管理部職責(zé)及工作流程

(初稿)一、管理部組織架構(gòu)圖修工年卡年卡、月卡辦職務(wù)數(shù)量(人)在職(人)暫缺(人)備注物業(yè)經(jīng)理110保安主管110維修主管110由副經(jīng)理兼客服主管110安管班長220收費員1495購員73110101101110由客服主管兼111由經(jīng)理助理兼330、管理部工作職責(zé)崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理全面主持公司管理部各項工作事務(wù)，嚴(yán)格按照公司管理制度和要求落二、負(fù)責(zé)公司各項目的正常運營，各類證照的辦理，客戶的溝通、合同續(xù)簽以及各三、制定年、季、月工作計劃，收支預(yù)算，人員增減，人員考核等，完善管轄項目四、負(fù)責(zé)制定管理部短、中、長期發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、項目管理實施方案和工作開發(fā)項目前期人員招聘培訓(xùn)籌備等工建議。的人事管理、員工培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、績效考核及各項八、定期走訪項目客戶，虛心接受客戶提出的意見，并有針對各項目不同性質(zhì)進(jìn)行一、協(xié)助經(jīng)理對本部門進(jìn)行日常管理，督促各部門對在管項目的日常工作完成情二、協(xié)助經(jīng)理完善部門內(nèi)的各項管理制度及工作流程，函文的收發(fā)及擬定。行考核。五、定期對所轄項目的巡查巡檢，監(jiān)督各部門人員當(dāng)值期間是否按照公司各項規(guī)六、負(fù)責(zé)統(tǒng)計在管項目的固定資產(chǎn)，對臨時采購的各項材料入庫造冊，出庫嚴(yán)格按照物品領(lǐng)用流程落實。八、完成公司其他下達(dá)的工作任務(wù)。行歸檔管理。、三、每月按時與合作打折商戶停車數(shù)據(jù)對帳，收繳款項，并將收繳款項及時移交財五、及時提醒年、月卡車主，對已到期或快到期的客戶及時通知續(xù)繳費用，以免費六、負(fù)責(zé)停車場內(nèi)車輛刮碰的保險理賠事宜，及時有效地處理好停車場內(nèi)發(fā)生的車任事故，做好解釋與理賠工作并上報。通知相關(guān)人員對垃圾進(jìn)行清運。他工作任務(wù)。項目各項設(shè)備設(shè)施運行情況，定期的進(jìn)行巡查。運行記錄并造冊存檔。四、對所轄項目的設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時應(yīng)進(jìn)行記錄督促供應(yīng)商進(jìn)行維修，安排人員進(jìn)行跟進(jìn)記錄維修過程和更換零配件的情況。五、對更換的舊零配件登記錄入電腦并向公司申請報廢或由供應(yīng)商回收。六、制定所轄項目設(shè)備設(shè)施的年度、季度保養(yǎng)計劃，并按計劃落實。七、對所轄部門的強弱電維修人員定期進(jìn)行培訓(xùn)，確保安全生產(chǎn)。八、完善各項設(shè)備設(shè)施的標(biāo)識標(biāo)牌，責(zé)任到人，對于高危設(shè)備的管養(yǎng)嚴(yán)格按照持職責(zé)一、擬定所轄區(qū)域內(nèi)的安保計劃、年工作計劃、管理制度、各崗位工作職責(zé)、培訓(xùn)二、對所轄區(qū)域內(nèi)各崗位的收費情況進(jìn)行分析、評估、采取相應(yīng)措施以防跑、冒、三、嚴(yán)格要求各崗位工作人員按崗位工作職責(zé)落實到位，對新入職的人員進(jìn)行崗前四、及時主動的了解、處理各類投訴性事件并記錄存檔以便于糾正提高部門人員的五、定期檢查所轄區(qū)域內(nèi)的各項消防設(shè)備設(shè)施并存檔記錄，對不合格的消防設(shè)備設(shè)七、采取有效的控制方法控制停車場內(nèi)的車卡流失。司下達(dá)其他臨時性工作任務(wù)。上發(fā)生的重大和突發(fā)事件，要采取應(yīng)急措施，及時報警，通知主管及相實上級的指示精神和工作安排，保證本班隊員按時上崗，完成各管理員崗位職責(zé)車、摩托車及自行車的統(tǒng)一管理，服從部門主管統(tǒng)一安排四、督促進(jìn)出車庫車輛減速行駛，禁止車輛鳴號，拒絕裝有易燃、燃爆和有劇毒或污染性等危險物品車輛進(jìn)入車庫。發(fā)現(xiàn)可疑車輛應(yīng)及時報告并隨時做好記錄。車輛進(jìn)行巡視、檢查，保證車輛的安全，對車輛或業(yè)主損壞車或其他車輛的，及時取證通知當(dāng)班班長并要求責(zé)任人按價賠償。。職責(zé)監(jiān)控所轄范圍的各項治安消防情況。三、通過監(jiān)視系統(tǒng)觀察公共設(shè)施、設(shè)備及人員行為，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)通知相關(guān)崗位人員及時跟進(jìn)處理；四、定時對各類設(shè)備系統(tǒng)信號正常與否進(jìn)行測試，協(xié)同工程人員定期對消防中心的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢測。五、當(dāng)班期間做好中控室內(nèi)各項設(shè)備設(shè)施的運行記錄，無關(guān)人員禁止進(jìn)入中控室，記錄在崗期間發(fā)生的各項情況。。。。領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他工作任務(wù)。責(zé)各區(qū)域垃圾簍每日清倒一至二次，更換垃圾袋，要求無外溢物。上班時間嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)私自外出或提前離崗。營銷部拓展項目現(xiàn)場管理人員參財務(wù)部成本核算確定項目，簽定現(xiàn)金、系統(tǒng)數(shù)據(jù)財務(wù)核對主管主管注：以上流程圖是根據(jù)公司今年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定，因目前不了解產(chǎn)品及各項目的設(shè)施維修保養(yǎng)操作規(guī)程養(yǎng)基本要求檢檢檢泳池設(shè)備(運行期滅火器電訊系統(tǒng)ABBBAABBBBABBABBBBBBBBBABBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB公共設(shè)施(如康體設(shè)AAAAABBBBBBBBBBBBBBBBB(一)設(shè)備檢修等級分類:錄2.周(月)檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對故障隱患部位進(jìn)行修行清潔、調(diào)校；對設(shè)備局部解體，除進(jìn)行月檢的工作外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)，全面檢查、試驗、調(diào)試，更換全交設(shè)備大修報告，經(jīng)職能部門經(jīng)理審核后執(zhí)，報工程管理職能部門審批并備案。設(shè)備鑒定標(biāo)(二)各項目應(yīng)建立《設(shè)備(工具)匯總表》和設(shè)備管理檔案或設(shè)備管理軟件，記錄6.設(shè)備管理檔案建立要求，設(shè)備應(yīng)進(jìn)行分類(可以參照公司的分類)建立設(shè)備管理7.對外購置的設(shè)備由設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗證，重要設(shè)備則由部門負(fù)責(zé)人會同專業(yè)職1)項目負(fù)責(zé)人或助理每月巡查情況記錄在《設(shè)備/設(shè)施檢查記錄表》中。日、周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄，內(nèi)容還需在《設(shè)備臺賬》中給予記錄。(此處加界定)突發(fā)性故障的搶修應(yīng)填寫《突發(fā)9.電梯喚按鈕外觀是否完否能正常傳送信號。2．檢查轎廂和電梯前室樓層顯示器是否完好，指示是3．檢查外門及門套有無變形，門縫上、下間隙是否一4．檢查門框地槽有無異物，門扇啟閉是否靈活。．清潔轎廂內(nèi)部及層門，更換地毯。1．配套設(shè)2．外觀整潔。3．轎廂各動作靈活，運行安全、可靠。稱序號機房及2設(shè)備每月。柜內(nèi)電器設(shè)備有無過熱現(xiàn)象，工作時有無異響。分體空調(diào)運行是否正常。果。1．機房清2．機房干3．曳引機工作正常。廂頂設(shè)3施井底設(shè)4施每周每月。3．檢查滑輪(槽)與滑軌接觸是否良好，接觸面是否，加發(fā)射信緊固接線端頭。有排污泵的，測試其工作性能。1．安全開2．擋遮板轎廂平層。1．井坑內(nèi)2．限位開3．緩沖器單位根據(jù)電梯運行情況調(diào)整限速器協(xié)助、督促分包單位檢測對重設(shè)施，保證其運行穩(wěn)5．從顯示屏上檢查各回路運行情況是否正常，如有故障點、警告點，查明地址，及時稱機序號每年2．整理柜內(nèi)電線，緊固接線頭、插接頭。23煙、溫感知器每月1．進(jìn)行系統(tǒng)試驗檢測聯(lián)動柜是否正確聯(lián)動。2．整理柜內(nèi)電線，緊固接線頭，插接頭。3．檢測電源的各卡輸出電壓。1．檢查外觀是否整潔。2．檢查安裝是否牢固，有無松脫現(xiàn)象。亮，報警時相關(guān)聯(lián)動部分指示燈亮。5．火災(zāi)時能正確報每日2．檢查線路是否有松脫現(xiàn)象。無源介4面有源介5面每年1．整理線路，緊固接頭。4．電池正常電壓為12VDC。616半年2．報警時能正常響每年1．逐個測試能否正常響鈴。序序號項目名稱71．固定底座，更換破損玻璃。2．檢查線路是否接觸良好。每月3．抽取不低于5%的手動報警器，測試能否2．線路接頭接觸良3．手動時能正確報每年1．逐個測試能否正常報警。8排煙閥排煙風(fēng)9機每年2．檢查風(fēng)機運行是否有振動、異味、異響。3．檢查控制箱是否清潔，有無異常情況。1．緊固風(fēng)機各機械部位及支架。2．對風(fēng)機電機軸承加油。3．測量電機絕緣電阻。2．報警時能準(zhǔn)確啟3．機械部分運轉(zhuǎn)正4．潤滑油足夠。4．檢查控制電路、接頭、觸頭，整理線路。正壓風(fēng)10機參見9每日/月消防廣播電話1．檢查主機柜及現(xiàn)場各喇叭、對講電話機是否清潔、牢固。2．檢查廣播話筒、喇叭是否有雜音。1．外表清潔。3．每月檢查主機與各樓層電話機是否一一對應(yīng)，通話是否清晰。3．對松脫、虛焊的接點重新砂光焊接。量適中，樓層準(zhǔn)確。泵水流開關(guān)年1．緊固水流開關(guān)接線盒內(nèi)接頭。2．檢查開關(guān)是否動作，啟(閉)是否靈敏。3．檢查管路有無漏水現(xiàn)象。1．管道內(nèi)水一旦流動，水流開關(guān)即動作，將信號正確反饋到消序項目名巡視維護要點質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)號稱15噴淋頭1．檢查外表是否完好，有無漏水現(xiàn)象。1．噴淋頭溫度超過 (68~70℃)時，噴頭玻璃破碎，水流噴17消防箱1．檢查箱體是否清潔完好無損。1．處理箱內(nèi)閥門、水管漏水、銹蝕情況。2．清洗、晾干水帶。3．檢查電線接頭、按鈕、指示燈是否正常。1．箱內(nèi)閥門開閉靈活，無漏水。小錘、按鈕、指示燈應(yīng)能啟動消火栓泵。4．箱門封簽完好。1．檢查外表是否清潔，有無損壞現(xiàn)象。3．檢查閥門是否打開，有無漏水現(xiàn)象。齊，連接牢固。壓力表年2．檢查電接點壓力表觸頭有無灼傷、3．測試電接點壓力表能否可靠動作。4．校驗電接點壓力表。定范圍(0.12~噴淋(消火栓)穩(wěn)壓2．測試壓力開關(guān)能否可靠動作。動外，濕式報警閥動力開關(guān)能將信號反饋濕式報警系統(tǒng)年11.氣體消防系統(tǒng)巡巡視維護要點1．檢查控制箱指示是否正常，綠色指示燈是否2．檢查手、自動轉(zhuǎn)換器及緊急釋放裝置是否正1．檢測啟動氮氣瓶及儲氣瓶壓力。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)號反饋靈敏、準(zhǔn)確。啟動瓶、儲氣瓶氣壓生時能準(zhǔn)確、及時報警和啟動滅項目名稱七氟丙烷氣體號123．檢查警鈴是否正常，重量杠桿行程開關(guān)是否4．檢查氣體房內(nèi)正常和事故照明是否完好。5．檢查溫、煙感知器是否良好。1．巡視氣瓶重量杠桿是否平衡，信號反饋行程是否牢固。2．清潔控制箱，緊固控制箱內(nèi)及警鈴、行程開關(guān)、電磁閥等設(shè)備的接線端頭。主機反饋信號顯2．配套設(shè)施良生時能準(zhǔn)確、及1．檢查滅火器箱(架)是否完好無損。置合理，便于隨3稱巡視維護要點質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)序號11．檢查設(shè)施編號是否明確、整潔，指示燈是3．各種制度是否齊全，事故照明、消防設(shè)施1．與供電局聯(lián)系停電開箱檢查，緊固接線端業(yè)人員測試線路避雷器。2．指示明確，配套3．高壓環(huán)網(wǎng)柜維保4．操作機構(gòu)靈活、運行溫升是否符合本變壓器銘2變壓器3．檢查事故照明、消防器材等配套設(shè)施是否1．檢查變壓器高低壓接線有無過熱、打火現(xiàn)1．檢查接地線，檢測變壓器絕緣電阻及接地每年電阻并做好相應(yīng)的工作記錄。3統(tǒng)2．配電房內(nèi)是否清潔、整齊，、維修通道是3．檢查柜箱內(nèi)電器元件有無過熱，接線頭有4．查看母線電壓是否穩(wěn)定在380(1+10%)v1．定期整理柜、箱二次線路，緊固各接線端予以打磨光滑或更換，提高接觸效果。2．檢查、清潔母線組，及時更換破損的固定瓷瓶，緊固連接鏍栓。2．計劃性停電提前性停電及時向業(yè)主說明原因。3．配套設(shè)施及警示4．電容投放正常。COSΦ>95%。5．低壓配電柜維修2．檢測系統(tǒng)內(nèi)電氣及機械聯(lián)鎖裝置的性能。45井發(fā)電機組每月每年每日2．檢查電纜溝電纜托架及橋架有無損壞、銹3．檢查電纜溝及豎井有無蟲鼠害、雜物和積1．清理電纜溝及豎井內(nèi)雜物對，其進(jìn)行消殺。1．及時維修損壞的電纜托架、橋架。2．對電纜托架除銹、油漆。1．檢查運動部件是否牢固。2．檢查機體有無漏水、漏油、漏電現(xiàn)象。3．檢查冷卻水、機油、燃油是否充足。4．檢查畜電池電解液是否充足，電壓是否正1．溝內(nèi)無積水、雜2．豎井內(nèi)無雜物、蛛網(wǎng)，維修空間足1．長期處于自動狀態(tài)，隨時能正常啟2．發(fā)動機每月試運行二次，每次運行母線槽6扦接箱。2．接線端頭固定螺789低壓配柜明1．檢查箱內(nèi)各自動開關(guān)運行情況。1．打開箱內(nèi)面板，緊固自動開關(guān)上下端接線1．緊固接觸器各接線端頭、測試雙電源切換1．工程技術(shù)人員按責(zé)任區(qū)巡視機房、公共通1．在不影響正常使用的情況下，每半年檢修現(xiàn)問題及時處理。1．自動開關(guān)工作正常，箱內(nèi)外無焦糊2．各接線端頭接觸2．箱內(nèi)觸點接觸良1．照明燈完好率達(dá)2．開關(guān)工作正常。1．檢修主線，測試線間及對地絕緣電阻。2．補刷罩體油漆。3．檢修開關(guān)箱、燈具，處理各接線頭。1．整潔，美觀，能正常發(fā)2．開關(guān)工作正常。序序項目名稱周期巡視維護要點質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)號分是否潤滑良好。4小時1．清潔配電柜，緊固接線端子及電機接線頭。供水。4．能正確自動1．設(shè)備整潔，標(biāo)志明顯。2．運行時盤根20~30滴/分鐘，滴漏水現(xiàn)象。況，更換盤根或機封生活泵消防泵1穩(wěn)壓泵每周每月日23水管輔件半年每年每日塊(柱)。架，對管道及支架閥門進(jìn)行除銹、油漆。1．修補、更換損壞的管道及閥門。2．檢查管道伸縮管是否完好，有無滲漏水。1．管道無滲、漏現(xiàn)象。2．外觀整潔，3．閥門啟閉靈聲。2．外觀整潔。1．無滲漏水1．無滲漏水及水池、水4箱半年毒。投放比例為(3-5)g/m3，并記錄。5．對箱門(蓋)及配套管路進(jìn)行除銹、油漆。送檢(分包給具備專業(yè)資質(zhì)的單位實施此項工作)。2．水池、水箱清潔，無異味。3．防護設(shè)施齊4．清洗水池、序序項目名稱周期巡視維護要點質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)號每周1排污泵1.清潔控制箱，手動、自動試驗各一次，檢1．污水井無溢2．排污泵能根情況自動排污。2系統(tǒng)每月?lián)p情況，及時更換損壞部件。水泵泵體內(nèi)部雜物堵塞。4.檢查井裙、井蓋是否完好，井蓋開合是否1．保證天面及2．保證各雨水溝、井無溢流現(xiàn)1．保證衛(wèi)生間排水暢通。2．污水井、化生活污水3系統(tǒng)每季1．內(nèi)部清潔。2．緊固接線頭，更換破損線路。1．清潔表面。2．檢查指示燈是否正常指示。1．檢查各輸入輸出端信號是否達(dá)到要求。2．檢查線路接頭接觸是否良好?；?，達(dá)到要求的轉(zhuǎn)動1．外觀清潔無塵。損器矩陣主機序號2345器6789所需畫面，并且圖像序序號121．對避雷針除銹、涂刷一層保護漆。1．檢查避雷針與建筑物主筋焊結(jié)是否牢1．保證各支撐桿間距一致，安裝牢固。2．焊結(jié)牢固，無虛焊，焊花整齊。1．美觀大方，與建調(diào)一致。2．焊接牢固，搭接長度不能小于80mm。2．沿建筑物墻體及3．焊結(jié)口搭結(jié)不能341．檢查各種主要設(shè)備接地線連接是否牢2．檢