廣場可行性研究報告可行性研究報告-范文

《[HZbp廣場可行性研究報告]可行性研究報告范文》摘要：初步效益測算根據(jù)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可算出項目靜態(tài)財效益詳見下表項目靜態(tài)投效益分析表序項目名稱金額（萬元）．0現(xiàn)金流入5667．0，50．，000．5ZB廣場可行性研究報告(原件)項研究規(guī)可行性研究主要任是論證廣場投必要性、可能性、有效性和合理性按照國有關(guān)規(guī)可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和終可行性研究根據(jù)項目特我們合三從技術(shù)及濟角對項目進行規(guī)可行性研究項研究原則是◆項目有關(guān)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標是按照項目有關(guān)報建以及由陜西省建筑設(shè)計研究院初步設(shè)計方案等圖紙進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場成交數(shù)據(jù)則主要Z市國土房管局；建安工程造價構(gòu)成依據(jù)既方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做工程概算與Z市建設(shè)委員會公布Z市正建設(shè)和已竣工部分型工程案關(guān)建安工程造價作對比◆總投測算覽表系按整開發(fā)項目完全由Z市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全興建方案擬分三組采取滾動開發(fā)形式；項目各類物業(yè)測定價格與分析比較是根據(jù)對項目周邊物業(yè)市場調(diào)統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得并歸納和整理其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用房地產(chǎn)開發(fā)項目投可行性研究報告表述形式結(jié)合項目實際情總嚴謹測算得出◆開發(fā)項目各項財分析部分按照目前Z市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)投驗以及項目實際數(shù)據(jù)科學測算獲得能夠合類報告規(guī)要、計算模式以及測算要Z市社會濟發(fā)展概況．Z市濟社會發(fā)展概況Z市位廣東省東南部、珠江三角洲東北端南臨南海亞灣與深圳、香港、東莞毗鄰北連河市東接汕尾市西鄰廣州市Z市地處低緯北回歸線橫貫全市雨量充沛陽光充足氣候溫和屬南亞熱帶季風氣候區(qū)Z市是廣東省座歷史化名城素有“粵東重鎮(zhèn)”“嶺南名郡”譽改革開放以前Z市濟基礎(chǔ)相當薄弱直到979年全市國生產(chǎn)總值676億元工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值666億元其工業(yè)產(chǎn)值僅67億元改革開發(fā)以特別是988年地改市全市濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力期0多年Z市國民濟持續(xù)快速發(fā)展?jié)鷮嵙υ鰪娚鐣蜐婷捕及l(fā)生了巨變化Z已由寂寂無聞邊陲地變方備受關(guān)投熱土從型農(nóng)業(yè)濟區(qū)域變進入工業(yè)化發(fā)展階段新興城市00年全市實現(xiàn)國生產(chǎn)總值55億元比990年增長8倍年翻了三番多年增長0%003年行政區(qū)劃調(diào)整Z市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣除龍門縣外其他縣區(qū)都屬珠三角地區(qū)全市總面積58平方公里城鎮(zhèn)建成區(qū)面積9平方公里按Z市統(tǒng)計年鑒口徑00年底Z市總?cè)丝?337萬其戶籍人口（常住人口）830萬人外人口（暫住人口）507萬人全市現(xiàn)有78鄉(xiāng)鎮(zhèn)0街道辦事處066行政村并設(shè)有兩國級開發(fā)區(qū)亞灣濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)Z市人民政府駐地惠城區(qū)惠城區(qū)土地總面積0平方公里總?cè)丝?78萬；惠陽區(qū)土地總面積6平方公里總?cè)丝?077萬．Z市濟社會發(fā)展歷程與特縱觀Z市近二十幾年社會濟發(fā)展歷程可以劃分三階段階段是改革開發(fā)到988年二階段是989—993年三階段是99年到現(xiàn)階段978年到988年是Z市濟發(fā)展積累階段這期代表性事件是國開始實行改革開放香港勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角移Z市濟發(fā)展比改革開放前發(fā)展要快得多G年增長0%988年達到330億元；人口年增長3%988年達到806萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年增長6%988年達到775平方公里；地方財政收入年增長3%988年達到08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年增長8%988年達到07%億元；人G年增長85%988年達到56元；三次產(chǎn)業(yè)比重從978年產(chǎn)獨發(fā)展到988年退居二位置但該階段二產(chǎn)業(yè)比重始終Z市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市蛻變；這期Z市實際利用外和外貿(mào)出口也開始幅增加但由基數(shù)太Z市濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)飛躍989—993年是Z市濟從起步進入快速發(fā)展階段濟社會各項指標都歷了前所有發(fā)展G年增長305%地方財政收入年增長08%實際利用外年增長6%城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年增長7%外貿(mào)出口總額年增長377%人G年增長7%從989年到993年Z市工業(yè)生產(chǎn)年遞增576%二產(chǎn)業(yè)比重迅速上升到首位993年占G78%產(chǎn)業(yè)迅速下降993年占G75%成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市變該階段代表性事件是當我國處房地產(chǎn)開發(fā)高潮當Z是房地產(chǎn)投機狂潮集地區(qū)迅速蜂擁而投機金使Z市濟發(fā)展達到輝煌頂峰也托起Z市人民對市濟發(fā)展高遠幻想這階段另代表性事件是熊貓汽車城項目Z進行談判啟動和終止這些事件對Z濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極影響隨著房地產(chǎn)泡沫徹底破滅熊貓汽車城項目擱淺Z市濟發(fā)展陷入低落和迷茫99年至今是Z市濟發(fā)展重歸理性階段這階段Z市邊化房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶副作用邊進行濟結(jié)構(gòu)調(diào)整使國民濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定發(fā)展期國生產(chǎn)總值年增長83%地方財政收入年增長36%實際利用外年增長67%外貿(mào)出口總額年增長67%工業(yè)生產(chǎn)總值年增長9%人G年增長5%這階段代表性事件是海B南海石化項目終簽訂預計五到十年亞灣區(qū)石化產(chǎn)業(yè)將投入000到500億元建設(shè)金巨產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將亞灣工業(yè)化、城市化提供強有力物質(zhì)支撐也將整Z市跨越式發(fā)展提供契機．3Z市區(qū)位條件Z市是珠三角東部系粵東地區(qū)區(qū)域交通樞紐緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際都市香港Z市區(qū)西距廣州市53公里東距汕頭市30公里南與深圳市相隔80公里Z市南部澳頭港到香港環(huán)碼頭僅7海里良區(qū)位條件是區(qū)域濟快速發(fā)展重要因素其毗鄰香港優(yōu)越區(qū)位條件便是其重要因素改革開放以前珠三角西岸發(fā)展快東岸改革開放由東岸接近香港近水樓臺優(yōu)勢突現(xiàn)到000年深圳和東莞人口和國生產(chǎn)總值是山和珠海三倍多形勢出現(xiàn)巨逆主要原因就是區(qū)位條件東部地區(qū)與香港連通性較高這差異使香港公司和香港外國公司投、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部深圳和東莞外向型濟發(fā)展提供動力使東岸濟發(fā)展迅速趕上并超西岸根據(jù)有關(guān)方面測算廣東、香港企業(yè)北上數(shù)量與陸路交通距離基上成反比珠三角城市與香港距離每減少%制造業(yè)外企業(yè)單位數(shù)量便增加058%至06%制造業(yè)外投入金額增加0%至06%業(yè)外企業(yè)單位數(shù)量增加03%至037%業(yè)外投入金額就增加0%到07%進入新世紀Z區(qū)位條件將重改變簽署與實施若干年香港對珠三角輻射作用將加強香港國際融能力和高端業(yè)將促進珠三角全面發(fā)展Z作珠三角城市重要員通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通便捷性進步充分利用和強化毗鄰香港區(qū)位優(yōu)勢使其接受香港和周邊城市濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)移與香港進行更深層次合作方面有更作．南海石化項目和亞灣濟區(qū)建設(shè)落戶亞灣海B南海石化項目首期投3億美元是國目前外合項目由英荷B公司與國海洋石油總公司及廣東投公司合營項目采用世界先進石油化工技術(shù)年產(chǎn)80萬噸乙烯進而衍生出30多萬噸高質(zhì)量化工產(chǎn)品年銷售值達7億美元對下游產(chǎn)品拉動效應(yīng)50該項目已00年月奠基目前正進行80萬噸乙烯裂裝置建設(shè)預計到005年正式建成投產(chǎn)幾年國對石油化工產(chǎn)品前景仍然十分廣闊石化產(chǎn)品國還有很發(fā)展空Z正積極抓住這次機會爭取吸引更多配套下游石化產(chǎn)業(yè)落戶Z使Z成珠三角乃至廣東省重要石化基地亞灣濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國級濟開發(fā)區(qū)陸域面積7368平方公里海域面積88平方公里海岸線5公里然條件得天獨厚擁有全面開發(fā)吞吐能力超億噸天然深水良港土地、淡水和旅游也十分豐富初步形成了比較完善道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施絡(luò)具有發(fā)展臨海型工業(yè)項目優(yōu)越條件亞灣努力構(gòu)建完整石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很優(yōu)勢B公司是全球500強跨國公司擁有先進管理和技術(shù)設(shè)備世界石化市場占據(jù)重要地位B公司龍頭地位有利亞灣吸引其他跨國企業(yè)集聚進而構(gòu)成完整石化產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)區(qū)已有東風田等批汽車零部件企業(yè)形成了定產(chǎn)業(yè)規(guī)模隨著日三汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)亞灣汽車裝備業(yè)發(fā)展前景十分可觀特別其優(yōu)越港口條件將使區(qū)域有可能形成型汽車裝備業(yè)出口基地如從更圍看亞灣其發(fā)展前景更不可估量亞灣東部稔平半島土地面積70平方公里超新加坡土地面積正處尚待開發(fā)狀態(tài)具有發(fā)展多型工業(yè)項目條件正受到外投商高關(guān)．5Z市珠三角地位和作用目前Z是珠三角東部系粵東地區(qū)交通樞紐是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地是珠三角主要生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)惠陽市改市劃區(qū)拓展了Z心城區(qū)發(fā)展空從地理位置上實現(xiàn)了Z從沿江城市向沿海城市變正建設(shè)海B南海石化項目將給Z市濟發(fā)展增添臺強有力發(fā)動機推動Z工業(yè)化進程拉長產(chǎn)業(yè)鏈使Z成珠三角乃至華南地區(qū)重要化工基地改變Z珠三角分工地位進而帶動珠三角東翼邊緣工業(yè)化起飛東翼乃至整珠三角提供強基礎(chǔ)性工業(yè)支撐石化產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)使Z產(chǎn)業(yè)空向沿海推移帶動城市空向沿海發(fā)展推動Z市走向真正義上沿海城市隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞系對旅游開發(fā)利用對生態(tài)環(huán)境加強保護和建設(shè)Z市將成珠三角重要休閑旅游基地成珠三角東部產(chǎn)業(yè)移直接承接地二項目概括．研究基礎(chǔ)用地單位Z市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展商Z市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地性質(zhì)商住樓（高尚住宅）項目名稱廣場用地位置Z市江北7區(qū)用地現(xiàn)狀已開發(fā)0%．．可行性研究分析基依據(jù)．國土證惠府國用（003）30000077惠府國用（003）300000惠府國用（003）3000003惠府國用（003）30000076．建設(shè)用地規(guī)劃許可證Z市規(guī)337（期）3．商品房預售許可證Z房預許（00）（期）．．項目濟技術(shù)指標和有關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總用地面積9556平方米已開發(fā)0%項目濟技術(shù)指標和有關(guān)參數(shù)總用地面積9556平方米總建筑面積50000平方米公共占地0535平方米林占地8500平方米銷售收入5667萬元開發(fā)總投50萬元；其．土地開發(fā)費000萬元；．土建、建安設(shè)計工程費875萬元；3．應(yīng)繳各種稅費500萬元；．營業(yè)稅000萬元；5．各類配套工程費53萬元；6．供水增容費0萬元；7．報建手續(xù)費600萬元；8．不可預見費500萬元；9．投利息000萬元；0．其他費用500萬元．研究程．．研究目項目可行性研究是項目立項依據(jù)亦是項目開發(fā)成功基礎(chǔ)通系統(tǒng)研究可依據(jù)Z房地產(chǎn)市場特征定市場定位可依據(jù)技術(shù)濟評估了項目運行投收益及回收期尤其是測算項目實際開發(fā)成以作期市場營銷計劃策主要依據(jù)事實上可行性研究已形成清晰目項研究亦不例外目對廣場投開發(fā)提供可行性策依據(jù)．．研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與濟兩層面尤其是對市場預測和成測算十分專業(yè)因要研究人員具有扎實專業(yè)知識和工作驗了達到初步投可行性研究既定目標Z市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及區(qū)規(guī)劃研究人員、深建筑師、投預算人員、財分析人員等組成顧問組通集量相關(guān)市場及城市規(guī)劃結(jié)合項目身特對項目開發(fā)可行性進行了系統(tǒng)和深入探討并對項目營銷策劃進行初步探討．．3研究容房地產(chǎn)項目所涉及容十分廣泛因項研究容亦較復雜總體上看我們依據(jù)預期收益和成兩條主線將容分五部分即研究原則市場研究項目評估投分析和基結(jié)論涉及主要分支容包括、全面收集項目周邊量市場籍分析各種對項目前景有定性影響市場因素；b、從城市規(guī)劃角對項目進行評價；、運用房地產(chǎn)價格評估方法測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；、綜合市場及深建筑師見對項目住宅區(qū)規(guī)劃作出評價；、從實際操作角計算分析項目投成及預計投進；、結(jié)合實際情況對項目投進行財分析計算項目可能收益分析影響收益重要因素；g、按投開發(fā)進安排金籌措與運用計劃；、綜合各類分析對項目開發(fā)可行性作出判斷．．研究方法達成研究目我們研究方法選擇上依據(jù)“針對問題簡單明晰切實可行”原則選擇了三種主要方法是抽樣調(diào)和型調(diào)主要針對Z市以高收入庭抽樣框采用分級多層原則訪問500庭并基礎(chǔ)上召開座談會進行對主要類似樓盤進行案調(diào)二是專研討會邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專就些型問題展開討論三是計算機模擬運算對影響項目開發(fā)主要因素進行變量換對比．3項目背景“廣場”位Z市江北7區(qū)新城區(qū)心臟地帶西臨廣汕公路和全市金融、商業(yè)心新行政區(qū)及全市體育化心北通Z火車交通十分便利項目所處地區(qū)是Z市走向二十世紀形成Z城市關(guān)鍵城區(qū)也是Z近年城市開發(fā)建設(shè)重地區(qū)是江北新城核心地帶擁有豐富濟及人、濟、化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較．3．發(fā)展商簡介Z市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立00年月前身Z市濟貿(mào)易發(fā)展公司該公司以房地產(chǎn)開發(fā)營其主營業(yè)是集土地、房屋開發(fā)和房屋營體綜合性開發(fā)企業(yè)多年奮斗該公司以全新運行機制靈活營方式膽改革、實創(chuàng)新、積極拓展現(xiàn)已發(fā)展成實力雄厚、信譽良、業(yè)績卓越型房地產(chǎn)開發(fā)公司．3．項目概括“廣場”是由Z市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投興建住宅項目它所處Z市江北7區(qū)是Z市新城區(qū)核心地帶總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人社區(qū)”概念著眼長遠利益以人以客尊充分利用現(xiàn)有提供高品質(zhì)社區(qū)生活配套設(shè)施面向客戶群主要是Z高收入人士及港澳胞．3．3項目總體布局廣場總占地面積約9556平方米東面心區(qū)位以寬區(qū)道路界是擬建公南面設(shè)形象入口；西面是6寬廣汕級公路道路另側(cè)Z新城繁華區(qū)區(qū)設(shè)主入口（形象入口）現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三體現(xiàn)“人社區(qū)”概念創(chuàng)造山水相林式住宅區(qū)區(qū)東部山脈將整體保留山前平地處建造功能性景觀性相結(jié)合立體水體體系水體沿岸步行及人造景．3．交通組織從西側(cè)通區(qū)邊緣廣汕公路現(xiàn)級公路區(qū)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通使得區(qū)與周邊地區(qū)和市心都有方便、快捷交通系區(qū)四周環(huán)通滿足消防車道設(shè)置要．3．5建筑功能項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟標準幼兒座心花座；二期建設(shè)二十九層寫樓棟二十八層商業(yè)樓棟國際標準球場座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓棟高層綜合樓棟總住戶00戶可居住人口3800人．3．6建筑造型平頂層坡頂蓋智能化系統(tǒng)區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化配置煤氣、通訊、有線電視管道．3．7消防及分區(qū)區(qū)道路分四級進行組織區(qū)主干道路區(qū)次干道路支路以及宅前路支路及宅前路基上有序組織區(qū)部交通．區(qū)域特可行性研究針對廣場首期但由項目整體性研究程又不可完全獨立分開因諸如綠化、公共設(shè)施是由整區(qū)統(tǒng)規(guī)劃具有共享性投分析上亦必須按建筑面積進行分攤從整體項目看廣場首期尚待續(xù)建按照發(fā)展商設(shè)想全部工程按照三期組團式原則以滾動式開發(fā)．．基描述項目地塊位Z江北新城核心地帶西臨廣汕公路上通廣州下連汕頭廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν庀禇l重要快速道路連通廣州和汕頭主干車道是Z城市連接外界主要交通要道廣汕公路現(xiàn)狀路寬6米雙向六車道并已二00三年拓寬Z市形象道新城區(qū)位置被命名Z道．．總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定道路形成道路將區(qū)分成兩獨立分區(qū)每分區(qū)以不建筑密、使用性質(zhì)及建筑高、體量強化各特色考慮到讓每戶居民能取得廣闊景觀視野對各分區(qū)建筑物體量與高控制通規(guī)劃手法安排成階梯狀由西向東、由里邊向路邊建筑物體量與高逐步遞增提升各分區(qū)可識別性每分區(qū)街坊通規(guī)劃不單體建筑類型建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空關(guān)系塑造獨特社區(qū)風貌．．3道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位新城區(qū)核心位置隔東江連Z橋而與老城區(qū)相連廣汕公路從西側(cè)通三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通使區(qū)與城市其他地區(qū)系非常便利區(qū)道路交通組織是以人活動重以建設(shè)高品質(zhì)社區(qū)空前提進行規(guī)劃◆區(qū)按原規(guī)劃幾條城市道路穿其將用地分成若干街道但見明顯主從關(guān)系道路系統(tǒng)層次不清次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整原規(guī)劃路走向?qū)⒉糠值缆芳t線寬及斷面形式進行適當調(diào)整即原規(guī)劃紅線寬36米路改米寬；區(qū)部三條道路調(diào)整6米綠化帶景觀路斷面既減少了穿越區(qū)境交通又豐富了區(qū)道路景觀給人們以更深刻空體驗◆區(qū)道路分四級進行組織區(qū)主干道路區(qū)次干道路支路以及宅前路支路及宅前路有序組織區(qū)部交通◆區(qū)還設(shè)置了組織有序步行路系統(tǒng)方面保證了人車適當分流減少了相干擾形成居民生活步行空；其次又創(chuàng)造步行景觀提供了條件；三是通步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機串成整體◆按照有關(guān)規(guī)配置停車車位各組團根據(jù)實際情況采用不方式停車問題．．公共設(shè)施配置◆社區(qū)學?；匚鱾?cè)入口處地勢平坦標準幼兒可容納學生600人建筑面積500平方米◆化設(shè)施心區(qū)規(guī)劃青少年活動心、社區(qū)圖館、Z市畫愛者活動心茶藝館等◆體育設(shè)施心區(qū)規(guī)劃社區(qū)健康心含型室康樂心◆商業(yè)設(shè)施心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲設(shè)施高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)設(shè)施◆該地塊南面Z市江北占地8萬平方米公．．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化步行系統(tǒng)綠化景觀軸線主題綠化帶區(qū)公、組團綠地構(gòu)成采用紅花紫荊形成共綠化環(huán)境主題突出主題植物基礎(chǔ)上尋種環(huán)境共性運用植物樹種特色直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)性格和特征三Z市商品房狀況3．Z市基情況Z市位廣東省東南部珠江三角洲東北端與深圳、香港毗鄰是港、穗、深連結(jié)粵東陸上交通要沖轄區(qū)除龍門縣外屬珠江三角洲濟開放區(qū)全市面積58萬平方公里是省級歷史化名城千余年直是東江流域、濟、化、交通心和商品集散地全市人口3337萬人00年五次人口普人口密5人／k低全省平水平市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?78萬人其常住人口6536萬暫住人口6萬人003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9億元其工業(yè)總產(chǎn)值99億元農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值98億元全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元比上年增長5％實現(xiàn)利稅總額5億元003年全市國生產(chǎn)總值約700億元、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別5％、57％、8％根據(jù)“配克拉克定律”Z市社會發(fā)展已處較發(fā)達工業(yè)化階段全市人國生產(chǎn)總值廣東市排名七位分別相當廣東全?。ㄊ∑剿剑⑸钲谑信c廣州市（省先進水平）、河市（省落水平）、0、05、5倍全省屬上等水平外貿(mào)進出口總額90億美元約相當國生產(chǎn)總值％3．住宅建設(shè)和消費截止003年底全市房地產(chǎn)開發(fā)投總額667億元交易面積766萬交易金額88億元交易宗數(shù)8宗全年房地產(chǎn)施工面積9萬竣工面積8萬銷售面積3萬銷售金額37億元人購買商品房面積比重896%人購買住宅比重9668%這表明Z市房地產(chǎn)市仍處較低迷復蘇階段房地產(chǎn)市場仍處消化期但值得看是市民對房屋消費持續(xù)增長人購買商品房已成拉動房地產(chǎn)市場支重要力量現(xiàn)全市住宅使用面積共有9萬居住人口7萬人居住面積53／人根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要0年Z市人住房面積要達到30－35住宅量將有較發(fā)展這Z房地產(chǎn)商提供了很發(fā)展空3．3商品房主要指標廣場主要面對Z市區(qū)居民Z市區(qū)主要濟指標如下◆市區(qū)人口約9萬8萬庭◆人G萬元全省排7位（003年）◆人儲蓄存款9萬元戶月收入750元◆人居住面積53平方米◆空置住房總面積8萬平方米◆商品房交易率59％（003年）◆市場面狀態(tài)是住宅商品化已成眾趨勢居民購房欲望較強烈支付能力較強3．商品房祈3．．商品房祈根據(jù)003年6月Z進行次抽樣調(diào)（Z市區(qū)分層多級抽樣有效樣500戶）結(jié)表明Z市民購買商品房基特是◆次性投額3萬元◆低端戶（接受商品房價格500－000元／平方米者）收入30元房屋面積值3％人希望次性付款月供樓支出90元◆高端戶（000－500元／平方米）收入5元房屋面積值平方米％人希望次付款月供樓支出3元◆有購房向庭地段偏選擇順序下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角3．．商品房Z居民主要消費支出隨著全省實物分房終結(jié)和貨幣分房全面推行房地產(chǎn)作項重要商品成多數(shù)人和庭重要消費和投目標因而房地產(chǎn)必會有定增長近兩年Z濟有了穩(wěn)步增長居民收入每年都有所提高居民手可支配性支出必然會投向些投領(lǐng)域如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上而房地產(chǎn)作不動產(chǎn)其投數(shù)額較增值機會也頗可能這部分潛消費者其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較、環(huán)境流、物業(yè)管理水平高區(qū)特別這從東湖花、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺斑3．．3接受商品房平價格805元／平方米從對消費者購買力分析看Z居民已具有相當購買力他們對房屋要已從安置型渡到適用和舒適型據(jù)調(diào)Z市民能夠接受商品房平價格805元／平方米其高收入庭則050元／平方米付款方式上多數(shù)市民更傾向銀行按揭分期付款方式消費者購房對區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較重希望發(fā)展商能提供位置、價格適、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、優(yōu)質(zhì)區(qū)3．．主流消費面積00平方米以上消費者房屋面積、隔、裝修、戶型設(shè)計方面多希望房屋面積較尤其是廳面積要足夠隔合理有基室裝修或全部裝修裝修檔次處等戶型上選擇三房二廳和四房兩廳消費者居多3．5Z居民對商品房環(huán)境及配套要隨著收入水平提高Z居民對商品房要日趨苛調(diào)表明綠化環(huán)境購買商品房重要參考因素尤其是對高收入白領(lǐng)人士這方面祈更強烈3．5．對住房硬件要數(shù)據(jù)表明對住房硬件要素房屋質(zhì)量是被認重要認比例達68％其次是區(qū)綠化環(huán)境認率達6％再次是地理位置認比例達550％如圖所示3．5．對區(qū)配套設(shè)施要數(shù)據(jù)顯示對區(qū)休閑娛樂配套設(shè)施要有健身室比例其次兒童樂具體數(shù)據(jù)如圖3所示四Z市商品房供給狀況．商品房供給總量及特Z房地產(chǎn)九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成全國三開發(fā)熱房地產(chǎn)虛火旺從而國宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)進入谷底商品房市場明顯呈現(xiàn)總量剩、供局面二00二年市區(qū)商品房銷售面積7萬平方米,其售給人0萬平方米二00三年商品房銷售面積3萬平方米近幾年房地產(chǎn)市場國政府正確引導和市場良性競爭和淘汰房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目從九十年代初300多演變到目前70多買方市場正逐漸形成受到市場競爭影響和消費者日益成熟情形下房地產(chǎn)發(fā)展商競爭從初期無序化圈地競爭向更高層次和更規(guī)品牌競爭、競爭演進各房地產(chǎn)商了市場上爭得更市場份額不論規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上而且質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分重提高檔次和水平Z市也出現(xiàn)了諸如東湖花、碧水灣等批高質(zhì)素住宅區(qū)市場銷售上創(chuàng)出了不俗成績形成房地產(chǎn)消費高潮從房地產(chǎn)市場供給總體情況說房屋總量供應(yīng)空置房面積居高不下?lián)?0三年統(tǒng)計全市商品房空置面積85萬平方米但總量剩并不代表適銷對路房地產(chǎn)項目剩而主要是結(jié)構(gòu)性剩諸多空置商品房賣不出主要是由規(guī)劃設(shè)計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因．Z市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會帶動批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展因而房地產(chǎn)業(yè)成些相關(guān)產(chǎn)業(yè)助動器Z市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也倍受政府和企業(yè)關(guān)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展受國相關(guān)政策、法規(guī)影響極當前國相繼出臺了系列法規(guī)和政策支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展國建設(shè)部也先出臺了相應(yīng)措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展這種情形下房地產(chǎn)業(yè)已成國民濟項關(guān)系國計民生重要產(chǎn)業(yè)具有較廣闊發(fā)展前景Z市房地產(chǎn)發(fā)展與國其它城市房地產(chǎn)業(yè)相比既具有共處也顯現(xiàn)出其特殊面Z市商品房發(fā)展有以下幾趨勢（）政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下市民商品房消費日益提高住宅市場容量增國鼓勵消費近幾年數(shù)次調(diào)低銀行利率引導人們加消費量擴商品房作老姓消費生活件耐用消費品其主導作用極明顯加國加快房改進程取消了實物分房開始實行貨幣分房商品房消費日益成千萬戶宗消費Z市民人收入近直呈增長態(tài)勢其對商品房消費也必將有所增長住房增增多（）房地產(chǎn)市場競爭日益激烈競爭將更多地表現(xiàn)發(fā)展商實力、信譽、品牌上競爭通競爭市場日益規(guī)和成熟房地產(chǎn)市場競爭加劇各發(fā)展商房地產(chǎn)項目上更趨理性和實競爭不僅戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、區(qū)環(huán)境等方面更多地將實力、規(guī)模、品牌上展開（3）伴隨南海石化項目啟動及Z系列集團公司發(fā)展壯勢必帶更多外金和外地人口并由進步刺激Z房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展Z作珠三角東部地區(qū)濟發(fā)達城市濟建設(shè)發(fā)展很快并由其優(yōu)越地理位置和良投環(huán)境吸引了眾多外地投者引金流還涌入了批商工外人員他們住房也會給予房地產(chǎn)業(yè)定發(fā)展機會（）隨著消費者和房地產(chǎn)市場逐步成熟消費者對房地產(chǎn)要將趨向更加舒適、更便利住宅區(qū)將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、林化方向發(fā)展這廣房地產(chǎn)商又提供了新市場機會滿足了住基要消費者對住宅趨向更高要如對區(qū)智能化要便是今住宅發(fā)展方向五案分析5．總體供給狀況Z市房地產(chǎn)業(yè)幾年發(fā)展市場競爭已進入良性化競爭壯況各開發(fā)商爭奪更市場份額區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、管理等方面都投入了定力量目前市場上進行銷售和準備銷售住宅超三十萬平方米房屋總體供應(yīng)情況呈供局面目前銷售情況較區(qū)般都位市區(qū)開發(fā)規(guī)模較物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良交通便利但由這類區(qū)般銷售價格偏高別樓盤物業(yè)管理水平較低影響了市場消費者對他們購買欲望5．類項目案分析根據(jù)項目可比性原則我們選取Z市碧水灣、君華府等較有代表性樓盤作廣場主要競爭者進行對比和研究5．．地理位置從地理位置看碧水灣和君華府座落江北新城交通較便利5．．樓盤建設(shè)以上兩樓盤區(qū)占地面積各有不碧水灣占地面積超8萬平方米而君華府占地面積3萬平方米次性開發(fā)完成裝修方面君華府提供業(yè)主基裝修而碧水灣提供給業(yè)主毛坯房樓體外觀上采用粉紅色較多君華府外墻以米黃色主調(diào)建筑風格上則以歐陸式風格主碧水灣是港式風格綠地方面碧水灣綠化率38％以上君華府因單體樓原因做多綠化5．．3銷售情況君華府003年5月開盤已售出5％；碧水灣003年0月份開盤以已完成銷售70%；從售價看君華府售價300元／以上價850元／碧水灣價300元／付款方式上部分是采用次性付款和銀行按揭兩種方式銀行按揭上8成30年這兩樓盤當會所以健身／健美室、兒童樂（游戲室）、游泳池和乒乓球室普遍其他如室外球場也較普遍具體（略）5．．各樓盤銷售策略銷售策略上不發(fā)展商采取了不銷售方式但基便是立足樓盤銷售對象Z地區(qū)高收入者由其位江北新城升值潛力其提供特低首期超長期高成數(shù)按揭對購房者吸引力較5．．5結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比君華府優(yōu)勢）區(qū)地理位置）規(guī)劃設(shè)計合理3）配套設(shè)施完善劣勢單體樓、無綠化、售價偏高碧水灣優(yōu)勢）發(fā)展商信譽）區(qū)地理位置3）配套設(shè)施完善）智能化區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計水平高六項目評估6．項目概括廣場Z新城江北7區(qū)占地面積9556平方米集高檔房產(chǎn)體型人住宅區(qū)目前首期已開發(fā)完成0%6．項目優(yōu)勢（）項目發(fā)展商實力雄厚信譽良公司集聚了批富有驗工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)營管理人員建立、健全了整套科學、高效管理制形成了完善項目開發(fā)、工程管理、營銷售、財管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系具備成功開發(fā)建設(shè)廣場型住宅區(qū)硬件基礎(chǔ)（）廣場住宅區(qū)建設(shè)目標是建設(shè)型人住宅區(qū)其舒適而富有變化戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息建筑造型由名師精心設(shè)計整區(qū)規(guī)劃既考慮住戶現(xiàn)實要配套設(shè)施完善又適超前將智能化引入?yún)^(qū)開發(fā)建設(shè)可使住戶充分享受幸福生活感受到高科技他們帶生活便利和高品味生活享受這類項目Z具有相當市場召力推出市場必將受到眾多買支持與歡迎市場前景廣闊（3）住宅以座北尊以朝南貴項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南陰抱陽客廳、臥室、房三房朝陽南北通透是名副其實陽光房（）項目所開發(fā)商業(yè)走廊環(huán)其000余米四面臨路極易集聚人氣、集聚財氣（5）項目正南位置政府擬建80000平方米生態(tài)主題公讓生活與購物廣場們享受生活便利又可安享生活悠閑（6）項目與類住宅區(qū)相比將走高檔樓盤檔價格路線規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象使住戶以適價格得到高檔享受和稱心以吸引更多住戶購買和入住區(qū)（7）項目座落Z新城區(qū)集、濟、化、教育體獨具濃厚化氣息和人環(huán)境化和人環(huán)境對區(qū)開發(fā)至關(guān)重要其巨潛召力有會勝樓盤廣告炒作（8）南海石化項目啟動其巨投潮也必將波及相鄰地方廣場房屋銷售屬近水樓臺必將惠及且這里與香港交通系又極便利隨著惠、港工商業(yè)系進步加深項目以其優(yōu)越位置、優(yōu)美環(huán)境、適價格及優(yōu)秀還將會吸引更多香港胞置業(yè)安居6．3項目劣勢（）因受其占地面積影響無法形成盤效應(yīng)；（）隨著Z由濱江城市向濱海城市渡江北新城發(fā)展空受到定制約；（3）社區(qū)相對薄弱因廣場分各區(qū)組團開發(fā)區(qū)全面配套完善要定因而客觀上造成社區(qū)薄弱七市場容量估算7．總體定位依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商設(shè)想項目總體定位是人住宅區(qū)這定位涵是◆廣場高尚住宅區(qū)提供高品質(zhì)硬件設(shè)施和軟件發(fā)展商基理念◆廣場Z居民提供超前生活空和居住理想◆廣場賣人關(guān)懷和優(yōu)良7．目標客戶根據(jù)項目市場定位結(jié)合廣場區(qū)環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色我們把目標客戶確定Z市有定基礎(chǔ)高收入庭包括高收入外地惠工作成功人士及對擬Z置業(yè)香港胞這些目標客戶具備如下特征◆收入穩(wěn)定且高收入水平（庭月收入000元以上）尤其是體私營企業(yè)主◆對居住環(huán)境有較高要追舒適和享受生活◆年齡30－50歲已有定事業(yè)基礎(chǔ)◆化程較高對居住有己品味要◆兩代或三代庭不排斥外及企業(yè)高級雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價格測算項目價定300元平方米價格類物業(yè)屬等偏下水平類區(qū)銷售市場銷售價般價800元／平方米調(diào)表明設(shè)定類似廣場產(chǎn)品消費者能夠接近平價格507元如下圖7．市場容量估算對市場容量測算是市場研究基任亦是可行性研究重要容抽樣調(diào)問卷我們設(shè)定以下指標作推斷市場容量基礎(chǔ)統(tǒng)計結(jié)附◆近兩年有購買商品房向庭調(diào)結(jié)7％；◆對住宅環(huán)境持“十分重要”態(tài)人士調(diào)結(jié)占購買人士％；◆接受江北地段調(diào)結(jié)占有購房向庭37％；◆能夠接受商品房價格區(qū)000元／平方米以上調(diào)結(jié)占有購房向庭53％如以Z8萬庭計算哪么廣場市場容量合和者8萬×7％×％＝9996庭合和3者8萬×7％×37％＝76庭合和者8萬×7％×53％＝58庭合上述四條件者則8萬×7％×％×37％×53％＝960庭根據(jù)驗并考慮眾多不定因素上述結(jié)應(yīng)進步修正取修正系數(shù)03則市場容量960×03＝588庭另方面按照建設(shè)規(guī)劃廣場首期項目開發(fā)市場是完全可以接受八初步成分析節(jié)所引用建筑濟指標、基技術(shù)參數(shù)以及主要成數(shù)據(jù)如土地成、前期費用、開發(fā)期應(yīng)繳納稅費、區(qū)紅線、外市政與公建配套費和建安工程造價等以發(fā)展商提供主要依據(jù)由受托方專門組成項目研究組與發(fā)展商進行了有關(guān)商榷得以確認二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)階段開發(fā)區(qū)作項目啟動二階段、三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場變化從而制定出相應(yīng)開發(fā)策略居住區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外住宅地下建筑部分般作停車場及機電設(shè)備房或管理用房使用各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計單位、發(fā)展商共商定進步落實根據(jù)項目物業(yè)開發(fā)實際情況結(jié)合項目地塊相鄰其它開發(fā)項目裝修標準指定以下裝修檔次進行總投估算8．項目基裝修標準建筑用說明．屋面平屋面、坡頂蓋．墻體外墻磚或高級涂3．外門窗低臺凸窗綠玻璃塑鋼窗．門窗預留5．地面做法30厚3水泥沙漿抹平（待二次裝修）8．3土地成項目土地成總額000萬元按總建筑面積9556平方米進行分攤單方成807元／平方米8．建安成項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費）總額875萬元總建筑面積50000平方米進行分攤單方成50元／平方米8．5應(yīng)繳各種稅費項目應(yīng)繳各種稅費總額500萬元單方成00元／平方米項目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費包括◎土地使用稅◎投方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費◎設(shè)備及消防供電用電荷費◎供水管、補償費◎預算定額管理費◎建筑工程監(jiān)理費◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費檢驗費◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費◎報建費、建筑許可證費◎新型墻體材保證金◎其它稅、費8．6營業(yè)稅項目營業(yè)稅000萬元單方成80元／平方米8．7各類配套工程費項目各類配套工程費53萬元單方成8元／平方米8．8供水增容費項目供水增容費0萬元單方成8元／平方米8．9報建手續(xù)費項目報建手續(xù)費600萬元單方成元／平方米8．0不可預見費項目不可預見費用500萬元單方成0元／平方米8．投利息項目投利息000萬元單方成80元／平方米8．其他費用項目其他費用500萬元單方成可分攤0元／平方米九財效益估算9．項目開發(fā)前景根據(jù)Z市城市總體規(guī)劃十年Z市城區(qū)將向外有較擴展并且市區(qū)主要是向河北岸延伸向南渡至濱海城市只是工業(yè)拓寬而不會波及社會貿(mào)體系具體看地塊開發(fā)面臨外部環(huán)境制約及前景如下．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有塊山坡外其他地勢相對平坦四周相類型項目蓄勢待發(fā)但已形成了較規(guī)模．周圍環(huán)境廣場用地周邊擁有豐富人四周有市公安局、國安全局Z市行政心Z市化體育心等是Z新城區(qū)核心地帶集、濟、化、貿(mào)易體各種氛圍都較3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位城市規(guī)劃區(qū)核心地帶兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上處重要空節(jié)良交通絡(luò)從西側(cè)通規(guī)劃區(qū)邊緣廣汕公路級國道區(qū)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通使得規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷交通系．市場近年低迷房地產(chǎn)市場使得量金處沉淀或等待狀態(tài)亞灣石化項目上馬刺激了Z房地產(chǎn)市場興旺區(qū)由兼顧多重優(yōu)勢有機會成房地產(chǎn)投金聚集熱地區(qū)9．財效益初步估算項目可供銷售物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室泊車位由項目目前處籌建開發(fā)前期階段因計算可售面積只對電梯、樓道等公用面積進行了分攤計算而對如幼兒、運動場、垃圾房等公建面積則不進行分攤考慮到項目是規(guī)模和高檔次綜合性住宅區(qū)建設(shè)跨期較長配套設(shè)施種類較多針對項目今各階段開發(fā)將會存許多不確定因素因進行項目開發(fā)前期可行性研究財效益分析要設(shè)定定條件現(xiàn)將有關(guān)計算程表述如下9．．計算設(shè)定9．．．價格水平假定依照項目財評價慣例報告以進行項目租、售價格測定建議價格作計算依據(jù)進行項目投估算租售收入計算營成假設(shè)等采用現(xiàn)價格水平并且整計算期保持不變即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標影響項目各類功能物業(yè)市場測價結(jié)詳見如下所示商業(yè)寫樓305萬元（3500元／×3300）商業(yè)住宅06萬元（00元／×900）商業(yè)商場300萬元（6000元／×38500）地下室車庫500萬元（500元／×0000）9．．．分階段進行財效益分析原則由項目區(qū)具有較占地規(guī)?；鶎椖恐苓厖^(qū)域市場開發(fā)前景慎重考慮定采取分三階段、滾動開發(fā)形式進行次開發(fā)各階段開發(fā)獨立擔各支出與收入并且進行獨立財效益測算依據(jù)目前實際情況我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟標準幼兒座心花座；二期建二十九層寫樓座二十八層商業(yè)樓座國際標準球場座；三期建二十八層商業(yè)樓座高層綜合樓座9．．．3階段開發(fā)運作期限設(shè)定對項目進行開發(fā)運作期限首先設(shè)定階段開發(fā)項目首期籌建期半年和建筑期半年如以季核算期則該階段整開發(fā)期共分四期籌建階段將進行階段開發(fā)前期準備工作發(fā)展商支付階段開發(fā)土地成、前期費用和開發(fā)期稅費等基是反映到該期期末進行計算；樣地建設(shè)期將開始進行階段開發(fā)各項工程建設(shè)各項工程費用將按擬定工程進反映各核算期期末二及三階段開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化影響以連貫和正常開發(fā)建設(shè)進安排施工計劃暫定項目首期工程完工開發(fā)期年則該階段整開發(fā)期共分四期各項工程費用將按發(fā)展商擬定正常工程開始進反映各核算期期末9．．．進行物業(yè)銷售預計發(fā)生稅項及費用（）按照地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)習慣進行物業(yè)銷售預計須支付稅項主要有營業(yè)稅金及附加按營業(yè)額585％計算；防洪費按營業(yè)額08％計算；地產(chǎn)交易管理費按交易額0％計算；印花稅按交易額003％計算；其它按交易額00％計算上述合計3萬元；以項目總銷售收入5667萬元乘以585％項目銷售稅費覽表銷售稅585％380萬元營業(yè)稅金按營業(yè)額55％計算55％3080萬元防洪費按營業(yè)額08％計算08%00萬元房地產(chǎn)交易管理費按交易額0％計算0%00萬元印花稅按交易額003％計算003%6萬元其它按交易額00％計算00%萬元（）銷售費用685萬元；按發(fā)展商行銷售項目物業(yè)原則包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入3％計算（3）所得稅項目總收入扣除了總投及銷售稅費、財費用等成費用得出銷售利潤由計得項目所得稅6787萬元（所得稅率利潤33％）9．．．5開發(fā)金運作設(shè)定以及金籌措原則階段開發(fā)作項目整開發(fā)開端起到啟動整區(qū)開發(fā)重要作用因階段財效益核算將采用動態(tài)分期方式進行開發(fā)金籌措原則上確定通以下三途徑完成是充分使用二階段物業(yè)預售樓款二是核算期可供使用預售樓款和有金不足以全部滿足開發(fā)投情況下其缺口部分將主要通銀行貸款形式進行籌措貸款利息年息初步定6％9．．．6首期階段開發(fā)以二階段預售樓款抵償開發(fā)投原則首期階段開發(fā)主要作用啟動整區(qū)開發(fā)因階段物業(yè)銷售方法上采用了低價銷售策略作低價銷售補償設(shè)定預售樓款可以籌建期和建設(shè)期回收全部或部分也就是說部分階段預售樓款可以被利用作階段開發(fā)投并對預售樓款使用原則進行設(shè)定（）預售樓款回收方案“平緩回收”方案“平緩回收”方案指首期開發(fā)建設(shè)初期開始進行預售樓款回收首期開發(fā)已取得了施工許可證開始進行主體工程建設(shè)是種較保守回收方式采用這種回收方式將有部分預售樓款被用開發(fā)建設(shè)（）預售樓款使用原則設(shè)定籌建期獲得預售樓款可全部用籌建期開發(fā)建設(shè)包括繳納各類土地成和支付有關(guān)開發(fā)費用項目建設(shè)開發(fā)期獲得預售樓款使用原則設(shè)定是核算期預售樓款只有70％數(shù)量能夠核算期作開發(fā)金使用所余下30％款項可留待以各期使用核算期開發(fā)所金不能由預售樓款抵償部分將首先通有金不足部分再由銀行貸款途徑但銀行貸款則須支付年利率6％貸款利息貸款利率支付方式核算期支付以往各期累計貸款總額半年利息以及核算期勻投入原則計算核算期投金半年利息上述“平緩回收”方案是相對較保守預售樓款回收方案由要考慮到階段只能以低開高走、采取低廉推廣銷售住宅物業(yè)因前期所回收70％預售樓款只使用其50％部分（5％＋5％＝50％）作下階段建設(shè)開發(fā)金使用9．．．7營業(yè)性公建項目收益設(shè)定區(qū)建設(shè)涉及到具有營業(yè)性質(zhì)公建項目如會所、商店、俱樂部等是可以產(chǎn)生盈利項目也就是說建造這些項目所耗費成將是可以通物業(yè)銷售或項目營收益補償次可行性研究暫不對這部分項目投進行回收不作項目收益部分計入總收益里面9．．．8財指標選取項目濟效益分析報表格式依據(jù)是國計委和建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項目濟評價方法與參數(shù)》（二版）參照我國財會制結(jié)合現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)實際情況對項目投計算濟效益參照我國財會制結(jié)合現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)實際情況進行項目濟效益評判初步效益測算根據(jù)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可算出項目靜態(tài)財效益詳見下表項目靜態(tài)投效益分析表序項目名稱金額（萬元）．0現(xiàn)金流入5667．0現(xiàn)金流出50．土地開發(fā)費000．土建、建安設(shè)計工程費875．3應(yīng)繳各種稅費500．營業(yè)稅000．5各類配套工程費53．6供水增容費0．7報建手續(xù)費600．8不可預見費500．9投利息000．0其他費用500從靜態(tài)角看整項目盈利十分明顯從上述分析可得出如下關(guān)項目開發(fā)效益結(jié)論從各財評價指標看整項目盈利十分明顯；從計算模型設(shè)定知道影響項目效益主要因素是開發(fā)成二是物業(yè)銷售進行得順利與否對上述兩方面因素控制是項目成功關(guān)鍵三、項目計算模型設(shè)定項目物業(yè)銷售率00％是了體現(xiàn)項目盈利能力而項目物業(yè)日推出實際銷售率將與當該地區(qū)物業(yè)市場環(huán)境、對項目物業(yè)營銷是否得力等諸多因素綜合作用有很關(guān)系對這些因素研討將不是次可行性研究容9．．首期階段投效益分析根據(jù)前面對、二階段開發(fā)模式設(shè)定階段及二階段預售樓款將主要用抵償項目部分開發(fā)投預售樓款不足以抵償開發(fā)投部分才通銀行抵押貸款進行籌不預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款籌措數(shù)量也就是說影響了財成從財指標看項目整體開發(fā)開發(fā)效益收支平衡基礎(chǔ)上有定盈余基達到了用較少金（貸款額）啟動整區(qū)建設(shè)目財分析角上看是可行首期開發(fā)效益綜述由首期開發(fā)金籌措及運作模式設(shè)定開發(fā)金可由部分預售樓款沖抵這樣做法對盤活金減輕貸款壓力啟動整區(qū)開發(fā)建設(shè)是有利和可行“平穩(wěn)回收”預售樓款回收方案實際操作將有定借鑒義從上面分析可知不預售樓款回收方案導致項目貸款數(shù)額是有較出入從而造成貸款利息也相關(guān)頗也就是說預售樓款回收方式是影響階段開發(fā)成敗較敏感因素從首期開發(fā)效益分析結(jié)看難以立即做到盈虧平衡但是通二、三期開發(fā)則可達到先行啟動整區(qū)目從這角上看首期開發(fā)投方案是可行9．．3二期投效益分析二期開發(fā)（以下簡稱“期開發(fā)”）涉及不可預見因素較多并且受到首期開發(fā)影響較次可行性研究對期開發(fā)運作模式只作般假設(shè)現(xiàn)將有關(guān)基假設(shè)如下（）期開發(fā)金投入按全部貸款原則貸款利率（財成）按年利6％計息年；（）銷售稅項按銷售收入6％計算銷售費用按銷售收入3％計算所得稅率33％（3）期開發(fā)收益率計算公式如下凈現(xiàn)金流量（利潤）收益率＝———————————開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)測價》分析知道由期開發(fā)跨期較長區(qū)外部環(huán)境對區(qū)物業(yè)將價值影響不定因素較多且難精確估計因?qū)ζ陂_發(fā)各期住宅物業(yè)測價只進行了區(qū)環(huán)境因素改善系數(shù)修正該系數(shù)反映是區(qū)環(huán)境改善對區(qū)住宅價值影響因當區(qū)開發(fā)階段啟動成功期效益分析反映是期開發(fā)盈利能力當期開發(fā)期房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)有升局面則期開發(fā)財效益分析角上看是可行9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析測算項目各功能物業(yè)銷售率必須達到8%才能夠使項目盈虧平衡首期開發(fā)是采用了低價促銷方式各類住宅單元測價和定價方式基是采用成加成價和推廣價兩種形式其推廣價是由成加成價乘以5％而得所以首期開發(fā)住宅物業(yè)通推廣價銷售難較以成加成價銷售難因二、三期有必要對以推廣價銷售住宅物業(yè)銷售狀況進行盈虧平衡分析綜合項目周邊市場競爭環(huán)境、區(qū)規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)測價定價等因素進行分析階段開發(fā)以推廣價銷售住宅物業(yè)銷售率達到60％以上9．項目敏感性分析9．．首期開發(fā)敏感性分析選取首期開發(fā)住宅價格、以推廣價方式銷售住宅價格和土地成作敏感性因素針對受益率指標分別作單因素敏感分析有如下結(jié)論“平緩回收”方案當住宅價格下降接近至90％建安成上升接近正0％或以推廣價銷售部分住宅物業(yè)價格下降接近正0％凈現(xiàn)值不理想可見上述因素對凈現(xiàn)值這指標較敏感但收益率選取敏感性因素－0％～＋0％區(qū)變化仍然保持正數(shù)由可認“平緩回收”方案基上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”目標；從回收方案敏感性分析知道“平緩回收”方案抗風險能力較強9．．期開發(fā)敏感分析選取土地成作敏感性因素對期開發(fā)收益進行敏感性分析從表上數(shù)據(jù)看建安成變化對期開發(fā)有定影響但當建安成上升5％期開發(fā)各階段所得稅收益率仍然0可見建安成項目各類影響因素并非是定性因素另方面由期各階段測價反映僅僅是各階段部盈虧能力因如何順應(yīng)外部市場變化適當進行調(diào)整是可取根據(jù)項目工程總量估計組團（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)約年設(shè)定項目總投通銀行貸款部分才要計算利息貸款金計息