商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案

Word版本，下載可自由編輯商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案商業(yè)物業(yè)工程修理部人員配置計劃

一、人員大致配置：（參考）

電梯工1人（8-10臺）（普通維護(hù)檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位交流等）

配電房值班電工3人（24小時值班制）弱電工1人（包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、排煙風(fēng)機(jī)等）

水泵房1人（包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和控制強(qiáng)電柜）

中央空調(diào)操作修理維護(hù)工2-3人（普通商鋪供冷氣、暖氣開機(jī)時光：7:30-21:30另可按照需求24小時開機(jī)，如酒店等；包括末端、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和修理）綜合修理工2-3人（包括給商戶修理，含以上人員有效使用）

目前狀況建議暫派工程修理技術(shù)人員1-2人。按照設(shè)備到位狀況或正式開業(yè)時光確實定，工程修理維保人員逐步進(jìn)入。預(yù)計人員：5-9人，前期1人，當(dāng)設(shè)備到位調(diào)試時增強(qiáng)1人，然后按照需要逐步加人（按照商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度舉行合理配置）。

商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備（工程維保服務(wù)部分供參考）董事長

總經(jīng)理

物業(yè)管理處經(jīng)理工程維保服務(wù)部（主管）保安部（主管）保潔綠化部（主管）

文員領(lǐng)班

設(shè)備運行組綜合修理組設(shè)主管1名：一專多能，技術(shù)全面、能組織和解決一些較為復(fù)雜的技術(shù)問題或難點，與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經(jīng)營品質(zhì)部等部門保持良好交流與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)工程維保修理方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)，定期將本部門工作狀況向公司物業(yè)經(jīng)理匯報并對物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和修理工作。其主要職能是保證商鋪不間斷地平安運行，使物業(yè)保值和增值。工程修理維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)按照商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度舉行合理配置。第二，人員儲備應(yīng)著眼于企業(yè)的不斷進(jìn)展和需求。

工程修理維保部各崗位職責(zé)（略）

主管職責(zé)：文員職責(zé)：（修理材料申購、公用工具、工程修理維保技術(shù)資料、設(shè)備技術(shù)檔案資料、修理接單發(fā)單、水、電、氣抄報表等保管管理，做好物業(yè)升級或創(chuàng)優(yōu)基礎(chǔ)預(yù)備工作）

領(lǐng)班職責(zé)：（按照每日主管的工作支配，合理組織調(diào)配修理人員完成天天的工作任務(wù)，完成搶修、維護(hù)保養(yǎng)或突發(fā)大事處理工作等）

設(shè)備運行組職責(zé)：（每班至少保證1人全面負(fù)責(zé)設(shè)備正常運行的操作、巡檢、運行記錄等）綜合修理組職責(zé)：（每班保證2人，即7：30～15:30～23：30時分，至少3至4人負(fù)責(zé)每班修理搶修、維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄等）

主管崗位職責(zé)：

1、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程修理維保方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)等所有工作；負(fù)責(zé)幫助其它部門處理業(yè)戶工程修理投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作狀況向公司經(jīng)理匯報并對經(jīng)理負(fù)責(zé)2、參加公司新項目前期與工程、機(jī)電相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計及籌備期工程管理和后期維護(hù)技術(shù)管理；負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建造裝修項目的驗收和數(shù)據(jù)核實工作；與工程項目部協(xié)作，對各項目的工程維保技術(shù)改造提供合理建議和計劃，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的問題并監(jiān)督實施項目的整改全過程。

3、負(fù)責(zé)組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建造物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施修理保養(yǎng)方案；制定物業(yè)工程修理維保管理計劃；幫助建立完整的設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案和修理維保檔案；負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)制定工程修理、設(shè)施設(shè)備大、中修方案、保養(yǎng)方案、月選購方案的預(yù)算和控制修理保養(yǎng)費用支出以及人員配置方案；提交管轄范圍內(nèi)工程改造、設(shè)施設(shè)備更新、改造建議的計劃及預(yù)算編制舉行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評審。確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的平安運行。把握好能耗及修理費用，確保最大限度節(jié)能、節(jié)支；推行節(jié)能運行方案的實施和運行修理費用預(yù)算的控制；幫助分析工程項目報價單，檢查施工與工程進(jìn)度?，F(xiàn)場督導(dǎo)重要修理工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。

4、負(fù)責(zé)針對下屬員工的技術(shù)情況，編制專業(yè)培訓(xùn)方案，組織對突發(fā)大事應(yīng)急處理預(yù)案的演練；實施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)覺問題準(zhǔn)時實行訂正措施，并對下屬舉行考核。工程維保修理服務(wù)有助于建造空間的維護(hù)修理和保養(yǎng)：養(yǎng)護(hù)建造（房屋本體）、維護(hù)設(shè)備（網(wǎng)絡(luò)、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機(jī)組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供給、意外事故應(yīng)急處理等，因為商鋪的各項設(shè)施設(shè)備的使用頻率較高，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有方案的保養(yǎng)與修理，增強(qiáng)使用的平安性和耐久性，延伸其使用壽命。

二、修理工作流程圖

業(yè)戶(商戶)修理工作流程圖:業(yè)戶報修（電話、書面）

客戶部

不客戶前臺下單，填寫《業(yè)戶（商戶）來電、來訪記下表》或《派工單》

合

格修理部文員發(fā)單實施

修理完畢，請業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗收并交費

將派工單交客戶前臺回訪修理部文員收單將派工單及收款交財務(wù)簽收

回訪結(jié)果反饋回工程修理維保部理

合格結(jié)束

公共設(shè)施修理養(yǎng)護(hù)工作流程圖:（省略）

說明：1.、報修接單服務(wù)和參加修理回訪制度：

①商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施浮現(xiàn)問題或故障，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶報修，應(yīng)準(zhǔn)時快速做好記錄，填寫《修理通知單》，即時派修理工趕到現(xiàn)場舉行搶修，并保證修理工作質(zhì)量；

②對修理后的修理結(jié)果舉行回訪，對不能修理或解決的問題或故障，由工程修理主管組織處理或解決，確保業(yè)戶愜意；2、日常工作與對內(nèi)、對外聯(lián)系

內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計報表上報；鋪位報修搶修及修理維護(hù)材料申報等等，商鋪維保工作的好壞直接影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費用的收繳率；

外部聯(lián)系：維保服務(wù)業(yè)務(wù)上還要與自來水公司、電力公司、電信和網(wǎng)絡(luò)公司、特種設(shè)備技術(shù)監(jiān)督部門或設(shè)備供給商及安裝單

位、維保單位等保持有效交流等，假如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動，處理得好，往往事半功倍。

三、商鋪裝修服務(wù)管理

1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，應(yīng)單獨列出論述。裝修管理主要職能：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，舉行現(xiàn)場監(jiān)督管理和裝修完工工程驗收等

2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；對于裝修后出租鋪面的承租

商戶對鋪面只能利用申請批準(zhǔn)后做一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾點注重事項：a建立周全、具體、便于操作的管理制度；

b專人負(fù)責(zé)對工程采取嚴(yán)格的監(jiān)督；

c選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商舉行裝修；d對裝修現(xiàn)場舉行監(jiān)督管理。

3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點

①二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理指定的《二次裝修施工管理方法或者規(guī)定》；②業(yè)戶裝修需要動用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)遵守《商鋪動火申請制度》

的各項規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負(fù)荷用電；

③裝修完畢后，物業(yè)管理按照裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程舉行竣工驗收，如發(fā)覺有違背裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出不同的處理；

④為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方應(yīng)由物業(yè)管理

選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，狀況如下：a、凡涉及電力設(shè)備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等舉行增減、改裝的；為該層的消防設(shè)備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等舉行增減、改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡(luò)分布系統(tǒng)等舉行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實施施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費。

b、凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝點、內(nèi)部間隔，水管、排水、排運河、電力裝置、通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理選定施工方。

c、業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計計劃所附的圖紙，應(yīng)該包括：清晰顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、截面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附有關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供給設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；設(shè)備位置照明圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建造細(xì)節(jié)等。d、其他如：裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、換位要求、違約責(zé)任、施工期保險等等。

4、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

①因為普通建造施工隊的人員狀況復(fù)雜，大多是暫時工，施工方對他們可能也缺乏有效管理，所以在施工過程中，物業(yè)應(yīng)對：施工人員的管理，對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）舉行現(xiàn)場監(jiān)督管理。

②裝修施工與囫圇樓宇的建造不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)的施工，而其他

單元或?qū)用鎰t會照常營業(yè)，假如對施工人員沒有有效管理，勢必會影響其它業(yè)戶的營業(yè)活動。而對于裝修的工程監(jiān)控主要應(yīng)著眼于施工人員有否嚴(yán)格按圖紙舉行施工，有否違背已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違背物業(yè)管理的其他管理規(guī)定等。③如有違背規(guī)定要準(zhǔn)時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等，如裝修時損及商鋪的裝點、裝置或公用設(shè)施設(shè)備，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方愜意為止。固然，也可由物業(yè)管理維修，但是，有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。并應(yīng)做好具體記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

四、商鋪建造物的養(yǎng)護(hù)及修理管理

1、商鋪修繕方案、資金管理。為了確保商鋪建造物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕方案，支配年度修繕投資，經(jīng)物業(yè)管理審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

2、確定工程性質(zhì)

依據(jù)商鋪建造物的損壞程度，將修繕工程大致分為：大修、中修、小修。大修是建造物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)峻損壞，或有局部到他的危急；部分附屬設(shè)施設(shè)備必需拆換、改裝或新裝，如：上、下水管道等。因為大修工程施工場地和平安的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必需停止?fàn)I業(yè)。因此，工期支配和開工前的籌備工作十分重要。

中修是建造物部分損壞，在局部修理中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如：樓頂?shù)木植啃蘅樅筒糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷嗤亮褐?，外墻的全面粉刷裝點等。中修工程影響面為局部，管理得好，可使建造物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)。

小修也稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是準(zhǔn)時修復(fù)的小損小壞，以保持建造物原有完損等級的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程在新舊樓宇中普遍存在，如修補(bǔ)面層、門、窗、地面的修整以及更換燈管、水龍頭等等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。3、建造物修理檔案管理

建造物修理的技術(shù)檔案管理是對原有建造物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建造物的修理、整改改造、擴(kuò)建等工作提供不行缺少的依據(jù)。

4、修理或施工工程管理工程、設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建造物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。工程維保部派專人在囫圇工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、平安（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施舉行監(jiān)督管理。

5、檢查監(jiān)督

工程維保部主管對屬下各修理組的修理與保養(yǎng)天天舉行抽查，發(fā)覺問題（苗頭）記錄在案，追查分管修理工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究工程維保主管責(zé)任。五、商鋪設(shè)施設(shè)備維保服務(wù)管理

1、商業(yè)物業(yè)日常