高端城市綜合體郊區(qū)大盤項目開發(fā)

項目產(chǎn)品案例分析交流MSN：jimlujun@案例分析的理由：郊區(qū)大盤、城市綜合體百萬方大盤該如何定位？郊區(qū)大盤產(chǎn)品該如何規(guī)劃？世茂如何克服區(qū)域陌生感？昆山房地產(chǎn)需求的主力戶型？artdeco風(fēng)格別墅產(chǎn)品效果如何？大盤的營銷訴求點應(yīng)集中在哪里？可能成為佐證的分析方向：項目概況占地面積：640000平米總建筑面積:820000平米容積率：1.5綠化率：40%建筑類別：電梯多層、小高層、高層、疊加別墅裝修情況：毛坯總戶數(shù)：6000物業(yè)地址：昆山玉山鎮(zhèn)前進東路233號

開發(fā)商：昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司整合推廣單位:上海古原廣告有限公司世茂出品，昆山高端城市綜合體項目壹項目整體區(qū)位上海本案滬寧高速項目區(qū)位松花江路花橋項目位于昆山的玉山鎮(zhèn)，距離上海約13公里左右。昆山距離上海最近的花橋鎮(zhèn)目前主體產(chǎn)品為辦公，整體也缺乏生活配套，住宅市場匱乏。本案位于昆山核心區(qū)西側(cè)，距離市中心約5公里，且交通通達性較佳，通過松花江路可直達滬寧高速，地塊整體區(qū)位較佳。昆山核心區(qū)內(nèi)整體住宅供應(yīng)體量較大，但相對于吸引上?？蛻舳?，世茂東一號明顯具備地域優(yōu)勢。由于區(qū)域內(nèi)缺乏生活配套，解決配套問題成為住宅問題的關(guān)鍵。13公里昆山核心區(qū)由于地塊的特殊區(qū)域?qū)傩?，本案可吸引昆山老城區(qū)以及上海區(qū)域兩面客戶地塊氣質(zhì)地塊整體較為為方正，規(guī)劃劃可以產(chǎn)生較較大發(fā)揮的余余地地塊三面臨水水，水資源較較為豐富，但但水系僅圍繞繞在地塊周圍圍，內(nèi)部缺少少可利用水資資源北向與東向道道路為城市主主干道，區(qū)域域內(nèi)交通通達達性佳，西南南向未有道路路，且被水系系區(qū)隔，保證證地塊私密性性地塊東城大道道側(cè)水系較隔隔，地塊僅北北向一側(cè)臨路路，對未來地地塊入口設(shè)計計及動線提出出較大要求整體地塊氣質(zhì)質(zhì)較佳，規(guī)劃劃具備較大的的發(fā)揮余地東城大道奮進路條件一：地處處昆山新區(qū)，，區(qū)域尚未完完全被市場認(rèn)認(rèn)知，人氣較較為匱乏條件二：近上上海，交通資資源優(yōu)越條件三：生活活氛圍不夠完完善。條件四：地塊塊較為方正，，也具備優(yōu)質(zhì)質(zhì)水系資源，，地塊具備較較強可塑性條件五：地塊塊整體面積較較大，屬于昆昆山內(nèi)最大體體量樓盤定位：昆山新城標(biāo)桿桿項目，引領(lǐng)領(lǐng)長三角問題一世茂東一號該該如何定位？？貳項目整體規(guī)劃劃問題二郊區(qū)大盤產(chǎn)品品如何定位？？城市遠郊大盤盤開發(fā)本質(zhì)其其實是人口的的導(dǎo)入，而人人口導(dǎo)入無外外乎三種模式式TOD（transit-orienteddevelopment）：交通導(dǎo)入型IOD（Industry-Oriented-Development））：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型SOD（Service-Oriented-Development））：配套及服務(wù)導(dǎo)導(dǎo)入型之于世茂東一一號昆山新區(qū)已經(jīng)經(jīng)在交通上打打破了與上海海城市的束縛縛，滬寧高速速以及未來的的軌道11號號線很好的解解決了居住交交通問題如何解決項目目周邊的配套套問題是東一一號定位成功功與否的關(guān)鍵鍵商業(yè)規(guī)劃地塊商業(yè)含量量近30萬，，傳統(tǒng)的30萬商業(yè)的定定義是什么？？經(jīng)營面積/覆蓋范圍功能定位功能業(yè)態(tài)配套要求市級商業(yè)中心10萬平米以上／25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)

各類商業(yè)聚集的大型綜合性購物消費區(qū)域，主要應(yīng)滿足消費者對高中檔、時尚化等商品需求和休閑娛樂、旅游等服務(wù)需要大型購物中心1處或百貨店1-3處，以及大型專業(yè)店、輔以眾多小型有特色的專業(yè)店、專賣店以及各種餐飲、服務(wù)店構(gòu)成

充分考慮客流量對交通、衛(wèi)生等公共設(shè)施的需要，建設(shè)足夠的停車場、公廁等公共配套設(shè)施世茂東一號商商業(yè)規(guī)劃基本本可以輻射輻輻射整個昆山山新城區(qū)，較較好的彌補昆昆山新城商業(yè)業(yè)散漫的現(xiàn)象象世茂東一號的的商業(yè)涵蓋專專業(yè)商鋪，綜綜合超市，時時尚百貨，美美食廣場，健健身房等業(yè)態(tài)態(tài)，形成一站站式服務(wù)，符符合市級商業(yè)業(yè)中心的定義義目前主力超市市以及電影院院已經(jīng)入駐，，商業(yè)氛圍日日漸成型集中性商業(yè)沿街商鋪辦公商業(yè)規(guī)劃商業(yè)區(qū)域與住住宅部分通過過水系天然區(qū)區(qū)隔，保證住住宅部分的私私密性集中性商業(yè)與與辦公產(chǎn)品分分別位于道口口，商業(yè)價值值可以得到加加好發(fā)揮沿街商鋪較傳傳統(tǒng)設(shè)置不同同，營造一個個半開放的空空間，便于人人氣的聚集，，做到形散神神不散的效果果。整體動線設(shè)置置自然水系河道道奮進路東城大道地塊本身兩面面臨路，但由由于臨東城大大道一側(cè)含天天然水系，故故開口僅能設(shè)設(shè)置在奮進路路一側(cè)項目主道路南南北走向，住住宅區(qū)域需通通過商業(yè)部分分，較好的引引導(dǎo)商業(yè)部分分人氣。住宅部分與商商業(yè)部分通過過水系分割，，較好的保持持住宅區(qū)域的的私密性由于地塊體量量較好，內(nèi)部部西側(cè)及南側(cè)側(cè)設(shè)置內(nèi)部道道路，且設(shè)置置較多車行入入口地塊并未人車車分離設(shè)置建筑布局商業(yè)地塊小高層電梯多層疊加別墅學(xué)校商業(yè)地塊位于于項目最北側(cè)側(cè)，位于奮進進路與東城大大道交界口，，商業(yè)價值可可以得到較好好發(fā)揮教育用地基于于采光的需要要，位于項目目的最南側(cè)住宅部分的排排布基本為外外高內(nèi)低的原原則，主要規(guī)規(guī)劃的限制基基于對地塊價價值的認(rèn)知，，相對于住宅宅而言，地塊塊四周均較為為嘈雜，故將將價值最高的的疊加產(chǎn)品至至于地塊中心心，并通過引引入自然水系系提升產(chǎn)品價價值。住宅規(guī)劃的好好處1、最大程度度降低外界對對地塊的影響響2、景觀視野野好，各類住住宅均享受中中央水系資源源住宅規(guī)劃的壞壞處1、別墅區(qū)私私密性較差，，且較為壓抑抑犧牲別墅私密密性，提升多多層、小高層層景觀效果會所問題三世茂東一號如如何克服區(qū)域域陌生感？集中型商業(yè)高檔會所強勢世茂品牌牌一房兩房三房四房戶型面積（㎡㎡）50㎡75㎡100㎡125㎡150㎡小高層多層175㎡產(chǎn)品戶型定位公寓產(chǎn)品線較為為豐富，一房-四房全覆蓋多層產(chǎn)品與小高高層產(chǎn)品明顯錯錯位，多層產(chǎn)品的地塊塊資源較好，戶戶型也相對較為為舒適一房兩房三房四房戶型面積（㎡））疊加50㎡80㎡110㎡140㎡170㎡200㎡面積段落全覆蓋蓋問題三昆山樓盤需求的的主力戶型為多多少做為一個體量近近一百萬方的樓樓盤，產(chǎn)品定位位不宜為差異化化定位產(chǎn)品的定位應(yīng)為為市場的主力需需求戶型特點：產(chǎn)品線基本涵蓋蓋50-200平米之間所有有區(qū)間。產(chǎn)品整體走適中中型路線，面積積控制較為合理理，傳統(tǒng)的偷面積的的做法在后期開開始運用，但不常見。主力產(chǎn)品以三房為主，輔以部分兩房房及四房產(chǎn)品產(chǎn)品未設(shè)置低密密度別墅產(chǎn)品。。主力產(chǎn)品可以作為昆山樓樓盤產(chǎn)品定位的的一個理由支撐撐叁項目建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格純粹的ARTDECO建筑風(fēng)風(fēng)格頂部裝飾雕花底部石材基座中間豎向線條明明顯高層部分頂部雕雕花更加明顯，，artdeco風(fēng)格也得得到更好詮釋建筑風(fēng)格基于整體ARTDECO建筑的規(guī)劃，世世茂東一號別墅墅部分也統(tǒng)一設(shè)設(shè)置成ARTDECO風(fēng)格雖別墅建筑也秉秉持三段式的特特點，但ARTDECO的豎向風(fēng)格難以以在低層建筑中中體現(xiàn)，建筑美美感不能得到較較好體現(xiàn)整體四面開窗，，窗璧率較低，，藝術(shù)感較低基于ARTDECO的豎向設(shè)計，也也迫使別墅部分分放棄大量的退退臺設(shè)計問題四artdeco建筑風(fēng)格別別墅產(chǎn)品表現(xiàn)？？Artdeco風(fēng)格別墅在市面面上較為罕見，，世茂東一號疊疊加別墅如此風(fēng)風(fēng)格設(shè)置屬于創(chuàng)創(chuàng)新型設(shè)計Artdeco風(fēng)格特征在于三三段式設(shè)計以及及豎向線條，由由于別墅產(chǎn)品高高度較低，未能能較好的展現(xiàn)artdeco建筑風(fēng)格由于對豎向線條條的強調(diào)，也迫迫使別墅放棄大大量的露臺設(shè)置置，影響別墅的的舒適性。Artdeco風(fēng)格不適于于別墅設(shè)計，產(chǎn)產(chǎn)品藝術(shù)感未能能得到較好體現(xiàn)現(xiàn)。肆項目綠化設(shè)置核心景觀組團核心景觀組團采采取水系+小喬喬+小品的做法法，以營造公園園的感覺核心組團以引入入外部水系以營營造內(nèi)在核心景景觀組團，水系景觀的特點點在于前期投入入較低成本即可可營造高品質(zhì)景景觀，但水景的的后期日常維護護需耗費大量的的成本東1號的駁岸處理采采取水生植物+石材圍合+少量花卉軟化的的處理效果，景景觀較好的過度度公共部分景觀住宅區(qū)景觀基本本為草皮+灌木+小喬的傳統(tǒng)設(shè)置置，保證住宅區(qū)區(qū)采光別墅區(qū)公共景觀觀基本為無，僅僅通過灌木和一一些小喬來區(qū)隔隔車行道其余部分景觀無無較為出挑設(shè)計計伍戶型設(shè)計疊加別墅上套面積在150-170㎡㎡；下套面積在在180-200㎡；別墅戶戶型整體設(shè)置較較小疊加下套贈送地下車庫以以及儲藏室，但但僅提供一個車車位。整體9.6米開開間，客廳面寬寬4.8米餐廳部分挑高設(shè)設(shè)置，但二層餐餐廳西向設(shè)置陽陽臺，及暗示用用戶再次增加隔隔板提高空間使使用率整體三房設(shè)計，，且一層設(shè)置客客臥，適合兩代代人同時居住主臥套房設(shè)計，，提升居住舒適適性9.6米三房兩廳三衛(wèi)建建筑面積193平米疊加上套三房兩廳三衛(wèi)建建筑面積積173平米贈送地下車庫，，但不能直接入入戶入戶玄關(guān)6米挑挑高設(shè)置，整體露臺較少，，僅通過附贈閣閣樓空間來提升升產(chǎn)品附加值電梯多層多層電梯設(shè)置，，提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)整體標(biāo)準(zhǔn)層亦較較為方正，東向設(shè)置八角窗窗，提升邊套采采光效果，西向向僅衛(wèi)生間開窗窗設(shè)計，浪費西西向采光面保證邊套南北通通風(fēng)，中間套全全朝南設(shè)置。單體戶型設(shè)置較較為傳統(tǒng)，無出出挑細(xì)節(jié)一期多層標(biāo)準(zhǔn)層層兩梯四戶設(shè)計，，但一房與三房房的客戶組合明明顯差異較大，，并非人以群分分邊套八角窗設(shè)置置，提升產(chǎn)品舒舒適度邊套公共衛(wèi)生間間設(shè)置較為隱蔽蔽，不適合日常常生活使用，也也破壞了內(nèi)部客客房的私密性一期多層標(biāo)準(zhǔn)層層一房兩廳一衛(wèi)建筑面積70㎡㎡一房兩廳一衛(wèi)建筑面積70㎡㎡三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積132-141㎡三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積132-141㎡三房兩廳一衛(wèi)建筑面積120-125㎡三房兩廳一衛(wèi)建筑面積120-125㎡兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積90-95㎡在售多層標(biāo)準(zhǔn)層層邊套三房三開間間設(shè)計，采光性性較好邊套附贈入戶花花園，提升產(chǎn)品品附加值三房邊套僅設(shè)置置一個衛(wèi)生間，，舒適度有所降降低大開間陽臺設(shè)置置電梯中間套戶型較為為方正，面積利利用合理動靜不分離，且且廚房通風(fēng)效果果較差全朝南設(shè)置大開間陽臺提升升舒適度標(biāo)準(zhǔn)蝶式設(shè)計，，戶型均好性較較佳在售多層標(biāo)準(zhǔn)層層兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積90-95㎡三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：135-140㎡㎡三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：135-140㎡㎡三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：135-140㎡㎡邊套三房兩廳兩兩衛(wèi)設(shè)置，較之之前戶型舒適度度有所提升其余設(shè)置較之前前較為類似小高層社區(qū)的主力產(chǎn)品品，主力產(chǎn)品集集中在90-100平米兩房房以及130平平米左右三房兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積90-95㎡三房兩廳一衛(wèi)建筑面積116-122㎡三房兩廳一衛(wèi)建筑面積116-122㎡在售小高層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層兩梯三戶設(shè)計，，標(biāo)準(zhǔn)層兩側(cè)未未開窗設(shè)計，窗窗璧率較低小高層戶型均采采用大開間陽臺臺設(shè)計，增加房房間采光性邊套三房僅設(shè)置置一個衛(wèi)生間，，舒適度較低；；但附贈一個入入戶花園，附加加值有所提升兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積90-95㎡兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積100㎡兩房兩廳一衛(wèi)建