固收地產(chǎn)債深度報(bào)告：2023年哪些房企更受益于銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的聲明及說(shuō)明證券研究報(bào)告2023年哪些房企更受益于銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇？ ---東北固收地產(chǎn)債深度報(bào)告歷史收益率曲線歷史收益率曲線舊以托而不舉為主，但已呈現(xiàn)由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市擴(kuò)展的跡象，放松限購(gòu)和利率優(yōu)惠這類(lèi)力度相對(duì)較強(qiáng)的舉措，實(shí)施范圍仍局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大的三線城市和弱二線城市，多數(shù)強(qiáng)二線城市和一線城市需求端政策仍舊存在一定空間，這也是不必對(duì)2023年銷(xiāo)售過(guò)于悲觀的二線城市和三線城市以剛改為主，2023年銷(xiāo)售復(fù)蘇的關(guān)鍵點(diǎn)在于二三線城市剛改的購(gòu)房群體能否發(fā)力，支撐起當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售規(guī)模，而從各等級(jí)(“當(dāng)月供應(yīng)面積-當(dāng)月成交面積”)來(lái)看，二三線城市的庫(kù)存已處于逐步改善狀態(tài)。擴(kuò)大，市場(chǎng)對(duì)國(guó)企地產(chǎn)的認(rèn)可度仍在持續(xù)提升。、悲觀三種不同情景假設(shè)，并建立拿地-去化模型，分析不同城市的去化能力，哪些房企擬推盤(pán)的土儲(chǔ)更能受相較傳統(tǒng)測(cè)算無(wú)法定量描述房企土儲(chǔ)剩余情況，拿地-去化模型能更精準(zhǔn)將城市去化能力與剩余土儲(chǔ)進(jìn)行匹配，結(jié)果顯示樂(lè)觀情形下保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、鐵建地產(chǎn)、華發(fā)股份2023年權(quán)3月以來(lái)新一輪資產(chǎn)荒愈演愈烈，當(dāng)前首開(kāi)、鐵建、光明、綠城等標(biāo)的團(tuán)之間利差主要由債災(zāi)期間流動(dòng)性影響導(dǎo)致，當(dāng)前利差尚未顯著修復(fù)，華發(fā)股份在2023年不同銷(xiāo)售情形預(yù)測(cè)下表現(xiàn)均較為穩(wěn)定，當(dāng)前仍有一中龍湖無(wú)論在哪種情形下，現(xiàn)金流均較為充裕。相關(guān)報(bào)告相關(guān)報(bào)告年二季度轉(zhuǎn)債投資策略》0330《鹿山轉(zhuǎn)債定價(jià)建議：首日轉(zhuǎn)股溢價(jià)率40%-5%》0329《東北固收專(zhuān)題報(bào)告：鴿派的美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)匯率和0326行情值得關(guān)注》03260%》0326分析師：陳康chenk1@8436@從收益率性價(jià)比角度，我們推薦關(guān)注華發(fā)股份、聯(lián)發(fā)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)，民企地產(chǎn)推薦關(guān)注龍湖集團(tuán)。強(qiáng)烈推薦華發(fā)股份和有建發(fā)擔(dān)保發(fā)債的聯(lián)發(fā)地產(chǎn)。券研究報(bào)告//33 05.結(jié)論 30 圖2：2021年以來(lái)重點(diǎn)城市商品住宅銷(xiāo)售面積-周度變化(萬(wàn)平方米) 10圖3：2021年以來(lái)重點(diǎn)城市商品住宅銷(xiāo)售面積-月度變化(萬(wàn)平方米) 11 ) 15 ) 16) 16) 17) 17圖16：一線城市2014年至今商品住宅不同面積段月度“供應(yīng)-成交”缺口變化(單位：平方米) 18圖17：二線城市2014年至今商品住宅不同面積段月度“供應(yīng)-成交”缺口變化(單位：平方米) 18圖18：三線城市2014年至今商品住宅不同面積段月度“供應(yīng)-成交”缺口變化(單位：平方米) 19 2年優(yōu)勢(shì)區(qū)域銷(xiāo)售額(萬(wàn)元，一線城市) 212年優(yōu)勢(shì)區(qū)域銷(xiāo)售額(萬(wàn)元，二線城市) 22//3322年非優(yōu)勢(shì)區(qū)域銷(xiāo)售額(萬(wàn)元，二線城市) 2222年非優(yōu)勢(shì)區(qū)域銷(xiāo)售額(萬(wàn)元，三線城市) 23 表7：2022年末典型城市分面積段狹義庫(kù)存消化周期(月) 24 33地產(chǎn)政策到了哪一步商品房市場(chǎng)下行以來(lái)，2022年上半年各地調(diào)控政策以“因城施策、托而不規(guī)劃，全國(guó)一盤(pán)棋的特點(diǎn)，但進(jìn)一步對(duì)比可以看到，當(dāng)前供給端支持力度已超過(guò)平，需求端尤其是限購(gòu)政策放松和利率政策優(yōu)惠，仍存在一定空間。4.9.30好住房金融服務(wù)工作通知：銀行業(yè)金融機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)項(xiàng)目的合理融資需求擴(kuò)大市場(chǎng)化融場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基Ts5.1.15公司債券發(fā)行與交易管理辦法，行方式等方面進(jìn)一步放寬16.9新政省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房17.8強(qiáng)監(jiān)管和服的通知改革部門(mén)可積極組織符合條件的企業(yè)申報(bào)市債券，并積極組織符合條件房租賃業(yè)務(wù)9.2.26市場(chǎng)工作會(huì)議加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康展長(zhǎng)效機(jī)制9.7.12革委關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)登記有關(guān)要求的通知》的中長(zhǎng)期境外債務(wù)同時(shí)央行加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托房地產(chǎn)的資金管理，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違于購(gòu)房9.7.29結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企融資行為監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理合債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，該信號(hào)被看作是房企融資環(huán)境的逐步“解凍”1.12.20風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融通知》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目同時(shí)，還要求銀行加大債券融資的支持力度、積極提供并購(gòu)的融資顧問(wèn)提高并購(gòu)的服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等2.3.16地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展2.4.18控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)有序2.5.4《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知》募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增332管資金場(chǎng)化、法治化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專(zhuān)項(xiàng)借護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融提供金融支持4質(zhì)房企簽署合作協(xié)議并購(gòu)融資、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、債券投資等多個(gè)領(lǐng)域22.12.1資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整房地私募股權(quán)投資基金作用等3.2.15產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平3.2.20會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)定居住用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，幾乎涵蓋了所3.2.27產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體座談會(huì)鼓勵(lì)房企用好融資并購(gòu)工具，支持房企拓寬債券募集3.3.25發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)不同于2008年“三低”的特點(diǎn)：低利率、低首付、低稅費(fèi)，2014-2016年的調(diào)控政策更重要的是推出棚改專(zhuān)項(xiàng)政策，直接導(dǎo)致新增大量購(gòu)房需求。而本輪周期在“房住不炒”的前提下，疊加居民杠桿率已達(dá)歷史高位，類(lèi)似上一輪周期大力度文件貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)[2008]302號(hào))08]174號(hào))個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)-9-30-3-30布關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有-3-30整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通9號(hào))6-2-2房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知3當(dāng)前需求端政策依舊顯示出托而不舉的特點(diǎn)，多數(shù)城市首付比已接近歷史低位，始不斷擴(kuò)大范圍，并逐步由低能級(jí)的三線城市向高能級(jí)城市如武漢、廈門(mén)等二線城市擴(kuò)展，但綜合來(lái)看，當(dāng)前部分強(qiáng)二線城市和一線城市依舊處于較嚴(yán)格的限購(gòu)狀態(tài)。市3/1/13/2/23特定非戶籍人士社保滿一年可購(gòu)房3/3/103/2/73/1/183/2/13購(gòu)，部分特殊人群限購(gòu)3/2/1部分區(qū)域限購(gòu)，新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新)限購(gòu)22/12/9購(gòu)房3/2/6部分區(qū)域限購(gòu)限，二環(huán)外新房與二手房都不限購(gòu)，二環(huán)以內(nèi)仍執(zhí)行限購(gòu)政策3/3/3松3/2/23部分區(qū)域限購(gòu)，姑蘇區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)限購(gòu)2/9/15部分區(qū)域限購(gòu)，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行適度調(diào)整優(yōu)化二手住房除市南區(qū)，市北區(qū)外不再限北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道3/3/19部分區(qū)域限購(gòu)，建德市，桐廬縣，臨安區(qū)，淳安縣不限購(gòu)，其他區(qū)域有不同限購(gòu)方式2/12/28計(jì)入套數(shù)，非本地戶籍居民購(gòu)買(mǎi)首套房與本地居民享受同等政策3/2/7西山區(qū)、呈貢區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、滇一套3/2/14購(gòu)政策；對(duì)特定群體實(shí)施優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)購(gòu)房2/9/12/12/31策3/1/30肥2/5/11部分區(qū)域限購(gòu)，合肥瑤海區(qū)、新站區(qū)及經(jīng)開(kāi)區(qū)新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)不限購(gòu)2/5/20部分區(qū)域限購(gòu)，限購(gòu)區(qū)域?yàn)橹猩絽^(qū)(不含東港商務(wù)區(qū))、西崗區(qū)、沙河口區(qū)家莊2/5/1川2/5/12/5/132/12/15房地產(chǎn)貸款集中度管理2/7/1放松限購(gòu)限售3/2/17部分人群限購(gòu)，限購(gòu)政策向多子女家庭放松2/4/13/1/11月以上社22/12/6限購(gòu)2/5/23(含2套)城六區(qū)住房的本市城鎮(zhèn)居民家庭，暫停在本市城六區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房2/6/13/1/2五區(qū)限購(gòu)，濱海新區(qū)不限購(gòu)33州2/3/18部分人群限購(gòu)，非本市戶籍鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山、馬尾五區(qū)限購(gòu)一套，長(zhǎng)樂(lè)戶口在五城區(qū)限3/3/6部分區(qū)域限購(gòu)，限購(gòu)區(qū)域：芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣2/11/18部分區(qū)域限購(gòu)，限購(gòu)區(qū)域(天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū))劃為一區(qū)，其他區(qū)域有不政策爾濱3/2/6購(gòu)政策；對(duì)特定群體實(shí)施優(yōu)惠政策3/3/19吳區(qū)的部分街道，以及錫山區(qū)的錫東新城，惠山區(qū)的惠山新城動(dòng)市，以及部分華西、華中和華北省會(huì)城市，一線城市和強(qiáng)二線城市當(dāng)前房貸利率等級(jí)市率等級(jí)市率3.95%4.90%3.95%4.90%90%3.90%3.90%4.90%3.90%4.90%3.90%4.90%90%3.80%3.80%金華州3.80%4.90%爾濱3.80%家莊3.80%3.80%4.90%3.80%4.90%3.70%4.90%3.80%3.80%4.90%海90%州3.80%4.90%3.80%4.90%3.80%4.90%等級(jí)市率等級(jí)市率85%90%65%州60%90%30%90%90%90%90%90%90%鎮(zhèn)江90%肥90%90%90%90%3390%90%90%山90%90%90%90%00%90%25%90%20%.00%90%80%90%進(jìn)一步加碼的放松政策仍舊處于走一步看一步的狀態(tài)，銷(xiāo)售未出現(xiàn)明顯下滑的情況下，政策工具箱不會(huì)輕易釋放，而這也是不必對(duì)今年銷(xiāo)售過(guò)于悲觀的信心來(lái)源，依舊有儲(chǔ)備空間可以繼續(xù)“托而不舉”。短期內(nèi)難以預(yù)期更多放松政策落地的前提下，我們看到和歷史周期相比，當(dāng)前政策的靈活性愈加明顯。成都眼花繚亂的限購(gòu)區(qū)域調(diào)整以及各地備案價(jià)下浮比例的動(dòng)態(tài)變化，均表明當(dāng)前政策的針對(duì)性更加明確，而這在今年愈加分化的市場(chǎng)變化中無(wú)疑將起到更好的引導(dǎo)效果，未來(lái)甚至在同一城市、同一區(qū)域內(nèi)，一部分樓盤(pán)332023年地產(chǎn)銷(xiāo)售展望2.1.3月的銷(xiāo)售回落無(wú)需特別擔(dān)心是否會(huì)繼續(xù)尋底。周度數(shù)據(jù)受短期事件擾動(dòng)更大，其波動(dòng)性本身便比較劇烈，一周期，當(dāng)前周度數(shù)據(jù)仍舊高于2022年全年的平均水圖2：2021年以來(lái)重點(diǎn)城市商品住宅銷(xiāo)售面積-周度變化(萬(wàn)平方米)回落的幅度。月此部分需求的減少也可能導(dǎo)致銷(xiāo)售回落幅度大于歷史同期水平，因此3月的數(shù)圖3：2021年以來(lái)重點(diǎn)城市商品住宅銷(xiāo)售面積-月度變化(萬(wàn)平方米)當(dāng)前的銷(xiāo)售市場(chǎng)，哪些人群在購(gòu)房？購(gòu)房偏好哪些產(chǎn)品？能支撐起多大規(guī)模？如15%，從面積段來(lái)看，二線城市是以剛改為主的市場(chǎng)，而剛改的購(gòu)房群體通常有已有首套住房，不同于剛需群體購(gòu)房的急迫性，這類(lèi)群體在購(gòu)房過(guò)程受政策以及市場(chǎng)環(huán)境變化影響較大，因此可以看到二線城市的銷(xiāo)售歷來(lái)較一線城市波動(dòng)更為明4年以來(lái)各類(lèi)型住房規(guī)模相對(duì)恒定，當(dāng)前成交面積段110平以下商市尚處于底部震蕩區(qū)間，2023年市場(chǎng)若需要明顯復(fù)蘇，重點(diǎn)依賴(lài)于二、三線城市剛改群體購(gòu)房需求的提升。而從各等級(jí)城市總價(jià)段成交情況和月度庫(kù)存消耗情況米)米)米)米)米)014年至今商品住宅不同總價(jià)段成交面積占比(單位：平方米)014年至今商品住宅不同總價(jià)段成交面積占比(單位：平方米)圖13：二線城市2014年至今商品住宅不同總價(jià)段成交面積占比(單位：平方米)014年至今商品住宅不同總價(jià)段成交面積占比(單位：平方米)圖15：三線城市2014年至今商品住宅不同總價(jià)段成交面積占比(單位：平方米)庫(kù)存消耗速度來(lái)看，一線城市供應(yīng)相對(duì)充裕，基本能滿足月度需求；二線城市自2022年以來(lái)多數(shù)月份供應(yīng)面積小于當(dāng)月成交面積，已在消耗存量庫(kù)存，三線城市：一線城市2014年至今商品住宅不同面積段月度“供應(yīng)-成交”缺口變化(單位：平方米)：二線城市2014年至今商品住宅不同面積段月度“供應(yīng)-成交”缺口變化(單位：平方米)綜合來(lái)看，一線城市仍舊是以剛需為主的市場(chǎng)，二線城市和三線城市以剛改為主，2023年銷(xiāo)售復(fù)蘇的關(guān)鍵點(diǎn)在于二三線城市剛改的購(gòu)房群體能否發(fā)力，支撐起當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售規(guī)模，而從各等級(jí)城市月度庫(kù)存消耗情況(“當(dāng)月供應(yīng)面積-當(dāng)月成交面積”)來(lái)看，二三線城市的庫(kù)存已處于逐步改善狀態(tài)。2.3.國(guó)企在銷(xiāo)售市場(chǎng)的認(rèn)可度仍在持續(xù)提升延續(xù)我們以往對(duì)國(guó)企地產(chǎn)的觀察視角，可以發(fā)現(xiàn)，2023年以來(lái)國(guó)企地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)仍蘇明顯更加利好國(guó)企地產(chǎn)。近期邊際企業(yè)的輿情表明部分主體的資金壓力依舊存在，而觀察典型房企今年銷(xiāo)售表現(xiàn)同樣可以看到，市場(chǎng)對(duì)國(guó)企地產(chǎn)的認(rèn)可度在持//33進(jìn)一步細(xì)分各地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，來(lái)觀察國(guó)企地產(chǎn)在不同購(gòu)買(mǎi)力城市的認(rèn)可度變化。將宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比共6組數(shù)據(jù)中，5個(gè)及以上為正的視為優(yōu)勢(shì)區(qū)域(一線城市均視為優(yōu)勢(shì)區(qū)域)，5個(gè)及以上為負(fù)的視為非優(yōu)勢(shì)區(qū)域。住宅價(jià)格指數(shù)同比住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比型區(qū)域70區(qū)域區(qū)域1020區(qū)域區(qū)域區(qū)域0區(qū)域0區(qū)域00區(qū)域區(qū)域肥0區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域金華非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域//33非優(yōu)勢(shì)區(qū)域爾濱非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域非優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域和非優(yōu)勢(shì)區(qū)域，當(dāng)?shù)孛吭耇OP10房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的變化，可以進(jìn)一步反映不同區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力對(duì)央國(guó)企地產(chǎn)和民企地產(chǎn)的影響。優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)，無(wú)論一線還是二線城市，國(guó)企地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模始終高于民企地產(chǎn)。一線城市因售價(jià)較高，房屋單體價(jià)值更大，國(guó)企和民企的同比增速波動(dòng)變化更多是受當(dāng)期推盤(pán)節(jié)奏的影響。優(yōu)勢(shì)增速優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步得到加強(qiáng)。圖20：2022年優(yōu)勢(shì)區(qū)域銷(xiāo)售額(萬(wàn)元，一線城市)//33非優(yōu)勢(shì)區(qū)域二線和三線城市差異明顯，二線城市市場(chǎng)的主導(dǎo)地位逐步由民企地產(chǎn)強(qiáng)。//33非優(yōu)勢(shì)區(qū)域三線城市因國(guó)企地產(chǎn)下沉不足，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售市場(chǎng)由地方性民企占據(jù)主導(dǎo)。依賴(lài)于屬地化優(yōu)勢(shì)建立的品牌效應(yīng)，民企地產(chǎn)在當(dāng)?shù)馗苷J(rèn)可，小陽(yáng)春期間民企增速均高于民企地產(chǎn)，表明在市場(chǎng)分化的環(huán)境下，國(guó)企地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)將逐步得以體現(xiàn)。綜上所述，優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)國(guó)企地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模始終明顯優(yōu)于民企地產(chǎn)，且優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步鞏固。非優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)，二線城市和三線城市差異明顯，二線城市國(guó)企地產(chǎn)銷(xiāo)售依舊占據(jù)主導(dǎo)地位；三線城市因國(guó)企地產(chǎn)下沉不足，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售市場(chǎng)民企認(rèn)可度化的環(huán)境下，國(guó)企地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)將逐步得以體現(xiàn)。綜合來(lái)看，國(guó)企地產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)弱勢(shì)仍舊在持續(xù)擴(kuò)大。1)樂(lè)觀情形：商品住宅銷(xiāo)售額同比增速20%，其中國(guó)企同比增速30%，民企同宅銷(xiāo)售額維持不變，其中國(guó)企同比增速10%，民企同比增速；3)悲觀情形：商品住宅銷(xiāo)售額同比增速-10%，其中國(guó)企同比增速-5%，民企同3.哪些房企土儲(chǔ)布局能在銷(xiāo)售復(fù)蘇中更加受益？預(yù)測(cè)不同房企在2023年銷(xiāo)售額表現(xiàn)如何？哪些房企的土儲(chǔ)布局更能受益于銷(xiāo)售的結(jié)構(gòu)券研究報(bào)告//33109.1139.398.6104.8109.1139.398.6104.8.3傳統(tǒng)將土儲(chǔ)布局與不同等級(jí)城市進(jìn)行匹配的方法，拿地-去化模型能更精準(zhǔn)刻畫(huà)不模有多大。：東北證券3.2.各城市去化能力評(píng)估基于上述模型，各城市去化能力是決定土儲(chǔ)為轉(zhuǎn)化銷(xiāo)售額的核心，從各地庫(kù)存表現(xiàn)可以看出即便是同一等級(jí)的二線或三線城市，其市場(chǎng)消化能力也存在顯著差異，部分三線城市如寧德、寧波城市能級(jí)并不高，但去化能力并不差，而二線城市的哈爾濱、蘭州其庫(kù)存依舊存在壓力，因此去化能力的強(qiáng)弱并不依賴(lài)于城市能級(jí)高市以下00壓型1.2爾濱8.26梅州0.6壓型274.5274.557.8.858632.34州.//33.334壓型...壓型運(yùn)城...1鄉(xiāng).10.8.2存型肥75489.733對(duì)此本文從(1)近3月庫(kù)存上升速度、(2)近3月銷(xiāo)售價(jià)格提升、(3)同歷史高位銷(xiāo)售面積恢復(fù)度，三個(gè)維度建立城市打分模型，并對(duì)不同城市賦予不同去化速市市市佛山運(yùn)城州衡陽(yáng)慶鎮(zhèn)江福州珠海哈爾濱株洲駐馬店杭州合肥金華坊江嵊州桐鄉(xiāng)山衢州券研究報(bào)告//33長(zhǎng)春2490%三亞1870%保亭1870%長(zhǎng)沙1870%汕頭2690%澄邁2180%鄭州2080%上饒2280%淳安1260%重慶1870%韶關(guān)2180%大廠1560%安慶2280%紹興1870%德清1670%白銀2180%泰州1560%定安2490%寶雞1870%銅陵1870%固安2790%常德1870%渭南2080%嘉善2490%常州1870%溫州1670%陵水2180%郴州1870%無(wú)錫1870%桐廬1870%池州1670%蕪湖1870%香河1870%儋州2180%徐州2080%燕郊2490%德陽(yáng)2690%煙臺(tái)1870%鞍山1870%東營(yíng)1670%岳陽(yáng)1870%：東北證券市成交均價(jià)(萬(wàn)/平方米)成交均價(jià)(萬(wàn)/平方米)686865386福州18384468哈爾濱80828%8杭州6合肥62664686612007266021992866890068686866688//33868儋州8%82003328德陽(yáng)853408%86佛山1836220014868866：東北證券市庫(kù)存面積(平方米)存面積(平方米)(%)875366%688329586福州18哈爾濱6杭州65498合肥094849409088524488013250918198598345711970106809121988138857399021688188859668875366%68//3388常州56374245551523-0.38%8池州6268767306213.90%4儋州357336536720820.68%6德陽(yáng)19544601924478-0.39%8東莞58479975481908-1.60%8東營(yíng)228493423433430.63%610403279-1.83%8阜新28022992680595-1.10%8湖州47376964500036-1.28%8淮北1250988247797518.63%4淮南12633081232218-0.62%88888248888291599516：東北證券成交面積(萬(wàn)平方米)(萬(wàn)平方米)/2021H1均值.9366458%4837.354福州702%4.90哈爾濱9446杭州.424%4合肥697.658.2464.2682%4848%49%41888//33596687%6.224%8888734.57688.009%68521%8358184德陽(yáng)874.188448%8658佛山84881%442843%4644：東北證券傳統(tǒng)測(cè)算將房企土儲(chǔ)規(guī)模與各城市進(jìn)行匹配，以此判斷房企土儲(chǔ)優(yōu)劣，但該算法無(wú)法考慮土儲(chǔ)歷史去化情況，由于多數(shù)項(xiàng)目已處于在售狀態(tài)，每個(gè)城市土儲(chǔ)剩余年銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)值。將2019-2021年拿地規(guī)模作為后驗(yàn)樣本，測(cè)算2022年銷(xiāo)售額預(yù)2022年權(quán)益銷(xiāo)售預(yù)測(cè)值與2022年實(shí)際權(quán)益銷(xiāo)售額差額計(jì)算，將(測(cè)算結(jié)果略)0/0/33：東北證券4.哪些地產(chǎn)債更具