物業(yè)籌建策劃書

物業(yè)籌建策劃書篇一：物業(yè)公司組建方案物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據(jù)公司建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的總體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下：一、組建物業(yè)公司的目的：1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠(chéng)信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護(hù)”的服務(wù)理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足和超越社會(huì)、客戶對(duì)物業(yè)管理不斷再增長(zhǎng)的需求”為企業(yè)使命，形成“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的企業(yè)作風(fēng)。2、建立一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊(duì)伍。樹立八個(gè)意識(shí)：集體意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、成本意識(shí)、效益意識(shí)、安全意識(shí)、法制意識(shí)、創(chuàng)優(yōu)意識(shí)。具備八心：安心、事業(yè)心、責(zé)任心、誠(chéng)心、細(xì)心、信心、耐心、愛心。制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，維護(hù)好所有的設(shè)備、設(shè)施，確保日常的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、開展多種形式的業(yè)主交流活動(dòng)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動(dòng)，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的開發(fā)公司企業(yè)文化和物業(yè)管理的新理念，增進(jìn)與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提高。二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準(zhǔn)備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊(cè)資本3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式4、擬定經(jīng)營(yíng)范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件1、企業(yè)名稱的確定；2、企業(yè)住所；3、法定代表人；4、注冊(cè)資本；5、公司章程；6、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設(shè)立程序在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書,還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。（四）、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本500萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%；20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本300萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%；10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào),10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本50萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構(gòu)架：（二）、人員編制總經(jīng)理：人財(cái)務(wù)部：人物業(yè)管理部：人工程管理部：人安全保衛(wèi)部：人環(huán)境清潔部：人（三）、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與工作程序：物業(yè)管理部：1、職責(zé)：?為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源?負(fù)責(zé)日常辦公行政事務(wù)?管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案?接受和處理業(yè)主報(bào)修、投訴、委托服務(wù)事宜?協(xié)調(diào)各部門日常運(yùn)作?檢查服務(wù)質(zhì)量，對(duì)不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施?負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理費(fèi)用收取2、服務(wù)內(nèi)容：?建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報(bào)修、投訴、熱線服務(wù)?根據(jù)業(yè)主需求和實(shí)際情況及時(shí)處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務(wù)?按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案^按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作^按培訓(xùn)計(jì)劃，組織和落實(shí)培訓(xùn)事宜，并記錄考察結(jié)果?做好與業(yè)主的溝通、回訪工作?按服務(wù)質(zhì)量評(píng)定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作?按財(cái)務(wù)制度，做好管理費(fèi)收繳和日常費(fèi)用開支工作篇二：XX公司關(guān)于成立物業(yè)管理公司籌備方案及建議XXXXXXXXX公司關(guān)于物業(yè)投資管理公司的籌備及建議（參考稿）根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)園區(qū)的前景思路、園區(qū)成建后及地方特點(diǎn)，特搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三個(gè)園區(qū)僅有紡織工業(yè)園初具規(guī)模，以下方案均根據(jù)紡織工業(yè)園規(guī)模制訂）僅供領(lǐng)導(dǎo)參考：工業(yè)地產(chǎn)要想在大浪淘沙中依舊笑春風(fēng)，必須規(guī)范的物業(yè)服務(wù)管理，有了優(yōu)質(zhì)和高端的軟、硬件服務(wù)，才能吸引真正的高端企業(yè)和優(yōu)良客戶，才能真正做到園區(qū)的良性發(fā)展，為公司的未來創(chuàng)造更多的財(cái)富和發(fā)展空間。一、工業(yè)園區(qū)物業(yè)的幾個(gè)可能出現(xiàn)的問題1、因我園區(qū)廠房均為多功能廠房，一棟廠房可能進(jìn)駐多家企業(yè)，人員構(gòu)成繁雜，存在出入管理困難，物品亂堆亂放，入駐企業(yè)安全生產(chǎn)和消防意識(shí)淡薄，貨運(yùn)和公共電梯使用和收費(fèi)管理，還可能存在各廠自掃門前雪而又相互投訴等問題；2、物業(yè)及公共配套實(shí)施設(shè)備有效維護(hù)比較困難，存在安全隱患如園區(qū)消防設(shè)施檢查、排水排污更換疏通、電房設(shè)備更新維修、配套標(biāo)識(shí)的及時(shí)更新更換等。二、物業(yè)服務(wù)的特色：工業(yè)園區(qū)的服務(wù)，其主要內(nèi)容與住宅小區(qū)基本一致，包括公共秩序維護(hù)，清潔、綠化、公共設(shè)備保養(yǎng)、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)等。但工業(yè)園區(qū)以安全生產(chǎn)管理為重點(diǎn)，特別是消防管理，工業(yè)消防事故一旦發(fā)生，其損失和影響都是重大的，其次是客戶服務(wù)又涉及了很多政府部門和政策業(yè)務(wù)，如工商執(zhí)照、消防執(zhí)照甚至報(bào)關(guān)服務(wù)等，三是園區(qū)面積廣，人員眾多且又以年輕人為主，秩序管理難度大等。三、籌備物業(yè)管理公司方案目前園區(qū)物業(yè)管理一般有如下籌備方式：1、通過委托方式進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式是物業(yè)管理企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)，表現(xiàn)方式是通過全委托方式接管上級(jí)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤(rùn)空間。2、通過顧問方式進(jìn)行物業(yè)管理。這種管理方式就是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)提供顧問、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問公司不愿意全委3、通過合作方式進(jìn)行物業(yè)管理。這種管理方式就是兩家物業(yè)公司通過股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公司實(shí)際狀況，比較適合第一種管理模式即全盤接管上級(jí)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，因?yàn)槟壳肮驹诮üこ梯^多，物管公司提前介入后各項(xiàng)工作因工程進(jìn)度問題不能全面鋪開，目前只能著眼重點(diǎn)，即安全生產(chǎn)、防火防盜、人員管理及24小時(shí)巡邏值班等，其他工作只能根據(jù)工程進(jìn)度逐步進(jìn)駐。四、物業(yè)公司前期介入工作重點(diǎn)：熟悉園區(qū)規(guī)劃和周邊環(huán)境，熟悉和協(xié)同相關(guān)安保單位制訂聯(lián)防計(jì)劃，熟悉廠房詳細(xì)構(gòu)造及配套實(shí)施，熟悉工地人員構(gòu)成等，并制定人員構(gòu)成及管理計(jì)劃。根據(jù)工作重點(diǎn)針對(duì)性安排相關(guān)技術(shù)人員和保安員，在做好前期日常工作的同時(shí)，為今后公司全面進(jìn)駐打好基礎(chǔ)，并著眼未來培養(yǎng)相關(guān)技術(shù)骨干。五、規(guī)范后的物業(yè)管理公司構(gòu)成為使公司早日走向正規(guī)并適應(yīng)未來的發(fā)展，建議從現(xiàn)在開始即對(duì)公司組織機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成制訂全面和詳細(xì)的鋪排和預(yù)案1、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)成（1）、設(shè)辦公室：負(fù)責(zé)日常事務(wù)；檢查安全生產(chǎn)和綠化、養(yǎng)護(hù)、保潔等；協(xié)調(diào)和處理企業(yè)及客戶之間的關(guān)系。（2）、設(shè)工程部：負(fù)責(zé)建筑房屋質(zhì)量的定期檢查；熟悉建筑主體、電器電梯和基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)造，建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)計(jì)劃；設(shè)消防和安全生產(chǎn)安全員，成立并培訓(xùn)生產(chǎn)安全應(yīng)急小組，并對(duì)突發(fā)生產(chǎn)事故和消防事故做好安全預(yù)案，做好日常維修保養(yǎng)工作。（3）、設(shè)財(cái)務(wù)部：管好用好財(cái)務(wù)；負(fù)責(zé)管理費(fèi)、租金及代收費(fèi)用等；統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材等。（4）設(shè)保安部：選好保安員，搞好培訓(xùn)和管理；成立安全生產(chǎn)和消防事故應(yīng)急小組并演練所制定的各種應(yīng)急方案；加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜，維護(hù)園區(qū)良好治安秩序；與相關(guān)部門建立聯(lián)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全。2、管理人員配備：（1）、項(xiàng)目經(jīng)理一人、副經(jīng)理一至二人，全面負(fù)責(zé)本區(qū)日常事務(wù)管理，詳細(xì)制定各項(xiàng)工作計(jì)劃和安全預(yù)案。（2）、物業(yè)主管及企業(yè)客戶服務(wù)人員根據(jù)入駐企業(yè)或根據(jù)廠房數(shù)量若干，熟悉和負(fù)責(zé)每棟廠房和各廠安全生產(chǎn)檢查、服務(wù)及收費(fèi)等，并制訂管理制度，做到責(zé)任落實(shí)到人。（3）、水電工一至三人，負(fù)責(zé)園區(qū)水電及工程維修和定期保養(yǎng)。（4）、保潔工若干，負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生，全日制保潔。（5）、綠化工一至二人或公司承包，負(fù)責(zé)園區(qū)綠化及日常養(yǎng)護(hù)。（6）、保安若干，24小時(shí)巡邏值班、預(yù)防和搞好各種突發(fā)事故并做好預(yù)案演練，協(xié)助和參與其他部門所需的各項(xiàng)工作，從中發(fā)現(xiàn)并培養(yǎng)公司所需骨干。以上建議多為個(gè)人搜集資料所編，有很多問題需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)具體研究部署后才能盡善。XXXXXX公司物業(yè)投資公司（籌備）二O一二年九月十二日篇三：項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案第一部分項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：1）、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)；2）、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)；3）、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理；展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；4）、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求，主要有：1）、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù)；2）、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作；3）、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;4）、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題；5）、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。（二）、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤(rùn)。第二部分本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖該部門一般需1?2名資深顧問。2）、工程部該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。3）、綠化保潔部該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門一般需4~5人，綠化人員1人。4）、保安部該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人，保安人員3人。5）、酒店部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。該部門設(shè)置主管1名，工作人員5-6人，主要在前臺(tái)。6）、商業(yè)部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)，該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。7）、多經(jīng)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置人員2名。8）、財(cái)務(wù)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件篇四：1.物業(yè)公司籌備方案物業(yè)公司籌備方案一、指導(dǎo)思想二、公司注冊(cè)三、公司資質(zhì)申請(qǐng)四、公司董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)班子五、公司組織框架圖六、公司各崗位職責(zé)一、指導(dǎo)思想組建并成立物業(yè)公司的指導(dǎo)思想：精簡(jiǎn)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、超越精簡(jiǎn)：公司隊(duì)伍建設(shè)力求精干，辦公配套體現(xiàn)簡(jiǎn)約而不失體面；務(wù)實(shí)：辦事過程要講究實(shí)效，遵重客觀情況，多作調(diào)查研究，實(shí)事求是地制定公司各項(xiàng)決策；創(chuàng)新：把創(chuàng)新作為公司文化精神的一部分，通過創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)服務(wù)過程的不斷改善，通過創(chuàng)新不提升隊(duì)伍的整體活性，通過創(chuàng)新來推動(dòng)公司業(yè)務(wù)的良性拓展；超越：超越是公司文化的核心，它帶動(dòng)每個(gè)公司員工不斷的進(jìn)步，進(jìn)而帶動(dòng)公司整體不斷地超越自我、超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在市場(chǎng)上立于不敗之地。二、公司注冊(cè)（1）有限公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)辦事依據(jù)：《公司法》、《公司登記管理?xiàng)l例》、《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》、《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》、《廣東省企業(yè)冠省名登記管理辦法》、《行政許可法》辦事部門：1、公司住所在龍崗、寶安的，分別在龍崗、寶安工商分局辦理；2、公司住所在特區(qū)內(nèi)股東全部為自然人的有限公司，在公司住所所在地轄區(qū)工商分局辦理3、其他有限公司在市工商局注冊(cè)分局辦理，包括發(fā)起人全部的自然人的股份有限公司。辦事條件：1、有限公司名稱一般應(yīng)當(dāng)由以下部分依次組成：“深圳（市）+字號(hào)（商號(hào)）+行業(yè)（或者行業(yè)特點(diǎn)）+有限公司”2、所用商號(hào)不得與其它已核準(zhǔn)或注冊(cè)的相同行業(yè)或無標(biāo)明行業(yè)的企業(yè)名稱中的字號(hào)（商號(hào)）相同或者近似，但有投資關(guān)系的除外；3、不得與其他企業(yè)變更名稱未滿1年的原名稱相同或者近似；4、不得與已注銷登記或被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照未滿3年的企業(yè)名稱相同或者近似；5、名稱冠“廣東”的公司，須符合《廣東省企業(yè)冠省名登記管理辦法》的規(guī)定；6、公司名稱冠“中國(guó)”“中華”、“全國(guó)”、“國(guó)家”、“國(guó)際”等字樣的、或者在名稱中間使用“中國(guó)”、“中華”、“全國(guó)”“國(guó)家”等字樣的、或名稱不含行政區(qū)劃的，需符合名稱登記管理的有關(guān)規(guī)定；7、名稱還須符合國(guó)家其他有關(guān)規(guī)定。提交文件：1、全體股東簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》；2、字號(hào)（商號(hào)）電腦檢索單；3、股東的法人資格證明或者自然人的身份證明；4、全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明，以及代表或者代理人的身份證明和資格證明；5、公司名稱冠“廣東”的，還須提交全體股東簽署的《企業(yè)冠省名申請(qǐng)登記表》、股東出資協(xié)議書、被列入國(guó)家（?。┲攸c(diǎn)項(xiàng)目的文件或者證明文件，免予提交字號(hào)（商號(hào)）電腦檢索單；辦事程序：1、到登記機(jī)關(guān)辦理字號(hào)（商號(hào)）檢索查詢；2、由全體股東指定的代表或者代理人備齊文件向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)。領(lǐng)取《名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》或者《企業(yè)名稱登記駁回通知書》。3、公司名稱冠“中國(guó)”“中華”、“全國(guó)”、“國(guó)家”、“國(guó)際”等字樣的、或者在名稱中間使用“中國(guó)”、“中華”、“全國(guó)”“國(guó)家”等字樣的、或名稱不含行政區(qū)劃的，應(yīng)當(dāng)向市工商申請(qǐng)，經(jīng)注冊(cè)分局初審?fù)夂髨?bào)國(guó)家工商總局審核；4、新名稱屬廣東工商局管轄的，經(jīng)注冊(cè)分局初審?fù)夂髨?bào)廣東省工商局審核。辦事時(shí)限：即來即辦（不含國(guó)家工商總局和廣東省工商局的審核時(shí)間）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):不收費(fèi)。（2）一般有限公司設(shè)立登記辦事依據(jù)：《公司法》、《公司登記管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)有限公司條例》、《行政許可法》。辦事部門：1、公司住所在龍崗、寶安的，分別在龍崗、寶安工商分局辦理；2、公司住所在特區(qū)內(nèi)股東全部為自然人的有限公司，在公司住所所在地轄區(qū)工商分局辦理，其他有限公司在市工商局注冊(cè)分局辦理。辦事條件：1、股東人數(shù)為2-50人；2、股東出資達(dá)到法定資本最低限額；分期繳納出資的，股東的首期出資總額不得低于注冊(cè)資本的50%；以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過公司注冊(cè)資本的20%（有特殊規(guī)定的除外）；3、股東共同制定公司章程；4、有公司名稱，建立符合有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。提交文件：1、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書》；2、《企業(yè)（公司）申請(qǐng)登記委托書》；應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)和被委托人的權(quán)限。3、公司章程；①以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)就實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限在章程中做出明確的規(guī)定；②章程由股東蓋章或簽字（自然人股東）。4、股東的法人資格證明或者自然人身份證明；①股東為企業(yè)法人的提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件：②股東為事業(yè)法人的提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件：③股東人為社團(tuán)法人的提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；@股東為民辦非企業(yè)的提交民辦非企業(yè)證書復(fù)印件：⑤股東為自然人的提交身份證明復(fù)印件。5、法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資報(bào)告；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)出資的評(píng)估情況和評(píng)估結(jié)果以及工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)所占注冊(cè)資本的比例，并說明非貨幣出資的權(quán)屬情況、轉(zhuǎn)移或者承諾情況。6、董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職文件及其身份證明復(fù)印件；①根據(jù)公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議，由股東蓋章或簽字（自然人股東）；②經(jīng)理的聘任提交董事會(huì)決議或執(zhí)行董事，由董事簽字；③董事、經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。7、董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事的任職證明；根據(jù)公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議或董事會(huì)決議等，股東會(huì)決議由股東蓋章或簽字（自然人股東），董事會(huì)決議由董事簽字。8、住所使用證明：①住所為租賃的，提交經(jīng)房屋租賃主管機(jī)關(guān)登記的租賃合同原件；②住所為股東自有的提交房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；③法律法規(guī)對(duì)住所在消防、環(huán)保、國(guó)土等方面有特殊規(guī)定的，提交有關(guān)批準(zhǔn)文件。9、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；10、法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定所規(guī)定設(shè)立有限公司必須報(bào)經(jīng)審批的，或者公司經(jīng)營(yíng)范圍中有屬于法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定所規(guī)定必須審批的項(xiàng)目的，提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。辦事程序：1、向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)，取得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；2、設(shè)立公司或者公司經(jīng)營(yíng)范圍需要前置審批的，憑《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》向有關(guān)審批機(jī)關(guān)申請(qǐng)，取得有關(guān)批準(zhǔn)文件；3、公司備齊文件后，由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)公司設(shè)立登記，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，登記機(jī)關(guān)發(fā)給《受理通知書》，申請(qǐng)材料不齊全、不符合法定形式的，登記機(jī)關(guān)發(fā)給《不予受理通知書》；篇五：物業(yè)公司籌建計(jì)劃書物業(yè)公司籌建計(jì)劃書一、公司籌建：.出資人情況:法人與自然人.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件1）企業(yè)名稱的確定；2）企業(yè)住所；3）法定代表人；4）注冊(cè)資本；5）公司章程；6）公司從業(yè)人員。.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書,還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。4.在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本500萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本300萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào),10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本50萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。.物業(yè)管理的主要內(nèi)容1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞2）房屋裝修監(jiān)督管理3）房屋的維護(hù)與修繕4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)5）安全保衛(wèi)與消防6）保潔、消毒、防疫管理7）環(huán)境保護(hù)8）綠化管理9）車輛管理10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)3、物業(yè)管理的基本原則1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則；2）業(yè)主至上原則；3）統(tǒng)一管理原則；4）專業(yè)高效原則；5）權(quán)、責(zé)分明原則；6）經(jīng)濟(jì)合理原則；7）公平競(jìng)爭(zhēng)原則；8）依法行事原則。4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置1）總經(jīng)理室:決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。3）財(cái)務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作,經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。4）物業(yè)管理部：按照公司的計(jì)劃和安排，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。5）社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6）工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。7）保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。8）產(chǎn)業(yè)部:負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。.物業(yè)管理公司的前期工作設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開展工作。1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備；2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備；3）資金準(zhǔn)備；4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查；通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。①項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色⑦政府的支持、扶持與介入程度⑧開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作1）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；4）準(zhǔn)備設(shè)備；5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。.制訂物業(yè)管理方案1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容①物業(yè)管理檔次②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃②管理模式③公司人力資源管理④規(guī)章制度建設(shè)⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算⑧日常管理⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)第二步:培訓(xùn)工作人員第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查第五步:研究分析調(diào)查資料第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步:草擬方案文本第九步：向?qū)＜翌檰栒髟兊谑?送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步:修改、研討、再修改第十二步:可行性研究第十三步:定稿第十四步:實(shí)施、反饋.介入物業(yè)管理工作1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管2）物業(yè)的撤管3）簽訂物業(yè)委托管理合同4）物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系1）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系設(shè)的自主權(quán),物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。三.物業(yè)管理費(fèi)用的管理1.物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成1）物業(yè)管理費(fèi)用分類一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)；②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；③綠化管理費(fèi)；④清潔衛(wèi)生費(fèi)⑤保安費(fèi)；⑥辦公費(fèi)；⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧法定稅費(fèi)。3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；③以業(yè)養(yǎng)業(yè),一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定③物業(yè)管理公約④住戶須知手冊(cè)⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度⑥房屋管理服務(wù)制度⑦住宅區(qū)管理制度⑧業(yè)主公約⑨業(yè)主委員會(huì)章程五.管理制度示例1.消防制度和規(guī)定1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責(zé)任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設(shè)備管理制度車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)3）停車場(chǎng)（庫）門衛(wèi)的職責(zé)3.車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)2）綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)六.物業(yè)管理資金的來源和管理1.物業(yè)管理啟動(dòng)資金物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。1）資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。2）物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到專款專用，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)篇六：物業(yè)管理公司成立方案物業(yè)管理公司成立方案、根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，首先在工商局注冊(cè)成立公司，并領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。依照《公司法》注冊(cè)成立物業(yè)管理公司需符合以下條件：1、股東成員一人以上。2、注冊(cè)資金50萬元以上。3、股東制定公司新章程。4、有合法的公司名稱。5、成立公司的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)。6、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。根據(jù)實(shí)際情況，第5項(xiàng)內(nèi)容，公司可以是只設(shè)立股東會(huì)和一名執(zhí)行董事及一名執(zhí)行監(jiān)事的有限責(zé)任公司。第6項(xiàng)內(nèi)容，固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的確定可以提交場(chǎng)所的租賃合同。二、物業(yè)管理公司注冊(cè)后，應(yīng)按照《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》取得物業(yè)管理公司臨時(shí)資質(zhì)證書，方可從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)管理公司資質(zhì)證書是凡在重慶市轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格憑證。取得臨時(shí)資質(zhì)應(yīng)符合的條件：1、具有獨(dú)立法人資格。2、注冊(cè)資本50萬元以上。3、具有中級(jí)以上職稱的工程類或經(jīng)濟(jì)類技術(shù)人員5人以上，管理人員取得物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書5人以上（其中經(jīng)理崗位人員應(yīng)取得高級(jí)物業(yè)管理經(jīng)理證書）。4、管理有一定的物業(yè)面積，并簽訂前期物業(yè)管理合同。5、具有比較健全的公司管理制度、組織機(jī)構(gòu)和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。根據(jù)實(shí)際情況，第3項(xiàng)內(nèi)容，中級(jí)以上職稱的技術(shù)人員，可以只提交職稱證書，實(shí)際工作人員由沒有職稱證書的人員擔(dān)任，以降低工資成本，物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書建議組織或要求相關(guān)人員參加學(xué)習(xí)，取得證書后，持證上崗。第4項(xiàng)內(nèi)容，公司應(yīng)與移民小區(qū)的建設(shè)方魚嘴鎮(zhèn)政府簽訂移民小區(qū)的前期物業(yè)管理合同，建議簽訂三年，三年后如移民小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，則應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)重新簽訂物業(yè)管理合同。三、公司的名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員配備。名稱：重慶市東部新城物業(yè)管理有限公司（暫定）經(jīng)營(yíng)范圍：管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理；秩序維護(hù)管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理等。服務(wù)方面：物業(yè)修繕。物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)；車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng)；服裝清洗供應(yīng)；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)：辦公室、物管科、財(cái)務(wù)科、維修科。辦公室負(fù)責(zé)公司行政工作、接待工作和各科室的綜合管理。物管科負(fù)責(zé)小區(qū)的安全管理、清潔衛(wèi)生和日常運(yùn)作。財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理和商業(yè)費(fèi)用收支。維修科負(fù)責(zé)小區(qū)的工程維修和住戶維修服務(wù)。公司成立后的物管費(fèi)和其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上均按物價(jià)局核價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。四、商業(yè)八家等區(qū)域的管理接收。商業(yè)八家等區(qū)域的管理接收應(yīng)注意三個(gè)方面的問題：一是根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，必須向前期物業(yè)管理公司移交物業(yè)建設(shè)的相關(guān)施工資料和圖紙。二是根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位移交物業(yè)時(shí)，必須向委托的前期物業(yè)管理公司提供相應(yīng)比例的物業(yè)管理用房和社區(qū)用房，物業(yè)管理用房必須按照市人民政府規(guī)定比例（按總建筑面積％）提供，社區(qū)用房必須按照每100戶業(yè)主配備15個(gè)平方的標(biāo)準(zhǔn)提供，費(fèi)用計(jì)入建設(shè)成本，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有。商業(yè)八家應(yīng)該按照相應(yīng)比例向物管處提供物業(yè)管理用房，或者提供購買相同比例房屋的資金，由前期物業(yè)管理公司選址購買，物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，前期物業(yè)管理公司只有使用權(quán)。三是根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，大修基金必須由業(yè)主按市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納，日后用于小區(qū)居民樓的修繕，如沒有這部分資金，以后的小區(qū)設(shè)施和單元樓工程維修將無法進(jìn)行，并且可能直接導(dǎo)致商業(yè)八家等區(qū)域業(yè)主今后的房產(chǎn)證無法辦理。篇七：新建物業(yè)公司籌備方案分析報(bào)告新建物業(yè)公司籌備工作分析報(bào)告一、運(yùn)營(yíng)模式分析1、全程顧問模式（1）優(yōu)勢(shì)分析。①成熟的運(yùn)營(yíng)模式。能提供全程顧問服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般來說都建立了自己比較完善的運(yùn)營(yíng)模式，而且經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)這種運(yùn)營(yíng)方式是可行的；同時(shí)都會(huì)有成功的運(yùn)營(yíng)案例，這樣一來會(huì)大大減少新企業(yè)探索的周期，節(jié)約時(shí)間成本和管理成本。②企業(yè)的品牌效應(yīng)。能提供全程顧問服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般成立較早，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的過程中建立了自己的品牌，具有自己獨(dú)特的企業(yè)文化和形象識(shí)別系統(tǒng)。從這個(gè)角度來說，顧問企業(yè)的品牌效應(yīng)會(huì)惠及房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷工作。比如目前英國(guó)的戴德梁行、美國(guó)的世邦-魏理仕等企業(yè)，在一線城市都具有較高的知名度。③員工招聘的優(yōu)勢(shì)。顧問企業(yè)樹立的品牌，對(duì)行業(yè)從業(yè)人員將具有較大的吸引力，在一定程度上能解決招聘中的難題。（2）劣勢(shì)分析①本土化的風(fēng)險(xiǎn)。我們無法否認(rèn)提供全程顧問服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾經(jīng)的成功與光輝，但無論是國(guó)外大型企業(yè)，還是國(guó)內(nèi)企業(yè)，為特定地區(qū)提供顧問服務(wù)時(shí)都會(huì)存在有本土化周期的問題。由于每個(gè)地區(qū)的情況不一，中國(guó)物業(yè)管理制度更多地取決于地方政策的規(guī)范，同時(shí)我國(guó)區(qū)域文化多樣性的特點(diǎn)，決定了任何一種運(yùn)營(yíng)模式都不可能成為放之四海而皆準(zhǔn)的真理。因此，外來企業(yè)能否迅速適應(yīng)本地市場(chǎng)的需要，能否迅速轉(zhuǎn)型，將存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。②成本風(fēng)險(xiǎn)。聘請(qǐng)全程顧問服務(wù)企業(yè)，需要支付高額的管理（顧問）費(fèi)用，對(duì)于新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)是否足以支付這一管理（顧問）費(fèi)用，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。③員工流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。XX年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告中明確指出，目前制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素是員工因素。全程顧問服務(wù)企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，在一定程度上能解決員工招聘的難題，但這也是一把雙刃劍，當(dāng)顧問企業(yè)撤離的時(shí)候，大部分員工在心理上會(huì)有所波動(dòng)，而新企業(yè)又不可能完全按照顧問企業(yè)設(shè)計(jì)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行管理，在不同的企業(yè)文化的交替中，員工的歸屬感會(huì)發(fā)生缺失，離職的欲望增加。以世邦-魏理仕在我校的招聘為例，根據(jù)我們對(duì)畢業(yè)生跟蹤的結(jié)果，顧問企業(yè)撤離后，90%的學(xué)生選擇了跳槽。2、自主運(yùn)營(yíng)模式（1）優(yōu)勢(shì)分析①本土化優(yōu)勢(shì)。由于對(duì)地方風(fēng)土人情比較熟悉，對(duì)地方政策的把握會(huì)比較到位，因此，自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求。比如本世紀(jì)初，香港的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在深圳參加物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)被當(dāng)?shù)仄髽I(yè)擊敗，就能很好地說明這一點(diǎn)。②成本優(yōu)勢(shì)。自主經(jīng)營(yíng)，花的每一分錢都是自己的，因此企業(yè)管理者在管理中必然會(huì)更重視成本管理的績(jī)效。③團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)。自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由于一開始企業(yè)就可以著手建立自己的企業(yè)文化，這種文化熏陶下的員工具有更強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)歸屬感，因而企業(yè)的員工隊(duì)伍結(jié)構(gòu)將更趨向于穩(wěn)定，這對(duì)于一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)來說相當(dāng)重要。（2）劣勢(shì)分析①經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)。新成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，企業(yè)投資者由于不具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，在管理理念和管理思路上將遭遇重大挑戰(zhàn)。如不能及時(shí)調(diào)整思路，跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，將有可能導(dǎo)致失敗。②專業(yè)知識(shí)劣勢(shì)。物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)新興的行業(yè)，相應(yīng)的教育在我國(guó)還處于滯后狀態(tài)，因此，投資者一般來說不具備物業(yè)服務(wù)的專業(yè)知識(shí)。目前有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不知道自己要做什么，看到人家怎么做就跟著做，這樣很難形成自己的特色，發(fā)展壯大將遭遇重大挑戰(zhàn)。二、儲(chǔ)備工作1、知識(shí)儲(chǔ)備成功成立并管理一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投資者和管理者應(yīng)做好以下幾方面的知識(shí)儲(chǔ)備：（1）管理知識(shí)。管理的魅力不在于個(gè)人的業(yè)務(wù)能力，而在于組織協(xié)調(diào)能力。因此，企業(yè)的投資者和管理者應(yīng)多了解和熟悉企業(yè)管理、組織行為學(xué)、戰(zhàn)略管理等方面的知識(shí)。建議初學(xué)者可以從視頻講座入手，推薦如余世維、曾仕強(qiáng)的管理講座、陳安之的成功學(xué)講座等等。（2）物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)。投資者和管理者其實(shí)不需要具備嫻熟的物業(yè)服務(wù)職業(yè)技能，但應(yīng)通曉物業(yè)服務(wù)的基本知識(shí)。解決這一問題，建議到物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)地考察學(xué)習(xí)、觀看中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)拍攝的教學(xué)情景劇《物業(yè)管理是怎樣煉成的》等等，必要時(shí)可以參加一些有關(guān)物業(yè)服務(wù)的短訓(xùn)。（3）財(cái)務(wù)管理知識(shí)。這是涉及投資者和管理者切身利益的知識(shí)，也是投資者最關(guān)心的領(lǐng)域。了解我國(guó)當(dāng)前的會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，熟悉住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理要求，熟悉成本控制的方式等等，將會(huì)使企業(yè)管理績(jī)效事半功倍。推薦先從熟悉國(guó)家政策法規(guī)開始。2、人員儲(chǔ)備物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，所有人員都可以臨時(shí)招聘，但骨干管理人員需提前做好儲(chǔ)備工作，建議事先儲(chǔ)備以下人員：（1）項(xiàng)目管理人員。項(xiàng)目經(jīng)理，如能事先儲(chǔ)備，是最好的結(jié)果，即便不能儲(chǔ)備，也應(yīng)有具備可培養(yǎng)能力的人選。（2）財(cái)務(wù)經(jīng)理。負(fù)責(zé)企業(yè)資金的關(guān)鍵人選。（3）行政人事經(jīng)理。需具有豐富的行政人事管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉社保的政策和操作流程。（4）工程部經(jīng)理。應(yīng)通曉水電知識(shí)，最好持有高壓電工證、電梯操作證等，有水電施工經(jīng)驗(yàn)。3、資金儲(chǔ)備按照現(xiàn)行政策，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成立至少需要RMB50萬注冊(cè)資金，因此，需要準(zhǔn)備好由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的不低于RMB50萬元的驗(yàn)資證明。4、資料準(zhǔn)備按照企業(yè)注冊(cè)和臨時(shí)資質(zhì)申請(qǐng)的要求，要準(zhǔn)備好驗(yàn)資證明、企業(yè)章程，企業(yè)名稱預(yù)審核，從業(yè)人員職業(yè)資格證書、勞動(dòng)合同等。篇八：物業(yè)管理處籌備方案物業(yè)管理處籌備方案為了能更好的做好xxxx早期介入的準(zhǔn)備工作，確保今后進(jìn)一步工作能夠有條不紊的進(jìn)行，特此展開前期物業(yè)籌備工作，具體工作方案如下:（一）籌備小組：總負(fù)責(zé)人：成員：（二）工作內(nèi)容：一、項(xiàng)目調(diào)查：負(fù)責(zé)人（）1、資料收集。通過各種信息渠道對(duì)項(xiàng)目的背景資料及定位、業(yè)主的定位、價(jià)格定位、同行業(yè)單位的的資料進(jìn)行收集整理與統(tǒng)計(jì)分析。2、實(shí)