物業(yè)管理概論

物業(yè)管理概論左振華1引言

導(dǎo)論一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的引擎之一。

前7個月，江西房地產(chǎn)開發(fā)資金來源為208.49億元，比一季度回落了33.7％，意味著少砸了數(shù)十億元。全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資160.2億元，同比增長28.6％，但比前6個月增幅回落3個百分點；在住宅投資方面，共118.83億元，增幅較前6個月回落5.5個百分點，與一季度相比，跌幅則達(dá)到11.6％。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省城鎮(zhèn)以上投資（965億）的比例為16.6％，比一季度下降4.7個百分點。截至7月底，全省商品房空置面積186.15萬平方米，同比增長1.4％，增幅比6月回落0.8個百分點。南昌05年土地供應(yīng)5391畝，06年4500畝，05年商品房銷售249萬平方米，其中住房面積233萬平方米。05年全省城市化水平37%。

2引言

導(dǎo)論二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀房價高、空置多、城市化水平增長快國家調(diào)控（貸款、土地、規(guī)劃等）居民購房心態(tài)（投資、投機(jī)、居?。┚用窕嵯禂?shù)偏大基尼系數(shù)是意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家基尼于1922年提出的定量測定收入分配差異程度的指標(biāo)。它的經(jīng)濟(jì)含義是：在全部居民收入中用于不平均分配的百分比?；嵯禂?shù)最小等于0，表示收入分配絕對平均；最大等于1，表示收入分配絕對不平均；實際的基尼系數(shù)介于0和1之間。如果個人所得稅能使收入均等化，那么，基尼系數(shù)即會變小。聯(lián)合國有關(guān)組織規(guī)定：若低于0.2表示收入高度平均；0.2～0.3表示比較平均；0.3～0.4表示相對合理；0.4～0.5表示收入差距較大；0.6以上表示收入差距懸殊。3引言

導(dǎo)論今年2月5日，國家發(fā)改委網(wǎng)站刊登了一篇文章，標(biāo)題是《對中國城市居民收入分配結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的總體判斷》，文章中是這樣說的：以基尼系數(shù)值來判斷，盡管不同學(xué)者由于使用數(shù)據(jù)的不同而計算出來的數(shù)值有所不同，但總的看，我國城市居民收入差距的基尼系數(shù)已達(dá)到合理值的上限，在0.4左右；而且這還是在各種崗位外收入、非正常收入難以準(zhǔn)確估計的情況下做出的，如果把后者也算上，則計算出的實際基尼系數(shù)肯定要更大一些。再從用五等分法計算出來的數(shù)據(jù)看，我國城市居民收入分配的集中程度已非常高，數(shù)據(jù)顯示，城市居民最低收入1/5人口只擁有全部收入的2.75%，僅為最高收入1/5人口擁有收入的4.6%。根據(jù)這個數(shù)據(jù)，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用來買房的錢占其全部收入的比例就越高。因此從房屋的購買力來看，20％的富人，恐怕占據(jù)了還不止半壁江山。4引言

導(dǎo)論從2004年開始，房價上漲幅度明顯變快。與此同時，中低收入家庭越來越覺得買不起房。表面上看，這個因果關(guān)系非常明顯，買不起房，就是因為房價太貴。但是深入探究一下，恐怕問題還不是這么簡單。說一種東西貴還是便宜，并沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)，貴不貴是相對于收入而言的。近年來大家說房價太貴，用得最多的說法，也是房價收入比這個概念。那么，中國的房價收入比到底是一個什么狀況？是不是高得太離譜，是不是越來越高？

從1998年到2004年，住宅均價累計增長了43%；而居民可支配收入累計增長了72%；存款余額增長累計增長了158%。從7年的時間跨度看，居民平均財富增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅均價增長。如果說，中國房價收入比越來越高，這個說法不成立，那么是不是因為中國的這個比值一直偏高呢？1998年聯(lián)合國人居中心有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，世界各國房價收入比的平均值是8.4，中位數(shù)是6.4。中國的房價收入比，比中位數(shù)要稍微高一點，但是明顯低于平均數(shù)。由此可見，中低收入家庭買不起房，原因并不是房價收入比太高，也不能簡單地說是因為房價太貴。那么問題到底出在哪里？問題恐怕就出在“平均”兩個字上。

5引言

導(dǎo)論三、購房大眾定律：從宏觀調(diào)控的角度來說，政府是要擠掉房價泡沫而不是要讓房市崩盤；但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沒有人能預(yù)測未來，很多不正確的因素會突然發(fā)生更何況房產(chǎn)的交易周期比較長，一旦有風(fēng)吹草動，你可能根本來不及產(chǎn)生反應(yīng)。高位買進(jìn)？持幣觀望？抑或另辟蹊徑……一切都要三思而后行。而“房地產(chǎn)通俗定律”，即大眾化哲理的經(jīng)濟(jì)法則，或許可以提供一些實用“秘笈”。

從眾心理定律房價會漲還是會跌，很少人會心里有數(shù)。所以，老百姓有一種買漲不買跌的心理。一看到報紙上報道有排隊買房的，就心里著急，就激動；一看到自己當(dāng)初想買結(jié)果沒有買的房子漲價了，心里就后悔。其實，購房是一種長期的投資行為，購房之初就應(yīng)該為以后的日子籌謀再三，免得事后出現(xiàn)麻煩。購房者切莫被眼前的“從眾心理”而障眼，把長期的不適宜的麻煩和不劃算的懊悔一同買回家。6引言感覺閾（YU）限定律

為使社會公眾感覺到某個樓盤的存在，發(fā)展商往往不惜重金去做廣告。這些廣告往往色彩鮮艷、篇幅巨大、形象生動、富有創(chuàng)意。此舉無非是要刺激消費者的感覺器官，造成沖擊力和震撼感，給人留下深刻印象。就商品房而言，相對于建材質(zhì)量與單位面積售價因素，消費者對單價的變化較建材質(zhì)量的差別更為敏感(頂級商品房除外)；相對于總價和單價而言，人們更多地考慮總價而忽略單價。因此，房地產(chǎn)就出現(xiàn)了“低成本”與“中小戶型”的流行銷售策略。黃金季節(jié)定律

一般來說，5月份和10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價也是在這個時候漲上去的；而7、8月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。如果你需要貸款，而且有準(zhǔn)備在短時間里見好就收的話，不妨在7、8月炎熱的盛夏里多下點功夫，多跑跑中介，多看看房子，買下后租出去；一年之后合約期滿，正好碰上10月的黃金時期，你又可以以一個好的價錢掛出去。7導(dǎo)論

公開宣傳定律不用統(tǒng)計就可以認(rèn)定，報紙和網(wǎng)絡(luò)說房價漲的遠(yuǎn)比說房價跌的多得多。為什么？例如上海某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。一份報紙會拿著房產(chǎn)商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房價會下跌的文章嗎？

流水線廣告定律

當(dāng)樓盤廣告不顧繁簡地出現(xiàn)戶型、總價甚至折扣方式時，這說明該樓盤產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)滯銷，或者這個開發(fā)商才剛剛?cè)诵?，把樓盤銷售當(dāng)成賣消費品。當(dāng)然，要排除樓盤已經(jīng)進(jìn)入絕對的尾盤期，開發(fā)商急于獲取最后利潤的情況。8導(dǎo)論

售房處風(fēng)格定律

一個城市樓盤的售樓處裝修豪華程度可以反映該城市地產(chǎn)銷售市場競爭激烈程度。售樓處裝修豪華，說明當(dāng)?shù)劁N售市場競爭激烈，市場比較規(guī)范。售樓處非常不起眼，說明當(dāng)?shù)厥袌霰容^好，但并不代表當(dāng)?shù)厥袌鰴C(jī)會很大，因為也許要靠資源才能拿到土地，沒有政府資源者最好不介入。得房率定律套內(nèi)面積和建筑面積之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一個誤區(qū)：得房率高，購房者的利益就得到了保護(hù)；得房率低，購房者的利益就受到損失。其實，一套房屋的得房率在發(fā)展商最初設(shè)計戶型和住宅小區(qū)整體規(guī)劃時，基本上都已經(jīng)確定了。如果小區(qū)總的面積不變，而發(fā)展商以高得房率來吸引購房者，那很有可能就是減少公攤的面積。由此造成的后果就可能是最初設(shè)計住宅小區(qū)的優(yōu)美的環(huán)境會大打折扣，像大堂、電梯間等公攤面積就可能會過分的狹小，影響居住質(zhì)量。9導(dǎo)論慣性定律市場上的青菜，價格可能一天三變。但價值越大的商品，要漲起來就越困難，但一旦漲起來，就能持續(xù)較長時間。房地產(chǎn)市場因為資金密集，一旦上漲，會持續(xù)很長時間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長達(dá)五年，跌去60%。長周期定律

房地產(chǎn)能“長盛不衰”，與其生產(chǎn)周期長有關(guān)。一個地方的在建房地產(chǎn)項目如果在一個月內(nèi)增加一倍都看不出是大躍進(jìn)。所以這個行業(yè)的利潤率不可能很快下降，高房價也會持續(xù)不落。但“花無百日紅”，房價也終會下跌。最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的增長速度，這樣下去到2010年以前，中國房地產(chǎn)業(yè)的GDP會超過整個國家的GDP，這可能嗎？所以房地產(chǎn)的增長速度一定會下降。10引言四、房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理房地產(chǎn)業(yè)鏈很長，大致包括：前期市場調(diào)研項目策劃分析征地、拆遷規(guī)劃、設(shè)計施工、預(yù)售發(fā)放產(chǎn)權(quán)證等。（物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)鏈有著千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)鏈的末端是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈的始點）11引言物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈：市場調(diào)研、前期招投標(biāo)、簽合同、前期介入、

接管驗收、辦理入伙、前期物業(yè)管理、業(yè)主大會成立并招標(biāo)、簽訂合同、正式物業(yè)管理、到期交接或續(xù)簽合同。延伸：項目的銷售、租賃、設(shè)備設(shè)施維修、園林規(guī)劃設(shè)計養(yǎng)護(hù)、廣告、家政服務(wù)、裝修等。鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理階段示意圖12區(qū)別傳統(tǒng)物業(yè)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理體制方式經(jīng)營方式服務(wù)方式組織形式管理方式費用承擔(dān)方式產(chǎn)權(quán)性質(zhì)13教學(xué)

要求五、教學(xué)安排教學(xué)要求：

1、體現(xiàn)操作性、分析性思考問題，強(qiáng)調(diào)知識的綜合運用能力。

2、案例與情景教學(xué)并舉，學(xué)生積極參與討論發(fā)言，培養(yǎng)自學(xué)能力。教學(xué)內(nèi)容：

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)

2、物業(yè)管理市場

3、物業(yè)管理業(yè)務(wù)

4、具體物業(yè)管理14參考

資料

1、現(xiàn)代物業(yè)（期刊）

2、物業(yè)管理新解機(jī)械工業(yè)出版社

3、物業(yè)管理概論高等教育出版社

4、中國物業(yè)管理網(wǎng)

5、上海陸家嘴物業(yè)管理公司網(wǎng)

6、助理物業(yè)管理師培訓(xùn)教材（國家勞動部）

15物業(yè)管理教學(xué)四大內(nèi)容物業(yè)管理基礎(chǔ)物業(yè)管理導(dǎo)論（物業(yè)、物業(yè)管理含義，物業(yè)管理內(nèi)容、原則）2、物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理的行政管理物業(yè)管理營銷3、物業(yè)管理業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)維修管理設(shè)備維修管理4、具體物業(yè)管理住宅類管理