北京商業(yè)某年度市場研究報告

2007-2021年度北京商業(yè)市場研究報告北京XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀二○○八年一月2007-2021年度北京商業(yè)市場研究報告第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程

1.3

北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.4

重點商業(yè)空間布局第二部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析2.2各環(huán)路項目分布情況分析2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關系分析2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析2.5已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析2.6商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 第三部分、北京商圈規(guī)劃分析3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析3.4現(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展第四部分商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析4.1整體分析4.2商圈分析4.3個案分析第五部分商業(yè)地產(chǎn)項目選址研究5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性5.35A5.4商業(yè)店面選址要求第六部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場預測6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點”？6.3重點區(qū)域分析：CBD第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解。

按照開發(fā)形式進行分類

（1）、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）、市場類商鋪

在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）、百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。

（5）、商務樓、寫字樓商鋪

商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。

（6）、交通設施商鋪

交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）

選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）

商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）

商品結構以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）

商店設施豪華、店堂典雅、明快。

（5）

采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

（6）

采取定價銷售，可以退貨。

（7）

服務功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）

選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）

以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

（3）

商店營業(yè)面積在1000平方米以下。

（4）

商品構成以購買頻率高的商品為主。

（5）

采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。

（6）

營業(yè)時間每天不低于11小時。

（7）

有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）

選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）

商店營業(yè)面積2500平方米以上。

（3）

商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）

采取自選銷售方式。

（5）

設與商店營業(yè)面積相適應的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）

選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）

商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）

居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

（4）

商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

（5）

營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。

（1）

由發(fā)起者有計劃地開設、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。

（2）

選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。

（3）

內(nèi)部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構成。

（4）

設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

（5）

核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）

服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

（7）

根據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。

6、倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）。

（1）

在城鄉(xiāng)結合部、交通要道。

（2）

商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）

目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程

北京商業(yè)地產(chǎn)自2003年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快5年了。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經(jīng)開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結一下，可以大致總結分類：1、住宅配套型商業(yè)模式這類商業(yè)多由于住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中"配套公建"的面積要求而建。在前幾年開發(fā)商往往不考慮后期使用，采取集中大商場式的設計居多，造成后期無法銷售，與自身的現(xiàn)金回流目標沖突；同時，由于多數(shù)開發(fā)商對商鋪使用設備要求的不了解，造成商業(yè)業(yè)態(tài)滿足度低，使用價值降低。最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗的積累，這種原始商場式的規(guī)劃越來越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。更多的開發(fā)商開始依托顧問公司或自身對商家、投資人的了解，進行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對商業(yè)布局、鋪位面積、配套設施設備等的考慮日漸成熟和合理。這種趨勢逐漸集中化，可總結為"銷售型配套街鋪"模式。其建造目的主要用于銷售，來源是規(guī)劃或住宅配套需求，形式以臨街獨立店鋪為主，主要是迎合區(qū)域投資客群對商鋪投資的需求。此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項目，自身具有一定的消費客群支撐，商業(yè)目標業(yè)態(tài)多以社區(qū)服務類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風險相對較小，多數(shù)比較適合于初次進行商業(yè)不動產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。2、大中型集中商業(yè)這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地大型商業(yè)項目或購物中心類開發(fā)，后隨著國際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開始發(fā)展，目前又加入了國內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開發(fā)者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會越來越多。此類商業(yè)項目在發(fā)展之初，由于政府及相關開發(fā)商經(jīng)驗和視野的欠缺，往往缺乏專業(yè)化、合理化的選址分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導致項目定位不準、設計落后，某些項目甚至剛建成就已經(jīng)落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費。這一狀況隨著國際資金的介入、初期項目教訓的積累、開發(fā)商視野的國際化等等因素，開始逐步轉(zhuǎn)變。目前此類項目有兩個比較良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，體現(xiàn)在兩點：更加符合市場的需要和更加具備風險控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設計的重要性認識日益深入。一些比較成功的項目，諸如華貿(mào)中心、萬達商業(yè)廣場等開始出現(xiàn)。這種轉(zhuǎn)變，根源于開發(fā)主體和開發(fā)動機的日益市場化，對于中國商業(yè)地產(chǎn)未來格局將會產(chǎn)生深遠的影響。此類項目在未來城市商業(yè)格局中，必然會充當市場發(fā)展主體和領導者的角色，可初步定義為"持有型集中商業(yè)"模式。此類商鋪由于開發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發(fā)商及大型地產(chǎn)投資基金等主體，未來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國內(nèi)投資者才可能有機會通過購買信托、基金產(chǎn)品等分享這部分收益。3、特色主題商業(yè)街這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。這種模式最初可能起源于非配套商業(yè)項目的開發(fā)，由于開發(fā)商對資金回收的渴求及商業(yè)經(jīng)驗的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進行臨街式的商業(yè)規(guī)劃，意圖簡化開發(fā)前期的定位及規(guī)劃設計難度，實現(xiàn)商業(yè)的可銷售。商業(yè)街模式也經(jīng)歷了一個盲目定位到方向集中的過程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)發(fā)展特點及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時間步行街規(guī)劃遍布全國，掀起"步行街熱"，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比較浩大，導致開發(fā)周期較長，因此多數(shù)項目在真正建設前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，避免了更大范圍內(nèi)的資源浪費。目前隨著開發(fā)商的成熟和市場經(jīng)驗的增加，此類項目在北方更多的開始走細分市場的路線，選擇消費過程中對周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務類零售商業(yè)方向進行定位，同時規(guī)模更加合理化，因此開始逐步出現(xiàn)越來越多的成功的特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如好運街、中國紅街等。從未來發(fā)展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成部分，將會進一步放量。這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項目發(fā)展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功?？紤]發(fā)展商的資金需求，也可進行街鋪化的分割銷售，但此類項目的分割銷售，需要有強力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項目成功運營后，進行帶租約銷售。此類商鋪由于臨街鋪位特點，比較受投資人追捧，但由于其業(yè)態(tài)特點，一般單鋪面積較大，總價較高，投資門檻較高，比較適合有一定實力和經(jīng)驗的投資者。4、租售并舉類集中商業(yè)這種模式多出現(xiàn)在大中型商業(yè)項目，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應性：一方面滿足了大型商業(yè)長期運營的產(chǎn)權主體統(tǒng)一性要求；另一方面，也部分的解決了開發(fā)商資金回流的時間要求。因此，在很多未上市開發(fā)公司接手運作的集中商業(yè)項目中，這種模式成為一種改進式的開發(fā)策略選擇。這種模式實際上形成于對歷史教訓的借鑒和改進之中。最初商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商無論項目規(guī)模大小，均盲目追求銷售回款，導致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營失敗，最典型的莫過"巨庫"、"碧溪"等。此后，萬達地產(chǎn)率先嘗試"主力店+商街"的模式，通過定制化的主力店引入，帶動周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經(jīng)驗積累和借鑒，對商業(yè)經(jīng)營特點和規(guī)劃布局肌理認識不夠，因此一些初期的項目遭遇經(jīng)營危機。通過一系列案例的積累和教訓、經(jīng)驗的總結，目前，一批具有創(chuàng)新特點、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項目開始投入市場并獲得好評。細分來看，此類項目又可分為兩種模式，一種可總結為"主力店+商街"模式，如望京"六佰本"隨便消費區(qū)，50%進行主力商家的招商，其余50%商街部分，進行分割銷售，創(chuàng)下望京商鋪單價新紀錄；另一種可總結為"主力店+街鋪"模式，典型者如大鐘寺商業(yè)廣場，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出部分街鋪進行銷售，同樣創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價新紀錄。此兩種模式能夠一定程度上兼顧開發(fā)商的資金要求和商業(yè)經(jīng)營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設計和強有力的運營管理支持。因此，未來此類項目的成功，需要專業(yè)顧問公司更多的支持和配合。這種主力店帶動下的商業(yè)項目，其投資的風險相對可控，但由于開發(fā)商試圖通過小量的商鋪銷售結局整盤的資金壓力，因此對單價要求往往較高，價值透支的風險需要投資者謹慎考慮。同時，規(guī)劃設計的專業(yè)化程度，也是決定此類商鋪未來價值的關鍵因素之一。5、專業(yè)市場模式這一地產(chǎn)類型區(qū)別于其他大眾消費類商業(yè)項目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型，或者有一定市場基礎的專業(yè)市場周邊，通過硬件、軟件設施的升級換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。此類項目由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開發(fā)資金。在初期市場升級剛剛開始時，周邊相對成熟的項目，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過大，周邊市場基礎不夠的，往往日漸蕭條。針對需要一定培育的市場，百榮世貿(mào)商城先租后賣，通過租賃權的出售回籠一部分資金，再經(jīng)過一定時間的培育，充分釋放商鋪價值，然后再進行產(chǎn)權銷售的模式，或許將是未來此類項目的成熟模式所在。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊市場基礎要求高，因此，未來一段時間內(nèi)開發(fā)空間相對有限。采用此類"專業(yè)市場"模式的項目，周邊市場是否具有足夠的產(chǎn)業(yè)升級、市場繁殖潛力，是投資人需要謹慎考慮的問題，同時，此類優(yōu)質(zhì)項目普遍較高的售價，也是對商鋪投資回報能力的一個極大考驗。綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨理性的發(fā)展肌理來看，對于目前及未來市場主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，可簡單分類如下：合理的分類有助于更好的整理已有的市場資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗，服務于未來商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)操作和成功運營。當然，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)操作各有特點，關鍵之處往往不盡雷同，需要進一步分析總結，更需要行業(yè)同仁明辨前車之鑒，合理進行項目操作，減少社會資源的無為浪費，成就商業(yè)地產(chǎn)的長期繁榮。1.3

北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

作為國際化大都市以及中國北方的消費中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務，而此前城市商業(yè)一直處于供應相對不足的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)量相對較大，但從中長期發(fā)展的角度來看，未來亦會逐漸被市場消化，不會產(chǎn)生絕對過量的問題。在進入2021年前的最后一年，2007年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來供應最為集中的年份，就目前市場表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過分異常情況，整體亦是在趨于利好。一、奧運因素催化供需提前釋放2007年北京商業(yè)地產(chǎn)項目集中放量，奧運會這一中國社會和經(jīng)濟的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2021年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)項目盡可能在明年完工推出；對開發(fā)商而言，奧運會是一個難得對外展示企業(yè)形象與實力的機會，所以主觀上亦盡可能地將工期設置于2021年之前；而世界各地的零售商當然也不希望錯過奧運會這個世界經(jīng)濟互動的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實力，所以我們看到來自臺灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都計劃在北京設店。奧運概念實現(xiàn)了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場的供需活力。二、購物中心日漸成為主流DTZ戴德梁行預計，北京2007年開業(yè)的商鋪面積將達到410萬平方米，其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米，占總面積的68.3％。上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預計開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式。購物中心作為適應市場需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認可。首先，在購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓等復雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業(yè)主認可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費需求逐漸朝著復合式、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認可。三、商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢明顯在《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2021年）》中，政府提出了構建新城市空間格局、實施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向，而一個新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)。從今年商業(yè)放量分布區(qū)域來看，將會在傳統(tǒng)商圈以外逐級發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當大量的居住人口存在，具備較強的消費能力，但因歷史原因而一直缺乏相應的商業(yè)場所，新商業(yè)項目的建成可有效滿足其消費需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國際商業(yè)中心、嘉茂購物中心的基礎上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等項目的陸續(xù)開業(yè)，其作為獨立商圈的地位將得到有效確立。而亞運村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個總面積超過60萬平方米的新商業(yè)中心，同時，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當數(shù)量的大體量購物中心項目在前期運作。從政府規(guī)劃的角度分析，未來商業(yè)地產(chǎn)項目向外圍發(fā)展的趨勢仍將延續(xù)，2007年北京商業(yè)地塊的供應總量為200萬平方米，其中北四環(huán)以外的商業(yè)地塊供應面積約為100萬平方米，占據(jù)總體放量水平的一半，幾年后這些地塊建成又將會出現(xiàn)更多的外圍項目。四、餐飲休閑業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費人群的消費需求正由“基礎型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機會。餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運營者實現(xiàn)提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調(diào)整來達到增加餐飲、娛樂比重的目的。在此趨勢下的一個典型表現(xiàn)是，多廳影城幾乎已成為北京大型購物中心的“標準配置”，這是因為通常影城可顯著提高顧客在購物中心里的滯留時間，而且影城的主要顧客是消費力較強的年輕化人群，吸引其到達有助于帶動購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。1.4重點商業(yè)空間布局一、商業(yè)布局總體思路

按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和市委、市政府關于區(qū)縣功能定位的新要求，加強本市不同區(qū)域商業(yè)發(fā)展和布局的分類指導，規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系。專欄3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點與布局首都功能核心區(qū)總的原則是“控制總量，優(yōu)化結構，完善功能”。除王府井、西單、前門-大柵欄三個廣域型商業(yè)中心外，結合軌道交通和交通樞紐的發(fā)展，規(guī)劃發(fā)展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復興門外、動物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內(nèi)等區(qū)域商業(yè)中心。鼓勵發(fā)展商旅商業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，進一步規(guī)范和提升一批體現(xiàn)首都歷史文化特點和鮮明民族特色的商業(yè)街區(qū)（市場）。核心區(qū)商業(yè)發(fā)展以現(xiàn)有設施的功能的完善、配套、提升為主，限制新建大型商業(yè)設施和小商品市場。城市功能拓展區(qū)新增商業(yè)設施建設向東部、東南部傾斜。鼓勵在區(qū)域內(nèi)東部、東南部地區(qū)發(fā)展大型現(xiàn)代商業(yè)服務設施（包括各類新型業(yè)態(tài)），整合現(xiàn)有設施，新建若干商業(yè)中心，加快建設中關村、商務中心區(qū)（CBD）、奧運村等三個功能區(qū)配套商業(yè)；提升特色商業(yè)街水平，鼓勵在商業(yè)中心發(fā)展特色、專業(yè)小店鋪，限制發(fā)展占地面積大的大型市場類設施。城市發(fā)展新區(qū)選擇具備一定人口規(guī)模、交通條件成熟的區(qū)位，建設發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)中心，以集中化布局為主，區(qū)域內(nèi)形成以各商業(yè)中心為主體的“大集中、小分散”的布局。推進順義、通州、亦莊等重點新城商業(yè)與新城建設同步發(fā)展。生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)除了滿足居民日常生活消費需求、經(jīng)濟技術產(chǎn)業(yè)和教育科研等需求，在新城中心分別設置區(qū)域商業(yè)中心外，開發(fā)建設若干休閑旅游商業(yè)設施，選擇合適的區(qū)位規(guī)劃建設生態(tài)友好型商業(yè)中心，強化相關服務功能。二、零售商業(yè)空間布局

總的原則是優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色。

優(yōu)化核心：以存量結構調(diào)整升級為主，集聚精華、突出特色，重點突出王府井、西單、前門-大柵欄三個著名商業(yè)街區(qū)的服務功能，提升核心區(qū)商業(yè)的吸引力、輻射力。

延伸兩軸：在兩軸延長線建設大型多功能商業(yè)設施，形成各具特色的商業(yè)集群。東西軸線上，東端重點發(fā)展?jié)M足新型制造業(yè)和居民生活需求的新型商業(yè)，西端發(fā)展適應休閑旅游需求和現(xiàn)代時尚生活的新型商業(yè)。南北軸線上，北端奧運村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，發(fā)展會展、商務及個性化生活服務組團型商業(yè)設施。南端重點發(fā)展專業(yè)市場和特色民俗民風商業(yè)。

發(fā)展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實現(xiàn)高起點、高標準、跨越式發(fā)展。順義商業(yè)要強化為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展服務的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（B型）、新中國國際展覽中心等建設為契機，配套構建生活服務體系和產(chǎn)業(yè)服務體系。通州商業(yè)要配合物流基地、商務中心區(qū)建設，強化現(xiàn)代服務功能。同時，加快發(fā)展運河沿岸休閑旅游商業(yè)。亦莊開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展也要適應區(qū)域功能特點，著力發(fā)展新型服務業(yè)。

強化特色：加快發(fā)展中關村科技園區(qū)、北京商務中心區(qū)和奧林匹克公園等三個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)，充分發(fā)揮品牌知名度優(yōu)勢，強化功能區(qū)商業(yè)特色。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風情的特色街區(qū)。建設具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國家、民族生活習俗、宗教、文化特點的專題購物、餐飲、娛樂街區(qū)，適應北京建設國際化大都市的要求。進一步完善層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)。專欄4：層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)第一層級由王府井、西單、前門-大柵欄等以滿足市內(nèi)外、境內(nèi)外消費者休閑、旅游消費需求為主的廣域型城市商業(yè)中心構成。同時，促進中關村國際商城等大型現(xiàn)代商業(yè)中心加快發(fā)展，完善功能，提升客流聚集能力，擴大知名度，為三大商業(yè)中心提供必要的補充。第二層級由商圈范圍涵蓋較大城市范圍的區(qū)域型商業(yè)中心構成。進一步完善目前基本成型的公主墳、朝外、崇文門外大街等以滿足消費者的選擇性購買和一般性休閑消費需求為主的區(qū)域商業(yè)中心。加大新城特別是順義、通州、亦莊等三個重點新城商業(yè)的發(fā)展，逐步形成承載城市產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的新的區(qū)域型商業(yè)中心。第三層級由社區(qū)商業(yè)構成。包括社區(qū)商業(yè)中心和便民終端設施，以滿足居民日常生活消費需求為主。三、專業(yè)市場空間布局

遵循“控制規(guī)模、調(diào)整布局、優(yōu)化結構、整體提升”的指導思想，對專業(yè)市場進行“規(guī)范、調(diào)整、發(fā)展、提高”，對中心城地區(qū)內(nèi)的市場逐步進行調(diào)整升級和外遷，在中心城外圍地區(qū)發(fā)展適應北京產(chǎn)業(yè)升級和為城市功能服務的具有強輻射能力的集散型專業(yè)市場，逐步形成布局合理、功能專業(yè)、滿足城市發(fā)展需要的專業(yè)市場體系。

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是重要的城市流通基礎設施。今后，在城市功能拓展區(qū)和重點新城主要提升改造豐臺新發(fā)地、順義石門等大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。每個新城原則上著重發(fā)展一個區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在具備條件的區(qū)縣發(fā)展產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在城市外圍適當?shù)貐^(qū)重點培育發(fā)展1-2個大型一級糧油批發(fā)市場。

小商品交易市場按照“控制數(shù)量、促進合并、發(fā)展專業(yè)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、服務生活、完善布局、形成樞紐、擴大輻射”的原則，優(yōu)化布局，提升水平。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場的發(fā)展，鼓勵現(xiàn)有的小商品市場改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴格禁止新增小商品批發(fā)市場；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場升級改造，向社區(qū)菜市場轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場要以滿足新城發(fā)展和居民生活為目標進行升級改造。

汽車交易市場要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費需要在相關區(qū)域適度規(guī)劃建設，繼續(xù)提升四合莊舊機動車交易市場、石景山北京國際汽車貿(mào)易園區(qū)、昌平回龍觀汽車交易市場、朝陽平房東方基業(yè)汽車交易市場等經(jīng)營管理水平，加快建設豐臺汽車博覽中心。

規(guī)范提升汽配市場和建材市場水平，促進其適度發(fā)展、合理布局。第二部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場分析2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析一、商業(yè)分布情況

隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個集中供應的高峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400萬平方米左右的供應量。如果按此增長速度計算，屆時靜態(tài)總量將基本滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點來看，北京市短時期內(nèi)不可能達到整體飽和。

從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形成互動，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴北進的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。

海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關村區(qū)域，包括中關村西區(qū)、當代雙安區(qū)域、世紀金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。

東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。

豐臺區(qū)近期發(fā)展勢頭強勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時可輻射到整個華北地區(qū)。

二、各環(huán)路項目分布情況分析

根據(jù)我司2006商鋪大全中的統(tǒng)計，我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進行了整理分析。

各環(huán)路分布情況表

各環(huán)路商業(yè)項目數(shù)量分布情況

為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點，我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進行統(tǒng)計分析。如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)項目數(shù)量仍然較多，有67個，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設施的進一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。各環(huán)路商業(yè)項目體量分布情況

項目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應體量進行對比分析。

如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項目供應由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳•藍調(diào)、楓藍國際等。其它環(huán)路項目，在體量上并無明顯差異。

各環(huán)路商業(yè)項目分布情況從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項目分布情況。

二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時我們也應該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。

二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設的進一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。

三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對比較薄弱的一個區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關注，尤其是在政府建設南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套

行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當北京被宣布為2021年奧運會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。

四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運為依托，發(fā)展奧運經(jīng)濟；部分以中關村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。而從商業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到2021年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。

五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。

總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關系分析

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。

首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容：

(1)兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。

(2)兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。

(3)多中心：指在市域范圍內(nèi)建設多個服務全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務中心、亦莊高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務中心等

從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。

新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化，

從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖

通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分，

可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標準，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應這一形式。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析

從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構成道路網(wǎng)絡。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達到431.3公里，到2021年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。

北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要10倍于產(chǎn)出。公路建設每投入100億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務區(qū)（CBD）、中關村高新技術園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。

未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準時；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風貌，同時又解決了交通問題。

根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達到十一條。

地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。

根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2021年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應由此可見。

根據(jù)目前地鐵的建設情況，5號線將于2007年6月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析

從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關閉、拆除，由此造成商業(yè)供應量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2002—2007年的商業(yè)供應量就達1300多萬平米，其中已建商業(yè)面積700萬左右，占到總體供應量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2021年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。

2002—2007年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠遠少于其他城區(qū)；

在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達35%，眾所周知，北京市2021年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼；

待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。

據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，人均商業(yè)面積0.9平米，依據(jù)北京市2021年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到200—300萬平米，因此預計到2021年，商業(yè)供應量每年都在五十萬平米以上。六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等）

北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領市場。

在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要歸功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達達到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。第三部分、北京商圈規(guī)分析3.1商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：一、商圈的定義商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機結合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。3.2北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；西單商圈的消費者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。公主墳商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。部隊比白領的消費相對要低一點，消費的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊人員比較多。崇文門商圈：南城消費的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。中關村商圈：特色與發(fā)展方向：包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關村科技園區(qū)，提升形象。中關村商圈特點：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關村高科技商務中心（中關村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構、企業(yè)、財團在這里設立總部或分支機構。望京商圈：望京區(qū)域消費是北京市平均水平的７倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國人居住集中的地方。方莊商圈：方莊規(guī)劃的初衷是服務社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。亞運村商圈：亞運村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費能力較強。五道口商圈：消費群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學生；甲級寫字樓，有1000多家科研機構、高檔住宅區(qū)；韓國留學生比較多的地方。3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析

北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展狀況主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布等方面。

由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結構調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。

新商圈位置示意圖

木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫木樨園南北；位于小區(qū)東側的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設有地鐵站。

環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側將設有碼頭。

商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側，已規(guī)劃建設亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。

馬連道商圈

交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區(qū)的距離。

環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。

商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設一年多已現(xiàn)出雛形，到2021年，這個都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。

石景山沃爾瑪商圈

交通：石景山區(qū)除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。

環(huán)境：擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。

商業(yè)：傳統(tǒng)項目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側，五環(huán)取消收費，將進一步促進沃爾瑪?shù)匿N售。

特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。

馬甸亞奧商圈

交通：地鐵4、10號線一期(含奧運支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設的5號線在多個地點交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。

環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2021年奧運會的核心會區(qū)。

商業(yè)：亞運村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應有盡有。

特色：亞運村是京城首屈一指的配套服務設施完善的成熟大社區(qū)。2021年奧運會落戶北京，亞運商圈基礎上形成的奧運商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機必將趕超當年的亞運會。

高碑店商圈

交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。

環(huán)境：綠化率達到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。

商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進入成本卻更低更經(jīng)濟。

特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。3.4現(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展商圈又稱商勢圈(TradeArea)，通常是指一個零售店或商業(yè)中心的營運能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的HYPERLINK地理區(qū)域。一般可歸納為三點:第一、商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的HYPERLINK地理區(qū)域;第二、商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，而且，這個HYPERLINK地理區(qū)域空間很容易在地圖上標示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構成一個類似物理學中跳“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動就是在這個商業(yè)場中進行。一個具體的商圈的構造應由“點、線、面、流”四個方面構成:所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區(qū)域的中心點。一家HYPERLINK商店，或一個具體的集中交易的活動的場所就是商圈構造中的“點”，它決定商圈所在的具體HYPERLINK地理位置。因此，科學選址是市場建設中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使HYPERLINK商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優(yōu)勢。因此，零售店或大型購物中心已進行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營選擇性強的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運處吸引顧客，原則上應選址于商業(yè)中心或四通八達的地方。而且，在考慮具體店址時，應充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。所謂“線”，是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關系。顯然，依存關系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。當然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個具體的商圈會有它自己的邊界。一個具體的現(xiàn)實市場只是這種“線”的集合的外在形式。“空殼市場”所空缺的就是這種“線”。因此，重要的是培育當?shù)厥袌鼋?jīng)濟的發(fā)育，構建生成更多的“線”。地方政府應該調(diào)查HYPERLINK研究分析比較當?shù)馗鞣N相對優(yōu)勢，制定政策措施充分發(fā)掘和開發(fā)這種優(yōu)勢，地方優(yōu)勢既是地方經(jīng)濟發(fā)展的生長點，又是區(qū)域市場的生成點。因為正是這種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線”。所謂“面”，是指中心點的輻射所達到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說:“核心商圈保基本(生活必需品)，次級商圈靠服務，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場布局，消除市場建設中的盲目的重復建設是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經(jīng)濟活動中，不同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補關系，也有市場的替代與共存關系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。但也有相當多的實例表明，競爭會形成一種共生關系，使市場具有更強的滲透力和影響力，共同構造出一個大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理HYPERLINK規(guī)劃市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進一步的增加和拓展。所謂“流”，是指商圈的動態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結構變化、競爭格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務功能的變化等。商圈的類型商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個HYPERLINK城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。西方國家的商圈計算的三種方法:l、雷利法則—零售引力法則，是計算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個商業(yè)城市之間的距離，兩個城市的人口數(shù)量就能夠計算出每一個城市吸引顧客的距離，同時通過這一公式的延伸又可計算出某一個城市的商圈大小。當一個商業(yè)中心充分采用計算機和網(wǎng)絡技術后，形成某一商業(yè)中心，兩個商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個HYPERLINK城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。2、市場飽和理論(RSI，RetailSaturationIndex)—是計算每一平方米營業(yè)面積的某類商品所能實現(xiàn)的銷售額，當RSI呈現(xiàn)高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當RSI呈現(xiàn)低值時，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進入此市場發(fā)展零售業(yè)。3、購買力指數(shù)(BPI，BuyingPowerIndex)—是估計經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標(QI，QualityIndex)。商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學理論將HYPERLINK城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。1、中央商業(yè)區(qū)，應叫中心商業(yè)區(qū)。2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念商業(yè)區(qū)具有濃厚的計劃經(jīng)濟痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計劃經(jīng)濟的痕跡，正因為如此，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異。現(xiàn)代商圈的意義有兩個方面的創(chuàng)新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;2、兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。南城商圈定位及其特點如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈;(2)20世紀改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)區(qū);(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個市級商業(yè)中心、70多個區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2021年奧運會后北京商圈內(nèi)部會出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為:由于交通的改善，HYPERLINK城市空洞化規(guī)律會逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈?！按蟊本┥倘Α眱?nèi)部商圈的動態(tài)變化，外部商圈也在動態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。商圈是動態(tài)發(fā)展的一、北京南城及其范圍北京南城是指長安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等。二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設中，長期以來形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實施了以基礎設施建設、危房改造和經(jīng)濟適用房建設為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計劃，交通在變化，市政設施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應體現(xiàn)“政府引導、企業(yè)自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費主體是消費者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點:五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈新世紀初，北京南城建設成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場”—把中國的商品和服務賣到全世界，把世界的商品和服務賣到中國來的“窗口”;(二)奧運會的首都商貿(mào)支撐工程;(三)首都國際商貿(mào)城的重要載體;(四)把南城建設成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發(fā)市場;(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶”。具體來說:1、外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補的商業(yè)格局;2、多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式;3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一HYPERLINK規(guī)劃在南城的豐臺區(qū)(即房山閏村—豐臺王佐)，其中HYPERLINK規(guī)劃中的17個配送區(qū)之一以及有些配套服務體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等;4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側將建設北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長1.8公里，總建筑規(guī)模30萬平方米，將建設成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，HYPERLINK規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等;5、信息支撐體系，今年以來，南城已經(jīng)引進外商投資于這一領域;6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)HYPERLINK規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟區(qū)域，按照經(jīng)濟區(qū)域精細打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關村模式、以及中國(含臺灣、香港)現(xiàn)有的73個Shopping/Mall的模式，概括起來為:1、民營經(jīng)濟為主導型的商貿(mào)經(jīng)濟;2、商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟區(qū)域;3、以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展;4、進行南城HYPERLINK城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟落后面貌;5、政府與企業(yè)互動，促進南城經(jīng)濟發(fā)展，即“政府引導、市場化運作、企業(yè)化經(jīng)營”。第四部分商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析整體分析北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。當然，不可否認，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是需要一段時間養(yǎng)成的。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。巨庫、第五大道的經(jīng)營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對待市場更加謹慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場逐漸轉(zhuǎn)淡。而耗資上億的亞洲第一大SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業(yè)的一段時間里，客流量每日不過百人。搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)項目經(jīng)營火爆，例如幾年前興建的東方廣場、新東安市場以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯的市場業(yè)績，營業(yè)額年年攀高。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)達到260美元/月/平方米?？傮w看來，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是后期經(jīng)營問題較多，主要有以下幾個方面：選址不夠準確。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑?jīng)]有深入的研究，造成項目經(jīng)營慘淡。前期定位不夠準確。許多商業(yè)項目不進行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經(jīng)營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。商業(yè)配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點在許多商業(yè)地產(chǎn)項目中都有所存在。前期規(guī)劃設計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。業(yè)權不統(tǒng)一，無法進行統(tǒng)一管理，無法對商戶質(zhì)量進行把控，同時由于一些業(yè)主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價格。經(jīng)營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。商圈分析CBD商圈概況：北京商務中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約5.8公里，距首都機場高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。北京中央商務區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬人。有房地產(chǎn)開發(fā)新建和待建項目14個，總建筑面積約[CBD總體規(guī)劃]功能布局規(guī)劃北京商務中心區(qū)4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的CBD的基礎上，提出建筑規(guī)模控制在1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD空間形態(tài)規(guī)劃超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側布置，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務建筑高度在150米-300米之間，主要的標志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側成序列展開，產(chǎn)生一種強烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個窗口。國貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成[CBD功能定位]城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟功能定位：建設成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密