房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)OR住宅-投資角度分析

商業(yè)OR住宅投資角度分析主要內(nèi)容一，房地產(chǎn)特性二，商業(yè)發(fā)展因素三，商業(yè)主要類型四，住宅投資優(yōu)劣勢(shì)分析五，商業(yè)投資優(yōu)劣勢(shì)分析房地產(chǎn)特性：1，保值性2，投資性3，使用性4，稀缺性（地理位置，地段）5，唯一性6，遺傳性商業(yè)發(fā)展因數(shù)：1，常住人口2，流動(dòng)人口3，自身商業(yè)配套4，商業(yè)特色（業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)）5，交通配套6，周圍輻射圈的商業(yè)氛圍商業(yè)主要類型：1，百貨商場(chǎng)and購(gòu)物中心這種形式的商鋪多分布于商業(yè)集中的大型商圈為主，部分是知名品牌，比如：萬(wàn)達(dá)，銀泰，并且購(gòu)物中心附帶有大型商超。業(yè)態(tài)多為高檔奢侈品，世界品牌知名服裝為主。2，社區(qū)商鋪and商業(yè)街俗稱“沿街門面”，這類商鋪主要分布于大型社區(qū)，也是社區(qū)最重要的商業(yè)配套，主要服務(wù)人群為社區(qū)內(nèi)常住人口。這類業(yè)態(tài)就比較分散，各種商業(yè)類型都有。比如，菜場(chǎng)，醫(yī)院，理發(fā)店，便利店。

3，交通設(shè)施商鋪這類商鋪主要集中在飛機(jī)場(chǎng)，火車站，汽車站，地鐵口，馬路下穿地下通道。這類商鋪的特點(diǎn)是，人流量大，消費(fèi)節(jié)奏快。多以快餐，酒店，服裝為主。

4，住宅底商這類商鋪主要分布于小區(qū)外圍。服務(wù)主要對(duì)象為小區(qū)常住人口。多以服務(wù)型業(yè)態(tài)分布。這類商鋪使用年限往往高于其他類型商鋪，部分使用年限為“70年”。5，市場(chǎng)類商鋪這類商鋪也稱為“專業(yè)市場(chǎng)”，它的業(yè)態(tài)更加統(tǒng)一，具有規(guī)模效應(yīng)。比如“五金大市場(chǎng)”，“溫州的商城”，“XXX商貿(mào)城”。住宅投資（短期）優(yōu)勢(shì)：1，投資回報(bào)周期短近年來(lái)，尤其一二線城市，住宅漲幅過(guò)快，相當(dāng)于你今天投資住宅，過(guò)一段時(shí)間你立馬就能計(jì)算出你所投資的房產(chǎn)賺了多少錢。所以投資住宅，往往是那些投機(jī)者喜歡的領(lǐng)域。相比商鋪回報(bào)周期短。2，貸款年限長(zhǎng)住宅貸款年限往往20年，30年。這樣每月按揭壓力比較小。在拋售周期這段時(shí)間，投資的資金較少。而且，在市場(chǎng)較熱的市場(chǎng)下，按揭成本能夠轉(zhuǎn)移給下家。3，首付比例低在沒(méi)有限購(gòu)的情況之下，住宅的比例較低。這樣不占用投資人的資金成本。比如購(gòu)買400萬(wàn)的商鋪，首付要200萬(wàn)。那么我這個(gè)200萬(wàn)夠付2套住宅的首付。4，總價(jià)低和商鋪比較，絕大多數(shù)商鋪的價(jià)格高于住宅。所以投資住宅的門檻與商鋪比較要低。5，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)低與商鋪比較，買賣二手商品房所要繳納的稅費(fèi)與商鋪比較要低很多。劣勢(shì)：1，政策影響住宅市場(chǎng)容易受到國(guó)家政策的調(diào)控，而且一旦市場(chǎng)過(guò)熱，政府必定馬上會(huì)有控制措施。這樣在買賣過(guò)程中會(huì)直接受到影響。風(fēng)險(xiǎn)性較大。尤其是投資者，在資金緊張，住宅急于出手的情況下，買房者會(huì)減少很多。2，利息高由于貸款年限長(zhǎng)，按等額本金的計(jì)算方式，前期還的本金少，利息多。所以適合短期拋售，不適合長(zhǎng)期持有。

3，租賃方式唯一住宅絕大多數(shù)使用屬性為居住，只能租給居住性質(zhì)的客戶?？蛻羧后w唯一，租金不易提升。居住人群流動(dòng)性較大，客群不穩(wěn)定。4，裝修成本毛坯商品房交房以后，基本上要經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)裝以后才能居住，這一部分資金對(duì)于投資客來(lái)講，增加了投資成本。商業(yè)投資（長(zhǎng)期）優(yōu)勢(shì)：1，回報(bào)逐年遞增商業(yè)區(qū)的人氣，隨著時(shí)間的推移，逐年遞增，呈上升趨勢(shì)。那么隨之帶來(lái)的則是租金的逐年遞增。適合長(zhǎng)期持有。商鋪時(shí)間越長(zhǎng)越值錢，它的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商鋪的本身價(jià)值。尤其是中老年人，投資商鋪，有穩(wěn)定收益，比任何養(yǎng)老投資理財(cái)產(chǎn)品都要好。2，不受政策限制一般商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品，政府調(diào)控較少。有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。投資者的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小，不受市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)影響。

3，商業(yè)用途靈活商鋪不僅可以租給被人進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，也可以自營(yíng)。所有與住宅作比較，商業(yè)用途靈活。而且，客群也是靈活多變的，除了特殊的商業(yè)項(xiàng)目，其他都可以滿足租賃條件。4，無(wú)二次投入商鋪交付以后，可直接租給下家經(jīng)行裝修，不需要自行裝修。與住宅做比較，不需要二次資金的投入。5，拆遷賠付高商鋪拆遷賠付比例高于住宅，尤其是底商，具有土地使用證的商鋪，賠付會(huì)更高。劣勢(shì)：1，交易稅費(fèi)高除住宅所要繳納的稅費(fèi)以外，還需要繳納“土地出讓金”和“土地出讓金契稅”。土地出讓金按網(wǎng)格基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)收，商業(yè)路線價(jià)區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價(jià)的10%。土地出讓金契稅，按本次土地出讓金價(jià)款的3%征收。由此可見稅費(fèi)之高。2，總價(jià)高一般商鋪的價(jià)格高于住宅，需要具備一定的購(gòu)買能力。提高了投資門檻，對(duì)于銷售來(lái)講，增加了銷售難度。客戶會(huì)更加謹(jǐn)慎。

3，首付比例高商鋪的比例一半，現(xiàn)金投入較高。客戶會(huì)考慮資金成本和風(fēng)險(xiǎn)性。4，貸款年限短貸款年限只有10年，每月的按揭壓力會(huì)變大。尤其是在前期回報(bào)較低的情況下。5，回報(bào)周期長(zhǎng)一般商鋪剛交付