飲、服服銷售(營(yíng)業(yè))就完成3022．99億元，同同比增長(zhǎng)8．6％；利潤(rùn)完完成5．82億元，同同比增長(zhǎng)300．4％；增加值值完成31．91億元，同同比增長(zhǎng)133．8％；社會(huì)消消費(fèi)品零售總總額完成1220億元，同同比增長(zhǎng)3．3％。【通海中華城】位于于原南市區(qū)，因因此在報(bào)告中中將重點(diǎn)關(guān)注注該區(qū)域的商商業(yè)市場(chǎng)，研研究分析其未未來(lái)發(fā)展前景景。區(qū)域主要商圈的的發(fā)展情況分分析上海的主要商圈圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮淮海路、四川川路)和“四城”(徐家匯商圈圈、新客站商商圈、豫園商商城及浦東新新上海商業(yè)城城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈圈分布在本區(qū)區(qū)域內(nèi)，顯示示了黃浦商業(yè)業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力力。以下我們重點(diǎn)分分析本區(qū)域主主要商圈的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r：南京東路南京路是上海近近代商業(yè)的發(fā)發(fā)祥地。1843年上海開(kāi)埠埠后，南京路路是最早出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代都市文文明的地方，并并迅速成為上上海最繁華的的商業(yè)街，人人稱"大馬路"。到了二十十世紀(jì)三十年年代，"十里洋場(chǎng)"的南京路已已是蜚聲中外外。整條南京京路以成都路路為界分兩段段，其中黃浦浦區(qū)這段為南南京東路。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到到上海來(lái)的中中外游客80％以上都要要到南京東路路游覽，南京京東路平時(shí)的的日客流量為為80萬(wàn)人以上，節(jié)節(jié)假日高達(dá)120-2200萬(wàn)人，外地地與外國(guó)的游游客占70％以上。南南京東路有著著強(qiáng)勁的輻射射力與獨(dú)特的的外向性。市場(chǎng)狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)聯(lián)商廈就是上上個(gè)世紀(jì)三十十年代的先施施、永安等當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最最摩登的大型型商場(chǎng)和全國(guó)國(guó)百貨業(yè)的魁魁首。張小泉泉刀剪店也是是一家聞名中中外的老店。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)聯(lián)商廈、新世世界、置地廣廣場(chǎng)都是大型型商廈，每天天吸引無(wú)數(shù)的的人流來(lái)商廈廈購(gòu)物游玩。有時(shí)尚休閑步行行街南京東路步行街街是上海唯一一的步行街，也也是全國(guó)規(guī)模模最大的，最最繁華的商業(yè)業(yè)街。每天吸吸引上百萬(wàn)的的中外來(lái)客。臨近地鐵，出入入方便地鐵2號(hào)線貫穿穿南京路地下下并在人民廣廣場(chǎng)和河南路路設(shè)兩個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)，這為南京京路商業(yè)街帶帶來(lái)了巨大的的人流，同時(shí)時(shí)地鐵2號(hào)線有連接浦浦東的八伯伴伴商圈。中檔品牌為主，缺缺乏高檔的品品牌南京路商家主要要經(jīng)營(yíng)中低檔檔的品牌，不不象淮海路經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)尚，高高檔的品牌。因因此，南京路路以國(guó)內(nèi)的客客商居多，而而本地前衛(wèi)人人士一般選擇擇去淮海路購(gòu)購(gòu)物。這也因因此造成南京京路的商鋪?zhàn)庾饨鹨话阍?0~30元/平方米/天。比淮海海路要低。消費(fèi)群體以非滬滬籍人士為主主，人均消費(fèi)費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)費(fèi)群體為境內(nèi)內(nèi)外來(lái)滬觀光光旅游人士，人人流量隨大，但但以游覽、參參觀為主的觀觀光旅游人士士居多，人均均消費(fèi)額不超超過(guò)50元，整體水水準(zhǔn)較低。發(fā)展前景市政府在20001年就聘請(qǐng)了了知名的麥肯肯錫咨詢公司司，對(duì)南京東東路整體規(guī)劃劃提出方案，實(shí)實(shí)施“三段式風(fēng)格格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)南京路路商業(yè)形態(tài)，力爭(zhēng)在十十年之內(nèi)將南南京路重塑為為世界一流的的商業(yè)街區(qū)，預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)規(guī)劃總投入將超過(guò)180億元人民幣幣。東段依托外灘建建筑群，展現(xiàn)現(xiàn)“海上情懷”南京路東段段的主體為外外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特特色的商務(wù)辦辦公和都市休休閑綜合區(qū)；；中段圍繞世世紀(jì)廣場(chǎng)，打打造“都市時(shí)尚”，伊都錦商廈廈、圣德娜商商廈等商廈也也將進(jìn)行全面面調(diào)整符合南京路商商業(yè)結(jié)構(gòu)的深深化和多元化化；西段打造新型綜合合消費(fèi)圈，籌籌劃“明日之約”，整合新世界界綜合消費(fèi)圈圈（21萬(wàn)M2）和一百商城城（16萬(wàn)M2）、新建上海海世貿(mào)國(guó)際廣廣場(chǎng)（商業(yè)為6萬(wàn)M2），將構(gòu)建建成為市中心心的商業(yè)航空空母艦?？偨Y(jié)：未來(lái)南京東路步步行街拓寬休休閑娛樂(lè)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等等行業(yè)的發(fā)展展空間，使產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益益合理，綜合合功能更加完完善。整個(gè)南京東路商商圈在2002年—2005年將形成基基本格局，在在2005年—2010年完善并提提高，使其真真正具有世界界級(jí)客流量、世世界級(jí)商業(yè)收收入和全球知知名度的國(guó)際際一流商業(yè)街街，屆時(shí)南京京路年?duì)I業(yè)收收入將達(dá)到400億元，超過(guò)過(guò)目前的兩倍倍。豫園商城上海的城隍廟始始建于明代永永樂(lè)年間（1403年后），廟廟內(nèi)祭奉城隍隍神秦裕伯（明明太祖敕封秦秦裕伯為上海?？h城城隍神神）和霍光（漢漢大將軍博陸陸侯）。清代代時(shí)香火極其其鼎盛，上海海開(kāi)埠后城隍隍廟及其周圍圍地區(qū)商賈云云集，市場(chǎng)繁繁榮。市政府從19991年起，開(kāi)始始把城隍廟市市場(chǎng)改建為具具有民族傳統(tǒng)統(tǒng)的現(xiàn)代化大大型旅游購(gòu)物物中心----豫園商城，一期改建工工程將商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)業(yè)面積由原來(lái)來(lái)的1.8萬(wàn)平方米擴(kuò)擴(kuò)大為7.5萬(wàn)平方米，集集購(gòu)物、旅游游、餐飲、娛娛樂(lè)為一體。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達(dá)30多億元，凈利1.25億元，營(yíng)運(yùn)情況良好。商城與四鄰豫園園、老城隍廟廟、沉香閣等等名勝古跡、人人文景觀融合合，以其豐富富的文化底蘊(yùn)蘊(yùn)、濃郁的民民俗風(fēng)情、鮮鮮明的經(jīng)營(yíng)特特色成為上海海獨(dú)具魅力的的旅游購(gòu)物中中心，享譽(yù)海海內(nèi)外。市場(chǎng)狀況分析建筑特色在豫園商城里，每每幢建筑都是是飛檐翹角、雕雕梁畫棟，具具有濃郁的民民族韻味。新新建樓群外形形亦仿明清建建筑風(fēng)格，內(nèi)部卻是現(xiàn)現(xiàn)代化的商場(chǎng)場(chǎng)，其"外古內(nèi)洋"的特色，能能夠與原有的的景觀和諧統(tǒng)統(tǒng)一，相映成成輝。特色名店匯集薈萃了上海老城城隍廟地區(qū)的的傳統(tǒng)特色商商品，如歷史悠久、源源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中中華老字號(hào)（如如綠波廊、王大隆、麗麗云閣、松月樓等）和和獨(dú)一無(wú)二的的特色專業(yè)戶戶（如上海筷子店、手手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)優(yōu)、精”的經(jīng)營(yíng)特色色。消費(fèi)群體以旅游游者為主作為上海最具有有特色的旅游游勝地，大凡凡來(lái)上海的中中外游客，大大都要到老城城隍廟走走，流流動(dòng)人口多，據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日日流量已達(dá)25萬(wàn)。發(fā)展前景豫園商城作為上上海特色的旅旅游購(gòu)物區(qū)，知知名度高，但但由于一期改改造是在原建建筑風(fēng)貌群的的基礎(chǔ)上進(jìn)行行的，地塊的的發(fā)展受到了了制約。豫園商城欲在功功能上再上臺(tái)臺(tái)階，進(jìn)行二二期改造。黃黃浦區(qū)已將南南起中華路、北北到人民路的的119公頃土地規(guī)規(guī)劃為豫園商商城商業(yè)圈，其中包括將5萬(wàn)平方米的的廟前廣場(chǎng)擴(kuò)擴(kuò)建為一個(gè)集集旅游、休閑閑、餐飲、文文化于一體的的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了了挖掘老城廂廂歷史文化的的內(nèi)涵，延承承古豫園的文文化命脈，提提升豫園商城城的現(xiàn)代商業(yè)功功能。二期改造將長(zhǎng)達(dá)達(dá)8年，商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)面積將從從原來(lái)的10萬(wàn)平方米擴(kuò)擴(kuò)大到20萬(wàn)平方米，突出商業(yè)、旅旅游、文化三三位一體的特特色，成為商商旅結(jié)合、聯(lián)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的商商業(yè)中心。區(qū)域商用物業(yè)的的總體發(fā)展概概況黃浦區(qū)商業(yè)重心心在北部以南京路商業(yè)街街為中心，以以北京路、福福州路、金陵陵路、西藏路路等專業(yè)街為為副中心，并并向各支路延延伸擴(kuò)展，形形成縱橫交錯(cuò)錯(cuò)、貫通全境境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)區(qū)、幅射全國(guó)國(guó)的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展展中形成鮮明明特色區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展展中形成鮮明明特色，其主主要標(biāo)志為：：商業(yè)覆蓋率率高，全境沿沿街門面約770％設(shè)商鋪鋪，構(gòu)成商業(yè)業(yè)繁華的景象象；境內(nèi)商業(yè)業(yè)門類齊全，自自然行業(yè)達(dá)1150多種，包包羅了吃、穿穿、用、玩等等門類，涉及及高、中、低低等各種檔次次；專業(yè)特色色街較多，有有綜合性商業(yè)業(yè)街、生產(chǎn)資資料專業(yè)街、文文化用品街、時(shí)時(shí)裝街、美食食街、裝潢材材料街等；名名特色商店集集中，大批商商業(yè)飲食業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期在全市樹(shù)樹(shù)名牌、創(chuàng)特特色，形成了了各自的經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)格，造就就了一大批名名特大企業(yè)。近近幾年經(jīng)過(guò)考考核認(rèn)定境內(nèi)內(nèi)有名特色商商店265戶，其其中有百年老老店、近代商商業(yè)保留下來(lái)來(lái)的名店，還還有現(xiàn)代商業(yè)業(yè)中涌現(xiàn)的大大型購(gòu)物中心心。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷歷來(lái)在全市具具有領(lǐng)先地位位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷歷來(lái)在全市具具有領(lǐng)先地位位尤其南京路路商業(yè)街，早早于18822年首例使用用電話。至11936年前前，電燈、電電梯、自動(dòng)扶扶梯、機(jī)械收收銀機(jī)、冷暖暖氣等商業(yè)設(shè)設(shè)施均在這里里首先應(yīng)用。改改革開(kāi)放后，商商業(yè)改造規(guī)模模擴(kuò)大，購(gòu)物物環(huán)境和商業(yè)業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)現(xiàn)代化，應(yīng)用用空調(diào)設(shè)備、安安裝自動(dòng)扶梯梯、使用電子子收銀機(jī)、實(shí)實(shí)行電腦管理理、應(yīng)用條形形碼計(jì)價(jià)的商商店逐日增多多。同時(shí)普遍遍改善櫥窗陳陳設(shè)和燈光照照明，相應(yīng)地地在南京路、金金陵路、西藏藏路、外灘等等地建設(shè)燈光光夜市，使境境內(nèi)這一商業(yè)業(yè)中心，在設(shè)設(shè)施上開(kāi)始與與國(guó)際接軌，成成為體現(xiàn)上海海改革開(kāi)放、繁繁榮興旺的重重要窗口。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況參差不齊齊市級(jí)商業(yè)中心整整體經(jīng)營(yíng)狀況況較好，商業(yè)業(yè)密集，經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)合理，形成特特色各異的都都市商業(yè)氛圍圍，在整個(gè)上上海商業(yè)市級(jí)級(jí)的份額上占占據(jù)了半邊天天，經(jīng)營(yíng)效應(yīng)應(yīng)也名列前茅茅，擁有市百百一店、華聯(lián)聯(lián)商廈、新世世界城等一大大批名特色商商店。而黃浦區(qū)唯一的的區(qū)級(jí)商業(yè)中中心——老西門的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況況卻差強(qiáng)人意意。第一是因因?yàn)榫o臨市級(jí)級(jí)商業(yè)中心如如淮海路和南南京路商圈，分分流了區(qū)域內(nèi)內(nèi)大量客戶；；第二是因?yàn)闉榻陙?lái)持續(xù)續(xù)的老西門市市政建設(shè)（M8、復(fù)興東路路隧道），對(duì)對(duì)該區(qū)域的商商業(yè)造成了一一定影響；第第三也是根本本性的原因是是本身布局的的落后，缺乏乏創(chuàng)新，沒(méi)有有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的的意識(shí)，整體體經(jīng)營(yíng)較差。部部分百貨類商商廈（如八百百）已倒閉，剩剩余的也調(diào)整整路線走專業(yè)業(yè)化商場(chǎng)（如如永樂(lè)家電、全全泰商廈）的的道路，目前前老西門的底底層租金徘徊徊在8元/M2左右，低于于同類區(qū)級(jí)商商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心作作為新興的補(bǔ)補(bǔ)充性商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，得到政政府的大力支支持。堅(jiān)持科科學(xué)、合理進(jìn)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃劃，逐步建成成集購(gòu)物、娛娛樂(lè)、休閑、服服務(wù)功能，布布局合理，層層次相宜，設(shè)設(shè)施齊全，品品種豐富，購(gòu)購(gòu)物便利的一一流的聚居區(qū)區(qū)商業(yè)是社區(qū)區(qū)商業(yè)中心的的發(fā)展目標(biāo)。根根據(jù)“十五計(jì)劃”將在新昌路路等聚居區(qū)內(nèi)內(nèi)建立4個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)服務(wù)中心。黃浦區(qū)專業(yè)特色色街較多，大大多數(shù)由民間間自發(fā)形成，分分布較散。缺缺乏統(tǒng)一規(guī)劃劃和經(jīng)營(yíng)管理理，大多分布布在臨街店鋪鋪和室內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)，整體檔次次較低，不符符合現(xiàn)代化的的商業(yè)規(guī)劃要要求。因此擴(kuò)擴(kuò)大專業(yè)特色色經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提提高專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)容量和經(jīng)營(yíng)營(yíng)水平。同時(shí)時(shí)，發(fā)揮社區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的作用用，利用區(qū)域域內(nèi)歷史文化化、人文環(huán)境境、商業(yè)特色色的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)進(jìn)一步引導(dǎo)和和開(kāi)發(fā)適合現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)勢(shì)的商業(yè)專業(yè)業(yè)特色街是黃黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計(jì)劃對(duì)專業(yè)業(yè)街的改造目目標(biāo)。區(qū)域商用物業(yè)的的供求、區(qū)域域分布和價(jià)格格水平狀況鑒于本項(xiàng)目位于于原南市區(qū)內(nèi)內(nèi)，且不屬于于傳統(tǒng)的區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心，按按照常規(guī)，其其消費(fèi)群體應(yīng)應(yīng)來(lái)自周邊，因因此本報(bào)告將將主要對(duì)原南南市商用物業(yè)業(yè)的供求、分分布和價(jià)格水水平進(jìn)行研究究，對(duì)其他區(qū)區(qū)域的商業(yè)不不作重點(diǎn)分析析。本報(bào)告對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商用物業(yè)分分兩種形式進(jìn)進(jìn)行分析，一一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種種是住宅配套套商業(yè)(住宅底鋪)。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街街、陸家浜路路、董家渡路路、中華路這這四條歷史悠悠久、知名度度較高、人氣氣較旺的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行行分析。供應(yīng)：大興街:大興街兩側(cè)除了了銀行、書店店、超市、飯飯館、面館等等生活服務(wù)類類商店外，還還有面包、眼眼鏡、服裝、鞋鞋等商品專賣賣店，這些專專賣店面寬敞敞、裝潢布置置考究，購(gòu)物物環(huán)境較好，市市口較好的月月租金在3000元/平方米/月。表1-大興興街各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比比大型超市30%銀行、郵局、超超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服服裝為專業(yè)特特色的道路，靠靠近外灘的東東段為董家渡渡面料市場(chǎng)，憑憑借市口好，專專業(yè)化集中的的優(yōu)勢(shì)，匯集集了長(zhǎng)江三角角洲的眾多廠廠商。該市場(chǎng)場(chǎng)以各類面料料批發(fā)、零售售和制作為一一體，吸引了了大量中外客客戶。市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的基本攤位位為10平方米，月月租金在2550-3000元/平方米，臨街街的月租金更更高達(dá)4000-450元/平方米。近年年來(lái)隨著知名名度的提高，生生意也越加興興隆，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，市場(chǎng)內(nèi)的的租金比去年年已翻了一番番。董家渡路的西段段，憑借“面料市場(chǎng)”的影響，想想走服裝鞋類類道路，但由由于缺乏統(tǒng)一一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)營(yíng)，產(chǎn)品附加加值低，一直直走低檔路線線，未能形成成規(guī)模，月租租金徘徊在1100-2000元/平方米，經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況較差，大大多鋪面換手手率高。表2-董家渡路路各商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)數(shù)量分布百百分比性質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比比西段專業(yè)市場(chǎng)（董家家渡面料市場(chǎng)場(chǎng)）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)環(huán)老城廂的道道路，其商業(yè)業(yè)分東西兩段段。中華路東段。這這段主要分布布著眾多食品品、服裝、五五金、房地產(chǎn)產(chǎn)中介小店鋪鋪，這些店鋪鋪檔次低，大大多由沿街舊舊房或老式商商場(chǎng)改建而成成，面積狹小小，基本不裝裝修，月租金金在250元/平方米。表3-中華路路東段各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比比超市25%銀行、郵局、藥藥店15%餐飲20%食品、服裝、中中介、五金店店40%中華路西段。該該條馬路靠復(fù)復(fù)興東路段為為老西門目前前營(yíng)運(yùn)狀態(tài)最最好的場(chǎng)所，主主要分布著銀銀行、藥店、超超市、日用百百貨、面包房房、服飾等生生活服務(wù)類商商店，其定位位中檔，普遍遍面積在100M2左右，租金金在300元/平方米左右。表4-中華路路西段各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比比超市、銀行、郵郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商商鋪以餐飲、服服裝、中介門門店行業(yè)為主主。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀態(tài)態(tài)較好，業(yè)態(tài)態(tài)分布均勻，基基本滿足了周周邊居民的生生活需求，擁?yè)碛蟹€(wěn)定的消消費(fèi)群體，租租金也呈上升升趨勢(shì)，人氣氣較旺的地段段，甚至出現(xiàn)現(xiàn)一鋪難求的的狀況。但是，由于建造造年代悠久，缺缺乏規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次偏低低，業(yè)態(tài)組合合缺乏創(chuàng)新，高高檔次的品牌牌商業(yè)難以進(jìn)進(jìn)入和融合。中中低檔次的服服裝、餐飲業(yè)業(yè)對(duì)位于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)街的中中標(biāo)小面積商商鋪需求有不不斷增加的趨趨勢(shì)。新建住宅商業(yè)裙裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商商的分布遍地地開(kāi)花。本報(bào)報(bào)告將區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅商業(yè)裙裙房分為復(fù)興興東路以北、復(fù)復(fù)興東路與斜斜土東路之間間、斜土路與與國(guó)貨路以南南三個(gè)區(qū)域研研究。供應(yīng)復(fù)興東路以北該區(qū)域距離豫園園商圈及老西西門商圈較近近，屬于其輻輻射區(qū)，因此此消費(fèi)需求表表現(xiàn)出較強(qiáng)的的外來(lái)性。典型樓盤：黃浦浦眾鑫城、太太陽(yáng)都市花園園、新地苑、中中華大街表5-復(fù)興東東路以北典型型樓盤基本情情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價(jià)租金（元/M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)價(jià)比（元/M2）黃浦眾鑫城9000/4FF銀行/家電賣場(chǎng)場(chǎng)23000/5003太陽(yáng)都市花園9400/5FF證券、飯店、健健身100005神牛廣場(chǎng)30000小區(qū)內(nèi)1000-2001.6新地苑15000/44F銀行/證券9000/30001.6中華大街2800/3FF銀行/證券/圖圖書公司10000/28002東淮海公寓6000/3FF婚慶用品36000/2.5區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)價(jià)在9000—36000元/平方米之間。該區(qū)域內(nèi)的底商商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以以服務(wù)于周圍圍居民的銀行行、證券、家家電賣場(chǎng)等便便民生活設(shè)施施和一些中檔檔餐飲、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施為主。由由于地處交通通要道，品牌牌形象良好，區(qū)區(qū)域內(nèi)大面積積不可分割的的商鋪出租較較出售快，即即以客戶自用用為主。中小小面積可分割割商鋪銷售去去化較快。銀銀行、證券業(yè)業(yè)對(duì)這一區(qū)域域的商鋪需求求仍未飽和，今今后一段時(shí)間間內(nèi)預(yù)計(jì)仍為為主力需求。復(fù)興東路與斜土土東路之間該板塊內(nèi)由于有有區(qū)域型商業(yè)業(yè)街大興街，同同時(shí)又處于老老西門商圈的的邊緣，因此此消費(fèi)需求既既有由老西門門延伸而來(lái)，又又有區(qū)域內(nèi)眾眾多住宅區(qū)所所形成的。典型樓盤：黃浦浦E品、申升公公寓、滄海苑苑、明日星城城、陽(yáng)光翠竹竹苑表6-復(fù)興東東路、斜土東東路之間典型型樓盤基本情情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價(jià)（元/M2）租金（元/M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比黃浦E品5100/4FF產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2FF未開(kāi)業(yè)140007400、80001.75明日星城6300/1FF未開(kāi)業(yè)20000高5.4米536-1804該區(qū)域底商售價(jià)價(jià)在140000—20000元/平方米之間。黃浦E品大面積積整體商鋪在在被劃分成小小面積的產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪后，銷銷售一空，反反映了市場(chǎng)對(duì)對(duì)小面積商鋪鋪的大量，同同時(shí)售價(jià)也從從先前的7500元/平方米（整整體）上升至至目前的均價(jià)價(jià)14000，利潤(rùn)空間間翻倍。滄海海苑、申升公公寓、明日星星城這些可分分割的商鋪去去化也相對(duì)消消化較快，且且單價(jià)相對(duì)較較高。盡管目目前江陰街的的商業(yè)氛圍很很淡,但明日星城城規(guī)劃中的步步行商業(yè)街——江陰街的可可分割底層商商鋪甚至賣到到了20000元/平方米。斜土路、國(guó)貨路路以南該板塊處于豫園園、老西門輻輻射范圍之外外，消費(fèi)需求求基本上來(lái)自自于區(qū)域內(nèi)住住宅區(qū)居民。典型樓盤：百花花公寓、巴黎黎春天華浩苑苑、蓬萊家園園表7-斜土路路、國(guó)貨路以以南典型樓盤盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M22）商業(yè)類型單價(jià)（元/M2）租金（元/M2。天天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比錦凱華苑10000/44F鞋類批發(fā)145001020-502.4蓬萊家園1100/1FF未開(kāi)業(yè)10000//2.2該區(qū)域底商售價(jià)價(jià)在100000—14500元/平方米之間。該區(qū)域人口密集集，新建商品品房已形成一一定規(guī)模，并并且多為沿街街而建。因此此具備了設(shè)置置底商的地利利、人和條件件。底商基本本上是小面積積可分割商鋪鋪，由于定位位準(zhǔn)確，去化化不錯(cuò)。沿斜斜土路的一些些樓盤底商定定位為鞋店，并并已初具專業(yè)業(yè)街特色。需求根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目目前區(qū)域內(nèi)整整體、整層出出售或出租的的住宅商業(yè)裙裙房去化較慢慢，空置率較較高。這類商商鋪的需求者者主要是大型型餐飲、銀行行、證券及大大型專業(yè)商場(chǎng)場(chǎng)，尋找這幾幾類合適的需需求者往往需需要相當(dāng)長(zhǎng)的的時(shí)間，一些些中小投資者者又無(wú)實(shí)力投投資于大面積積店鋪，店鋪鋪就容易長(zhǎng)時(shí)時(shí)間空置。一一些小面積可可分割商鋪相相對(duì)就較易為為投資者尤其其是中小投資資者接受，因因此去化較快快。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目位于中華華路，目前周周邊80%以上為二級(jí)級(jí)以下舊里，環(huán)環(huán)境較差，商商業(yè)配套以服服務(wù)居民基本本生活的五金金、煙雜類小小店鋪為主，整整體消費(fèi)力低低。項(xiàng)目所處的董家家渡地區(qū)，是是黃浦區(qū)四大大現(xiàn)代聚居區(qū)區(qū)中規(guī)模最大大的，也是舊舊區(qū)改造的重重點(diǎn)，總投資資預(yù)計(jì)超過(guò)72億，三至五五年后將建成成人口4.3萬(wàn)，消費(fèi)能能力達(dá)7億的集合住住宅和商業(yè)為為一體的現(xiàn)代代聚居區(qū)，發(fā)發(fā)展前景廣闊闊。此外周邊還將建建設(shè)多條軌道道，結(jié)合原有有的道路，組組成快速城際際交通線；同同時(shí)利用景觀觀優(yōu)勢(shì)，改善善居住環(huán)境，提提高生活檔次次。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取取根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目目區(qū)域環(huán)境的的基本介紹，我我們將選擇若若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行行分析，研究究他們的發(fā)展展規(guī)律。當(dāng)然然這些區(qū)域的的商業(yè)必須具具備各自特色色，同時(shí)與中中華路地區(qū)的的居民層次、區(qū)區(qū)域人口、商商業(yè)規(guī)模、以以及未來(lái)發(fā)展展有可比性和和參考性。我們選取陸家浜浜路、老西門門這兩個(gè)歷史史悠久、知名名度較高、人人氣較旺的商商業(yè)區(qū)域和本本項(xiàng)目所處的的中華路—董家渡地區(qū)區(qū)進(jìn)行分析。區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力的的對(duì)比分析黃浦區(qū)地處市中中心，文化歷歷史悠久，區(qū)區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)環(huán)境差、改造造難度大?！笆濉庇?jì)劃中黃浦浦區(qū)被確認(rèn)為為上海市舊區(qū)區(qū)改造的重點(diǎn)點(diǎn)。因此研究這三塊塊區(qū)域內(nèi)目前前的商業(yè)狀況況意義不大，針針對(duì)這些區(qū)域域未來(lái)的商業(yè)業(yè)定位本報(bào)告告將探索它們們的發(fā)展前景景、分析相互互間可能的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力度。交通道路狀況老西門“十五”計(jì)劃中中老西門是黃黃浦區(qū)唯一的的區(qū)級(jí)商業(yè)中中心，主要是是因?yàn)樗牡氐乩韮?yōu)勢(shì)，周周邊的復(fù)興東東路、西藏南南路都是八車車道的主干線線，同時(shí)貫穿穿上海M8線也將在老老西門設(shè)立復(fù)復(fù)興東路站，在在該地區(qū)形成成了一個(gè)巨大大的交通樞紐紐，匯聚人流流，為周邊商商業(yè)提供大量量潛在客戶群群。陸家浜路相比之下陸家浜浜路雖然有兩兩條軌道經(jīng)過(guò)過(guò)，但M8和R4的出口相離離較遠(yuǎn)，人流流分散，不易易形成規(guī)模效效應(yīng)。本案中華路雖然為次次干道，馬路路較窄，但車車流較少，干干擾小，反而而商業(yè)容易匯匯聚，形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)。臨臨近的復(fù)興東東路隧道和R4線的王家碼碼頭站，兩者者均能帶來(lái)固固定的外向性性消費(fèi)群體，尤尤其是浦東的的客戶群。輻射范圍老西門老西門商業(yè)其輻輻射范圍將以以淮海路以南南為主，范圍圍西至盧灣區(qū)區(qū)順昌路，北北至淮海東路路，東至河南南南路，南至至陸家浜路，影影響力可達(dá)黃黃浦的中片和和南片，總計(jì)計(jì)約有20-30萬(wàn)消費(fèi)人口口。陸家浜路陸家浜路則是滿滿足周邊中檔檔住宅小區(qū)和和沿線商務(wù)樓樓內(nèi)的消費(fèi)，輻輻射直徑在三三公里左右。本案中華路—董家渡渡地區(qū)商業(yè)將將定位為居住住型社區(qū)商業(yè)業(yè)中心，其離離市級(jí)商業(yè)中中心較遠(yuǎn)，居居民居住集中中，以區(qū)域消消費(fèi)為主，輻輻射直徑在三三公里以內(nèi)。人流量老西門老西門作為區(qū)級(jí)級(jí)的商業(yè)中心心，匯集人流流最多，但同同時(shí)由于淮海海路、南京西西路等市級(jí)商商業(yè)中心較近近，如產(chǎn)品相相近的話，消消費(fèi)群體會(huì)被被分流。陸家浜路陸家浜路人流分分布平均，居居其次。本案中華路—董家渡渡地區(qū)由于地地段的關(guān)系，人人流量居末位位。消費(fèi)能力老西門老西門是區(qū)級(jí)商商業(yè)中心，交交通方便，匯匯集眾多人流流，商業(yè)呈規(guī)規(guī)模效應(yīng)，其其總體消費(fèi)能能力最強(qiáng)，但但人均消費(fèi)能能力未必居首首位。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)業(yè)已定型，未未來(lái)可繼續(xù)發(fā)發(fā)展性不大，主主要以商務(wù)消消費(fèi)為主，人人均消費(fèi)在150元以內(nèi)。本案中華路—董家渡渡地區(qū)高檔住住宅規(guī)模居黃黃浦區(qū)首位，其其住戶有高檔檔消費(fèi)能力，如如定位合適，其其商業(yè)發(fā)展前前景和利潤(rùn)空空間廣闊。租金水平老西門老西門目前的底底層租金在250元/M2/月，低于其其他區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心，估計(jì)計(jì)隨著市政建建設(shè)的完工和和高檔住宅的的建成，租金金將有大幅的的提高，預(yù)計(jì)計(jì)將達(dá)到450元/M2/月以上。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)業(yè)發(fā)展空間較較狹隘，市場(chǎng)場(chǎng)可發(fā)展性不不大，租金應(yīng)應(yīng)維持在250元/M2/月。本案住宅和商鋪的走走勢(shì)應(yīng)息息相相關(guān)，中華路路—董家渡地區(qū)區(qū)目前新建小小區(qū)的商鋪?zhàn)庾饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到到整個(gè)聚居區(qū)區(qū)建設(shè)完畢，新新型商業(yè)租金金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。商業(yè)規(guī)劃老西門老西門在經(jīng)歷了了眾多變遷后后，留存的大大多為特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如大富貴貴飯店、全泰泰中老年商廈廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以以原老西門商商業(yè)中心為基基礎(chǔ)，圍繞周周邊地區(qū)居住住區(qū)的開(kāi)發(fā)建建設(shè)，推進(jìn)商商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的全面調(diào)整整，突出其綜綜合性商業(yè)中中心的特點(diǎn)，重重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲飲、娛樂(lè)、休休閑設(shè)施以及及規(guī)?；I(yè)化賣場(chǎng)的的建設(shè)，發(fā)展展專業(yè)店、專專賣店等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。逐步步建成傳統(tǒng)與與現(xiàn)代結(jié)合、商商業(yè)與文化融融合、具有相相當(dāng)知名度和和一定輻射力力的區(qū)域商業(yè)業(yè)中心。商業(yè)總體布局。大大體分為三個(gè)個(gè)區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)區(qū)。主要分布布在中華路以以西至西藏路路兩側(cè)。以現(xiàn)現(xiàn)代化的商業(yè)業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布布局。定位于于專業(yè)店、專專賣店及連鎖鎖品牌，同時(shí)時(shí)增加文化娛娛樂(lè)休閑功能能，開(kāi)設(shè)夜總總會(huì)等娛樂(lè)設(shè)設(shè)施。二是傳統(tǒng)老字號(hào)號(hào)名品商業(yè)區(qū)區(qū)。主要集中中在中華路的的東側(cè)。北至至復(fù)興東路，南南達(dá)蓬萊路。利利用老城廂特特有的歷史底底蘊(yùn)，集聚黃黃浦及上海的的特色和老字字號(hào)品牌企業(yè)業(yè)，以“特”聚集人氣，形形成老西門商商業(yè)文化獨(dú)“特”的魅力。三是文化休閑區(qū)區(qū)。要將文廟廟與老西門連連成一片，調(diào)調(diào)整形成文化化特色區(qū)。規(guī)規(guī)劃文廟路為為文化用品、舊舊書市場(chǎng)，加加上夢(mèng)花街及及江陰路花鳥(niǎo)鳥(niǎo)魚蟲市場(chǎng)，形形成濃烈的文文化氛圍。進(jìn)進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增增加老西門商商業(yè)文化氣息息。另外，再再輔之以環(huán)城城綠帶建設(shè)及及公交樞紐的的調(diào)整，將為為老西門營(yíng)造造更好的休閑閑消費(fèi)環(huán)境。陸家浜路陸家浜路主要是是調(diào)整目前的的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)發(fā)展與周邊商商務(wù)樓相關(guān)的的行業(yè)如銀行行、證券公司司以及餐飲和和娛樂(lè)行業(yè)。本案中華路的商業(yè)定定位為社區(qū)商商業(yè)中心，服服務(wù)周邊高檔檔住宅，同時(shí)時(shí)以特色產(chǎn)品品吸引外來(lái)中中高檔客戶群群，提升商業(yè)業(yè)氛圍。在社區(qū)商業(yè)設(shè)置置中，居住區(qū)區(qū)商業(yè)中心的的重點(diǎn)在于進(jìn)進(jìn)一步突出了了對(duì)居民需求求的滿足，商商業(yè)呈多樣性性以及集聚性性的特征；一一般以一至兩兩家大中型超超市為核心，配配以多個(gè)特色色商店、個(gè)性性化商店以及及中型餐飲、休休閑場(chǎng)所，成成為居住區(qū)消消費(fèi)中心。根據(jù)各居住區(qū)的的不同特點(diǎn)，一一般主要采用用團(tuán)組式、多多點(diǎn)式等幾種種社區(qū)商業(yè)布布局形式。區(qū)域商用物業(yè)的的市場(chǎng)發(fā)展前前景分析未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量量預(yù)估我們將區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房的未未來(lái)供應(yīng)分兩兩類進(jìn)行研究究。一類是目目前正在建設(shè)設(shè)，尚未完工工的項(xiàng)目，另另一類是規(guī)劃劃中待建的商商業(yè)用房。在建的商業(yè)用房房區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建設(shè)單位預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平平方米）2002200320042005小計(jì)復(fù)興東路以北西門廣場(chǎng)一期西藏南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000東淮海公寓人民路777號(hào)號(hào)建工錦龍房產(chǎn)公公司6000太陽(yáng)都市花園二二期河南南路復(fù)興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公公司1688名人濱江苑中華路16號(hào)新外灘企業(yè)發(fā)展展公司8500鄂爾多斯廣場(chǎng)福佑路333號(hào)號(hào)上海博利置業(yè)有有限公司15000小計(jì)600022688850037188復(fù)興東路、斜土土東路之間開(kāi)元坊二期西藏南路9000號(hào)東亞房地產(chǎn)股份份公司3000華實(shí)公寓大林路303號(hào)號(hào)滬南房地產(chǎn)公司司8078南花苑二期光啟南路黃家撅撅路浩城置業(yè)有限公公司5556雅廬苑陸家浜路12335號(hào)華湄房地產(chǎn)公司司1100綠地名人坊中華路419號(hào)號(hào)綠地集團(tuán)2500錦凱華苑西藏南路斜土東東路錦凱房地產(chǎn)公司司10000桑樹(shù)苑陸家浜路5211號(hào)臨江房地產(chǎn)公司司16463中?；ㄔ芬黄陉懠忆郝泛３甭仿分懈７康禺a(chǎn)公司司20942外灘海琪苑中山南路白渡路路上海國(guó)際投資公公司2514陽(yáng)光翠竹苑陸家浜路5233號(hào)上海臨江房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有有限公司獨(dú)立時(shí)代陸家浜路海潮路路上海賽元房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司5000安基大廈西藏南路7600號(hào)上海安基置業(yè)有有限公司5000小計(jì)80783509834463251480153斜土路、國(guó)貨路路以南蓬萊綠苑瞿溪路、保屯路路同鑫房地產(chǎn)公司司1700弘輝名苑西藏南路15001號(hào)弘輝房地產(chǎn)公司司10000耀?；ㄔ肺鞑啬下?7339號(hào)耀海房地產(chǎn)公司司6400小計(jì)0017001640018100總計(jì)14078577864466318914135441未來(lái)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工工量從以上圖表來(lái)看看，未來(lái)幾年年區(qū)域商業(yè)用用房供應(yīng)量依依然較大，分分布范圍廣，可可謂遍地開(kāi)花花。2002年上市的商商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈呈放量的趨勢(shì)勢(shì)，2005年將回落至18000平方米。加加上現(xiàn)有的空空置量，未來(lái)來(lái)上市量對(duì)市市場(chǎng)有相當(dāng)大大的壓力。未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱其中商業(yè)面積（萬(wàn)平方米）規(guī)劃規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)完成時(shí)間老西門聚集區(qū)中信泰富集團(tuán)商商住項(xiàng)目224一期預(yù)計(jì)20004年完成中遠(yuǎn)集團(tuán)商住項(xiàng)項(xiàng)目2/一期預(yù)計(jì)20004年完成董家渡聚集區(qū)通海中華城商住住項(xiàng)目757一期預(yù)計(jì)20006年完成華潤(rùn)商住項(xiàng)目1.520一期預(yù)計(jì)20006年完成小計(jì)12.5101其中，中信泰富富集團(tuán)已與沃沃爾瑪簽訂合合作協(xié)議，在在老西門聚居居區(qū)建沃爾瑪瑪超市，預(yù)計(jì)計(jì)2004年底建成。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)來(lái)規(guī)劃的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，僅老老西門、董家家渡兩個(gè)現(xiàn)代代聚集區(qū)就超超過(guò)10萬(wàn)平方米，加加上在建的13萬(wàn)平方米商商業(yè)，區(qū)域商商業(yè)供應(yīng)量將將達(dá)到23萬(wàn)平方米以以上。未來(lái)客戶發(fā)展?fàn)顮顩r預(yù)估商業(yè)用房市場(chǎng)的的發(fā)展與周邊邊消費(fèi)群的發(fā)發(fā)展變化休戚戚相關(guān)。未來(lái)來(lái)幾年，區(qū)域域內(nèi)住宅將大大幅提高檔次次，規(guī)劃中兩兩大現(xiàn)代聚居居區(qū)老西門、董董家渡將提供供總面積超過(guò)過(guò)100萬(wàn)平方米的的高檔住宅社社區(qū)，預(yù)計(jì)建建成后將吸引引一批消費(fèi)能能力強(qiáng)的中高高收入人士入入住。該兩大大聚居區(qū)預(yù)計(jì)計(jì)將在五至十十年內(nèi)建成。屆屆時(shí)，區(qū)域的的消費(fèi)層次將將會(huì)隨之提升升。在此之前前，區(qū)域內(nèi)的的消費(fèi)狀況不不會(huì)有很大的的變化，中低低檔消費(fèi)仍將將是主力消費(fèi)費(fèi)層。未來(lái)中山南路以以東、董家渡渡以南地區(qū)，將將定位為以商商業(yè)、辦公、文文娛、展示等等為內(nèi)容的規(guī)規(guī)模化高級(jí)辦辦公區(qū)域。屆屆時(shí)，商務(wù)類類和生活類消消費(fèi)互相補(bǔ)充充將豐富消費(fèi)費(fèi)構(gòu)成，有效效提升區(qū)域內(nèi)內(nèi)的消費(fèi)檔次次。未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)預(yù)估由于未來(lái)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用房上上市量會(huì)保持持在一個(gè)較高高水平，而需需求在短期內(nèi)內(nèi)增加較為緩緩慢。因此供供求在短期內(nèi)內(nèi)將會(huì)對(duì)價(jià)格格形成一定壓壓力，但長(zhǎng)期期上升空間較較大。第三部分主主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的設(shè)定定市場(chǎng)研究的目的的就是精細(xì)把把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的動(dòng)向與策策略，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的的差異化開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而目目前區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)正處于于建設(shè)發(fā)展過(guò)過(guò)程中，類似似本項(xiàng)目的新新型商業(yè)規(guī)劃劃都在探討過(guò)過(guò)程中，直接接競(jìng)爭(zhēng)力尚未未形成。黃浦“十五”商商業(yè)規(guī)劃中提提出，區(qū)域商商業(yè)將向?qū)I(yè)業(yè)化商場(chǎng)方向向發(fā)展，而下下列這些項(xiàng)目目已在摸索和和實(shí)踐中，研研究它們將對(duì)對(duì)本項(xiàng)目具有有參考和借鑒鑒意義。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的基本情況圣力數(shù)碼廣場(chǎng)地址：西藏南路路518號(hào)（復(fù)興東東路口）規(guī)模：總建面22萬(wàn)平方米（5F）定位：中高檔商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別：品牌牌電腦和手機(jī)機(jī)通訊類產(chǎn)品品經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一一招商，統(tǒng)一一管理，自主主經(jīng)營(yíng)輻射范圍：全市市消費(fèi)群體構(gòu)成：：個(gè)人用戶/公司用戶租金水平：1FF15元/㎡/天2F13元/㎡㎡/天3F10元/㎡㎡/天主要商戶：蘋果果的完全體驗(yàn)驗(yàn)中心，IBM、Dell的筆記本體體驗(yàn)店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清清華同方、TCL等運(yùn)營(yíng)商：圣力數(shù)數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理有限公公司物業(yè)管理：（同同上）租售策略：投資資商整體買斷斷，交由運(yùn)營(yíng)營(yíng)商運(yùn)作管理理正式營(yíng)業(yè)：20004年3月經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：由圣力國(guó)際投資資2億多元獨(dú)家家買斷位于老老西門的國(guó)際際廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)來(lái)來(lái)做電子市場(chǎng)場(chǎng)，初定于明明年3月份開(kāi)業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目定位為滬滬上首家高檔檔數(shù)碼賣場(chǎng)。商場(chǎng)布局為為筆記本、手手機(jī)與中外品品牌電腦設(shè)在在一樓，二樓樓是電腦外設(shè)設(shè)及高端數(shù)碼碼賣場(chǎng)，三樓樓則是大賣場(chǎng)場(chǎng)與DIY、配件、軟軟件、音像賣賣場(chǎng)及功能區(qū)區(qū)，并輔以各各個(gè)品牌的形形象展示廳在在四、五樓。天使之城地址：人民路7777號(hào)（古城公公園旁）規(guī)模：總建面66000平方米（3F）定位：中檔一站站式主題消費(fèi)費(fèi)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別：婚慶慶用品經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一一招商，統(tǒng)一一管理，自主主經(jīng)營(yíng)輻射范圍：全市市消費(fèi)群體構(gòu)成：：對(duì)婚慶用品品有消費(fèi)需求求者租金水平：待定定主要商戶：待定定運(yùn)營(yíng)商：天意婚婚慶市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理有限公公司物業(yè)管理：（同同上）租售策略：投資資商整體買斷斷，交由運(yùn)營(yíng)營(yíng)商運(yùn)作管理理正式營(yíng)業(yè)：待定定（招商尚未未開(kāi)始）經(jīng)營(yíng)特色：規(guī)劃建成一個(gè)綜綜合婚慶主題題廣場(chǎng)，提供供一站式婚慶慶服務(wù)，匯集集婚紗禮服、婚婚紗攝影、婚婚戒首飾、婚婚慶禮品等國(guó)國(guó)內(nèi)外眾多著著名品牌。沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)（暫定）地址：西藏南路路、肇周路口口規(guī)模：總建面22萬(wàn)平方米定位：將活鮮、食食品與傳統(tǒng)百百貨業(yè)態(tài)相結(jié)結(jié)合，“一站式”中檔消費(fèi)廣廣場(chǎng)輻射范圍：全市市消費(fèi)群體構(gòu)成：：中高檔消費(fèi)費(fèi)者租金水平：待定定主要商戶：沃爾爾瑪?shù)冗\(yùn)營(yíng)商：沃爾瑪瑪百貨有限公公司物業(yè)管理：待定定租售策略：待定定正式營(yíng)業(yè)：待定定消費(fèi)者對(duì)各主要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的認(rèn)知程度圣力數(shù)碼廣場(chǎng)該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者者為原淮海路路上“清華數(shù)碼廣廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)商，因因?yàn)榕浜匣春：Ｂ飞虡I(yè)規(guī)劃劃的調(diào)整，而而圈定具淮海海路不遠(yuǎn)的老老西門國(guó)際廣廣場(chǎng)作為新址址對(duì)象；其擁?yè)碛泄潭ê献髯骰锇楹拓S富富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，項(xiàng)目招商20天，招商率率就達(dá)到76%，場(chǎng)面面火爆。圣力國(guó)際廣場(chǎng)的的招商如此成成功，原因如如下：一是淮淮海路上清華華數(shù)碼廣場(chǎng)和和百腦匯數(shù)碼碼廣場(chǎng)兩家電電子市場(chǎng)的撤撤出，其中大大部分的經(jīng)銷銷商愿意搬到到距離原來(lái)幾幾百米之遙而而且租金相對(duì)對(duì)便宜的圣力力數(shù)碼廣場(chǎng)；；其二在淮海海路的周圍，距距離圣力數(shù)碼碼廣場(chǎng)不過(guò)300、400米的地方高高檔寫字樓里里上萬(wàn)家中外外企業(yè)與三十十萬(wàn)白領(lǐng)，這這都是項(xiàng)目潛在的商商務(wù)客源加上上老西門周邊邊社區(qū)內(nèi)眾多多高層次的電電腦家庭用戶戶，客戶來(lái)源源豐富；而原原因之三，則則是圣力數(shù)碼碼“無(wú)孔不入”的宣傳攻勢(shì)勢(shì)。近期在IT各大主流媒媒體上，圣力力數(shù)碼即將開(kāi)開(kāi)業(yè)的消息以以及賣場(chǎng)所具具備的優(yōu)勢(shì)被被爭(zhēng)相傳送，其其市場(chǎng)的知名名度得到極大大提升，也為為經(jīng)銷商和廠廠商了解圣力力數(shù)碼提供了了多方面的渠渠道。規(guī)?；?、品牌化化、加上準(zhǔn)確確的市場(chǎng)定位位和適度的推推廣都是圣力力數(shù)碼廣場(chǎng)前前期成功運(yùn)作作的法寶，值值得本項(xiàng)目借借鑒。由于該項(xiàng)目為特特色經(jīng)營(yíng)，而而且隨著IT廣場(chǎng)淡出淮淮海路商圈，該該項(xiàng)目將在區(qū)區(qū)域消費(fèi)者中中的認(rèn)知程度度逐步上升。天使之城該項(xiàng)目為東淮海海公寓的裙房房，沿街處設(shè)設(shè)置成開(kāi)敞式式廣場(chǎng)，建筑筑立面獨(dú)特，再再加上位于古古城公園對(duì)面面，景觀優(yōu)美美。該項(xiàng)目所處人民民路為傳統(tǒng)的的婚慶用品特特色街，沿街街均為小開(kāi)面面的商鋪，檔檔次較低。項(xiàng)項(xiàng)目在定位上上傳承婚慶服服務(wù)，但拔高高整體檔次，形形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)，發(fā)展店中中店格局，以以中檔品牌為為主，引進(jìn)世世界級(jí)品牌，形形成獨(dú)樹(shù)一幟幟的婚慶主題題廣場(chǎng)。就經(jīng)營(yíng)主題來(lái)說(shuō)說(shuō)，由于該項(xiàng)項(xiàng)目為特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)，隨著經(jīng)經(jīng)營(yíng)推廣活動(dòng)動(dòng)的深入開(kāi)展展，在上海消消費(fèi)者心目中中的認(rèn)知程度度將大大提高高。沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)（暫定）1988年3月月1日，第一家家沃爾瑪購(gòu)物物廣場(chǎng)在美國(guó)國(guó)密蘇里州的的華盛頓開(kāi)業(yè)業(yè)。將活鮮、食食品與傳統(tǒng)百百貨業(yè)態(tài)相結(jié)結(jié)合，沃爾瑪瑪購(gòu)物廣場(chǎng)“一站式”的經(jīng)營(yíng)方式式不僅為消費(fèi)費(fèi)者節(jié)省了時(shí)時(shí)間和開(kāi)支，而而且提供了一一種獨(dú)特的購(gòu)購(gòu)物體驗(yàn)。這這種全新的零零售業(yè)態(tài)一經(jīng)經(jīng)推出就受到到了歡迎，1996年，超級(jí)零零售航母沃爾爾瑪進(jìn)入了中中國(guó)。作為進(jìn)軍上海的的首個(gè)項(xiàng)目，沃爾瑪將和中信集團(tuán)合作，利用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，整體推進(jìn)該地段的商業(yè)發(fā)展。老西門屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。作為全球最大的的零售商沃爾爾瑪，其品牌牌家喻戶曉，市市場(chǎng)認(rèn)知度高高，輻射范圍圍是全市性的的。此次沃爾爾瑪落戶老西西門，更是得得到了市政府府的鼎立支持持，它的開(kāi)業(yè)業(yè)，必將帶來(lái)來(lái)大量消費(fèi)群群體，促進(jìn)整整個(gè)商圈的共共同繁榮。第四部分消消費(fèi)特征分析析區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)特征分析在未來(lái)幾年，本本區(qū)域的居住住人口變動(dòng)極極大，新導(dǎo)入入的人口無(wú)論論是文化素質(zhì)質(zhì)、職業(yè)、收收入和消費(fèi)習(xí)習(xí)慣都異于目目前，因此本本報(bào)告將對(duì)未未來(lái)的區(qū)域消消費(fèi)者進(jìn)行研研究。首先我我們將區(qū)域消消費(fèi)者分為四四類：第一為為周邊高檔居居住區(qū)居民、第第二為外輻區(qū)區(qū)域客源、第第三為周邊商商務(wù)性客戶群群、第四為外外來(lái)旅游者。第一消費(fèi)群體：：目標(biāo)定位周邊高高檔居住區(qū)居居民年齡特征年齡在30－60歲，其中30-40之間的為主主力目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群收入狀況家庭年收入入在20萬(wàn)元以上消費(fèi)力該類群體具具有最強(qiáng)的消消費(fèi)能力，容容易接受新的的消費(fèi)觀念消費(fèi)心理個(gè)人收入影影響消費(fèi)觀念念，本區(qū)域內(nèi)內(nèi)的高收入或或富裕階層對(duì)對(duì)品牌的關(guān)注、高檔購(gòu)買心心理只能在頂頂尖商場(chǎng)內(nèi)滿滿足，吸引這這部分的消費(fèi)費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目的的支持最大。第二消費(fèi)群體：：目標(biāo)定位外輻區(qū)區(qū)域客源收入狀況年齡在在25－40歲消費(fèi)力有固固定收入且水水平較高，因因而消費(fèi)力較較強(qiáng)。消費(fèi)心理受過(guò)高高等教育，心心理特征趨向向成熟，不盲盲目追求時(shí)尚尚潮流，具有有獨(dú)特品位，消費(fèi)領(lǐng)域域以個(gè)人修養(yǎng)養(yǎng)、家庭和生生活方面為主主，具有一定定品牌忠誠(chéng)度度。第三消費(fèi)群體：：目標(biāo)定位商務(wù)性性客戶收入狀況年齡在在25－60歲消費(fèi)力普遍遍高于一般客客戶消費(fèi)心理商務(wù)性性消費(fèi)一般以以餐飲、娛樂(lè)樂(lè)等休閑類活活動(dòng)為主，客客戶比較關(guān)注注該類設(shè)施的規(guī)模、品品牌、環(huán)境及及人均消費(fèi)等等因素第四消費(fèi)群體：：目標(biāo)定位外來(lái)旅旅游人口收入狀況中等以以上水平消費(fèi)力境外外和國(guó)內(nèi)的大大中型城市的的旅游者，消消費(fèi)能力較強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)心理作為旅旅游收藏，會(huì)會(huì)選擇具有海海派特色的產(chǎn)產(chǎn)品及時(shí)尚類類的商品，搜搜奇獵奇作為董家渡高檔檔住宅配套的的大型社區(qū)商商業(yè)中心，在在體現(xiàn)以人為為本、便民利利民的宗旨，在在滿足居民日日常生活基本本需求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上還應(yīng)拓展展經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域，為居住住區(qū)居民提供供系列完整的的商業(yè)服務(wù)。只有采用先進(jìn)的的商業(yè)形態(tài)和和完善的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合，塑造具有海派商業(yè)特色的現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿足社區(qū)居民日常生活需求，注重提供包括文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)，才能逐步形成既規(guī)范又有特色的社區(qū)商業(yè)格局。假日消費(fèi)的影響響連續(xù)幾年的節(jié)假假日消費(fèi)高潮潮使“假日消費(fèi)”成為人們關(guān)關(guān)注的熱點(diǎn)?！凹偃障M(fèi)”以其十分顯顯著的特征在在每一個(gè)長(zhǎng)假假日，甚至雙雙休日表現(xiàn)出出來(lái)，是一種種值得十分重重視的現(xiàn)象?！凹偃障M(fèi)”是是隨著人們收收入水平的提提高和社會(huì)環(huán)環(huán)境的變化所所出現(xiàn)的必然然的消費(fèi)發(fā)展展趨勢(shì)，它是是人們由基本本的“生存型消費(fèi)”向“享受型消費(fèi)”發(fā)展的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)?！凹偃障M(fèi)”在國(guó)外已經(jīng)是是一種普遍的的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，節(jié)節(jié)假日的商品品消費(fèi)為平時(shí)消費(fèi)的的三至五倍是是一個(gè)正?，F(xiàn)現(xiàn)象。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)疲軟的的情況下，假假日消費(fèi)橫空空出世，特別別是與居民外外出旅游緊緊緊結(jié)合在一起起而成為社會(huì)會(huì)熱點(diǎn)。一些些經(jīng)濟(jì)界人士士也對(duì)它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)寄托了了厚望?！凹偃障M(fèi)”正由社會(huì)熱點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾陆?jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。假日消費(fèi)興起的的主要原因經(jīng)濟(jì)因素一般認(rèn)為，當(dāng)一一個(gè)地區(qū)的人人均GDP達(dá)到1000美元之后，假假日消費(fèi)會(huì)明明顯增加。目目前上海的人人均GDP已達(dá)到5000美元，我國(guó)國(guó)沿海開(kāi)放城城市的人均GDP也已接近三三千美元，恰恰恰是這些城城市經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展促進(jìn)進(jìn)了假日消費(fèi)費(fèi)和假日市場(chǎng)場(chǎng)的興旺。社會(huì)因素假日平衡效應(yīng)快速的工作節(jié)奏奏和緊張的人人際關(guān)系使人人們更加注重重在業(yè)余時(shí)間間放松自己，尋尋找一些有趣趣的形式來(lái)娛娛樂(lè)自己，使使自己的生理理系統(tǒng)和精神神狀態(tài)得到一一定的調(diào)整，在在假期結(jié)束后后能以良好的的身心狀態(tài)進(jìn)進(jìn)入新的工作作周期。假日補(bǔ)償效應(yīng)在工作周期中，人人們的生活與與消費(fèi)一般都都相對(duì)簡(jiǎn)化，當(dāng)當(dāng)假期到來(lái)之之后，人們的的注意力從工工作中轉(zhuǎn)移到到家庭或自我我身上，希望望在生活上得得到某種補(bǔ)償償。在假期中中，人們會(huì)比比平時(shí)有更多多的消費(fèi)需求求，發(fā)生更多多的消費(fèi)行為為。政策因素近年來(lái)，我國(guó)城城市居民的法法定休息日大大為增加，約約占全年的三三分之一左右右，加上生活活水平逐步提提高后，家務(wù)務(wù)勞動(dòng)時(shí)間縮縮短，可自由由支配的閑暇暇時(shí)間增多了了，這為城市市居民們提供供了從事假日日活動(dòng)的充分分條件。商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及及娛樂(lè)等行業(yè)業(yè)的企業(yè)，在在假日中舉辦辦的宣傳促銷銷活動(dòng)，成為為激發(fā)城市居居民假日消費(fèi)費(fèi)行為的誘因因。各類企業(yè)業(yè)往往把假日日作為增加銷銷售、實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，大大大刺激了本本來(lái)就存在假假日消費(fèi)需求求的消費(fèi)者。消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變文化活動(dòng)、體育育健身、教育育培訓(xùn)等假日日休閑活動(dòng)得得興起必然會(huì)會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的的消費(fèi)行為，形形成大量的