商業(yè)房地產(chǎn)投資決策

第五章商業(yè)地地產(chǎn)投資決決策與開發(fā)發(fā)策劃第一節(jié)基于知知知識創(chuàng)新新的商商業(yè)房地地產(chǎn)投投資決策策研究究本節(jié)運用開發(fā)的的的復(fù)雜巨巨系統(tǒng)統(tǒng)方法論論，把把商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資涉涉及的的有形資資產(chǎn)與與無形資資產(chǎn)納納入統(tǒng)一一的決決策框架架，為為企業(yè)提提供輔輔助決策策服務(wù)務(wù)。商業(yè)房地產(chǎn)是資資資金密集集、技技術(shù)密集集的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，由由于具具有開發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的地塊塊一般都都在商商業(yè)圈內(nèi)內(nèi)，土土地成本本較高高，商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)投資資規(guī)模模較大。因因此此，研究究和采采用商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)投資資決策策的新方方法對對控制成成本、提提升經(jīng)濟濟效益益意義重重大。由于房地產(chǎn)與零零零售、金金融關(guān)關(guān)系密切切，房房地產(chǎn)開開發(fā)能能夠帶動動建筑筑施工、建建材材、機電電、裝裝飾等多多個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，所所以如果果使商商業(yè)房地地產(chǎn)投投資決策策最優(yōu)優(yōu)化，那那么就就非常有有利于于創(chuàng)造社社會財財富，解解決大大量社會會就業(yè)業(yè)問題；；否則則，不僅僅會造造成重大大經(jīng)濟濟損失，而而且且會對整整個社社會經(jīng)濟濟發(fā)展展產(chǎn)生負負面影影響。例例如，2002年以來，許許許多商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目缺缺乏科科學(xué)的策策劃，非非理性過過熱發(fā)發(fā)展，在在很多多不適合合開發(fā)發(fā)商業(yè)物物業(yè)的的地塊上上盲目目開發(fā)，違違背背了商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)常識識和規(guī)律律，造造成銀行行壞賬賬擾亂了了經(jīng)濟濟秩序，不不利利于我國國的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展。我國是發(fā)展中國國國家，人人均收收入與世世界中中等發(fā)達達國家家相比還還很低低，仍然然屬于于貧窮國國家。因因此，中中國房房地產(chǎn)投投資決決策更應(yīng)應(yīng)該追追求決策策的科科學(xué)化與與最優(yōu)優(yōu)化，珍珍惜來來之不易易的資資金與人人力資資源，避避免類類似日本本的“房地產(chǎn)泡泡沫”。一、國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)投資決決策研研究現(xiàn)狀狀1.綜合集成體體系系由戴汝汝汝為院士士、于于景元、顧顧基基發(fā)牽頭頭的支支持宏觀觀經(jīng)濟濟決策的的人機機結(jié)合綜綜合集集成體系系研究究課題已已經(jīng)列列為國家家自然然科學(xué)基基金重重大項目目，研研究周期期自1999年1月至2002年12月，研究究經(jīng)經(jīng)費500萬元。該學(xué)術(shù)領(lǐng)導(dǎo)小組組組成員有有：成成思危、戴戴汝汝為、于于景元元、顧基基發(fā)、王王潼、烏烏家培培、李善善同、涂涂序彥等等。圖5-1課題組組組負責人戴戴汝汝為院士士、于于景元研研究員員該項目共分四個個個子課題題：（1）人機結(jié)合合綜綜合集成體體體系雛形形及其其支撐環(huán)環(huán)境的的研制；；（2）宏觀經(jīng)濟濟信信息、模型型型體系及及其功功能研究究；（3）支持宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟決策綜綜綜合集成成方法法體系與與系統(tǒng)統(tǒng)學(xué)研究究；（4）與宏觀經(jīng)經(jīng)濟濟決策有關(guān)關(guān)關(guān)的認知知與知知識發(fā)現(xiàn)現(xiàn)技術(shù)術(shù)（KDDD）研究究。綜合集成法是處處處理開放放的復(fù)復(fù)雜巨系系統(tǒng)的的方法論論，是是解決復(fù)復(fù)雜問問題的有有效途途徑。經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)是開開放的的復(fù)雜巨巨系統(tǒng)統(tǒng)，宏觀觀經(jīng)濟濟決策是是最復(fù)復(fù)雜的問問題之之一。該該項目目將在深深入研研究綜合合集成成理論及及體系系結(jié)構(gòu)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，完完成支支持宏觀觀經(jīng)濟濟決策的的人機機結(jié)合綜綜合集集成體系系雛形形的建設(shè)設(shè)。這這是該重重大基基金項目目的實實際落腳腳點，是是綜合集集成法法理論和和實際際的結(jié)合合點，具具有理論論和實實際的雙雙重意意義。2.房地產(chǎn)投資資清華大學(xué)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)研究所所劉洪洪玉教授授對房房地產(chǎn)投投資進進行研究究，與與李寧衍衍共同同在1994年第2期的《建建筑筑學(xué)報》上上發(fā)發(fā)表了《房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的的投資評評估分分析》的的論文文，主要要論述述了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資評評估的的分析方方法。3.住宅市場一一體體化200002年5月,上海房地地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)家家協(xié)會會秘書長長董純純飛教授授在上上?，F(xiàn)代代住宅宅發(fā)展合合理化化的研討討會發(fā)發(fā)言中提提出了了住宅市市場一一體化概概念。他他認為，住住宅宅市場是是一個個開放的的復(fù)雜雜巨系統(tǒng)統(tǒng)，是是按系統(tǒng)統(tǒng)工程程觀點將將眾多多相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、部部門、企企業(yè)進進行整合合，由由諸多階階段環(huán)環(huán)節(jié)、過過程有有序串連連，構(gòu)構(gòu)建成的的一個個復(fù)雜巨巨系統(tǒng)統(tǒng)。系統(tǒng)統(tǒng)工程程在設(shè)置置目標標、正確確定位位、優(yōu)化化組合合，構(gòu)建建成整整體系統(tǒng)統(tǒng)后，運運行時追追求的的是系統(tǒng)統(tǒng)的一一致性、有有效效性和持持續(xù)性性。而既既與國國際市場場接軌軌又適合合我國國國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和廣廣大居居民需求求，具具有中國國特色色的住宅宅市場場一體化化運行行模式，其其運運行一體體化的的內(nèi)容有有：開開發(fā)一體體化、管管理一體體化、多多位一體體化的的中介服服務(wù)鏈鏈。筆者認為商業(yè)地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)比住住宅開發(fā)發(fā)還要要復(fù)雜，商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)需需要依依靠商業(yè)業(yè)經(jīng)營營來提升升價值值。因此此，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是一一個與金金融密密切相關(guān)關(guān)的復(fù)復(fù)雜巨系系統(tǒng)。二、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與運營營是典型型的開開放的復(fù)復(fù)雜巨巨系統(tǒng)1990年，7779歲的錢學(xué)學(xué)森森發(fā)表了了《一一個科學(xué)學(xué)新領(lǐng)領(lǐng)域——開放的復(fù)復(fù)雜雜的巨系系統(tǒng)及及其方法法論》的的論文，總總結(jié)結(jié)了系統(tǒng)統(tǒng)學(xué)和和信息技技術(shù)的的最新發(fā)發(fā)展成成果，提提煉出出開放的的復(fù)雜雜巨系統(tǒng)統(tǒng)的新新概念，并并提提出了從從定性性到定量量綜合合集成法法的方方法論，實實現(xiàn)現(xiàn)了還原原論、整整體論的的辯證證統(tǒng)一。圖5-2錢學(xué)學(xué)學(xué)森提出開開放放的復(fù)雜雜巨系系統(tǒng)學(xué)術(shù)術(shù)思想想復(fù)雜巨系統(tǒng)具有有有跨學(xué)科科、跨跨領(lǐng)域、跨跨層層次的鮮鮮明特特點。對對于開開放的復(fù)復(fù)雜巨巨系統(tǒng)，錢錢學(xué)學(xué)森在1990年10月16日系統(tǒng)統(tǒng)學(xué)學(xué)討論班班上的的發(fā)言中中，指指出了它它的四四個特征征：（1）系統(tǒng)本身身與與系統(tǒng)周圍圍圍的環(huán)境境有物物質(zhì)交換換、能能量交換換和信信息交換換；（2）系統(tǒng)所包包含含的子系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)很多，有有成成千上萬萬個，甚甚至上億億萬個個；（3）子系統(tǒng)的的種種類繁多，有有幾十種、幾幾百種甚至幾幾千種；（4）從整系統(tǒng)統(tǒng)到到子系統(tǒng)的的的層次很很多，中中間的層層次又又不認識識，甚甚至連有有幾個個層次也也不清清楚。這這里所所謂的層層次是是指已經(jīng)經(jīng)認識識得比較較清楚楚的子系系統(tǒng)到到可以宏宏觀觀觀測的整整個系系統(tǒng)之間間和系系統(tǒng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的層層次。錢老給“開放的的的”賦予了新新的的內(nèi)涵?！伴_放的”不僅意味味著著系統(tǒng)一一般地地與環(huán)境境進行行物質(zhì)、能能量量、信息息的交交換,接受環(huán)境境的的輸入和和擾動動，向環(huán)環(huán)境提提供輸出出，而而且還具具有主主動適應(yīng)應(yīng)和進進化的含含義。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)涉及商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營、業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計、建建筑規(guī)規(guī)劃、建建筑設(shè)設(shè)計、室室內(nèi)設(shè)設(shè)計、景景觀設(shè)設(shè)計、建建筑施施工、房房地產(chǎn)產(chǎn)金融等等多個個學(xué)科；；商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營涉及城城市規(guī)規(guī)劃、商商業(yè)政政策、稅稅收政政策、居居民消消費等多多個領(lǐng)領(lǐng)域。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)涉涉及的的多個層層次中中的投資資開發(fā)發(fā)決策是是最高高層次，商商業(yè)業(yè)經(jīng)營與與物業(yè)業(yè)管理是是最低低層次。商商業(yè)業(yè)房開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營是復(fù)復(fù)雜的的開放巨巨系統(tǒng)統(tǒng)，70%的內(nèi)容要要與與外界進進行信信息交換換，30%左右的內(nèi)內(nèi)容容在企業(yè)業(yè)內(nèi)部部運作。信息時代地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)經(jīng)營的法法則是是：具備備準確確而又快快速決決策的競競爭能能力，建立基基于于知識的的動態(tài)態(tài)投資決決策模模型作為為正確確決策的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。過去采用單一技技技術(shù)手段段建立立的計算算機輔輔助地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策系系統(tǒng)大大都失敗敗了，原原因是：：（1）商業(yè)房地地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策策涉及多多門學(xué)學(xué)科，是是復(fù)雜雜的巨系系統(tǒng)，采采用單一一的數(shù)數(shù)學(xué)手段段難以以準確模模擬地地產(chǎn)投資資經(jīng)營營。（2）商業(yè)房地地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策策與時間間機會會密切相相關(guān)，失失去時機機的決決策導(dǎo)致致模擬擬失真，例例如如按照平平均地地價并不不一定定能按照照自己己的期望望獲取取合適地地段的的土地。（3）沒有考慮慮無無形資產(chǎn)的的的投入產(chǎn)產(chǎn)出，對對于企業(yè)業(yè)無形形資產(chǎn)與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目經(jīng)經(jīng)營缺乏乏定量量分析。（4）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決決策涉及形形形象思維維，沒沒有有效效模擬擬形象思思維的的方法。20世世世紀80年代末，錢錢錢學(xué)森提提煉出出處理開開放的的復(fù)雜巨巨系統(tǒng)統(tǒng)的方法法論是是“從定性到到定定量綜合合集成成方法”，將創(chuàng)造造性性工作交交給人人腦去處處理，以以人為主主，將將事務(wù)性性與重重復(fù)性工工作交交給計算算機處處理，采采用人人機結(jié)合合方法法處理房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營系系統(tǒng)模模型。這種方方方法的實實質(zhì)是是將專家家體系系、數(shù)據(jù)據(jù)庫和和信息體體系以以及計算算機體體系結(jié)合合起來來，構(gòu)成成一個個高度智智能化化的人機機結(jié)合合系統(tǒng)。這這個個方法的的成功功應(yīng)用，就就在在于發(fā)揮揮了這這個系統(tǒng)統(tǒng)的綜綜合優(yōu)勢勢、整整體優(yōu)勢勢和智智能優(yōu)勢勢。它它把人的的思維維、思維維的成成果、人人的經(jīng)經(jīng)驗、知知識、智智慧以及及各種種情報資資料和和信息通通通集集成起來來，從從多方面面定性性認識上上升到到定量認認識，錢錢學(xué)森將將此方方法稱為為大成成智慧工工程。結(jié)合系系系統(tǒng)學(xué)理理論與與人工智智能技技術(shù)的發(fā)發(fā)展，1992年錢學(xué)森森又又提出“綜合集成成研研討廳體體系”的構(gòu)想，這這這是綜合合集成成方法運運用的的實踐形形式和和組織形形式，具具體應(yīng)用用定性性與定量量方法法，采用用專家家經(jīng)驗與與數(shù)學(xué)學(xué)模型等等綜合合方法解解決房房地產(chǎn)投投資決決策知識識模型型問題。鑒于商商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的復(fù)復(fù)雜性，需需要要用開放放的巨巨系統(tǒng)解解決商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題題，因此此新摩摩爾注意意整合合全球商商業(yè)資資源，首首先是是整合亞亞洲商商業(yè)經(jīng)營營資源源、世界界主要要發(fā)達國國家百百貨以及及大賣賣場資源源、次次主力店店資源源；其次次是根根據(jù)我國國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)特特點，集集中引進進購物物中心開開發(fā)與與運營流流程，積積極開發(fā)發(fā)購物物中心開開發(fā)與與經(jīng)營決決策專專家系統(tǒng)統(tǒng)。三、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)投資決決策相相關(guān)因素素分析析商業(yè)房地產(chǎn)投資資資決策相相關(guān)因因素重大大，我我們從財財務(wù)指指標分析析入手手。1...靜態(tài)評價價指指標（1）投資回收收期期投資回收期就是是是從商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)項目目投建建之日起起，用用項目各各年的的凈收益益將全全部投資資收回回所需的的年限限。商業(yè)物業(yè)開發(fā)通通通過三種種方法法回收投投資：：租金收收益、商商業(yè)經(jīng)營營收益益和商鋪鋪銷售售收入。（2）投資收益益率率投資收益率就是是是房地產(chǎn)產(chǎn)項目目在正常常年份份的凈收收益與與投資總總額的的比值。其其表表達式為為R==NB//K年利潤總額＝年年年產(chǎn)品銷銷售收收入－年年產(chǎn)品品銷售稅稅金及及附加－－年總總成本費費用2.動動動態(tài)評價價指標標動態(tài)評價指標不不不僅考慮慮了資資金的時時間價價值，而而且考考慮了商商業(yè)房房地產(chǎn)項項目在在整個壽壽命期期內(nèi)收入入與支支出的全全部經(jīng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)據(jù)。（1）商業(yè)經(jīng)營營利利潤預(yù)測由商業(yè)專家根據(jù)據(jù)據(jù)在該區(qū)區(qū)域的的經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗，通通過計算算周邊邊人口收收入、消消費能力力和消消費偏好好，預(yù)預(yù)測商業(yè)業(yè)經(jīng)營營銷售額額和利利潤。通通過商商業(yè)利潤潤的預(yù)預(yù)測，才才能制制定正確確的租租金基準準。策策略是根根據(jù)不不同業(yè)態(tài)態(tài)方案案分析不不同租租金結(jié)果果。可以預(yù)先確定基基基本租金金與浮浮動租金金，其其中浮動動租金金與主力力商家家銷售額額掛鉤鉤。通過過租金金數(shù)據(jù)和和周邊邊商鋪銷銷售情情況，才才能最最終做出出商鋪鋪銷售定定價方方案，因因此，商商業(yè)經(jīng)營營預(yù)測測是商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)動態(tài)評評價的的基礎(chǔ)。（2）財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值值（NPV）凈現(xiàn)值值值是指按按設(shè)定定的折現(xiàn)現(xiàn)率，將將項目壽壽命期期內(nèi)每年年發(fā)生生的現(xiàn)金金流量量折現(xiàn)到到建設(shè)設(shè)期初現(xiàn)現(xiàn)值之之和。凈凈現(xiàn)值值是對項項目進進行動態(tài)態(tài)評價價的最重重要指指標之一一，其其表達式式為：：式中CI為現(xiàn)金金金流入量量，CCO為現(xiàn)金金流流出量，iic為基準折折現(xiàn)現(xiàn)率，n為開發(fā)經(jīng)經(jīng)營營期，t是第幾期期的的意思。判別準則：多方方方案比較較時，凈凈現(xiàn)值越越大,方案相對對越越優(yōu)。對對單一一項目方方案而而言，若若凈現(xiàn)現(xiàn)值NPVV≥0,則項目應(yīng)應(yīng)予予接受；；若NNPV＜0,則項目應(yīng)應(yīng)予予拒絕。如果幾幾幾個投資資方案案NPV都大大于于零，但但投資資規(guī)模相相差較較大?？煽梢杂糜脙衄F(xiàn)值值指數(shù)數(shù)來衡量量。NPVI=NPPPV/Kp其中，項目投資資資總額現(xiàn)現(xiàn)值KKp計算公式式為為：基準折現(xiàn)率是經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟評價價中一一個最重重要的的參數(shù)，是是投投資者對對資金金時間價價值的的最低期期望值值。它不不僅取取決于資資金來來源的構(gòu)構(gòu)成，而而且還取取決于于項目未未來風(fēng)風(fēng)險的大大小和和通貨膨膨脹率率的高低(見表5-1)。表5-1基基基準折現(xiàn)率率影影響因素素表序號名稱含義1加權(quán)平均資本成成成本r1（1）加權(quán)平均均資資本成本是是是項目從從各種種渠道所所得到到的資金金所平平均付出出的代代價。其其大小小取決于于資金金來源的的構(gòu)成成及其各各種籌籌資渠道道的資資本成本本加權(quán)平均資本成成成本r1=自有資金金比比例×資金成本本＋＋借款比比例×資金成本本＋＋債券比比例×資金成本本（2）投資的機機會會成本是指指指投資者者可籌籌集到的的有限限資金如如果不不用于擬擬建項項目，而而用于于其他最最佳投投資機會會所能能獲得的的贏利利結(jié)論：基準折現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)率不能能低于于投資的的機會會成本2風(fēng)險貼補率r222風(fēng)險貼補率就是是是對可能能發(fā)生生風(fēng)險的的補償償3年通貨膨脹率r3基準折現(xiàn)率iccc=(1++r1)(1++r2)(1++r3)－1從基準準準折現(xiàn)率率的上上述含義義可知知，所謂謂NPPV就是項項目目資金的的贏利利超出最最低期期望贏利利的超超額凈收收益。（3）內(nèi)部收益益率率（IRRR）內(nèi)部收益率就是是是凈現(xiàn)值值為零零時的折折現(xiàn)率率。計算算公式式如下：：內(nèi)部收益率表示示示項目所所能承承受的最最大貸貸款利率率，所所以應(yīng)將將計算算得出的的項目目內(nèi)部收收益率率與目前前資本本市場的的實際際資金成成本進進行比較較，從從而確定定項目目在現(xiàn)實實資本本市場背背景下下的可行行性。（4）動態(tài)投資資回回收期動態(tài)投資回收期期期考慮了了資金金的時間間價值值。計算算公式式如下：：判別規(guī)則：若多多多方案間間比較較，應(yīng)該該優(yōu)選選動態(tài)投投資回回收期短短的方方案，若若大于于基準動動態(tài)投投資回收收期，則則項目可可以被被接受。3．對財務(wù)評價價價指標根據(jù)據(jù)物物價變動動情況況進行相相應(yīng)的的調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)過程中，房房地產(chǎn)項目所所涉及的物價價因素是不斷斷變化的，傳傳統(tǒng)的財務(wù)評評價是在假設(shè)設(shè)物價沒有變變動或不考慮慮物價變動情情況下做出的的。因此，傳傳統(tǒng)項目財務(wù)務(wù)評價與實際際相差甚遠，因因此應(yīng)該根據(jù)據(jù)物價變化條條件對財務(wù)評評價指標進行行相應(yīng)調(diào)整。（1）財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值值（FNPPV）式中，（Ciccc－Coc）——物價變動動條條件下的的第tt年凈現(xiàn)金金流流量；n————建設(shè)項目目計計算期；；ic————物價變動動因因素調(diào)整整后的的行業(yè)基基準收收益率（2）財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值值率（FNPVVR）FNPVR＝FFFNPVV÷IIc式中Ic是投資資資現(xiàn)值。（3）財務(wù)內(nèi)部部收收益率（FIRR）式中FIRR————物價變動動條條件下計計算確確定的財財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率。（4）動態(tài)投資資回回收期（PPPc）Pc=（累累累計折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量出現(xiàn)現(xiàn)正值的的年份份-1）+（出現(xiàn)正正值值年份累累計折折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量絕對對值／／出現(xiàn)正正值年年份當年年折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)金金流量量）四、住宅投資決決決策模型型研究究通過對深圳蔚藍藍藍海岸等等數(shù)個個住宅樓樓盤研研究，我我們提提煉出住住宅投投資決策策的基基本模型型（見見圖5-3）。投資成本住宅會所投入入綠化投入投資成本住宅會所投入入綠化投入建筑主體投入地價投入給排水投入營銷費用投入投入企業(yè)無形資產(chǎn)企業(yè)有形資產(chǎn)住宅投資決策圖5-3住宅宅宅投入產(chǎn)出出模模型投資比比比例和數(shù)數(shù)額與與現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營思思想密密切相關(guān)關(guān)，因因此，投投資決決策不僅僅要應(yīng)應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)模型型，更重重要的的是應(yīng)用用先進進的管理理理論論，綜合合考慮慮有形資資產(chǎn)和和無形資資產(chǎn)的的增值。1.小區(qū)會所所設(shè)設(shè)計規(guī)模模的確確定（1）推算法。通通通過小區(qū)總總戶戶數(shù)，推推算出出總?cè)丝诳?，根根?jù)使用用人數(shù)數(shù)預(yù)測，計計算算出會所所各種種設(shè)施與與總體體規(guī)模，考考慮慮到周邊邊社區(qū)區(qū)可能使使用本本小區(qū)會會所，一一般大于于預(yù)測測需求10%就可以了了。（2）經(jīng)驗法。實實實際調(diào)查同同樣樣規(guī)模的的小區(qū)區(qū)的五個個會所所的使用用情況況，根據(jù)據(jù)經(jīng)驗驗值加權(quán)權(quán)求平平均值，修修正正本小區(qū)區(qū)會所所的設(shè)計計。2.綠地面積的的確確定大于國家優(yōu)秀住住住宅小區(qū)2%以上的綠綠化化面積是是理想想的綠化化面積積。過大大的綠綠化面積積造成成投資加加大，過過小的面面積無無法評選選國家家優(yōu)秀住住宅小小區(qū)，不不利于于今后營營造小小區(qū)良好好的生生態(tài)環(huán)境境品質(zhì)質(zhì)，影響響住宅宅小區(qū)的的品牌牌形象。3.設(shè)計單位的的選選擇與設(shè)計計計費用規(guī)劃與建筑設(shè)計計計費用是是住宅宅中重要要的支支出。設(shè)設(shè)計水水平的高高低直直接關(guān)系系到整整個項目目的投投資。對對于較較小投資資規(guī)模模的小區(qū)區(qū)，可可以選擇擇中等等的設(shè)計計單位位；對于于需要要創(chuàng)建知知名品品牌的小小區(qū)，可可以選擇擇國際際知名的的設(shè)計計師，例例如香香榭里花花園聘聘請RTKL設(shè)計師事事務(wù)務(wù)所，花花費的的投資是是普通通國內(nèi)設(shè)設(shè)計公公司的七七倍。4.營銷費用根據(jù)深圳住宅項項項目的調(diào)調(diào)查，投投放廣告告過多多的房地地產(chǎn)企企業(yè)，盡盡管營營銷效果果不錯錯，但是是從根根本上來來講，客客戶滿意意度不不高，不不利于于企業(yè)無無形資資產(chǎn)的增增值，特特別不利利于企企業(yè)長期期穩(wěn)健健發(fā)展。比比較較合理的的營銷銷費用盡盡量控控制在項項目總總銷售額額的2％以內(nèi)。五、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)投資決決策模模型研究究與住宅地產(chǎn)相比比比，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需要做做出幾幾個重要要的決決策：（1）總體商商業(yè)業(yè)定位和和業(yè)態(tài)態(tài)決策、招招商商決策；（2）確定建建筑筑形態(tài)，即即采采用何種種建筑筑形態(tài)最最能發(fā)發(fā)揮商業(yè)業(yè)定位位的優(yōu)勢勢；（3）商業(yè)設(shè)設(shè)施施決策，采采用用何種空空調(diào)、暖暖氣、電電梯等等設(shè)備，設(shè)設(shè)計計多大規(guī)規(guī)模的的停車場場，停停車模式式是采采用地面面停車車、地下下停車車、還是是考慮慮采用空空中停停車以及及立體體停車庫庫等；；（4）經(jīng)營管管理理決策，究究竟竟采用出出租模模式還是是出租租與自營營模式式相結(jié)合合。商業(yè)地地地產(chǎn)的決決策關(guān)關(guān)系項目目成敗敗，許多多關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)決決策直直接關(guān)系系項目目建成后后的贏贏利能力力。下下面從不不同購購物中心心案例例說明商商業(yè)地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)決策策的規(guī)律律：（一）美國拉斯斯斯維加斯斯凱撒撒宮古羅羅馬廣廣場購物物中心心案例主題：羅馬文化化化主題購購物中中心。決策思路：旅游游游與購物物相結(jié)結(jié)合。決策前提：拉斯斯斯維加斯斯是旅旅游區(qū)。圖5-4羅羅羅馬風(fēng)格公公共共空間——電腦控制制的的天空主題策劃是決策策策的重要要內(nèi)容容，選擇擇何種種主題以以及這這種主題題對消消費者的的吸引引力大小小決定定項目開開發(fā)的的成敗。美國拉斯維加斯斯斯凱撒宮宮古羅羅馬廣場場購物物中心讓讓我們們的思考考一個個問題：：到底底哪些人人有可可能參與與該項項目的主主題策策劃？答答案是是：發(fā)展展商與與商業(yè)策策劃公公司。主題實施：發(fā)展展展商、建建筑設(shè)設(shè)計公司司和室室內(nèi)設(shè)計計公司司。裝飾實施：設(shè)計計計師、藝藝術(shù)家家和工匠匠。凱撒宮古羅馬廣廣廣場購物物中心心的環(huán)境境藝術(shù)術(shù)設(shè)計與與室內(nèi)內(nèi)設(shè)計極極其復(fù)復(fù)雜，施施工難難度較大大，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在如如何突出出羅馬馬主題的的藝術(shù)術(shù)表現(xiàn)力力上。該購物中心開業(yè)業(yè)業(yè)后不僅僅達到到了預(yù)期期效果果，而且且創(chuàng)造造銷售價價格每每平方米129117美元的坪坪效效記錄。凱凱撒撒宮古羅羅馬廣廣場的成成功告告訴我們們：只只有在購購物中中心主題題策劃劃上投入入精力力和財力力精心心構(gòu)思，才才能能取得預(yù)預(yù)期的的經(jīng)營效效果。在在神州大大地，不不能開發(fā)發(fā)一批批沒有主主題、沒沒有吸引引力的的垃圾建建筑，真真正的購購物中中心是具具有生生命活力力的復(fù)復(fù)合商業(yè)業(yè)區(qū)。只只有注入入文化化藝術(shù)的的內(nèi)涵涵，中國國的購購物中心心開發(fā)發(fā)才能提提高成成功率。圖5-5古羅馬馬馬風(fēng)格裝飾飾圖5-6娛樂式式式陳列深圳濱海購物中中中心決策策案例例性質(zhì)：濱海地鐵鐵鐵商業(yè)物物業(yè)。決策目標：企業(yè)業(yè)業(yè)價值最最大化化，追求求商業(yè)業(yè)地產(chǎn)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展。策劃階段：通過過過數(shù)月的的調(diào)研研分析，我我們們摸清了了深圳圳商圈的的全部部數(shù)據(jù)，并并通通過長期期的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與運營營實踐踐，判斷斷出能能夠創(chuàng)造造最大大價值的的環(huán)節(jié)節(jié)就是業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計和購購物中中心主題題策劃劃，并通通過最最佳的建建筑形形式體現(xiàn)現(xiàn)，這這就是商商業(yè)地地產(chǎn)決策策的本本質(zhì)。深圳濱海購物中中中心，我我們就就提出多多種業(yè)業(yè)態(tài)方案案，如如表5-2、表5-3所示。表5-2業(yè)態(tài)態(tài)態(tài)組合方案案1（配有酒酒店店式公寓寓）6層大型餐飲酒樓555000平方米婚婚禮禮殿堂（兼兼娛娛樂演藝藝中心心）2000平方米1000平方米米米休閑式式書店店5層辦公5000平平方方米培訓(xùn)中心300000平方米及及咖咖啡廳4層兒童主題百貨777000平方米休息區(qū)餐飲區(qū)111000平方米3層家樂福700000平方米1000平方米米米的特色色餐廳廳2層家樂福500000平方米設(shè)置二層300000平方米停停車車場1層精品步行街，旗旗旗艦品牌牌店7000平方米1000平方米米米特色餐餐廳負1層主題地鐵步行街街街150000平方米其中1000平平方方米用于快快快餐廳，引引進進麥當勞勞及面面點王負2層運動休閑主題商商商場5000平方米10000平方方方米停車車場負3層停車場15000平方方方米停車車場表5-3業(yè)態(tài)態(tài)態(tài)組合方案案2（配有酒酒店店式公寓寓）6層大型餐飲酒樓555000平方米婚婚禮禮殿堂（兼兼娛娛樂演藝藝中心心）2000平方米1000平方米米米休閑式式書店店5層辦公5000平平方方米4層生態(tài)型超市700000平方米休息區(qū)餐飲區(qū)111000平方米3層美式兒童主題百百百貨7000平方米1000平方米米米特色餐餐廳2層太平洋百貨700000平方米1000平方米米米特色餐餐廳1層精品步行街，旗旗旗艦品牌牌店8000平方米1000平方米米米特色餐餐廳負1層主題精品地鐵步步步行街120000平方米，其其其中1000平方米用用于于快餐廳廳，引引進麥當當勞及及面點王王3000平方米米米停車場場負2層運動休閑主題商商商場1萬平方米米5000平方米米米大型停停車場場負3層停車場15000平方方方米停車車場地下停車面積：：：23，000平方米；；地地面停車車位：：120個左右停停車車位。通過場地分析，我我們從節(jié)約土土地以及方便便顧客角度出出發(fā)，在地面面停車特別少少的前提下，決決定采用地下下三層停車與與立體停車相相結(jié)合的模式式，為比較立立體停車設(shè)備備的優(yōu)劣，我我們組團到日日本和韓國考考察比較不同同立體停車設(shè)設(shè)備的性能與與價格。通過不同方案的的的租金計計算，得得出結(jié)論論，并并選擇最最優(yōu)方方案。購物中心主題設(shè)設(shè)設(shè)計的依依據(jù)：：(1)滿足顧客客客需求，符符合合顧客消消費心心理需求求和文文化習(xí)俗俗。(2)參考相似似似地塊的的購物物中心主主題。(3)提出數(shù)個個個基于海海洋文文化的創(chuàng)創(chuàng)意主主題，最最后研研討。研研討基基于兩個個層次次：專家家研討討，聽取取專家家意見；；最后后公司研研討，確確定主題題。主題決策需要運運運用大量量形象象思維的的知識識，而功功能性性決策主主要運運用邏輯輯思維維知識。⑴建筑策劃決策策策在十字路口采取取取退讓方方式，拿拿出寶貴貴的空空間做生生態(tài)廣廣場，以以方便便人流聚聚集停停留。陽陽光中中庭直達達地下下負二層層商場場，地鐵鐵人流流可以直直接到到濱海購購物中中心負一一層和和負二層層，利利用地鐵鐵物業(yè)業(yè)和濱海海優(yōu)勢勢聚集人人流，同同時方便便市民民出入地地鐵。由于濱海購物中中中心擁有6萬平方米米酒酒店式公公寓，建建議該公公寓做做成高科科技節(jié)節(jié)能公寓寓，從從設(shè)計角角度和和建筑材材料角角度，均均考慮慮與國外外節(jié)能能建筑標標準接接軌。圖5-7濱海海商商業(yè)廣場概概概念設(shè)計計效果果圖通過對對對香港太太古廣廣場的考考察，我我們擬定定了購購物中心心與地地鐵無縫縫銜接接的方案案，不不僅滿足足地下下空間人人員的的疏散要要求，而而且方便便進入入購物中中心優(yōu)優(yōu)雅的公公共空空間。將購物物物中心的的中庭庭和生態(tài)態(tài)廣場場室內(nèi)步步行街街作為公公共空空間，向向市民民開放。圖5-8地鐵鐵鐵接口方案案⑵招商決策我們將深圳濱海海海購物中中心招招商作為為一個個大的項項目來來嚴密管管理，建建立整個個項目目的知識識框架架體系，合合理理進行作作業(yè)分分解。總的策略：首先先先進行娛娛樂主主力店招招商，其其次進行行零售售主力店店招商商，最后后進行行零散品品牌招招商。決策優(yōu)點：通過過過資源的的合理理運用，采采取取最佳招招商步步驟，降降低招招商成本本，提提高招商商成功功率。⑶銷售決策：鑒鑒鑒于購物中中心心的經(jīng)營營特點點，我們們傾向向于可持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營，經(jīng)經(jīng)營興興旺以后后再考考慮整體體出售售，將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)整整體出讓讓給大大型企業(yè)業(yè)集團團或投資資基金金。⑷經(jīng)營決策：選選選擇的經(jīng)營營方方式不同同，企企業(yè)獲得得的收收益回報報也就就不同。選選擇擇一個主主力店店自營，其其他他統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，例例如深圳圳金光光華購物物中心心就采取取這種種模式。全全部部物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一出出租經(jīng)營營，例例如華潤潤萬象象城采取取此模模式。六、灰色理論在在在投資決決策中中的應(yīng)用用（一）灰色預(yù)測測測灰色系統(tǒng)預(yù)測按按按照房地地產(chǎn)投投資的固固有特特性，以以對投投資本金金的安安全性、流流動動性、現(xiàn)現(xiàn)期收收入、遠遠期收收入、通通貨膨膨脹的防防護等等影響的的顯著著程度，根根據(jù)據(jù)先進的的灰色色系統(tǒng)理理論建建立灰色色關(guān)聯(lián)聯(lián)序模型型，通通過對關(guān)關(guān)聯(lián)度度的計算算實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的前景景預(yù)測和和方案案優(yōu)選。（二）商業(yè)房地地地產(chǎn)可行行性研研究分析析測算算可行性研究測算算算根據(jù)國國家政政策、法法規(guī)精精確測算算投資資規(guī)模，包包括括土地出出讓金金、拆遷遷補償償費、業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計與建建筑策策劃、招招商策策劃與代代理費費用、招招商宣宣傳費用用、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計與建建筑設(shè)計計費用用、前期期工程程費、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費、建建安安工程費費、公公共設(shè)施施費、不不可預(yù)見見費等等；同時時通過過資金來來源和和資金運運用分分析，完完成包包括總投投資、自自有資金金、甲甲方投資資、乙乙方投資資等的的現(xiàn)金流流量分分析以及及銷售售收入、經(jīng)經(jīng)營營成本、土土地地增值稅稅、企企業(yè)所得得稅、稅稅后利潤潤、償償還貸款款、財財務(wù)平衡衡分析析等，評評價項項目的財財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率、財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值、投投資回收收期以以及進行行盈虧虧平衡分分析、敏敏感性分分析、財財務(wù)效益益綜合合評價和和項目目的抗風(fēng)風(fēng)險能能力分析析。（三）投資決策策策分析商業(yè)地產(chǎn)決策分分分析依據(jù)據(jù)項目目前景預(yù)預(yù)測，首首先做出出商業(yè)業(yè)定位與與業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計決決策。通通過可行行性研研究分析析的基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)收集集和對期期望收收益、標標準離離差率的的計算算，實現(xiàn)現(xiàn)對項項目經(jīng)營營風(fēng)險險、財務(wù)務(wù)風(fēng)險險的評價價；以以樂觀法法、悲悲觀法、后后悔悔值法、機機會會均等法法對項項目進行行不確確定性分分析，以以最為科科學(xué)、客客觀的方方法和和程序?qū)崒崿F(xiàn)最最為理性性的決決策。將將商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策作作為一一個完整整的動動態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)工程程，在實實際選選擇中采采用“滿意標準”來比較各各個個方案的的優(yōu)劣劣，最后后確定定具體的的實施施方案。說明：商業(yè)房地地地產(chǎn)投資資決策策是一個個完整整的動態(tài)態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)工程，屬屬于于長期投投資決決策范疇疇，投投資資金金的時時間價值值和資資金的風(fēng)風(fēng)險價價值至關(guān)關(guān)重要要。所以以，針針對于一一個項項目，有有時要要運用現(xiàn)現(xiàn)代模模糊數(shù)學(xué)學(xué)的理理論，把把總體體的模糊糊性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為局局部的的精確性性；把把定性分分析的的模糊性性轉(zhuǎn)化化為定量量分析析的精確確性；；把質(zhì)和和量統(tǒng)統(tǒng)一起來來，通通過其隸隸屬的的量的差差異比比較，實實現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險性決決策。有有時要運運用現(xiàn)現(xiàn)代系統(tǒng)統(tǒng)論的的理論，把把低低層次系系統(tǒng)的的不確定定量置置于高層層次系系統(tǒng)來考考察，使使之變?yōu)闉樵谳^較高層次次可確確定的量量，充充分利用用轉(zhuǎn)化化的高層層次系系統(tǒng)的相相對穩(wěn)穩(wěn)定量尋尋求系系統(tǒng)發(fā)展展的規(guī)規(guī)律，以以實現(xiàn)現(xiàn)不確定定型決決策。商業(yè)地產(chǎn)項目決決決策過程程，形形象思維維與定定量分析析并重重易家方略機構(gòu)新新新摩爾商商業(yè)管管理公司司根據(jù)據(jù)興平市市的實實際情況況，重重點計算算了零零售市場場的容容量，同同時細細致考慮慮了商商鋪銷售售情況況，最終終確定定選擇2.3萬平方米米的的開發(fā)方方案。圖5-9典型型型的縣級市市購購物中心—興平市金金城城廣場在興平購物中心心心項目決決策過過程中，楊楊寶寶民等牽牽頭的的金城廣廣場項項目組（簡簡稱稱金城廣廣場項項目組）運運用用形象思思維方方法，借借鑒了了日本難難波城城項目的的建筑筑設(shè)計思思想，根根據(jù)金城城廣場場位于縣縣城兩兩個繁華華區(qū)域域中間新新區(qū)的的實際情情況，將將項目打打造成成為興平平的顧顧客目的的地。通過借鑒與策劃劃劃，金城城廣場場項目組組與甲甲方共同同改變變了原來來的火火柴盒建建筑方方案，形形成圖圖5-9的建筑效效果果圖。整整個項項目的業(yè)業(yè)態(tài)方方案以百百貨和和電器商商店為為主，頂頂層設(shè)設(shè)置健身身和餐餐飲及娛娛樂業(yè)業(yè)態(tài)，建建筑形形式與業(yè)業(yè)態(tài)實實現(xiàn)最佳佳匹配配。通過金金金城廣場場項目目運作，易易家家方略機機構(gòu)新新摩爾商商業(yè)管管理公司司積累累了運作作縣級級購物中中心的的寶貴經(jīng)經(jīng)驗。我們不僅重視數(shù)數(shù)數(shù)值計算算為主主的定量量方法法，也特特別重重視實際際經(jīng)驗驗利用，特特別別是從世世界范范圍選擇擇行業(yè)業(yè)項目標標桿，借借鑒了日日本購購物中心心開發(fā)發(fā)經(jīng)驗。決策技術(shù)說明：：：決策技技術(shù)和和方法可可以把把多種行行動方方案以及及各個個方案的的可能能結(jié)果簡簡單明明了地表表示出出來，幫幫助決決策者抓抓住事事物的本本質(zhì)、要要害，分分清項項目決策策的主主觀、客客觀因因素，更更充分分地發(fā)揮揮主觀觀能動性性和創(chuàng)創(chuàng)造性，做做出出合理的的決策策。一般般說來來，決策策要解解決的問問題不不同，即即決策策的類型型不同同，則所所采用用的決策策技術(shù)術(shù)、決策策方法法也不同同。1.風(fēng)險型決策策分分析商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)投資決決策常常常是在在有風(fēng)風(fēng)險的情情況下下進行的的。也也就是說說，在在投資決決策中中對未來來事件件進行預(yù)預(yù)測時時，可能能存在在多種結(jié)結(jié)果，這這種未來來結(jié)果果的不確確定性性就意味味著存存在風(fēng)險險。（1）經(jīng)營營營風(fēng)險的的衡量量在存在風(fēng)險的情情情況下，需需要要通過一一定的的方法來來衡量量風(fēng)險程程度的的大小。投投資資可行性性研究究分析中中敏感感性分析析雖然然指出了了各種種不確定定因素素對投資資項目目經(jīng)濟效效果的的影響程程度，但但是不能能指出出這些因因素出出現(xiàn)的可可能性性有多大大，以以及給投投資項項目造成成的風(fēng)風(fēng)險大到到什么么程度等等定量量的結(jié)論論。在商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險度量量中，我我們通通常要計計算不不同經(jīng)營營方式式的最大大利潤潤，同時時也要要計算可可以承承受的最最大經(jīng)經(jīng)濟損失失，并并將可能能造成成的不同同損失失詳細列列出，例例如自營營損失失、商家家選擇擇不當?shù)牡淖饨鸾饟p失等等。衡量投資企企企業(yè)經(jīng)營營風(fēng)險險通常采采用定定性和定定量相相結(jié)合的的方法法，將情情況的的分析判判斷和和數(shù)據(jù)的的整理理計算結(jié)結(jié)合起起來。由由于風(fēng)風(fēng)險和概概率有有著直接接的聯(lián)聯(lián)系，所所以常常用概率率方法法衡量風(fēng)風(fēng)險的的程度。（2）財務(wù)風(fēng)險險的的衡量財務(wù)風(fēng)險的衡量量量就是在在有風(fēng)風(fēng)險的狀狀況下下，解決決投資資報酬率率的計計算。投投資企企業(yè)因籌籌措資資金而帶帶來財財務(wù)風(fēng)險險。在在投資企企業(yè)資資金全部部自有有而不存存在借借入資金金的情情況下，投投資資企業(yè)只只有經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險而無無財務(wù)風(fēng)風(fēng)險。當當投資企企業(yè)全全部資金金中包包含借入入資金金時，投投資企企業(yè)除經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險外，還還要要外加財財務(wù)風(fēng)風(fēng)險。衡量財務(wù)風(fēng)風(fēng)風(fēng)險可以以通過過計算自自有資資金利潤潤率及及其方差差和標標準差來來進行行，根據(jù)據(jù)標準準差和標標準離離差率判判斷風(fēng)風(fēng)險程度度。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的的的財務(wù)風(fēng)風(fēng)險，我我們設(shè)計計出能能夠有效效管理理風(fēng)險的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)贏贏利模式式。在在前期策策劃階階段就計計算出出不同融融資模模式的成成本，同同時計算算資金金回收的的期限限與可行行性，充充分利用用企業(yè)業(yè)無形資資產(chǎn)，例例如，企企業(yè)自自身知名名度不不夠的時時候，可可以吸引引知名名度較高高的企企業(yè)作為為戰(zhàn)略