房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義2篇

1/1房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義1一、居住房地產(chǎn)估價(jià)(分普通住宅、高檔公寓、別墅)

1、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素：交通條件、房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)擴(kuò)展閱讀

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展1）

——房地產(chǎn)估價(jià)師招標(biāo)投標(biāo)管理復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價(jià)師招標(biāo)投標(biāo)管理復(fù)習(xí)講義1工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)管理：

為了規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動，保護(hù)國家利益、社會公眾利益和招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，*于l999年8月通過了《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》。

(一)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的范圍

(二)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的原則

(三)對建設(shè)工程招標(biāo)的管理

(四)對建設(shè)工程投標(biāo)的管理

(五)對開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)的管理

建設(shè)監(jiān)理制度：

(一)建設(shè)監(jiān)理制度簡介

(二)建設(shè)監(jiān)理委托舍同的形式與內(nèi)容

(三)工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容

(四)建設(shè)工程的監(jiān)理

(五)建設(shè)監(jiān)理程序與管理

房地產(chǎn)估價(jià)師招標(biāo)投標(biāo)管理復(fù)習(xí)講義21、定義

收益法是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)腵資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。①

2、普遍適用的收益法原理

將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。②

3、分析P=A/r[1(1+r)n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問題

評估實(shí)踐上，數(shù)學(xué)模式P=A/r[1(1+r)n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實(shí)上當(dāng)n趨向于長周期時(shí)如50年期時(shí)，r、A無法同時(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個長的周期內(nèi)，在空置率居高不下時(shí)，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運(yùn)行，則是不可想象的。同時(shí)產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價(jià)值理論(長周期、中周期、短周期)、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式P=A/r[1(1+r)n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實(shí)踐上落空。

認(rèn)為此理論模式是正確的辯護(hù)可能是：有必要進(jìn)行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水*上運(yùn)行，但是可以持續(xù)地在低水*上運(yùn)行。對于高低不*的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進(jìn)行*均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在收益法的運(yùn)用時(shí)是否扣除折舊的矛盾理念;現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計(jì)算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展2）

——房地產(chǎn)估價(jià)師抵押估價(jià)報(bào)告使用提示復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價(jià)師抵押估價(jià)報(bào)告使用提示復(fù)習(xí)講義1委托人對抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：

(1)估價(jià)對象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價(jià)值影響;在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。

(2)根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個方面的影響或限制：

a、抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等情況。

b、經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)值整體下跌。

c、人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。

d、經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致估價(jià)對象的市場價(jià)格降低。

e、可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。

鑒于估價(jià)對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)形勢的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

房地產(chǎn)估價(jià)師抵押估價(jià)報(bào)告使用提示復(fù)習(xí)講義21.本章內(nèi)容是歷年考試中分值所占比例最大的一章。從教材來看：

(1)本章內(nèi)容并不復(fù)雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學(xué)公式的推理運(yùn)用。

(2)概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點(diǎn)。

(3)關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好。這種圖示對于收益年限的確定，能使人一目了然。

2.收益期限與收益價(jià)格的確定

(1)收益期限的確定

收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲取收益的時(shí)間。收益期限應(yīng)視估價(jià)對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如建設(shè)用地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。

估價(jià)對象的收益期限為其建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的較小值;如果是計(jì)算承租人權(quán)益價(jià)值，則收益期限為剩余租賃期限。

(2)收益價(jià)格的確定

對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)建筑用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。

對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于建筑用地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個價(jià)值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限一起結(jié)束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物分為予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值;對收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。

(3)應(yīng)該得指出的是，對于估價(jià)對象為住宅的，由于《中華人民共和國物權(quán)法》第l49條明文規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。因此，對于住宅情形，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)不會約定不可續(xù)期。換句話說，住宅情形下其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命一般會早于建筑用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，此時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。計(jì)算住宅收益價(jià)格時(shí)，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個價(jià)值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

3.有效毛收入。有效毛收入是收益法計(jì)算的第一個難點(diǎn)。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入計(jì)算分為出租或自營兩種情形。對于出租類型的，一般采用市場法計(jì)算有效毛收入，重點(diǎn)考慮以下幾個方面：①選取的租賃實(shí)例要真實(shí)、客觀;②選取的租賃實(shí)例的`租金內(nèi)涵要全面完整;③要考慮是否有租約期限制，租約期選用租約租金，租約期外選用市場租金;④對其他收入的確定要準(zhǔn)確，其他收入一般指租賃保證金或押金的利息收入。其中，租金內(nèi)涵的確定是關(guān)鍵;對于自營類型的，經(jīng)營收入與支出內(nèi)容要全面客觀，要詳細(xì)分析數(shù)據(jù)，剔除個別的、不合理數(shù)據(jù)，修正調(diào)整成為客觀數(shù)據(jù)。

4.運(yùn)營費(fèi)用。費(fèi)用項(xiàng)目的估算或者確定過程要有依據(jù)，取值要合理，費(fèi)用應(yīng)采用社會*均的客觀正常數(shù)據(jù)，對不符合要求的數(shù)據(jù)要進(jìn)行修正、調(diào)整和篩選。其中難點(diǎn)有三個：①在運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。②要通過分析租賃合同，結(jié)合租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵來決定應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。③在營業(yè)情形下的運(yùn)營費(fèi)用包含兩項(xiàng)，即“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”和“歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益”;在出租情形下的運(yùn)營費(fèi)用只包含一項(xiàng)，即“維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”。原因在于：基于租賃收入測算凈收益時(shí)，歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已扣除，因此就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益了。

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展3）

——房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)假設(shè)復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)假設(shè)復(fù)習(xí)講義1估價(jià)假設(shè)：

估價(jià)假設(shè)是指一個估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價(jià)目的決定的評估的估價(jià)對象狀況與估價(jià)對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。

例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。

其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu);另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。

估價(jià)依據(jù)：

估價(jià)依據(jù)是指一個估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民*頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對象所在地的地方性法規(guī)、*所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方*規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。

例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

廣義的估價(jià)依據(jù)還包括估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的估價(jià)對象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)成本、運(yùn)營收入和費(fèi)用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的'情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況;估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。

還需要說明的是，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)特別是國家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際估價(jià)中也要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。

房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)假設(shè)復(fù)習(xí)講義21、下列計(jì)算一半建筑面積的是()。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽臺

答案：B

2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價(jià)款或評估價(jià)值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C

3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業(yè)管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D

4、契稅的課稅對象為()。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

答案：D

5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險(xiǎn)單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C

6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業(yè)信用

B.國家信用

C.消費(fèi)信用

D.A和C

答案：C

7、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為()。

A.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B.保證保險(xiǎn)

C.責(zé)任保險(xiǎn)

D.信用保險(xiǎn)

答案：D

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展4）

——房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)試題(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)試題11.用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行()修正。

A.交易過程

B.交易情況

C.交易日期

D.交易價(jià)格

答案:BC

2.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有()。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》

答案:BCD

3.移動*均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時(shí)序價(jià)格*均數(shù)，形成一個新的派生*均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動的基本發(fā)展趨勢。在實(shí)際運(yùn)用中，移動*均法有()和()之分。

A.指數(shù)*滑法

B.簡單移動*均法

C.指數(shù)移動*均法

D.加權(quán)移動*均法

答案:BD

4.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接?)。

A.貨幣補(bǔ)償

B.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C.實(shí)物補(bǔ)償

D.等價(jià)補(bǔ)償

答案:AB

5.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間，即()。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.待開發(fā)項(xiàng)目開工之日

C.待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日

D.該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日

答案:A

6.抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價(jià)格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有()。

A.制定最高限價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格

B.*通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來*抑房地產(chǎn)價(jià)格

C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅

D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度

答案:ABCD

7.某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每*方米建筑面積300元，殘值每*方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額為()元。A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

答案:A

房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)試題2普通的估價(jià)業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價(jià)而言，則呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點(diǎn)。要做好該項(xiàng)工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價(jià)思路與估價(jià)技術(shù)路線與方法，從而使估價(jià)技術(shù)過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;

損害賠償估價(jià)技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合

損害賠償估價(jià)的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價(jià)的幾大方法、但在實(shí)踐中又需要靈活運(yùn)用。

[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價(jià)方法。例如，一般對于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的估價(jià)確定估價(jià)結(jié)果，其估價(jià)結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。

對于無法完全修復(fù)的賠償案例估價(jià)，可采用不同的估價(jià)技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價(jià)方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計(jì)算，還需要計(jì)算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計(jì)算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價(jià)傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。

[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運(yùn)用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會提出的`房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價(jià)以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進(jìn)行求取，在此過程中，綠化造價(jià)采用成本法進(jìn)行求取，開發(fā)利潤通過變形的假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行求取。

[例三]非傳統(tǒng)估價(jià)方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價(jià)，需要通過對消費(fèi)者的市場調(diào)查問卷，結(jié)合專家會議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價(jià)方法，但從估價(jià)結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價(jià)的范疇。

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展5）

——房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法高頻考點(diǎn)(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法高頻考點(diǎn)1長期趨勢法及其運(yùn)用

本章介紹長期趨勢法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內(nèi)容以及長期趨勢法的主要作用。

第一節(jié)長期趨勢法概述

一、長期趨勢法的含義

長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。簡要地說，預(yù)測就是由已知推測未知，由過去和現(xiàn)在推測未來。

二、長期趨勢法的理論依據(jù)

房地產(chǎn)價(jià)格通常波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當(dāng)需要評估(通常是預(yù)測)某宗(或某類)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的'先后順序?qū)⑦@些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為未來)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估(預(yù)測)出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法高頻考點(diǎn)2建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式(四種)：招標(biāo);拍賣;掛牌;協(xié)議

《物權(quán)法》規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

出讓的一般規(guī)定：

標(biāo)底或底價(jià)不得低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)。

以招拍掛方式確定土地使用人后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)出讓人應(yīng)向確定的土地使用者發(fā)出《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》。

《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》具有法律效力，出讓人改變競得結(jié)果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)宗地，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任

不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

中標(biāo)、競得無效的情況——提供虛假文件隱瞞事實(shí);采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或競得者。造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(2022判斷)工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。()

√

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展6）

——房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)輔導(dǎo)資料(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)輔導(dǎo)資料11、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險(xiǎn)法》以及其他有關(guān)規(guī)定。

2、保險(xiǎn)范圍。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)。土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的標(biāo)的;投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(如房地產(chǎn)市場價(jià)格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。

3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為：

①房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估。應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包括土地價(jià)值。常采用成本法、市場比較法。

房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。

②保險(xiǎn)事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評估。應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。按不可修復(fù)評估時(shí)，結(jié)果中扣除殘值(拆除重建)。

4、直接損失和間接損失。

①直接損失是自然風(fēng)險(xiǎn)和社會風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身的直接損失。

②間接損失是指由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失;間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。

5、保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額。

①保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。②保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值，超過保險(xiǎn)價(jià)值的`，超過部分無效。

房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)輔導(dǎo)資料21、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對()來講的。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)人員

C.估價(jià)對象

D.估價(jià)方法

：C

：合法原則主要是針對估價(jià)對象的。參見教材P155。

2、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為()元/㎡。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

：D

：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=300000/(16%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。

3、房地產(chǎn)的()特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

A.不可移動

B.供給有限

C.價(jià)值量大

D.用途多樣

：A

：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。參見教材P59。

4、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)*均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

：D

5、為評估某宗房地產(chǎn)2022年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/㎡，成交日期為2022年4月末，該類房地產(chǎn)自2022年1月至2022年6月末每月價(jià)格遞增1%，2022年6月末至2022年10月末*均每月比上月價(jià)格下降10元/㎡。該可比實(shí)例在2022年10月末的價(jià)格為()元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

：B

：該可比實(shí)例在2022年10月末的價(jià)格=3000×(1+1%)210×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。

房地產(chǎn)估價(jià)師房屋估價(jià)方法復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)（擴(kuò)展7）

——房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策考試

房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策考試11、經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格(

)。

A.由市(縣)人民*制定

B.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)

C.由房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)