關于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的報告

關于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告目錄第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié)公司核心競爭力第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié)資源整合第二章市場調(diào)查第一節(jié)市場調(diào)查的目的第二節(jié)市場調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報告的撰寫第三章用地潛力分析第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié)用地潛力分析的成果第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術語第二節(jié)獲取土地的方式第三節(jié)征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié)土地獲取時應注意的主要問題頂?shù)谖暹M章平晚過弓溜項目投資成本沫與費用的估算嶺第一圾節(jié)備后氣項目投資成本鄙與費用的基本聯(lián)概念芝第二姿節(jié)督簡盆開發(fā)建設投資椒的費用構成奴第六于章州翼顧早悶項目投資效益倡的多方案比較駐以及綜合評估類第一島節(jié)其潔航項目財務評價含的主要內(nèi)容更第二景節(jié)枕斜條項目評價的基哨本方汁法精終第七勺章家弦設爬收市場定位棄第一融節(jié)慧殿肥市場定位的依攤據(jù)天第二央節(jié)奴瞧減產(chǎn)品品質玉第三準節(jié)怕啊案面積配比和格者局配比悶第四炕節(jié)登愉緣房型設計貧第五座節(jié)雄踐柴營銷主題域第八鞭章類蠶鬧搭叨規(guī)劃設計園第一際節(jié)膚途勵規(guī)劃和設計的怖要點也第二輔節(jié)守拜幼規(guī)劃和設計應買考慮的因素逝第三臣節(jié)渠棉逢我國居住區(qū)規(guī)頁劃經(jīng)歷過程禮第四輝節(jié)捐友華當代規(guī)劃和設釋計的發(fā)展方向庭第九鏟章抗粉煌柜竹工程建設繼第十勺章色講壁茂順營銷推廣最第一弟節(jié)瓶殊說價格策略窯第二侵節(jié)裁匆淚廣告策略瞇第三蹦節(jié)肚開忌營銷策略庭第四擠節(jié)竄澇羨銷售執(zhí)行滿第十一壘章轉遵克物業(yè)管理網(wǎng)第一據(jù)章買展葛資源整合鉛第一節(jié)房地政產(chǎn)發(fā)展方向太一．未來十年荒中國的住宅需廊求肯在未苗來侵5~1晴0前年中，我國以擋住宅為主的房防地產(chǎn)業(yè)將保持碼強勁的增長態(tài)早勢，而居民消滑費結構轉換、乳城市化和加久入膚WT蔥O漁將成為推動房跡地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴的三大動力。獲（一）居民某消費結構的調(diào)適整帶動住房消猛費的升級換代反197剩8酬－灣200敵0踩年，我育國戀GD認P旦年均增調(diào)長絨9.5嫩%三，人炒均估GD運P喉增長也超廟過顫8.1他%檔，城鎮(zhèn)居民人圈均可支配收入殖從班343.侍4燭元升墾到狐628怖0尾元。城鎮(zhèn)居民屋作為二元經(jīng)濟鑼中的消費主體秒，其收入的增度長無疑為消費筋水平的提高和兇生活質量的改傲善奠定了堅實坊的基礎炸。濫9哪0套年代，人們的掉消費開始從溫勒飽型向消費型鄙轉變，帶動了仇居住、交通、挖通信、文化教蚊育娛樂消費明鞠顯增強。根據(jù)諒第五次人口普懷查公報，我國孤現(xiàn)有城鎮(zhèn)人講口揀4559絕4艦萬人，占總人摧口遞的渣30.09峽%即，人均居住面糾積燭10.繩4明平方米，建筑組面戴積按1下9呈平方米。按照置國家住宅產(chǎn)仙業(yè)舒“州十泥五早”杯發(fā)展計劃，聾到走200紅5百年城鎮(zhèn)人均建絮筑面積達勝到予2勸2嫌平方米，僅城紙鎮(zhèn)居民就需建昨設膛2奧7沈億平方米，平夢均每年新建住紡宅到5.兄4新億平方米，這竟樣大的住宅投也資與需求將對肥國民經(jīng)濟的發(fā)嘆展起到巨大的圍推動作用?？罚ǘ┏鞘新坊椒サ募涌炜v帶來巨大的住蠻房需求殿根據(jù)國際經(jīng)驗溉，當一個國家溜經(jīng)濟進入持續(xù)堤穩(wěn)定增長時期顫，城市化也將糠進入一個快速飲發(fā)展時期。世總界銀行對全世廢界軋11嚴3軍個國家的統(tǒng)計脾資料進一步表竿明，人吳均公GD必P超低別于肚30歡0到美元的低收入扇國家，城市化題水平僅筑為疤20掏%余，當人恢均粱GD鍛P湊從續(xù)70營0吸美元上升蛋到國100坑0鍵美元頂和眉150亮0澤美元的中等發(fā)裂展國家時，城賊市化進程加快詳，水平將有到群40%~60忽%億，而經(jīng)濟高速薄發(fā)展，城市化滾水平達勁到劇70跌%方以后，城市化殊發(fā)展速度將緩秀慢。勝200歪0周年，我國城市粉化水平已葬達耀36.22景%企，在未來十年煌內(nèi)，人算均螺GD宵P爬將郊從麻199龍7抱年京的嗽86赤0倘美元，提高社到曬201耗0失年姜的存120歪0素美元甚朽至布150棗0更美元，經(jīng)濟的吼增長將加快城者市化的進程，套我國總人口的浪自然增長率仍錫保持愿在瓣9.批6杯‰醋，城市化率以壺每桐年運1迎%母左右增長，熱到氣201輩0預年達咐到犯46挑%羨，城市人口將方達反到送6.梯4鞭億，凈增久長律1.緩9追億，每年增載長齡185浴2彎萬人。每增純加加1邊個人，將增古加序2武2幻平方米住宅建擴筑面積消和鈴10秩0墳平方米左右的地城市建設用地是，城市人口的世迅速增長無疑衡會對住房和基熱礎設施建設帶截來巨大的壓力寧。發(fā)（三）加啞入宰WT哭O飛后開放步伐加樓快形成對房地設產(chǎn)的巨大需求怕加傾入暈WT容O輝后，我國將開譽放交通運輸、旺金融服務、電陜信、法律服務殖、會計服務、死信息服務、旅名游、建筑業(yè)等挺多個行業(yè)，且情開放的速度之死快也是前所未扇有的，如銀行底業(yè)桿5吸年內(nèi)取消對外味資的地域和客逝戶限制，建筑愚業(yè)合資合作企鍛業(yè)蒙3惡年內(nèi)開始享受賀國民待遇，這送些都將吸引大布量外資進入，躁勢必增加對房敏地產(chǎn)產(chǎn)浸品凝—馬—托住宅、寫字樓驚、中介服務等擦多種需求。沈雖然未拍來株5~1蚊0短年中我國房地仗產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總吧體看好，但現(xiàn)蜘階段，潛在需喝求與有效需求蕩不足的矛盾并呈沒有得到解決撞，這在一定程遵度上抑制了房恰地產(chǎn)業(yè)的健康脂發(fā)展。故二．房地產(chǎn)市請場發(fā)展趨勢憑從它199托8蓬年起，我國擺爹脫了低速和負匪增長的狀態(tài)，全進入高速發(fā)展養(yǎng)階段，尤其克是述200連1打年以來，房地寧產(chǎn)進入欣欣向約榮的景象。洲前制1尚1貸個月，全國房抄地產(chǎn)投酬資慧485燥7羽億元，服比水200里0獨年同期增吳長燃29.7意%廊。隨著中國加創(chuàng)入旅WT宏O雷，機遇與挑戰(zhàn)遍并存粥的捧200工2隙年，國內(nèi)房地帶產(chǎn)進入一個全占新的發(fā)展時期駛。寄房地產(chǎn)市場表乓現(xiàn)出如下特點份：闊（一）房地產(chǎn)盡開發(fā)投資高速跡增長占（二）商品房石銷售市場供求忠兩旺別（三）個人購飯房比重繼續(xù)提崗高根（四）土地購百置和土地開發(fā)挺投資高速增長樹200再1悶年佳1灑—托1舒0荷月，全國房地贊產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購銅置土地面積喂達旅1280洗3吉萬平方米，熔比惡200兔0確年同期增叨長熟65篩%犬，同期完成土西地開發(fā)投莊資惱28伍2辯億元，砌比距200椅0笑年同期增樂長余34莊%傾，完成土地開騾發(fā)面軋積相656讀3廟萬平方米，同敲比增恥長污36.8案%妙。土地購置面思積的大幅增長幸，表明開發(fā)商劍對為了開發(fā)前狼景看好。合200頌1勤年，北京、上旁海、成都、長芒春、武漢通過鋒一系列的運作塞，萬科的土地社儲備達到徒近羞90貸0口萬平方米復。撲“跟如果保持今年納的速度，一年毅后，萬科的土款地儲備預期可伏達澆160朽0賽萬合至前180殺0罩萬平方些米闊”喬。王石報出的乞數(shù)字令人咋舌軋。太而中海也計劃歌土地儲備量超往過萬科。大連億萬廳達唇200潔1求年土地儲備已裁達室200誼0送萬平方米，業(yè)宿務發(fā)展扁到舞1蒸5膚個城市。首創(chuàng)細集團總裁劉曉僻光接受圾《裂2阻1流世紀經(jīng)濟報道篩》采訪時透露搖，首創(chuàng)已擁有傲土地儲焦備衣600陵0睜萬平方米，且販還會繼續(xù)增長較。魯能集團在博北京、上海、雀濟南、青島、升重慶、成都、稿宜賓、海南等裹地大量儲備土蝶地，已達率近捕100干0韻萬平方米。慎（五）房地產(chǎn)還市場進入優(yōu)勝晴劣汰時期撓隨著以地產(chǎn)大嬌鱷為先鋒的新媽一輪圈地運動辰的開始，然而牽圈地的背后是則一個等待整合以的市場。椐業(yè)毀內(nèi)的普遍說法壤，中國內(nèi)地地凍產(chǎn)最率快貫5疏年，晚不會超裂過芹1濤0封年，要產(chǎn)生出膏幾個寡頭，象魯香港一樣。目算前，我國最大縣的房地產(chǎn)開發(fā)蔬企業(yè)的市場份竿額沒有超內(nèi)過本5埋%勁，而香港賄是蜂30寧%賴至餐50爪%雁以上，新鴻基紡等幾家公司占臂整個香港市盒場徒80弊%應的份額。凳中國加閣入綠WT石O燈，勢必有大量糟的外資流向房枯地產(chǎn)市場，將雕加劇對市場的爆沖擊，使得市屢場進入優(yōu)勝劣測汰階段。市場鑼也將進入現(xiàn)房純市場，真正的掛買方市場將形售成，房地產(chǎn)風藏險加大，門檻海提高，更多的權開發(fā)商要在產(chǎn)靜品品質和公司捕品牌上競爭，航但市場不拒絕旋好房子。記（六）空置房哥面積不斷擴大更，開發(fā)風險加犧大。板地產(chǎn)商以圈地逐為先導的大肆從擴張，無疑將昨帶來新一輪地苗產(chǎn)開發(fā)熱。但泰我國商品房空項置面積已宴達鄉(xiāng)1000拍0莖萬平方米，而己商品房價格卻噴出現(xiàn)近年來少釀有的一路上揚輝。實際上，新芝建成的商品房勾如空置，每年界至少貶桶值由10腹%剛，而在現(xiàn)有的混空置房中空置鵲超耳過泊2世年的吳占嚷50紗%專以上，還有大利規(guī)模開發(fā)的經(jīng)尿濟適用房以及逃正在啟動的房胖地產(chǎn)二級市場蜜，都在擠壓現(xiàn)游有的商品房生渴存空間，故有討人擔心目前出遷現(xiàn)的開發(fā)熱潮祖是又一場美麗鐮的泡沫。穴總之，未衡來綁1雙0虹年是我國房地踩產(chǎn)發(fā)展的重要濁時期，在經(jīng)歷作了面199免9烏—壯200怨1倆年法的鄭“傲龍?zhí)t頭等”酒時期后卡；須200鑄2松—沉200晨3蠅年市場進入整灶合發(fā)展期圈；夏200嗎4躍—植200胳7欄年將進入全面厘發(fā)展期閃；墨200謠8欣—哪201濟0胡年房地產(chǎn)將進姿入最后的調(diào)整卡發(fā)展時期。在跟各個時期，新膛發(fā)展動力的集婦聚，將拉動內(nèi)驗需，刺激市場拜的發(fā)展。述三．房地產(chǎn)開械發(fā)模式的發(fā)展常方向德如今的房地產(chǎn)尺市場已經(jīng)邁過虛了比產(chǎn)品、比劣技術，拼環(huán)境萄、拼景觀的層素面，而邁到了渣比品牌（包括柿品位、風格、蔬素質、氛圍、敏文化和生活方粘式）的層面。速因此房地產(chǎn)的低競爭已經(jīng)超越?jīng)r了產(chǎn)品和項目變的競爭，而是葡開發(fā)策略和開淡發(fā)模式的競爭拾。漲1賄、規(guī)?；放泼瑪U張開發(fā)模式花規(guī)?；放茢U卻張開發(fā)模式，毅引導了我國房窯地產(chǎn)業(yè)的走勢茶：郊區(qū)化、大共盤化（規(guī)?；辏秃匣?。冒該模式開發(fā)比墨較成功的典型側是廣州碧桂園育、祈福新村、痛廣州奧林匹克敬花園等。詠（內(nèi)1紋）郊區(qū)化居住站模式。深圳、招廣州等經(jīng)濟發(fā)候達城市為適應頑人們崇堆尚失“核5+師2需”勤生活模式，即磁市區(qū)工逼作兔5盛天，在郊區(qū)休喘息生將活怒2紡天，在城市郊栗區(qū)開發(fā)。比較吧成功的典型是搶廣州碧桂園、夕祈福新村、深息圳萬科四季花世城、深圳中海蛇怡翠等。奔但隨著城市的也發(fā)展，特別是碑大交通格局的淘奠定從，歸“布7+擦0仔”照模式（市區(qū)工叼作，郊區(qū)居住屋），已成為開腰發(fā)商的著眼點箭。六（浙2秤）大盤化（規(guī)擁?；┓胰缃竦姆康禺a(chǎn)壩開發(fā)商為了提嫁升品牌（包括佳品位、風格、訴素質、氛圍、巷文化和生活方貞式），而大規(guī)輝模圈地，單個齡項目的面積已殖越來越大，如兵廣州祈福新村纏占蜻地驅650垮0挽畝。（3）復合化售人們?nèi)找嬖鲩L劑而不斷變化的歇需求，注定房蔥地產(chǎn)靠單一概強念、單一元素賭致勝的時代已靈結束。復合地然產(chǎn)概念將取代符純粹的規(guī)模取顏勝時代，個性袖化差異也代表齒著未來之路。椅較成功的典型艦是廣州碧桂園褲、廣州奧林匹遲克花園等。碧丈桂園與北京景診山中學合辦碧牢桂園學校及五壁星級會所的建長成獲得巨大成文功桌。竟“逗給成功人士一桑個五星級的千家呆”枕的經(jīng)營理念，術已深入人心。多廣州奧林匹克俱花園創(chuàng)以棵“倍體育產(chǎn)趙業(yè)滿+榮房地蛛產(chǎn)去”禁，少“尖科學健身，健厚康人癥生畝”蒼、旗“粉運動就在家門涌口鷹”暫的理念訴求，浙使奧林匹克花割園具備了自己通獨特的優(yōu)勢。誕2.娛授專業(yè)化連鎖開紙發(fā)模式庭專業(yè)化連鎖開蠢發(fā)模式就是用際一個強勢的公游司品牌，加上團一時套桑C應I泊系統(tǒng)（理念識獎別、行為識別融、視覺識別）蹄，成功地將上排一個項目所投笑放的廣告費及屯其所形成的品冤牌含金量移植解到下一個項目份，并為移植到問未來的項目上撒預留登了馳“芳管組線聰”煌。其中主要的唇是黎“柱理呼念清”羅與速“歐行辛為古”綁識別系統(tǒng)，這防是出人才、出躁機制、出效益坑、出品牌的基箱礎，這些為開魔發(fā)下一個項目艇奠定了基礎。助比如萬科在深章圳、北京、沈怪陽、武漢、上校海等地開發(fā)的寬萬科城市花園鏟、中體產(chǎn)業(yè)與刷發(fā)展商合作在置廣州、北京、旦上海等地開發(fā)縱的奧林匹克花禮園。笑第二節(jié)公司講核心競爭力匹核心競爭力是例那些使企業(yè)比踩別人更強的東臨西，房地產(chǎn)企悶業(yè)的核心競爭半力大致包括以漿下幾點：把握粒房地產(chǎn)市場現(xiàn)掘狀和變化趨勢勞的能力；進行朽市場細分和客奴戶定位的能力慣；根據(jù)市場需轉要進行規(guī)劃、悶設計的能力；交對工程成本、震進度、質量進芽行控制的能力狐；針對特定的秘客戶群進行市讀場營銷的能力被；提供優(yōu)質物手業(yè)管理等售后腹服務；與政府勁有關部門進行渡業(yè)務溝通的能氣力；保證工程子建設的較強融回資等能力。著隨著房地產(chǎn)市桶場的發(fā)展，市拴場營銷手段、填物業(yè)管理等極箱易被模仿，已怖是開發(fā)商必備煉的能力，以后紋的核心能力的紅競爭主要是規(guī)家模的競爭，形機成區(qū)域市場壟賞斷。通過構筑拉企業(yè)的核心競豬爭力，最終提勵升企業(yè)的品牌坐。削第三節(jié)公司浩發(fā)展戰(zhàn)略貨一．企業(yè)戰(zhàn)略測的定義含企業(yè)戰(zhàn)略是在符符合和保證實格現(xiàn)企業(yè)使命的垮條件下，在充早分利用環(huán)境中徐存在的各種機丹會和創(chuàng)造新機延會的基礎上，濱確定企業(yè)同環(huán)容境的關系，規(guī)的定企業(yè)從事的劑經(jīng)營范圍、成座長方向和競爭袖對策，合理地端調(diào)動企業(yè)結構慨和分配企業(yè)的孩全部資源，從熄而使企業(yè)獲得爸某種競爭優(yōu)勢泥。它是企業(yè)戰(zhàn)貌略思想的集中箭體現(xiàn)，是企業(yè)發(fā)經(jīng)營范圍的科徒學規(guī)定，又是朗制定各種計劃勵的基礎。診二．基本競爭游戰(zhàn)略毛競爭戰(zhàn)略屬于塊企業(yè)經(jīng)營單位瓜戰(zhàn)略的范疇，寄是指企業(yè)正確哈地分析和界定紛本企業(yè)在競爭寇中的地位后所不形成的戰(zhàn)略。拐基本競爭戰(zhàn)略分是指無論在什攻么行業(yè)或企業(yè)社都可采取的競蟻爭性戰(zhàn)略。美蘿國哈佛商學院緒著名的戰(zhàn)略管谷理家邁克況爾偶·礙波特在凱其秘198筆0罷年出版的《競賞爭戰(zhàn)略》中，嚼提出三種基本刷競爭戰(zhàn)略，即魔成本領先戰(zhàn)略貍、差異化戰(zhàn)略怪和重點集中戰(zhàn)演略。他1菠．成本領先戰(zhàn)刻略恒成本領先戰(zhàn)略公是指企業(yè)通過維在內(nèi)部加強成賞本控制，在研屬究開發(fā)、生產(chǎn)諒、銷售、服務獄和廣告等領域竄里把成本降低裳到最低限度，帝成為行業(yè)中的拾成本領先者的召戰(zhàn)略。英2補．差異化戰(zhàn)略劇差異化戰(zhàn)略是抄指企業(yè)提供與熱眾不同的產(chǎn)品舍和服務，滿足襲顧客特殊的需曠求，形成競爭蜜優(yōu)勢的戰(zhàn)略。掘運用該戰(zhàn)略主錯要是依靠產(chǎn)品股和服務的特色倘，而不是產(chǎn)品吹和服務的成本倡。但應注意，嘴差異化戰(zhàn)略并辰不是講可以忽意略成本，只是捧強調(diào)此時的戰(zhàn)跟略目標不是成歐本問題。灣3賊．重點集中戰(zhàn)摟略扯重點集中戰(zhàn)略辯是指企業(yè)把經(jīng)綁營戰(zhàn)略的重點告放在一個特定使目標市場上，頌為特定的地區(qū)潛或特定的購買瑞者集團提供特竄殊的產(chǎn)品和服婆務。年企業(yè)一旦選定片目標市場，便存可以通過產(chǎn)品裝差異化或成本樓領先的方法，啞形成重點集中您戰(zhàn)略。就是說份，采用重點集早中戰(zhàn)略的企業(yè)扁，基本上就是折特殊的差異化沾企業(yè)或特殊的回成本領先企業(yè)已。吐三．萬科集團屈的發(fā)展戰(zhàn)略探鹽討壤萬科集團的發(fā)男展戰(zhàn)略：以房壟地產(chǎn)開發(fā)為主肝導產(chǎn)業(yè)，在全反國大型城市近富郊區(qū)開發(fā)過以狠“臉城市花閥園碰”溫為品牌的多層州住宅。具體包澤括以下方面：秧1川．經(jīng)營專業(yè)化添，根據(jù)自身的層特點，以房地醉產(chǎn)開發(fā)為主導六產(chǎn)業(yè)對有些行織業(yè)進行整合；憤并將萬科的開響發(fā)納入國家建割設部住宅產(chǎn)業(yè)雅化范疇，但萬屑科并不進入住袍宅相關部件、泡配件的生產(chǎn)體辦系。裙2芹．為有效利用紅土地資源、降郊低能源、材料票的消耗，成立蛙建筑研究所。務3懸．住宅市場主生流化，從住宅糧小區(qū)的開發(fā)轉弦向社區(qū)的開發(fā)科，在城鄉(xiāng)結合頃部進行規(guī)模開曲發(fā)，開發(fā)新的版市鎮(zhèn)。挽4請．建立新的融校資渠道，住宅葵證卷化、金融咱化，廣泛與國僑外金融機構如彩基金、保險等塔結合，增強資碌金實力，具備芽規(guī)?；_發(fā)、偵新市鎮(zhèn)開發(fā)的解實力。盾5藏．廣泛吸收國扭際設計經(jīng)驗，蔑與世界一流的辜設計公司建立謀聯(lián)系。掘6先．加強與建筑鄉(xiāng)商、材料商的尖信息溝通，形暖成協(xié)作網(wǎng)絡，頃推動產(chǎn)業(yè)化進片程，形成產(chǎn)業(yè)亮同盟。店7慧．為提高資金制利用效率，建慶立財務結算中擔心，集中統(tǒng)一住資金調(diào)度。范第四節(jié)資源壓整合厚在項目拓展時歸，除考慮房地犁產(chǎn)市場情況，壽還應充分考慮桿公司的人員、叉資金等多方面窯的因素，在各諸方面情況都允鹽許的情況下，備再進行項目拓垮展肚。駐制項目開發(fā)應整候體規(guī)劃，包括希全程策劃、核泰心系統(tǒng)、增值倘控制、利潤保倚障、戰(zhàn)略領先攻五個方面，如弦果只貫徹這些像措施中的一種縣則任何試圖改跳善經(jīng)營狀況的右努力都難以奏恭效，應對以上傷因素整合。陳第二章市戶場調(diào)查俱第一肅節(jié)挑妥剖房地產(chǎn)市場調(diào)憐查的目的鼻開發(fā)商和經(jīng)濟纏評價人員通過舅房地產(chǎn)市場的慈調(diào)查，了解房功地產(chǎn)市場的過催去和未來，把枯握房地產(chǎn)市場美的發(fā)展動態(tài)，禿預測其發(fā)展趨西勢，并據(jù)此分值析開發(fā)項目建臟設的必要性，作確定項目的用記途、規(guī)模、檔回次、開發(fā)時機板和經(jīng)營方式。碗第二轉節(jié)師莫背房地產(chǎn)市場調(diào)猴查與預測的內(nèi)除容和方法斑房地產(chǎn)市場有臭很深的地域特乏征，所以一般譜的市場調(diào)查習厭慣依據(jù)地域特若性，先由點（扛單個樓盤）到匆線、面（區(qū)域滲市場），再由陰線、面到體（脾宏觀環(huán)境），訴然后再從體回膨到面，從面回買復到點，不斷摘循環(huán)，融會貫物通?，F(xiàn)就從點孟、面、體的三血個層次加以介價紹。頑一．凡點痛—慘—距單個樓盤拴一般單個樓盤代的市調(diào)從產(chǎn)品鋼、價格、廣告底、銷售四個策創(chuàng)略加以分析1．產(chǎn)品策略界（裕1衡）區(qū)位分析幕大的方面分析丟樓盤的區(qū)域歷林史沿革、區(qū)域對特征（商貿(mào)中涼心、工業(yè)中心征、居住社區(qū)等墨）；了解區(qū)域詳?shù)慕煌üぞ?、愁交通方式（高詢速公路、市政慮道路、地鐵、確輕軌、高架、裂公交等）以及嶼距離城市主要輸標識地域（如示市政府、廣場優(yōu)、火車站等）說的距離；了解文區(qū)域公共配套均設施（水、電員、氣、醫(yī)院、約超市、商場、甩公園、農(nóng)貿(mào)市聰場、影劇院等悶生活配套）和糟人文環(huán)境等。肚小的方面分析明樓盤的地塊具隙體坐落方位、塌大小、形狀、像四周房產(chǎn)狀況第、道路進出口哀、主要展面的陽臨街情況等。采（慌2必）基本參數(shù)崇總占地面積、炊總建筑面積、遺容積率、覆蓋竟率、規(guī)劃形態(tài)午等。琴（套3伐）建筑類別盈應根據(jù)開發(fā)項驕目的用途、未懇來獲取收益的騰方式以及所在缺地區(qū)的具體情斧況確定，現(xiàn)按襯照用途可分為貞下列類型：譜·稱居住類，包括會普通住宅、高轉檔公寓、別墅冬、內(nèi)銷房、外愁銷房等。努·宵商業(yè)用途類，松包括商場、商匙業(yè)店鋪、超級鳳市場、批發(fā)市妻場等。掩·罪辦公類，包括怨商務辦公樓（扮寫字樓）等。架·射旅館類，包括吃飯店、酒店、采賓館、度假村址、旅店、招待飄所等。么·捏餐飲類，酒樓美、美食城、餐咱館、快餐店等誰。災·折娛樂類，包括饞游樂場、娛樂縫城、康樂中心傅、俱樂部、影政劇院等。肌·顯工業(yè)類，廠房快、倉庫等。樂·揭特殊用途類，談包括停車樓等續(xù)。胳·神土地開發(fā)項目汪，是指在生地俗或毛地上進行側三通一平等，雪使其開發(fā)成為梁熟地的房地產(chǎn)魚項目。悄（虛4?。┟娣e和房型駛建筑面積、使抬用面積、公攤旗系數(shù)、面積配治比和格局配比溝、平面設計等桑。幣（旅5碰）建材裝修括是清水房還是獄精裝修，建材喇的品牌、數(shù)量兩等，如電梯、辟衛(wèi)浴設備的配膊置等。升（貌6亡）公用設施證一是指日常生搞活中最基本的跨配套設施，如隱水、電、氣、汽通訊、有線電掙視、車庫等，冶二是指為社區(qū)裳配套的會所、蛇超市等。乳（木7殲）施工進度和壁交房日期吩（發(fā)8譽）開發(fā)方式國了解土地獲得鑼方式，是獨資鮮、合資、聯(lián)建嶼等方式。韻（粘9吐）公司構成榆了解樓盤的投群資、設計、施狡工、物業(yè)管理罰等主要事項的會承擔公司是誰臉？資質、資信五如何？2．價格策略桿價格是房地產(chǎn)貨營銷中最基本棒、最活躍的因道素，因此一般唇從單價、總價倘、付款方式三猶個方面深入調(diào)戶查分析。（1）單價神單價基本上是考區(qū)位、品質等工因素的綜合反祖映，是衡量比也較一產(chǎn)品的重沫要指標。因此簽應對起售單價夾、最低單價、顯最高單價、平隊均單價、主力流單價等方面進虧行了解。（2）總價厲相對于房屋單暑價給人的直觀油印象是樓盤的糊區(qū)位和品質的籮高低，總價所組折射出來的更飄多信息是目標敗客戶群層的區(qū)刪隔，對于總價式的調(diào)研和對總偷價配比的切實秀把握，會把握支產(chǎn)品的目標客額戶群定位、市意場定位。實際捉上總價款是購在買客戶的最直蝕接、最明顯的帖分水嶺。蚊為此應從最低弱總價、最高總識價、主力總價芽、平均總價、膜總價范圍、車磁位總價、總價暗配比等方面詳茅盡調(diào)查?；迹ǔ?個）付款方式梳付款方式是總今價在時間上的邁一種分配，用穿以緩解付款壓皇力，擴大購買固層的范圍，以周提高樓盤的銷哈售率，是一促躬銷手段。檢一般有以下幾命種方式，一次矮性付款、建筑貿(mào)進度付款、時動間付款、銀行禍按揭貸款、延想期付款等。3．廣告策略雁廣告策略主要疑包括廣告基調(diào)寄的推敲，主要犧訴求點的把握封，媒體的選擇靠，廣告密度的躍安排和具體實施施效果等。4．銷售莫對樓盤各項因壇素的評判，歸外根結底是銷售呢結果的評判。痛它一方面是指乳具體業(yè)務安排裹，如銷售點的烈選擇、人員配鏡置、業(yè)務執(zhí)行悲等；另一方面貸是實際銷售結個果的調(diào)查，如高什么樣的房型子最好買？什么垂總價是市場所護接受的？吸引系客戶最主要的嫁地方是什么？樣購房客戶群有拾什么特征？等弱等。蚊二．線和強面父—沾—謎區(qū)域市場極對單個樓盤的蝶詳盡了解后，心我們可以著手探區(qū)域市場的調(diào)蚊查與分析。一娃般講，區(qū)域市睛場的調(diào)查與分務析，主要包括羊區(qū)域分析、供勻應市場特征、韻需求市場特征回三個方面。啞（一）區(qū)域分搜析戒區(qū)域分析也就偶是指在特定區(qū)浮域中，對影響員房地產(chǎn)市場的秤交通動線、區(qū)挽域特征、發(fā)展葛規(guī)劃三方面因膀素的綜合分析停。區(qū)別于單個礎樓盤的地理位腫置分析，在具追體分析中，區(qū)罰域分析要側重望于整體的分析復和宏觀評估。1．交通動線肚交通是經(jīng)濟發(fā)裕展的命脈，更敏是一個時代開般創(chuàng)的急先鋒。礎經(jīng)濟要發(fā)展，顧勢必要交流。限要交流，自然盟會形成交通動嫌線，在地域分偵析的三大因素否中，順應人流途、物流的自然嘉流動趨勢而形茶成的交通動線顏（江河、鐵路啞、公路、機場左等），是最活通躍最具決定性雙作用的一環(huán)，室是形成房地產(chǎn)午地域形態(tài)的真遭正原動力。錘交通動線對地釘域的影響一般害表現(xiàn)在以下幾福個方面。灣（折1肆）形成交通動捉線的本身所具畏有的物質形態(tài)矛，對周圍地塊坊的直接作用。止（擱2井）由交通動線券所帶來的人流印、物流因數(shù)量肌、類別、質量宜的差異給地域鄉(xiāng)發(fā)展帶來的直插接或間接的影飼響。2．區(qū)域特征智區(qū)域特征是相鍵對聚集而產(chǎn)生有的、依附于地烤域之間且是其知所特有的一種工物質和精神形友態(tài)。它取決于悔該地域的經(jīng)濟女發(fā)展水平、產(chǎn)嶼業(yè)結構、生活謹水準、人口規(guī)天模、人口素質妻、購買力水平賢、建筑種類、騎風格、規(guī)模、逐分布等因素。澡區(qū)域特征這一炎特性對房地產(chǎn)注的影響，首先孔表現(xiàn)為群體對罩個體的作用，矩即所謂的良幣暢驅逐劣幣，或魂劣幣驅逐良幣暑。源在區(qū)域特征分紡析時要注重經(jīng)醫(yī)過長期的歷史古沉淀而形成的檢無形部分。隨扭著發(fā)展速度的竿加快，城市的屆有形部分很容久易被塑造，但鼓無形部分卻很達難一蹴而就。嬌區(qū)域特征分析招是要與交通動批線聯(lián)系起來，奸將它看成是一染開放的動態(tài)社滾區(qū)。3．發(fā)展規(guī)劃冶政府為實現(xiàn)一襪定時期內(nèi)的經(jīng)眉濟和社會發(fā)展忌目標，而確定幟的城市性質、洽規(guī)模、發(fā)展方傻向，城市土地執(zhí)的合理利用，廳協(xié)調(diào)城市空間湖布局和各項建忙設的綜合部署諷和具體安排。洗（二）供應市丟場特征鋤供應市場特征伙的調(diào)研關鍵在斃于認真研究產(chǎn)軌品的共同點與丹差異性，以及鼠他們市場反應釣強弱的緣由。蔬一般從以下幾虎個方面調(diào)研。設1辦．供求狀況。趴包括相關地段糊、用途、檔次義、規(guī)模、價位暴、平面布置等捉的房地產(chǎn)供應坊狀況，如供給碗量、有效需求垃量、空置量和偽空置率等。其光中供給量應包涉括已完成的項但目、在建的項縫目、已審批立擦項的項目、潛番在的競爭項目泥及預計他們投詞入市場的時間勁。誤2蔥．房地產(chǎn)商品田的價格、租金確和經(jīng)營收入、車單價分布、總陶價結構等。友3黎．房地產(chǎn)開發(fā)忙和經(jīng)營的成本仿、費用、稅金紐的種類及其支兆付的標準和時醋間等。巧4銀．各類營銷手獵法的市場反應姜和市場空白點斧的捕捉?？荩ㄈ┬枨笫忻紙鎏卣鞅尚枨笫袌鎏卣鳚墒侵竻^(qū)域人口質規(guī)模和密度、再人口結構、人祥口素質和習慣尊嗜好以及家庭絲規(guī)模、購買力施水平、客戶的濫需求結構與特仍征等。百三．薯體洋—案—只宏觀環(huán)境談房地產(chǎn)脈體握—歲—罷宏觀環(huán)境的調(diào)算查。該工作應溜在國家、區(qū)域張、城市、鄰里報的層次上進行公。主要包括：富政治、經(jīng)濟、愧行政法規(guī)、文購化教育、自然籃條件、城市規(guī)燃劃、基礎設施枕等方面，對已們發(fā)生的或將要踩發(fā)生的重大事毒件或政策對房幣地產(chǎn)項目的影撥響，要作出充獅分的了解和估狀計。奶四、房地產(chǎn)市財場調(diào)查方法吵要根據(jù)調(diào)查的孔對象和內(nèi)容，承采用適當?shù)姆脚逊āＭǔ２捎们业姆椒ㄓ校浩論喜榉ā⒊椴榉S、直接調(diào)查法逝、間接調(diào)查法定。元五、房地產(chǎn)市膚場預測一般分拋為定性預測和困定量預測鹽（一）定性預池測。主要是通苦過對歷史資料宋的分析和對未糞來條件的研究耍，憑借預測人塵員的實踐經(jīng)驗宮和邏輯推理能繪力，對房地產(chǎn)震市場未來表現(xiàn)俗的性質進行推皮測和判斷。繭（二）定量預粱測。在了解歷漠史資料和統(tǒng)計茅數(shù)據(jù)的基礎上斧，運用數(shù)學方王法和其他分析裹技術，建立可平以表現(xiàn)數(shù)量關窗系的數(shù)學模型堤，并以此為基呼礎分析、計算循和確定房地產(chǎn)豪市場要素在未望來可能的數(shù)量并。破第三節(jié)區(qū)域敬市調(diào)報告的撰蜜寫萄房地產(chǎn)區(qū)域市離調(diào)報告是房地宰產(chǎn)市場調(diào)查與俱研究的一種表幼現(xiàn)形式。要保瓜證材料的真實斥性，同時針對縱性也是該工作爬的前提條件，雖譬如有的報告愈是為投資地塊來選擇而作評估秋的，市調(diào)工作確應側重于經(jīng)濟煎、人文、環(huán)境鑒、交通、市政起、規(guī)劃等方面曠，如報告是為揚具體產(chǎn)品作企閑劃，市調(diào)工作殖應側重于圍繞前最近開盤的幾潮個樓盤及其銷批售狀況進行分階析。一般講，寧區(qū)域市調(diào)報告稅大致包括區(qū)域蛾概況、目標區(qū)遭域的樓盤情況萬、報告結論或喝建議三部分。一．區(qū)域概況斑區(qū)域概況是區(qū)列域特征的總結塑，主要是指對烘歷史發(fā)展、政汽治經(jīng)濟、人文環(huán)環(huán)境、市政交喝通、生活環(huán)境同、發(fā)展規(guī)劃等射方面的基本狀蠻況進行一個概僚括性的描述。努因為房地產(chǎn)的浴地域特性特別妄強，區(qū)域概況剃自然是任何一盛份市調(diào)報告的勻基本點和出發(fā)美點。小二．目標區(qū)域犬的樓盤情況陜該工作一般先材按照為了說明皂的總價、品質滋、區(qū)位等問題抬進行分類。再眉針對要研究的莫課題，有重點穗的進行詳盡的償客觀描述。通棚常，根據(jù)需要鉗在大量詳實的爹原始資料基礎拖上，篩選部分匙細項，或列表恨或敘述，努力揮做到既完整，朗又一目了然。掙為了更詳盡的專說明問題，又擊不使報告過長堵，通常選擇一清個與我們非常倚相似的樓盤，課或現(xiàn)時銷售非禁?；鸨臉潜P翅，或對我們構赤成嚴重威脅的脅樓盤進行詳細籠的分析。激三．報告結論陽或建議分對市調(diào)結果的怒共同點和異同違點（產(chǎn)品結構嚼和需求結構）貿(mào)的分析，以及占形成這種狀況區(qū)的原因進行深戀究，是報告結衰論的關鍵部分搖。仍要對自己項目富的目標市場定戒位作出初步的聞建議。盼第三章用地柴潛力分析帽在項目開發(fā)前誠，都對基地進稅行論證和評估佩，其中最重要隸的是對環(huán)境、省生態(tài)條件、自定然系統(tǒng)有深刻夫的認識和了解思。箱第一節(jié)用地蠟潛力分析的內(nèi)葵容駱一般對以下方?jīng)雒孢M行分析。喪一．自然環(huán)境檔的評估檢土地：包括地歌質情況、土壤欲、土地形狀、上邊緣線、坡度音、景觀。劍水源：包括地駕面和地下水源售、水質、潮汐池情況、濕地的銳水線情況。海植被：包括植扒被狀況、時間眾、區(qū)內(nèi)樹木的滑描述。索野生動物狀況形：包括定居和曲遷徙的動物習哲性和棲息的位闊置和狀況。品氣候：宏觀氣繞候和微觀氣候脫，空氣質量、友噪音水平和發(fā)虧展趨勢。二．人為特色診建筑：現(xiàn)存建劫筑的結構和式攻樣，附屬建筑腔、地基。耐交通系統(tǒng)：道警路系統(tǒng)和網(wǎng)絡振，交通工具、內(nèi)出行方式、時唇間表等。捧基礎設施：水擔、電、氣、排滑水等系統(tǒng)，學掘校和商業(yè)網(wǎng)點闖等的分布。三．文化因素化社會影響：鄰桶里對于相鄰地滋段的使用、地劇段的文化價值葬和考古價值。社區(qū)觀點：法律限制：宮設施的確切位榨置：叔經(jīng)濟因素和狀競況：駝土地價值，稅傲收結構，成長斬潛力，地塊之霉外的經(jīng)濟情況帆改變狀況。拼第二最節(jié)綱惡用地潛力分析鏡的成果腹在用地潛力分真析的基礎上，思一般編制用地瓜評價圖，其通曠常做法如下：籌1野．分析水文資窩料，在地形圖漂上畫出再現(xiàn)期飽的洪水淹沒線過。畜2培．畫出地下水莖距地行面榴1細m輕、禿2攀m摩的等深線。時3奔．畫出代表不北同土壤承載力碰和其它工程地妄質性質不同土漏層的位置。飛4夸．畫出礦藏的坑范圍。根5石．畫出不宜建股設的陡坡、活新動性沖溝、滑盟坡、沼澤地以稠及遭受沖刷的代河岸的范圍和譯地段。關6殘．畫出采取措漆施后可變?yōu)榻ㄌ撛O用地的小型辯沖溝、沼澤地燭、采掘場和非頑活動性滑坡地趣段。辦7工．畫出不能作輪為建設用地的仔范圍，如文物靠保護范圍。邀第四章土地寶決策努第一節(jié)土地賠管理的基本術議語凡為了準確的把禽握土地管理的臘國家有關強制喉性標準、規(guī)范雜的規(guī)定，需對像土地管理的基誤本術語進行掌敘握（以下內(nèi)容秧均參照重慶市境有關規(guī)定）。錢一．土地用途丙分類讀·水農(nóng)用地：指直趨接用于農(nóng)業(yè)生坊產(chǎn)的土地，包饞括耕地、林地百、草地、農(nóng)田鑼水利用地、養(yǎng)問殖水面等?；汀c建設用地：指鎮(zhèn)建造建筑物、百構筑物的土地暖，包括城鄉(xiāng)住回宅和公共設施膚用地、工礦用醬地、交通水利鄭設施用地、旅曠游用地、軍事勵設施用地等。培·娘未利用地：指趨農(nóng)用地和建設格用地以外的土惠地。放二．土地使用格權和所有權運土地歸國家所訪有，國家將國求有土地使用權雹在一定年限內(nèi)背出讓給土地使墻用者，使用者腎向國家支付一奶定的出讓金。藥土地使用權出發(fā)讓，必須符合置土地利用總體慶規(guī)劃、城市規(guī)界劃和年度建設捧用地計劃。軌三．農(nóng)用地轉左建設用地開在土地利用總沃體規(guī)劃確定的皮城市建設用地尚范圍內(nèi)，為實賴施城市規(guī)劃或冤實施具體建設層項目而占用土旋地的，可按照價規(guī)定辦理農(nóng)轉秧建手續(xù)。并要壞繳納新增建設祥用地有償使用甘費。四．土地價格旱1互．基準地價：葵是城鎮(zhèn)土地分播區(qū)域、分用途再測算出的平均忠價格（含出讓鐘金），是政府繞的宏觀調(diào)控價失格，也是土地臘評估及有關部旱門制定各種土挪地稅費的政策巡依據(jù)，不是具宗體收費依據(jù)。醒2?。镜貎r：千是國有土地使爽用權出讓，土擠地所有者權益甜中國家應收部掘分（土地出讓飯金）價格和劃鴿撥國有土地使近用權轉讓土地淺收益價格。侍3攀．土地還原率肅：是用以將土低地純收益還原科為土地價格的蘋利率（或比率饞）。重慶基準事地價和公示地繩價的土地還原之率狹r=0.08慶7翠3勵。渣4役．土地級別：洲是根據(jù)城鎮(zhèn)土崖地自然和經(jīng)濟涉屬性而劃分出急的土地等級序托列。含5默．土地有償使陰用費：是指土袋地使用者有償熱使用國有土地哲應向國家繳納限的費用。其包歸括：土地出讓畢金、土地租賃炎金、以土地使意用權作價入股倆的股權權益等機。劣6梁．土地出讓金雀：是指國有土影地使用權出讓賊時，國家憑借和土地使用權向奇土地使用者收雕取的費用。其斧不包括征地或曲拆遷、土地整校治開發(fā)費用。暮7堆．土地收益：照是指劃撥土地討使用權轉讓時悶，根據(jù)《中華擠人民共和國城議市房地產(chǎn)管理邁法》第三十九進條第二款規(guī)定盼經(jīng)批準不辦理贏出讓手續(xù)，轉最讓者需向國家婦繳納的費用。素劃撥土地使用謹權每轉讓一次猛征收一次土地屬收益。協(xié)8邀．土地出讓綜廚合價金：包括領土地取得費（拼征地費或拆遷刊安置費）、土葬地整治開發(fā)費謎和土地出讓金吧。舟9釣．基準地價的娘應用；方渝國土房管勝發(fā)耐[2000]誤31濁5救號文規(guī)定的基排準地價的內(nèi)涵住為說5妖0躬年期城鎮(zhèn)熟扛地甘[辱成熟度：三通母一平（通水、丈通電、通路、廢平整場地目）薪]撞，容積率睜為菜1據(jù)的平均價格。豎運用基準地價睬系數(shù)修正法進處行具體宗地地雪價評估時，應胃根據(jù)宗地實際樸情況進行宗地趨成熟度、容積脖率、區(qū)域和個貓別因素、土地森使用權類型及憑年限修正。綜禁合用途的宗地多價格評估時，泥應按各用途基繞準地價分攤土寇地面積加權后悼修正。運用基姑準地價系數(shù)修蜂正法評估地價宴的公式為：噴評估地碰價拋=肅基準地讓價宰×[1妖+免（成熟度修正尺系數(shù)法）華+弱（區(qū)域和個別蔥因素修正系數(shù)咽）各+劈（土地使用權雖類型修正系數(shù)塑）賠]切×言容積率修正系駁數(shù)慮×堵年限修正系槍數(shù)乏×嘴期日修正系數(shù)遣。萬1拉0頑．公示地價的寸應用淋（鍬1器）重慶市國痛有土地使用權病出讓金測算方次法一：水國有有土地使玩用權出讓金為短宗地價格與宗沿地出讓金比率悠的乘積。脖宗地出讓金比攏率表臨用紗途滾您商服中業(yè)作穩(wěn)住飼宅沖來工棚業(yè)圈殖出讓金比疊率達久0.3~0.蜓35可0.25~0炎.28脈0.2~0.拋23捏方法一主要適椅用于企業(yè)改制帶、土地級別不孔明確、招標拍念賣出讓底價的蒸測算及建筑規(guī)酸劃設計方案未媽明確或難以確禾定的宗地的土耽地出讓金測算蠻。將（餡2咸）重慶市國榨有土地使用權察出讓金測算方紙法二：盆國有有土地使頃用權出讓金為英各樓層建筑面尾積與樓面價出腹讓金標準、樓蝦層修正系數(shù)、殃年限修正系數(shù)角的乘積之和。囑199聽9嚼年重慶市國有指土地使用權樓疑面價出讓金標搞準請利搞獵撞譜啄叫單位：顧元葡/剖平方米頓、舍5態(tài)0岔年醋用途類是別茂氏土地級段別蹲隸商服盼業(yè)符艦住運宅智躍工莫業(yè)珠辮1~3懲550~23勤7掌420~15土8柴440~17獎8火4~6型212~18臘4匪141~11稀2念152~12沒4胞7~9和168~13喚6冶92~78書96~77起10~11度112~92愧役66~56舉63~45展12~13咸83~65嗽43~36俊36~28塞14~15逝48~28笑29~21埋20~15撥16~18申26~24筑19~17先14~13桃19~20去22~20妹15~13鷹12~11窮方法二主要適繼用于建筑規(guī)劃每設計方案已明蠻確的宗地土地戴出讓金測算。噸（迷3溉）重慶市國寒有劃撥土地使起用權轉讓土地片收益測算方法敲土地收益為土玉地出讓金與土梅地收益系數(shù)之獸乘積。雙劃撥土地轉讓賽土地收益系數(shù)機用襯途庸咱商服掏業(yè)怠暮住失宅姓雨工窩業(yè)紀齡土地收益系億數(shù)追省0.2破0.15冷0.14猴土地獲取的方她式繞征地拆遷與土毅地出讓的基本忌程序震第四節(jié)土地懲獲取時應注意者的主要問題押土地是房地產(chǎn)湯開發(fā)的基礎，汁土地投資在開鄙發(fā)成本中占的屬比例也比較大白，通常在三分貴之一左右，有捎的甚至超過二慧分之一，為此濃土地獲取時，緒應謹慎。特別湯要注意以下幾蜻個問題。簽1虧．必須明確土聯(lián)地的狀態(tài)，是天原狀土地（毛濫地），還是熟見地（三通一平夜的土地），同甘時若是原狀土襖地應明確市政逃設施配套有誰盛負責配套、何歌時配套、有何蝴配套等問題。領2封．應明確土地敘價格所包含的弦內(nèi)容，是否包救括出讓金、征瞞地拆遷安置費巨、有關稅費等煉。喚3纏．應明確土地里款的支付與《淹國有土地使用宿權證》等有關闊手續(xù)辦理進度軍的關系。大宗肆土地的出讓，遞應明確出讓金喜繳納一定比例踢即可辦理《國解有土地使用權忌證》或申請出稍讓金緩交，以擺減輕項目前期佳投資。燦4貞．應調(diào)查清楚員土地的權屬，聰是農(nóng)用地，還港是國有土地；月若是農(nóng)用地應朋明確國務院是拿否批準轉為城皮市建設用地，海若未轉為城市紅建設用地應明腰確新增城市建玉設用地有償使根用費的支付（顧按規(guī)定土地使悼用者繳納出讓曬金后，不再繳某納新增城市建吊設用地有償使軌用費，由區(qū)政擠府在報國務院仍批準農(nóng)轉建時隊支付），若是洋國有土地應明藏確土地的權屬血單位、土地款天（出讓金、征榜地拆遷安置費弦、有關稅費等崗）的支付情況尸以及是否在銀咸行抵押貸款。趨5裝．為使在土地勒價格談判時處輪于主動地位，稍應在委托征地之、拆遷前，公帳司內(nèi)部收集有注關資料，按照麗相關的法律、肯法規(guī)，編制測鞏算報告。軌6帖．在支付征地私、拆遷款時，梨應特別注意對強安置問題的控悟制，一般預嶼留才30%~40蘆%淹征地、拆遷費睜，在確實進行獄安置時分期支勢付。同時宜簽摔定征地、拆遷濕包干合同。側7否．在簽定出讓棉合同時，應注鹿明開工日期的壟在開工條件，升防止由于某種摧原因延期開工雁，而征收土地抵閑置費，甚至隱兩年不開發(fā)，釀出讓方要無償汽收回土地使用水權。該問題對莖于大面積片區(qū)贈開發(fā)（分期滾炸動開發(fā)）項目跑有為突出。頌8翻．對于毛地的噸開發(fā)，按規(guī)定偷要分攤道路一禾半的用地面積奮，因此在《國跪有土地使用權際證》中要注明媽總用地面積、循道路面積（劃玻撥）、出讓面示積。糖第五章項目病投資成本和費庫用的估算雄第一國節(jié)側辛攻房地產(chǎn)投資成皮本和費用的基分本概念于一、房地產(chǎn)總舌投資包括開發(fā)蔑建設投資和經(jīng)咽營資金。協(xié)開發(fā)建設投資籮是指在開發(fā)期什內(nèi)完成房地產(chǎn)拔產(chǎn)品開發(fā)建設曠所需投入的各臟項費用，包括涂土地費用、前便期工程費用、滴建筑安裝工程突費用、基礎設循施建設費用、遞公共配套設施嘗建設費用、開詢發(fā)間接費用、圖財務費用、管含理費用、銷售稠費用、開發(fā)期瞇稅費、其他費晴用以及不可預盒見費等。材開發(fā)建設投資鐮在開發(fā)建設過敲程中形成以出豈租和出售為目反的的開發(fā)產(chǎn)網(wǎng)品成本和以自張營自用為目的分的固定資產(chǎn)及辟其他資產(chǎn)。應踩注意開發(fā)建設迎投資在開發(fā)產(chǎn)飛品成本與固定賴資產(chǎn)和其他資俊產(chǎn)之間的合理瘡分攤劃轉。雕經(jīng)營資金是指滋開發(fā)企業(yè)用于貧日常經(jīng)營的周孩轉資金。須開發(fā)期是指房延地產(chǎn)項目大量辮資金正式投入銳工程開始，到進開發(fā)建設完成愛的時間。偏二、開發(fā)產(chǎn)品壯成本蕩是指房地產(chǎn)項架目產(chǎn)品建成時樓，按照國家財惕務和會計制度涉轉入房地產(chǎn)產(chǎn)銅品的開發(fā)建設槐投資。當房地捐產(chǎn)項目有多種蹤產(chǎn)品時，可分專別估算每種產(chǎn)燥品的成本費用城，但應注意開盼發(fā)建設投資在民不同開發(fā)產(chǎn)品漁之間的合理分脆攤。三、經(jīng)營成本醫(yī)是指房地產(chǎn)產(chǎn)賺品出售、出租靈時，將開發(fā)產(chǎn)幻品成本按照國哈家財務和會計獻制度結轉的成帥本。主要包括皇土地轉讓成本那、出租土地經(jīng)腿營成本、房地脊產(chǎn)銷售成本、賴出租經(jīng)營成本僑。榨對于分期收款哀的房地產(chǎn)開發(fā)賭項目，房地產(chǎn)縫銷售成本和出刑租經(jīng)營成本可跨按當期收入占跑全部銷售收入計和租金收入的鋼比率，計算本援期應結轉的經(jīng)仿營成本。浩四、房地產(chǎn)項替目開發(fā)建設完蒼成后，可能形關成一定比例的陷開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)黃，主要包括固荷定資產(chǎn)、無形態(tài)資產(chǎn)和遞延資無產(chǎn)。祥（一）固定資亞產(chǎn)包括開發(fā)企前業(yè)辦公用房、弟開發(fā)企業(yè)機器霧設備和運輸設社備，以及自營秩的商業(yè)和服務味業(yè)用房等。質（二）無形資臂產(chǎn)主要包括土嗚地使用權等。聲（三）遞延資們產(chǎn)主要包括開泥發(fā)企業(yè)的開辦售費和租入固定饑資產(chǎn)的改良支菌出等。五、運營費用偏是指房地產(chǎn)項斬目開發(fā)完成后捉，在項目經(jīng)營神期間發(fā)生的各珍種運營費用，贏主要包括：管醋理費用和銷售致費用。編六、資金使用零計劃曬房地產(chǎn)項目應眾根據(jù)可能的建航設進度和將發(fā)蜘生的實際付款卻時間和金額編軌制資金使用計篩劃表。在可研涌階段，計算期蕩可取年、半年情、季、月為單狂位，資金使用煮計劃按期編制倡。編制時應考趴慮各種投資款費項的付款特點鋸，要考慮預收腸款、欠付款、染預付定金以及渡按工程進度中君間結算付款等湯方式對編制資脅金使用計劃的嗽影響。鵝第二攻節(jié)散言配開發(fā)建設投資甚的費用構成增一、房地產(chǎn)土片地費用愈是指為取得項擦目用地而發(fā)生堅的費用。房地描產(chǎn)取得土地的然方式有多種，圓所發(fā)生的費用笑各不相同。主蒸要有下列幾種愉：劃撥或征用道土地的土地征偉用拆遷費、出穿讓土地的土地萄出讓地價款、玉轉讓土地的土況地轉讓費、租巡用土地的土地驗租用費、股東襯投資入股土地吃的投資折價。塊(趟一段)運土地征用拆頸遷費多1憲、農(nóng)村土地征轎用拆遷費主要尚包括：土地補盼償費、青苗補煉償費、地上附勉著物補償費、右安置補助費、為新菜地開發(fā)建嬸設基金、耕地絨占用稅、耕地唯開墾費、征地蓋管理費、拆遷輩費、其他費用寄。裳2杏、城鎮(zhèn)土地拆洋遷費主要包括柴：地上建筑物斑、構筑物、附謙著物補償費，戴搬家費，臨時綱搬遷安置費，確周轉房攤銷以他及對于原有單世位停產(chǎn)、停業(yè)柴補償費，拆遷考管理費和拆遷轎服務費。散（二）土地出廢讓價款。主要鞠包括向政府繳壁付的土地使用抱權出讓金和根鑰據(jù)土地原有狀南況需要支付的胡拆遷補償費、眨安置費、城市消基礎設施建設率費或征地費等棄。毯許多城市都制聾定了基準地價叨，具體宗地的是土地出讓地價百款要在基準地嘆價的基礎上加齒以適當調(diào)整確堪定。?。ㄈ┩恋剞D補讓費。限（四）土地租稱用費珍（五）土地投塌資折價。鋒二、前期工程擋費用生主要包括項目畢前期規(guī)劃、設錦計、可研，水御文、地質勘測輩，以蒼及網(wǎng)“釋三通一志平躺”撐等階段的費用數(shù)。女項目前期規(guī)劃候、設計、可研劫所需支出一般地可按項目總投羞資的一定百分途比估算，也可承按估計的工程惰量乘以正常工獅日費率估算。窮項目水文地質嶄勘測、土地開煤發(fā)中靠的天“抹三通一屑平租”邁工程費用根據(jù)肝實際工程量估掘算。域三、基礎設施丸建設費哪基礎設施建設怕是指建筑洲物謎2虧米以外項目用修地規(guī)劃紅線以木內(nèi)的各種管線扣和道路工程，敵其費用包括供撐水、供氣、供夏電、排污、綠玩化、道路、路訴燈、環(huán)衛(wèi)設施鞏等建設費用，積以及各項設施瞎與市政設施干名線、干管、干開道的接口費用內(nèi)。一般按實際參工程量估算。米四、建筑安裝摧工程費用株是指建造房屋首建筑物所發(fā)生郊的建筑工程費腫用、設備采購茫費用和安裝工浴程費用。轎五、公共配套袍設施建設費用陸是指在居住小劫區(qū)內(nèi)為居民服泰務配套建設的常各種非營利性郊的公共配套設晌施的建設費用滋，主要包括居沸委會、派出所羅、托兒所、幼順兒夏園頭窗、公共廁所、巾停車場等，一東般按規(guī)劃指標執(zhí)和實際工程量你估算。同六、開發(fā)間接晌費用舉是指房地產(chǎn)開叼發(fā)企業(yè)所屬獨怠立核算單位在殖開發(fā)現(xiàn)場組織載管理所發(fā)生的采各項費用。包園括工資、福利揪費、折舊費、炸修理費、辦公罷費、水電費、史勞動保護費、嘗周轉房攤銷和鞏其他費用等。七、管理費用攔是指房地產(chǎn)開鎖發(fā)企業(yè)的管理唱部門為組織和王管理房地產(chǎn)項得目的開發(fā)經(jīng)營柴活動而發(fā)生的醫(yī)各項費用。主誘要包括：管理瘡人員工資、職劉工福利費、辦鞏公費、差旅費穿、折舊費、修毒理費、工會經(jīng)鼻費、職工教育令經(jīng)費、勞動保任險費、待業(yè)保躲險費、董事會醋費、咨詢費、確審計費、訴訟縱費、排污費、煩綠化費、房地才產(chǎn)稅、車船使負用稅、土地使估用稅、技術轉波讓費、技術開變發(fā)費、無形資米產(chǎn)攤銷、開辦邊費攤銷、業(yè)務洋招待費、壞帳脾損失、存貨盤抬虧、毀損和報售廢損失以及其貍他管理費用。八、財務費用批是指房地產(chǎn)企鏟業(yè)為籌集資金密而發(fā)生的各項定費用。主要包宇括借款和債卷蘿的利息、金融獸機構手續(xù)費、側代理費、外匯驗匯兌凈損失以劈及其他財務費識用。九、銷售費用弱是指房地產(chǎn)開配發(fā)企業(yè)在銷售蛾房地產(chǎn)產(chǎn)品過糟程中發(fā)生的各阻項費用，以及歲專設銷售機構慮的各項費用。禾主要包括銷售半人員工資、獎伍金、福利費、厚差旅費、銷售翁機構的折舊費排、修理費、物細料消耗、廣告查費、宣傳費、要代理手續(xù)費、鑼銷售服務費以暈及預售許可證撇申領費等。十、其他費用獄主要包括：臨障時用地費和臨削時建設費、工團程造價咨詢費恥、總承包管理司費、合同公證事費、施工執(zhí)照虜費、工程質量繼監(jiān)督費、工程乖監(jiān)理費、竣工既圖編制費、工兔程保險費等。道十一、開發(fā)期授稅費全主要包括：固礦定資產(chǎn)投資方申向調(diào)節(jié)稅、土或地使用稅、市完政支管分攤費邪、供電貼費、葛用電權費、綠祥化建設費、分釀散建設市政公含用設施建設費撇等。錦十二、不可預訪見費雀第六章項目型投資效益的多塊方案比較以及申綜合評估一、定義據(jù)房地產(chǎn)財務評體價是在房地產(chǎn)誕市場調(diào)查與預烤測，項目策劃怠，投資、成本乓與費用估算，濟收入估算與資擺金籌措等基本轟資料和數(shù)據(jù)的刑基礎上，通過炸編制基本財務賺報表，計算財憲務評價指標，讀對房地產(chǎn)項目拆的財務盈利能申力、清償能力童和資金平衡情紙況進行分析。脹二、基本財務錦報表的類別丹現(xiàn)金流量表、斧資金來源與運薦用表、損益表饑和資產(chǎn)負債表拆。五三、現(xiàn)金流量戰(zhàn)表脫現(xiàn)金流量表反呀映房地產(chǎn)項目胞開發(fā)經(jīng)營期的恩現(xiàn)金流入和現(xiàn)教金流出，按期較編制，用以計揭算各項評價指患標，進行房地旺產(chǎn)項目財務盈友利能力分析。欄按照計算基礎伏的不同，一般狡分為：哀1異．全部投資現(xiàn)狂金流量表。該盛表不分投資資欣金來源，以全壇部投資作為計彼算基礎，用以丹計算全部投資賣財務內(nèi)部收益京率、財務凈現(xiàn)徒值及投資回收斯期等評價指標疤，考察房地產(chǎn)惑全部投資的盈鍬利能力，為各鏈個投資方案（毒不論其資金來敞源及利息多少悄）進行比較建成立共同的基礎顫。撒2悄．資本金現(xiàn)金挺流量表。該表米從投資者整體飾的角度出發(fā)，舌以投資者的出赴資額作為計算驚基礎，把借款堡本金償還和利僻息支付視為現(xiàn)僻金流出，用以脅計算資本金財裝務內(nèi)部收益率俘、財務凈現(xiàn)值拔等評價指標，家考察項目資本季金的盈利能力治。麗3塞．投資者各方忍現(xiàn)金流量表。貪該表以投資各魚方的出資額作害為計算基礎，及用以計算投資席者各方財務內(nèi)憤部收益率、財貧務凈現(xiàn)值等評鞭價指標，反映步投資者各方投襖入資本的盈利呀能力。壇四、資金來源欠與運用表勇該表反映房地脾產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期濟各期的資金盈辯余或短缺情況漫，用于選擇資映金籌措方案，魔制定適宜的借提款及償還計劃桂。五、損益表酒該表反映房地五產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)逮營期內(nèi)各期的售利潤總額、所博得稅及各期稅迅后利潤的分配悅情況，用以計興算投資利潤率霉、資本金利潤暖率等評價指標墨。瞧1肅、利潤總額的系計算艘利潤總妹額貫=襯經(jīng)營收勺入希-山經(jīng)營成羊本指-誠管理費稍用慧-狗銷售費餃用蔽-燙財務費蓮用蠢-舟經(jīng)營稅金及附缸加堆-腔土地增值稅精經(jīng)營收盲入撫=因銷售收索入笑+盡租金收于入腔+堆自營收入忠銷售收反入溜=里土地收洲入筑+甚商品房銷售收敞入多+森配套設施銷售價收入嬸租金收滲入渾=抱出租房租金收葡入編+園出租土地租金絡收入膝經(jīng)營稅金及附鑄加行=袖營業(yè)露稅蒙+結城市維護建設穗稅墓+剖教育費附加爸經(jīng)營成派本各=冒土地轉讓成藥本結+狗商品房銷售成肝本高+燒配套設施銷售川成鷹本阿+搭出租房經(jīng)營成古本2、彌補虧損名房地產(chǎn)開發(fā)企北業(yè)的年度虧損蛋，可以用下一荒年度的所得稅鄭前利潤彌補，丹下一年度稅前宏利潤不足彌補誠的，可以在五肉年內(nèi)延續(xù)彌補恭；五年內(nèi)不足扣彌補的用稅后峰利潤彌補。3、利潤分配料房地產(chǎn)企業(yè)交棵納所得稅后的敞利潤，一般按青照下列順序分志配：冷彌補企業(yè)以前麻年度虧損兩提取法定盈余捕公積金。法定訂盈余公積金按療照稅后利潤扣曾除前項置后利的莊10蕩%掏提取，法定公會積金已達到注阻冊資本宇的吐50為%劣時可不再提取好。提取公益金之向投資者分配嘆利潤。陶六、財務盈利朋能力分析意財務盈利能力清分析主要是考毯察房地產(chǎn)項目惹的財務盈利能鴨力水平。根據(jù)踢房地產(chǎn)項目研治究階段、研究映深度以及項目遮類型的不同，兩可以通過上述摸基本報表，有販選擇地計算下叉列評價指標：飾1辱、財務內(nèi)部收吃益率擾（障FIR辰R島）指房地產(chǎn)項醋目在整個開發(fā)礦經(jīng)營期內(nèi)各期娃凈現(xiàn)金流量表既現(xiàn)值等于零時半的折現(xiàn)率。其睜表達式為：n纖∑蔑（稅CI-C鉆O歐）逢t桶（蔽1+FIR隊R今）得-t=0t=1怖式祖中鳥C湊I腳—陳—范現(xiàn)金流入量龍C懼O雅—降—便現(xiàn)金流出量制窯舉（益CI-C瞇O網(wǎng)）皮t幫—奴—幻第漸T拌期的凈現(xiàn)金流啄量痰泛N府—冰—目開發(fā)經(jīng)營期（控開發(fā)期與經(jīng)營煎期之和）販財務內(nèi)部收益蹄率可根據(jù)財務款現(xiàn)金流量表中控的凈現(xiàn)金流量俘用試差發(fā)求得綿。副當朵FIR杏R載≧震MAR逗R尚（可接受得最融低收益率）醒或恩FIR伙R消≧蜓i鳴c成（設定的基準客收益率）時，劫即認為其盈利升能力已滿足最抗低要求，在財態(tài)務上是可以考宇慮接受的。呢當財務報表按舅月、季或半年勤編制時，計算俊求出的財務內(nèi)匹部收益率應換坦算為以年為期直的財務內(nèi)部收蓬益率，然后再纖比較。享FIR棒R漫年咬=勾[賢（謊1+FIR譯R趕季惰）懸4-1]×1寧00%對2伙、財務凈現(xiàn)值鈴（芝FNP處V穿）鴉是指按照投資泉者最低可接受端的收益率或設劉定的基準收益崗率，將房地產(chǎn)迎項目開發(fā)經(jīng)營染期內(nèi)各期凈現(xiàn)疏金流量折算到限開發(fā)期初的現(xiàn)導值之和。n注FNPV縮=歇∑請（毫CI-C男O咳）鐮t另（孕1+i務c百）莖-tt=1紀財務凈現(xiàn)騎值窄≧薪0設的房地產(chǎn)項目童，在財務上是買可以考慮接受揮的。欄3容、投資回收期脹（主要適用于碗出租和自營的崇房地產(chǎn)項目）狗投資回收期是格指以房地產(chǎn)項線目的凈收益抵起償總投資所需獎要的時間。一到般以年表示，偷并從房地產(chǎn)項舅目開發(fā)期的起帳始年算期。其凱表達式為：n錫∑筍（費CI-C純O袖）愧t=0t=1英投資回收期可凈根據(jù)財務現(xiàn)金也流量表（全部崗投資）中累計吳凈現(xiàn)金流量求皇得，其詳細計路算公式：狹投資回收狂期吊=焦（累計凈現(xiàn)金聚流量開始出現(xiàn)貴正值期愛數(shù)故-甜1希）躬+你（上期累計現(xiàn)粒金流量的絕對角值進÷隊當期凈現(xiàn)金流揮量）差投資回收期應菌以年為單位。擺4豬、投資利潤率早投資利潤制率游=拉年平均利潤總蟲額出÷宰總投逆資臂×100%幼5擋、資本金利潤瀉率田資本金利潤句率艦=怨年平均利潤總儀額并÷送資本繳金還×100%排6擾、資本金凈利地潤率蝦資本金凈利潤談率重=駱年平均所得稅癢后利潤總嚴額豬÷幻資本常金石×100%洞七、清償能力柳分析確主要是考察房漂地產(chǎn)項目開發(fā)頓經(jīng)營期內(nèi)的財傷務狀況及償債神能力。爪1振．借款利息計滾算有效利息率射有效利息渡率通=[1+(r固t/m)]m米-1討式住中括r手t燃—現(xiàn)—感名義利息援率皺濫m亦—話—禾每期計息次數(shù)利息計算緞2潑．借款償還期死的計算革八、資金平衡聰分析姜九、資產(chǎn)負債騎分析釀第六章項目裹投資效益的多疾方案比較以及警綜合評估一、定義折房地產(chǎn)財務評殊價是在房地產(chǎn)啄市場調(diào)查與預水測，項目策劃斃，投資、成本乳與費用估算，武收入估算與資至金籌措等基本讓資料和數(shù)據(jù)的蒼基礎上，通過犬編制基本財務籠報表，計算財順務評價指標，殺對房地產(chǎn)項目盈的財務盈利能妄力、清償能力紗和資金平衡情據(jù)況進行分析。鞏二、基本財務素報表的類別乓現(xiàn)金流量表、斑資金來源與運排用表、損益表通和資產(chǎn)負債表則。醫(yī)三、現(xiàn)金流量孫表咳現(xiàn)金流量表反吃映房地產(chǎn)項目紗開發(fā)經(jīng)營期的唇現(xiàn)金流入和現(xiàn)抱金流出，按期擾編制，用以計伯算各項評價指卸標，進行房地草產(chǎn)項目財務盈胸利能力分析?？v按照計算基礎慕的不同，一般撇分為：伯1融．全部投資現(xiàn)放金流量表。該視表不分投資資頌金來源，以全么部投資作為計越算基礎，用以鋒計算全部投資左財務內(nèi)部收益葬率、財務凈現(xiàn)豪值及投資回收為期等評價指標怖，考察房地產(chǎn)賢全部投資的盈耐利能力，為各冊個投資方案（嚼不論其資金來霸源及利息多少日）進行比較建宗立共同的基礎拘。趨2掉．資本金現(xiàn)金資流量表。該表商從投資者整體蜓的角度出發(fā)，號以投資者的出世資額作為計算燦基礎，把借款矛本金償還和利銀息支付視為現(xiàn)受金流出，用以鞏計算資本金財蠻務內(nèi)部收益率蘿、財務凈現(xiàn)值蝦等評價指標，釀考察項目資本皮金的盈利能力銷。嘉3朵．投資者各方副現(xiàn)金流量表。婦該表以投資各重方的出資額作捷為計算基礎，往用以計算投資搏者各方財務內(nèi)爬部收益率、財蒙務凈現(xiàn)值等評修價指標，反映籌投資者各方投減入資本的盈利以能力。志四、資金來源壯與運用表輔該表反映房地薯產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期棗各期的資金盈龜余或短缺情況忍，用于選擇資施金籌措方案，臺制定適宜的借改款及償還計劃瘡。五、損益表堅該表反映房地枕產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)涉營期內(nèi)各期的趣利潤總額、所使得稅及各期稅匹后利潤的分配山情況，用以計翼算投資利潤率躍、資本金利潤兼率等評價指標漫。告1驅、利潤總額的的計算毫利潤總蠅額踐=慕經(jīng)營收魚入雄-要經(jīng)營成任本養(yǎng)-奏管理費辛用蓄-新銷售費僑用趣-己財務費闖用胸-嚇經(jīng)營稅金及附紋加途-恨土地增值稅隙經(jīng)營收歉入捏=姿銷售收寄入闊+面租金收陪入脅+嚇自營收入猶銷售收翻入掠=硬土地收甜入耳+瓣商品房銷售收塑入挨+乏配套設施銷售壇收入屋租金收許入棚=緩出租房租金收斃入脖+再出租土地租金答收入昆經(jīng)營稅金及附血加盼=賺營業(yè)咽稅鋒+英城市維護建設狡稅厘+肆教育費附加饅經(jīng)營成奶本芒=絹土地轉讓成朗本耍+佛商品房銷售成撞本肥+本配套設施銷售廣成墨本黑+孟出租房經(jīng)營成身本2、彌補虧損輔房地產(chǎn)開發(fā)企念業(yè)的年度虧損兄，可以用下一開年度的所得稅其前利潤彌補，潛下一年度稅前糖利潤不足彌補輸?shù)?，可以在五撤年?nèi)延續(xù)彌補估；五年內(nèi)不足苗彌補的用稅后要利潤彌補。3、利潤分配浮房地產(chǎn)企業(yè)交丙納所得稅后的定利潤，一般按揪照下列順序分笛配：織彌補企業(yè)以前墾年度虧損母提取法定盈余攤公積金。法定點盈余公積金按撈照稅后利潤扣肅除前項嶼后頃的單10盲%析提取，法定公各積金已達到注鼠冊資本臉的姿50粱%形時可不再提取漲。提取公益金姜向投資者分配袖利潤。貨六、財務盈利社能力分析梅財務盈利能力機分析主要是考億察房地產(chǎn)項目飼的財務盈利能編力水平。根據(jù)冰房地產(chǎn)項目研陶究階段、研究委深度以及項目胸類型的不同，盟可以通過上述植基本報表，有樂選擇地計算下識列評價指標：倉1截、財務內(nèi)部收奪益率恩（揮FIR帥R窄）指房地產(chǎn)項宏目在整個開發(fā)畢經(jīng)營期內(nèi)各期畏凈現(xiàn)金流量表覆現(xiàn)值等于零時帖的折現(xiàn)率。其萄表達式為：n掘∑是（揚CI-C戶O崗）過t沾（希1+FIR刷R奉）忌-t=0t=1莖式屑中彩C濟I沙—缸—繳現(xiàn)金流入量仁C距O剖—介—遣現(xiàn)金流出量咐扔晉（僵CI-C料O科）緩t譯—衰—李第叛T陪期的凈現(xiàn)金流昌量蠶疼N遣—錯—穗開發(fā)經(jīng)營期（框開發(fā)期與經(jīng)營謀期之和）色財務內(nèi)部收益扮率可根據(jù)財務靜現(xiàn)金流量表中豐的凈現(xiàn)金流量仆用試差發(fā)求得雕。凍當嬸FIR倒R塑≧錦MAR殊R撲（可接受得最條低收益率）斃或淚FIR碰R但≧鄰i惹c賢（設定的基準共收益率）時，萬即認為其盈利酒能力已滿足最香低要求，在財阻務上是可以考腿慮接受的。勾當財務報表按嗎月、季或半年至編制時，計算才求出的財務內(nèi)合部收益率應換嚼算為以年為期轟的財務內(nèi)部收仗益率，然后再顛比較。叨FIR顯R各年樂=朋[報（厲1+FIR撒R胞季芳）歇4-1]×1充00%錯2何、財務凈現(xiàn)值擦（穴FNP糟V據(jù)）蠅是指按照投資據(jù)者最低可接受斧的收益率或設飄定的基準收益確率，將房地產(chǎn)渠項目開發(fā)經(jīng)營盼期內(nèi)各期凈現(xiàn)位金流量折算到蔽開發(fā)期初的現(xiàn)憂值之和。n窯FNPV級=答∑永（調(diào)CI-C山O治）尸t掃（南1+i炎c爽）你-tt=1盯財務凈現(xiàn)主值燦≧仗0漁的房地產(chǎn)項目庸，在財務上是穩(wěn)可以考慮接受流的。豆3攝、投資回收期圾（主要適用于墻出租和自營的門房地產(chǎn)項目）怠投資回收期是撓指以房地產(chǎn)項再目的凈收益抵患償總投資所需雄要的時間。一凈般以年表示，地并從房地產(chǎn)項際目開發(fā)期的起肢始年算期。其耕表達式為：n犯∑恐（弱CI-C篇O刃）揪t=0t=1說投資回收期可鉛根據(jù)財務現(xiàn)金任流量表（全部叫投資）中累計打凈現(xiàn)金流量求嶼得，其詳細計表算公式：吧投資回收娃期芹=蛾（累計凈現(xiàn)金匙流量開始出現(xiàn)卻正值期遙數(shù)啊-這1裂）串+掩（上期累計現(xiàn)樣金流量的絕對冊值想÷仍當期凈現(xiàn)金流億量）帶投資回收期應奧以年為單位。前4爛、投資利潤率丑投資利潤續(xù)率票=光年平均利潤總姜額秧÷芝總投腳資膝×100%充5滅、資本金利潤塔率氧資本金利潤跟率射=蜓年平均利潤總殃額梳÷廢資本考金份×100%右6宗、資本金凈利矩潤率豐資本金凈利潤且率嶄=希年平均所得稅箏后利潤總柴額丘÷抗資本歇金拼×100%抹七、清償能力介分析眉主要是考察房津地產(chǎn)項目開發(fā)勸經(jīng)營期內(nèi)的財峽務狀況及償債康能力。愧1護．借款利息計歷算有效利息率尊有效利息敢率宮=[1+(r反t/m)]m答-1氧式賺中澇r行t憶—紛—映名義利息釀率海善m刃—棕—藍每期計息次數(shù)利息計算儉2縣．借款償還期自的計算蘭八、資金平衡敗分析北九、資產(chǎn)負債此分析拌第二兄節(jié)著懶箭項目評價的基申本方法直投資決策分析單常用的決策方何法主要有兩種耽：靜態(tài)分析法谷和動態(tài)分析法獲。揀投資決策的靜捧態(tài)分析法是按小照支出、收入捎、利潤和資金半占用、周轉等降方面的傳統(tǒng)會鋸計觀念，以公吵司投資的經(jīng)濟匹效益進行評價著和分析的方法但，又稱投資決耍策的會計法。遇按照傳統(tǒng)的會麻計觀念，以貨壽幣為統(tǒng)一尺度構計量的金額收披入或支出，不漸論發(fā)生在何時這，其經(jīng)濟價值賠是相同的。由慈此可見投資決悼策的靜態(tài)分析捧法實際上就是閘將財務會計中熊關于損益計算巷的原理和方法述，應用于投資辨決策分析中。感靜態(tài)分析法主翠要有回收期法透、投資報酬率沸法等。貪投資決策的動削態(tài)分析法是依撥據(jù)貨幣的時間諸價值的原理和冶方法，將投資平不同時期的現(xiàn)逃金流入和現(xiàn)金毛流出按某一可桑比基礎換算成響可比的量，據(jù)嗚以評價和分析扯投資效益的方降法。主要有凈叔現(xiàn)值法、現(xiàn)值柳指數(shù)法、現(xiàn)值擔回收期法、內(nèi)款含報酬率法。一、回收期法連（一）回收期懷的基本概念和符模式逼1腐、投資方案每要年現(xiàn)金流入量鵝相等島回收敗期搭=處投資的初始現(xiàn)軌金流懂出花÷褲每年的現(xiàn)金流獅入偉2他、投資方案每姨年的現(xiàn)金流入稠不相等役投資回收期無潮法用公式測算失，只能在逐期搭累計其現(xiàn)金流項入額的基礎上套測算。旨（二）對回收巖期法的評價刪投資回收期法震優(yōu)點是計算簡劃單，通俗易懂筆，促使公司盡娘快收回投資。耽回收期法的缺廁點：一是只反忘映投資的回收穗速度，不能反橋映投資的整個竄壽命期限和盈陵利能力；二是肢不考慮現(xiàn)金流附量發(fā)生的時間繁性，在評價和香分析投資方案酷時，忽略貨幣射時間價值這一慧重要因素。那總之，投資回遍收期法具有很肉大的片面性和養(yǎng)局限性。在投凍資決策時，往輝往只將其作為武最初評價和分豆析投資方案是永否可取的工具放，而真正最后喝決策時還需與貞其他方法相配刪合。秧二、投資報酬捎率法四投資報酬率法芬的基本概念和溉模式做投資報酬率法匹是指一項投資貢方案的平均每照年獲得的收益比與投資額之比丘，它表示單位職投資額每年獲艦得的報酬，是鎖一項反映投資蔥獲利能力的相搖對數(shù)指標。按宿投資報酬率所炭采用的基礎不距同有兩種不同聽的計算方法塑：森按1光、以原始投資竹額為基礎，計碑算投資報酬率已。曲臥變態(tài)平均每年獲得肉的投資稅后凈靠利權投資報酬屈率蝦=余滔投資的初始投暢資大額隊箏×10司0%炸該項指標反映獻投資在其整個盾的壽命期間內(nèi)刃按年平均的獲梢利能力。土2疊、以平均投資即額為基礎計算尺投資報酬率。夕以平均投資額箭計算的投資報惡酬率稱為平均響投資報酬率，盆它是指一項投折資在整個壽命妻期內(nèi)按年平均液增加的稅后凈隸利潤與其占用長的資金額之比道。甜上述投資報酬塘率的計算以投構資的支出總額黎為基礎，但事皂實上，由于投團資所形成的固恨定資產(chǎn)的逐年罪攤銷，投資支侮出總額并非在情其壽命期內(nèi)被孟始終占用。故解以其反映的投劃資效益是不夠驚客觀的，而平赴均投資報酬率火則考慮了這一跑因素。蹲燒鍬奴樸平均每年獲得興的投資稅后凈企利苗平均投資報酬建率捏=潮褲（初始投資奮額仍+思殘值直）啊÷2膀×100%脊該項指標反映得投資在其整個窯的壽命期間內(nèi)挨按年平均的獲涼利能力。牢對投資報酬率泄法的評價尼運用投資報酬微率法評價投資即的經(jīng)濟效益，它從某種程度上縣反映了投資所閥產(chǎn)生的盈利水吳平，較回收期術法要客觀、全銳面；再者該方碰案計算簡單易鍬理解。州投資報酬率法膏存在如下缺點臣：一是沒有考束慮投資現(xiàn)金流相量的時間性和洪時間價值這一掌重要因素，使勤得公司難以判題斷投資所實現(xiàn)今的盈利水平能漫否滿足其要求束，容易導致錯程誤的決策；二詠是只考慮投資藍所得，而忽略池考核投資回收森，從計算報酬三率公式看，涉舒及到的只是投船資所產(chǎn)生的年孩平均凈利，而挪投資的回收情稿況在公式中沒庫有體現(xiàn)出來。救在公司采用不脆同折舊法的情謠況下，投資報撿酬率更難客觀埋正確地分析投午資的經(jīng)濟效益先，因為不同的野折舊法，會得播出不同得稅后結凈利，稅后凈洲利更不是一個番平均數(shù)，所以按投資報酬率法法帶來很大假設照性，與公司投腹資的客觀事實敬并不相符。三、凈現(xiàn)值法樹凈現(xiàn)值法的基舊本概念和模式誤一項投資在整糧個壽命期限內(nèi)刻的全部現(xiàn)金流倆入現(xiàn)值減去全豆部現(xiàn)金流出現(xiàn)糞值后的余額稱插為投資的凈現(xiàn)索值。崇在凈現(xiàn)值法下悼，計算投資的爭現(xiàn)金流量現(xiàn)值艘實際已將投資伯所應實現(xiàn)的報徐酬考慮在內(nèi)，照即投資的必要古報酬率。凈現(xiàn)計值實際上是一繞項投資實現(xiàn)其城必要的報酬率枕后多得報酬的痛現(xiàn)值。史凈現(xiàn)值等于零訓的報酬率稱為堤內(nèi)含報酬率。森四、現(xiàn)值指數(shù)籠法歷一項投資的的嗎現(xiàn)金流入現(xiàn)值研總額與其現(xiàn)金肌流出現(xiàn)值總額紐之比稱為現(xiàn)冒值指數(shù)，計算位公式如下：巖飄霉桿楊投資的現(xiàn)金流伴入現(xiàn)值躍投資現(xiàn)值指司數(shù)著=榴箭現(xiàn)金流出現(xiàn)值詞五、現(xiàn)值回收饒期法檔（一）現(xiàn)值回歪收期法的基本旋概念和模式齡1租、年金插補法音當一項投資所淡產(chǎn)生的現(xiàn)金流容入每年都是一街相等金額時，悼可應用年金插抬補法求投資方勺案的現(xiàn)值回收懂期。掌現(xiàn)金流出現(xiàn)叫值慶=縱每年等額現(xiàn)金球流叼入盒×嘆回收期年金現(xiàn)移值系數(shù)夫回收期年金現(xiàn)滑值系扯數(shù)哨=納現(xiàn)金流出現(xiàn)展值畜÷滋等額現(xiàn)金流入宗根據(jù)回收年金餃現(xiàn)值系數(shù)，即蟲可查帳閱允“庫1緣元的年金現(xiàn)值栗表攝”介，以相應襯的起n鄭值為其回收期悄。弄2振、逐年測算法析如果投資所產(chǎn)劑生的每期現(xiàn)金駛流入不是一均唉等的數(shù)額，那農(nóng)么其現(xiàn)值回收跨期應采用逐年烘測算的方法來練測算。拿（二）對現(xiàn)值撒回收期法的評擾價壯該方法克服了傭傳統(tǒng)回收期法傷不考慮貨幣時臉間價值這一重竿要因素，但仍喊未考慮回收期制以后投資產(chǎn)生絡效益的情況，譜所以仍欠全面慢和客觀。誼六、內(nèi)含報酬匯率法豆（一）內(nèi)含報匠酬率法的基本束概念話上述投資決策剖分析的現(xiàn)值法喪（凈現(xiàn)值法、暴現(xiàn)值指數(shù)法和罪現(xiàn)值回收期法面），均以已知滅的投資的必要該報酬率為基礎庫，將投資的現(xiàn)察金流量折算為算現(xiàn)值，然后據(jù)吩此評價和分析育。我投資的內(nèi)含報硬酬率澇（棟IR梢R悠）是指在投資碧的整個有效年遞限內(nèi)能使投資卻的現(xiàn)金流入現(xiàn)包值總額與現(xiàn)金紀流出現(xiàn)值總額求恰好相等，即下凈現(xiàn)值為零的芽報酬率。巨內(nèi)含報酬率的驅測算物根據(jù)現(xiàn)金流入心和現(xiàn)金流發(fā)生離的不同形式，凝內(nèi)含報酬率的招測算主要有：1、插值法巡在一項投資的被現(xiàn)金流出現(xiàn)值猶為已知，投資沸壽命期內(nèi)每期吊現(xiàn)金流入為等比量的條件下。源n翠年的年金現(xiàn)值每系精數(shù)純=鼓現(xiàn)金流出現(xiàn)值查總治額堆÷界每年（期）現(xiàn)酬金流入個2載、逐次測試法臨以不同的報酬架率計算投資的掉凈現(xiàn)值，直到坡測算到凈現(xiàn)值貼為零為止。七、終值法丹如前所述，投拐資的特點是周螞期長，在形成跌基本的生產(chǎn)經(jīng)蠢營能力的過程忘中，要大量消貝耗人力、物力駛、財力，直到惠生產(chǎn)經(jīng)營能力馬形成后才能生經(jīng)產(chǎn)出產(chǎn)品。這辣個特點說明投魯資的建設時間勤愈短，投資效那益愈好；投資丹建設時間愈長桃，未完工的項盛目就多，投放籃在未完工項目險上的物資和資駝金由于不能提超供任何有用效似果，實際上是選一種變相積壓懷。原終值法是將投叔資各年發(fā)生的片直接投資支出埋換算成可比的膠終值，依此評注價和分析投資始經(jīng)濟效益的決付策方法。繳八、重置性投翠資決策幼重置性投資決鬧策是為了維持斷原有生產(chǎn)經(jīng)營兵能力或為提高鄰勞動效率，節(jié)隱約費用，降低玻成本而進行的臣投資，其實質斤就是對現(xiàn)有固冊定資產(chǎn)的更新什、大修理或技多術改造。煎第七輔章臂匠摩市場定位疏第一丸節(jié)適豎條市場定位的依益據(jù)伸無論何種營銷櫻方案，其精髓鋸的最大沉淀還徹是落實在產(chǎn)品屢本身的基礎上個，適應市場的廣產(chǎn)品定位始終古是銷售順暢的盞強有力保證。擴而一般市場定奔位依據(jù)如下條敏件：辟一．依據(jù)市場肥調(diào)查結果，確基定客戶群目標糖市場。莫二．依據(jù)項目抖用地的潛力分炸析，確定項目盯的優(yōu)勢、劣勢疏。資三．依據(jù)投資卵效益的多方案砌比較和綜合評薄估，確定基本浙的物業(yè)類型。盼四．依據(jù)公司擔的發(fā)展戰(zhàn)略和睜人力、物力資蟲源的整合，確睡定開發(fā)模式。尸五．整合以上兩因素，確定產(chǎn)匠品的用途、規(guī)慈模、檔困次禿(著品督質小)盛、價格、營銷舍推廣、開發(fā)時迅機和經(jīng)營方式仰等的基本定位選。獸第二胞節(jié)么久跪產(chǎn)品品質輩通常，房地產(chǎn)僻的產(chǎn)品品質可嚴通過以下兩個姐方面來理解：正一．產(chǎn)品的基返本要素驅產(chǎn)品的基本要棕素是指單一空匆間的房型設計欄和室內(nèi)的功能泥規(guī)劃，以及延撞伸到整個樓宇至或小區(qū)的面積酬、格局配比，師單體的造型、參小區(qū)的三維空災間、社區(qū)環(huán)境賓和總體功能設侄計等。膊它不但是購買例者最關心、最煉先考慮選擇的縣條件之一，也腿是在市場檢驗躺中，評判開發(fā)疾商是否成功的幕最為基本的一臟環(huán)。若對產(chǎn)品盲的基本要素進某行調(diào)整，不僅盜傷筋動骨，費獎力費時，而且掀還涉及到有關器部門的審批，角調(diào)整起來比較娃困難，因此，邀它的前期規(guī)劃濾就顯得尤其重基要。招二．產(chǎn)品的配環(huán)套茶產(chǎn)品的配套是裙指小區(qū)內(nèi)為滿御足或豐富居民懸的日常生活、劫工作需要、休落閑娛樂等功能架的需要而配置裝的各項設施。興包括水、電、敢氣、有線電視貪、通信、智能邊化系統(tǒng)、會所但、超市、游泳恐池、俱樂部等歐。墻社區(qū)已演變?yōu)榕粋€有特定的膜人居住、有具夏體設施、以人伏際關系聯(lián)系起啟來的活的居住育環(huán)境。人們選姥擇社區(qū)的前期岸是這個社區(qū)對攀于他們的工作攤、生活、購物欲、教育、娛樂豪等方面方便的全滿足水平，挑計選社區(qū)配套服劉務設施的完整芽水平，考慮社間區(qū)附近教育機蛛構的教育質量糧，社區(qū)的安全拒、管理、公共疾交通等方面最眉受關注，總體桐上社區(qū)的選擇堡實際上是總體菌生活水平滿足預水平的選擇。柱因此，作為產(chǎn)崇品定位的兩個和方向性的切入斗點，產(chǎn)品的基艦本要素已成為害房地產(chǎn)開發(fā)厭的壺“乓規(guī)定性動港作樹”掉，產(chǎn)品的配套百也同人們的日勒常生活息息相琴關，且更加直歐觀形象，恰當賀的細節(jié)表現(xiàn)還愧會很大程度上撈增加對客戶的挎吸引力。為此扛，開發(fā)商將大儲量的資金投入丟到該部分，許爐多營銷話題也倡由此產(chǎn)生或得廉以發(fā)揮。斧第三節(jié)面積鳳配比和格局配沉比一．面積配比灣一般，面積配袋比所對應的是詳一個總價市場陶，因為在單價蘇一定的基礎上狡，略去層次差兆價、朝向差價乎等價格微調(diào)因鴨素，面積小，借勢必總價低，巴反之面積大，泡總價就高。而機總價是客戶消廟費水平的集中飲表現(xiàn)，是區(qū)分押目標市場最基豬本的參考因素扭。因此面積配浪比必須與目標芽客戶群的總價濁市場相吻合。二．格局配比舉格局配比是指菌各種房型（二取室一廳、三室妨二廳等）占銷汗售單元總數(shù)的肥比例。其不一焰定與面積配比呼一一對應，兩括者既相互聯(lián)系中，又有所區(qū)別珠。格局配比雖鄰然也對應一總嗚價市場，但它盡更多的是反映齒客戶生活需求駐結構的某種狀披況。約面積、格局配誦比的擬訂是對林市場深入了解雹的基礎上。要逼根據(jù)所掌握的咽市場供應狀況幕及消費者的需舅求狀況，研討潔自己的產(chǎn)品在隊未來市場推出哀的那一