容積率拆分及產品排布培訓

容積率拆分及產品排布培訓第1頁/共40頁2目錄容積率拆分1容積率拆分方法及案例2產品排布方法及案例4產品排布33容積率拆分及產品排布第2頁/共40頁容積率拆分容積率拆分3第3頁/共40頁容積率拆分︱容積率的概念容積率

=總建筑面積用地面積建筑面積=1倍用地面積建筑面積=1倍用地面積建筑面積=0.5倍用地面積

容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。紅線內可建設用地面積4第4頁/共40頁容積率的概念的說明產品策劃基礎知識︱容積率與產品形態(tài)容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標；容積率指標中所指的總建筑面積，一般是指的地上建筑面積，地下建筑面積一般不計入容積率指標計算中；規(guī)劃設計條件給定的容積率指標的約定，一般是小于等于某一數(shù)值；容積率指標中的總用地面積，一般是指凈面積，即可建設用地面積。容積率拆分︱容積率的概念5第5頁/共40頁用地紅線與可建設用地項目地塊東西向道路南北向道路

代征道路代征道路代征綠化代征綠化其他項目其他項目保留容積率拆分︱容積率的概念6第6頁/共40頁一般情況下，建筑產品形態(tài)與容積率有一定的對應關系容積率=地上總建筑面積用地面積容積率指標與相對應的產品形態(tài)容積率指標＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1對應的產品形態(tài)獨棟/雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼+聯(lián)排多層住宅小高層高層容積率拆分︱項目平均層數(shù)與容積率拆分7第7頁/共40頁住宅項目平均層數(shù)如何估算給定容積率指標下的住宅項目平均層數(shù)？通常，規(guī)劃意見書除了給定容積率指標，還會給定建筑密度、建筑限高等相關指標；如果根據(jù)簡單的算法，建筑平均層數(shù)很容易得出：平均層數(shù)=

地上總建筑面積（用地面積x容積率）樓層平均面積和（用地面積x建筑密度）=容積率建筑密度

基底面積一般大于樓層平均面積不是所有單體都能做到相同層數(shù)其他因素的影響，如日照、退線等我們需要修正！容積率拆分︱項目平均層數(shù)與容積率拆分8第8頁/共40頁建筑平均層數(shù)建筑平均層數(shù)平均層數(shù)=容積率建筑密度x日照間距系數(shù)x樓層修正系數(shù)樓層修正系數(shù)樓層修正系數(shù)的數(shù)值范圍約為：0.6~1.0容積率拆分︱項目平均層數(shù)與容積率拆分9第9頁/共40頁拆分容積率什么是容積率拆分？通常，給定的一定數(shù)值的容積率，會對應一定的產品形式，如前表所示；但是，由于種種需要，在滿足其他指標的前提下，對給定的容積率進行分解，從而在一個項目里面形成不同的產品形式，這種做法就叫做容積率拆分。容積率拆分前六層住宅六層住宅六層住宅容積率拆分后三層聯(lián)排六層住宅小高層住宅容積率拆分︱項目平均層數(shù)與容積率拆分10第10頁/共40頁容積率拆分方法及案例容積率拆分方法及案例11第11頁/共40頁容積率拆分方法及案例︱方法12第12頁/共40頁昆山世茂蝶湖灣關鍵詞：容積率的極致拆分容積率拆分方法及案例︱案例13第13頁/共40頁地塊原始狀況:優(yōu)勢：地塊內部有天然水系，內部地勢平整劣勢：地塊北側臨近滬寧高速，存在較大的噪聲和尾氣污染項目區(qū)位:江蘇昆山市，毗鄰上海項目總建面約107萬㎡，容積率1.5。西夏區(qū)滬寧高速天然水系容積率拆分方法及案例︱案例14第14頁/共40頁項目規(guī)劃特點:1.5的容積率拆分到極致，僅兩種基本產品類型，高層（28-32F，另有一幢153m的地標公寓）和別墅高層沿北側，弧型單排“流線型”排列，既隔絕滬寧高速干擾，又盡量節(jié)省占地，便于內部打造大面積集中綠地水面對原生水系重新設計，形成較大面積的湖景，湖中建島，打造私密性很強的獨棟、雙拼別墅區(qū)高層區(qū)，28-32F聯(lián)排疊拼別墅區(qū)獨棟雙拼別墅區(qū)容積率拆分方法及案例︱案例15第15頁/共40頁總體容積率1.528-32F高層3.2-3.5聯(lián)排疊拼別墅07-0.8獨棟雙拼別墅0.4-0.59F小高層前提還是不限高！容積率拆分方法及案例︱案例16第16頁/共40頁容積率拆分方法及案例︱戶型配比如何計算戶型配比？17第17頁/共40頁產品排布產品排布18第18頁/共40頁

與容積率密切相關的幾個指標日照間距建筑密度建筑限高建筑退線產品排布︱相關經濟技術指標19第19頁/共40頁日照間距日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。地面北前樓后樓日照間距產品排布︱相關經濟技術指標20第20頁/共40頁日照間距日照間距一般與項目所在的城市（緯度及氣候區(qū)劃）有密切關系北京產品排布︱相關經濟技術指標21第21頁/共40頁日照間距︱氣候區(qū)劃產品策劃基礎知識︱容積率與產品形態(tài)產品排布︱相關經濟技術指標22第22頁/共40頁日照間距︱塔式建筑與板式建筑日照間距一般與項目的建筑形式有密切關系：塔式建筑與板式建筑塔式建筑，是指各個面長高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB產品排布︱相關經濟技術指標23第23頁/共40頁建筑密度產品策劃基礎知識︱容積率與產品形態(tài)建筑密度是指建筑基底面積與建設用地面積的比值，以百分比表示；建筑密度一般會在規(guī)劃設計意見書里面有明確規(guī)定；一般情況下，為了控制項目的品質、盡量提高人均綠化率和人均活動空間，對多層小區(qū)和高層小區(qū)有一個大致的建筑密度控制：多層小區(qū)一般為25%~30%，高層小區(qū)一般為20%~25%；公建或商業(yè)的建筑密度一般會根據(jù)項目單獨給定，一般會比住宅項目高，例如45%甚至更高產品排布︱相關經濟技術指標24第24頁/共40頁建筑限高建筑限高，是指規(guī)劃部門在規(guī)劃設計指標中規(guī)定的對宗地內建筑的高度限制；給定的建筑限高一般約定為小于等于多少米；限高的控制點，一般有“建筑最高點高度”和“檐口高度”兩種。產品排布︱相關經濟技術指標25第25頁/共40頁建筑退線由于需要協(xié)調項目自身與周邊項目的交通、消防、日照等相互關系，不允許緊貼紅線進行建設，一般都會退后一段距離；建筑退讓距離，與項目所處的位置、周邊的狀況相關。項目地塊東西向道路南北向道路

代征道路代征道路代征綠化代征綠化其他項目其他項目保留產品排布︱相關經濟技術指標26第26頁/共40頁容積率建筑密度建筑限高日照間距建筑退線影響產品形態(tài)產品排布︱相關經濟技術指標27第27頁/共40頁產品排布方法及案例產品排布方法及案例28第28頁/共40頁我們所說的地塊價值分析，就是通過對項目地塊內、外部促進和影響因素的分析、對比，對項目地塊的居住價值和商業(yè)（商務）價值進行排序，以便給產品設計及規(guī)劃設計提供依據(jù)。共同影響因素（如區(qū)位等）外部價值促進因素（如公共綠地、水景、配套等）外部條件影響因素（如交通干道影響、高壓線、政策房等）表現(xiàn)形式：用地圖（衛(wèi)星圖等）+文字描述+結論產品排布方法及案例︱地塊價值分析29第29頁/共40頁影響因素：高壓線影響、南側廠房影響、經濟適用房影響、其他項目影響改善因素：綠化帶改善居住品質地塊價值排序：地塊4>地塊1>地塊3地塊1地塊3地塊4工業(yè)廠房影響高壓線影響經適房影響其他項目影響綠化改善綠化改善綠化改善綠化改善高壓線影響綠化改善公建地塊影響地塊價值分析產品排布方法及案例︱地塊價值分析（示例1）30第30頁/共40頁X-6X-10X-9X-7X-4河道、綠化帶改善廠房噪聲影響其他項目影響交通便利交通便利噪聲影響地塊價值分析改善因素：西側河道及綠化帶改善環(huán)境；南側現(xiàn)狀道路，接通便利。影響因素：北側廠房噪聲影響；南側道路噪聲影響；東側低端項目對品質影響。地塊價值排序：居住價值：地塊西側>地塊中部>地塊南部>地塊東北部商業(yè)價值：地塊南部>地塊東部>地塊西部>地塊北部產品排布方法及案例︱地塊價值分析（示例2）31第31頁/共40頁居住價值：東地塊>西地塊東部＞東地塊西部商業(yè)價值：中間規(guī)劃路>兩側影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側綠地>西側綠地地塊價值分析西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境產品排布方法及案例︱案例32案例：黃土崗項目第32頁/共40頁西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊N規(guī)劃原則綜述R=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，實現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；拔高西地塊容積率指標，做足高度，降低東地塊容積率；西地塊一分為二，西側安排政策房，盡量減少占地面積，剩余部分排商品房；所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；產品排布方法及案例︱案例33案例：黃土崗項目第33頁/共40頁西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價房景觀公園整體規(guī)劃布局由西向東排布：政策房-中端商品房-中高端商品房產品排布方法及案例︱案例34案例：黃土崗項目第34頁/共40頁產品排布方法及案例︱樓盤布局形態(tài)樓盤布局的三大形態(tài)點群式布局行列式布局圍合式布局35第35頁/共40頁產品排布方法及案例︱樓盤布局形態(tài)一、點群式布局（組團式布局）特點：點群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個組團。其住宅樓的形態(tài)美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區(qū)別開來容易創(chuàng)造出圓形、弧線等特色房型。36案例：北京金茂府第36頁/共40頁產品排布方法及案例︱樓盤布局形態(tài)二、行列式布局特點：行列式布局采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。采用行列式布局對房型設計較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風條件，居住起來舒適度高。37案例：南昌萬科青山湖案例：杭州德信泊林印象第37頁/共40頁產品排布方法及案例︱樓盤布局形態(tài)三、圍合式布