房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款調(diào)查報(bào)告格式正稿

授信調(diào)查人員申明：本人采用如下所列調(diào)查方式對授信申請人進(jìn)行了調(diào)查，對調(diào)查匯報(bào)所陳說事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行了核算，對調(diào)查匯報(bào)真實(shí)性負(fù)責(zé)，承擔(dān)對應(yīng)責(zé)任。授信調(diào)查人員簽名：時(shí)間：年月日實(shí)地調(diào)查及貸后檢查匯報(bào)序號時(shí)間地點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容接觸人物備忘錄號12345新聞媒體序號媒體名稱刊號、頁號、網(wǎng)址題目附件號12345第三方理解序號內(nèi)容附件號123其他方式序號內(nèi)容附件號123一、項(xiàng)目法人基本狀況（一）項(xiàng)目法人法律地位與組織體系1、必須論述受信客戶（如下簡稱客戶）成立時(shí)間，工商審批單位，客戶法人種類，注冊資本，注冊地址，法人代表?？蛻艚ㄖY質(zhì)，建筑施工技術(shù)能力；2、客戶股東構(gòu)成狀況，重要股東名稱，股份絕對額及占比。如控股股東對該客戶人員、資金、物資有重要影響，須對重要股東資本構(gòu)成、生產(chǎn)經(jīng)營、資金財(cái)務(wù)等基本狀況作必要闡明。3、客戶組織體系A(chǔ)、如為單一體制，應(yīng)論述貸款客戶內(nèi)部管理，項(xiàng)目報(bào)建、施工管理、財(cái)務(wù)籌資、技術(shù)質(zhì)量、項(xiàng)目營銷等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)狀況。同步附客戶機(jī)構(gòu)體系圖闡明；假如客戶為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)而成立項(xiàng)目企業(yè)，須闡明客戶與實(shí)際控制企業(yè)在人員任免、資金調(diào)度和計(jì)價(jià)、財(cái)務(wù)成本核算、施工設(shè)施材料使用等方面處理規(guī)則；B、客戶如為集團(tuán)企業(yè)制，須闡明重要參股或控股企業(yè)名稱，主營業(yè)務(wù)，資金負(fù)債，經(jīng)營狀況等狀況。假如其中下屬企業(yè)對本次授信有重要影響，必須詳細(xì)論述；分析集團(tuán)企業(yè)對屬下子企業(yè)控制、管理狀況；4、客戶員工狀況：人數(shù)，職稱，文化構(gòu)造，管理和生產(chǎn)人數(shù)。有無特殊人員。5、法定代表人簡介：姓名，生辰，文化程度，政治面貌，職業(yè)履歷，業(yè)績和道德評價(jià)。6、企業(yè)法人治理構(gòu)造評價(jià)。信貸調(diào)查人員認(rèn)為其他需要闡明狀況。同步附表闡明，推薦表格如下：客戶重要股本構(gòu)造和重要股東狀況單位：萬元、%股東名稱出資額度股權(quán)比例出資形式總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率銷售收入損益客戶對外控（參）股企業(yè)重要狀況單位：萬元、%參（控）股企業(yè)名稱注冊資本實(shí)際出資股權(quán)比例出資形式總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率銷售收入損益并表否（二）項(xiàng)目法人開發(fā)能力與經(jīng)營業(yè)績1、重要論述客戶開發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、行業(yè)背景、同業(yè)地位、施工水平、項(xiàng)目運(yùn)作等方面狀況；2、論述客戶近年度重要經(jīng)營指標(biāo)，如收入、盈利狀況等；客戶重要經(jīng)營指標(biāo)識錄分析表年度年度年度調(diào)查期銷售收入主營業(yè)務(wù)利潤凈利潤3、簡述客戶近三年重要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)狀況，已開發(fā)樓盤名稱、施工面積、投資額、銷售收入、利潤、市場銷售狀況、目前物業(yè)管理狀況、行業(yè)與市場評價(jià)、項(xiàng)目業(yè)主評價(jià)；對已開發(fā)竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目有無欠付土地款、工程款、規(guī)費(fèi)等狀況、有無遺留問題要重點(diǎn)調(diào)查與論述；近三年開發(fā)竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況項(xiàng)目123開發(fā)樓盤名稱建筑面積投資額項(xiàng)目工期時(shí)間起止已銷售比例銷售均價(jià)項(xiàng)目開盤銷售時(shí)間已開盤銷售月數(shù)銷售收入凈利潤有無欠付土地款、工程款、規(guī)費(fèi)等狀況有無其他遺留問題5、客戶財(cái)務(wù)報(bào)表所波及和對我行本次授信有重要影響在建或擬建項(xiàng)目，須論述有關(guān)項(xiàng)目基本狀況，如土地面積、建筑面積、項(xiàng)目市場定位與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資、籌資方案、已投資狀況、后期籌資計(jì)劃、工程形象進(jìn)度等狀況；在建和擬建房產(chǎn)地項(xiàng)目情簡要狀況123房產(chǎn)項(xiàng)目名稱市場定位與設(shè)計(jì)土地面積（畝）建筑面積（平方米）預(yù)算投資其中：土地費(fèi)用已投資額度后期需投資其中：需向外借款項(xiàng)目計(jì)劃工期時(shí)間起止計(jì)劃開盤預(yù)售時(shí)間形象進(jìn)度簡要描述上述所列項(xiàng)目中，必須在調(diào)查基礎(chǔ)上，分別就已竣工正在實(shí)現(xiàn)銷售項(xiàng)目、在建但已進(jìn)入預(yù)售階段項(xiàng)目、在建并估計(jì)在授信期內(nèi)進(jìn)入預(yù)售階段項(xiàng)目、在建（擬建）并在我行授信期內(nèi)不能進(jìn)入預(yù)售階段項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)商用于土地儲備或在我行授信期內(nèi)計(jì)劃進(jìn)行土地儲備與項(xiàng)目開發(fā)等狀況進(jìn)行闡明（詳細(xì)規(guī)定見調(diào)查匯報(bào)有關(guān)事項(xiàng)闡明）。（三）授信申請人財(cái)務(wù)分析重要以客戶近二年和調(diào)查期財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款客戶總分帳務(wù)，重點(diǎn)對貸款客戶償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量和成本利潤進(jìn)行分析，形成對該客戶財(cái)務(wù)綜合評價(jià)。資產(chǎn)負(fù)債表闡明重要論述客戶資產(chǎn)負(fù)債表中重要科目余額狀況，在認(rèn)真閱讀經(jīng)審計(jì)客戶會計(jì)報(bào)表及審計(jì)附注，核查企業(yè)總分帳務(wù)基礎(chǔ)上，對存貨、預(yù)付帳款、借款、預(yù)收貨款、應(yīng)收帳款等重要科目進(jìn)行重點(diǎn)論述。對存貨反應(yīng)不真實(shí)、成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比、銷售入帳不規(guī)范、對外融資反應(yīng)不全面、資本金到位不充足、利潤核算不合理等狀況，要詳細(xì)闡明上述事宜對本次授信影響。對帳務(wù)反應(yīng)不規(guī)范狀況，可根據(jù)會計(jì)規(guī)則進(jìn)行帳務(wù)調(diào)整，然后對其進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債狀況年度年度調(diào)查期闡明總資產(chǎn)流動資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收帳款存貨其中：在建項(xiàng)目原材料預(yù)付帳款其他應(yīng)收款長期投資固定資產(chǎn)總負(fù)債流動負(fù)債其中：短期借款應(yīng)付票據(jù)預(yù)收帳款應(yīng)收帳款其他應(yīng)付款未交稅金長期負(fù)債其中：長期借款所有者權(quán)益其中：股本資本公積未分派利潤假如企業(yè)有正式經(jīng)審計(jì)會計(jì)報(bào)表與審計(jì)注釋，授信調(diào)查人員可對有關(guān)重要科目進(jìn)行簡要闡明；如企業(yè)不能提供會計(jì)報(bào)表審計(jì)注釋或注釋不全，授信調(diào)查人員須對有關(guān)重要科目進(jìn)行調(diào)查與問詢，并進(jìn)行詳細(xì)闡明；償債能力及盈利能力分析重要對客戶資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率、利息保障倍數(shù)、銷售利潤率、凈資產(chǎn)利潤率等指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)對比和文字分析闡明，數(shù)據(jù)對比和文字闡明要言之有物，符合實(shí)際。信貸調(diào)查人員認(rèn)為其他需要闡明狀況。償債能力分析年度年度調(diào)查期流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率利息保障倍數(shù)負(fù)債/有形資產(chǎn)分析：B、營運(yùn)能力分析年度年度調(diào)查期應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析C、盈利能力分析年度年度調(diào)查期銷售利潤營業(yè)利潤投資收益凈利潤總資產(chǎn)利潤率凈資產(chǎn)收益率分析：現(xiàn)金流量分析為動態(tài)掌握客戶資金使用狀況，信貸調(diào)查人員同步應(yīng)對客戶現(xiàn)金流量表進(jìn)行數(shù)據(jù)對比和文字分析，論述經(jīng)營、投資、籌資活動中變動事項(xiàng)，互相平衡調(diào)劑過程及變動特點(diǎn)。假如變動事項(xiàng)重大，必須此外匯報(bào)闡明。信貸調(diào)查人員認(rèn)為其他需要闡明狀況。同步附表注釋，推薦表格如下：年份期初現(xiàn)金經(jīng)營現(xiàn)金流量投資現(xiàn)金流量融資現(xiàn)金流量期末現(xiàn)金年度年度分析對外擔(dān)保分析總額：采用調(diào)查方式：□企業(yè)闡明□財(cái)務(wù)報(bào)表□明細(xì)帳□協(xié)議□電話或函證□實(shí)地調(diào)查□政府或媒體記錄數(shù)據(jù)□其他措施調(diào)查方式闡明：被擔(dān)保單位借款數(shù)量期限反擔(dān)保措施與否面臨訴訟分析授信申請人與銀行往來狀況A、借款人與我行關(guān)系存款戶開戶日期帳戶性質(zhì)自年初至上月在我行日均存款上月末在我行貸款余額上月末在我行存款余額上月末在我行其他授信余額其中保證金帳戶余額既有綜合授信額度額度用途歷史授信狀況日期金額到期日還款日期付息狀況闡明分析：B、金融機(jī)構(gòu)對授信申請人授信狀況登記表序號金融機(jī)構(gòu)名稱已支用額度授信額度授信期限起止擔(dān)?；蚴谛艞l件存款余額論述客戶融資借款狀況、融資渠道與可靠性、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)對其授信政策與條件；論述人行信貸查詢系統(tǒng)查詢成果狀況，如查詢成果與調(diào)查數(shù)據(jù)不一致，請闡明原因。房地產(chǎn)項(xiàng)目基本狀況（一）項(xiàng)目概況概要論述房地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)、用地面積、建筑面積、市場定位與設(shè)計(jì)、投資預(yù)算、自有資金額度及比例、平均成本與銷售均價(jià)、銷售收入與利潤、授信需求。項(xiàng)目重要指標(biāo)用地面積建筑面積市場定位與設(shè)計(jì)總投資資本金投入及占比銷售收入投資利潤率內(nèi)部收益率投資回收期貸款額度貸款償還期（二）項(xiàng)目地段區(qū)域與配套狀況房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)地區(qū)性，項(xiàng)目所處地段和區(qū)域配套是一種項(xiàng)目成功開發(fā)最重要原因。因此對部分狀況，授信調(diào)查人員要深入實(shí)際，細(xì)致調(diào)查，廣泛搜集資料與數(shù)據(jù)，合理分析與判斷，以得出可信度較高結(jié)論。該部分重要論述項(xiàng)目所在地規(guī)劃、土地使用權(quán)屬、土地等級、用途和使用年限、項(xiàng)目用地面積與形狀、項(xiàng)目所在地交通通訊、水電汽供應(yīng)、醫(yī)療設(shè)施、教育文化、購物娛樂、環(huán)境衛(wèi)生、采光通風(fēng)等狀況；（三）項(xiàng)目市場定位與規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)是適應(yīng)市場需求、實(shí)現(xiàn)順利銷售關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A、論述當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：國民生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、居民收入狀況及變動率、居民平均居住面積等；論述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策：土地供應(yīng)模式、土地供求狀況和土地拍賣成交價(jià)格歷史記錄、開發(fā)商土地儲備狀況；C、論述項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)整體供需狀況、價(jià)格行情走勢、市場特性、購房者對本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目需求特點(diǎn)；動工建設(shè)商品房面積及銷售、空置狀況等。本次授信項(xiàng)目市場定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)重要論述建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率；重要房型、面積、套數(shù)等；推薦表格如下：項(xiàng)目樓盤狀況簡要描述樓盤類型類型面積（或代表類型面積）戶數(shù)平均成本銷售均價(jià)合計(jì)項(xiàng)目用地及規(guī)劃狀況土地面積建筑面積土地等級土地規(guī)劃用途土地費(fèi)用土地平均成本（萬元/畝）土地密度容積率綠化率土地費(fèi)用付款狀況（四）樓盤對比狀況為使項(xiàng)目授信調(diào)查更具有可信度，應(yīng)對授信項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有可比性項(xiàng)目和雖處在其他區(qū)域但有參照價(jià)值樓盤項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查與記錄，并對項(xiàng)目之間地段與配套、市場定位與設(shè)計(jì)、成本與售價(jià)、銷售狀況進(jìn)行對比分析和闡明；對比樓盤項(xiàng)目基本狀況登記表對比項(xiàng)目名稱土地等級規(guī)劃用途建筑面積容積率預(yù)算投資工程進(jìn)度平均成本平均售價(jià)開盤時(shí)間已銷售比例其他狀況（五）工期安排及工程形象進(jìn)度1、論述項(xiàng)目工期安排、目前已進(jìn)行工期、其控制工程工期安排；2、施工單位與工程監(jiān)理狀況：簡要論述施工單位施工資質(zhì)、經(jīng)營實(shí)力、施工能力與施工業(yè)績；對本項(xiàng)目墊資條款與付款進(jìn)度；監(jiān)理單位監(jiān)理資質(zhì)等基本狀況；3、目前工程形象進(jìn)度，項(xiàng)目報(bào)批、樁基處理、建筑安裝、裝飾配套等子工程實(shí)際進(jìn)展；4、要根據(jù)可行性研究匯報(bào)和施工預(yù)算，理解計(jì)劃工期，分析實(shí)際工程進(jìn)度和計(jì)劃差距及原因。5、搜集、提供項(xiàng)目所在地交通地圖或規(guī)劃地圖。6、項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)辦理狀況：闡明《土地出讓協(xié)議》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《預(yù)售許可證》詳細(xì)內(nèi)容，對上述證件中存在不一致之處進(jìn)行解釋。7、分析在項(xiàng)目施工期間，由于天氣、交通、環(huán)境管制、原材料供應(yīng)等原因?qū)て谝苍S導(dǎo)致影響；（六）項(xiàng)目投資整體項(xiàng)目1項(xiàng)目預(yù)算已投入完畢比例缺口2土地費(fèi)用#DIV/0!03前期工程費(fèi)用#DIV/0!04基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)#DIV/0!05建筑安裝工程費(fèi)#DIV/0!06公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)#DIV/0!07管理費(fèi)用#DIV/0!08財(cái)務(wù)費(fèi)用#DIV/0!09銷售費(fèi)用#DIV/0!010其他費(fèi)用#DIV/0!011不可預(yù)見費(fèi)#DIV/0!012合計(jì)#DIV/0!0項(xiàng)目預(yù)算論述土地獲得成本和項(xiàng)目投資構(gòu)成、土地單價(jià)和項(xiàng)目各房型平均成本，分析土地成本、建筑成本、裝修成本構(gòu)成，與項(xiàng)目所在地其他項(xiàng)目開發(fā)對應(yīng)成本相比，有無不合理差異，如有，請分析原因。對于通過轉(zhuǎn)手獲得土地，要闡明歷次交易合法性、對價(jià)支付狀況。項(xiàng)目已投資論述項(xiàng)目已投資額度和構(gòu)成；后期投資安排論述項(xiàng)目后期投資額度及構(gòu)成，投資進(jìn)度和額度計(jì)劃安排，重要時(shí)期、重要工程對投資需求狀況；（七）項(xiàng)目籌資序號資金來源計(jì)劃額度占項(xiàng)目總投資比例已到位資金占計(jì)劃比例后期估計(jì)到位資金1資本金2銀行借款其中民生銀行借款其他行貸款5施工單位墊資6預(yù)租售收入回款其中銷售收入回款出租收入回款經(jīng)營收入回款7其他資金來源5合計(jì)項(xiàng)目籌資計(jì)劃論述項(xiàng)目籌資方案中資本金、銀行借款、施工單位墊資、預(yù)租售收入回款額度，闡明上述資金來源確實(shí)定性，有關(guān)附加條件（如銀行抵押措施、利潤提成條款等）；預(yù)租售收入回款額度要與《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃預(yù)測表》為根據(jù)，經(jīng)實(shí)證測算后，確定期可回款進(jìn)度與額度；項(xiàng)目籌資方案中各項(xiàng)來源資金成本與合理性；2、已到位資金狀況論述已到位資金額度與構(gòu)成；分析實(shí)際到位資金與籌資計(jì)劃差異原因；尤其闡明施工欠款、原材料欠款數(shù)量。3、后續(xù)資金來源論述后期資金來源構(gòu)成，資金額度與進(jìn)度計(jì)劃安排；預(yù)租售收入回款額度要與《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃預(yù)測表》為根據(jù)，經(jīng)實(shí)證測算后，確定后期可回款進(jìn)度與額度；有關(guān)重要融資渠道確實(shí)定度。（八）市場需求與銷售預(yù)測項(xiàng)目銷售狀況計(jì)劃工期工期起止開發(fā)期數(shù)及對應(yīng)工期首期開盤時(shí)間整體計(jì)劃銷售月數(shù)可銷售面積估計(jì)銷售收入已銷售面積已實(shí)現(xiàn)銷售收入按揭銀行擬按揭總額度最長按揭期限最高按揭成數(shù)1、項(xiàng)目所在區(qū)域附近有可比性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程、銷售價(jià)格、銷售狀況（如在項(xiàng)目所處地段與配套中可比樓盤對比部分已進(jìn)行論述，此部分可不再作闡明）；2、本項(xiàng)目銷售計(jì)劃、銷售價(jià)格、預(yù)售狀況、按揭銷售方案、銷售資金回籠預(yù)測；3、按揭銷售方案：計(jì)劃按揭銀行、條件、辦理筆數(shù)，金額，對象等。4、假如授信項(xiàng)目已部分實(shí)現(xiàn)銷售，應(yīng)對其狀況進(jìn)行調(diào)查與闡明A、已經(jīng)售出面積：應(yīng)當(dāng)辨別住宅、商業(yè)用房、辦公用房和車庫，分別論述已經(jīng)售出面積和套數(shù)。銷售收入金額：論述已實(shí)現(xiàn)銷售收入中，全款、按揭、支付定金、銷售返租各自金額與比例。銷售收入現(xiàn)金回款：闡明與銷售收入金額形成差距原因。前期項(xiàng)目銷售狀況登記表房型類別計(jì)劃銷售面積計(jì)劃銷售戶數(shù)已銷售面積已銷售戶數(shù)其中銷售收入其中全付款按揭訂購其他全付款按揭訂購其他合計(jì)三、授信方案（一）項(xiàng)目法人授信需求論述客戶授信詳細(xì)需求，包括額度、期限、用途、支用計(jì)劃、還本付息計(jì)劃。分析客戶產(chǎn)生資金缺口原因，評價(jià)其對額度、期限、支用進(jìn)度合理性。（二）我行授信還本付息預(yù)測序號名稱年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度借款余額00000001其中：民生銀行借款余額00000002還款來源小計(jì)00000000其中銷售回款其中：按揭銷售回款開發(fā)商利潤開發(fā)商自有資金工程隊(duì)墊資款其他銀行借款其他資金來源3須償還支付項(xiàng)目小計(jì)00000000其中支付工程費(fèi)用其中：支付工程隊(duì)墊資支付其他事項(xiàng)4支付借款利息其中：支付民生銀行借款利息5償還銀行借款其中：償還我行借款6償還后銀行借款余額其中：償還后民生銀行借款余額償還民生銀行借款期限授信還本付息預(yù)測必須在綜合分析項(xiàng)目銷（預(yù)）狀況、客戶資金狀況、墊資狀況、其他銀行授信狀況等基礎(chǔ)上，按照謹(jǐn)慎原則，確定我行授信償還進(jìn)度、額度和期限。還款可靠性分析：除闡明還款來源外（重要是售樓收入）