全案策劃模式解構(gòu)中城置地

“全案策劃”模式解構(gòu)公司優(yōu)勢(shì)中城置地國(guó)際有限公司（簡(jiǎn)稱“中城置地”）是由亞太房地產(chǎn)研究學(xué)會(huì)與決策資源房地產(chǎn)研究中心（中國(guó)房地產(chǎn)第一商務(wù)平臺(tái)）聯(lián)合成立的一家專業(yè)策劃公司。于2000年在香港注冊(cè)，總部設(shè)于廣州，公司運(yùn)作引入境外房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)的項(xiàng)目管理及運(yùn)作方式，提倡全案策劃的創(chuàng)新顧問(wèn)模式，為發(fā)展商提供一站式策劃服務(wù)，全程參與房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)策劃工作，公司現(xiàn)在香港、北京、上海等地設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，以振興房地產(chǎn)市場(chǎng)為己任，整合海外與內(nèi)地一流房地產(chǎn)專業(yè)人才，營(yíng)造精英策劃平臺(tái)，著力于輔助開(kāi)發(fā)商出精品、樹(shù)品牌。公司優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在如下三方面：建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上的“全案策劃”顧問(wèn)模式，擁有中國(guó)房地產(chǎn)的首部專業(yè)化運(yùn)作體系；并具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，薈萃房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)秀英才；優(yōu)良的服務(wù)意識(shí)，一流的創(chuàng)新體系在行業(yè)內(nèi)具極高的市場(chǎng)美譽(yù)度。第一時(shí)間為項(xiàng)目提升最新操作模式，并予與成功運(yùn)作。與決策資源專業(yè)研究專業(yè)研究的互動(dòng)模式。資源整合的最大化專業(yè)實(shí)操的優(yōu)質(zhì)化操作環(huán)節(jié)的具體化、系統(tǒng)化全案策劃的一體化服務(wù)優(yōu)勢(shì)“全案策劃”是中城置地首先提出并在其策劃活動(dòng)中由始至終貫徹執(zhí)行的代理模式，是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程跟進(jìn)、全面解決的操作過(guò)程，專業(yè)的顧問(wèn)代理公司從項(xiàng)目立項(xiàng)工作之初，就一直為開(kāi)發(fā)商針對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)流程中各項(xiàng)環(huán)節(jié)的問(wèn)題和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供專業(yè)的解決應(yīng)對(duì)方案，真正做到“想發(fā)展商之所想，預(yù)見(jiàn)發(fā)展商之所未預(yù)見(jiàn)”。服務(wù)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)：建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，擁有中國(guó)房地產(chǎn)的首個(gè)專業(yè)化運(yùn)作體系；具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，薈萃房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)秀英才宿優(yōu)良的服務(wù)意斧識(shí)，一流的創(chuàng)陣新體系在行業(yè)啦內(nèi)具極高的市聯(lián)場(chǎng)美譽(yù)度綁第一時(shí)間為項(xiàng)串目提升最新操魚(yú)作模式，并予凳與成功運(yùn)作躬與決策資源專獵業(yè)研究的互動(dòng)駕模式吳資源整合的最惱大化飾專業(yè)實(shí)操的優(yōu)宴質(zhì)化蹦操作環(huán)節(jié)的具榆體化、系統(tǒng)化觸全案策劃的一鹽體化無(wú)“有全案策鎖劃恭”題顧問(wèn)模式的工光作目標(biāo)孫1聲.書(shū)建立利潤(rùn)保障逐發(fā)展模式去穴姐穴通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)勺目運(yùn)作程序的鎮(zhèn)制定與實(shí)施，很為發(fā)展商導(dǎo)入悼專業(yè)經(jīng)營(yíng)理念墓與管理模式，繁建立利潤(rùn)保障場(chǎng)發(fā)展模式。砌2摔.最建立能夠達(dá)致液利潤(rùn)最大化的含價(jià)值提升發(fā)展小模式疊策劃的價(jià)值體溫現(xiàn)在對(duì)地產(chǎn)開(kāi)查發(fā)利潤(rùn)的最大絹化追求上孟。慈“辯全案策晚劃退”主通過(guò)創(chuàng)造性思層維與實(shí)操能力四的完美整合，擁充分挖掘項(xiàng)目狼最大潛值。豈3貞.幫建立整合各方亦資源的最優(yōu)化弟策劃解決方案死粗箭驕單有方向性的抗定位是不足夠及的，因?yàn)榈禺a(chǎn)渴開(kāi)發(fā)是由多個(gè)掠環(huán)節(jié)組成的，列而現(xiàn)金的流動(dòng)典是動(dòng)態(tài)的，因街此，對(duì)大資金血的操作應(yīng)謀定努而后動(dòng)，并通畝過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)外謎資源的全面整調(diào)合，形成企業(yè)菠的核心競(jìng)爭(zhēng)力癥。座第一章、孝模式經(jīng)營(yíng)理念詳透析煤超越同質(zhì)化持潛在價(jià)值的發(fā)藝掘揪核心價(jià)值的提網(wǎng)出燒通過(guò)產(chǎn)品的核莖心價(jià)值影響并活引導(dǎo)市場(chǎng)的需鈴求行為較引導(dǎo)市場(chǎng)棍市場(chǎng)供需狀況防分析溫全程顧問(wèn)與解羨決煮深入跟進(jìn)開(kāi)發(fā)飲的每個(gè)環(huán)節(jié)提旅供顧問(wèn)與解決唉應(yīng)對(duì)方案栽提升開(kāi)發(fā)商品艘牌褲通過(guò)成功的項(xiàng)轉(zhuǎn)目操作，打造猛開(kāi)發(fā)商在業(yè)界熔的品牌，為開(kāi)鷹發(fā)商的后續(xù)發(fā)剩展開(kāi)辟道路經(jīng)營(yíng)理念騙棄廊“古全案策怠劃均”賄代理模式的經(jīng)且營(yíng)宗旨是：全學(xué)程跟進(jìn)，全程沾顧問(wèn)。作為整歉合人才資源、燒理論資源的平刻臺(tái)，中城置地櫻根據(jù)項(xiàng)目所在鵝地的市場(chǎng)分析增結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)妙目本身所具備她的資源，挖掘疾出項(xiàng)目的最大禁潛在價(jià)值，并銅在實(shí)際的運(yùn)作晚中，將此潛在羽價(jià)值最大化的粒體現(xiàn)，保證開(kāi)略發(fā)商獲得最大酷化的利潤(rùn)，即盈結(jié)桃合紫“網(wǎng)天時(shí)、地利、聰人儉和阿”寫做到知己知彼塞，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商包打一場(chǎng)漂亮的厚殲滅戰(zhàn)。拉“繳全案策手劃演”言造惕代理顧問(wèn)模式叨的經(jīng)營(yíng)理念主溉要體現(xiàn)為：超越同質(zhì)化引導(dǎo)市場(chǎng)消全過(guò)程顧問(wèn)與瞞解決提升開(kāi)發(fā)品牌幕經(jīng)營(yíng)理念解理沙之一：超越同宴質(zhì)化蒜顆小在房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)疾爭(zhēng)日益激烈的詠今天，房地產(chǎn)槍項(xiàng)目的同質(zhì)化辨現(xiàn)象嚴(yán)重，互銀相克隆的案例率屢見(jiàn)不鮮。如憲何使本身看似耗平淡無(wú)奇的一潤(rùn)個(gè)項(xiàng)目，煥發(fā)略鮮明的個(gè)性與霉不可克隆性，宏是開(kāi)發(fā)商要考將慮的一個(gè)重要蘋課題；也是項(xiàng)女目本身能否獲椒得勝利、脫穎巨而出的關(guān)鍵。粉“責(zé)全案策膝劃粉”隊(duì)代理顧問(wèn)模式劫一個(gè)重要的核恰心理念，就是甘挖掘出項(xiàng)目本污身的潛在價(jià)值細(xì)，提出核心價(jià)樸值體系，以提煤升核心競(jìng)爭(zhēng)力驟，繼而在實(shí)際孝操作中引入創(chuàng)著新體系理念，恨確定項(xiàng)目的主玻題與形象，最換終使項(xiàng)目的潛墳?zāi)馨l(fā)揮出來(lái)，樸使?jié)撛趦r(jià)值最深大化地體現(xiàn)在悶利潤(rùn)的獲得上檢，最終達(dá)到開(kāi)龍發(fā)商與中稱置潮地公司的共同煮終極目個(gè)標(biāo)尤—礎(chǔ)—微獲取最大利潤(rùn)期和獲得品牌效跪應(yīng)。繳經(jīng)營(yíng)理念解理艱之二：引導(dǎo)市粗場(chǎng)抽勵(lì)襲關(guān)于引導(dǎo)市場(chǎng)小的問(wèn)題，是一疾個(gè)比較敏感的所話題：究竟是永要迎合各種人擁的需求去開(kāi)發(fā)銅項(xiàng)目棍，怎聞還是由我們開(kāi)堂發(fā)的項(xiàng)目來(lái)引廁導(dǎo)人們的居住滲現(xiàn)象？現(xiàn)在是稿一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)饅深化的時(shí)代，雁商品要與市場(chǎng)濫的需求對(duì)接得釋上，才能成功滾銷售，這是毫炕無(wú)疑問(wèn)的。但秒房地產(chǎn)因其開(kāi)特發(fā)（生產(chǎn)）周晶期較普通商品這長(zhǎng)，不能單獨(dú)黎地停留在迎合槳需求的層面，霜它還必須姿要逃“忌引導(dǎo)市妹場(chǎng)意”禿。部荷養(yǎng)案中城置智地盤“等全案策殿劃農(nóng)”摔提倡豆的覽“稍引導(dǎo)市鵲場(chǎng)定”尖的經(jīng)營(yíng)理念，淘就是要做到：燙在市場(chǎng)需求分康析的基礎(chǔ)上，鮮結(jié)合項(xiàng)目的核條心價(jià)值，提煉嫌出一個(gè)創(chuàng)新和是務(wù)實(shí)的主題定復(fù)位，繼而營(yíng)造境符合主題的產(chǎn)削品和居住文化銀氛圍，去引導(dǎo)玻潛在客戶群的奶居住理念與傾突向。告經(jīng)營(yíng)理念解理摧之三：全程顧裂問(wèn)與解決絹崗捷“逐全案策想劃債”怠代理顧問(wèn)模式叼與普通的代理密顧問(wèn)模式最不陶同的一點(diǎn)就嗚是漲“底全程顧問(wèn)與解什決繳”肅。中城置地為叔開(kāi)發(fā)商提供的森服務(wù)貫穿于項(xiàng)瞞目立項(xiàng)之初，紹一直到項(xiàng)目銷腫售的順利完成捆并擴(kuò)大后續(xù)影雖響，為可持續(xù)刃發(fā)展鋪路的這峽樣一個(gè)房地產(chǎn)身開(kāi)發(fā)全過(guò)程解。薪“員全案策宰劃翼”般的代理顧問(wèn)模麥?zhǔn)揭话惴譃橐苑窍聹I4工個(gè)階段性工作勞，分陣屬葵3膝個(gè)時(shí)期：遵挨訂欠駱串遇鄙帳發(fā)展策月劃樹(shù)東厚患固營(yíng)銷策劃與銷只售代理壞期間原籌備期袖建設(shè)期麗入住期發(fā)展顧問(wèn)愉經(jīng)營(yíng)理念解理侵之四：提升開(kāi)川發(fā)商的品牌眉題知品牌效應(yīng)、名叉牌效應(yīng)是當(dāng)今毯成功開(kāi)發(fā)上的隙救命靈丹。營(yíng)灌造良好的品牌凡效應(yīng)，是唯一活取得繼續(xù)游戲軍的底牌，是在咬市場(chǎng)中生存的鹽關(guān)鍵。只有建竊立了品牌效應(yīng)替，才能為企業(yè)洞的發(fā)展?fàn)I造一燃個(gè)可持續(xù)發(fā)展冶的營(yíng)養(yǎng)豐富的蛛土壤，從而使踐企業(yè)不斷發(fā)展叫壯大。臭娃桶孕“膏全案策欣劃煎”芹代理模式除了構(gòu)全程為項(xiàng)目提醬供專業(yè)顧問(wèn)之單外，還同時(shí)重系視對(duì)開(kāi)發(fā)商的憐品牌進(jìn)行塑造偽和提升。這種璃提升由始至終拔地貫穿在各個(gè)憑環(huán)節(jié)中。筒哥碼馳中城置業(yè)會(huì)為鄙不同的開(kāi)發(fā)商再度身訂造一套眼適合各自情況霧的形象樹(shù)立系席統(tǒng)與提升品牌微計(jì)劃，使項(xiàng)目堤成為開(kāi)發(fā)商打砍造品牌的平臺(tái)橡，最終達(dá)成獲訂得利潤(rùn)和獲得縱企業(yè)名牌效應(yīng)極的這一個(gè)終極暖目標(biāo)。中城置淡地倡導(dǎo)概的賊“元全案策韻劃腸”閃代理模式不但略善始，更是善醬終，更為開(kāi)發(fā)賴商的可持續(xù)發(fā)以展作戰(zhàn)略性的輛指導(dǎo)。煎第二章、哭操作流程設(shè)定條前期發(fā)展策劃神建設(shè)前期及建趟設(shè)期顧問(wèn)什營(yíng)銷策劃矛銷售期代理及惱善后期顧問(wèn)罰初步市場(chǎng)情況鏟調(diào)查以制訂投資分析蠅報(bào)告撕可類比項(xiàng)目營(yíng)坑銷策略分析俯劃分銷售周期鹽并確定各周期悔工作內(nèi)容純確定可類比項(xiàng)撿目并進(jìn)行調(diào)研勞評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)填方案趣確定推廣銷售物策略朵協(xié)助開(kāi)發(fā)商制籍訂售樓工具及裂資料唱SWO丘T謹(jǐn)分析并初擬總撥體策劃思路膜擬定工地形象鏈包裝方案府細(xì)化營(yíng)銷思路熊培訓(xùn)銷售人員澤分析項(xiàng)目潛在冤價(jià)值財(cái)制定前期推廣者策略殖制定市場(chǎng)進(jìn)入否方案鋼舉行各種促銷評(píng)活動(dòng)緩確定核心價(jià)值悲體系及總體策豪劃思路頃策劃各類公關(guān)謹(jǐn)宣傳活動(dòng)碑尾盤銷售釣?zāi)繕?biāo)客戶群鎖杯定和分析攪協(xié)助開(kāi)發(fā)商交永樓呼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題派及形象定位詞提供物業(yè)管理巖建議宏規(guī)劃設(shè)計(jì)建議工作流程膊發(fā)展策涉劃澡拆核蹲耐發(fā)展顧團(tuán)問(wèn)恰展兔肝規(guī)劃與建疲設(shè)壩祥害仗營(yíng)銷策努劃坦池證忌銷售代理暮接茫絡(luò)唯錄甲掀頸侵豐廊國(guó)濕策螺劃扇顏?lái)?xiàng)目前期發(fā)展大策劃目標(biāo)圖充分了解項(xiàng)目吩所在地的市場(chǎng)院狀況、人文狀景況并作出分析究。剪挖掘項(xiàng)目潛在領(lǐng)價(jià)值，確定核套心價(jià)值，引出少主題定位、形蝦象定位。士鎖定目標(biāo)客戶軟群她建立利潤(rùn)保障胸發(fā)展模式，使側(cè)核心價(jià)值最大呆化地體現(xiàn)在利臭潤(rùn)上，使利潤(rùn)選最大化。工作方式昌成立項(xiàng)目專案櫻小組，調(diào)配整骨合人才資源。棟全程與各方面向?qū)＜?，專業(yè)人疲士溝通交流。膨利用決策資源箱強(qiáng)大的理論支慰持，以理論指宅導(dǎo)實(shí)踐，以信踏息整合實(shí)踐。目全程與開(kāi)發(fā)商落有關(guān)人士緊密梢溝通。拆嚴(yán)格按合同規(guī)味定期限提交書(shū)倦面報(bào)告與電子寶演示文件，組依織專家團(tuán)與專搬案組精英參與著辯論，及時(shí)解暢決不可預(yù)見(jiàn)問(wèn)真題。基本流程聰初步市場(chǎng)情況峽調(diào)查犬確定可類比區(qū)高域與可類比項(xiàng)甜目并進(jìn)行深入側(cè)調(diào)研足進(jìn)言行庫(kù)SWO讀T蹲分析并初步提描出總體策劃思才路知分析項(xiàng)目潛在員價(jià)值淋對(duì)項(xiàng)目的總體柔規(guī)劃、建筑風(fēng)姿格、景觀規(guī)劃松作出建議蜜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題舌定位及形象定毒位猴項(xiàng)目目標(biāo)客戶令群鎖定及分析船確定核心價(jià)值振體系及總體策磚劃思路犧接觸項(xiàng)目所在火地市場(chǎng)，整合始決策資源所擁賤有的該地的市腔場(chǎng)初步情況。湯并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)牽進(jìn)行地毯式的喝調(diào)研。在掌握翅初步情況后，捷再重點(diǎn)確定可泥類比區(qū)域及可騎類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目初并進(jìn)行重點(diǎn)的貞摸查。涉在證第睛1暫點(diǎn)的基礎(chǔ)上，便考察項(xiàng)目地塊企，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)晌行島SWO兇T爐分析（優(yōu)劣勢(shì)廁分析：優(yōu)走勢(shì)脂Strent西h荷、劣址勢(shì)籍Weekn魚(yú)es瘦s匠、機(jī)建會(huì)岔Opport僵unit牙y笑、危右機(jī)勉Threa壯t啟），得出相對(duì)樂(lè)應(yīng)的項(xiàng)目策劃留總體思路初步浴方案。馬根勿據(jù)芳SWO駁T夜分析，結(jié)合宏陜觀市場(chǎng)與微觀診市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商障所要求達(dá)到的特目標(biāo)，挖掘項(xiàng)宅目的可利用價(jià)東值，整合專案碌組的分析與專南家團(tuán)的意見(jiàn)，伶建立項(xiàng)目的核至心價(jià)值體系。蛙然后通過(guò)創(chuàng)新皂體系的運(yùn)用，前確立項(xiàng)目的開(kāi)員發(fā)主題及項(xiàng)目疏的形象（確定指開(kāi)發(fā)什么物業(yè)吉、如何營(yíng)造舞冷業(yè)內(nèi)在與外在護(hù)形象和硬件，岡以呼應(yīng)主題）梁，完善總體策逆劃思路。目在確定核心價(jià)基值體系的同時(shí)彼，進(jìn)行客戶群汪的鎖定。根據(jù)匠整體市場(chǎng)情況乎分析悠及會(huì)SWO滿T肥分析，結(jié)合項(xiàng)新目核心價(jià)值體傾系內(nèi)容，確定諒客戶群的劃分任，然后根據(jù)其饞需求（顯性需挨求和隱性需求畫），確立項(xiàng)目挽的開(kāi)發(fā)主題。低整合市場(chǎng)定位晃內(nèi)容和專家團(tuán)詳意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目張的總體規(guī)劃、曲建筑風(fēng)格、園門林景觀規(guī)劃等障作出專業(yè)的建賊議。立前期及建設(shè)期果的顧問(wèn)與應(yīng)對(duì)服方案目標(biāo)主助開(kāi)發(fā)商解決桿有關(guān)問(wèn)題，使蹲項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)按領(lǐng)既定進(jìn)度展開(kāi)虎。差通觀全局，就再可能發(fā)生的問(wèn)汁題，對(duì)開(kāi)發(fā)商雀提出預(yù)警性提屑示，以保證項(xiàng)逃目的順利開(kāi)發(fā)雹。燕開(kāi)始著手提升正項(xiàng)目知名度和牧企業(yè)品牌。工作方式哀專案組與開(kāi)發(fā)盼商保持緊密的靜溝通與聯(lián)絡(luò)。毛向開(kāi)發(fā)商索要艱更新的必要基小本資料。（如光紅線坐標(biāo)、規(guī)息劃要點(diǎn)、成本蘇資料、當(dāng)?shù)胤寇S地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)今標(biāo)準(zhǔn)，建安工及程定額指標(biāo)等搜）報(bào)嚴(yán)格做好項(xiàng)目乓的保密工作。位專案組聯(lián)合專序家團(tuán)共同工作濾。危專案組、專家水團(tuán)與開(kāi)發(fā)商定輝期舉行例會(huì)?；玖鞒掏椭朴喭顿Y分析曉報(bào)告水評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)享方案佳擬定工地形象晉包裝方案慌制定前期推廣寺策略賴策劃各類公關(guān)妖宣傳活動(dòng)辜在建設(shè)前期，返掌握項(xiàng)目基本翻資料后，結(jié)合鋼當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格旨，作出系采統(tǒng)、全面的投昨資分析報(bào)告，邀對(duì)項(xiàng)目的總成螺本投入進(jìn)行結(jié)蛇算，預(yù)測(cè)收傾入和收益以及淡投資的回收期樸和投資的風(fēng)險(xiǎn)貿(mào)系數(shù)，使開(kāi)發(fā)范商對(duì)項(xiàng)目目的益瓶資金運(yùn)作有一計(jì)個(gè)初步的把握廁與預(yù)算?？褰M織專家團(tuán)及用專案組精英對(duì)四項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)侍劃設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)竿審，編制設(shè)緣計(jì)任務(wù)書(shū)，為約開(kāi)發(fā)商選擇設(shè)貴計(jì)方案提供顧餅問(wèn)服務(wù)，有必皆要時(shí)將協(xié)助熱開(kāi)發(fā)商進(jìn)行招伯標(biāo)工作。差在建設(shè)期間，藏向開(kāi)發(fā)商提供鹿有關(guān)于施工工踐地形象包裝和車前期推廣策告略方面的顧問(wèn)偏，編制相關(guān)方述案，并派專人杜協(xié)助開(kāi)發(fā)商落很實(shí)。請(qǐng)朱句粉4啄、策劃并協(xié)助叔執(zhí)行各種提升鳴項(xiàng)目知名度和繩企業(yè)品牌的活因動(dòng)。項(xiàng)目營(yíng)銷策劃驗(yàn)狗章需目標(biāo)痛通過(guò)策劃各種滿公關(guān)和促銷活鬧動(dòng)，聚積項(xiàng)目帽的銷售勢(shì)能。航制訂兼具市場(chǎng)裁沖擊力和最大獅利潤(rùn)的價(jià)格，尋控制銷售節(jié)奏紐。染全面提升項(xiàng)目欠知名度、美譽(yù)本度，樹(shù)立開(kāi)發(fā)老商良好形象。工作方式遼利用決策資源加強(qiáng)大的信息平護(hù)臺(tái)和中城置地早的創(chuàng)新體系擬葛定營(yíng)銷方案。繩以具備豐富操付盤經(jīng)驗(yàn)的專家鹿團(tuán)建議為指導(dǎo)幸，專案組發(fā)揮志主觀能動(dòng)性和堅(jiān)整合能力進(jìn)行鍛策劃、跟進(jìn)工悠作?；玖鞒虡?shù)可類比項(xiàng)目、寬重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手軋營(yíng)銷策略分析民確定推廣銷售膊策略來(lái)細(xì)化項(xiàng)目營(yíng)銷搬思路辱制定市場(chǎng)進(jìn)入甘方案禾推廣定位矛推廣策略淹營(yíng)銷思路體現(xiàn)玻銷售策略義營(yíng)銷環(huán)境營(yíng)造帽入市時(shí)機(jī)選擇候價(jià)格策略獻(xiàn)模擬方案演示列核心價(jià)格體現(xiàn)語(yǔ)形象定位擺價(jià)格定位嗚廣告及媒介策晝略巧推廣主題炎市場(chǎng)推廣進(jìn)度妙設(shè)計(jì)燒客戶群再分析翁賣點(diǎn)挖掘和展晃示戚售樓部設(shè)計(jì)辟示范單位設(shè)計(jì)事分析可類比項(xiàng)江目及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)烏對(duì)手的營(yíng)銷策舍略，做到知己雹知彼。橋制定詳實(shí)又具瘦可修正性的推扛廣策略，重點(diǎn)疲確定廣告及媒窩介策略。尾細(xì)化項(xiàng)目營(yíng)銷憂思路，進(jìn)一步疲清晰項(xiàng)目應(yīng)鎖閣定的目標(biāo)客戶咬群，挖掘并展壇示項(xiàng)目賣點(diǎn)，早制定更為具體愿的銷售策略并繡營(yíng)造合適的營(yíng)途銷環(huán)境。銳制定市場(chǎng)進(jìn)入費(fèi)方案，確定入敲市時(shí)機(jī)和推出醉市場(chǎng)的價(jià)格，霧進(jìn)行模擬方案朵演示。毒項(xiàng)目銷售期代背理及善后期顧飛問(wèn)仿平蓮目標(biāo)停保障項(xiàng)目的銷過(guò)售目標(biāo)如期完拉成，確保開(kāi)發(fā)孩商利潤(rùn)的獲得望。屢力爭(zhēng)縮短銷售寶周期，使資金潑快速回籠，以克保障下期工程植或下一個(gè)項(xiàng)目持的再投資。桌盡量延長(zhǎng)旺銷繪期損全面樹(shù)立項(xiàng)目設(shè)和開(kāi)發(fā)商品牌幫。掘輔隱梨工作方式于重新整合項(xiàng)目唇專案組人才資裂源，調(diào)入專業(yè)墊銷售人才?；顚０附M與具豐脊富操盤經(jīng)驗(yàn)的寺專家團(tuán)密切溝始通。厚緊跟銷售進(jìn)度狹，進(jìn)行每日小具結(jié)，每周總結(jié)推及每月評(píng)估，創(chuàng)監(jiān)控銷售情況臘。叮御牧寨基本流程勸劃分銷售周期怖并確定各周期共工作內(nèi)容源協(xié)助開(kāi)發(fā)商制指訂售樓工具及哄資料間培訓(xùn)銷售人員斤提供物業(yè)管理胖建議搖協(xié)助開(kāi)發(fā)商交叨樓敢尾盤銷售罵舉行各種促銷暖活動(dòng)邊結(jié)合各項(xiàng)工作林進(jìn)度，劃分銷狗售周期并確定云各周期工作內(nèi)彈容，盡可能客遙觀、全面地將辦各項(xiàng)工作內(nèi)容鵲細(xì)化，但同時(shí)兄也要預(yù)留調(diào)整綢空間。股充分考慮項(xiàng)目置特色和市場(chǎng)喜理好，協(xié)助開(kāi)發(fā)謎商制訂售樓工指具及各種資料筆。鴨對(duì)銷售人員（虛尤其是一線銷抱售人員）進(jìn)行篇專業(yè)技能培訓(xùn)蔬和項(xiàng)目概況周償期培訓(xùn)堅(jiān)在廣告的配合泊下，舉行各種吵促銷活動(dòng)，強(qiáng)幅力進(jìn)行銷售。存在達(dá)成基本銷勻售目標(biāo)后，針矩對(duì)性地進(jìn)行尾麻盤銷售。爆協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)留行交樓事宜，謀為項(xiàng)目物業(yè)管裝理提供切實(shí)可貸行的建議。全案策劃綱要段中城置地與決河策資源房地產(chǎn)驟研究中心聯(lián)手漁，借助決策資老源的專業(yè)平臺(tái)畏，向發(fā)展商提大供全方位、多宜元化、系統(tǒng)化欣的專業(yè)策劃工愿作，統(tǒng)稱全案閥策劃。其策劃廚工作內(nèi)容由發(fā)見(jiàn)展策劃、建設(shè)衡前期及建設(shè)期渴顧問(wèn)、營(yíng)銷策溪?jiǎng)?、銷售期代膚理及善后期顧尊問(wèn)四大模塊組債成。仿前期發(fā)展策劃所綱要浩步驟一：項(xiàng)目特所在地初步市閑場(chǎng)情況調(diào)查好階事段派A云：宏觀環(huán)境分燭析扇第一、經(jīng)濟(jì)環(huán)轉(zhuǎn)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境朽研究通常包含氏經(jīng)濟(jì)體制、宏茄觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方柔式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)位的變化、城市授化的進(jìn)程、通執(zhí)貨膨脹的狀況菜、家庭收入和裂家庭支出的結(jié)倒構(gòu)等等。膊第二、政策環(huán)之境。即與地產(chǎn)猜市場(chǎng)有關(guān)的財(cái)猾政政策、貨幣匹政策、產(chǎn)業(yè)政取策、土地政策療、住房政策、筒戶籍政策。寸第三、行業(yè)環(huán)非境。我們?cè)谝环麄€(gè)城市（即使因這個(gè)城市是我況們非常熟悉的翠）投資搞地產(chǎn)澤開(kāi)發(fā)，除了要珠了解經(jīng)濟(jì)環(huán)境找和政策環(huán)境外拖，當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)證環(huán)境也必須清探楚地了解?？汲疾煺男袠I(yè)殿管理水平和管樣理能力是地產(chǎn)梯市場(chǎng)宏觀環(huán)境挺研究的重要組剩成部分。由于吼我們的目標(biāo)是癢開(kāi)發(fā)最有影響抗力的住宅項(xiàng)目茄，這一點(diǎn)就尤濕為重要。其主別要內(nèi)容包括：體城市規(guī)劃、行該業(yè)管理方式、逃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展昏等等。駐第四、人口環(huán)稈境。研究人口遼環(huán)境要注重這稅幾個(gè)方面：人怖口的總量、年疫齡結(jié)構(gòu)、戶籍識(shí)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)猴構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)躬以及人口的遷冷移特征。碼第五、文化環(huán)如境。文化的價(jià)憑值對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)芬發(fā)具有非常重額要的意義。如殿何挖掘項(xiàng)目獨(dú)擔(dān)特、深厚的文跌化內(nèi)涵，并扮晃演城市新居住槍文化倡導(dǎo)的角饅色，是擺在我攝們面前的重要睛課題之一。雕第六、技術(shù)環(huán)嶺境。對(duì)技術(shù)環(huán)幅境進(jìn)行研究，泊需要對(duì)以下問(wèn)洪題作出回答：司新技術(shù)條件下師人的需求變化泰；妹新技術(shù)條件下司的生產(chǎn)關(guān)系變蜜化（生產(chǎn)關(guān)系取指人們?cè)诮?jīng)濟(jì)咬和社會(huì)活動(dòng)中渾的關(guān)系）；悶區(qū)域、場(chǎng)所、鍬空間、時(shí)間等蝕概念的變化；掌物業(yè)功能的變期化；覽項(xiàng)目街區(qū)功能刷、商業(yè)功能、針增值功能、投騎資功能。療與此同時(shí)，在甲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程胳中，資本流動(dòng)托量、項(xiàng)目的分梁析和評(píng)估手段助、投資價(jià)值與黎決策、交易規(guī)當(dāng)模和交易過(guò)程筐等方面也應(yīng)該蒼做出系統(tǒng)的研間究。誦階滑段氏B袋：項(xiàng)目所在地愈房地產(chǎn)市場(chǎng)狀啟況分析鏈第一、城市房侍地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展矩描述。主要通底過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)晌，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)乖量與需求量、林價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行擁客觀、到位的芬描述。雄第二、市場(chǎng)現(xiàn)碌狀剖析。通常問(wèn)通過(guò)對(duì)比詳近后3-夸5瘋年的成交量、演供應(yīng)量及成交禮價(jià)格，結(jié)合當(dāng)仗地居民的居住持觀念及開(kāi)發(fā)商真的開(kāi)發(fā)模式，榮對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)掠狀進(jìn)行深層次懶的剖析。豪第三、未來(lái)走活勢(shì)預(yù)測(cè)。在現(xiàn)圍狀剖析的基礎(chǔ)譜上，就與項(xiàng)目更項(xiàng)目的方面，巡如郊區(qū)住宅發(fā)航展趨勢(shì)等，作在出預(yù)測(cè)（約未焰來(lái)蒙3-輔5呢年）頂階湖段堆C市：項(xiàng)目所在地丘板塊市場(chǎng)分析倉(cāng)第一、板塊總談體規(guī)劃。主要書(shū)包括其住宅規(guī)低劃、配套規(guī)劃竹、道路規(guī)劃、攪綠地規(guī)劃等。害第二、板塊功濃能定位。溜是巾“襖CL枯D父”芝還調(diào)是蔽“防CB櫻D江”宅等都是要加以部區(qū)分的。析第三、板塊開(kāi)怨發(fā)動(dòng)態(tài)。已建巷、在建和即將散開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都次要有個(gè)全面、還扼要的認(rèn)識(shí)。太第四、板塊物烘業(yè)價(jià)格水平分屢析。這是制訂陳價(jià)格策略的基憤礎(chǔ)，因此一定慌要搜集準(zhǔn)確、習(xí)全面的資料，伏并進(jìn)行歸類、辟分析。消步驟二：確定萍可類比項(xiàng)目，脫對(duì)可類比項(xiàng)目賄進(jìn)行調(diào)研頂階山段通A播：確定可類比競(jìng)項(xiàng)目并作深入扮的調(diào)查與分析牙族鏟傳以事先制訂出秧的表格為主要骨的形式，派出贊專門人員負(fù)責(zé)洽對(duì)已確定的可請(qǐng)類比項(xiàng)目跟進(jìn)補(bǔ)調(diào)查，以獲取椅基本情況及重叢要情報(bào)，然后冠進(jìn)行分析整理趴以及對(duì)各個(gè)可鉤類比項(xiàng)目作出母針對(duì)性的評(píng)價(jià)刪。咽階腔段特B帖：對(duì)可類比項(xiàng)皮目進(jìn)行全面分殺析推誠(chéng)搶來(lái)對(duì)可類比項(xiàng)目樸自身特色、各堤類硬件指標(biāo)及須軟件指標(biāo)（包窮括售價(jià)、戶型也、配套、推廣押賣點(diǎn)、廣告投吵放等）、銷售責(zé)業(yè)績(jī)（包括暢儲(chǔ)銷戶型的統(tǒng)計(jì)緣）等進(jìn)行羅列女、分析。加步驟三：項(xiàng)目充的川SWO火T淹分析及總體策昨劃思路擬定蔥階敵段罵A賽：項(xiàng)目洋的發(fā)SWO動(dòng)T勾分析籃洽蔥腳從區(qū)位、時(shí)機(jī)拿、政策及經(jīng)濟(jì)削環(huán)境、自身?xiàng)l病件和外部可利薦用資源等對(duì)項(xiàng)銀目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、拳劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和絡(luò)威脅分析。炭階悠段削B時(shí)：項(xiàng)目的總體料策劃思路擬定菠第一、戰(zhàn)略部斬署。制訂項(xiàng)目拐的戰(zhàn)略目標(biāo)及重劃分實(shí)施步驟酷。鞏第二、軟件平縮臺(tái)的構(gòu)筑。達(dá)蝕致項(xiàng)目戰(zhàn)略目沾標(biāo)所需的軟件慨平紗臺(tái)辜——睜“餡營(yíng)銷大環(huán)顏境牧”競(jìng)的構(gòu)筑，應(yīng)從晌項(xiàng)目的規(guī)劃階純段就開(kāi)始著手侍。疤第三、硬件功膝能的配置。包懼括項(xiàng)目自身應(yīng)心實(shí)現(xiàn)的功能定撞位及項(xiàng)目結(jié)合惡周遍配套等所暫應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能宜定位。睛步驟四：項(xiàng)目洋核心價(jià)值體系瓦的建立傷第一、挖掘項(xiàng)擠目先天的最大倒價(jià)值。從市場(chǎng)腦時(shí)機(jī)、自身?xiàng)l卷件及區(qū)域價(jià)值真等方面入手。安第二、賦予其另適當(dāng)且最大化位的后天價(jià)值。銳步驟五：項(xiàng)目遼的目標(biāo)客戶群槍鎖定及分析劫第一蠢、夫煎哪些人是買家敘（包括隱性、肚顯形兩類）？豬第二、買家要連買什么樣的房死？扔第三、買家為頓什么要買這些逆房子？侄第四、誰(shuí)參與聚了買家的購(gòu)買朽行動(dòng)？淚第五、買家以騾什么樣的方式宋買房？撈第六、買家什殖么時(shí)候買房？貸第七、買家在寫哪里買房？為在研究了上述塵問(wèn)題之后，我識(shí)們要為買家畫煎一啟幅熟“脫素價(jià)描趙”紛，這壁幅阻“廚素密描姐”光要對(duì)買家的文驗(yàn)化特征、社會(huì)榆特征、個(gè)人特份征和心理特征右進(jìn)行最全面、抬最準(zhǔn)確的描繪念。矩步驟六：項(xiàng)目絞開(kāi)發(fā)主題定位鋒及形象定位棵階劣段醒A確：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主測(cè)題定位握為項(xiàng)目建立領(lǐng)虛先的、策略型扁的市場(chǎng)主題概退念體系：愧A蔬、該體系不僅匪是一個(gè)主題概吉念的提出；斯B局、該體系緊扣句項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤恳禺a(chǎn)市場(chǎng)的大幟勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)；豪C恩、立足于該項(xiàng)曲目資源優(yōu)勢(shì)與替發(fā)展商自身優(yōu)毯勢(shì)之上；帝D苦、具有充分的果整合性，該體稀系能夠充分挖弱掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)的最大價(jià)值，擋包容項(xiàng)目的核貢心優(yōu)勢(shì)與一系權(quán)列賣點(diǎn)；肌E腥、該體系能夠若為項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)屑公司積累領(lǐng)先狡的市場(chǎng)聲望；葡F較、該體系的深拍度能夠使項(xiàng)目津輸出持續(xù)的價(jià)序值，從而保證緒大型項(xiàng)目的持否續(xù)旺銷熱度，薯并為戰(zhàn)略擴(kuò)張燦埋下伏筆。奇G遺、該體系能夠灌與項(xiàng)目的建設(shè)這與分期開(kāi)發(fā)節(jié)裕奏及發(fā)展商的婦開(kāi)發(fā)與推廣相幫匹配，實(shí)現(xiàn)脈敲動(dòng)狀的市場(chǎng)推亞動(dòng)功能。事階魄段謝B蒜：項(xiàng)目形象定裹位從圍繞項(xiàng)目的開(kāi)悲發(fā)主題定位，誕從功能與形式騰兩方面入手，愚為項(xiàng)目進(jìn)行形火象定位。瓦步驟七：項(xiàng)目行的產(chǎn)品策略建持議鹽階鋪段已A算：土地開(kāi)發(fā)總起平面規(guī)劃披會(huì)同專業(yè)規(guī)劃鏟公司進(jìn)行土地閣開(kāi)發(fā)總平面規(guī)欠劃，堅(jiān)饒持?jǐn)场胞愂袌?chǎng)耗化責(zé)”掛與濟(jì)“造適度超擊前礙”大兩個(gè)原則。胳階昂段抬B止：交通道路規(guī)育劃建設(shè)像第一、小區(qū)內(nèi)關(guān)交通道路規(guī)劃剃第二、小區(qū)連絲接外部道路規(guī)兔劃碑階漠段箭C或：戶型設(shè)計(jì)建退議量第一、戶型比姓例配置。二房胃一廳、三房一饞廳等各占多大迎比例的配置。脖第二、戶型面閣積比例獸。嫌8冷0座平方米以下矩，五80-10拜0驅(qū)平方米等各占噸幾個(gè)百分點(diǎn)，礙需進(jìn)行精確配螞比?；诘谌?、戶型設(shè)慮計(jì)特色。單式濃、躍式、復(fù)式戀及功能分區(qū)等寒建議。撤階昨段矛D脹：建筑設(shè)計(jì)建多議螺第一、外立面葉設(shè)計(jì)建議具第二、整體風(fēng)處格建議佳第三、組團(tuán)規(guī)袍劃設(shè)計(jì)建議釀階用段都E職：園林景觀規(guī)板劃染第一、綠化面緞積的確定豐第二、景觀的硬主題提煉啊第三、景觀的雹特色營(yíng)造裂階擾段尼F吼：智能化系統(tǒng)夢(mèng)設(shè)計(jì)建議慧堅(jiān)徹持猴“弱適度先狐進(jìn)者”后、釀“大控制成驗(yàn)本化”改及全“繼特色營(yíng)其造佛”托三個(gè)原則，提秩出智能化系統(tǒng)五設(shè)計(jì)建議。會(huì)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃搶綱要處步驟一：可類鞭比項(xiàng)目、重點(diǎn)智競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷始策略分析菠階埋段暫A熱：可類比項(xiàng)目懼營(yíng)銷策略分析敗第一、項(xiàng)目概碑況牢第二、市場(chǎng)定盜位賤第三、售樓價(jià)箱格券第四、銷售政材策措施悔第五、廣告推仇廣手法方第六、主要媒猶體應(yīng)用及投放親頻率謙第七、公關(guān)促堅(jiān)銷活動(dòng)襲第八、其他特健殊賣點(diǎn)和銷售倚手段攀階舟段螺B督：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)豪手營(yíng)銷策略分蝦析屈對(duì)于重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)城對(duì)手營(yíng)銷策略障的分析，除了詠包照括闖“唐階筑段軟A猛”質(zhì)中所提及的八立個(gè)方面外，還莫包括對(duì)其總體行營(yíng)銷布署的跟協(xié)蹤與分析，同銷時(shí)也提出我方緊的初步因應(yīng)方健案。汪步驟二：推廣志策略之定位階段A：僑第一、項(xiàng)目核數(shù)心競(jìng)爭(zhēng)力的傳戚播構(gòu)思朽1咱.吊項(xiàng)目主要賣點(diǎn)栽薈萃腔2資.紡項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱遣勢(shì)分析與對(duì)策階第二、目標(biāo)客罩戶群定位分析主1域.嶺項(xiàng)目所在地人懇口總量及地塊獸分布情況穿2劣.盈項(xiàng)目所在地經(jīng)厘濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和束人口就業(yè)情況貫3纖.始項(xiàng)目所在地家眼庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況枕住房要求、生梁活習(xí)慣琴4擠.選項(xiàng)目客戶群定捆位■目標(biāo)市場(chǎng)腳A識(shí)、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)錦域范圍界定鞠B醫(yī)、市場(chǎng)調(diào)查資殼料匯總、研究報(bào)C繭、目標(biāo)市場(chǎng)特掏征描述■目標(biāo)客戶類A仗、目標(biāo)客戶細(xì)打分赴B擋、目標(biāo)客戶特瘦征描述報(bào)C嚼、目標(biāo)客戶資級(jí)料獵階騎段興B或：推廣策略賢第一、入市時(shí)嬌機(jī)規(guī)劃