房地產(chǎn)公司工程管理工作報告項目經(jīng)理工作報告月

工程管理經(jīng)驗交流尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、各位同仁仁大家好！非常高高興今天能同同大家共同探探討交流工程程管理經(jīng)驗。因因為在總結(jié)材材料的過程也也是我本人總總結(jié)、思考、提提高的過程，由由于水平和經(jīng)經(jīng)驗有限，難難免存在不妥妥之處，敬請請指正。今天從項目前期期管理、質(zhì)量量、安全、進進度、監(jiān)理單單位管理、例例會管理、合合同簽訂及執(zhí)執(zhí)行等七個方方面進行交流流。一、項目前期工工程管理結(jié)合項目開工前前公司要求上上報的同工程程有關(guān)的三個個文件要求展展開工程前期期工作內(nèi)容：：《項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營定位報報告》、《項項目工程總體體進度計劃》、《項項目工程管理理方案》.1、項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營定位報告告要求其中內(nèi)內(nèi)容之一：項項目“五證”取得時間：：《國有土地地使用證》、《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》、《建建筑工程施工工許可證》、《商商品房銷售（預(yù)預(yù)售）許可證證》。上述五證一般由由前期開發(fā)部部負(fù)責(zé)辦理，為為什么在這里里要談？因為為這五證的取取得需要工程程密切配合。如如設(shè)計圖紙、勘勘察、施工單單位的選定、環(huán)環(huán)評等各類報報告的編制、現(xiàn)現(xiàn)場開工條件件等，不一一一列舉，（當(dāng)當(dāng)然上述事項項各公司分工工不同，但無無論哪個部門門負(fù)責(zé)，我認(rèn)認(rèn)為工程部門門都應(yīng)該了解解）。強調(diào)三三點：1）、配合難點點：工程管理理人員不熟悉悉報建業(yè)務(wù)流流程和具體配配合要求，腦腦海里缺乏系系統(tǒng)認(rèn)識。實實際上各項報報建先后順序序非常嚴(yán)格，且且資料有很多多應(yīng)付技巧，如如能熟練掌握握，對前期工工作推進非常常有利。如：：圖紙備案，正正常過程全套套施工圖紙齊齊全，再經(jīng)審審圖公司審圖圖合格，建委委備案，但通通常要求設(shè)計計院先配合出出報建圖紙（深深度未必達(dá)到到施工圖紙深深度），審圖圖公司不進行行審圖配合出出審圖報告，建建委完成備案案手續(xù)，開始始后續(xù)的招投投標(biāo)、質(zhì)檢報報建等手續(xù)；；還有辦理報報建需要施工工合同如果履履行完公司會會簽手續(xù)，估估計要花不少少時間，可以以同施工單位位溝通先蓋一一份供報建用用的合同，雙雙方出書面說說明用途，同同時提前向上上級公司有關(guān)關(guān)部門溝通該該做法，為手手續(xù)辦理爭取取到時間。我認(rèn)為我們不了了解前期報建建要求不要緊緊，但要需要要同開發(fā)部進進行充分溝通通（溝通時多多問幾個這樣樣做可不可以以），并作出出統(tǒng)籌安排，列列出清單，一一項項緊鑼密密鼓準(zhǔn)備。思思路：報建所所需各項資料料能準(zhǔn)備即準(zhǔn)準(zhǔn)備，不能等等到開始報建建再準(zhǔn)備資料料，因有些資資料準(zhǔn)備需要要時間，理想想狀態(tài)一具備備報建條件即即能送相關(guān)部部門辦理手續(xù)續(xù)；如環(huán)評報報告、水土保保持、地質(zhì)災(zāi)災(zāi)害等報告的的編制盡早提提前確定合作作單位，進行行編制；辦理理施工許可證證，需要項目目各主要負(fù)責(zé)責(zé)人親筆簽名名樣式，可以以提前準(zhǔn)備妥妥當(dāng)。提醒有有些事項當(dāng)?shù)氐剡€屬壟斷：：如南寧市抗抗震評價所需需的工程抗震震設(shè)防技術(shù)報報告只有地震震局下屬一家家單位編制，在在時間配合上上沒其它單位位好協(xié)調(diào)（他他們要按規(guī)定定動作走手續(xù)續(xù)），但施工工圖備案時的的必備資料之之一，需提前前啟動工作。除此之外，過程程中應(yīng)充分考考慮必需經(jīng)地地產(chǎn)公司把關(guān)關(guān)審批事項的的審批流程及及時間規(guī)定。如如：規(guī)劃設(shè)計計、招投標(biāo)審審批，上述事事項不是加急急一兩天就能能審批完，特特別規(guī)劃大多多需要反反復(fù)復(fù)復(fù)修改，在在這方面大家家比我更有經(jīng)經(jīng)驗（我們公公司現(xiàn)在最開開三個月）。我我們項目報建建時沒那么麻麻煩，因為我我們兩個項目目在設(shè)計的時時候，還沒那那么多審批環(huán)環(huán)節(jié)，且是保保障性住房，項項目把關(guān)即可可。（現(xiàn)在聽聽說很多公司司拿地即開工工，據(jù)了解，他他們的勘察、設(shè)設(shè)計工作都前前置，且產(chǎn)品品已標(biāo)準(zhǔn)化，基基本在拿地前前就完成同當(dāng)當(dāng)?shù)馗饔嘘P(guān)部部門的對接，獲獲得土地后即即開始報建。）2）、應(yīng)高度重重視總平面設(shè)設(shè)計：總平面面包含各項指指標(biāo)、建筑定定位，且在后后期設(shè)計中：：建筑面積、容容積率等指標(biāo)標(biāo)不能突破，配配套類指標(biāo)不不能小于原定定指標(biāo)。總平平一旦審定后后再調(diào)整非常常困難，南寧寧規(guī)定半年內(nèi)內(nèi)不得調(diào)整，即即使允許調(diào)整整過程也不亞亞于重新報建建，費時費力力費神。同設(shè)設(shè)計院探討過過此問題，建建議總平報審審時設(shè)計最好好達(dá)到一定深深度，理想情情況建筑方案案：明確戶型型、人防及車車道出入口、設(shè)設(shè)備用房等內(nèi)內(nèi)容，因上述述變動有可能能造成退紅線線距離、防火火間距、日照照不符合報批批要求，規(guī)劃劃局在這幾方方面把關(guān)較嚴(yán)嚴(yán)。但同時也也存在一個矛矛盾問題，在在總平報建時時消防、人防防都不具備報報建條件，人人防設(shè)計條件件需要總平批批復(fù)后才能申申請，難免在在消防報建和和人防報建時時提出修改意意見，比如：：消防通道設(shè)設(shè)置、人防出出入口設(shè)置不不合理，需要要調(diào)整，諸如如此類修改有有時會導(dǎo)致總總平的調(diào)整，個個人認(rèn)為要求求設(shè)計院熟悉悉當(dāng)?shù)匾?guī)范，根根據(jù)以往經(jīng)驗驗綜合考慮，同同時加強同各各業(yè)務(wù)部門提提前溝通，最最好能進行業(yè)業(yè)務(wù)初審。（在在南寧因我們們是政府工程程，我們基本本出草圖后，即即拿到業(yè)務(wù)部部門去審，我我想商業(yè)項目目大家可以通通過良好的關(guān)關(guān)系向這個方方向努力；還還有如果有些些專業(yè)合作單單位能確定，可可以借助他們們同各個部門門的關(guān)系進行行提前對接。）、設(shè)計依據(jù)的基基礎(chǔ)資料取得得一定要可靠靠，特別周邊邊配套不完善善的情況（道道路標(biāo)高、雨雨水及污水管管網(wǎng)設(shè)置及標(biāo)標(biāo)高）。如:前幾天市重重點辦協(xié)調(diào)會會，有項目就就總平面就比比道路高2米、直到道路路進場施工才才發(fā)現(xiàn)問題，盡盡管該項目是是政府重點項項目，但該問問題不是道路路標(biāo)高提高兩兩米就行，有有時是系統(tǒng)工工程，涉及其其它管網(wǎng)標(biāo)高高調(diào)整、造價價等，幸好該該項目還沒開開工建設(shè)，會會議要求同規(guī)規(guī)劃局及道路路業(yè)主進行進進一步溝通，如如果要修改該該項目設(shè)計方方案，等于前前期各項工作作重新來一次次，即使能做做工作調(diào)整道道路標(biāo)高，估估計也耽誤不不少時間（且且該道路工期期緊，屬100月在南寧召召開的體操世世界賽配套工工程）。插入XX項目平平面圖：1號項目周邊邊配套污水管管網(wǎng)未因征地地拆遷施工到到位（且具體體什么時間能能完成，未有有定論），經(jīng)經(jīng)向污水管網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)單位綠綠城水務(wù)書面面申請污水排排放口，批復(fù)復(fù)臨時接入項項目西北角和和東南角的兩兩個雨水管網(wǎng)網(wǎng)，并經(jīng)規(guī)劃劃局審核書面面同意（現(xiàn)南南寧有多個項項目如此處理理），但因雨雨水設(shè)計直接接排入邕江，項項目就位于邕邕江旁邊，且且邕江為廣西西重要取水源源。后期在工工作梳理中，擔(dān)擔(dān)心如此處理理環(huán)保驗收無無法通過，及及時咨詢環(huán)保保局，答復(fù)此此類情況他們們可以不管，但但不會環(huán)保驗驗收，如果這這樣就直接影影響項目的備備案和交付，因因我們交付后后才能取得回回購款，緊急急督促建委組組織召開會議議，同意在項項目東邊臨時時綠化帶增建建臨時污水處處理設(shè)施，污污水經(jīng)處理達(dá)達(dá)標(biāo)后再排入入雨水管網(wǎng)，妥妥善處理該問問題。再就前期資料了了解一定要全全面：還需要要了解周邊配配套配備及建建設(shè)情況，如如：市政給水水供應(yīng)量及供供水壓力能否否滿足項目開開發(fā)要求；片片區(qū)污水管網(wǎng)網(wǎng)是否完善；；就近變電站站負(fù)載如何、如如滿負(fù)荷規(guī)劃劃變電站建設(shè)設(shè)是否能同項項目建成時間間保持一致；；市政燃?xì)夤芄苈肥欠裢晟粕?；市政弱電電管網(wǎng)是否完完善（因弱電電管網(wǎng)不通在在有些地方影影響正式用電電接通，因為為現(xiàn)在遠(yuǎn)程抄抄表需借助相相關(guān)信號，如如不同可以同同上述運營商商溝通建設(shè)臨臨時基站）；；上述事項如如不完善或時時間不能滿足足項目建設(shè)要要求會引起投投資增加，甚甚至無法按期期交樓的風(fēng)險險（因為有些些臨時事項現(xiàn)現(xiàn)場并不具備備實施的條件件）。特別注注意：上述問問題解決有時時因征地拆遷遷，過程會很很漫長。插入XX平面圖圖：（現(xiàn)林里里橋項目周邊邊市政配套都都未完善，且且上述問題的的解決涉及拆拆遷，已由市市重點辦召開開會議督促相相關(guān)單位落實實，但同時分分析：道路和和雨水都好解解決，主要是是解決污水問問題，做好加加設(shè)臨時污水水處理的預(yù)案案，但該項目目沒有場地用用于建設(shè)污水水處理設(shè)施，正正在協(xié)調(diào)規(guī)劃劃、環(huán)保部門門在操場位置置設(shè)置污水處處理設(shè)施，該該項工作正在在落實中。）2、如何進行項項目分期分區(qū)區(qū)為什么要談分期期分區(qū)？因為為編制上述三三個報告（項項目開發(fā)經(jīng)營營定位報告、項項目工程總體體進度計劃項項目工程管理理方案）都需需明確項目開開發(fā)節(jié)奏；項目開發(fā)節(jié)奏需需根據(jù)項目分分期分區(qū)情況況編制，如果果只由一個部部門籠統(tǒng)編制制就會造成計計劃同后期實實施脫節(jié)。如何合理進行劃劃分呢？1）、首先分期期的理解：確確定分期分區(qū)區(qū)的過程：是是工程與前期期、設(shè)計、營營銷、財務(wù)、成成本等部門提提前溝通，達(dá)達(dá)成共識的過過程，其確定定有利于各部部門及時有效效地相互配合合。各部門職責(zé)：營銷部：售樓部部、樣板房的的位置（如果果有單獨售樓樓部除外）、開開放時間、環(huán)環(huán)境要求（是是否園林景觀觀及封閉區(qū)域域、樣板房是是否需要電梯梯，因有的樣樣板房考慮到到充分展示項項目周邊環(huán)境境優(yōu)勢，不一一定設(shè)置在一一層，可能設(shè)設(shè)置在5層左右，如如果客戶通過過樓梯走就影影響心情，建建議走路最好好不超過一層層高度），項項目的銷售時時間及順序（根根據(jù)銷售策略略，如先銷售售位置不理想想、后期銷售售位置好的利利于項目升價價，每次推盤盤量。）財務(wù)部：資金來來源、時間、及及每期的金額額（這里指的的資金含施工工單位墊資，項項目的施工安安排必須有資資金的支持，還還需考慮施工工單位墊資承承受能力，雅雅景灣前期資資金緊張，且且當(dāng)時樓市銷銷售不是很明明朗，各方都都有擔(dān)心，如如果施工單位位全面鋪開將將會面臨巨大大的資金壓力力。插入XX總平：：采取策略為為：一期分44號樓、3號樓、5、6、7號樓三批次次開工銷售交交樓，待銷售售回款后2期1號樓、1號樓同時開開工，且開工工樓棟周邊環(huán)環(huán)境越來越好好，有利銷售售提價）成本部：測算項項目各階段的的成本，為資資金使用提供供依據(jù)；工程、設(shè)計：工工程管理角度度對售樓區(qū)的的設(shè)置、樣板板區(qū)的設(shè)置、分分期分區(qū)銷售售、分期交付付等方面提出出建議。（后后面詳述工程程考慮角度）前期：針對分期期分區(qū)情況，報報建手續(xù)辦理理的建議明確上述事項后后，才能做到到合理分期分分區(qū)；2）、工程管理理角度考慮的的因素：2.1、分期分分區(qū)的理想目目標(biāo)：各項工工作能按分期期分區(qū)實施，如如銷售、交付付。因分期后后，每期進度度間隔時間較較長，如不能能分期交付將將極為不利，當(dāng)當(dāng)然每個項目目都會存在實實際問題，不不一定想分期期分區(qū)就能劃劃分。如要實實現(xiàn)該目標(biāo)考考慮因素：首先：前期證件件辦理按分期期分區(qū)驗收備備案的思路開開展工作，在在辦理證件時時，提前同各各職能部門（規(guī)規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、消消防、環(huán)保、人人防等部門）溝溝通分區(qū)驗收收及備案的具具體要求，并并盡可能將證證件按分期辦辦理。如：南南寧市分期分分期備案根據(jù)據(jù)工程規(guī)劃許許可證來分批批次。其次：圖紙設(shè)計計按分期分區(qū)區(qū)具備獨立使使用功能思路路進行，如消消防控制室、監(jiān)監(jiān)控室、物業(yè)業(yè)管理用房、首首期水電設(shè)備備房等配套在在首期考慮，雨雨水、污水的的排放設(shè)計分分期獨立系統(tǒng)統(tǒng)，并單獨辦辦理接入口。再次：需了解當(dāng)當(dāng)?shù)馗鱾€部門門對配套交付付具體要求，如如南寧市規(guī)定定學(xué)校同首期期一起交付（有有溝通余地，但但需提前了解解并進行溝通通）2.2、銷售區(qū)區(qū)域(含售樓部、樣樣板房)：要臨時圍圍擋區(qū)域、通通道組織、園園林景觀、功功能使用（水水電通及雨污污排放，在首首次開放時條條件多不成熟熟，水電考慮慮永久管線，臨臨時水電源，臨臨電在報裝時時需要充分考考慮銷售區(qū)域域的負(fù)荷：空空調(diào)、照明、園園林景觀；并并提前規(guī)劃好好臨水臨電接接入點，并預(yù)預(yù)留負(fù)荷，避避免后期調(diào)整整）2.3、施工總總平面布置提提前做出籌劃劃，例如：生生活區(qū)設(shè)置、臨臨時施工道路路組織、機械械布置、鋼筋筋加工場及鋼鋼筋、砂石等等材料堆場、雨雨、污水排放放方式等。關(guān)注：塔吊、井井架、施工電電梯的布置，因因直接決定了了施工道路組組織，材料堆堆場布置；布布置時應(yīng)避開開大堂出入口口、加固連接接層避開樣板板樓層；2.6、特殊部部位外腳手架架的搭設(shè)方式式樣板房范圍外架架采用懸挑方方式、范圍，為為室外工程提提前插入創(chuàng)造造條件。為加加快進度，建建議在合同中中約定所有樓樓棟外架全部部懸挑，利于于園林工程提提前介入。插入XX工地圖圖片：說明開開放通道、懸懸挑、施工機機械、材料堆堆場、園林穿穿插施工2.7、積極和和政府相關(guān)職職能部門的溝溝通協(xié)調(diào)，減減少工程中受受政策影響產(chǎn)產(chǎn)生的障礙。如如：各地出于于地方主義考考慮：通常要要求合作單位位在當(dāng)?shù)剡M行行備案，如果果我們選擇的的合作單位未未在當(dāng)?shù)剡M行行備案及開展展相應(yīng)工作，勢勢必會帶來停停工風(fēng)險；現(xiàn)現(xiàn)項目基本都都是提供樁基基礎(chǔ)圖后，即即進行樁基施施工，此階段段往往施工許許可證沒辦理理完成、但要要加強與政府府主管部門私私下溝通（建建委、質(zhì)監(jiān)站站等），得到到默許，同時時商定后期完完善手續(xù)方案案，如對前期期違規(guī)施工部部分，在我們們接受范圍內(nèi)內(nèi)適當(dāng)增加實實體檢測（合合理利用法律律規(guī)則保護違違規(guī)），舉例例：一棟已建建好8層民房無規(guī)規(guī)劃、施工手手續(xù)，想辦理理房產(chǎn)證，需需先完善前期期規(guī)劃、施工工手續(xù)，在完完善施工證手手續(xù)時就是對對整棟樓委托托第三方檢測測機構(gòu)進行結(jié)結(jié)構(gòu)鑒定合格格后辦理的施施工證手續(xù)（相相對整棟樓來來說，代價相相當(dāng)?。５枳⒁猓涸跓o無證階段提醒醒合作單位高高度重視安全全，在手續(xù)辦辦理不齊時出出安全事故，直直接會帶來停停工麻煩，且且會造成后續(xù)續(xù)手續(xù)辦理麻麻煩。另一方面積極了了解當(dāng)?shù)卣卟咭?guī)定，并加加以合理利用用：如目前在在南寧市可以以單獨辦理土土方工程及基基坑支護工程程的施工許可可證，前提是是相應(yīng)圖紙進進行單獨設(shè)計計、備案，單單獨招投標(biāo)，我我認(rèn)為上述事事項單獨分開開，不存在難難度，操作性性比較強，且且上述工程的的合法開工對對工程進度極極其有利；還還有目前南寧寧市重點工程程質(zhì)監(jiān)站可以以提前事實介介入，前提是是完成施工圖圖備案、施工工招投標(biāo)。六六月考評會即即墨項目通過過政府開會協(xié)協(xié)調(diào)各部門提提前介入，個個人認(rèn)為在小小地方可以，在在大地方難度度較大（同政政府有良好關(guān)關(guān)系可以，萬萬達(dá)可以做到到）。二、項目質(zhì)量管管理1、個人從地產(chǎn)產(chǎn)角度對工程程質(zhì)量的理解解對于房地產(chǎn)公司司而言，工程程質(zhì)量不僅僅僅指施工單位位的施工質(zhì)量量，它反映的的是包括建筑筑產(chǎn)品施工質(zhì)質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)質(zhì)。主要包括括以下四部分分內(nèi)容：1）、施工質(zhì)量量可由施工原因引引起，也可由由設(shè)計原因引引起（例如：：露臺根部靠靠砌體監(jiān)控管管理，防止墻墻體根部滲漏漏，勢必帶來來極大工作量量，且不能有有效保證，建建議該處設(shè)置置混凝土反坎坎；開敞式電電梯廳吊頂，本本意美觀，但但實際受天氣氣潮濕影響，過過不了幾年變變形脫落，后后期維修工作作量大，且沒沒有美感，增增加后期物業(yè)業(yè)管理費用，建建議該處在設(shè)設(shè)計時盡可能能將結(jié)構(gòu)梁設(shè)設(shè)計為暗梁或或設(shè)置在消防防門上方，盡盡量在顯眼位位置不出現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)梁，后期期直接進行裝裝修，不再吊吊頂，同樣美美觀；靠室外外部分門設(shè)計計為木門，多多出現(xiàn)在出屋屋面樓梯口，設(shè)設(shè)備房，經(jīng)多多次雨淋后，即即無法使用）。2）、產(chǎn)品效果果質(zhì)量主要包括：建筑筑布置：室內(nèi)內(nèi)有無露梁露露柱（特別客客廳避免有梁梁出現(xiàn)，有的的地方還涉及及風(fēng)水忌諱）；；影響用戶使使用舒適性的的質(zhì)量問題：：例如開關(guān)面面板位置布置置在入戶門后后面、空調(diào)機機位置設(shè)置在在陽臺上，用用戶如封閉陽陽臺空調(diào)散熱熱在室內(nèi)；有有別墅將空調(diào)調(diào)機位設(shè)置在在入戶門位置置，進入室內(nèi)內(nèi)先感受熱風(fēng)風(fēng)，感覺挺難難受；底層商商鋪、會所未未充分考慮空空調(diào)機位置，因因這些空調(diào)機機尺寸大、噪噪音大給后期期的使用帶來來極大不便；；建筑美觀質(zhì)質(zhì)量問題（例例如水電空調(diào)調(diào)管線外露于于外墻，看上上去很不美觀觀、首層管線線的走向，現(xiàn)現(xiàn)在多為架空空層，如果進進入大堂首先先看到一根根根管線，感覺覺不好）。3）、不滿足政政府主管部門門竣工驗收要要求的質(zhì)量問問題：如通道道的凈高是否否滿足規(guī)范，陽陽臺欄桿有效效防護高度是是否滿足，落落地窗是否設(shè)設(shè)計有護欄，欄欄桿的樣式（包包括立桿凈距距及防攀爬）是是否滿足規(guī)范范要求等；在在很多項目驗驗收時都碰到到提出問題，后后期進行簽證證整改，建議議按規(guī)范設(shè)計計施工。4）、設(shè)計出圖圖質(zhì)量（例如如圖紙設(shè)計矛矛盾等）。室室外管井與園園建設(shè)計未很很好銜接，如如出現(xiàn)管井設(shè)設(shè)在首層私家家花園內(nèi)或門門口，如遇到到維修需打擾擾業(yè)主，會引引起業(yè)主投訴訴，或道路上上各類井隨意意設(shè)置，雖不不影響使用，但但影響美觀，最最好各類管井井同園林設(shè)計計拼在同一張張圖上，統(tǒng)籌籌定位安排；；還有，經(jīng)常常出現(xiàn)建筑圖圖同結(jié)構(gòu)圖外外立面不一致致，建議在結(jié)結(jié)構(gòu)施工時同同步對照建筑筑圖，及時同同設(shè)計院溝通通協(xié)調(diào)解決。5）施工質(zhì)量管管理質(zhì)量控制的思路路：強調(diào)事前前主動控制（也也可以說成預(yù)預(yù)控）、事中中加強過程監(jiān)監(jiān)督、事后狠狠抓整改落實實及改進提高高。從以下十一方面面展開：5．1、設(shè)計圖圖紙質(zhì)量管理理：這方面內(nèi)內(nèi)容在前面涉涉及到一些，很很多公司都已已有非常詳細(xì)細(xì)的總結(jié)資料料，（插入XX廚房資料），建議大家結(jié)合實際學(xué)習(xí)掌握即可；同時加強積極同物業(yè)公司溝通，其實他們在后期管理方面有很多寶貴的經(jīng)驗。如：曾同物業(yè)一起驗收，提出對有種植的露臺，陽臺地漏，如用常規(guī)直通式地漏，落葉容易造成堵塞，建議采用鐘罩式地漏能有效防止堵塞。還有毛發(fā)同油污結(jié)合后很容易造成管道堵塞，且清理難度較大，建議采用毛發(fā)收集地漏，并對油污做出有效處理。5.2、質(zhì)量管管理體系：建建立了項目公公司、監(jiān)理、施施工單位的三三方質(zhì)量管理理體系，明確確各方責(zé)任和和分工。在實實施中，重點點審查其體系系有效性，注注重考察各單單位主要崗位位所配備人員員能力、素質(zhì)質(zhì)、責(zé)任心（相相對體系的完完善，人員的的多少，更看看重人員能否否發(fā)揮作用），例例：項目經(jīng)理理對項目的協(xié)協(xié)調(diào)管理、資資源調(diào)配至關(guān)關(guān)重要，建議議：必須切實實調(diào)研其以往往業(yè)績，進場場后加強考察察、考核，如如不合格及時時予以更換；；質(zhì)檢員在質(zhì)質(zhì)量管理中起起著非常重要要作用，如經(jīng)經(jīng)其驗收合格格后，在監(jiān)理理和項目部復(fù)復(fù)驗時仍多次次出現(xiàn)不合格格，則對相關(guān)關(guān)人員予以警警告，甚至更更換，針對質(zhì)質(zhì)檢員沒有充充分授權(quán)問題題，要求施工工單位報驗時時必須由質(zhì)檢檢員提出。5.3、方案審審查：本人一一度認(rèn)為方案案是應(yīng)付檢查查資料，但現(xiàn)現(xiàn)在認(rèn)為方案案是否有針對對性，對后期期指導(dǎo)施工至至關(guān)重要，且且是我們和監(jiān)監(jiān)理后期管控控的有力依據(jù)據(jù)，應(yīng)引起高高度重視。除除常規(guī)審核外外，首先，重重點加強對易易出問題環(huán)節(jié)節(jié)的方案審查查。如林里橋橋項目，為解解決外墻樓層層接縫混凝土土觀感不好問問題，近期要要求在下層混混凝土澆筑時時預(yù)埋對拉螺螺栓，用于加加固上層墻柱柱模板，有效效防止漏漿、脹脹模，現(xiàn)場觀觀感得到提高高。其次，重重視對重大危危險源的審核核，我們專業(yè)業(yè)水平不夠時時，應(yīng)組織專專家審核，且且日常監(jiān)控我我們應(yīng)對照方方案抽查，監(jiān)監(jiān)理應(yīng)全面檢檢查，如林里里橋項目，塔塔吊加固、整整體爬升架連連接在中交建建檢查時，存存在不按方案案執(zhí)行的情況況；（方案理理解：有些方方面可以根據(jù)據(jù)我們經(jīng)驗作作出判斷，不不一定非要嚴(yán)嚴(yán)格，比如：：常規(guī)高度、荷荷載樓層模板板支撐掃地桿桿設(shè)置，不一一定每個位置置都要設(shè)置。）但但對我們關(guān)注注的環(huán)節(jié)一定定嚴(yán)格要求，如如模板對拉螺螺桿，方案55道，現(xiàn)場實實際4道，直接會會影響混凝土土觀感，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按方案執(zhí)執(zhí)行。）建議：成立方案案審核小組，引引進答辯制，此此過程是參與與方互動，溝溝通的過程，同同時也是我們們及監(jiān)理單位位提出要求的的過程。5.4

、交底底（內(nèi)業(yè)交底底、現(xiàn)場交底底、樣板交底底）：現(xiàn)場示示范交底：因因傳統(tǒng)的書面面交底工人不不易理解問題題，無法很好好貫徹，應(yīng)要要求施工單位位在監(jiān)理、甲甲方見證下，組組織熟練工人人進行現(xiàn)場操操作示范交底底,明確操作要要點，講解注注意事項，類類似手把手教教，能有效避避免管理人員員多次重復(fù)在在現(xiàn)場糾正工工人錯誤，提提高了管理效效率。5.5、實行樣樣板引路制：：（工序樣板板、工班樣板板、樣板間）每每個工序開始始前，先施工工樣板，驗收收合格后再組組織工班進場場；每個工班班進場后在現(xiàn)現(xiàn)場做實物樣樣板，驗收合合格后該工班班才能大面積積施工。條件件成熟時進行行樣板間施工工，可以分階階段實施，（該該項工作易早早不易遲）上述樣板的作用用：工序樣板：明確確工藝、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；工班樣板：考察察班組能力；；樣板間：選用材材料是否合適適、插座、孔孔洞埋設(shè)、預(yù)預(yù)留是否合適適，設(shè)計是否否存在沖突等等(如：1號項目即出出現(xiàn)灶臺同燃燃?xì)庠O(shè)施位置置沖突，造成成簽證)，是產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量整體把關(guān)關(guān)。對樣板的理解：：本人一度認(rèn)認(rèn)為現(xiàn)場實物物無法達(dá)到樣樣板水平，樣樣板只是做給給人看的；現(xiàn)現(xiàn)在認(rèn)為，現(xiàn)現(xiàn)場大多工作作還是能達(dá)到到樣板水平，樣樣板的組織應(yīng)應(yīng)按能真正指指導(dǎo)施工的思思想去實施，否否則失去意義義。樣板間的驗收：：應(yīng)提前制定定驗收內(nèi)容清清單，并組織織齊全各部門門人員：設(shè)計計、營銷、工工程、有條件件物業(yè)、監(jiān)理理、施工。設(shè)設(shè)計選材是否否合適、設(shè)計計不同專業(yè)有有沒有戶型沖沖突、工程插插座、空調(diào)孔孔洞定位是否否準(zhǔn)確、美觀觀、收口是否否規(guī)范、物業(yè)業(yè)使用功能是是否受影響（地地漏）、營銷銷從業(yè)主角度度提出意見；；對樣板驗收有時時存在問題：：重視不夠，人人員不齊，走走過場；似乎乎大家更熱衷衷于天天跟到到工人后面，不不斷反復(fù)強調(diào)調(diào)同樣的問題題；我們往往往習(xí)慣怪工人人水平不夠，其其實的確有部部分工人的確確水平不夠，但但有部分工人人是對標(biāo)準(zhǔn)不不清楚，因為為他們好壞都都做過，他們們通常根據(jù)施施工單位給他他們的單價來來做相應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品（也就是是一分錢一分分貨的概念）。（在在工地碰到一一個工人，交交談中得知他他在萬科做過過，問萬科也也這樣做嗎？？他說不，我我進萬科工地地就知道要做做到什么標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)才能交差??！我覺這名工工人進場后有有兩方面需要要明確：一是是：標(biāo)準(zhǔn)，二二是：單價是是否合理，在在林里橋有抹抹灰工班認(rèn)為為我們的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，施工單位位的單價做不不到，有退場場的，有同施施工單位調(diào)整整價格的）。樣板驗收后的后后序工作，監(jiān)監(jiān)督監(jiān)理單位位、施工單位位組織相關(guān)人人員交底，貫貫徹到位，形形成標(biāo)準(zhǔn)間按按樣板做即可可的程度。5.6、原材料料的控制：思思路：將管理理重心前移、范范圍外移，重重點跟進原材材料、設(shè)備、半半成品的抽檢檢和現(xiàn)場見證證取樣，注重重取樣的規(guī)范范性、代表性性。（舉例鋼鋼筋原材料取取樣，焊接件件取樣）對不不合格材料及及時退場處理理，林里橋項項目先后3次材料退場場。如：砂對對抹灰質(zhì)量至至關(guān)重要，目目前南寧市本本地砂含泥量量高，用于抹抹灰無法保證證質(zhì)量，必須須要求用欽州州砂、梧州砂砂，當(dāng)然單價價相差一倍多多；（對原材材料控制的理理解：有些是是大環(huán)境，市市場上都在使使用不合格，我我們難以控制制，但大多我我們是可以控控制。）注意裝修材料，受受制于專業(yè)知知識，比較難難判斷好壞，需需要加強了解解相關(guān)知識。如如：鋁合金配配件對使用非非常重要，如如果只關(guān)注鋁鋁合金品牌質(zhì)質(zhì)量，忽略配配件把關(guān)，會會對后期使用用帶來隱患。5.7、驗收細(xì)細(xì)則：目前正正在制定各工工序驗收細(xì)則則，用于項目目部驗收指導(dǎo)導(dǎo)文件：包括括驗收節(jié)點或或稱質(zhì)量控制制點（如明確確規(guī)定：砌磚磚前先要進行行軸線、拉結(jié)結(jié)筋驗收，合合格后才能開開始砌磚）、驗驗收內(nèi)容、驗驗收標(biāo)準(zhǔn)及以以往出現(xiàn)問題題等內(nèi)容（現(xiàn)現(xiàn)在只有文字字，后期計劃劃加入圖片）。質(zhì)量控制點：是是規(guī)范沒有明明確規(guī)定驗收收批次，突破破檢驗批界限限，根據(jù)我們們自身要求制制定的控制環(huán)環(huán)節(jié)。如：抹抹灰工程按抹抹灰面積或樓樓層來劃分檢檢驗批，每批批驗收的內(nèi)容容含：主控項項目：1、基層表面面情況;2材料品種種性能3、操作要求求;4、抹灰層層與基層的結(jié)結(jié)合情況；一一般項目：11、表面及細(xì)細(xì)部質(zhì)量;22、抹灰厚度度及分格縫;;3、表面平平整度及垂直直度；試想？？抹灰基層處處理對其質(zhì)量量很關(guān)鍵，如如果沒設(shè)置基基層驗收控制制節(jié)點，我們們的基層如何何驗收？只能能靠我們巡檢檢，但能每處處都巡檢到嗎嗎？不可能！！如我們設(shè)置置基層驗收控控制節(jié)點，要要求施工單位位，先進行基基層驗收，合合格才能抹灰灰，有效使施施工質(zhì)量處于于受控狀態(tài)。如如：林里橋出出現(xiàn)因基層拉拉毛不到位引引起的抹灰開開裂。（插入抹灰驗收收細(xì)則及抹灰灰照片）5.8、通病的的防治：首先先：重點審查查采取措施的的有效性，設(shè)設(shè)置各環(huán)節(jié)的的控制點、經(jīng)經(jīng)驗的總結(jié)。其其次：更看重重有些部位設(shè)設(shè)計進行特殊殊處理，如針針對外墻窗臺臺下易開裂的的問題，在窗窗臺下采用CC20鋼筋混混凝土現(xiàn)澆帶帶。思路：有有些通病需要要設(shè)計完善。上述措施側(cè)重于于前期預(yù)控，下下面?zhèn)戎厥轮兄斜O(jiān)控。5.9、強調(diào)前前期管控力度度：側(cè)重各工工序開始階段段的跟蹤檢查查力度，直到到工序進入穩(wěn)穩(wěn)定施工階段段（現(xiàn)場問題題應(yīng)第一時間間發(fā)現(xiàn)，不能能等大面積不不合格后才發(fā)發(fā)現(xiàn)，否則對對采取措施帶帶來一定難度度），水平不不夠的工班，必必須要求總包包及時清退。如如：林里橋項項目兩家總包包都出現(xiàn)抹灰灰工班施工質(zhì)質(zhì)量達(dá)不到要要求，予以清清退。5.10、過程程采取多種管管控措施相結(jié)結(jié)合的方式，保保證質(zhì)量得到到有效控制。采采取措施有：：返工、罰款款、不計量結(jié)結(jié)算及邀請質(zhì)質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)督督等，采取措措施時強調(diào)有有效性。如：：6#樓第31、32層外墻基基底未經(jīng)驗收收就私自進行行抹灰。我司司發(fā)現(xiàn)后，發(fā)發(fā)文明確上述述2層外墻抹灰灰工程量結(jié)算算時予以扣除除，使得上述述行為在后期期施工中得到到及時有效制制止，如單依依據(jù)合同就該該事項進行處處罰10000元，力度不不夠。（為什什么采取此措措施呢？因為為此類問題已已是第二次發(fā)發(fā)生，第一次次鋼筋未驗收收，即進行混混凝土澆筑，當(dāng)當(dāng)時要求第三三方檢測合格格后，進行了了工程款撥付付。）5.11、把關(guān)關(guān)環(huán)節(jié)（不僅僅僅指質(zhì)量方方面）：如果果對現(xiàn)場存在在問題只強調(diào)調(diào)說，沒有嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)環(huán)節(jié)節(jié)，等于浪費費口舌。首先先，因日常把把關(guān)都由監(jiān)理理來進行（我我們監(jiān)督），每每道工序監(jiān)理理簽字即可進進行下步施工工，如果監(jiān)理理把關(guān)不到位位，直接會造造成我們的要要求大打折扣扣，此時必須須規(guī)范監(jiān)理檢檢驗行為，實實行動態(tài)控制制和定期考核核，并采取相相應(yīng)的有效措措施（如：不不按圖驗收，首首次可以說水水平不夠，但但重復(fù)出現(xiàn)就就是責(zé)任心的的問題，就要要提出警告或或不給監(jiān)理費費、處罰人員員）。其次，需需掌握有效方方法，現(xiàn)場人人員有時給我我訴苦衷，人人員少幸苦，這這的確是客觀觀事實。但細(xì)細(xì)想，我們每每天去現(xiàn)場解解決那些問題題？是否存在在重復(fù)糾正工工人的錯誤現(xiàn)現(xiàn)象？處理方方式：發(fā)現(xiàn)一一處問題，自自己當(dāng)場要求求改一處，但但自己一轉(zhuǎn)身身如何操作就就不得而知，下下次還會如此此重復(fù)，這樣樣效率較低，效效果不好。我我覺我們的角角色應(yīng)該系統(tǒng)統(tǒng)性的解決問問題，并且靠靠以點帶面來來控制。6）、售樓工程程質(zhì)量專項策策劃售樓工程存在工工期要求緊、質(zhì)質(zhì)量要求高的的特點，往往往需通過采取取技術(shù)加強措措施，打破傳傳統(tǒng)的施工工工序約束，達(dá)達(dá)到要求的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保保證預(yù)定的售售樓目標(biāo)順利利實現(xiàn)。一般般措施有：6.1、為壓縮縮墻體砌筑時時間，墻體砌砌筑一次成活活。加強措施施為墻面滿掛掛鋼絲網(wǎng)；6.2、如樣板板房設(shè)在首層層，首層樓板板直接做成結(jié)結(jié)構(gòu)板；6.3、在成本本超支處于可可接受的范圍圍內(nèi)，室外關(guān)關(guān)鍵部位基層層采用石粉或或砂回填；6.4、關(guān)鍵部部位提高混凝凝土標(biāo)號。三、安全文明管管理1、建立完善了了三級體系：：建立了項目目公司、監(jiān)理理、施工單位位的三級質(zhì)量量管理體系，明明確各級責(zé)任任和分工（控控制思路同質(zhì)質(zhì)量，不再說說明）。2、明確做法標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)?shù)貙Π踩拿魇┦┕げ糠肿龇ǚ]有明確規(guī)規(guī)定，項目部部、監(jiān)理、施施工單位對具具體做法理解解不同，造成成現(xiàn)場做法隨隨意性較大。節(jié)節(jié)后同施工單單位和監(jiān)理單單位就安全文文明施工統(tǒng)一一了做法標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并予以實實施，現(xiàn)場有有一定改觀。（插入XX安全文明圖片）3.重要部位、關(guān)關(guān)鍵施工的安安全技術(shù)把關(guān)關(guān)特殊和危險性較較大的工程必必須單獨編制制安全施工方方案或安全技技術(shù)措施，并并且有設(shè)計依依據(jù)、有計算算、有詳圖。如如：塔吊加固固、爬升架連連接4、安全管控措措施：1）、經(jīng)濟措施施：目前采取取經(jīng)濟措施主主要依據(jù)雙方方簽訂的建設(shè)設(shè)工程施工合合同條款進行行處罰，后期期建議結(jié)合招招投標(biāo)活動及及地產(chǎn)公司制制定《建筑工工程安全生產(chǎn)產(chǎn)、文明施工工費使用管理理實施細(xì)則》控控制該項費用用的?？顚Ｓ糜玫囊?，在在招標(biāo)文件及及合同中明確確標(biāo)準(zhǔn)做法，并并分項報價，便便于后期管理理。：如中標(biāo)標(biāo)單位未按要要求施工，則則扣減相應(yīng)費費用，同時約約定費用的扣扣減不免除責(zé)責(zé)任單位的義義務(wù)。2）、針對施工工單位安全整整改不積極、存存在僥幸心理理的現(xiàn)象，正正在摸索將安安全驗收同質(zhì)質(zhì)量驗收掛鉤鉤，安全問題題整改未落實實到位、安全全驗收不通過過，不得進行行質(zhì)量驗收。（采采取此措施時時需根據(jù)項目目具體情況定定：首先，進進度壓力在施施工單位方面面；其次，我我們是否有加加快進度需要要，如我們本本身進度要求求較快，采取取此措施反而而會使我們被被動。）5、安全檢查及及活動：項目目部組織有月月檢、周檢，開開展的活動有有：進行隱患患排查、制定定應(yīng)急預(yù)案，并并組織演練、同同時結(jié)合上級級公司要求及及時開展相應(yīng)應(yīng)活動。6、售樓工程安安全策劃1）、現(xiàn)場具備備對外開放條條件時，凡是是客戶可涉足足的范圍一般般不應(yīng)與施工工作業(yè)立體交交叉，否則應(yīng)應(yīng)有對應(yīng)的安安全防范措施施。比如，施施工塔吊不應(yīng)應(yīng)朝向售樓景景觀區(qū)域擺臂臂，如遇主體體腳手架搭設(shè)設(shè)或拆架時，應(yīng)應(yīng)有專職安全全人員巡視警警戒并設(shè)置安安全隔離帶；；2）、樣板房上上一層應(yīng)設(shè)置置安全防護蓬蓬并遮擋上部部施工泥水與與墜物，對客客戶造成傷害害或污染樣板板房外墻立面面效果；3）、嚴(yán)格控制制施工大門，售售樓開放區(qū)域域必須實現(xiàn)全全封閉，保證證看樓客戶不不得隨意進出出施工場地，避避免產(chǎn)生墜物物打擊、跌落落、物品丟失失、亂拍照等等不必要的問問題；4）、售樓開放放所涉及的樣樣板房、售樓樓處、園林綠綠化景觀、停停車場等區(qū)域域，應(yīng)在開放放前進行安全全專項檢查。例例如水景有無無兒童跌落的的安全隱患，陽陽臺或樓梯間間欄桿安全距距離是否滿足足技術(shù)要求等等。四、進度管控情情況1、項目計劃體體系:項目開發(fā)總總進度計劃、項項目施工進度度計劃、階段段性進度計劃劃（內(nèi)容根據(jù)據(jù)具體項目定定）理解：計劃是對對設(shè)計出圖、招招投標(biāo)、報批批報建、現(xiàn)場場施工的搭接接順序、工作作內(nèi)容、時間間安排等方面面進行整體策策劃，是設(shè)計計、合約、銷銷售、工程等等部門進行提提前溝通過程程。1）、項目開發(fā)發(fā)總進度計劃劃：設(shè)計勘察察、設(shè)計、報報建、施工、驗驗收、移交等等方面，明確確項目開工、結(jié)結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)達(dá)到預(yù)售許可可條件、結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂、外架架拆除、道路路市政景觀工工程、驗收、竣竣工備案、項項目交付等節(jié)節(jié)點2）、項目施工工進度計劃：：明確各分部部分項工程控控制節(jié)點及勞勞動力、機械械、材料配備備及進場計劃劃。3）、階段性進進度計劃：出出圖、甲供材材料（設(shè)備）采采購供貨進度度計劃、獨立立分包單位進進場計劃、招招投標(biāo)計劃、材材料定板計劃劃、分部工程程驗收計劃。2、開發(fā)進度計計劃編制應(yīng)關(guān)關(guān)注的事項：：1）、理清關(guān)鍵鍵線路和關(guān)鍵鍵任務(wù)一個項目的各個個分部分項工工程千頭萬緒緒，各工序之之間的邏輯關(guān)關(guān)系錯綜復(fù)雜雜，其中關(guān)鍵鍵線路直接影影響著進度總總目標(biāo)的能否否按時實現(xiàn)，故故編排進度計計劃時要對關(guān)關(guān)鍵任務(wù)的工工期進行重點點控制。注意意：關(guān)鍵工序序會隨著時間間、條件的變變化，出現(xiàn)調(diào)調(diào)整，需及時時分清關(guān)鍵工工序，并跟進進。2）、工序搭接接緊湊合理，邏邏輯關(guān)系清晰晰在工程施工過程程中，各分部部分項工程之之間存在一定定的邏輯聯(lián)系系，施工順序序需精心策劃劃，使各分部部分項工程在在總工期的約約束下無縫搭搭接、穿插施施工。強調(diào)：：工序的無縫縫搭接對工程程進度尤其重重要。如：中海要求無無縫搭接，即即規(guī)定開始時時間，也規(guī)定定結(jié)束時間；；同時，規(guī)定定各配套的進進場時間和進進場應(yīng)具備條條件：階段進度控制要求結(jié)構(gòu)施工自接收工作面后后起算，從樁樁基場地移交交之日算起，15天內(nèi)完成地下室底板澆筑，30天內(nèi)完成地下室頂板砼澆筑，自開工期100天內(nèi)完成所有地下室頂板封閉，90天內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件（結(jié)構(gòu)十層），195天完成所有結(jié)構(gòu)封頂，結(jié)構(gòu)封頂后30天內(nèi)完成屋面構(gòu)架。粗裝修施工結(jié)構(gòu)施工至8層層時，必須開開始粗裝修施施工，開始砌砌筑，結(jié)構(gòu)封封頂后一個月月內(nèi)完成全部部砌筑施工；；在砌筑至8層時時開始內(nèi)抹灰灰，其中砌筑筑樓層完成兩兩層頂磚時開開始二次配管管及抹灰工作作，；衛(wèi)生間間包管墻砌體體與同層砌體體同時進行；；衛(wèi)生間抹灰灰、防水保護護層施工與同同層抹灰施工工同步進行，結(jié)結(jié)構(gòu)封頂后兩兩個月內(nèi)完成成全部內(nèi)抹灰灰施工；外墻施工在砌體體自下而上完完成17層后開始始施工；外架每拆除7層層移交精裝修修（具體間隔隔層數(shù)以懸挑挑架之間層數(shù)數(shù)為準(zhǔn)）。精裝修施工要求17層結(jié)構(gòu)構(gòu)完成后或主主體封頂后660天內(nèi)完成成室內(nèi)全部砌砌筑、抹灰、衛(wèi)衛(wèi)生間防水找找平及保護層層、室內(nèi)地坪坪刨除浮漿及及清理、窗邊邊收口、樓梯梯間地坪及踏踏步，向精裝裝修移交工作作面。地下室工程地庫封頂后600天內(nèi)完成砌砌筑抹灰及天天花施工，移移交地庫安裝裝工作面。室外工程2013年122月20日前完成成地下室頂板板防水保護層層施工；20014年6月1日前完成園園建結(jié)構(gòu)配合合施工并移交交景觀單位園園建施工作業(yè)業(yè)面。外架、施工電梯梯、塔吊拆除除計劃進場后第2200天開始17層以下的的外架拆除，第第250天完成成17層以下的的外架拆除；；第255天開始始拆除17層以上外外架，第2885天外架全全部拆除；第第295天開始始拆除施工電電梯，第3005天拆除完完成；塔吊拆拆除在施工電電梯拆除完成成后10日內(nèi)完成成（屋面風(fēng)機機屋面裝修工工程等大型設(shè)設(shè)備吊裝在外外架拆除前完完成）。其他結(jié)構(gòu)封頂后455天內(nèi)完成電電梯機房、井井道清理、電電梯底坑堵漏漏，移交電梯梯安裝工作面面。在結(jié)構(gòu)施工至55層時開始安安裝人貨梯，同同時，承包人人應(yīng)提前考慮慮施工電梯驗驗收、主體驗驗收周期，若若因人貨梯不不能按時安裝裝并投入使用用，影響砌筑筑、抹灰施工工，則發(fā)包人人將對承包人人進行處罰3）、配套保障障計劃：制定定計劃后，應(yīng)應(yīng)專項制定其其保障計劃，如如：出圖、甲甲供材料（設(shè)設(shè)備）采購供供貨、施工樣樣板的時間。4）、進度計劃劃要切實可行行，留有余地地，符合實際際、松緊適度度4.1）、項目目工程目標(biāo)計計劃應(yīng)考慮春春節(jié)、雨季（南南寧20133年全年雨天天94天、7-9月份34天）、政府主主管部門政策策變化（南寧寧市今年100月份體操世世錦賽，南寧寧每年兩會一一節(jié)最少影響響一周）；4.2）、合理理的施工技術(shù)術(shù)間歇必須予予以考慮：樁基礎(chǔ)靜載檢測測時間，需考考慮混凝土齡齡期；4.3）基礎(chǔ)、地地質(zhì)情況復(fù)雜雜程度：如1號項目，開開始設(shè)計樁基基礎(chǔ)為沖孔樁樁，直徑8000mm，20000多條，但進進場施工后，施施工1條樁需要155天左右，進進度相當(dāng)慢；；后要求設(shè)計計院將樁直徑徑修改為12200mm，1500多條條，施工1條樁需要7天左右，大大大加快了進進度；建議：在樁基礎(chǔ)礎(chǔ)選型時組織織各方面專家家從成本、工工期角度進行行論證，因市市場上有的樁樁型幾天打11天，有的一一天打幾條，差差別相當(dāng)大，應(yīng)應(yīng)根據(jù)項目實實際情況慎重重做出選擇。還有溶洞地區(qū)，地地質(zhì)條件復(fù)雜雜，施工樁基基礎(chǔ)時間存在在極大的不確確定性，且后后期的檢測不不同于常規(guī)地地方檢測，需需要較長時間間；5)、設(shè)計變更更的管理：有有時設(shè)計變更更甚至達(dá)上百百份，會極大大的影響項目目進度，應(yīng)加加強管理。3、進度計劃執(zhí)執(zhí)行的動態(tài)跟跟進1）、動態(tài)檢查查：項目部原則則每月25日進行進進度對比，如如出現(xiàn)滯后，則則要求除同施施工單位相關(guān)關(guān)人員了解情情況，還必須須深入一線同同工班甚至工工人進行溝通通交流、觀察察、核實情況況，并進行綜綜合分析，找找對原因(人員、單價價、資金撥付付、材料供應(yīng)應(yīng)、機械配套套、工人素質(zhì)質(zhì))，針對影響響進度的原因因采取措施，并并跟進效果。如如：1號項目電梯梯工班安裝進進度滯后，開開始并沒意識識到是工班能能力的問題，針針對安裝進度度較慢情況，同同施工單位開開會商定200天完成，但但實際20天后，還還有大量工作作未完成，再再次組織開會會施工單位說說還需要200天，覺問題題沒那么簡單單，采取每天天定計劃，每每天跟進情況況，連續(xù)3天觀察，其其所用工人不不具備安裝電電梯水平，且且?guī)О嗄芰Σ徊蛔?，遂做出出更換，滿足足進度要求。教教訓(xùn)：第一次次開會后沒將將任務(wù)分解到到天，及時跟跟進做出預(yù)判判，造成耽誤誤時間過長，制制定計劃后應(yīng)應(yīng)進行合理分分解，并及時時做出預(yù)判，并并采取措施；；對于工期較緊項項目要求每天天跟進進展情情況，如目前前回遷5號樓施工情情況，要求每每天記錄三方方簽字，并拍拍照留底，提提供進度滯后后是施工單位位原因造成的的有力證據(jù)，有有效給施工單單位施加壓力力。2）、預(yù)警機制制：工程進展展中，要求根根據(jù)現(xiàn)場的實實際資源配置置情況對各項項工作進度進進行合理預(yù)測測，對可能造造成延誤的工工作提出預(yù)警警，不能到節(jié)節(jié)點才判斷延延誤與否，延延誤采取措施施時機。3）、工作預(yù)案案：在某項工工作出現(xiàn)預(yù)警警后，及時啟啟動預(yù)案，除除采取常規(guī)的的加班加點外外。本人認(rèn)為為工序調(diào)整最最有效，而且且有很多值得得去研究：如如總包砌磚進進度滯后，影影響外墻裝修修時間，可以以適時強制其其先施工外圍圍砌體，保障障外墻裝修仍仍按原計劃進進行；還有制制定備選方案案，如采用臨臨水臨電代替替永久水電進進行電梯、消消防調(diào)試、驗驗收，盡管會會多投入一點點成本，但總總工期有保障障，綜合效益益可觀。4、進度計劃的的管控措施1）、節(jié)點控制制：在簽訂合合同時明確各各個控制節(jié)點點，如未按照照約定時間完完成各項工程程中間進度節(jié)節(jié)點，采取暫暫扣罰金，如如施工單位采采取切實有效效措施在約定定時間內(nèi)趕上上進度，可不不處罰金。思思路：①、過程中進進行控制，②將進度壓力力能及時有效效向責(zé)任單位位進行傳遞。建議：在合同中中明確，支付付進度款是必必須附《進度度控制節(jié)點時時間確認(rèn)表》（格格式見下表），對對進度滯后及及時做出處罰罰，及時給予予施工單位壓壓力，同時緩緩解項目的壓壓力，具有可可操作性。進度控制點時間間確認(rèn)表工程名稱：編號號：致：（建設(shè)單位位和監(jiān)理單位位）我方于年月日完完成了工程進進度控制點的的施工且通過過驗收。合同同規(guī)定該進度度控制點完成成時間為年月月日，按時//提前（滯后后）天，按合合同應(yīng)獎（罰罰）元，請予予以確認(rèn)。附：1、工程驗驗收證明資料料承包單位（章）項目經(jīng)理日期監(jiān)理單位審查意意見：專業(yè)監(jiān)理工程師師總監(jiān)/總監(jiān)代表表日期工程部審查意見見：專業(yè)工程師工程部經(jīng)理日期本表一式三份，建建設(shè)單位、監(jiān)監(jiān)理單位、承承包單位各一一份。2）、總分包施施工協(xié)調(diào)：①各工序無縫縫搭接，如林林里橋項目要要求：主體結(jié)結(jié)構(gòu)施工至112層要求人人貨梯安裝到到位，開始砌砌體施工；在在主體結(jié)構(gòu)封封頂后2個月施工完完成；②在總包合同同中，明確總總包對分包的的協(xié)調(diào)配合責(zé)責(zé)任及雙方的的工作范圍及及工作界面進進行明確劃分分，項目部注注重協(xié)調(diào)配合合界面施工，以以便各項工作作能全面展開開，如要求總總包優(yōu)先施工工機房、管井井、分包線路路走廊等，為為各分包的進進場創(chuàng)造條件件；調(diào)試驗收收條件同步完完善，如消防防調(diào)試及驗收收需要電梯聯(lián)聯(lián)動、強弱電電等管洞封同同步完成。5、進度計劃的的調(diào)整：在實施過程中，經(jīng)經(jīng)常會因為各各種原因，實實際進度同計計劃不一致，原原進度計劃已已不具備控制制依據(jù)，需按按實際情況，在在總工期目標(biāo)標(biāo)不變的原則則下對進度計計劃進行調(diào)整整，并對各項項資源進行進進行相應(yīng)調(diào)配配，確保各項項工作能得到到有效控制。進度理解：在實實施中，計劃劃會多次出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整，有時時覺其沒有操操作性，沒必必要紙上談兵兵。但個人覺覺得，無論何何時都應(yīng)有能能做為控制依依據(jù)的計劃，不不能因為多次次調(diào)整就懷疑疑其作用，總總體計劃性可可操作性不強強，不是不合合理，是各項項施工條件未未按計劃實施施，發(fā)生變化化，應(yīng)分析原原因，采取針針對性措施；；如：有時只只關(guān)注大面積積施工，沒關(guān)關(guān)注各單位工工作界面的施施工只關(guān)注各各單位的進場場時間，沒關(guān)關(guān)注起大面積積施工條件，應(yīng)應(yīng)重新安排各各分包界面的的施工計劃，并并跟進實施情情況。6、售樓區(qū)的進進度策劃1）、售樓區(qū)的的設(shè)置應(yīng)滿足足售樓區(qū)搶工工進度計劃的的要求如：萬萬達(dá)的售樓部部沒有地下室室，感覺就是是在進行搭設(shè)設(shè)。2）、樣板房盡盡量設(shè)計在第第一個標(biāo)準(zhǔn)層層上層，以便便在結(jié)構(gòu)澆筑筑完成后能夠夠盡快進行拆拆模、砌筑、抹抹灰等粗裝修修工程，從而而為盡早將工工作面移交給給精裝修單位位進行樣板房房裝修創(chuàng)造條條件3）、再如若項項目的售樓區(qū)區(qū)和幼兒園等等配套設(shè)施不不同區(qū)，但由由于幼兒園等等社區(qū)配套設(shè)設(shè)施在售樓區(qū)區(qū)辦理