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文檔簡介

主講:王孝民購物中心運(yùn)營管理王孝民國際工商管理研究生國際(香港)購物中心規(guī)劃及管理專業(yè)協(xié)會(huì)注冊專業(yè)會(huì)員購物中心職業(yè)經(jīng)理人國家注冊企業(yè)培訓(xùn)師中華管理培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)參謀合作講師<<中國品牌講師大全>>推薦及收錄講師中華講師網(wǎng)特聘講師中國培訓(xùn)師大聯(lián)盟注冊講師中國卓越管理專家總裁網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)商學(xué)院特聘專家中國企業(yè)教育十佳講師等。。。。。。

購物中心的開發(fā)運(yùn)營正如這句話所說,“打江山容易守江山難!〞,一個(gè)購物中心建起來不難,難在其后續(xù)的經(jīng)營管理,這也是商業(yè)地產(chǎn)〔購物中心〕的核心所在?,F(xiàn)代購物中心管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺(tái)之上!商業(yè)地產(chǎn),是現(xiàn)在開發(fā)的熱門!為什么?因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高!當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。從全國來看,人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠,但有多少工程是真正成功的呢?原因可能很多……為什么等工程做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題?為什么直到最后才知道是這些問題造成了工程的不成功?這些問題難道是不能防止的嗎?這些問題難道是無法解決的嗎?這些問題是不是最核心的問題?我認(rèn)為,關(guān)鍵是——沒有賦予工程準(zhǔn)確的定位怎樣做到準(zhǔn)確定位呢?中國商業(yè)地產(chǎn)及其發(fā)展一、商業(yè)地產(chǎn):2001年誕生二、商業(yè)地產(chǎn)開展經(jīng)過三個(gè)階段:第一個(gè)階段為2000年以前,稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)別離階段〞階段,這個(gè)階段的主要特征是:其一、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)工程,那是還沒有“商業(yè)地產(chǎn)〞這個(gè)名詞;其二、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)工程的開發(fā)以“商鋪銷售〞為主要目標(biāo),無視商業(yè)工程的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃,商鋪銷售多為直接銷售模式,即使部份工程有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃,但也僅僅停留在概念上;其三、對(duì)商業(yè)工程的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段; ,其四、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)工程其結(jié)果大多經(jīng)營混亂,部份難以開業(yè),有的開業(yè)后也很快就陷入困境。第二個(gè)階段為2000年—2005年,稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段〞其一,提出了“商業(yè)地產(chǎn)〞概念;其二,將“商業(yè)〞和“地產(chǎn)〞進(jìn)行簡單疊加,“商業(yè)〞和“地產(chǎn)〞的價(jià)值貌合神離,是兩張皮;其三,這個(gè)階段地產(chǎn)商仍以盡快銷售商實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的,銷售模模式不斷創(chuàng)新,“帶租約銷售〞、“短期返租〞、“長期返租〞、“回購〞等銷售模式紛紛拋向市場; 其四,商鋪投資者不成熟,容易為各種誘人的“返租〞回報(bào)和付款方式所吸引并投資; 其五,多數(shù)工程不重視經(jīng)營管理。第三階段為2006年開始的新階段,稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段〞

百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式開展特征國內(nèi)模式開展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn),傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、開展的負(fù)擔(dān)超市興起,倡導(dǎo)自由選購的理念。最大奉獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表,追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出開展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞為根底,以生活方式消費(fèi)、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來,超市迅速在中國成為新的時(shí)髦,這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的,國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國家最早的商業(yè)模式,供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓,這一代開展了很長時(shí)間,它是在供銷社的根底上擴(kuò)大的,在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足群眾日益增加的精神和文化需求,國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多,惠商工程率先將城市休閑生活帶到常州購物中心城市核心商業(yè)模式開展規(guī)律

三、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的界定及其分類區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別主要表達(dá)在開發(fā)理念與開發(fā)意識(shí)兩個(gè)層面,即從“無意識(shí)〞到“有意識(shí)〞,從“粗專業(yè)〞到“細(xì)專業(yè)〞。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通常強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)使用用途,主要區(qū)別于住宅產(chǎn)品而言;而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)除了注重商業(yè)使用用途以外,更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)的組合,其開發(fā)動(dòng)機(jī)也過渡到了更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)特色的階段?,F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是為了滿足商業(yè)用途而有方案,有組織地開發(fā)和經(jīng)營產(chǎn)品,而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)那么通常情況下是先開發(fā)建設(shè)、后引進(jìn)招商;現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)那么著眼于商業(yè)組合,通過商業(yè)組合產(chǎn)生集合能力形成有吸引力的商業(yè)環(huán)境。

四、商業(yè)地產(chǎn)新紀(jì)元的“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段〞的主要特征如下:其一、地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融;其二、“只租不售〞漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作的根本準(zhǔn)那么;其三、“做對(duì)程序〞成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語。一是先做深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃;二是主力店招商要先行;三是招商過程中要先招主力店和次主力店,再全面招商;四是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作一開始就應(yīng)有專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入,共同探討定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經(jīng)營管理等。其四、注重經(jīng)營和業(yè)績。其五、商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊開展前景。五、商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)區(qū)別?需求對(duì)象?功能用途?物業(yè)持有方式?風(fēng)險(xiǎn)角度購物中心模式分析與分類一、購物中心的概念?購物中心是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài),而不是一種業(yè)態(tài)。1、對(duì)購物中心概念的根本理解:A.國際購物中心協(xié)會(huì)的定義是:“購物中心系由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施;擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場,能滿足消費(fèi)者的購置需求與日?;顒?dòng)的商業(yè)場所〞。B.日本購物中心協(xié)會(huì)對(duì)購物中心所下的定義是:購物中心是作為一個(gè)單位有方案地開發(fā)、所有、管理運(yùn)營的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體,并備有停車場,按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu),具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征,并作為適應(yīng)消費(fèi)需要的社交場所,發(fā)揮著一局部城市功能。Mall原意是“林蔭道〞,現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道〞,意指在Mall里肯定有一條或多條步行街,身臨其境購物、消費(fèi)或漫步,猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意:“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中,許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。〞購物中心是商業(yè)產(chǎn)品,因?yàn)樗罱K的體驗(yàn)方式是凝聚客流、提升銷熟;購物中心是地產(chǎn)產(chǎn)品,原因在于它將為零售商提供適合于商業(yè)經(jīng)營的建筑載體、效勞空間;購物中心同時(shí)也是金融產(chǎn)品,因?yàn)樗皇庆o態(tài)的不動(dòng)產(chǎn),而是一種通過運(yùn)營可以帶來增值、具有動(dòng)態(tài)升值和較高收益的投資形式。是以購物為主體,輔以休閑、娛樂、餐飲、社區(qū)效勞、大型影院等多功能商業(yè)態(tài)。在效勞功能上表現(xiàn)為復(fù)合性,在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性,在效勞設(shè)施上表達(dá)為完整性,在效勞范圍上表現(xiàn)為特定商圈。我國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2000年5月19日發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)?零售業(yè)態(tài)分類?中,對(duì)購物中心的定義為:“企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。〞其業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)為:“由發(fā)起者有方案地開設(shè),實(shí)行商業(yè)型公司管理,中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì),開展廣告宣傳等共同活動(dòng),實(shí)行統(tǒng)一管理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店,以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。效勞功能齊全,集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積,設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮,實(shí)行賣場租賃制。目標(biāo)顧客,以流動(dòng)顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同,購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類〞。應(yīng)該說,針對(duì)我國的這一定義,在當(dāng)前看來,確實(shí)已經(jīng)有很多內(nèi)容需要我們重新進(jìn)行思考和定位了。國內(nèi)購物中心開展?fàn)顩r?中國購物中心開展史?記載,從1990年中國第一家購物中心誕生到2021年到達(dá)3000家開業(yè),中國購物中心行業(yè)已經(jīng)走過了22年的開展歷程。預(yù)計(jì),2021年和2021年兩年,中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米;以至于到2021年底,中國購物中心累計(jì)存量將高達(dá)2.5億平方米。報(bào)告顯示,預(yù)計(jì)到2021年中國購物中心總體開業(yè)數(shù)量有望到達(dá)4500家,購物中心名副其實(shí)地成為中國最搶眼的商業(yè)形態(tài)之一,如此的購物中心存量規(guī)模除了引發(fā)競爭加劇的格局形成之外,更進(jìn)一步加速了精細(xì)化管理時(shí)代的到來。經(jīng)營體量不同:百貨面積一般較小,購物中心比較大;管理方式不同:百貨注重商品管理,購物中心注重租戶管理;經(jīng)營品類不同:百貨注重商品,休閑娛樂工程較小,購物中心注重一站式購物,休閑娛樂一體化,購物、餐飲、娛樂的比例一般為50:18:32;布局模式不同:百貨一般采用開放式或半開放式,購物中心一般為獨(dú)立門面店鋪。

二、購物中心業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)百貨區(qū)別三、綜述購物中心是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài),而不是一種業(yè)態(tài)。是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài),是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)體。它決非一種業(yè)態(tài)這樣的簡單,它是多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的具有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的有機(jī)組合體,是一種與時(shí)代開展緊密聯(lián)系在一起的生活方式和消費(fèi)效勞模式。購物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的產(chǎn)物,是消費(fèi)水平提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果,是商業(yè)零售業(yè)開展歷程中的一個(gè)最高形式,它能最大限度地適應(yīng)生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消費(fèi)的多種需要,從而也就形成了購物中心比單一零售業(yè)態(tài)更具魅力的多種功能上的綜合優(yōu)勢。商業(yè)+地產(chǎn)+金融

開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商我國商務(wù)部對(duì)購物中心的分類中國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2000年5月19日發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)?零售業(yè)態(tài)分類?中,對(duì)購物中心的分類為:近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型四種〞。該標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn),于2004年10月1日開始實(shí)施。2021年商務(wù)部組織相關(guān)部門對(duì)原?零售業(yè)態(tài)分類?標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,將購物中心分為社區(qū)購物中心〔5萬㎡以內(nèi)〕、市區(qū)購物中心〔10萬㎡以內(nèi)〕、城郊購物中心〔10萬㎡以上〕三種。上述購物中心分類,雖然對(duì)購物中心的面積、輻射范圍等進(jìn)行了界定,但這些分類,并不能完全描述購物中心的全部特征,為此,業(yè)界引入以下行業(yè)人士對(duì)購物中心的三維度疊加型分類。四、購物中心的分類1、按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式分類物業(yè)型購物中心:〔1〕物業(yè)型購物廣場:〔業(yè)態(tài)一般不齊備、大租戶以高級(jí)百貨為主,許多業(yè)態(tài)沒有引入;〔2〕物業(yè)型摩爾購物中心:面積比購物廣場大許多,一般在15至30萬平方米左右;業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全,一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。百貨公司型購物中心:由大型連鎖百貨公司開展或擴(kuò)建而成。連鎖摩爾購物中心MALL:自營比例較高〔50%至70%左右〕。連鎖摩爾購物中心是指:由專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營,自營比例較高〔自營百貨公司、超市、影城、美食城等〕,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備,商品組合的寬度最寬深度最深,定位于家庭〔全家/全客層〕,能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。2、按購物中心的商場面積規(guī)模分類巨型/超級(jí)購物中心面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場SuntecCity、上海正大廣場、香港海港城。大型購物中心 面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。"摩爾"就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的開展,大多不是一步到位的,而是分步進(jìn)行投資,分為一期二期工程興建,因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。中型購物中心面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。小型購物中心面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。3、按購物中心的定位檔次分類以高檔商品為主〔70%的以上比例經(jīng)營高檔商品〕以中高檔商品為主〔即高中低檔比例協(xié)調(diào)〔在高3︰中5︰低2左右〕以中低檔商品為主〔低檔商品不能超過60%〕4、按購物中心的選址地點(diǎn)分類都會(huì)型購物中心東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購物中心,位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高:營業(yè)樓層到達(dá)地下2至3層,地面8至12層。地下3至5層為停車場。臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場、上海正大廣場、香港時(shí)代廣場。地區(qū)型購物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈,但交通便捷城郊型購物中心 歐美多為城郊型購物中心,位于城郊高速公路旁。一般樓層較少:營業(yè)樓層為地下1層,地面2至4層。室外停車場巨大,到達(dá)1000車位以上;甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。5、依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類按商圈輻射范圍分類:1、鄰里型購物中心;2社區(qū)型購物中心;3區(qū)域型購物中心;4、超區(qū)域型購物中心〔業(yè)態(tài)復(fù)合度最高,是真正的“摩爾〞〕按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類:5、時(shí)裝精品購物中心;6、大型量販購物中心;7、主題與節(jié)慶購物中心;8、工廠直銷購物中心。6、按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高,如面積又超過12萬㎡,即可稱真正的摩爾購物中心MALL。如泰國曼谷西康廣場/施康廣場〔SeaconSquare〕、菲律賓馬尼拉SMMEGAMALL等。業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低,〔如只有大型百貨公司,而沒有大賣場;或只有大賣場,而沒有大型百貨公司或沒有大型影城〕就稱不上摩爾購物中心MALL。7、按摩爾購物中心的外觀分類美國式簡潔的外立面,粗看如同特大型倉庫或工廠:如菲律賓SMMEGAMALL、廈門SM城市廣場、美國MALLOFAMERICA。童話般的的歐洲古城堡式外立面:如臺(tái)灣的臺(tái)貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS,豪華高貴的現(xiàn)代派,如同特大型百貨公司:如上海正大廣場、臺(tái)北京華城、菲律賓ROBINSONSPLACE、菲律賓SMASIA-MALL、菲律賓香格里拉MALL分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群:如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBANCENTRE、菲律賓FILVESTSUPERMALL、寧波天一廣場購物樂園式的摩爾:如韓國漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾〔樂天百貨集團(tuán)投資〕交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購物中心,具有內(nèi)地特色的購物中心美國式的小型購物中心:如青島佳世客JUSCO附帶寫字樓的摩爾:如北京百盛、北京新世界中心五、購物中心包括哪幾局部?集購物、休閑、娛樂、文化、飲食、游覽等多功能效勞、體驗(yàn)于一體的一站式消費(fèi)。零售設(shè)施:核心主力店:百貨、綜合超市等;輔助主力店:時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店;配套輔助店:不同地區(qū)商品特色店;文化娛樂設(shè)施:核心主力店:動(dòng)感影院、科技展覽等;輔助主力店:兒童樂園等;配套輔助店:藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等;餐飲設(shè)施:核心主力店:中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等;輔助主力店:快餐類、風(fēng)味小吃類等;配套效勞設(shè)施:賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等。KTV兒童消費(fèi)家居生活美容美體影院大型超市國際潮流快速時(shí)尚新生活體驗(yàn)之城六、購物中心的生命周期1、導(dǎo)入階段或者叫做推進(jìn)階段這個(gè)是指第一到第二個(gè)租約期。就是前一到六年。第一個(gè)特點(diǎn),購物中心定位。2、成長階段“蜜月階段〞。這個(gè)階段是開業(yè)三到九年的時(shí)候,特點(diǎn)是人流穩(wěn)定,并且人流不斷增長,使知名度在不斷增加,人氣越來越旺。成長期的目標(biāo)第一是租金的增長,第二是使租金組合更加完美,第三是塑造和增強(qiáng)商業(yè)中心和形象。3、成熟階段。這個(gè)階段也是非常好了階段,主要經(jīng)營業(yè)指十年或者十年以上的商場,特點(diǎn)是租金繼續(xù)增長,但是增長率有所下降。4、衰退期階段七、我國最早的購物中心:

1、1910年北京頤和園的蘇州街2、1999年年底上海港匯廣場的開業(yè)

八、中國購物中心的開展策略1、購物中心的差異化、特色化、主要包括鼓勵(lì)和吸引特色店鋪入駐、抑制競爭對(duì)手的概念和策略、保證工程定位的創(chuàng)新性、抓住市場細(xì)分客流挖掘商品資源、客流資源、打造主題以幫助購物中心吸引更多人潮以及為增強(qiáng)購物中心變化感和新鮮感而開展的豐富并且貼近消費(fèi)和生活的主題行銷活動(dòng)。2、積極開展新區(qū)以及社區(qū)、鄰里購物中心3、在沿海興旺城市與西部城市實(shí)施不同的開展策略4、為拓寬資金資金籌集渠道和方式,應(yīng)力求產(chǎn)權(quán)關(guān)系簡單和清晰5、拓寬購物中心的綜合功能,整合物質(zhì)、精神多元化的需求6、加快鬧市區(qū)百貨店調(diào)整,與地產(chǎn)商開展集約化的互利合作7、優(yōu)化購物中心的功能組合以及在其約束下的主力店、次主力店以及其它各類店鋪的配置方法,8、尊重專業(yè)價(jià)值和管理價(jià)值。。購物中心商圈與項(xiàng)目定位一、商圈的含義:是指商店以其所在地點(diǎn)為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍,簡單地說,也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店,它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場為中心,向四周輻射至可能來店購置的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈分析是零售商店選址的一重大步驟,也是重要的根底工作。商場在選址時(shí),首先要明確商圈范圍,了解效勞對(duì)象,確定經(jīng)營范圍,評(píng)估經(jīng)營效益,然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。邊商圈次商圈主商圈二、商圈的構(gòu)成 商圈大致由三局部組成,即主圈、次圈、邊圈。主圈主圈即主要商圈,也稱第一商圈,是指最接近商店的區(qū)域。在主商圈內(nèi),顧客在人口中的密度較高,每個(gè)顧客的平均購貨額也最高。次圈次圈即次要商圈,也稱第二商圈,是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi),顧客較為分散,但消費(fèi)者來店購置商品也較為方便。邊圈邊圈即邊緣商圈,也稱第三商圈,是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)。商圈在受各種因素的影響,其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的,一般情況下,商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)那么的多角型,為便于研究分析,一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。三、商圈的分析商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址,在符合設(shè)址原那么的條件下,確定適宜的設(shè)址地點(diǎn);有助于企業(yè)制定市場開拓目標(biāo),明確哪些是本商場的根本顧客群和潛在顧客群,不斷擴(kuò)大商圈范圍;有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場競爭,在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的根底上,開展有針對(duì)性的營銷。商圈分析的必要性:商圈分析是零售商店旱災(zāi)行合理選址的根底工作商商圈分析是零售商店制定競爭經(jīng)營策略的根底本前提商圈分析是零售商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件商圈分析是零售商店減少資金占用的重要手段四、商圈分析應(yīng)考慮的因素人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù),及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。建設(shè)狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。社會(huì)因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施〔公園、公共體育場所、影劇院、展覽館〕,以及本地區(qū)的人文等,是否有利于百貨商店的開展。商業(yè)開展?jié)摿Πㄙ徶脻摿同F(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)開展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí),應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度,以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是缺乏。在商圈飽和度低的地區(qū)建店,其成功的可五、影響購物中心的經(jīng)營商圈定位因素

購物中心的自身的特點(diǎn)

購物中心的經(jīng)營規(guī)模

購物中心的經(jīng)營商品種類

交通運(yùn)輸情況

競爭對(duì)手的地理位置

購物中心的促銷情況

消費(fèi)者的流動(dòng)性六、購物中心商圈定位要考濾的因素1、工程區(qū)位2、商圈條件3、工程規(guī)模4、市場競爭5、商戶溝通6、建筑設(shè)計(jì)7、業(yè)態(tài)組合七、購物中心商圈的特點(diǎn)與定位的誤區(qū)是什么?〔1〕購物中心商圈的特點(diǎn)商圈輻射面廣、商圈內(nèi)競爭力大商圈變化快、受城市規(guī)劃因素大〔2〕購物中心商圈定位的誤區(qū)是什么變成“大百貨〞、組合工程過度單一按傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營〔管理〕或傳統(tǒng)商貿(mào)城購物中心運(yùn)營管理購物中心管理是以商業(yè)物業(yè)為載體,通過租賃經(jīng)營商業(yè)物業(yè),引進(jìn)商家,為商家提供經(jīng)營效勞,共同構(gòu)建營銷平臺(tái),為消費(fèi)者提供多元化的消費(fèi)效勞,實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資者的投資目標(biāo),并以此表達(dá)商業(yè)管理者自身價(jià)值的運(yùn)營管理行為。商業(yè)管理的存續(xù),取決于投資者的需求和與投資者建立的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理分為前期開發(fā)過程的運(yùn)營管理和后期的商業(yè)管理?!斑\(yùn)營管理〞這一術(shù)語是由“生產(chǎn)管理〞演變而來的。近一二十年來,生產(chǎn)管理學(xué)界對(duì)于生產(chǎn)管理的理解逐漸深化:生產(chǎn)不僅指對(duì)有形產(chǎn)品的制造,同時(shí)還包含對(duì)無形產(chǎn)品—效勞的提供;它是指將生產(chǎn)要素投入轉(zhuǎn)換為有形產(chǎn)品和無形效勞的產(chǎn)出,通過創(chuàng)造效用而增加附加價(jià)值的過程。最近,學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)品的定義又突破了有形產(chǎn)品和無形產(chǎn)品的界限,認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念,思想等指導(dǎo)下的社會(huì)行為。因此“生產(chǎn)管理〞這門學(xué)科的名稱也從“生產(chǎn)管理〞演變到“生產(chǎn)與運(yùn)營管理〞。隨著此理念的逐漸延伸,現(xiàn)統(tǒng)稱為“運(yùn)營管理〞。運(yùn)營管理所要研究的是如何對(duì)制造產(chǎn)品或者提供的效勞的過程進(jìn)行組織,方案,實(shí)施和控制。一、運(yùn)營管理〔1〕營運(yùn)管理是聯(lián)結(jié)租戶、顧客與管理公司的橋梁紐帶。〔2〕營運(yùn)管理是商業(yè)管理的總調(diào)度。〔3〕營運(yùn)管理是商業(yè)管理公司的經(jīng)營主體。〔4〕營運(yùn)管理是商業(yè)管理各項(xiàng)工作的根本動(dòng)力。二、購物中心營運(yùn)管理的根本功能〔1〕標(biāo)準(zhǔn)化管理功能1〕商戶管理標(biāo)準(zhǔn):A商戶檔案系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化建立,包括進(jìn)場商戶的檔案和商業(yè)資源儲(chǔ)藏檔案的標(biāo)準(zhǔn)化建立,包括場地需求,投資規(guī)模,經(jīng)營規(guī)模,市場占有率,盈虧平衡測算,擴(kuò)張方案,商戶背景資料,核心競爭能力等。B商戶場內(nèi)外促銷活動(dòng)管理標(biāo)準(zhǔn)化建立,此標(biāo)準(zhǔn)化包括為促銷活動(dòng)的收費(fèi)情況和相關(guān)廣場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),整潔,標(biāo)準(zhǔn)程度,活動(dòng)的主流影響人群輻射半徑,對(duì)購物中心的熟悉程度,關(guān)聯(lián)消費(fèi)程度等。C門窗,商品陳列管理。D新舊租戶進(jìn)退場管理。E運(yùn)貨施工管理。F倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)化,包括貨架擺放和陳列,符合消防要求程度,人流進(jìn)出的方便性,承重要求,是否為易燃,爆或者化學(xué)品。高度,和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。G文件單據(jù)管理:包括效勞申請(qǐng)單,整改單,罰款單和相關(guān)發(fā)文的電子檔案匯總分析和控制體系的建立,為建立危機(jī)商戶的標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。2〕外聯(lián)管理標(biāo)準(zhǔn):對(duì)于媒體,租戶和其他部門的來訪形成流程,包含接待流程,談話內(nèi)容準(zhǔn)備,主題原那么,禮儀,對(duì)外說話權(quán)限界定、統(tǒng)一說辭等。3〕緊急預(yù)警管理模塊建立:包含大型投訴處理,媒體投訴預(yù)警管理,防偷盜管理,消防配合管理,惡劣氣候預(yù)警管理,其他惡性事件管理。建立相應(yīng)的處理預(yù)案,并在實(shí)際工作中定期演習(xí),同時(shí)研究歷史案例,建立起相應(yīng)的管理規(guī)那么?!?〕營運(yùn)管理培訓(xùn)功能營運(yùn)培訓(xùn)的內(nèi)容:禮儀和禮節(jié)〔全面,標(biāo)準(zhǔn)參照星級(jí)酒店〕,消法的培訓(xùn);投訴案例的匯總培訓(xùn),商業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)化培訓(xùn),談判培訓(xùn)。房地產(chǎn)和物業(yè)管理,相關(guān)法規(guī)培訓(xùn),根底物管和工程知識(shí)培訓(xùn)。效勞素質(zhì)培訓(xùn),制度和文化培訓(xùn),管理知識(shí)培訓(xùn)等。營運(yùn)培訓(xùn)后的實(shí)際操作控制:以部門為單位,逐漸深化,并作為考核階段化逐漸提升,最終成為職業(yè)習(xí)慣?!?〕核心業(yè)務(wù)支持功能1〕招商支持:2〕收租收費(fèi)支持3〕商戶營銷支持〔4〕數(shù)據(jù)分析功能三、購物中心營運(yùn)管理的內(nèi)容營運(yùn)決策信息管理:營運(yùn)根底信息管理:廣場根本信息、各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息;營運(yùn)報(bào)表體系:日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào);信息檔案管理。市場調(diào)研和經(jīng)營狀態(tài)分析:行業(yè)研究;商圈狀況與競爭態(tài)勢分析;客群調(diào)研;市場品牌信息;業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶調(diào)整管理:包括商業(yè)物業(yè)的定位分析;業(yè)態(tài)規(guī)劃,包括各個(gè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析;商戶經(jīng)營分析;品牌組合與商鋪招商管理;租金管理。營銷籌劃管理:營銷企劃需求與方案管理;商品營銷與促銷活動(dòng)管理;〔重點(diǎn)是平安與形象〕營銷活動(dòng)的評(píng)估管理〔客流量、銷售、目標(biāo)客戶群的參與度、感知度、美譽(yù)度〕。經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)管理:包括開閉店管理;晨會(huì)管理;播送管理;吊旗管理;POP管理;店招管理;櫥窗管理;商品管理;〔陳列、飽滿度、應(yīng)季性等〕;物價(jià)簽管理;經(jīng)營環(huán)境管理:包括商戶裝飾與裝修管理;平安與營運(yùn)設(shè)施管理;燈光〔照度〕、溫度、濕度、音響管理;衛(wèi)生管理;公共空間的人文藝術(shù)管理;自有媒體管理;貨運(yùn)管理;特種行業(yè)管理;相關(guān)〔食品、珠寶等〕行業(yè)資質(zhì)管理。

客戶關(guān)系管理:包括主力店關(guān)系協(xié)調(diào)與管理;其他商戶關(guān)系管理;業(yè)主關(guān)系管理;客戶滿意度管理。其中,接待投訴、處理報(bào)修、走訪回訪、催繳租金等是這個(gè)環(huán)節(jié)的主要工作。顧客效勞管理:包括顧客效勞中心建設(shè);顧客效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)與流程管理;顧客投訴處理;效勞品質(zhì)管理;公共關(guān)系管理:包括相關(guān)政府關(guān)系管理;媒體關(guān)系管理;社區(qū)與社會(huì)團(tuán)體關(guān)系管理。人員管理:即對(duì)營運(yùn)管理人員的管理和營業(yè)員的管理,包括營運(yùn)人員的行為標(biāo)準(zhǔn)與工作標(biāo)準(zhǔn)管理;營業(yè)員的行為標(biāo)準(zhǔn)與工作標(biāo)準(zhǔn)管理等;多種經(jīng)營管理:包括多種經(jīng)營點(diǎn)位與業(yè)態(tài)規(guī)劃管理;多種經(jīng)營市場調(diào)查與租賃價(jià)格管理;多種經(jīng)營預(yù)算管理;多種經(jīng)營的招商管理;多種經(jīng)營商戶信息檔案管理;多種經(jīng)營開發(fā)途徑與開發(fā)流程管理。

廣告位的經(jīng)營與管理:包括廣告位市場調(diào)研與整體規(guī)劃管理;廣告位經(jīng)營預(yù)算管理;廣告位招商與經(jīng)營權(quán)招投標(biāo)管理;廣告位日常管理,包括平安、形象與內(nèi)容管理。必須指出,無論營運(yùn)管理的內(nèi)容看起來多么復(fù)雜,但從總體上,都是圍繞客戶關(guān)系而進(jìn)行,都是為“兩個(gè)滿意〞效勞。把握了這一點(diǎn),也就把握了營運(yùn)管理工作的精髓。在日常工作中,營運(yùn)管理的模塊又可歸納為“效勞管理〞、“品質(zhì)管理〞、“公共關(guān)系管理〞、“多種經(jīng)營開發(fā)管理〞、“品牌調(diào)整管理〞、“租費(fèi)管理〞、“營銷需求管理〞。日常運(yùn)營管理1、巡場要點(diǎn):開閉店標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營秩序、退換貨和客訴處理2、巡檢制度:日檢、周檢、月檢和各類專項(xiàng)檢查3、客戶溝通:人員、貨品管理、業(yè)績反響、配合度分析、異常情況糾正4、表單和檔案管理:經(jīng)營數(shù)據(jù)收集整理和分析、客戶臺(tái)賬維護(hù)和更新5、活動(dòng)組織和談判:促銷活動(dòng)組織、費(fèi)用承擔(dān)、客戶配合6、費(fèi)用收取:租金、管理費(fèi)、能源費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用分?jǐn)偂摹①徫镏行臓I運(yùn)管理工作與其他系統(tǒng)工作的關(guān)系

購物中心營運(yùn)管理由運(yùn)營中心負(fù)責(zé),營運(yùn)中心一般包括招商管理,營運(yùn)管理和企劃管理三個(gè)部門或三大塊內(nèi)容。營運(yùn)中心是購物中心經(jīng)營管理的核心,確保一個(gè)正常的運(yùn)營環(huán)境還需要與工程管理和物業(yè)管理的協(xié)同配合,從價(jià)值鏈管理的角度出發(fā),正確處理好這三者之間的關(guān)系,做到定位準(zhǔn)確,界面清晰,銜接順暢,有效監(jiān)督,各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)才能使運(yùn)營管理的整體價(jià)值最大化。營銷推廣運(yùn)營管理規(guī)劃招商規(guī)劃招商營銷推廣運(yùn)營管理運(yùn)營管理規(guī)劃招商營銷推廣前期籌備籌備中期籌備后期及開業(yè)后營運(yùn)、招商與營銷之間工作的關(guān)系五、怎樣保證購物中心由前期籌備順利過渡到以后期經(jīng)營為重心?

經(jīng)營管理人員觀念

工作重心轉(zhuǎn)移

加強(qiáng)與商戶的溝通

建立完善的管理體制六、購物中心后期的管理工作重心包括哪些?〔1〕物業(yè)管理、效勞管理、企劃管理和業(yè)態(tài)調(diào)整和商戶管理,是購物中心的后期管理工作重心?!?〕財(cái)務(wù)管理對(duì)外也是一項(xiàng)后期管理工作重心--能否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)〔固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯納金、押金、效勞明細(xì),等〕、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣,等等,這些細(xì)節(jié)都顯示出購物中心的標(biāo)準(zhǔn)管理水平。七、如合有效開展購物中心后期營銷工作?制訂完整方案,有序推動(dòng)以提高銷售為基準(zhǔn)以少的本錢換取效益的最大化營銷要向商戶宣講設(shè)立專門機(jī)構(gòu)執(zhí)行做好財(cái)務(wù)分析及本錢預(yù)算保障主題活動(dòng)營銷費(fèi)用的合理支出不要將商業(yè)運(yùn)營中的場地出租八、購物中心后期的管理工作怎樣“雙管〞齊下?〔1〕“購物中心不好管原因〞:心理準(zhǔn)備不充分、資金準(zhǔn)備不充分、運(yùn)營準(zhǔn)備不充分?!?〕購物中心的運(yùn)營需要雙管齊下:商業(yè)管理和物業(yè)管理。商業(yè)管理關(guān)鍵詞:招商、運(yùn)營、市場推廣物業(yè)管理關(guān)鍵詞:裝修管理、活動(dòng)支持、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、平安保衛(wèi)九、如何保持購物中心的運(yùn)營活力〔1〕保持市場敏感性〔2〕適時(shí)進(jìn)行硬件更新〔3〕適度保持業(yè)態(tài)的混合性〔4〕防止系統(tǒng)的官僚與腐敗〔5〕關(guān)聯(lián)及創(chuàng)新的促銷活力〔6〕細(xì)節(jié)的積累與提升十、購物中心在地產(chǎn)和商業(yè)品牌和店鋪的關(guān)系百貨:百貨在購物中心的作用將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。超市:為功能組合上滿足根本消費(fèi)需求和客流要求。專業(yè)店:目前家居、建材專業(yè)店走在了與購物中心合作的最前列,針對(duì)不同商業(yè)地產(chǎn)和購物中心工程顯示不同效果,這種合作模式將經(jīng)受市場和消費(fèi)者的進(jìn)一步考驗(yàn),其取舍相對(duì)

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