房地產(chǎn)融資的量體裁衣之道根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)做選擇

Word版本，下載可自由編輯房地產(chǎn)融資的量體裁衣之道根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)做選擇單一以銀行貸款為主的房地產(chǎn)融資歷局蘊(yùn)涵著顯著的金融風(fēng)險(xiǎn)，金融創(chuàng)新是化解的必定途徑，共性化的融資模式則是相宜之選。

——按照開(kāi)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目特點(diǎn)、自身規(guī)模做相宜挑選

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。假如能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推進(jìn)力氣。

但從現(xiàn)狀觀看，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都存在過(guò)度依靠銀行的現(xiàn)象，由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已成共識(shí)。而在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依靠銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺(tái)面、后者又需要與共性化的融資模式結(jié)合才干落到實(shí)處。

十二種創(chuàng)新途徑

按照閱歷觀看和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風(fēng)險(xiǎn)收益和融資成本等。這就要求無(wú)論是政府部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費(fèi)者，都要對(duì)各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)深刻熟悉。對(duì)此，我們也做了詳細(xì)分析。

上市融資房地產(chǎn)企業(yè)利用上市可以快速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永遠(yuǎn)使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有進(jìn)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi)殼上市舉行融資。

海外基金目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)普通有以下兩種方式—一是申請(qǐng)中國(guó)政府特殊批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合規(guī)矩避限制，在操作手段上利用回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度十分高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)舉行投資，大都挑選大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還非常有限。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目舉行開(kāi)發(fā)的一種方式。聯(lián)合開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)進(jìn)展。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商抱著賣(mài)完房子就走的經(jīng)營(yíng)思想，不行能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目舉行完美規(guī)劃和長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)，因此，簡(jiǎn)單浮現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在時(shí)銷(xiāo)售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的合作開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間目標(biāo)和策略上的全都，削減浮現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。

并購(gòu)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將浮現(xiàn)兩種反差較大的狀況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢(qián)無(wú)門(mén)使大量項(xiàng)目停建緩建，惟獨(dú)盡快將手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)舉行開(kāi)發(fā)才干保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無(wú)地而使項(xiàng)目擱淺，因此，不失時(shí)機(jī)地收購(gòu)中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速擴(kuò)張。

房地產(chǎn)投資信托2023年底，中國(guó)第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托方案“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托方案”在北京推出，代表著中國(guó)房地產(chǎn)信托基金的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程等問(wèn)題使我國(guó)市場(chǎng)以往的REITS產(chǎn)品與國(guó)際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險(xiǎn)收益特征是，股本金低，具有較高的流淌性；第二，收益平穩(wěn)、波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報(bào)高，可享受稅收優(yōu)待，股東收益高；同時(shí)，REITS采取專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)債券融資發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完美和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采納該種融資方式。

夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股經(jīng)常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，具有很強(qiáng)的可操作性。最直接的緣由是，夾層融資可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托方案的開(kāi)發(fā)商必需“四證”齊全，自有資金超過(guò)35%，同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問(wèn)題。

房地產(chǎn)信托融資防火墻是信托產(chǎn)品本身所具有些法律和制度優(yōu)勢(shì)。信托財(cái)產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn)，也不是信托公司的負(fù)債，即使信托公司破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)也不受清算影響，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的隔離。另外，信托在供應(yīng)方式上非常靈便，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和詳細(xì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)共性化的信托產(chǎn)品。信托融資的主要缺陷，一是融資規(guī)模?。欢橇魈市圆?，因?yàn)槭堋耙环▋梢?guī)”的嚴(yán)格限制，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足投資者日益增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)讓需求；三是對(duì)私募的限制，即規(guī)定資金信托方案不超過(guò)200份，相當(dāng)于提升了投資者的門(mén)檻。

項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的承辦人為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。

開(kāi)發(fā)商貼息托付貸款開(kāi)發(fā)商貼息托付貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，托付商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放托付貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。開(kāi)發(fā)商貼息托付貸款采納對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者提供貼息的方式，有利于住所房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段的資金回籠，可以避開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在臨時(shí)銷(xiāo)售不暢的狀況下發(fā)生債務(wù)和財(cái)務(wù)危機(jī)，可以為部分有實(shí)力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問(wèn)題。

短期融資券短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，商定在3、6或9個(gè)月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)暫時(shí)性、時(shí)節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有些利率、期限靈便周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，無(wú)疑給目前資金短缺的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的挑選。短期融資券對(duì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有法律上的約束，但就目前的狀況來(lái)看，因?yàn)槎唐谌谫Y券的發(fā)行采取承銷(xiāo)制，承銷(xiāo)商從自身利益考慮，必定優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。

融資租賃按照《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或利用出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購(gòu)買(mǎi)該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。

房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流淌性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有些有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國(guó)正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級(jí)階段舉行中的住房抵押貸款證券化是其現(xiàn)實(shí)切入點(diǎn)。

據(jù)實(shí)挑選融資方式

需要明確的是，對(duì)當(dāng)事各方來(lái)說(shuō)，并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)控制和融資需求，因此，如何按照自身實(shí)情來(lái)確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心。

以下分離加以說(shuō)明——

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為七個(gè)環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性討論、規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套、挑選地點(diǎn)和取得土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。根據(jù)融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個(gè)融資階段，根據(jù)不同階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)挑選每個(gè)階段適合的融資工具。

1、預(yù)備階段，貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金

這一階段的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用包