(營銷策劃)工程管理策劃指導(dǎo)書

（營銷策劃）工程管理策劃指導(dǎo)書

工程管理策劃指導(dǎo)書北京萬科企業(yè)有限公司XX項目經(jīng)理部目錄TOC\o"2-2"\h\z\t"bt1,1"1、項目概況51.1序言51.2項目概況51.3項目規(guī)劃51.4工程及工程管理重點和難點62、項目部管理架構(gòu)及主要崗位描述62.1部門主要工作內(nèi)容62.2組織架構(gòu)圖72.3主要崗位職責(zé)73、項目發(fā)展計劃94、項目總控制進度計劃94.1項目施工管理流程94.2項目總控制計劃94.3項目控制計劃關(guān)鍵節(jié)點95、施工單位和監(jiān)理公司組織方案105.1總承包商組織方案105.2監(jiān)理公司組織方案105.3甲方直接分包工程組織方案106、材料設(shè)備供應(yīng)方案117、項目進度計劃保證措施137.1項目進度計劃關(guān)鍵節(jié)點137.2甲方進度計劃編制137.3總包施工進度計劃審核137.4施工過程中施工進度計劃審核147.5總包施工協(xié)調(diào)管理147.6獎懲機制147.7甲分包施工進度計劃控制147.8甲方計劃內(nèi)部協(xié)調(diào)157.9總包計劃控制157.10現(xiàn)場交通情況157.11民擾情況157.12外協(xié)工作168、項目質(zhì)量保證措施168.1圖紙審查制度168.2施工單位質(zhì)量保證體系168.3監(jiān)理公司職責(zé)168.4設(shè)備材料進場驗收制度168.5樣板制度178.6XX項目質(zhì)量管理要點178.7技術(shù)方案先行制度188.8質(zhì)量通病處理188.9日常質(zhì)量管理198.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題198.11質(zhì)量事故處理198.12外線施工設(shè)計和管理198.13入住前質(zhì)量檢查和維修199、項目成本控制措施209.1項目成本控制目標209.2項目成本控制措施2110、安全文明施工管理2210.1施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)2210.2施工過程管理2411成品保護措施2512信息協(xié)調(diào)管理2512.1項目印章管理2512.2郵件管理2512.3文件管理2612.4會議制度2813設(shè)計協(xié)調(diào)與管理2813.1實施方案階段2813.2施工圖設(shè)計階段2913.3施工階段30附圖：萬科XX項目總平面圖附件：一、XX項目發(fā)展計劃二、XX項目一期工程總控制計劃1、項目概況1.1序言投資方：北京萬科企業(yè)有限公司發(fā)展商：北京海開萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)劃設(shè)計和總圖設(shè)計：北京市建筑設(shè)計研究院單體設(shè)計：華特建筑設(shè)計顧問公司美國GBBN設(shè)計公司總承包商：監(jiān)理公司：1.2項目概況萬科XX項目位于北京市海淀區(qū)，小區(qū)用地面積98814m2，總建筑面積146561m住宅部分由1#至26#住宅樓組成，建筑面積為138759m2，地上4至5層為住宅，建筑面積為106898m2；地下一層為車庫（1#、2#樓地下一層為人防兼地下車庫），建筑面積為配套公建部分包括商業(yè)街、會所、幼兒園、住宅底商及配套設(shè)備用房等，建筑面積7802m2住宅樓結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框支抗震墻，基礎(chǔ)為墻下或柱下筏板基礎(chǔ)。商業(yè)街、會所、幼兒園結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，商業(yè)街、幼兒園基礎(chǔ)為鋼筋混凝土擴展基礎(chǔ)；會所為墻下或柱下筏板基礎(chǔ)。1.3項目規(guī)劃萬科XX項目分兩期開發(fā)，一期工程包括1#~18#住宅樓，商業(yè)街、會所等；二期工程包括19#~26#住宅樓及幼兒園等。一期工程開工時間為年3月15日，竣工備案時間為年12月30日，入住時間為年6月30日。二期工程開工時間暫定為年8月份，年年底±0.000以下結(jié)構(gòu)完工。一期銷售賣場和樣板間，于年3月15日開工，年8月31日竣工，年9月1日開盤銷售。1.4工程及工程管理重點和難點根據(jù)萬科XX項目設(shè)計要點、項目發(fā)展計劃和施工實踐經(jīng)驗，列出以下工程及工程管理的重點和難點：商業(yè)街、幼兒園基礎(chǔ)墊層換填施工；住宅樓鋼筋混凝土框支抗震墻轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工；銷售賣場工程工期緊，施工技術(shù)及項目管理保障措施；一期工程市政工程與主體工程交叉作業(yè)，施工技術(shù)及施工管理保障措施。2、項目部管理架構(gòu)及主要崗位描述2.1部門主要工作內(nèi)容負責(zé)從可行性研究開始，直到工程竣工的全過程管理。主要是項目實施過程中的進度控制、質(zhì)量控制、成本控制及相關(guān)的合同管理、信息管理，并協(xié)調(diào)公司內(nèi)各相關(guān)部門和政府各職能部門。項目立項階段的建設(shè)工期和實施進度的執(zhí)行。監(jiān)理公司及各施工承包商的考察。施工許可證的辦理。項目組織管理機構(gòu)和規(guī)章制度的健全，各專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)計劃的制定。建設(shè)項目征地、拆遷和施工場地“三通一平”的落實。項目施工組織設(shè)計的審定。圖紙會審和技術(shù)交底的組織。材料設(shè)備招標計劃的提供及材料設(shè)備進場日期的確定。施工現(xiàn)場勘探及測量放線的組織實施?，F(xiàn)場施工安全及環(huán)保措施的檢查落實。施工進度計劃的審核及檢查。按各承包合同規(guī)定的進度要求及質(zhì)量要求，對各項工程款項審批及支付。施工過程中的質(zhì)量預(yù)測和動態(tài)控制。工程竣工的驗收作組織及各項手續(xù)的辦理。項目實施過程中的相關(guān)信息及資料管理。2.2組織架構(gòu)圖項目部組織架構(gòu)安排如上圖，并根據(jù)工程進展需要和公司要求，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2.3主要崗位職責(zé)2.3.1項目總經(jīng)理2.3.1.1萬科XX項目施工階段現(xiàn)場總代表。2.3.1.2對項目施工過程的進度、質(zhì)量、安全文明、成本負責(zé)。2.3.1.3協(xié)調(diào)項目內(nèi)部和外部關(guān)系。2.3.1.4按公司項目發(fā)展計劃完成項目建設(shè)。2.3.2項目總經(jīng)理助理2.3.2.1協(xié)助項目總經(jīng)理進行項目管理。2.3.2.2負責(zé)項目內(nèi)部管理工作。2.3.3標段負責(zé)人2.3.3.1各自標段內(nèi)主體工程、市政工程、景觀工程的施工管理負責(zé)人，對施工進度、質(zhì)量、安全文明、成本負責(zé)。2.3.3.2協(xié)調(diào)本標段監(jiān)理公司、設(shè)計院、總承包商、分包商的工作。2.3.3.3協(xié)調(diào)本標段各專業(yè)之間的工作。2.3.3.4標段一負責(zé)人保證銷售賣場按時保質(zhì)竣工。2.3.3.5負責(zé)組織本標段的竣工驗收工作2.3.4專業(yè)工程師2.3.4.1做好本專業(yè)工程項目管理工作，對負責(zé)專業(yè)工程的施工進度、質(zhì)量、安全文明和成本負責(zé)。2.3.4.2負責(zé)組織本專業(yè)的驗收工作。2.3.4.3現(xiàn)場設(shè)計變更、簽證工作。2.3.4.4配合成本工程師做好簽證、結(jié)算的工程量確認工作。2.3.4.3協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他專業(yè)的工作。2.3.5成本工程師2.3.5.1聯(lián)合專業(yè)工程師做好職責(zé)范圍內(nèi)的招投標工作。2.3.5.2日常工作中設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等與成本有關(guān)的工作2.3.5.2負責(zé)竣工結(jié)算。2.3.6資料管理員2.2.7.1負責(zé)項目部各種檔案資料的收集、分類、整理、歸檔工作。2.2.7.3按文件處理程序負責(zé)接收、登記、發(fā)放各部往來文等。2.3.7行政管理員2.3.7.1負責(zé)項目部對內(nèi)對外日常行政工作。2.3.7.3負責(zé)固定資產(chǎn)管理的管理工作。2.3.7.4負責(zé)現(xiàn)場保安和安全消防工作。3、項目發(fā)展計劃詳見附件一《XX項目發(fā)展計劃》。4、項目總控制進度計劃項目總控制計劃是在公司《項目發(fā)展計劃》的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目目前進展情況、項目設(shè)計特點、現(xiàn)場地質(zhì)情況，并綜合考慮施工現(xiàn)場場區(qū)地形、大小，現(xiàn)場周邊交通、市政環(huán)境的影響，編制形成的。XX項目總控制計劃主要考慮一期工程從現(xiàn)場拆遷到業(yè)主入住的整個流程，二期工程將根據(jù)一期工程銷售狀況靈活安排，擬年底完成±0.000以下結(jié)構(gòu)施工。4.1項目施工管理流程XX項目工程包括基坑工程、地基處理工程、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面工程、防水工程、初裝修工程、外裝修工程、暖衛(wèi)工程、強電工程、弱電工程、人防工程、小市政工程、園林景觀工程，以及商業(yè)街、會所、銷售賣場公共部位的精裝修工程等。項目施工管理總流程：項目開工——基坑開挖——（地基處理）——基礎(chǔ)工程——地下室結(jié)構(gòu)——±0.000以上結(jié)構(gòu)施工——水、暖、電系統(tǒng)安裝——屋面工程、初裝修、外裝修工程——設(shè)備安裝——精裝修——小市政工程——園林景觀——竣工備案——入住4.2項目總控制計劃見附件二《XX項目一期工程總控制計劃》。4.3項目控制計劃關(guān)鍵節(jié)點序號關(guān)鍵任務(wù)開始時間完成時間建設(shè)工程規(guī)劃許可證年11月20日年1月10日開工證年1月16日年3月14日監(jiān)理公司及總承包商招投標年11月15日年2月20日開工時間年3月15日1#~18#住宅樓地基與基礎(chǔ)工程年3月15日年5月17日1#~18#住宅樓主體結(jié)構(gòu)施工年5月18日年7月16日1#~18#住宅樓工程竣工年11月30日1#~18#樓竣工備案年12月1日年12月30日市政工程年8月1日年11月16日銷售賣場及樣板間結(jié)構(gòu)施工年3月15日年5月22日銷售賣場及樣板間竣工年8月31日銷售開盤年9月1日景觀工程年3月1日年5月20日一期入住年6月30日5、施工單位和監(jiān)理公司組織方案根據(jù)公司總體計劃，萬科XX項目分兩期開發(fā)，一期工程包括1#~18#住宅樓，商業(yè)街、會所等；二期工程包括19#~26#住宅樓及幼兒園等。5.1總承包商組織方案一期工程分為兩個標段，分別由兩家總承包商負責(zé)施工，標段一包括1#~10#住宅樓，商業(yè)街、會所等，標段二包括11#~18#住宅樓；二期工程計劃由標段二總承包商負責(zé)施工。總承包商采用工程量清單招標方式確定。5.2監(jiān)理公司組織方案XX項目由一家監(jiān)理公司總負責(zé)。5.3甲方直接分包工程組織方案XX項目中，甲方直接分包的工程包括：鋁合金門窗入戶門、車庫門、單元門直飲水系統(tǒng)污水處理設(shè)備燃氣壁掛爐電暖氣戶式中央空調(diào)車庫消防系統(tǒng)消防水箱有線電視和衛(wèi)星接收系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)安防工程中壓調(diào)壓站市政工程6、材料設(shè)備供應(yīng)方案詳見下表，《XX項目材料設(shè)備采購計劃》。序號材料設(shè)備名稱采購方式單位數(shù)量供方進場時間招標完成時間考察時間采購標準確定/出圖時間1商品砼乙供M3600002005.3.232鋼材甲供噸92002005.3.103鋼結(jié)構(gòu)乙供噸2502005.5.204空心混凝土砌塊乙供M390002005.5.165隔斷板材乙供M213002005.7.106成品煙道乙供M61002005.7.107防水涂膜乙供M2125002005.9.18防水卷材乙供M2870002005.3.209外墻外保溫系統(tǒng)乙供M2860002005.7.1010鋁合金門窗甲分包M2282002005.7.102005.5.12005.32005.311入戶門甲分包樘4542005.9.12005.7.12005.32005.312單元門甲分包樘552005.10.202005.5.12005.32005.313鋼制欄桿扶手乙供M61502005.7.1014空調(diào)百頁甲方限價乙供套21502005.7.202005.5.12005.32005.315內(nèi)外墻涂料甲供（集團戰(zhàn)略供應(yīng)商）M2690002005.8.1016墻地磚（外墻面磚、露臺地磚）甲方限價乙供M245002005.8.102005.6.12005.42005.517石材（外墻、樓梯間、入口門廳）甲方限價乙供M2110002005.9..102005.7.12005.52005.623戶式中央空調(diào)系統(tǒng)甲分包戶4542005.5.152005.3.12005.12005.225高壓配電柜供電局招標臺402005.7.1026低壓配電柜供電局招標臺402005.7.1027三箱（表箱、戶箱、低壓配電箱）甲供臺9002005.5.102005.4.152005.32005.328電線電纜甲方限價乙供米700002005.4.252005.4.12005.32005.329PVC電線套管乙供米300002005.4.2530金屬電線套管乙供米300002005.4.2531室內(nèi)燈具甲方限價乙供套27262005.10.52005.8.12005.72005.732室外燈具甲供套5002005.10.52005.9.12005.72005.833開關(guān)插座甲供貨（集團統(tǒng)一采購）個130002005.10.534對講設(shè)備甲分包套4542005.10.52005.8.12005.72005.735閉路監(jiān)視設(shè)備甲分包個攝像頭902005.10.52005.8.12005.72005.736家居安防設(shè)備甲分包個9162005.10.52005.8.12005.72005.737門禁設(shè)備甲分包套552005.10.52005.8.12005.72005.738停車場設(shè)備甲分包套92005.10.52005.8.12005.72005.739寬帶網(wǎng)絡(luò)甲分包點4542005.10.52005.8.12005.72005.740有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)甲分包套12005.10.52005.8.12005.72005.745車棚甲分包個102005.10.12005.9.12005.82005.846信報箱甲分包個552005.10.52005.9.12005.82005.87、項目進度計劃保證措施7.1項目進度計劃關(guān)鍵節(jié)點XX項目一期工程關(guān)鍵節(jié)點如下：序號關(guān)鍵任務(wù)完成時間開工時間2005年3月15日1#~18#住宅樓基礎(chǔ)工程完工2005年5月17日1#~18#住宅樓結(jié)構(gòu)封頂2005年7月16日1#~18#住宅樓工程竣工2005年11月30日1#~18#樓竣工備案2005年12月30日市政工程2005年11月16日銷售賣場及樣板間結(jié)構(gòu)封頂2005年5月22日銷售賣場及樣板間竣工2005年8月31日銷售開盤2005年9月1日一期入住2006年6月30日7.2甲方進度計劃編制考慮到本工程會所和商業(yè)街需要在年8月31日前竣工，包括中心園林景觀，1#~18#樓需要在年12月30日前竣工備案，工期非常緊張。在編制《項目總控制計劃》時，按地下外墻防水、土方回填施工與結(jié)構(gòu)施工平行作業(yè)考慮（采取必要的技術(shù)措施和安全保護措施），可以節(jié)省工期1個月左右。另外，商業(yè)街地基處理方式，原設(shè)計采用2：8灰土換填，為加快施工進度，保證工程質(zhì)量，建議采用級配砂石換填。開工前，項目經(jīng)理部聯(lián)合工程管理部根據(jù)《項目總控制計劃》，以及甲分包、甲供貨、甲指定、甲限價等供應(yīng)方案，編制切實可行的甲分包商組織方案和材料設(shè)備采購計劃，著重描述考察時間、二次設(shè)計時間、招投標時間和進場時間等各階段控制節(jié)點。7.3總包施工進度計劃審核施工合同簽訂后，項目開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制《施工組織設(shè)計》和《項目總施工進度計劃》，上報監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總承包商《項目總施工進度計劃》的合理性和可行性，與以及《施工組織設(shè)計》中有關(guān)施工進度計劃的技術(shù)保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉(zhuǎn)送項目經(jīng)理部審核。項目經(jīng)理部著重審核總承包商《項目總施工進度計劃》與《公司《項目發(fā)展計劃》和項目經(jīng)理部《項目總控制計劃》的各關(guān)鍵工期節(jié)點的符合性。對其中的不符合項，督促總包單位進行整改；審批通過后的《項目總施工進度計劃》將作為總包合同的一部分。總承包商按批準的《項目總施工進度計劃》組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進行監(jiān)督。7.4施工過程中施工進度計劃審核施工總承包商按照《項目總施工進度計劃》編制施工月度計劃，并細化至周計劃、以至于日計劃，監(jiān)理公司予以審核各細部計劃與《項目總施工進度計劃》的符合性和合理性。7.5總包施工協(xié)調(diào)管理對于甲分包和甲供貨，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費，將其納入總包管理范圍之內(nèi)?？偘诰幹啤俄椖靠偸┕みM度計劃》時，應(yīng)充分考慮甲分包和甲供貨的影響，將其編制在內(nèi)。施工過程中，總包應(yīng)按時組織甲分包和甲供貨的進場，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)環(huán)境。項目經(jīng)理部負責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲分包的關(guān)系。本工程鋼筋為甲供，總承包商提前20天報鋼筋工程量，一次報量考慮兩層施工需要，項目經(jīng)理部負責(zé)審核上報工程量，報工程管理部進行采購。7.6獎懲機制除了一般的獎懲制度外，根據(jù)本工程的特點，在合同中，增加以下關(guān)鍵節(jié)點獎懲機制：（1）銷售賣場±0.000以下結(jié)構(gòu)完工；（2）銷售賣場初裝修和水暖電完工；（3）1#~18#住宅樓結(jié)構(gòu)封頂。7.7甲分包施工進度計劃控制各分包商在進場前，項目經(jīng)理部對其施工周期要求進行交底，各分包商按照要求編制《施工進度計劃》，并上交《施工組織設(shè)計》，項目經(jīng)理部聯(lián)合監(jiān)理公司審核《施工組織設(shè)計》中機械設(shè)備配置、人力資源配置、材料供應(yīng)計劃能否滿足施工進度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報審。7.8甲方計劃內(nèi)部協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部負責(zé)與工程管理部、設(shè)計部、銷售部溝通，在充分考慮招投標計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃的基礎(chǔ)上，編制各分部分項、材料、樣板計劃，如《階段性施工進度計劃》、《月施工進度計劃》、《項目材料限價計劃》、《圖紙交付計劃》、《分包商進廠計劃》、《樣品確認計劃》等。當(dāng)施工計劃、招投標計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化是，應(yīng)由工程管理部組織召開《工程協(xié)調(diào)會》，在不影響公司《項目發(fā)展計劃》關(guān)鍵目標的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計劃；對影響公司《項目發(fā)展計劃》關(guān)鍵目標的，應(yīng)上報公司總經(jīng)理層。項目經(jīng)理部負責(zé)將調(diào)整后的《項目總控制計劃》下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應(yīng)調(diào)整施工計劃，重新報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審核。7.9總包計劃控制總承包商按照《項目總施工進度計劃》和各細部施工計劃，組織施工。每周監(jiān)理例會，項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負責(zé)審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報項目經(jīng)理部存檔。每月總承包商提交《工程月報》，項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負責(zé)審核上月工程完成情況，與上月施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，趕工效果應(yīng)體現(xiàn)在下月施工進度計劃中，以滿足《項目總施工進度計劃》，該方案報項目經(jīng)理部存檔。7.10現(xiàn)場交通情況XX項目東側(cè)交通要道圓明園西路、現(xiàn)場北側(cè)肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都可能進行市政施工，為減輕對工程施工產(chǎn)生的影響，進入現(xiàn)場考慮兩條道路，一條是走圓明園西路、肖家河北街；一條是走京密引水渠、肖家河西路、肖家河中街。施工過程中根據(jù)市政施工情況靈活選擇交通道路。7.11民擾情況總包作業(yè)時間和施工噪音按照北京市安全文明有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，減少擾民現(xiàn)象。項目經(jīng)理部負責(zé)與周邊鄉(xiāng)政府和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。7.12外協(xié)工作項目經(jīng)理部、工程管理部、項目拓展部負責(zé)與質(zhì)量監(jiān)督站、煤氣公司、電力局、自來水公司等政府、行業(yè)部門的溝通，提前聯(lián)絡(luò)，各項配合工作按時完成，從而保證《項目總控制計劃》的順利實現(xiàn)。8、項目質(zhì)量保證措施8.1圖紙審查制度施工圖出圖后，由工程管理部組織，項目經(jīng)理部、設(shè)計部等參加，對施工圖紙進行詳細的審查，重點檢查其與設(shè)計指導(dǎo)書、設(shè)計任務(wù)書的符合性，施工做法的合理性，對圖紙上出現(xiàn)的問題，形成審查文件，轉(zhuǎn)設(shè)計院修改后重新出圖。開工前，由項目經(jīng)理部組織，總承包商、設(shè)計院、監(jiān)理公司參加，進行設(shè)計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀要。8.2施工單位質(zhì)量保證體系總承包商在開工前，根據(jù)XX項目工程特點和合同規(guī)定的質(zhì)量目標，編制《XX項目質(zhì)量計劃》，并上報項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司。項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。8.3監(jiān)理公司職責(zé)監(jiān)理公司受萬科公司的委托，對XX項目質(zhì)量進行全過程、全方面的管理。由于一期工程兩個標段由一家監(jiān)理公司負責(zé)監(jiān)理，二期工程明年還要開工，監(jiān)理公司人力資源配置時應(yīng)考慮按工程進度需要進行調(diào)整，各專業(yè)要配備足夠的監(jiān)理工程師。監(jiān)理公司負責(zé)組織召開周監(jiān)理例會和重要工程技術(shù)協(xié)調(diào)會，按時上報《監(jiān)理月報》，按《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細則》進行工程管理。項目經(jīng)理部對監(jiān)理公司的工作進行監(jiān)管和幫助。對監(jiān)理公司的具體要求，在《監(jiān)理合同》中明確說明。8.4設(shè)備材料進場驗收制度對于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、設(shè)計部、項目經(jīng)理部必須進行實地考察，考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式，并由相關(guān)部門進行封樣。不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備，進場時，都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進行檢驗，影響結(jié)構(gòu)和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。對檢驗不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。8.5樣板制度樣板引路是工程質(zhì)量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項工程，尤其是防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、轉(zhuǎn)換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工藝等），然后報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部進行驗收，驗收通過后，方可進行大面積施工。對于新材料，新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司、項目管理部、工程管理部、設(shè)計部，通過試驗和鑒定后，才可應(yīng)用的工程上。8.6XX項目質(zhì)量管理要點分析XX項目的設(shè)計特點，結(jié)合工程管理要求，擬將以下工程部位作為本工程的管理要點，施工中應(yīng)加強管理：一期工程商業(yè)街、二期工程幼兒園地基處理（原設(shè)計采用2：8灰土換填，建議采用級配砂石換填）；1#~26#樓轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工；外墻外保溫體系施工；鋁合金門窗安裝；單元門、入戶門安裝；外墻干掛石材施工；地下室、屋面防水卷材施工；廚房、衛(wèi)生間防水涂膜施工；會所和商業(yè)街精裝修；戶式中央空調(diào)；水暖電管線預(yù)留預(yù)埋；配電箱、配電柜安裝；8.7技術(shù)方案先行制度總承包商和各分包商在施工前，應(yīng)編制各分項工程施工技術(shù)方案，并報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審批，審批通過后，才能進行施工。未報施工方案的，一律不得施工。XX項目中擬審批的施工方案包括：施工組織設(shè)計測量方案雨季施工方案冬季施工方案基坑支護施工方案地基釬探方案地基處理方案地下防水施工方案轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工方案混凝土施工方案鋼筋施工方案模板施工方案砌筑施工方案腳手架施工方案屋面工程施工方案裝修施工組織設(shè)計成品保護施工方案外墻外保溫施工方案設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計8.8質(zhì)量通病處理針對北京地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、出頂間外墻墻面開裂，以及在青青家園、萬科星園暴露出的防水設(shè)計不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問題、、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問題，由工程管理部組織，項目部、設(shè)計部、設(shè)計院、監(jiān)理公司、承包商參加，召開專門的技術(shù)討論會，制定有效的措施，有條件的可以作樣板，以提高工程質(zhì)量。8.9日常質(zhì)量管理項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司，對承包商的日常施工進行管理，嚴格施工工藝和工作流程，對重要的部位和工藝進行旁站。每周監(jiān)理例會，總承包商負責(zé)將上周的工程質(zhì)量實施情況作總結(jié)匯報，就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因，制定糾正措施和預(yù)防措施，杜絕在后續(xù)工程在類似問題重復(fù)出現(xiàn)。8.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題對于在設(shè)計中（包括鋁合金門窗二次設(shè)計、精裝修、專業(yè)設(shè)計）應(yīng)注意的問題，工程管理部、項目經(jīng)理部配合設(shè)計部，以設(shè)計指導(dǎo)書的形式向有關(guān)設(shè)計單位提出要求，明確設(shè)計要求和節(jié)點做法，確保設(shè)計圖紙的深度和質(zhì)量。8.11質(zhì)量事故處理對嚴重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部認可后，進行處理。對經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗收。對于一般的質(zhì)量事故，由總承包商按技術(shù)處理方案處理后，重新檢查驗收。8.12外線施工設(shè)計和管理根據(jù)萬科星園和青青家園的經(jīng)驗和教訓(xùn)，XX項目在做單體設(shè)計的同時，由北京市建設(shè)設(shè)計研究院負責(zé)進行總圖設(shè)計，從源頭上堵住了外線施工混亂現(xiàn)象的產(chǎn)生。XX項目施工過程中，合理安排建筑主體施工和外線施工的施工工序、現(xiàn)場布置，將雙方的交叉作業(yè)影響的矛盾降低到最低點，保證總體工程進度和質(zhì)量。外線施工要跨雨季，要編制相應(yīng)的雨季施工方案，減少雨季施工的影響。園林景觀設(shè)計時，考慮北京地區(qū)氣候條件和施工季節(jié)的影響，合理選擇樹種，保證樹木一次成活率。8.13入住前質(zhì)量檢查和維修根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法，項目經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計部、物業(yè)公司一起，對主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進行詳盡的檢查，并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進行維修，確保業(yè)主入住交接的順利進行。9、項目成本控制措施9.1項目成本控制目標序號建安成本項目目標成本（萬元）一主體建筑工程費18422.591結(jié)構(gòu)及初裝修工程9377.292門窗工程2670.993公共部位裝修1018.584地下車庫5355.74二主體安裝工程費5192.501室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備3259.802室內(nèi)設(shè)備及安裝費689.323室內(nèi)智能化系統(tǒng)費290.174.地下車庫953.21三社區(qū)管網(wǎng)工程費2391.301室外給排水系統(tǒng)327.632室外采暖系統(tǒng)0.003室外燃氣系統(tǒng)215.574室外高低壓系統(tǒng)1642.525室外消防系統(tǒng)0.006室外智能化系統(tǒng)135.577中水系統(tǒng)70.00四園林環(huán)境費1016.741環(huán)境設(shè)計費0.002綠化建設(shè)費463.873建筑小品100.004道路廣場建造費216.005圍墻建造費90.006室外照明56.497室外零星工程56.498其他33.89五配套設(shè)施費1399.561會所422.012物業(yè)用房、熱力機房、電話交接間、配電房、中水用房及其它370.613托幼園所569.184垃圾站21.765煤氣調(diào)壓站16.00合計284239.2項目成本控制措施9.2.1招投標及項目采購方式XX項目招投標采用工程量清單方式。相對于以前采用的費率招標方式而言，采用工程量清單方式對成分人員的個人水平的依賴性降低，能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理之處，減少變更發(fā)生，從而降低工程總成本。對于內(nèi)外墻涂料、插座面板等，采用集團集中采購方式，可有效的降低產(chǎn)品采購成本，降低工程造價。對于甲分包、甲供設(shè)備材料，采用網(wǎng)上公開招標采購，實行“貨比三家、擇優(yōu)選用”，采用合理低價中標的原則，降低工程成本。對于甲限、甲指設(shè)備材料，工程管理部、成本管理部、設(shè)計部，要廣泛考察設(shè)備材料廠家，在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇適當(dāng)?shù)蛢r設(shè)備材料。9.2.2施工過程成本管理本工程土方工程量較大，開工前，項目經(jīng)理部、工程管理部根據(jù)設(shè)計和現(xiàn)場場地情況，做土方平衡分析，盡量做到土方挖填平衡。在本項目中，將二期已拆遷部位作為一期工程挖方暫時存土區(qū)，減少土方運距，降低土方工程成本。開工前，工程管理部組織施工圖內(nèi)部審查，項目經(jīng)理部組織總承包商、監(jiān)理公司、設(shè)計院進行圖紙會審，將圖紙上出現(xiàn)的問題消化在圖紙階段，減少工程返工，降低成本浪費。對于工程施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證，項目經(jīng)理部專業(yè)工程師負責(zé)現(xiàn)場審核承包商上報的工程量；成本工程師負責(zé)每月的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和零星工程結(jié)算的審核。XX項目采用月度付款形式，每月總承包商按合同約定上報工程月報，項目經(jīng)理部專業(yè)工程師協(xié)助監(jiān)理公司負責(zé)審核確認上月完成的工程量，成本工程師負責(zé)按確認的工程量審核確認工程進度款。10、安全文明施工管理10.1施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)施工現(xiàn)場按公司CI形象設(shè)計要求做好標識，當(dāng)公司無規(guī)定時，按北京市有關(guān)安全文明要求執(zhí)行。施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)要求在總包合同中注明，并由項目經(jīng)理部在總承包現(xiàn)場臨建施工前進行交底。10.1.1施工主入口大門施工主入口臨時大門如圖所示。10.1.2施工主入口形象要求入口處設(shè)置工程概況牌、工程目標牌、項目組織架構(gòu)牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程現(xiàn)場平面布置圖，如下圖。大門口作硬地處理，車輛出入口位置設(shè)車輛沖洗裝置和排水溝，保證帶有泥土的車輛經(jīng)沖洗后才能駛?cè)氤鞘薪值馈?0.1.3臨時圍墻設(shè)計圍墻高度不小于2m。在總包合同說明，現(xiàn)場臨時圍墻的包裝宣傳權(quán)歸萬科公司所有，宣傳策劃由營銷部統(tǒng)一制定要求或設(shè)計。10.1.4項目部銘牌設(shè)計項目部銘牌上寫萬科LOGO和項目名稱，懸掛于項目部入口的顯眼處。如下圖所示。10.1.5項目經(jīng)理部上墻資料要求上墻的主要資料包括：項目概況、項目組織架構(gòu)圖、崗位職責(zé)、施工進度控制計劃、形象進度示意圖、形象進度、晴雨表、項目總平面圖等。如圖所示。10.1.6項目經(jīng)理部工作人員配備要求在安全帽的前方正中粘貼或噴繪萬科標志VANKE，安全帽后側(cè)正中粘貼或噴繪“萬科”。安全鞋：配備防水、防釘高幫安全鞋。對講機：管理人員在現(xiàn)場均攜帶對講機。胸卡：按公司要求制作，進入現(xiàn)場必須佩戴。10.1.7公司CI標志塔吊的配重臂上懸掛萬科標志和“萬科地產(chǎn)”字樣的組合標志，建筑物懸掛公司統(tǒng)一宣傳標語。10.1.8現(xiàn)場道路現(xiàn)場臨時施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設(shè)施，交通暢通，路面平整、清潔。10.1.9衛(wèi)生間項目現(xiàn)場衛(wèi)生間由總承包商安排專人及時清理以保持清潔干凈。10.2施工過程管理工程開工前，項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司對總承包商《施工組織設(shè)計》中的安全文明要求進行審核，檢查其與萬科公司CI形象標識系統(tǒng)符合性，是否滿足北京市安全文明要求。監(jiān)理公司負責(zé)施工現(xiàn)場的日常巡視工作，檢查承包商現(xiàn)場各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標識是否完整準備、現(xiàn)場垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護、腳手架安全防護措是否得力、現(xiàn)場夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫房內(nèi)。對于發(fā)現(xiàn)的問題，要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改，整改后報監(jiān)理公司進行復(fù)查。11成品保護措施鋁合金門窗在業(yè)主入住驗收前不得拆除型材表面的保護摸，窗執(zhí)手用保護膜包裝保護，嚴禁用各類硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴禁用帶尖物品在鋁框上劃動，以免劃傷型材表面。樣板房施工完畢后，任何人進出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動，動作要輕，對房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，避免損壞。樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護。外墻石材完活后，易破損部分的棱角處要釘護角保護，市政園林等其他工種施工時不得劃傷、碰壞石材。屋面、廚廁間淋水試驗和閉水試驗驗收通過后，嚴禁在其上鑿眼開洞，破壞防水層，造成隱患。12信息協(xié)調(diào)管理12.1項目印章管理12.1.1印章使用范圍項目部印章適用于施工過程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供應(yīng)商相關(guān)文件。主要用于進場施工質(zhì)量、進度、開復(fù)工等；不適用于公司呈文報告及部門之間地文件傳閱；有關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公司印章。12.1.2印章管理項目部印章由項目部行政崗保管，采取統(tǒng)一的審批制度，印章使用權(quán)由公司總經(jīng)理對項目總經(jīng)理授權(quán)，使用過程中須由項目總經(jīng)理簽字后方可使用。12.2郵件管理郵件管理程序簡圖：項目工程師項目工程師項目總經(jīng)理項目總經(jīng)理各總分包單位各總分包單位12.2.1項目部郵件管理統(tǒng)一由項目部信息收發(fā)匯總，項目部信息員收到集團及北京公司相關(guān)郵件后爭得項目總經(jīng)理批準后轉(zhuǎn)發(fā)各相關(guān)人員。12.2.2由項目部發(fā)給各單位及相關(guān)人員的郵件，須由項目總經(jīng)理批準后方可發(fā)送。12.2.3由項目總經(jīng)理簽發(fā)的郵件將定期刻盤存檔，如有必要交公司總經(jīng)理辦公室存檔。12.2.4有關(guān)政府法規(guī)，集團公司及北京公司公開的信息及相關(guān)的報紙、報刊摘要，信息員可直接收發(fā)，不必經(jīng)項目總經(jīng)理批準。12.3文件管理12.3.1XX項目文件標準格式[BJVK/TX/YY/XX/XXX]abcdeBJVK——北京萬科企業(yè)有限公司TX——項目名稱（XX項目）YY——文件類別SJ—設(shè)計部；GC—工程管理部；CB—成本管理部ZB—總辦；XS—銷售部；TZ—項目拓展部CW—財務(wù)部；RL—人力資源部；KF—客服中心WY—物業(yè)公司；XM—項目經(jīng)理部XX——年份XXX——該年份之文件編號12.3.2文件登記及歸檔收文、發(fā)文、文件拷貝分發(fā)進行登記，如文件內(nèi)存草圖應(yīng)特別注明。當(dāng)項目部收到文件后，將蓋上項目部印章，由項目總經(jīng)理指定傳閱人員及拷貝數(shù)量。傳閱后分類歸檔。文件拷貝在蓋目部印章的文件上傳閱。12.3.3收文登記A1——（公司內(nèi)部）A2——（公司內(nèi)部）……A12——設(shè)計院……A17——監(jiān)理公司……A19——建筑承包商、總包、分包……1