產(chǎn)業(yè)園的幾點(diǎn)建議

產(chǎn)業(yè)園的幾點(diǎn)建議第1頁/共21頁產(chǎn)業(yè)園的本質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常大（不打無準(zhǔn)備之戰(zhàn)）一：社會發(fā)展促進(jìn)復(fù)合型業(yè)態(tài)產(chǎn)生二：土地價(jià)格飛漲導(dǎo)致商業(yè)居住項(xiàng)目開發(fā)成本大幅上漲，競爭加劇。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為資本重要的逐力戰(zhàn)場，目前產(chǎn)業(yè)園正逐步向一線城市郊區(qū)或者二、三線城市轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也逐步開始走高三：政府政策導(dǎo)向——在國家對住宅市場進(jìn)行調(diào)控后，資金尋找新的投資渠道。四：規(guī)劃土地政策存在彈性，有運(yùn)作空間?？梢源颉安吝吳颉?。因?yàn)檫@種政策的灰色空間，所以引得眾多開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。PS:綠地、富力、合生創(chuàng)展等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商選擇以這種運(yùn)作模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而別的房地產(chǎn)商也未雨綢繆玩起了多元化轉(zhuǎn)型，玩起了跨界。比如萬科大力發(fā)展城市配套服務(wù)商的功能進(jìn)入教育領(lǐng)域辦學(xué)校，恒大開醫(yī)院。比如萬科梅沙書院、萬科麓城小學(xué)及萬科天譽(yù)學(xué)校。萬科計(jì)劃到2017年萬科社區(qū)營地（社區(qū)學(xué)校）要在11個(gè)城市開150家連鎖店第2頁/共21頁產(chǎn)

業(yè)園歷史第一代：零散自發(fā)形成的廠房模式第二代：統(tǒng)一規(guī)劃，園區(qū)化、智能化、信息化第三代：工作、生活、休閑一體，街區(qū)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷史有三個(gè)階段：第3頁/共21頁未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)按空間形態(tài)可分為三種：產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城比如固安工業(yè)園（面積太大不在本文范圍）產(chǎn)業(yè)綜合體（主題產(chǎn)業(yè)園）專業(yè)產(chǎn)業(yè)園：比如金屬冶煉、石油化工、造紙等（不在本文范圍）第4頁/共21頁其中產(chǎn)業(yè)綜合體按性質(zhì)可分為三種：產(chǎn)業(yè)綜合體城市產(chǎn)業(yè)綜合體（城市主題產(chǎn)業(yè)園）——集產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、交流、生活于一體。建筑形態(tài)有科技產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、企業(yè)展示中心、商業(yè)街區(qū)、企業(yè)會所、公寓、住宅工業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體——集研發(fā)中心、生產(chǎn)制造、倉儲物流、生產(chǎn)性服務(wù)配套于一體建筑形態(tài)有廠房、辦公樓、用于展示產(chǎn)品交易產(chǎn)品商務(wù)交流的產(chǎn)業(yè)服務(wù)樓、公寓、商務(wù)酒店、食堂、超市、運(yùn)動(dòng)館其它：文化旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)（不在本文范圍）產(chǎn)業(yè)綜合體按按項(xiàng)目發(fā)展的源起形式可分為二種：產(chǎn)業(yè)綜合體城市更新類在舊有的工業(yè)區(qū)或者工業(yè)建筑中，通過改造進(jìn)行功能置換，比如北京798、上海紅坊、半1919。。。比如本園（此類項(xiàng)目因?yàn)檎卟环€(wěn)定及產(chǎn)權(quán)等原因?qū)е峦顿Y回收期不能太長，所以建設(shè)成本必須低）PS城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、動(dòng)拆遷難度大、國有資產(chǎn)的保值增值等原因決定了空閑的舊工業(yè)類用房通過功能置換帶來經(jīng)濟(jì)收益，這一塊在舊城改造中有廣闊的前景PS

更新類的建筑設(shè)計(jì)——舊瓶裝新酒。園區(qū)形態(tài)是通過逐步調(diào)整才達(dá)到最佳的，所以要避免一次性的“過度設(shè)計(jì)”有可能在園區(qū)運(yùn)行中，功能布局都不斷進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)招商情況的變化。另外有歷史保護(hù)價(jià)值的建筑應(yīng)該保留。改造單體建筑時(shí)，尤其應(yīng)謹(jǐn)慎對待通過加層增加容量，在業(yè)態(tài)沒有完全落實(shí)前，保留空間可塑性（空間的高度、開間、跨度、模數(shù)化程度）土地開發(fā)新建比如天安數(shù)碼城系列（杭州、成都、江陰、東莞、常州、深圳龍崗三期四期數(shù)碼城）第5頁/共21頁產(chǎn)業(yè)綜合體設(shè)計(jì)——整理的幾點(diǎn)上海紅坊與半島1919上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園江陰智庫深圳花樣年香年廣場深圳科興科學(xué)園二期（生物谷）重慶天安數(shù)碼城一期深圳灣科技生態(tài)城上海復(fù)地四藥廠改造深圳設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園參考案例：第6頁/共21頁一：業(yè)態(tài)定位——與周邊園區(qū)差異化，形成產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)系，互補(bǔ)。案例：上海紅坊與半島1919雖然同處于上海。但是紅坊處于城市中心，與周邊生活人群能發(fā)生很強(qiáng)的交織關(guān)系，所以定位可以側(cè)重于展示，以上海城市雕塑藝術(shù)中心為核心，發(fā)展成集公共文化藝術(shù)展示交流、藝術(shù)交易、藝術(shù)教育的公益性文化藝術(shù)平臺上海半島1919位置偏僻，與周邊生活脫節(jié)，就不可以照搬紅坊的雕塑中心形態(tài)模式，擺一些雕塑再沿江布置一些商業(yè)餐飲，這樣沒有差異性。所以它的定位是藝術(shù)和設(shè)計(jì)的原創(chuàng)地，研發(fā)基地。兩個(gè)園區(qū)在定位上就形成了產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系，不會爭奪資源。（2015(第五屆)中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)高峰論壇——產(chǎn)業(yè)園區(qū)須實(shí)現(xiàn)四大轉(zhuǎn)變：由追求速度向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，由政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，由硬環(huán)境見長向軟環(huán)境取勝轉(zhuǎn)變）第7頁/共21頁上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園二：復(fù)合開發(fā)模式——產(chǎn)品多樣化：針對去化（銷售）可能過大的產(chǎn)業(yè)辦公空間，進(jìn)行復(fù)合開發(fā)多樣化設(shè)計(jì)：產(chǎn)業(yè)+辦公+商務(wù)休閑+員工生活，集生產(chǎn)、科研、居住、休閑于一體。營造24小時(shí)體系。其中針對辦公空間有合院類、中小型企業(yè)總部、板式點(diǎn)式辦公樓。針對住宅有高層類住宅、LOFT低層類住宅等多種產(chǎn)品，產(chǎn)品多樣化有效化解市場風(fēng)險(xiǎn)案例：上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園，既有大體量的旗艦式辦公，也有小體量的單元辦公。（下圖沿水景體系布置的是大體量辦公，周圍散點(diǎn)式布置的是小體量辦公）第8頁/共21頁上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園三：產(chǎn)品的研發(fā)——之可分可合：

根據(jù)市場需求開發(fā)出適合中小企業(yè)的低密度圍合式、半圍合式的合院產(chǎn)品——提供了半私密的院落空間，在營造促進(jìn)交往的公共空間的同時(shí)，也提供了與周邊同類型物業(yè)差異化的產(chǎn)品類型案例：上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園合院產(chǎn)品第9頁/共21頁三：產(chǎn)品的研發(fā)——之可分可合：低密度合院式的產(chǎn)品——合院空間產(chǎn)品具有靈活分租方式：通過簡單的后期裝修與改造，在不影響園區(qū)風(fēng)貌的情況下可以形成不同規(guī)模的租售單元，給后期的租售帶來極大的靈活性，同時(shí)也預(yù)留了許多增值空間；考慮到以后可以分拆出售出租，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)具備單元化可能，單元化尺度需要多樣，具備多元化組合的可能

上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園第10頁/共21頁江陰智庫三：產(chǎn)品的研發(fā)——之一身多變：案例：江陰智庫由于存在政策擦邊球原因，單體建筑往往出現(xiàn)復(fù)合型功能產(chǎn)品。即單體建筑具有功能的通用性，可以根據(jù)后續(xù)市場情況變身。比如同時(shí)具備即可發(fā)展成為展示辦公的場所，也可以發(fā)展成為居住的場所。可發(fā)展成辦公空間也可發(fā)展成居住空間第11頁/共21頁三：產(chǎn)品的研發(fā)——之一身多變：案例：深圳花樣年香年廣場LOFT產(chǎn)品（單元層高4.8米，一層可變二層可辦公可居?。┑?2頁/共21頁案例一：2010深圳科興科學(xué)園二期（生物谷）-第九屆金盤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獎(jiǎng)四：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)——之高效空間利用——立體街區(qū)、多層次空間地上平臺庭院立體十字街區(qū)（半地下為商鋪，地上是平臺庭院)豎向設(shè)計(jì)充分利用場地高差，采取雙首層概念，打造了兩個(gè)標(biāo)高的公共空間。半地下層為十字立體街區(qū)第13頁/共21頁立體十字街區(qū)坡道立體十字街區(qū)（半地下為商鋪，地上是平臺庭院)第14頁/共21頁負(fù)一層展示空間案例二：2011重慶天安數(shù)碼城一期-第九屆金盤年度最佳寫字樓獎(jiǎng)設(shè)計(jì)充分結(jié)合場地現(xiàn)狀，利用現(xiàn)有高差創(chuàng)造豐富的室內(nèi)外空間。研發(fā)單元部分公共空間延伸至半開放的地下一層，并與下沉廣場相連，建筑空間在水平和垂直方向都得以向室外延伸。一層室外平臺與下沉廣場與產(chǎn)業(yè)樓室內(nèi)空間緊密聯(lián)系，成為車間單元的室外交流、研發(fā)場所。負(fù)一層展示空間下沉廣場第15頁/共21頁案例一：上海金陵松江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園地下空間的利用——以地下停車為主，地面上僅設(shè)置少量的vip停車位，適當(dāng)提高停車指標(biāo)，為園區(qū)未來的升級發(fā)展預(yù)留下足夠的空間通過核心筒的電梯直接入戶各單元，采用刷卡式門禁管理，方便便捷；利用下沉庭院使得地下空間地面化，改善地下車庫的品質(zhì)，同時(shí)為在地下空間內(nèi)圍繞下沉庭院布置員工活動(dòng)空間提供了可能。四：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)——之高效空間利用——立體網(wǎng)狀交通第16頁/共21頁四：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)——之高效空間利用——立體網(wǎng)狀交通案例二：深圳灣科技生態(tài)城-10~0米地下停車庫0米地面交通（第一地面）16米空中花園層（第二地面）供園區(qū)使用者自由交往通行空間40米屋頂花園層（第三地面）有連通的屋頂綠化，步行走廊等休憩娛樂空間

第17頁/共21頁案例：上海復(fù)地四藥廠改造四：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)——之高效空間利用——通過動(dòng)態(tài)延伸、錯(cuò)時(shí)管理解決停車

用地不足的矛盾靈活解決停車問題商業(yè)區(qū)采取就近分散臨時(shí)停車辦公區(qū)采取集中停車白天采取集中停車夜晚可利用辦公建筑附近停車PS：如果產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部業(yè)態(tài)沒有固定的情況下，不能按照單一性原則處理，否則在開發(fā)期間和投入使用后會造成浪費(fèi)或管理上的混亂。所以隨著業(yè)態(tài)的明確，車位使用數(shù)量不斷增加，靈活務(wù)實(shí)的處理停車問題就是基本策略第18頁/共21頁四：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)——之模塊化——單體建筑模塊化的平面、立面設(shè)計(jì)建筑平面采取8.4米標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)，將建筑功能化整為零，由豎向交通核、工作空間、綠色中庭以及兩層高的空中庭院為標(biāo)準(zhǔn)組件，以U性體量形成完全一致的11個(gè)核心筒單元，標(biāo)準(zhǔn)化還體現(xiàn)于建筑平立剖的協(xié)同設(shè)計(jì)，完全一致的立面模數(shù)，為項(xiàng)目帶來工整、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐饬⒚婺Ｊ?。最關(guān)鍵可以降低建設(shè)成本

2010深圳科興科學(xué)園二期（生物谷）-第九屆金盤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獎(jiǎng)平面模塊立面模塊第19頁/共21頁四：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)——之品牌