房地產(chǎn)市場(chǎng)框架

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析框架房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析與預(yù)測(cè)，是是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策策劃工作的的重要組成成部分。房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析是通通過(guò)信息將將房地產(chǎn)市市場(chǎng)的參與與者（開(kāi)發(fā)發(fā)商、投資資者或購(gòu)買買者、政府府主管機(jī)構(gòu)構(gòu)等）與房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)來(lái)的一種活活動(dòng)。即通通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信息息的收集、分分析和加工工處理，尋尋找其內(nèi)在在的規(guī)律和和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，用用以幫助房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的參與者者掌握市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市市場(chǎng)行為。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)的分析析與預(yù)預(yù)測(cè)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商可以達(dá)達(dá)到如如下以下下幾個(gè)個(gè)目的：：①了解房地產(chǎn)市市市場(chǎng)的宏觀觀社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素素，進(jìn)而而把握握投資機(jī)機(jī)會(huì)與與方向；；②了解房地產(chǎn)市市市場(chǎng)各類物物業(yè)業(yè)的供求求關(guān)系系和價(jià)格格水平平，就擬擬開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行市市場(chǎng)定位位（服服務(wù)對(duì)象象、規(guī)規(guī)模、檔檔次、租租金或售售價(jià)水水平等）；；③了解房地產(chǎn)使使使用者對(duì)建建筑筑物功能能和設(shè)設(shè)計(jì)型式式的要要求，用用以指指導(dǎo)項(xiàng)目目的規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析析與預(yù)測(cè)測(cè)，要要緊緊圍圍繞特特定的開(kāi)開(kāi)發(fā)地地點(diǎn)與類類型來(lái)來(lái)進(jìn)行。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)的供求求與運(yùn)運(yùn)行市場(chǎng)作為商品交交交換關(guān)系系的總總和，集集中體體現(xiàn)在供供求關(guān)關(guān)系上。1.1.房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供給房地產(chǎn)市場(chǎng)供給給給是房地地產(chǎn)總總供給的的一個(gè)個(gè)組成部部分。房房地產(chǎn)總總供給給是指一一定地地區(qū)在一一定時(shí)時(shí)間內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有的的可供使使用的的房地產(chǎn)產(chǎn)。總總供給中中一般般來(lái)說(shuō)相相當(dāng)一一部分正正在被被使用，不不能能或者說(shuō)說(shuō)沒(méi)有有必要進(jìn)進(jìn)入市市場(chǎng)，只只有進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的那那部分房房地產(chǎn)產(chǎn)形成市市場(chǎng)供供給。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供給指指一定地地區(qū)在在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)一定價(jià)價(jià)格水水平下進(jìn)進(jìn)入市市場(chǎng)流通通的房房地產(chǎn)總總和。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供供給首先先受制制于土地地供給給。（一）地產(chǎn)供給給給（影響響市場(chǎng)場(chǎng)的土地地供給給有以下下幾個(gè)個(gè)主要因因素）土地供給包括自自自然界中中存在在地土地地供給給和已經(jīng)經(jīng)被注注入了人人類勞勞動(dòng)被開(kāi)開(kāi)發(fā)了了的土地地供給給（即經(jīng)經(jīng)濟(jì)供供給）1、

土地的自自然供供給2、

土地的經(jīng)經(jīng)濟(jì)供供給可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成城城市土土地的數(shù)數(shù)量3、

市場(chǎng)發(fā)展展規(guī)劃劃（城市市向外擴(kuò)擴(kuò)張和和老區(qū)改改造等等長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)計(jì)劃）4、

利用土地地的知知識(shí)與技技能（二）房產(chǎn)供給給給：是指指一定定地區(qū)一一定時(shí)時(shí)間內(nèi)在在一定定價(jià)格水水平下下進(jìn)入市市場(chǎng)流流通的房房產(chǎn)總總和。房房產(chǎn)供供給是一一個(gè)城城市房屋屋供給給的組成成部分分。一個(gè)個(gè)城市市的房屋屋供給給除進(jìn)入入流通通的房產(chǎn)產(chǎn)外還還有待售售房及及行政分分配的的房屋等等地總總和。房房產(chǎn)供供給取決決于以以下幾個(gè)個(gè)因素素：1、

房產(chǎn)價(jià)格格2、

生產(chǎn)成本本和建建筑材料料，建筑筑設(shè)備備的價(jià)格格3、

政府的宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策4、

社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)狀況5、

對(duì)未來(lái)的的預(yù)期期1.2.、房地地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求求（一）地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)需求（對(duì)對(duì)市市場(chǎng)需求求有逐逐漸擴(kuò)大大的趨趨勢(shì)），具具體體表現(xiàn)在在：1、

城市化進(jìn)進(jìn)程加加快2、

經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展展?fàn)顩r3、

宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策（二）房產(chǎn)需求求求（受到到以下下多種因因素的的影響）1、

社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況2、

金融業(yè)的的發(fā)展展3、

人們觀念念的改改變4、

住宅政策策和住住房制度度5、

對(duì)未來(lái)的的預(yù)期期1.3.、房地地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行的一般般規(guī)律律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)分析的的步驟驟無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資資資還是置置業(yè)投投資，或或者是是政府管管理部部門對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)施施宏觀觀管理，其其決決策的關(guān)關(guān)鍵在在于把握握房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求求關(guān)系的的變化化規(guī)律，而而尋尋找市場(chǎng)場(chǎng)變化化規(guī)律的的過(guò)程程實(shí)際上上就是是市場(chǎng)分分析與與預(yù)測(cè)的的過(guò)程程。一般般要經(jīng)經(jīng)過(guò)以下下幾個(gè)個(gè)步驟：：②確定分析的目目目的，即確確定定該分析析是為為了選擇擇投資資與決策策方案案服務(wù)、為為解解決某一一具體體問(wèn)題或或發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)服服務(wù)、為為場(chǎng)地地選擇或或產(chǎn)品品定位服服務(wù)、還還是為編編制一一般的市市場(chǎng)分分析報(bào)告告；③確定分析的目目目標(biāo)，主要要決決定該項(xiàng)項(xiàng)分析析的范圍圍及所所需解決決的主主要問(wèn)題題；④選擇分析的方方方法，主要要確確定該項(xiàng)項(xiàng)分析析所需要要的數(shù)數(shù)據(jù)類型型與收收集方法法、數(shù)數(shù)據(jù)處理理過(guò)程程中定性性與定定量方法法的選選擇；⑤估算分析過(guò)程程程所需的時(shí)時(shí)間間和費(fèi)用用，以以及分析析結(jié)果果的預(yù)期期價(jià)值值；⑥進(jìn)行數(shù)據(jù)收集集集、數(shù)據(jù)處處理理和數(shù)據(jù)據(jù)分析析；⑦提出市場(chǎng)分析析析的結(jié)論與與建建議。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)分析的的內(nèi)容容1）房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)宏觀因素素分分析首先要考慮國(guó)家家家和地方方的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況，以以確定區(qū)區(qū)域整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)是處于于上升升階段還還是處處在衰退退階段段。要收集集與與分析的的數(shù)據(jù)據(jù)包括：國(guó)國(guó)家家與地方方的國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值值及其增增長(zhǎng)速速度、人人均國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值值、人口口規(guī)模模與結(jié)構(gòu)構(gòu)、居居民收入入、社社會(huì)政治治穩(wěn)定定性、政政府法法規(guī)政策策完善善程度和和聯(lián)系系性程度度、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、三三資企業(yè)業(yè)數(shù)量量及結(jié)構(gòu)構(gòu)、國(guó)國(guó)內(nèi)外投投資的的規(guī)模與與比例例、各行行業(yè)投投資收益益率、通通貨膨脹脹率與與國(guó)家金金融政政策（信信貸規(guī)規(guī)模和利利率水水平）等等。其次，分析所選選選擇的地地區(qū)發(fā)發(fā)展與建建設(shè)情情況，如某某城城市的鐵鐵路、公公路、機(jī)機(jī)場(chǎng)、港港口等內(nèi)內(nèi)外交交通設(shè)施施情況況，水、電電、燃燃?xì)?、熱熱力、通通訊等市市政基基礎(chǔ)設(shè)施施完善善程度及及供給給能力，勞勞動(dòng)動(dòng)力、原原材料料市場(chǎng)狀狀況，人人口政策策、地地方政府府產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展政政策等等。再次，分析項(xiàng)目目目所在地地域的的情況，包包括括：經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、人口口及就就業(yè)狀況況、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、子子女就學(xué)學(xué)條件件、地域域內(nèi)的的重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域、地地方政政府和其其他有有關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)擬擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的態(tài)度等等。2）房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)狀況分析析①各類物業(yè)的供供供求關(guān)系、空空置率、市場(chǎng)場(chǎng)成交量、市市場(chǎng)吸納能力力和速度。②土地批租數(shù)量量量與用途分分布布，與批批租和和待批租租土地地的面積積、用用途和可可建筑筑面積、單單宗宗土地出出讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓信息息；③房地產(chǎn)銷售價(jià)價(jià)價(jià)格和租金金水水平，地地價(jià)、拆拆遷安置置補(bǔ)償償成本、建建造造成本和和其他他成本費(fèi)費(fèi)用、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中的的稅費(fèi)。④與建成投入使使使用的主要要商商業(yè)/公寓物業(yè)業(yè)，包包括：項(xiàng)項(xiàng)目名名稱、用用途、位位置、投投入使使用日期期、建建筑面積積、入入住率和和月租租金/售價(jià)和大大型型商場(chǎng)的的營(yíng)業(yè)業(yè)面積和和營(yíng)業(yè)業(yè)額等。⑤競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)發(fā)發(fā)展情況，包包括：政府規(guī)規(guī)劃中的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目用地的用途途、所處區(qū)縣縣、位置、占占地面積、容容積率、建筑筑面積和預(yù)計(jì)計(jì)開(kāi)工期；規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的主要房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的用途、投資資者、所在區(qū)區(qū)縣名稱、位位置、占地面面積容積率、建建筑面積和項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)態(tài)等；正在開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的的……..⑥各類房地產(chǎn)投投投資收益率率和和房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)率率；⑦項(xiàng)目附近地區(qū)區(qū)區(qū)土地利用用現(xiàn)現(xiàn)狀，總總體規(guī)規(guī)劃和專專業(yè)規(guī)規(guī)劃。⑧市場(chǎng)購(gòu)買者對(duì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)商商品品功能的的要求求，購(gòu)買買者的的職業(yè)、年年齡齡、受教教育程程度、現(xiàn)現(xiàn)居住住的或工工作地地點(diǎn)的區(qū)區(qū)位分分布，投投資購(gòu)購(gòu)買和使使用購(gòu)購(gòu)買的比比例。3）針對(duì)特定開(kāi)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的相相關(guān)因素素分析析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)分析中中的信信息類型型影響房地產(chǎn)投資資資的信息息獲房房地產(chǎn)投投資過(guò)過(guò)程中與與市場(chǎng)場(chǎng)分析相相關(guān)的的信息主主要分分為三大大類別別：①與整個(gè)宏觀市市市場(chǎng)相關(guān)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人人文信信息，這些些信信息對(duì)于于房地地產(chǎn)投資資者的的影響雖雖然是是間接的的，但但對(duì)投資資者選選擇投資資方向向、確定定投資資的宏觀觀區(qū)位位有著重重大影影響；②房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)運(yùn)作過(guò)程中中產(chǎn)產(chǎn)生的直直接信信息，這些些信信息對(duì)于于投資資者確定定房地地產(chǎn)投資資的類類型、選選擇具具體的區(qū)區(qū)位和和進(jìn)入市市場(chǎng)的的時(shí)機(jī)，對(duì)對(duì)于于政府把把握房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀狀態(tài)、實(shí)實(shí)施房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的的宏觀管管理起起著重要要作用用；③與投資項(xiàng)目直直直接相關(guān)的的信信息，影響響房房地產(chǎn)投投資者者的具體體投資資決策。從市場(chǎng)分析的角角角度出發(fā)發(fā)，通通常將房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信信息分分為需求求信息息、供應(yīng)應(yīng)信息息（包括括存量量與增量量）、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)交交易信息息和其其他信息息①房地產(chǎn)需求方方方面的信息息宏觀經(jīng)濟(jì)信息（GDP及其增長(zhǎng)長(zhǎng)率率、通貨貨膨脹脹率等）、房房地產(chǎn)使用者者信息（人口口、失業(yè)率、家家庭規(guī)模、家家庭收入、公公司數(shù)量與規(guī)規(guī)模、對(duì)房屋屋使用功能需需求的潮流與與趨勢(shì)等）、使使用中的房地地產(chǎn)數(shù)量和空空置量信息。②房地產(chǎn)供應(yīng)方方方面的信息息現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量量量（存量量）、使使用中建建筑物物的物理理狀況況、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本及成成本指數(shù)數(shù)、新新開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)面積（計(jì)計(jì)劃劃/新開(kāi)工/在施工/竣工）、拆拆拆除或改改變用用途數(shù)量量?？煽晒╅_(kāi)發(fā)發(fā)的土土地資源源及規(guī)規(guī)劃要求求等方方面的信信息，以以及各種種類型型用地出出讓或或轉(zhuǎn)讓的的數(shù)量量、樓面面地價(jià)價(jià)和單位位地面面價(jià)等信信息。③房地產(chǎn)市場(chǎng)交交交易方面的的信信息租金及租金指數(shù)數(shù)數(shù)、銷售售價(jià)格格及價(jià)格格指數(shù)數(shù)（包括括土地地價(jià)格和和物業(yè)業(yè)價(jià)格）、房房地產(chǎn)投資收收益率和資本本化率、分類類物業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)成交量、市市場(chǎng)吸納周期期與吸納率等等。④其他信息：政政政策信息、金金融信息（信信貸信息、信信貸規(guī)模、利利率水平等）、稅稅收等五、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)分析的的基本本方法（一）

市場(chǎng)數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)的收收集：：來(lái)源——企業(yè)內(nèi)部部與與企業(yè)外外部企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)指指指企業(yè)從從事房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中所所產(chǎn)生生的信息息，主主要包括括：會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表與財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)告告、銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)報(bào)告告、顧客客反饋饋意見(jiàn)等等外部數(shù)據(jù)主要包包包括加工工信息息和通過(guò)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查所所獲得得的原始始信息息。加工信息的來(lái)源源源：政府統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)和房地地產(chǎn)主主管部門門發(fā)布布的統(tǒng)計(jì)計(jì)資料料、學(xué)會(huì)會(huì)或商商會(huì)提供供的報(bào)報(bào)告、報(bào)報(bào)刊雜雜志、企企業(yè)或或非營(yíng)利利性機(jī)機(jī)構(gòu)的年年度報(bào)報(bào)告、計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)信信息以以及咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)的研究究報(bào)告告等原始數(shù)據(jù)來(lái)源：：：專家訪談?wù)?、座座談?huì)、問(wèn)問(wèn)卷卷調(diào)查、電電話話訪問(wèn)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查勘等等方式式收集。（二）

對(duì)原始始始數(shù)據(jù)的的加工工分析列表分析、運(yùn)用用用數(shù)量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方方法進(jìn)行行分析析、利用用圖形形進(jìn)行分分析（三）

加工信信信息在市市場(chǎng)分分析中的的應(yīng)用用六、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)定型預(yù)測(cè)、定預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)測(cè)附1：為進(jìn)行市市場(chǎng)場(chǎng)分析應(yīng)獲獲獲取的資資料①國(guó)家的有關(guān)政政政策，如財(cái)財(cái)政政、貨幣幣政策策、住房房政策策和產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策等。②國(guó)家的有關(guān)法法法規(guī)法令，如如《中華人民民共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管理理法》《城市市房地產(chǎn)交易易價(jià)格管理暫暫行辦法》等等；③國(guó)民生產(chǎn)總值值值、國(guó)民收收入入和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)人均均收入水水平等等。④人口及其增長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)情況，人人口口年齡和和職業(yè)業(yè)構(gòu)成。⑤儲(chǔ)蓄存款總額額額及其增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度。⑥家庭收入及其其其增長(zhǎng)情況況。⑦消費(fèi)水平及其其其消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)、恩恩格爾系系數(shù)。⑧家庭人口及其其其構(gòu)成。⑨家庭現(xiàn)有住房房房情況，對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有住房房地意意見(jiàn)。⑩居民對(duì)房屋設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)、層次次、加加工及所所處地地段的要要求。?居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)機(jī)及實(shí)現(xiàn)購(gòu)購(gòu)買買欲望的的條件件。?居民購(gòu)房的數(shù)數(shù)數(shù)量。?現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)數(shù)數(shù)量和待售售房房地產(chǎn)數(shù)數(shù)量，現(xiàn)現(xiàn)有房地地產(chǎn)的的物理狀狀況及及其使用用狀況況。?新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)面積包括括年年內(nèi)計(jì)劃劃開(kāi)發(fā)發(fā)和正在在建設(shè)設(shè)的房地地產(chǎn)。?可供開(kāi)發(fā)的土土土地資源及及其其規(guī)劃要要求。?房地產(chǎn)出租價(jià)價(jià)價(jià)格及其租租金金指數(shù)。?房地產(chǎn)銷售價(jià)價(jià)價(jià)格及其價(jià)價(jià)格格指數(shù)。?各種不同價(jià)格格格策略對(duì)房房地地產(chǎn)銷量量的影影響。?各種不同營(yíng)銷銷銷策略對(duì)房房地地產(chǎn)銷量量的影影響。7.2.環(huán)境因因因素1、

噪聲環(huán)境境2、

大氣環(huán)境境3、

水文環(huán)境境4、

視覺(jué)環(huán)境境5、

衛(wèi)生環(huán)境境

7.3.人口因因因素1、

人口數(shù)量量2、

人口素質(zhì)質(zhì)3、

家庭人口口規(guī)模模

7.4.經(jīng)濟(jì)因因因素1、

經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平平2、

物價(jià)水平平3、

居民收入入水平平7.1.自身因因因素1、

位置2、

地力（土土地肥肥沃程度度）3、

地質(zhì)條件件4、

地形、地地勢(shì)5、

土地面積積的形形狀6、

日照、風(fēng)風(fēng)向、降降水量量和自然然災(zāi)害害等7、

建筑物的的外觀觀及其他他七、影響房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的因素素7.6.行政因因因素1、

房地產(chǎn)制制度2、

房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格政政策3、

行政隸屬屬變更更4、

特殊政策策5、

城市發(fā)展展戰(zhàn)略略、城市市規(guī)劃和和土地地利用規(guī)規(guī)劃6、

稅收政策策7、

交通管制制

7.5.社會(huì)因因因素1、

政治安定定情況況2、

社會(huì)治安安情況況3、

房地產(chǎn)投投機(jī)4、

城市化進(jìn)進(jìn)程7.7.心理因因因素7.8.國(guó)際因因因素1、

世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況2、

軍事沖突突狀況況3、

政治對(duì)立立狀況況4、

國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況況

附2：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投資的主主主要決策策變量量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)業(yè)在投資資決策策過(guò)程中中，面面臨的最最重要要的問(wèn)題題可能能就是所所開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)的的市場(chǎng)場(chǎng)接受程程度有有多大。通通常常所謂的的土地地開(kāi)發(fā)潛潛力分分析、投投資可可行性研研究、營(yíng)營(yíng)銷策劃劃、銷銷售規(guī)劃劃、廣廣告推廣廣計(jì)劃劃、規(guī)劃劃方案案設(shè)計(jì)等等都是是以市場(chǎng)場(chǎng)研究究為基礎(chǔ)礎(chǔ)的。市市場(chǎng)研究究強(qiáng)調(diào)調(diào)了解決決問(wèn)題題所需要要的信信息，設(shè)設(shè)計(jì)收收集信息息的方方法，管管理和和實(shí)施信信息收收集過(guò)程程，分分析結(jié)果果以及及溝通這這些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和意意義。涉涉及到信信息的的篩選、鑒鑒別別、提取取、處處理、分分析和和溝通的的全過(guò)過(guò)程一級(jí)因素二級(jí)因素三級(jí)因素房地產(chǎn)業(yè)總體趨趨趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國(guó)國(guó)家層面）消費(fèi)分析投資分析凈出口政策因素政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政政政策（國(guó)國(guó)家及及目標(biāo)市市場(chǎng)政政府層面面）財(cái)政貨幣稅收等政府房地產(chǎn)業(yè)政政政策

細(xì)分市場(chǎng)供求狀狀狀況各細(xì)分市場(chǎng)（土土土地、住住宅、辦辦公樓、商商業(yè)業(yè)用房）需需求求特征與與規(guī)模模宏觀經(jīng)濟(jì)信息（GDP及其增長(zhǎng)長(zhǎng)率率、通貨貨膨脹脹率等）、房房地產(chǎn)使用者者信息（人口口、失業(yè)率、家家庭規(guī)模、家家庭收入、公公司數(shù)量與規(guī)規(guī)模、對(duì)房屋屋使用功能需需求的潮流與與趨勢(shì)等）、使使用中的房地地產(chǎn)數(shù)量和空空置量信息各細(xì)分市場(chǎng)供給給給特征與與規(guī)模?，F(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量量量（存量量）、使使用中建建筑物物的物理理狀況況、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本及成成本指數(shù)數(shù)、新新開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)面積（計(jì)計(jì)劃劃/新開(kāi)工/在施工/竣工）、拆拆拆除或改改變用用途數(shù)量量?？煽晒╅_(kāi)發(fā)發(fā)的土土地資源源及規(guī)規(guī)劃要求求等方方面的信信息，以以及各種種類型型用地出出讓或或轉(zhuǎn)讓的的數(shù)量量、樓面面地價(jià)價(jià)和單位位地面面價(jià)等信信息細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格趨趨趨勢(shì)自身因素位置；地力（土土土地肥沃沃程度度）；地地質(zhì)條條件；地地形、地地勢(shì)；土土地面面積的形形狀；；日照、風(fēng)風(fēng)向向、降水水量和和自然災(zāi)災(zāi)害等等；建筑筑物的的外觀及及其他他環(huán)境因素噪聲環(huán)境、大氣氣氣環(huán)境、水水文文環(huán)境、視視覺(jué)覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)衛(wèi)生生環(huán)境人口因素人口數(shù)量、人口口口素質(zhì)、家家庭庭人口規(guī)規(guī)模等等社會(huì)因素政治安定、社會(huì)會(huì)會(huì)治安、房房地地產(chǎn)投機(jī)機(jī)、城城市化進(jìn)進(jìn)程經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物物價(jià)水平、居居民收入水平平行政因素

心理因素

國(guó)際因素

附3：房地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分析報(bào)告告告大綱一、摘要B、市場(chǎng)分析的的的目的C、分析方法、主主主要假設(shè)設(shè)條件件和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素D、建議——做做做/放棄/推遲/改進(jìn)以后后可可以做二、概述A、國(guó)家或整體體體社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況和主主要的的增長(zhǎng)領(lǐng)領(lǐng)域（確確認(rèn)有吸吸引力力的物業(yè)業(yè)投資資類型——可選擇的的投投資方向向，分分析當(dāng)前前所處處的經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期或房地地產(chǎn)周周期中的的位置置）。B、地區(qū)經(jīng)濟(jì)概概概況（可與與國(guó)國(guó)家進(jìn)行行可比比分析）。C、城市經(jīng)濟(jì)狀狀狀況（與國(guó)國(guó)家家和地區(qū)區(qū)相比比城市的的就業(yè)業(yè)狀況及及趨勢(shì)勢(shì)，本城城市就就業(yè)情況況短期期預(yù)測(cè)，確確認(rèn)認(rèn)和介紹紹當(dāng)?shù)氐刂饕a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、企企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)品）。D、市場(chǎng)環(huán)境與與與場(chǎng)地分析析（市市場(chǎng)區(qū)域域的劃劃分、土土地面面積、土土地利利用情況況，場(chǎng)場(chǎng)地描述述，場(chǎng)場(chǎng)地周圍圍交通通環(huán)境及及可及及性分析析，場(chǎng)場(chǎng)地周圍圍土地地利用情情況和和競(jìng)爭(zhēng)情情況）。三、需求分析A、預(yù)計(jì)的總需需需求（詳細(xì)細(xì)分分析項(xiàng)目目所在在地市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域內(nèi)就業(yè)業(yè)、人人口、家家庭規(guī)規(guī)模與結(jié)結(jié)構(gòu)、家家庭收入入等，以以預(yù)測(cè)擬擬開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)類型型的市場(chǎng)場(chǎng)需求求）?！锞蜆I(yè)分析；★人口與家庭分分分析；★收入分析；B、吸納率分析析析（就每一一個(gè)個(gè)相關(guān)的的細(xì)分分市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行需需求預(yù)測(cè)測(cè)，以以估計(jì)市市場(chǎng)吸吸納的價(jià)價(jià)格和和數(shù)量）?！锸袌?chǎng)吸納與空空空置的現(xiàn)狀狀與與趨勢(shì)?！镱A(yù)估市場(chǎng)吸納納納計(jì)劃（相相應(yīng)應(yīng)時(shí)間周周期內(nèi)內(nèi)的需求求）。四、供給分析A、調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)前的存存量量、過(guò)去去的走走勢(shì)和未未來(lái)可可能的供供給?！锵嚓P(guān)房地產(chǎn)類類類型的存量量、在在建數(shù)量量、計(jì)計(jì)劃開(kāi)工工數(shù)量量、已獲獲規(guī)劃劃許可的的數(shù)量量、改變變用途途數(shù)量和和拆除除量等；；★估計(jì)短期的新新新增供給數(shù)數(shù)量量。B、分析當(dāng)前城城城市規(guī)劃及及其其可能的的變化化和土地地利用用、交通通、基基本建設(shè)設(shè)投資資等計(jì)劃劃。C、分析房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的商商業(yè)業(yè)周期和和建造造周期循循環(huán)運(yùn)運(yùn)動(dòng)情況況，分分析未來(lái)來(lái)相關(guān)關(guān)市場(chǎng)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)供求之之間的的數(shù)量差差異。五、競(jìng)爭(zhēng)分析A、列出與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng)有關(guān)的項(xiàng)項(xiàng)目目功能和和特點(diǎn)點(diǎn)（價(jià)格格、數(shù)數(shù)量、設(shè)設(shè)計(jì)型型式、功功能、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）?！锩枋鲆呀ǔ苫蚧蚧蛘诮?/p>