2015年福建房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟模擬試題

2015年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是。A：毛租金乘數(shù)法B：潛在毛收入乘數(shù)法C：有效毛收入乘數(shù)法D：凈收益乘數(shù)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2、商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為。A：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)B：單獨(dú)產(chǎn)權(quán)C：共有產(chǎn)權(quán)口：雙方產(chǎn)權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價(jià)對象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價(jià)值應(yīng)是_。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值4、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。A：10.0%B：11.1%C：11.9%D：12.5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格5、當(dāng)建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用_。A.條形基礎(chǔ)B.獨(dú)立基礎(chǔ)C.箱形基礎(chǔ)D.樁基礎(chǔ)6、下列不屬于投資特性的是_。A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為B.投資具有時(shí)間性C.投資的目的在于獲取收益D.投資具有穩(wěn)定性7、在國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，—應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償A.未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑B.違法建筑C.超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑D.房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)的改建房屋8、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的政策表述中，正確的是。A：設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)有不少于2000萬元人民幣的實(shí)有資本B：設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，再報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)C：擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主D：擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由—確定。A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B.人民法院C.抵押權(quán)人D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同10、俗稱“保戶”指的是。A：保險(xiǎn)人B：被保險(xiǎn)人^投保人D：受益人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由—的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目C.對該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人12、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場價(jià)格為4230元/m2,2012年9月的市場價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為。A：1.07%B：1.11%C：1.20%D：1.25%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格13、按可將房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。A：房屋的使用用途B：房屋所有權(quán)的性質(zhì)C：房屋的使用時(shí)間D：房屋的使用性質(zhì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是_。A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)15、城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為之日。（2008年試題）A：房屋拆遷公告發(fā)布B：房屋拆遷許可證頒發(fā)C：簽訂房屋拆遷協(xié)議D：房屋拆遷實(shí)施E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上是不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的_。50%60%70%80%17、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為.【2005年考題】A：4580萬元B：5580萬元C：6580萬元D：7580萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格18、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是__。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法19、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是_。A.選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.選址規(guī)劃意見通知書，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，選址規(guī)劃意見通知書，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》20、下列關(guān)于房屋租賃期限，表述錯誤的是。A：房屋租賃期限超過20年的，其房屋租賃合同無效B：租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之曰起不得超過20年C：承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意D：出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程。至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，該宗房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬元。457.40476.98686.10715.4822、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是_。A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘B(yǎng).房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制C.組合丘一定大于獨(dú)立丘D.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號23、—是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。A.購買價(jià)格B.權(quán)益投資比率C.空置率D.運(yùn)營成本24、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%,收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。38004500C.5200D.560025、不屬于保險(xiǎn)合同輔助人的是_。A.保險(xiǎn)受益人B.保險(xiǎn)代理人C.保險(xiǎn)公估人D.保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在正常使用時(shí)房屋建筑工程的最低保修期限為。A：屋面防水工程為3年B：裝修工程為1年C：給排水管道為2年D：供冷系統(tǒng)為2個(gè)供冷期E：設(shè)備安裝為2年2、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不包括_。A.作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積B.單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半C.用作公共休憩、綠化等場所的架空層D.外墻（包括山墻）水平投影面積的一半3、下列應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有。A：職工自用住房B：軍隊(duì)自用的房產(chǎn)C：產(chǎn)權(quán)不確定及有糾紛的房產(chǎn)D：名勝古跡自用的房產(chǎn)E：由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)4、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為_。A.用地使用費(fèi)土地費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)5、目前，我國已基本建立了以國有金融機(jī)構(gòu)為主體、其他各類金融機(jī)構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營B：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)監(jiān)管C：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同經(jīng)營D：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)合作經(jīng)營E：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同監(jiān)管6、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。A：實(shí)物B：地點(diǎn)C：區(qū)位D：用途E：建筑面積7、某房地產(chǎn)估價(jià)公司2010年年底資產(chǎn)為198萬元，負(fù)債78萬元，實(shí)收資本為30萬元，資本公積為30萬元，盈余公積為20萬元。按照會計(jì)恒等式原理，則該房地產(chǎn)估價(jià)公司的未分配利潤為一萬元。304050608、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱_。A.市場潛量B.市場預(yù)測量C.市場最低量D.市場最高量9、下列關(guān)于股票與股份的聯(lián)系和區(qū)別，表述錯誤的是_。A.股份的表現(xiàn)形式是股份證書B.廣義的股份概念，僅指股份制企業(yè)均分其資本的基本計(jì)量單位C.股份有限公司用以表現(xiàn)公司股份的形式才是股票D.股票與股份是一種形式與內(nèi)容的關(guān)系10、長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是—和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢擬合分析C.時(shí)間序列分析D.相關(guān)分析11、下面—引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理B.政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E.通貨膨脹12、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價(jià)值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%,土地的資本化率為6%,該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為_。1468萬元1333萬元1500萬元1287萬元13、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是_。A.國務(wù)院B.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門C.城市規(guī)劃主管部門D.土地管理局14、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。A：隱含估價(jià)對象范圍不同B：參數(shù)選取不合理C：估價(jià)作業(yè)日期不同D：價(jià)值類型選取不合理E：選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象15、臨時(shí)建筑是指的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。A：必須限期拆除B：結(jié)構(gòu)簡易C：結(jié)構(gòu)復(fù)雜D：永久性E：臨時(shí)性16、農(nóng)民集體的范圍包括_。A.村農(nóng)民集體B.村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體D.建制農(nóng)民集體E.縣農(nóng)民集體17、香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%,這是基于—的考慮結(jié)果。A.大陸政策多變B.占領(lǐng)世界投資市場C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D.投資組合18、關(guān)于個(gè)人住房公積金的說法，正確的是_。A.個(gè)人住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅B.住房公積金的繳存比例一般不得低于5%,原則上不得超過15%C.個(gè)人購買商鋪時(shí)，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額D.每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日19、下列關(guān)于普通混凝土變形性質(zhì)的表述中，錯誤的有。A：混凝土在硬化過程中，水泥水化后的體積大于水化前的體積，致使混凝土產(chǎn)生收縮，這種收縮叫化學(xué)收縮B：干縮變形對混凝土危害較大，它可使混凝土表面開裂，使混凝土的耐久性嚴(yán)重降低C：影響干濕變形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品種及細(xì)度、養(yǎng)護(hù)條件D：在混凝土硬化初期，放出較多的水化熱，當(dāng)混凝土較厚時(shí)，散熱緩慢，致使內(nèi)外溫差較大，因而變形較小E：徐變變形初期增長較快，然后逐漸減慢，一般持續(xù)2?3個(gè)月才逐漸趨于穩(wěn)定20、某投資者以25萬元購買了一個(gè)商鋪2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15,若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為一萬元。2535404521、某時(shí)點(diǎn)相對另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)的定基增長速度為230%,則定基發(fā)展速度為_。30%100%130%330%22、每位普通股的股東_。A.擁有相同的權(quán)利B.具有相同的義