物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第14講講義房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第14講講義房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第 14講講義房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂 .txt 等待太久得來的東西多半已經(jīng)不是當(dāng)初自己想要的了。一層秋雨一陣涼，一瓣落花一脈香，一樣流年自難忘，一把閑愁無處藏。幸福生活九字經(jīng)：有希望，有事干，有人愛。女人和女人做朋友，要之以綠葉的姿態(tài)，同時也要暗藏紅花的心機(jī)。物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第14講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第14講講義房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂( 一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法1．維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。1) 預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時安排的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。2) 事后維修事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機(jī)后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。3) 緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類別1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進(jìn)行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。2) 中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。3) 小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對于實(shí)行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。2) 修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時間達(dá)到最低限度。3) 修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行計(jì)劃修理時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實(shí)際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。2．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(1)按時間進(jìn)度編制的計(jì)劃1)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期維修的小修和定期維護(hù)，以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。2) 季度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度計(jì)劃分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和使用部門提出的季度追加項(xiàng)目。3) 月維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度和季度計(jì)劃分解的本月各項(xiàng)目；根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項(xiàng)目。(2) 按修理類別編制的計(jì)劃。包括房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。3．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；(3)安全與環(huán)境保護(hù)的要求；(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4．編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題(1)物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；(2) 應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計(jì)劃；(3) 應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；(4) 應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；(5) 計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)，確保計(jì)劃內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計(jì)劃；(6) 所制訂的計(jì)劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性；(7) 對物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。5. 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制流程如圖 7—所示。6．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容如圖7—2所示。房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施( 一)修前預(yù)檢修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。．修前預(yù)檢可按下面的步驟進(jìn)行：(1) 技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；(2) 使用和維護(hù)人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷；(3) 進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；(4) 進(jìn)行運(yùn)行檢查，開動設(shè)備，觀察運(yùn)行情況；(5) 按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復(fù)原之用；(6) 預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。( 二)修前資料準(zhǔn)備修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。( 三)修前工藝準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。( 四)其他準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實(shí)停修日期和時間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。( 五)組織實(shí)施要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：1 ．質(zhì)量的控制對維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2 ．進(jìn)度的控制物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。3 ．成本的控制通過對維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。( 六)驗(yàn)收和存檔企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量，采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式。驗(yàn)收時應(yīng)注意以下幾個問題：維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成?維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計(jì)劃要求，原因是什么?采取何種補(bǔ)救措施?維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。[ 案例分析] 編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃一、維修保養(yǎng)項(xiàng)目( 一)建筑名稱：某大廈地點(diǎn)：某市某區(qū)某路某號建筑結(jié)構(gòu)：一棟，高層(32層)建筑面積25800m2( 二)消防設(shè)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報警控制回路、自動噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)(含事故廣播和對講電話)。( 三)維修保養(yǎng)費(fèi)計(jì)劃內(nèi)的維修保養(yǎng)費(fèi)為每月XX元，詳見《大廈消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)預(yù)算單》。二、技術(shù)資料及圖紙為實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，必須準(zhǔn)備以下技術(shù)資料和圖紙。( 一)竣工圖1 ．消防給水系統(tǒng)(含消火栓、自動噴水滅火、泡沫等)2．防排煙系統(tǒng)3．火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(含聯(lián)動、緊急廣播、消防電話)4．氣體滅火系統(tǒng)(二)詳細(xì)技術(shù)資料1．消防控制設(shè)備(含報警控制器、聯(lián)動柜、緊急廣播柜、消防電話柜、氣體滅火控制柜等)的原理圖、端子接線圖。2 ．消防被控設(shè)備(含消防水泵、防排煙機(jī)、電梯、防火卷簾、非消防電源、應(yīng)急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。( 三)設(shè)備資料1 ．消防給水設(shè)備(含水泵、報警閥、壓力開關(guān)、信號閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等)產(chǎn)品說明書。2. 滅火系統(tǒng)設(shè)備 (含滅火劑儲存裝置、啟動裝置、選擇分配裝置、稱重裝置和警告裝置等)產(chǎn)品說明書。3 ．火災(zāi)報警設(shè)備(含報警控制器、各種模塊或中繼器、探測器、氣體滅火控制柜等)產(chǎn)品說明書，如聯(lián)動柜、事故廣播、通信柜為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，亦應(yīng)提供其產(chǎn)品說明書。4 ．防排煙設(shè)備(含風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥等 )產(chǎn)品說明書。5 ．防火分隔設(shè)備(防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動控制裝置等 )的產(chǎn)品說明書。(四)文件1．消防設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)記錄2．系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件三、運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合(1)指定負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行的責(zé)任人2—3人，運(yùn)行責(zé)任人必須由具備相關(guān)專業(yè)知識的人員擔(dān)任。(2) 運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進(jìn)行審查和簽字確認(rèn)。(3) 運(yùn)行責(zé)任人的職責(zé)：1) 負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的水、電供應(yīng)；2) 負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的垂直運(yùn)輸；3) 負(fù)責(zé)通知樓宇住戶 (租客)有關(guān)維修保養(yǎng)的工作時間，避免造成不必要的恐慌；4) 負(fù)責(zé)協(xié)助維修保養(yǎng)人員進(jìn)入安裝有消防系統(tǒng)的室內(nèi)；5) 負(fù)責(zé)加強(qiáng)維修保養(yǎng)期間的巡查，預(yù)防事故發(fā)生。四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)(1) 維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任。(2) 維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案，由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。(3) 維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，提交月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實(shí)施，并交運(yùn)行責(zé)任人以便配合。(4) 按照計(jì)劃對建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)。(5) 對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢并記錄。檢查結(jié)果應(yīng)如實(shí)記錄，并會同運(yùn)行責(zé)任人共同簽字確認(rèn)。(6) 實(shí)行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。(7) 接到運(yùn)行人員通知后，應(yīng)在 4小時內(nèi)解決一般故障，2小時內(nèi)解決嚴(yán)重故障；對無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時應(yīng)得到運(yùn)行責(zé)任人認(rèn)可。五、月、季度檢查(1) 在進(jìn)行每月檢查時要對下列各系統(tǒng)逐項(xiàng)抽查，如實(shí)記錄檢查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時修復(fù)，保證消防設(shè)施的正常運(yùn)行并記錄故障修復(fù)的全過程。(抽查比例應(yīng)在月、季、年度檢查計(jì)劃中列明，但全年必須100％覆蓋)1) 消火栓系統(tǒng)：水槍噴水試驗(yàn)、水泵自動啟動。2) 自動噴淋系統(tǒng)：末端排水試驗(yàn)水流指示報警、水泵自動啟動、濕式報警閥水力警鈴檢測。·3) 自動報警系統(tǒng)(季度試驗(yàn)比例按安裝設(shè)備的30％以上進(jìn)行)：加煙試驗(yàn)報警(年終試驗(yàn)100％)、加溫試驗(yàn)報警、手動觸發(fā)報警。4) 防排煙系統(tǒng)：報警信號聯(lián)動風(fēng)閥、風(fēng)閥聯(lián)動