物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

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1.目的

建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住所服務(wù)項(xiàng)目的工程管理。

2.范圍本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住所服務(wù)項(xiàng)目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)

分項(xiàng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收：

見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》

裝修服務(wù)：在交房前制訂《裝修手冊》，在交房時發(fā)放全體業(yè)主

物業(yè)公司應(yīng)按照政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時光，避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活，工程部應(yīng)按照公司規(guī)定裝修時光或當(dāng)?shù)匾?guī)矩要求舉行巡查

物業(yè)服務(wù)中心按照項(xiàng)目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線準(zhǔn)時間業(yè)主的裝修申請?jiān)谌齻€工作日內(nèi)辦理完畢，并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》

物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、個性問題舉行識別，制訂應(yīng)對措施。制定裝修指引，針對客戶可能浮現(xiàn)的裝修需求，在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一計(jì)劃對客戶舉行指導(dǎo)。提醒改動部分不在質(zhì)保期范疇，對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求

裝修前對裝修的注重事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主舉行交底說明每日必需對裝修現(xiàn)場舉行巡查，涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容，必需由業(yè)主提供申報(bào)結(jié)果。違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告訴整改，報(bào)告政府，證據(jù)保留

裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位舉行三方驗(yàn)收

裝修完畢后，房屋裝修檔案需舉行存檔遺留工程處理：

各管理處有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄，交房半年內(nèi)，跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理：對重大遺留工程有解決的計(jì)劃，交房一年，已解決問題占總遺留工程的80%，交房二年，所有解決

形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司，避開類似問題再浮現(xiàn)工程檔案資料：

各個物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳，采取專人責(zé)任管理，電子名目上報(bào)公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，建立資料的收集、收拾、保管、借閱等管理機(jī)制，保障資料的長久完整。新項(xiàng)目驗(yàn)收時，地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處，否則不予驗(yàn)收

設(shè)備臺帳：在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳

全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》，貼于或懸掛于設(shè)備上；因?yàn)椴糠衷O(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如：潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標(biāo)識

節(jié)能降耗：在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)按照詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作，在不影響正常功能使用的狀況下，每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo)，并力爭持續(xù)改進(jìn)

公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈（聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈，但可以適當(dāng)控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)），并采納控制開啟時光等節(jié)能措施；公共區(qū)域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂等用水），控制水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具舉行節(jié)??；其它能耗資源的控制使用

各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按照詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并舉行落實(shí)中央空調(diào)利用啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風(fēng)機(jī)起?？刂坪蛯?shí)施熱量計(jì)量管理等措施來控制能耗

維養(yǎng)方案：

各項(xiàng)目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)方案并嚴(yán)格執(zhí)行，保留記錄修理保養(yǎng)方案應(yīng)包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量儀器、水景（水系）、游泳池、停車場、高空設(shè)備（吊船、擦窗機(jī)等）等

維養(yǎng)方案必需與年度預(yù)算相結(jié)合

設(shè)備房管理：設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識，根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作

現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備修理檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻

配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有顯然的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識；重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識

各類儀表使用正常無損壞且合格，狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確

設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對環(huán)境的溫、濕度舉行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺，上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應(yīng)急照明燈

設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品

應(yīng)當(dāng)有外來人員記下制度水電表天天必抄，注重觀看水電異動的情況

設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具

噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理

供配電系統(tǒng)管理：

屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整

高壓配電室需要有完好的模擬操作盤，高壓操作工具與高壓操作庇護(hù)設(shè)施

公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。暫時取電必需穿管、作出警示防護(hù)要求動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換敏捷，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆

電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)整控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動作敏捷、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。補(bǔ)償控制手動、自動切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù)：不小

于０0.9

凹凸壓配電柜內(nèi)部銜接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異樣聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清晰精確?????

高壓繼電庇護(hù)裝置應(yīng)敏捷牢靠，電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)

酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋

發(fā)生停電事故后，5分鐘（特別困難不超過15分鐘）內(nèi)啟動發(fā)電機(jī)，并至少能延續(xù)運(yùn)行4小時發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏；發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑油泵、啟動電機(jī)，無異樣聲音、異樣震驚；柴油發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求；備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)延續(xù)工作24小時的儲備量油，在柴油保質(zhì)期到期前，應(yīng)妥當(dāng)處理儲備的柴油；若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的80%以上，四濾應(yīng)準(zhǔn)時更換；必需配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪番切換使用；備有符合要求的切換開關(guān)裝置；發(fā)電機(jī)接地牢靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施；蓄電池組電壓保持在24V左右，正常狀況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。每兩周啟動試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時光為15分鐘

電梯管理：

電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈便，舒服感好，平層精確?????，轎廂通風(fēng)，照明良好,從啟動到平層皆無異樣震驚、沖擊以及異樣聲響

合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)

門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈便轉(zhuǎn)動潤滑良好限速器動作應(yīng)敏捷牢靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩平安開關(guān)的牢靠性

供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄

電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或舉行油漆，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)

轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水

繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈便牢靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清晰無誤盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房顯然位置。平層標(biāo)志顯然

滑動導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)勻稱

緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕傳動杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)敏捷牢靠

鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%

平安觸板的動作應(yīng)敏捷牢靠，電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等

電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在0—40度之間，無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位

運(yùn)行浮現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理給排水系統(tǒng)管理：

水泵運(yùn)行無異響，無異樣震驚。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于３滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴／分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)，詳細(xì)操作參考水泵說明書

設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作敏捷牢靠。水池、水箱按規(guī)定時光舉行清洗及水質(zhì)檢測限水、停水按規(guī)定時光通知用戶。對緊張停電停水突發(fā)大事處理應(yīng)具有有效預(yù)案

高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期舉行校驗(yàn)

下水管道、水溝、污水池、地漏無阻塞、無淤積污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時無異響和震驚，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。污水水位控制裝置敏捷牢靠，平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值

常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空轉(zhuǎn)，避開污染環(huán)境與鋪張電能

綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井，使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查方案，外委或部格外委工作方案

水泵房有報(bào)警設(shè)施，防止爆管

有排水溝和防溢水設(shè)施：生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的狀況下，生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置

管線上有流水方向指示：

生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要注重油漆，涂料，稀料、焊接等對水的污染，要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安智能化系統(tǒng)管理：

可視對講系統(tǒng)：管理平臺機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清楚、聲音清晰，呼叫、振鈴敏捷牢靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊、線纜標(biāo)識清晰正確。室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝可靠

門禁平安報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、平安報(bào)警傳感器、探測器動作敏捷牢靠，線路布置銜接牢固周界防越報(bào)警系統(tǒng)：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清晰、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固

停車場道閘系統(tǒng)：服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈便有效，閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好，閘桿水平，反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固

監(jiān)控?cái)z像機(jī)：內(nèi)外部清潔無塵，云臺轉(zhuǎn)動靈便，焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫面清楚；畫面切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng)：管理電腦、手持終端運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正常

背景音樂及廣播系統(tǒng)：各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常，聯(lián)接牢靠、揚(yáng)聲器聲音清楚，無嘶啞及無聲等不正?，F(xiàn)象

根據(jù)保養(yǎng)方案對電腦舉行維護(hù)。按照電腦的實(shí)際狀況與使用狀況，對重要部位的錄制硬盤舉行調(diào)節(jié)，如有須要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲消防系統(tǒng)管理：

消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動控制柜運(yùn)行牢靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警

記錄

消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備隨意時光啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作敏捷牢靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作精確?????穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常

噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀舉行檢查，同時按比例舉行抽檢

消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)，有聯(lián)動測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞

開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放，開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動狀態(tài)，可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕

定期舉行末端壓力檢查，以確保在正常值內(nèi)

卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測方案，并在一定周期內(nèi)籠罩所有設(shè)施

采暖系統(tǒng)管理：

鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，平安附件敏捷牢靠，平安閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好嚴(yán)格根據(jù)鍋爐使用說明書舉行鍋爐操作

鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固

市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等銜接牢固，接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)按照水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際狀況，定期的檢查和清洗

熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需彌漫熱水，禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長久運(yùn)行

市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，徐徐開啟蒸汽閥，先將凝聚水排凈，待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫情況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰，無泄漏無修蝕

電加熱采暖：電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐，電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味；空氣開關(guān)過負(fù)荷庇護(hù)、短路庇護(hù)敏捷牢靠

空調(diào)系統(tǒng)管理：冷卻塔內(nèi)填料3-5年舉行更換，冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的年檢測報(bào)告齊全

風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次；中央空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次

冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書舉行操作，換季啟動機(jī)組時，需對冷水機(jī)組舉行調(diào)試，冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定牢靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配

房屋本體及附屬設(shè)施管理：

房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地，設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊，如有生銹，用銀粉修復(fù)

空置房水電控制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)

內(nèi)外墻面、建造小品外觀完好、干凈，空調(diào)架安裝有序，無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈干凈統(tǒng)一美觀無平安隱患，外墻裝點(diǎn)無破損屋面排水與地面雨水井通暢，日常每周巡檢一次，每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需舉行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)

小區(qū)內(nèi)棟號有顯然標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要路口有總平圖，在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖

各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈便，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角兒童活動場所和消遣設(shè)施無平安隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，顏色活躍，物品整齊

北方水景觀在入冬前把水所有放掉并做相應(yīng)的防凍措施，防止靜水的水管水泵凍暴，夏天按照實(shí)際時節(jié)、氣候、時光對水景觀的控制開放

全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次，保證鮮明木作的翻新和油漆應(yīng)每年舉行一次

操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施，應(yīng)設(shè)置使用說明，做好相應(yīng)的平安警示

活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提醒景觀照明按照實(shí)際時節(jié)、氣候、時光對景觀照明的控制開放，室外用電必需保障漏電庇護(hù)完好，無破損線路，盡量使用平安電壓

加建改造管理：

造價(jià)在1萬以上及特別的加建改造需要施工圖紙，平面圖與例圖，注明相關(guān)數(shù)據(jù)，如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術(shù)交底：需要說明施工細(xì)節(jié)，重要位置的相關(guān)要求，注重事項(xiàng)，施工工藝，相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn)，任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定

特別工程需要對重要部分的材料封存，如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料

新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定，如使用標(biāo)準(zhǔn)，平安標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)工具管理：

各部門應(yīng)建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬，并指定責(zé)任舉行管理

員工個人使用工具走失或人為損壞，則應(yīng)由員工賠償；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報(bào)損手續(xù)大型公用工具使用除應(yīng)遵從便攜式（小件的）公用工具使用注重事項(xiàng)外還應(yīng)每個月舉行一次保養(yǎng)

公用工具中的計(jì)量器具應(yīng)定期送檢，檢驗(yàn)后合格的方可使用

計(jì)量儀器儀表管理：購買儀器儀表時，必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果，并有效標(biāo)識

對于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表（設(shè)備），由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證實(shí)材料

受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識；不合格的儀器儀表（設(shè)備）外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、維修或予以報(bào)廢處理，并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理：

在接到退付質(zhì)保金申請后立刻以公告、短信、電話的形式告訴服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，讓業(yè)主半個月內(nèi)來報(bào)修,公告要照相，電話要有電話通話記錄、時光、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及看法

做好證據(jù)收集，確保不引起法律糾紛

組織專業(yè)修理人員

認(rèn)真排查相關(guān)項(xiàng)目，是否百分百沒遺留問題，假如存在隱患問題，立刻提出整改，合格為止，即將浮現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金

退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才舉行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用

修理基金使用：

由物業(yè)公司代管的修理基金在支出前，應(yīng)按