大廈管理公約

XX大廈 管理公約 XX大廈物業(yè)管理有限公司XX年XX月目錄第一章業(yè)主的權(quán)利及義務(wù)………………3 第 二 章 管理………………5第三章該大廈或部分受損不宜使用時(shí)的規(guī)定…………8第四章業(yè)主大會及業(yè)主委員會…………9附錄承諾書………… 1 1為加強(qiáng)XX大廈的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，特制訂本公約，全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。管理者對本公約的條款享有解釋權(quán)。第一章業(yè)主的權(quán)利及義務(wù)業(yè)主的權(quán)利在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法例，并按期繳交有關(guān)費(fèi)用的先決條件下，各業(yè)主將享有下述權(quán)利：業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。業(yè)主有權(quán)將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭或出租于第三者或以其他方式處置或變賣，而該處理亦明確地受本公約限制和保障。各業(yè)主可依法使用大廈內(nèi)的公共地方、公共服務(wù)設(shè)施，但不得損害他人利益。業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會，對大廈內(nèi)的各項(xiàng)管理決策行使投票權(quán)，業(yè)主投票權(quán)按其建筑面積每100平方米一票計(jì)算，超出部分按四舍五入處理，不足100平方米的按一票計(jì)算。業(yè)主可根據(jù)本公約條款維護(hù)自身的權(quán)益,可以監(jiān)督大廈管理者的管理行為或提出合理建議。業(yè)主有以下的義務(wù)：在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定，維護(hù)物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。大廈業(yè)主委員會成立后，執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議和決定。全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守管理者根據(jù)政府法規(guī)及業(yè)主委員會決議制定的各項(xiàng)有關(guān)房屋、設(shè)備、設(shè)施、治安、環(huán)境、綠化等的規(guī)章管理制度，并配合管理者對物業(yè)的各項(xiàng)管理工作。按規(guī)定依時(shí)交納其單元應(yīng)繳之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。加強(qiáng)安全防范意識，遵守有關(guān)大廈安全防范的規(guī)章制度，自覺做好防火防盜工作。業(yè)主或物業(yè)使用人如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)裝修手冊內(nèi)的各種規(guī)定，并填寫申請表，報(bào)管理者審查批準(zhǔn)后，向管理者繳納裝修按金方可按規(guī)定施工。裝修完工后，由管理者進(jìn)行查驗(yàn)，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），按金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運(yùn)裝修垃圾和余泥的，還應(yīng)同時(shí)交納裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)。如在規(guī)定時(shí)間外使用公共設(shè)施（如電梯、供電增容等）的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。業(yè)主如請管理者對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。凡房屋建筑附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會委托管理者采取措施維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。與其他非業(yè)主使用人在建立使用、維修養(yǎng)護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和本管理公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。人為造成公共設(shè)施損壞，或損壞其他業(yè)主權(quán)益的，由損壞者負(fù)責(zé)原樣修復(fù)，造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公共設(shè)施、公共場所（地）時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施的完好。自覺維護(hù)大廈精神文明建設(shè)，搞好鄰里團(tuán)結(jié)，互助友愛，和睦共處，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共創(chuàng)文明商業(yè)大廈。在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板進(jìn)行違鑿、拆、搭、建；3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房（棚）等公用設(shè)施及公共場所（地）；損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施；違反規(guī)定堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；7）踐踏、占用綠化用地，損壞、涂劃建筑小品；8）影響市容觀瞻或本大廈外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等；隨意停放車輛；利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為；法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。第二章管理一般事項(xiàng)：1．管理者的責(zé)任在于管理和維護(hù)該大廈的每一部分，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行的責(zé)任及義務(wù)。2．業(yè)委會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理者不少于三個(gè)月的書面通知終止其職務(wù)；管理者亦可提前三個(gè)月給業(yè)委會書面通知辭去其職務(wù)。管理者的權(quán)利及責(zé)任1．在不抵觸本公約的前提下，管理者有權(quán)去做所有為大廈有效管理和維護(hù)所必須做的事情，其中包括但不限于下列事項(xiàng)：檢查、巡察大廈的公共部分，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。從事任何必要工作，包括維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等，以保持大廈每一個(gè)部分及其設(shè)施、設(shè)備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。預(yù)防及制止任何不符合本公約規(guī)定及不恰當(dāng)?shù)男袨?，并對造成的損害采取追討賠償?shù)拇胧跃S護(hù)全體業(yè)主的公共利益。控制該大廈內(nèi)所有車輛停放、行人交通，拖離所有違反該大廈商戶手冊、停車場規(guī)則或本公約所準(zhǔn)許停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該等車輛的車主收取拖離及有關(guān)費(fèi)用。采取適當(dāng)措施制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為：在該大廈內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約細(xì)節(jié)；書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤，采取相應(yīng)的行動；如屬緊急情況，可不必書面通知；透過民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項(xiàng)及其滯納金；管理者認(rèn)為合適的其他合法方法。按本公約規(guī)定，要求并收取所有大廈業(yè)主應(yīng)付的管理款項(xiàng)，支付所有因該大廈管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算，本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支，并做好帳目記錄，定期向業(yè)主通報(bào)。為該大廈的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施及大廈整體基建架構(gòu)）投保，其投保額及險(xiǎn)種由管理者根據(jù)該大廈所需而決定。向業(yè)主報(bào)告所有因該大廈的管理及維護(hù)工作所引起與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。節(jié)日期間可裝飾該大廈入口及外墻，包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要，可以組織該大廈內(nèi)的文娛活動。2．管理者根據(jù)本公約做出的行動及決定，在各方面對所有業(yè)主均有約束力。3．管理者在下列情況下無需對業(yè)主及其物業(yè)使用人負(fù)責(zé)：為履行本公約所做出的一切合法行為。因下列原因造成的服務(wù)中斷：因任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)及維修；臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅；無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；管理者所無法控制的其他一切原因。管理者酬金1．管理者酬金即因管理者因履行本公約的職責(zé)而獲取的報(bào)酬。在業(yè)委會未成立前，該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會成立后，管理者酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。2．該大廈管理一切開支無須從管理者酬金中支付。管理費(fèi)及其他費(fèi)用1．為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用，管理者應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該大廈總體上在管理與維修保護(hù)方面的估計(jì)開支（包括管理者酬金）和估計(jì)收入。2．為確定管理預(yù)算，第一會計(jì)年度應(yīng)由該大廈經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格之日開始，截至該年的十二月三十一日。其后的會計(jì)年度即自每年一月一日始，至該年十二月三十一日止。3．管理費(fèi)支出包括但不限于下列各項(xiàng)：管理公司員工開支；公共地方及公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)支出；大廈綠化費(fèi)用支出；4）大廈環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用支出；大廈保安及消防裝備費(fèi)用支出；行政辦公費(fèi)用支出；物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共地方、公用設(shè)備、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)支出；環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費(fèi)用支出；稅金支出；管理者酬金。4．無論物業(yè)是否空置、出租或自用，各業(yè)主均應(yīng)按照管理預(yù)算及其單元面積繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。5．如個(gè)別業(yè)主要求管理者提供額外的工作和服務(wù)，管理者有權(quán)向該等業(yè)主征收合理的附加費(fèi)用。6．在業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府物價(jià)部門批核為準(zhǔn)；業(yè)主委員會成立后，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。7．當(dāng)管理帳出現(xiàn)正常虧損，管理者將重新修改財(cái)務(wù)預(yù)算，并將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門或業(yè)委會通過后，確定出每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)額，管理者可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)管理帳不足部分；在必要的情況下，該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。8．如有關(guān)會計(jì)年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計(jì)年度的收入。管理費(fèi)用及其滯納金的繳付1．每一業(yè)主應(yīng)于每個(gè)月第一天或以前預(yù)先向管理者繳付出其單元該月應(yīng)付的管理費(fèi)，管理者另有規(guī)定的除外。2．任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用：收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金。收取手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理者額外工作的賠償。3．任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費(fèi)當(dāng)日起兩個(gè)月內(nèi)尚未能繳交管理費(fèi)及／或其他水電費(fèi)且無任何解釋，管理者有權(quán)采取適當(dāng)措施追討有關(guān)費(fèi)用或依法向人民法院提起訴訟，由此引起的不便或相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。4．所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理者的款項(xiàng)，均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。維修基金1．維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。2．根據(jù)廣州市物業(yè)維修基金暫行辦法，穗國房字［2000］118號文，商品房預(yù)售許可證在XX年9月30日前核發(fā)的，購房者應(yīng)按售房款的2%繳交維修基金，業(yè)主應(yīng)自接到《物業(yè)維修基金繳款通知》書之日起十五日內(nèi)委托物業(yè)管理公司將應(yīng)繳款存入?yún)^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門指定的業(yè)主名下的銀行專用帳戶。3．維修基金應(yīng)設(shè)立?？顜粲晒芾碚吆蜆I(yè)委會共同管理，不得挪作他用。4．物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由維修基金墊支，墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回。5．維修基金的使用，由管理者提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實(shí)施。第三章該大廈或部分受損不宜使用時(shí)的規(guī)定倘若該大廈因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居住及／或使用，則管理者須召開業(yè)主大會，會上可由出席并投票的業(yè)主百份之七十五（75%）多數(shù)票通過決議案。如由于保險(xiǎn)賠償金不足、建筑法例及／或規(guī)例改變或任何其他情況，致使修復(fù)或重建該大廈已不可行時(shí)，在此情況下，各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理者托管，管理者須立即將其以公開拍賣或私人條約的方式變賣，并將變賣所得的凈收益根據(jù)持牌估價(jià)師按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。估價(jià)師的任命可由管理公司或業(yè)主委員會委托有關(guān)主管部門進(jìn)行。因該大廈購買了保險(xiǎn)而取得的一切保險(xiǎn)賠償金須按管理份額比例分配予各業(yè)主。在此種情況下，各業(yè)主在本公約項(xiàng)下的一切權(quán)利、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷，每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。惟若議決修復(fù)該大廈，每名業(yè)主須按其單元應(yīng)繳費(fèi)比例支付修復(fù)該損毀部分所需費(fèi)用，以支付超出該大廈的保險(xiǎn)額賠償金的數(shù)目。第四章業(yè)主大會及業(yè)主委員會（業(yè)委會）管理者須于該大廈經(jīng)有關(guān)質(zhì)監(jiān)部門綜合檢驗(yàn)合格，并已交付使用不超過二十四個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會，管理者應(yīng)會同發(fā)展商及時(shí)召開該大廈的業(yè)主大會，選出業(yè)主委員會及主席，并可決定業(yè)委會的職務(wù)、人數(shù)及其他事項(xiàng)等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會：管理者及／或業(yè)委會每年須召開不少于一次業(yè)主大會。管理者、業(yè)委會或占該大廈不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會議，以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地及／或大廈的事項(xiàng)，或?yàn)槿w業(yè)主的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向管理者提供意見。每次召開會議須至少提前七天發(fā)出書面通知，列明開會時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。會議的法定人數(shù)為占該大廈不少于百份之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù)，會議方可進(jìn)行。每年第一次會議中業(yè)委會主任可自動當(dāng)選為是次業(yè)主大會的主席。主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。各業(yè)主每戶擁有一份所有權(quán)份額，即有一票。如投票票數(shù)相等，主席可投第二票或決定性的一票。業(yè)主可親自或派代表投票，未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。委任代表的文書須由業(yè)主簽署；如業(yè)主乃一法人，則須蓋章。委派代表的文件須于開會前一天交予管理者。于正式召開的會議上由擁有投票權(quán)的業(yè)主或其代理人過半數(shù)票通過的任何有關(guān)大廈事項(xiàng)的決議案對全體業(yè)主均有約束力，惟：開會通知須指出擬就該事項(xiàng)提出決議案。除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議，否則會上就其他事項(xiàng)所通過的任何決議案均屬無效。抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。業(yè)委會的組織、會議及權(quán)利業(yè)委會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，應(yīng)不少于五名；業(yè)委會任期為兩年一屆，可以連選連任；業(yè)委會主任、副主任由業(yè)委會選舉產(chǎn)生。2.業(yè)委會的成員在下述情況將終止其職務(wù)：有關(guān)成員以書面向業(yè)委會請辭并獲業(yè)委會接納。有關(guān)成員不再擁有該大廈的任何所有權(quán)。有關(guān)成員破產(chǎn)或觸犯刑事法例。有關(guān)成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務(wù)。業(yè)主大會議決辭退的有關(guān)成員。業(yè)委會由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。每三個(gè)月至少應(yīng)召開一次業(yè)委會會議以決定該大廈的日常管理事宜，如1/3以上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會議。每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員，并列明開會時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。任何議決事項(xiàng)若事前并未詳列于開會通知內(nèi)將會無效。所有問題的決定，均按少數(shù)服從多數(shù)的