房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀二

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2009

資本土地項目地產(chǎn)公司是干什么的?［引言］利潤===收入—成本賣樓啦。?！，F(xiàn)場收款預(yù)收帳款財務(wù)結(jié)算----銷售收入

［引言］我們的錢怎么賺?收入結(jié)算時間?收入結(jié)算條件?收入開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本成本利潤===收入—成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。?！?、每股收益

。。。

成本利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？大潮退去,才知道誰在裸泳…..［關(guān)鍵詞］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解構(gòu)

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)銷售目標(biāo)成本目標(biāo)各項目運營目標(biāo)與計劃拿地策劃

施工計劃

報批報建

采購計劃

設(shè)計計劃

銷售計劃

入伙計劃項目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈鏈分析模型成本管理是貫穿價價值鏈全過程；涉涉及價值活動全部部環(huán)節(jié)；全員全面面參與的活動。作業(yè)過程成本控制制目標(biāo)成本體系的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管管理體系的梳理成本管理體系的建建立與實施目標(biāo)實施目標(biāo)實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實現(xiàn)成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實現(xiàn)盈利實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管管理體系的梳理目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動態(tài)成本管理理作業(yè)過程成本管理理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具制度成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管管理體系之建立與與實現(xiàn)如何建立成本目標(biāo)體系？目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀目標(biāo)成本設(shè)定與企企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項項目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市市場原則性價比與專業(yè)管理理用幾個實例來談?wù)務(wù)劊耗繕?biāo)成本到底怎么么形成的？案例1項目策劃階段的成成本策劃成本客戶需求市場產(chǎn)品盈利關(guān)于七對眼睛用幾個實例來談?wù)務(wù)劊耗繕?biāo)成本到底怎么么形成的？案例2概念設(shè)計階段的成成本規(guī)劃某超高層項目外立立面概念深化設(shè)計案例例目標(biāo)成本與財務(wù)接接軌？金地成本表單萬達(dá)成本表單萬科成本表單中海成本表單偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理PDCA動態(tài)成本的探討動態(tài)成本的概念?。′浫肽男┗拘畔⑾?？（wd)誰來錄入？如何約約束錄入的完整性性？---用工具管理人！如何解決變更、簽簽證信息滯后問題題？誰對動態(tài)成本信息息負(fù)責(zé)？考糊啦！目標(biāo)能調(diào)嗎？爭論！標(biāo)桿民企成本目標(biāo)體系落實之核心難點在哪里里？成本管住了嗎？標(biāo)桿企業(yè)如何一路路走來？1999---2003---2005---2007民企：成本超標(biāo)沒沒商量！案例1、2、3、4、5、6。。。如何建立全員的責(zé)任成本管理體系系？責(zé)任成本體系是：：關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解解讀方式一：根據(jù)成本本科目，將目標(biāo)成成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任任書》，對各項目費用的的責(zé)任部門及其主主要職責(zé)的說明，，包括控制內(nèi)容、、控制要點和手段段，形成成本控制制的指引方式二：根據(jù)合同同分類，將目標(biāo)成成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履履行的責(zé)任落實到到合同責(zé)任部門，，以各部門成本責(zé)責(zé)任的完成來保證證目標(biāo)成本的完成成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分分解方式四、責(zé)任成本的落落實責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點責(zé)任評價各部門各司其職責(zé)任成本的分解思思路1、本部門費用2、本專業(yè)端口成本本----土地成本----投資部--------政府收費----報建部門--------設(shè)計費----設(shè)計部門--------營銷費----營銷部門--------財務(wù)費用----財務(wù)部門------------建造成本----設(shè)計+采購+工程------責(zé)任形成部門承擔(dān)擔(dān)其管理責(zé)任階段性地確定成本本責(zé)任設(shè)計產(chǎn)品銷售投資策劃項目運作全過程招標(biāo)履約簽約三、責(zé)任任成本的的分解思思路我們需要要什么樣樣的管控控體系來落實目目標(biāo)與責(zé)責(zé)任成本本管理?管理架構(gòu)構(gòu)確定管理架構(gòu)構(gòu)確定授權(quán)體系系確定授權(quán)表授權(quán)手冊冊不同企業(yè)業(yè)授權(quán)對對比---萬科金金地招招商合合生誰來確定定目標(biāo)成成本？誰來決策策成本調(diào)調(diào)整？誰來考核核？誰來來評估？？成本定位位與決策策的立足足點在哪哪里？責(zé)任體系系與職責(zé)責(zé)如何匹匹配。。。。標(biāo)桿企業(yè)業(yè)成本管管理模式式：目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管控文件謝謝謝！房地產(chǎn)開開發(fā)流程程與運營營體系主講：周周柏生總目錄123房地產(chǎn)的的運營體體系房地產(chǎn)的的計劃管管理概述述房地產(chǎn)的的開發(fā)流流程一：房地產(chǎn)開開發(fā)流程程-----總的流程程與框架架圖一：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程1.1房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與管控層級1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解一：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程1.3房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與流程體系二：房地地產(chǎn)的運運營體系系2.1房地產(chǎn)運營管理：2.1.1定義2.1.2運營管理理中心的的職能2.1.3運營管理理的重點點二：房地地產(chǎn)的運運營體系系2.2房地產(chǎn)運營體系內(nèi)容：2.2.1投資決策策2.2.2階段性成成果2.2.3運營決策策2.2.4計劃管理理2.2.5成本管理理2.2.6資金管理理2.2.7知識管理理二：房地地產(chǎn)的運運營體系系2.3房地產(chǎn)運營體系案例解析二：房地地產(chǎn)的運運營體系系2.4房地產(chǎn)運營管理架構(gòu)2.4.1項目運營營組織架架構(gòu)與決決策機(jī)構(gòu)構(gòu)2.4.2項目團(tuán)隊隊的管理理模式2.4.3項目的管管理目標(biāo)標(biāo)2.4.4運營會議議系統(tǒng)：：a.運營決策策會b.運營管理理會三：房地地產(chǎn)的計計劃管理理概述3.1項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重點3.1.1項目運作作的需求求3.1.2規(guī)范化/精細(xì)化管管理的需需求3.1.3提高資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率的需求求三：房地地產(chǎn)的計計劃管理理概述3.2項目計劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素三：房地地產(chǎn)的計計劃管理理概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.3.1建立一體體化計劃劃管理體體系的目目標(biāo)3.3.2一體化計計劃管理理體系的的特點一個目標(biāo)標(biāo)+二個體系系+三個層級級3.3.3項目計劃劃分級體體系：三三層次+四要素3.3.4項目計劃劃體系與與管理計計劃體系系的關(guān)系系三：房地地產(chǎn)的計計劃管理理概述3.4項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃3.4.1如何確定定項目的的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點3.4.2項目關(guān)鍵鍵節(jié)點的的內(nèi)容：：a.里程碑節(jié)節(jié)點b.體現(xiàn)項目目管理思思想的節(jié)節(jié)點3.4.3項目節(jié)點點分級策策劃3.4.4項目開發(fā)發(fā)的50個關(guān)鍵計計劃節(jié)點點ThankYou!如何建立立與優(yōu)化化房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的設(shè)計計管管理體系系總目錄房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企企業(yè)不同同發(fā)展階階段的管管控模式式與相應(yīng)應(yīng)設(shè)計管管理模式式建立精細(xì)細(xì)化市場場需求下下的規(guī)范范化設(shè)計計管理體體系設(shè)計管理理效率指指標(biāo)設(shè)計管理理通病與與案例分分析專業(yè)團(tuán)隊隊建設(shè)與與能力提提升一：房地產(chǎn)設(shè)計計管理的的范疇與與定義涉及房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全過過程。內(nèi)內(nèi)容包括括：從項項目初判判的跟蹤蹤,到項目決決策中的的概念草草案研究究，從概概念設(shè)計計到施工工圖設(shè)計計，從施施工現(xiàn)場場的配合合到營銷銷道具的的制作，，以至到到后期客客服的維維修、整整改的技技術(shù)支持持等。契合企業(yè)業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略，，鎖定項項目的經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo),在符合企企業(yè)發(fā)展展的產(chǎn)品品策略指指導(dǎo)下，，通過有有效的組組織、完完善的流流程及制制度的建建立、方方法的提提升等一一系列手手段，在在產(chǎn)品制制造過程程中實施施的涉及及設(shè)計內(nèi)內(nèi)容的管管理。房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計計管理的的范疇與與定義涉及產(chǎn)品品的種類類、品牌牌、以及及開發(fā)運運營模式式選擇何種種產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略對一一個企業(yè)業(yè)來說至至關(guān)重要要。產(chǎn)品品戰(zhàn)略并并不僅指指導(dǎo)項目目策劃、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、戶戶型研究究、營銷銷推廣，，同時也也影響到到項目的的拓展模模式、土土地儲備備模式，，甚至品品牌宣傳傳模式及及企業(yè)自自身的發(fā)發(fā)展模式式。產(chǎn)品策略略為企業(yè)業(yè)發(fā)展服服務(wù)產(chǎn)品制造造過程必必須符合合企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證證、進(jìn)度度控制、、成本控控制設(shè)計管理三大目標(biāo)二：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不同發(fā)發(fā)展階段段的管控控模式與與設(shè)計管管理模式式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1企業(yè)管控控模式的的分類財務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運營型)管控模式式二.1.2設(shè)計管理理模式的的分類職能型公司型(項目制型型)矩陣型項目管控控模式設(shè)計管理理模式與與企業(yè)對對項目管管理設(shè)立立的管控控模式一一一對應(yīng)應(yīng)二.1.3企業(yè)管理理模式與與設(shè)計管管理模式式的優(yōu)化化組合之之思考組合1組合2多項目區(qū)區(qū)域總部部多項目跨跨區(qū)域整整合多項目跨跨區(qū)區(qū)域多項目單單區(qū)區(qū)域集群式復(fù)合職能能型項目制型型(大、小)職能型二.1.3企業(yè)管理理模式與與設(shè)計管管理模式式的優(yōu)化化組合之之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計水平平集群式復(fù)合職能型項目制型職能型戰(zhàn)略合作作水平設(shè)計管理模式發(fā)展二.1.4設(shè)計管理理資源配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)合理的項項目人員員數(shù)量和和結(jié)構(gòu)配配置，不不僅是人人力資源源有效利利用的要要求，也也是項目目有效實實施的保保證。配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)基于于企業(yè)項項目的運運作模式式、運作作水平和和人力資資源成熟熟度企業(yè)年度度人力資資源規(guī)劃劃新增項目目人員配配置規(guī)劃劃參考多項目運運作狀況況下，項項目之間間人員動動態(tài)規(guī)劃劃和調(diào)配配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)細(xì)化市場場需求下下的規(guī)范范化設(shè)計計管理體體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)設(shè)計管理理體系能能夠提高高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的設(shè)設(shè)計管理理業(yè)務(wù)水水平，規(guī)規(guī)范設(shè)計計管理制制度和流流程，以以保證項項目開發(fā)發(fā)質(zhì)量，，提高項項目開發(fā)發(fā)效能，，提升公公司項目目運營能能力，打打造企業(yè)業(yè)核心競競爭力三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容負(fù)責(zé)項目目設(shè)計管管理，保保證設(shè)計計質(zhì)量、、進(jìn)度、、成本目目標(biāo)的實實現(xiàn)(規(guī)劃、建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、水水電、景景觀、室室內(nèi)設(shè)計計)材料設(shè)備備選型定定板配合成本本管理中中心建立立設(shè)計成成本基準(zhǔn)準(zhǔn)體系,建立從研研發(fā)開始始的成本本控制理理念與系系統(tǒng),提高產(chǎn)品品綜合性性價比組織并參參與主要要材料、、設(shè)備的的調(diào)研,與成本管管理中心心配合,建立按體體系、專專業(yè)分類類的材料料信息庫庫(含品牌及及供應(yīng)商商評價)3.2.1設(shè)計管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計管理職責(zé)三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容項目開發(fā)發(fā)部按要求及及時向設(shè)設(shè)計管理理部提交交各設(shè)計計階段所所需資料料條件負(fù)責(zé)與政政府部門門就各階階段設(shè)計計中間過過程成果果的技術(shù)術(shù)溝通及及完成各各政府相相關(guān)部門門的申報報審批工工作

其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理理部按要求及及時向設(shè)設(shè)計管理理部提交交各設(shè)計計階段所所需成本本目標(biāo)隨著圖紙紙的不斷斷深化，，調(diào)整成成本及控控制目標(biāo)標(biāo)負(fù)責(zé)組織織方案設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)中的各各項工作作市場營銷部按要求及及時向設(shè)設(shè)計管理理部提交交各設(shè)計計階段所所需資料料條件負(fù)責(zé)對各各階段設(shè)設(shè)計成果果地產(chǎn)公公司內(nèi)部部技術(shù)評評審提供供市場評評價建議議負(fù)責(zé)制定定各階段段設(shè)計任任務(wù)書中中的市場場定位部部分的內(nèi)內(nèi)容三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析析一：北京金地地2006設(shè)計部組織架構(gòu)構(gòu)圖三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容案例分析析二：06~07深圳金地地設(shè)計部部構(gòu)架圖圖(改進(jìn)前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺技術(shù)支持+質(zhì)量控制項目組設(shè)計經(jīng)理制前期方案+項目設(shè)計管理設(shè)計總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.1設(shè)計管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計計工作流流程，明明確設(shè)計計管理的的控制節(jié)節(jié)點和不不同階段段的設(shè)計計輸入條條件,清晰規(guī)范范項目設(shè)設(shè)計管理理過程中中的控制制節(jié)點，，以便提提高設(shè)計計管理效效率，保保證設(shè)計計質(zhì)量、、進(jìn)度、、成本三三方面均均得到有有效控制制三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容主線流程概念設(shè)計方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房地地產(chǎn)運營營框架圖圖分階段業(yè)業(yè)務(wù)流程程圖設(shè)計流程程框架圖圖一級流程程:項目投資資決策論論證管理理階段流流程項目設(shè)計計管理階階段流程程項目工程程管理階階段流程程項目營銷銷管理階階段流程程項目入伙伙管理階階段流程程二級流程程:設(shè)計管理理流程設(shè)計單位位選擇管管理流程程設(shè)計合同同及付款款管理流流程材料設(shè)備備選型/定板/驗板管理理流程設(shè)計變更更管理流流程設(shè)計流程程框架圖圖三級流程程：設(shè)計費用用預(yù)算計計劃編制制細(xì)則設(shè)計合同同編制工工作細(xì)則則設(shè)計任務(wù)務(wù)書編制制工作細(xì)細(xì)則設(shè)計、咨咨詢單位位選擇及及信息管管理細(xì)則則施工現(xiàn)場場設(shè)計配配合工作作細(xì)則設(shè)計關(guān)鍵鍵點控制制工作細(xì)細(xì)則計變更管管理細(xì)則則三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉涉及設(shè)計計職能的的公司管管理制度度，如《地產(chǎn)公公司設(shè)設(shè)計總總監(jiān)管管理辦辦法》、《設(shè)計管管理階階段集集團(tuán)對對子公公司監(jiān)監(jiān)控程程序》、《實施地地產(chǎn)項項目開開發(fā)周周期基基準(zhǔn)作作業(yè)指指導(dǎo)書書》、決策策分判判等三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理設(shè)設(shè)計工工作流流程，，明確確設(shè)計計管理理的控控制節(jié)節(jié)點和和不同同階段段的設(shè)設(shè)計輸輸入條條件,清晰規(guī)規(guī)范項項目設(shè)設(shè)計管管理過過程中中的控控制節(jié)節(jié)點，，以便便提高高設(shè)計計管理理效率率，保保證設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本三三方面面均得得到有有效控控制精裝修修管理理流程程與優(yōu)優(yōu)化三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.4計劃管理

目的：：理順各各項工工作的的銜接接關(guān)系系，明明確里里程碑碑點和和責(zé)任任歸屬屬，保保障開開發(fā)周周期基基準(zhǔn)的的有效效實施施，實實現(xiàn)快快速滾滾動的的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式。2.4.1設(shè)計周周期基基準(zhǔn)地產(chǎn)項項目設(shè)設(shè)計周周期參參考基基準(zhǔn)值值簡圖圖三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容項目計計劃2.4.2.1各級計計劃的的制定定方式式與監(jiān)監(jiān)控辦辦法2.4.2項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制與風(fēng)險管理公司一級級計劃部門二級級計劃部門月度度計劃項目組周周計劃三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計管理理階段及及專業(yè)的的合理劃劃分專業(yè)：總總圖、規(guī)規(guī)劃與建建筑、景景觀、室室內(nèi)、展展示階段：概概念設(shè)計計、方案案設(shè)計、、實施方方案設(shè)計計、施工圖設(shè)設(shè)計、部部品設(shè)計計2.5.1建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5.2設(shè)計文件的管理與模板建立《概念規(guī)劃劃設(shè)計任任務(wù)書》《方案設(shè)計計任務(wù)書書》《住宅施工工圖設(shè)計計任務(wù)書書》《景觀概念念規(guī)劃設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書》《景觀方案案設(shè)計任任務(wù)書》《景觀施工工圖設(shè)計計任務(wù)書書》《室內(nèi)設(shè)計計任務(wù)書書》2.5.2.1設(shè)計文件件的內(nèi)容容2.5.2.1.1任務(wù)書類類三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容《概念設(shè)計計咨詢合合同》《建筑方案案/擴(kuò)初設(shè)計計合同》《建筑施工工圖設(shè)計計合同》《景觀方案案設(shè)計合合同》《景觀施工工圖設(shè)計計合同》《室內(nèi)設(shè)計計合同》《銷售示范范區(qū)包裝裝設(shè)計合合同》2.5.2.1.2合同類2.5.2.2模板標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配置置標(biāo)準(zhǔn)建建議書》《方案設(shè)計計指引》及《施工圖設(shè)設(shè)計指引引》統(tǒng)一技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用用節(jié)點構(gòu)構(gòu)造設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點點構(gòu)造設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)方案、實實施方案案、施工工圖設(shè)計計各階段段成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及深深度要求求新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)容容2.5.3.2模板三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對每項設(shè)設(shè)計管理理工作，，除頒布布程序(工作的方方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外，同時時根據(jù)企企業(yè)的技技術(shù)戰(zhàn)略略，建立立相關(guān)的的評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使使設(shè)計管理理質(zhì)量保證證工作有章章可循。。

2.5.5評審或評估標(biāo)準(zhǔn)《項目投資資決策評評審階段段概念設(shè)設(shè)計成果果評價表表》《項目經(jīng)營營方案評評審階段段方案設(shè)設(shè)計成果果評價表表》《設(shè)計巡檢檢評價表表》三個評價價表《項目投資決策策評審階段概概念設(shè)計成果果評價表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號SJ—201）中對內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計成果科學(xué)性設(shè)計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項設(shè)計規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設(shè)計成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價值分析設(shè)計概念項目規(guī)劃設(shè)計手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設(shè)計創(chuàng)造價值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計方案是否有利于快速滾動開發(fā)結(jié)論《項目經(jīng)營方案案評審階段方方案設(shè)計成果果評價表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見

產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計成果滿足《市場定位》要求；設(shè)計成果與投資決策評審階段設(shè)計成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點及項目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計成果科學(xué)性符合各項國家及地方設(shè)計規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計合理性規(guī)劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計合理并滿足價值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計進(jìn)度偏差的設(shè)計原因結(jié)論《設(shè)計巡檢評價價表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見

設(shè)計實現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務(wù)設(shè)計問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計投訴問題處理、反饋情況三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容2.7.1建立成本管理理目標(biāo)及節(jié)點點

2.7設(shè)計管理過程中的成本管理項目關(guān)鍵節(jié)點輔助節(jié)點管理目標(biāo)案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗收成本結(jié)算三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部品品信息庫2.7.2.1項目部品信息庫模板2.7.2.2項目部品信息庫建立的的要點a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流流材料部品品品牌及成本基基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合合作及集團(tuán)采采購d.建立信息庫共共享平臺三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容2.7.2.3材料部品研究究的工作目標(biāo)標(biāo)a.基于對目標(biāo)客客戶的期望值值分析,研發(fā)滿足客戶戶需求的部品品b.成本優(yōu)化、對對比c.工藝的研究2.7.3設(shè)計過程中的的成本優(yōu)化的的主要手段和和方法2.7.3.1結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的的形式2.7.3.2窗地比2.7.3.3外墻材料及部部品2.7.3.4停車方式及人人防方案2.7.3.5主要設(shè)備選型型2.7.3.6產(chǎn)品附加值對對應(yīng)的成本2.7.3.7合理的景觀成成本配置四、設(shè)計管理理效率指標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個項目北京：4-5個項目青島/西安：各2個項目北京：3個項目天津：1個項目蘇州：1個項目整體運營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個月高層：12個月項目1（多層）：18個月項目1（高層）：21個月項目1（高層）：31個月蘇州項目1-1.5年目標(biāo)成本變動率3%以內(nèi)項目1：2.8%項目2：-2.6%項目3：1.1%5%左右計劃完成率計劃指標(biāo)完成86%

會議決議完成100%

月計劃完成90%計劃指標(biāo)完成55%