博雅公寓物業(yè)服務(wù)方案

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言根據(jù)博雅公寓的定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實際情況,制定科學(xué)、合理的管理運作模式.爭取通過有層次的公司機構(gòu),進(jìn)行宏觀計劃與調(diào)控,制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合考慮、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口,以創(chuàng)新的理念給經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過統(tǒng)一化視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)和理念識別系統(tǒng)的建立,塑造樓宇統(tǒng)一化商業(yè)形象,不斷擴大公寓的知名度，樹立良好的公寓物業(yè)形象，吸引更多的潛在承租商和消費者.使博雅公寓物業(yè)保值升值。?目錄目錄……………2第一章項目概況………………3第＝2\＊CHINESＥNUM３二章公司企業(yè)理念…………４第三章管理設(shè)想。..。。。．．.．。。。。。．．...。..。.．。．。．.。.。．。..．..．。.．．。.7第四章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體管理設(shè)想和理念……8第五章擬采取的物業(yè)管理方式………………11第六章管理處組織機構(gòu)及職責(zé)……………14第七章常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容………………1９第八章管理應(yīng)急處理方案……………………２6第九章管理指標(biāo)承諾及實施措施…………3０第十章財務(wù)計劃、利潤控制及最后的報價………………４7結(jié)束語………………………56第一章項目概況“博雅公寓”位于長沙市雨花區(qū)香樟路與體院路（沙灣路)交匯處，雨花區(qū)政府以東2０0米。項目總占地450２平方米，規(guī)劃總建面積36545平方米,總投資近1億元，由湖南省泰和投資發(fā)展有限公司獨立投資開發(fā)，聯(lián)合知名建筑、園林規(guī)劃的公司精心建造的長沙東南片區(qū)首屈一指的高檔商住公寓樓項目。項目總體功能的布局分為三個部分：地下三層為人防工程和車庫,地上一、二層為商業(yè)鋪位和物業(yè)用房,三至３2層為住宅。項目依據(jù)中南院山地公園和現(xiàn)狀地形，并結(jié)合香樟路和體院路的自然坡度，依山就勢布置了雙塔高層建筑產(chǎn)品.以近１００米的樓體高度，在建筑布局中充分考慮了自然資源利用最大化的原則，細(xì)致到每個戶型的開窗角度和觀景陽臺的設(shè)計。通過多條視覺走廊，讓每個住宅能充分享受自然景觀資源，開窗即景，東眺武廣高速火車站和京珠高速流光異彩，北觀體育新城300０畝國家級標(biāo)準(zhǔn)的運動場地和市民運動廣場之活力青春，南享900畝天際嶺國家森林公園天然負(fù)離子，西賞十里圭塘河休閑風(fēng)光帶。周邊設(shè)施體育文化休閑公園:省游泳跳水館、省網(wǎng)球館、省射擊館及省舉重館、焰火廣場及大型體育廣場,步行10分鐘

長沙出版物交易中心、900畝天際嶺國家森林公園、圭塘河休閑風(fēng)光帶?購物配套;菜市場,馬路對面。家樂福超市：位于香樟路口，約１0分鐘公交車程。人和生鮮超市、家家福超市、喜之樂超市

教育配套：雨花區(qū)中小學(xué)、雅禮中學(xué)寄宿部、華夏一中、長沙理工大、省體育職業(yè)學(xué)院、航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院、省醫(yī)藥中等專科學(xué)校、雨花區(qū)實驗幼兒園、小哈佛美語幼稚園、中南院幼兒園,湖南廣益實驗中學(xué),中南院小學(xué)。

醫(yī)院及藥店配套：中南院醫(yī)院、湖南武警醫(yī)院分院、湖南航空局醫(yī)院、市中心醫(yī)院、旺旺醫(yī)院、省１12醫(yī)院、楚仁堂大藥房、芝林大藥房、養(yǎng)天和大藥房。?銀行：建設(shè)銀行:中南博遠(yuǎn)大廈，過馬路即到,郵政及其他:城市信用合作社、電信營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳、集貿(mào)市場、鴻天大酒店、林苑酒店、明珠影樓、玫瑰之約。第二章湖南君天物業(yè)管理有限公司企業(yè)理念一、君天物業(yè)企業(yè)文化及服務(wù)理念（一)企業(yè)文化策略篇1個宗旨:構(gòu)筑親馨社區(qū),營造高尚生活1型組織——學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型2型企業(yè)——知識型、資訊型３三創(chuàng)、三現(xiàn)、三高三創(chuàng)價值觀：創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造、創(chuàng)價值三現(xiàn)文化：現(xiàn)場、現(xiàn)金、實現(xiàn)三高信條：高標(biāo)桿、高效率、高速度行動篇以顧客為先、誠信經(jīng)營為源、熱情服務(wù)為本以團(tuán)隊為本、尊重員工價值、體現(xiàn)職業(yè)精神理念識別融管理于服務(wù)之中，與顧客一起打造高尚之生活創(chuàng)卓越于平凡之時，集顧客價值于點滴行動之中行為識別以您為尊，體現(xiàn)專業(yè)與微笑尊重客戶、尊重同事、尊重事實一切從顧客角度出發(fā)——追求存在價值服務(wù)篇用專業(yè)技能服務(wù)人,用敬業(yè)精神感動人用規(guī)范行為引導(dǎo)人，用真摯情感溫暖人用工作激情影響人,用熱情服務(wù)滿意人提示篇關(guān)注過程、注重結(jié)果細(xì)節(jié)決定成敗溫馨篇真誠來自于關(guān)懷，關(guān)懷出自于理解，理解有賴于溝通(二)服務(wù)理念客戶關(guān)系:致力于與客戶建立一個長期、穩(wěn)定而友好的合作關(guān)系，通過嚴(yán)格和規(guī)范的管理，向客戶提供文明而高效的服務(wù)。員工培訓(xùn)：以人為本的企業(yè)思想，把員工培訓(xùn)工作當(dāng)作企業(yè)生存與發(fā)展的重要保證措施常抓不懈。安全服務(wù):將安全管理寓于服務(wù)之中，以安全保服務(wù)，以服務(wù)促安全,為各業(yè)主和用戶能在一個恬靜、安全的環(huán)境中工作和生活創(chuàng)造條件.維修部：維保隊伍堅持“高效、優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)方針;以日常維保與計劃維修相結(jié)合，日常勤巡與定期檢查相結(jié)合，變事故性搶修為預(yù)防性維修，從根本上保證了設(shè)備的安全運行。保潔服務(wù):采用先進(jìn)的清潔保潔技術(shù)手段，致力于各類物業(yè)的日常保潔、蚊蟲消殺、綠化養(yǎng)護(hù)等高品質(zhì)保潔服務(wù)，為業(yè)主營造一個整潔、舒適的辦公和生活環(huán)境.財務(wù)管理：為客戶和業(yè)主著想，處處精打細(xì)算,體現(xiàn)對業(yè)主和用戶的負(fù)責(zé)精神；堅持公開和透明的原則，定期向業(yè)主公布物管項目財務(wù)收支情況,主動接受業(yè)主和用戶的監(jiān)督和檢查。=2\*CHINESENUM３二、管理優(yōu)勢湖南君天物業(yè)管理有限公司自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導(dǎo)思想,奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效"的企業(yè)精神，經(jīng)過多年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍.物業(yè)管理體系具有鮮明的個性和優(yōu)勢,在公寓上已逐步形成了具有物業(yè)特色的物業(yè)管理品牌。（一)成熟的物業(yè)管理模式1、片區(qū)管理模式針對物業(yè)管理面積大、類型多的特點,按物業(yè)類型和規(guī)模分高層、綜合公寓、寫字樓、幾個片區(qū),并分別設(shè)立管理處進(jìn)行管理.2、消防安全管理模式充分利用公寓業(yè)主資源，引導(dǎo)老年或離退休業(yè)主成立消防安全巡邏隊,每天執(zhí)行巡邏任務(wù),并做詳細(xì)記錄.３、客戶完全滿意模式建立了以崗位職責(zé)為基礎(chǔ)、以流程管理為核心、以客戶服務(wù)為中心、以客戶滿意為目標(biāo)的管理體系。4、酒店管理模式借鑒酒店管理方式,為客戶提供星級管理服務(wù)，客戶滿意率均達(dá)到85％以上。5、互動管理模式在公寓物業(yè)管理中，以培養(yǎng)業(yè)主的參與意識、加強與業(yè)主溝通為主要目的，充分發(fā)揮業(yè)主的積極性，參與物業(yè)管理事務(wù),讓業(yè)主進(jìn)一步了解物業(yè)管理，增強共識。6、首問負(fù)責(zé)制服務(wù)模式方便業(yè)主，提高客戶服務(wù)效率和滿意率，要求客戶服務(wù)中心工作人員，在為客戶提供服務(wù)時，采取服務(wù)跟蹤到底的服務(wù)模式.（二)至誠先進(jìn)的服務(wù)理念1、“以人為本,以客為先"是我們的管理理念員工是企業(yè)的靠山.君天物業(yè)“人性化”的管理,把員工滿意作為企業(yè)生存和發(fā)展的一個重要指標(biāo),通過持續(xù)培訓(xùn)，職業(yè)生涯設(shè)計,激勵每一位員工的積極性和創(chuàng)造性。先有微笑的員工,才有滿意的顧客,員工以客為先，客戶回報企業(yè)，企業(yè)報效社會。２、“精心管理,全心呵護(hù)”是我們的服務(wù)理念精益求精，全心管理用心服務(wù).物業(yè)管理的行業(yè)特征造就了君天物業(yè)強烈的責(zé)任感和使命感，關(guān)注點點滴滴，呵護(hù)每家每戶，主動、熱情的服務(wù)品質(zhì)構(gòu)筑君天物業(yè)發(fā)展的基石。3、“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”是我們的企業(yè)精神君天物業(yè)秉承“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急"的服務(wù)風(fēng)范,成于斯，長于斯,誠信依法經(jīng)營，至誠服務(wù)客戶，君天物業(yè)承接了近六十多萬平方米的服務(wù)規(guī)模,服務(wù)著商業(yè)物業(yè)、別墅項目、住宅物業(yè)、行政辦公物業(yè)及工業(yè)廠房和大型倉儲等至尊業(yè)主,哺育和催生了我們“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神,追求并不斷創(chuàng)造君天物業(yè)超越自我的卓越目標(biāo).4、“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷增長的需求”是我們君天人的使命君天物業(yè)以“管家"的身份向業(yè)主和用戶提供真誠的服務(wù),在商業(yè)、別墅、住宅、行政辦公等為業(yè)主提供著優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),并不斷提升管理水平，打造具有君天物業(yè)特色的管理模式，形成為客戶服務(wù)的一體化模式，實現(xiàn)滿足和超越社會、客戶不斷增長需求的公司使命.5、“追求卓越目標(biāo)，至誠服務(wù)客戶,不斷超越自我,誠信依法經(jīng)營，尊重信任員工,團(tuán)隊協(xié)作發(fā)展"是我們員工共同價值觀的核心君天物業(yè)致力于打造一支優(yōu)秀高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍,注重員工十項素質(zhì)的培養(yǎng)，在公司員工推行國際流行的５S管理，即常組織（Stｒuｃtureｓ)、常整頓(Sｙstematｉse）、常清潔（Sanｉｔｉse）、常規(guī)范(Ｓtandａrdise）和常自律(Ｓｅlf-ｄｉｓｃipｌinｅ），體現(xiàn)了君天物業(yè)員工共同價值觀的核心.四、彰顯品牌之矚目業(yè)績君天物業(yè)管理有限公司遵循“以人為本、以客為先"的管理理念和“精心管理、全心呵護(hù)”的服務(wù)理念，通過質(zhì)量管理一體化，人才戰(zhàn)略本地化,實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)?；?、管理集約化、經(jīng)營規(guī)范化，獲得了業(yè)主、發(fā)展商、行業(yè)、政府一致贊譽。第三章管理設(shè)想根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對整個廣場物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備（不包括商戶及業(yè)主室內(nèi)）進(jìn)行統(tǒng)一管理,入駐博雅公寓的全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象。物業(yè)管理企業(yè)向各業(yè)主、商戶提供有償服務(wù)，及所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、消防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)均由物業(yè)管理企業(yè)有償提供，其收費標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管理企業(yè)成本核算及物價部門審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.第四章物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容一、一般性服務(wù)內(nèi)容1、對業(yè)主、商戶的管理以保證良好的經(jīng)營秩序為目的，通過《業(yè)主手冊》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《商場管理規(guī)定》、《裝修管理規(guī)定》等管理控制文件對業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營行為進(jìn)行管理、引導(dǎo),明確業(yè)主承租商戶和管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。2、向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立、管理，受理用戶投訴，辦理用戶遷入手續(xù)，辦理用戶室內(nèi)裝修申報及裝修驗收的手續(xù)，并實施監(jiān)管，辦理用戶大件物品的放行手續(xù),辦理廣場出入證(臨時出入證、施工人員出入證等),辦理用戶臨時用電、動火和貨梯專用手續(xù)，辦理汔車、摩托車、自行車、電動車的停放手續(xù),辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù)、辦理用戶破/換門鎖申請手續(xù)、檢查廣場共用設(shè)施的運行狀況，負(fù)責(zé)對用戶的溝通工作,受理用戶的服務(wù)要求,提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)、投遞郵件和征訂報刊，監(jiān)管廣場的綠化養(yǎng)護(hù)，確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀,控制貨物出入。3、安全系統(tǒng)管理服務(wù)充分保障入駐博雅公寓的業(yè)主、商戶和顧客的利益,在安全保衛(wèi)方面制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗嵤┯媱潱?、健全各項保安停車管理制度，實?４小時保衛(wèi)巡邏制度，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式.4、消防系統(tǒng)管理服務(wù)消防管理的方針是：預(yù)防為主、防消結(jié)合,嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定,建立消防合格證制度及消防工作檢查、監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖，保證消防通道暢通,消防設(shè)備設(shè)施運行良好,組建廣場義務(wù)消防隊，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施,一旦發(fā)生危難及時疏散眾多業(yè)主、商戶及消費客人。5、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理制定設(shè)備定期巡回檢查、測試及監(jiān)督,配電室保證２4小時值班,嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)操作運行,對電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)維修并作詳細(xì)記錄,提供方便、不間斷的服務(wù)活動，做到設(shè)備良好、運行正常、設(shè)備和機房環(huán)境整潔、消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全、完好無損可隨時啟用，安全設(shè)施做到齊全有效、通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好。給排水系統(tǒng)保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生，中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴、漏水現(xiàn)象，保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運行正常。6、環(huán)境衛(wèi)生清潔服務(wù)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃掃保潔、制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、所需清潔次數(shù)、時間、由專人負(fù)責(zé)、檢查、監(jiān)督，商場的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目主要有:商場清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域、走廊通道、空調(diào)機房、風(fēng)機房的清潔、變電房、電梯清潔保養(yǎng)、消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔、公共洗手間的清潔、樓層及垃圾房的清潔、寫字樓綠化、美化保養(yǎng)、停車場清潔服務(wù)、寫字樓內(nèi)大清掃服務(wù)、清洗地毯服務(wù)、各類石材地面打蠟拋光服務(wù)等其他服務(wù)項目(詳見保潔細(xì)則）。=2\*CHIＮESENUM3二、特殊管理服務(wù)主要內(nèi)容商場物業(yè)的管理與一般物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣,不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度、樹立良好的商場形象,吸引更多的潛在承租商和消費者.這是商場實施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作,其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額、有助于促進(jìn)消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進(jìn)入印象時期，有助于商場識別系統(tǒng)的建立(包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）.其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點:（１)制定管理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行.(2)開展商場整體的促銷活動。（3）協(xié)調(diào)商場各經(jīng)營者的關(guān)系。（4)開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動。（5）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。(6）樓宇識別系統(tǒng)的建立(即企業(yè)經(jīng)營宗旨、服務(wù)觀念在企業(yè)員工思想中所形成的理念識別系統(tǒng)(ＭIＳ）、企業(yè)標(biāo)識、員工服裝、信箋商標(biāo)等等視覺識別系統(tǒng)(VＩＳ）、企業(yè)信譽、對外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識別系統(tǒng)(BIＳ).（7）與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品維護(hù)公寓形象。第五章擬采取的物業(yè)管理方式一、管理要點(一）依法管理(二)企業(yè)化、專業(yè)化、制度化、一體化管理（三)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率管理（四)精打細(xì)算、獨立核算、自負(fù)盈虧（五）安管員、維修、24小時值班服務(wù),高密度的保潔（六）管理處對安管員、清潔等日檢，公司對管理處進(jìn)行月檢二、擬采取的管理方式（一）管理原則1、奉行“信譽至上，服務(wù)第一，以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則,實行“綜合管理、全方位服務(wù)”建立“自我運轉(zhuǎn)"、“自我完善”、“自我發(fā)展”的經(jīng)營管理機制.2、采取因地制宜，靈活實用的管理運行機制.管理處在湖南君天物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)下，針對博雅公寓商業(yè)物業(yè)的特點及實際管理需要，擬定切實可行、高效運作的管理制度.3、堅持制度化、規(guī)范化管理。嚴(yán)格照章辦事,依法管理，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定全面細(xì)致可行的規(guī)章制度。4、嚴(yán)格實行崗位責(zé)任制。明確職、權(quán)、利、責(zé)落實到個人，完善獎懲制度，以此調(diào)動全體員工的工作積極性,提高員工整體素質(zhì)，從而達(dá)到提高管理水平的目的。5、堅持“既分工、又合作”的專業(yè)化工作原則。在管理處內(nèi)部，例如維修部分兩部分，一部分負(fù)責(zé)水電系統(tǒng)、消防設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、電梯等的前期工程進(jìn)度跟進(jìn)和日常管理;另一部分負(fù)責(zé)公共設(shè)施、裝飾修繕、水電、防盜等公用設(shè)備的維修與保養(yǎng)。而管理處外部，則通過合同使專業(yè)化服務(wù)公司例如清潔公司、綠化養(yǎng)護(hù)公司等等,按合同條款為博雅公寓物業(yè)提供保質(zhì)保量的專業(yè)化代理服務(wù)，使博雅公寓物業(yè)各項物管工作一一得到落實.（二)內(nèi)部管理架構(gòu)為保證管理處人力資源得到最優(yōu)化的配置,以有限的人力資源創(chuàng)造可觀的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，保質(zhì)保量完成各項工作,擬設(shè)置職能部門及分工：管理處將在公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制,這是一種直線的領(lǐng)導(dǎo)形式，日常工作由管理處主任直接領(lǐng)導(dǎo)各部門人員，即集指揮和管理職能于一身，便于管理處主任全面掌握日常工作及人員狀況，各項工作安排及臨時工作任務(wù)下達(dá)，均由管理處主任直接安排或授權(quán)各部門進(jìn)行,各部門員工向各部門主管負(fù)責(zé),主管向管理處主任負(fù)責(zé)，該架構(gòu)編制、指示簡單，責(zé)任明確.三、運作機制管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性,這樣方能形成有效的管理運作。否則，如果管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的.在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者(各部門主管協(xié)助管理處主任日常工作，督促管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)的完成情況，并不時將實際情況或信息反饋給管理處主任）。各項工作指令下達(dá)以后，執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中信息通過反饋渠道(工作記錄、檢查表、下級反映、上級批評等)回到指揮機構(gòu),供管理處主任做出校正、判斷、總結(jié)。在整個過程中,管理處主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)在管理中存在的問題，并加以解決，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證管理的有效性。（一）計劃目標(biāo)管理博雅公寓物業(yè)管理處根據(jù)國家頒布的《物業(yè)管理條例》依法管理,并根據(jù)《博雅公寓前期物業(yè)服務(wù)合同》之條款對管理目標(biāo)進(jìn)行確立。（二）經(jīng)濟(jì)管理由公司同員工簽訂勞動合同，明確員工的責(zé)、權(quán)、利和義務(wù),制訂與員工所在崗位的績效掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性.（三）依法管理制訂一整套完整的規(guī)章制度和各種工作流程及標(biāo)準(zhǔn),來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量,達(dá)到優(yōu)質(zhì)服務(wù)目的。（四)行政管理堅持每周、每日制定詳細(xì)的工作計劃,員工組織每天班前工作布置、班中有檢查、班后有講評,總結(jié)工作、分析問題、提出解決問題辦法.(五)宣傳教育管理通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、行為規(guī)范和責(zé)任意識，樹立全體員工一致的認(rèn)同感，不斷提高員工的自身素質(zhì)和工作水平。(六)精細(xì)化管理物業(yè)服務(wù)是一項細(xì)致的系統(tǒng)工程，從細(xì)節(jié)觀念到精細(xì)化才是物業(yè)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的一次質(zhì)的飛躍，也就是要在繁瑣的日常事務(wù)中系統(tǒng)的體現(xiàn)落實細(xì)節(jié),從管理的宏觀層面到微觀層面不斷交錯地實施精細(xì)化，以最大限度降低物業(yè)運行成本,增加利潤,從而獲得公寓競爭優(yōu)勢和業(yè)主的滿意。（七）全面質(zhì)量管理博雅公寓物業(yè)將根據(jù)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，全面推廣IＳO９001:2000質(zhì)量管理，成立管理處主任為核心的全面質(zhì)量管理小組，按湖南君天物業(yè)管理有限公司IＳO90０1:2000質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)推行，同時各級管理人員認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，使工作不斷提高。（八）協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在服務(wù)過程中發(fā)生在各班組之間，班組員工之間,員工與員工之間，管理處主任與各主管,各工程施工隊之間以及與發(fā)展商、各進(jìn)駐公司、各業(yè)主等之間的矛盾沖突。歡迎和鼓勵對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評或投訴，增強服務(wù)意識和管理的凝聚力，把存在的問題早發(fā)現(xiàn)早處理，將各種事故消滅在萌芽狀態(tài)之中，杜絕和制止各種重大事故的發(fā)生.第六章管理處組織機構(gòu)及職責(zé)一、組織架構(gòu)管理處的組織架構(gòu)將根據(jù)君天物業(yè)管理有限公司的管理模式，實行主任負(fù)責(zé)制，由管理處采取扁平管理模式,因此管理處的編制精干、簡單、職責(zé)明確，便于直接掌握第一手信息，可將命令及信息直接傳達(dá)到責(zé)任人,減少了命令及信息的過濾，便于控制，管理運作可達(dá)到高效、簡捷。（一）管理處機構(gòu)組成架構(gòu)圖博雅公寓博雅公寓管理處(主任)主任主任助理(兼客服主管)綜合部安全管理部維修部客戶服務(wù)中心綜合部安全管理部維修部客戶服務(wù)中心辦公室、財務(wù)辦公室、財務(wù)保潔、綠化組其中：主任1人,客服2人，安全管理部:10人,維修部2人，綜合部4人,共計:19人（二）人員配置方案及工作職責(zé)（或工作范圍）部門職位主要工作范圍管理處主任負(fù)責(zé)全面的物業(yè)管理工作主任助理協(xié)助管理處主任負(fù)責(zé)公寓的管理工作，負(fù)責(zé)社區(qū)居委會及政府職能部門的溝通，客戶服務(wù)中心接待、收費受理接待、咨詢、請修、收費物業(yè)助理定期及不定期舉辦公寓的社區(qū)文化活動，協(xié)助管理處主任工作，負(fù)責(zé)日常事務(wù)安排、協(xié)調(diào)、處理與業(yè)主及對內(nèi)、外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、公共關(guān)系和接待服務(wù)、辦理業(yè)主入伙手續(xù)等維修部日常維修負(fù)責(zé)公寓設(shè)施設(shè)備日常管理、維護(hù)(含智能化系統(tǒng))及業(yè)主報修上門服務(wù)安全管理部主管協(xié)助管理處主任負(fù)責(zé)整個公寓的安全防范工作領(lǐng)班監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)的各項指令及公司的規(guī)章制度門崗2４小時值班監(jiān)控室24小時值班巡邏崗機動巡視公寓、整個公寓車管員負(fù)責(zé)車輛按規(guī)定停放，維護(hù)公寓交通秩序綜合部主管負(fù)責(zé)出納、財務(wù),督促保潔班長和園藝人員的工作狀態(tài)。保潔員負(fù)責(zé)公寓清潔及垃圾收集、清運工作園藝負(fù)責(zé)公寓綠化工作二、人員素質(zhì)要求(一）管理處主任：本科及以上文化程度，具有三年以上本職工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，持有“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗資格證書",懂電腦基本操作應(yīng)用;與公司統(tǒng)一信念,廉潔、自律，具有奉獻(xiàn)精神，認(rèn)真負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)同事，有創(chuàng)新意識,能包容、忍耐;有一定組織、協(xié)調(diào)及管理能力，善于處理各種難題；公關(guān)能力強,能創(chuàng)造顧客價值.（二)物業(yè)助理：大專以上學(xué)歷,熟悉物業(yè)管理法規(guī)政策；有同職工作閱歷2年以上及上崗資格證,懂電腦基本操作與應(yīng)用;品行端正，能與企業(yè)相互擁有，有良好職業(yè)道德，能與同事、團(tuán)隊合作共事；敬業(yè)敬職.１、有一定的組織、管理及協(xié)調(diào)能力；2、文字處理及表達(dá)能力較強，有一定的社交能力;3、能處理所轄范圍出現(xiàn)的各類問題及應(yīng)變能力。（三）客戶接待：大專以上學(xué)歷，有檔案、資料管理工作經(jīng)驗,熟悉檔案資料的歸檔、立卷、銷毀程序,電腦打字熟練；遵守企業(yè)制度、保守機密、有良好的職業(yè)道德和工作作風(fēng);堅持原則，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，盡心盡力、兢兢業(yè)業(yè)。1、電腦打字速度快(80字/分鐘及以上）；２、具有及時整理、清理、歸案、立卷、編碼資料的能力;３、對歸案的檔案資料熟悉，做到查找準(zhǔn)確、快速；4、有一定的文字處理、排版能力；5、熟悉辦公室有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的操作。（四)出納：中專以上文化程度，有企業(yè)財務(wù)會計工作經(jīng)驗二年以上,熟悉財務(wù)電算化,對現(xiàn)代企業(yè)體制和經(jīng)濟(jì)運作有一定認(rèn)識，熟悉國家財務(wù)政策法規(guī);遵守企業(yè)制度,保守公司機密，有良好的職業(yè)道德，忠誠、可靠、廉潔自律、作風(fēng)正派、敢于抵制不法行為，原則性強，對工作盡職盡責(zé);熟悉銀行、稅務(wù)、審計等法規(guī)及具體業(yè)務(wù)運作程序、獨立鑒別現(xiàn)金真?zhèn)文芰?、有指?dǎo)收費等業(yè)務(wù)工作能力。(六）客戶服務(wù)中心：大專以上學(xué)歷，二年以上本崗位工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理崗位證書，懂電腦基本操作和應(yīng)用；作風(fēng)端正、忠誠廉潔、勇于承擔(dān)責(zé)任、善于接納、寬容、細(xì)致、耐心、有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神;有足夠的業(yè)務(wù)知識，具有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力，善于思考；能獨立解決管理中出現(xiàn)的難題；有較好的親和力,社交能力及口頭表達(dá)能力，與業(yè)主、商戶建立良好的人際關(guān)系。(七)維修部主管：大專以上學(xué)歷,中級及以上技術(shù)職稱，從事專業(yè)工作四年以上有實際操作、排除故障等工作經(jīng)驗，有較強的專業(yè)技術(shù)理論知識，熟悉ISＯ9000質(zhì)量體系；遵守企業(yè)制度和安全操作規(guī)程，具備良好的職業(yè)道德和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),廉潔自律、原則性較強，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、任勞任怨、注重作業(yè)跟進(jìn)。有及時解決、排除設(shè)備運行故障的能力；有培訓(xùn)、指導(dǎo)專業(yè)技術(shù)人員操作的能力；有較強的動手能力；有編制操作規(guī)程、工作流程的能力;有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力。(八）維修員：中專以上文化程度或職業(yè)技術(shù)學(xué)校畢業(yè)，有專業(yè)資格證,從事專業(yè)工作三年以上,有實際操作、排除故障等工作經(jīng)驗、有一定的專業(yè)理論知識，熟悉質(zhì)量記錄。遵守企業(yè)制度、安全操作規(guī)程，有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，品行端正，熱愛本職工作、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，盡職盡責(zé)，吃苦耐勞、任勞任怨、兢兢業(yè)業(yè)。有應(yīng)急處理問題的能力;動手能力較強，能滿足維修工作需要；有多個專業(yè)維修技能；有修舊利廢能力。(九）安全管理部主管:大專以上學(xué)歷，年齡35歲以下,身高1.７２m以上，或退伍軍人連職以上干部，從事安保工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的法律、法規(guī)知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不徇私情，不怕牲犧,盡職盡責(zé)。有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨立處理問題；尤其處理突發(fā)事件的能力較強；工作經(jīng)驗豐富，有帶領(lǐng)全隊維護(hù)好公寓安全及業(yè)主、商戶生活秩序的能力；懂得治安、防火專業(yè)知識，了解相關(guān)法律法規(guī)；具備與公安、消防等部門配合、溝通、建立良好關(guān)系的能力；業(yè)主、商戶反映良好。（十）安全管理部領(lǐng)班:高中或中專以上文化程度,年齡３0歲以下,身高1。7２m以上，2年以上本職工作經(jīng)驗，有法制觀念，持有保安員資格證。忠于職守、機警勇敢、處事果斷、反應(yīng)迅速、遵紀(jì)守法、為人誠實、團(tuán)結(jié)同事、熱愛本職工作，盡職盡責(zé),敢于同壞人壞事作斗爭。具有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力；熟練掌握消防知識及其他相關(guān)業(yè)務(wù)；身體強壯，有較好的獨立處理問題的能力.（十一)監(jiān)控員：高中以上學(xué)歷，從事監(jiān)控工作1年以上，熟悉監(jiān)控系統(tǒng)性能及相關(guān)的理論。遵守公司各項規(guī)章制度,品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實、有良好的職業(yè)道德、團(tuán)結(jié)同事、熱愛本職工作、盡職盡責(zé)、任勞任怨、服從領(lǐng)導(dǎo)和工作安排，工作認(rèn)真仔細(xì)。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握和運用監(jiān)控系統(tǒng)；判斷準(zhǔn)確、處事果斷；具有一定的監(jiān)控設(shè)施維護(hù)技術(shù).(十二)安管員:高中以上學(xué)歷，年齡3０歲以下,身高１。70m以上，從事本職工作2年以上,熟悉物業(yè)管理的相關(guān)理論知識，了解物業(yè)管理工作流程,遵守公司各項規(guī)章制度.品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實，有良好的職業(yè)道德,團(tuán)結(jié)同事、顧全大局、熱愛本職工作、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、工作認(rèn)真、吃苦耐勞、堅持原則。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì)；觀察細(xì)致、判斷準(zhǔn)確、反應(yīng)靈敏。(十三)保潔組領(lǐng)班：中專以上學(xué)歷,年齡４5歲以下，從事服務(wù)工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的園林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不徇私情,盡職盡責(zé).有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨立處理問題；工作經(jīng)驗豐富、有帶領(lǐng)本部員工維護(hù)好公寓環(huán)境及業(yè)主/商戶生活秩序的能力;具有與市政園林、市容環(huán)保部門的協(xié)調(diào)能力;業(yè)主、商戶反映良好。(十四）保潔員：初中以上文化程度,年齡45歲以下，從事服務(wù)工作一年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的保潔知識;忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、盡職盡責(zé).有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的專業(yè)技能；業(yè)主、商戶反映良好。(十五）園藝工:初中以上文化程度,年齡4５歲以下,從事園藝工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、盡職盡責(zé)。有較強吃苦耐勞的精神;工作經(jīng)驗豐富、有較強的綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能;熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法,掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業(yè)主、商戶反映良好。三、各部門主要職責(zé)（一）客戶服務(wù)中心處理管理處日常事務(wù)，負(fù)責(zé)客戶的接待和接受電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)、處理，加強與業(yè)主的溝通及緊急事項，負(fù)責(zé)社區(qū)的業(yè)主、設(shè)施設(shè)備運行記錄等檔案資料的管理工作；負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營,提供人性化、個性化有償服務(wù)項目;負(fù)責(zé)社區(qū)居委會及政府職能、文化部門的溝通,定期及不定期開展公寓的社區(qū)文化活動。(二）維修部負(fù)責(zé)公寓房屋建筑本體、公共設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，使各類設(shè)施設(shè)備處以良好狀態(tài)，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運行，滿足業(yè)主的生活需求。對專業(yè)性強或特種設(shè)備的維保工作聘請具有資質(zhì)的單位進(jìn)行維保，建立設(shè)施設(shè)備的臺賬，并有運行記錄.對商戶的急修不過夜,零星小修三日內(nèi)完成。定期對排污系統(tǒng)予以疏通，對二次供水的水池、水箱按規(guī)定要求進(jìn)行清洗、消毒，建立健全房屋及重要設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)檔案。（三）安全管理部協(xié)助公安機關(guān)做好公寓治安防范、消防工作，加強設(shè)施設(shè)備及消防器材的管理。熟悉公寓環(huán)境，熟悉公寓業(yè)主情況，負(fù)責(zé)監(jiān)視樓宇內(nèi)外的活動,維持公寓內(nèi)的正常生活秩序.人車分流,機動車按規(guī)定定點有序停放,保證道路及進(jìn)出車道暢通。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。（四）綜合部負(fù)責(zé)出納、財務(wù)，督促保潔班長和園藝人員的工作狀態(tài),負(fù)責(zé)公寓環(huán)境清潔,生活垃圾日產(chǎn)日清，對綠化、景觀、雕塑、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)與監(jiān)管，加強環(huán)保知識的宣傳,美化公寓環(huán)境。第七章常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容配合銷售前期介入管理階段君天物業(yè)在與博雅公寓合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。君天物業(yè)在與眾多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗，并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。（一)博雅公寓開盤期（或開盤前)，物業(yè)管理工作將投入運行，君天派出安管員、保潔、綠化人員進(jìn)駐公寓,項目主管定期進(jìn)行日常管理及檢查（具體進(jìn)駐時間由房地產(chǎn)公司確定）。1、安全管理、保潔、綠化人員由君天在下屬各管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成,派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認(rèn)可，同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán).2、安管員負(fù)責(zé)協(xié)助售樓處、示范單位公寓大門等崗位的形象工作，同時負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作;保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、會所、公寓的清潔、綠化工作。３、現(xiàn)場主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。４、君天定期派出培訓(xùn)專家從操作、實務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范、細(xì)節(jié)精細(xì)化等方面對上述人員進(jìn)行培訓(xùn).目的:博雅公寓的定位,客戶素質(zhì)亦較高,因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來對君天物業(yè)的認(rèn)同,通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心,并以君天良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)?！百u樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為博雅公寓的重要賣點和重要媒體宣傳訴求.（二）銷售配合１、協(xié)助制作整個公寓的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立公寓尊貴形象.２、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。3、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進(jìn)行評價,據(jù)此進(jìn)行改進(jìn)。４、根據(jù)博雅公寓實際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。二、移交接管階段（一）移交接管的主要工作１、君天物業(yè)公司本著對建設(shè)單位、業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，將對房屋的建筑、房屋的附屬設(shè)施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗收。發(fā)現(xiàn)問題由房地產(chǎn)公司責(zé)成相關(guān)單位限期整改,維護(hù)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益.2、熟悉公寓內(nèi)建筑、設(shè)施設(shè)備的情況，如各種管線及管道的走向,各類設(shè)備的性能、技術(shù)指標(biāo),操作規(guī)范等，為做好交接工作奠定基礎(chǔ)。3、各種竣工圖紙、技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備的合格證書(保修書)的收集整理，待整體項目與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)時一并移交。４、對前期工程尚未完成遺留的問題協(xié)同建設(shè)單位做好善后工作,將有關(guān)問題分類分項備忘在案，盡最大努力做好各方宣傳解釋工作,維護(hù)建設(shè)單位的利益。（二）接管準(zhǔn)備工作1、編制人員工作計劃，根據(jù)工程進(jìn)展適時招聘各類人員。按照君天模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗，并進(jìn)行上崗前培訓(xùn),將共同科目和作業(yè)科目分兩個方面對所有人進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后進(jìn)行考核，擇優(yōu)錄取。2、各類主要技術(shù)人員的培訓(xùn)。由公司有針對性的進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),為今后的設(shè)備正常運行、維修與保養(yǎng)提供有力的技術(shù)保障。３、結(jié)合博雅公寓的實際情況，擬將進(jìn)一步修改各類公共性的管理文件，細(xì)化各項管理制度和工作流程，形成切實可行的管理方案，嚴(yán)格按照各項操作規(guī)程進(jìn)行操作.4、加強各項對外工作的聯(lián)絡(luò),如消防、公安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、物價及物業(yè)管理主管部門、街道居委會等政府相關(guān)職能部門建立良好的工作關(guān)系,為今后的正常管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境.5、各種物質(zhì)的準(zhǔn)備。編制物質(zhì)采購計劃，辦公設(shè)施設(shè)備、辦公用品、安全管理器材、設(shè)備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝,印制各類文件、表格等。６、各類指示標(biāo)牌的落實：全面導(dǎo)入君天CIＳ標(biāo)識系統(tǒng)如主入口平面導(dǎo)視圖、各類禁行標(biāo)識、停車場指示牌及綠化公益性標(biāo)識等。７、完善公寓的消防設(shè)施、消防器材,在相應(yīng)重點部位再配置一定數(shù)量的滅火器。8、進(jìn)場后我公司將高質(zhì)量的做好博雅公寓各門廳大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保君天物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌，樹立君天物業(yè)良好的公眾形象。三、物業(yè)常規(guī)管理階段（一)房屋建筑外觀規(guī)范管理1、在公寓宣傳欄內(nèi)大力宣傳國務(wù)院3７9號令《物業(yè)管理條例》及公寓管理法規(guī)和公眾性規(guī)章制度；2、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部第1１０號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《長沙市城市房屋裝修管理辦法》及公寓《業(yè)主公約》、《裝修守則》有關(guān)約定的條款；３、加強檢查和巡視力度，防止損壞房屋外墻外貌，發(fā)現(xiàn)問題及時堅決制止和限期恢復(fù)原狀,確保公寓原有建筑風(fēng)格，使建筑外觀完好、整潔、美觀；4、樓宇維修時管理處工作人員應(yīng)到現(xiàn)場指導(dǎo)和施工監(jiān)督,確保樓宇維修質(zhì)量；5、收集資料，建立物業(yè)資料檔案,管理完善、隨時可查。(二）設(shè)施設(shè)備管理1、公寓公用設(shè)施設(shè)備是否處于良好狀態(tài)、是否能夠保證正常運行，與業(yè)主、使用人的日常生活緊密相關(guān)。公寓內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安全管理部監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作，智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、水泵等設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)其日常運行與管理，并嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行操作.上述系統(tǒng)、設(shè)備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，除特種設(shè)備應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的保養(yǎng)單位進(jìn)行保養(yǎng),其它設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)進(jìn)行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設(shè)備的中修、大修由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，保修期滿后設(shè)備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請報告，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后報請長沙市房管局或公寓業(yè)主委員會批準(zhǔn)，由維修資金支付。2、公寓內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)建立齊全的設(shè)施設(shè)備檔案，項目齊、目錄清可隨時查閱，確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運行正常，無事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善,每日有值班記錄、設(shè)備運行記錄,管理人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無損，隨時可以啟動。對于停電、停水、火警、暴雨暴風(fēng)的緊急狀態(tài)下,有應(yīng)急預(yù)案防護(hù)措施.３、市政公用設(shè)施的管理,公寓配套的二次供水、供電、通訊、照明等設(shè)施設(shè)備齊全運行正常，確保主出入口秩序井然,道路暢通.地面及室內(nèi)停車出入口平坦，有明顯交通標(biāo)識?；S池、窖井、污水、雨水排放暢通。4、報修管理。2４小時受理業(yè)主、使用人的報修接待，各類零修、急修及時率9８％以上，質(zhì)量合格率１00％,建立報修服務(wù)回訪制度，并有回訪記錄.(三）安全與消防管理。針對博雅公寓的安全與消防管理，君天物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗的積累,制定出如下安全與消防管理措施:１、安全管理（1)協(xié)助公安機關(guān)維護(hù)公寓安全與秩序，實施2４小時安防值班制度及巡邏制度,統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、規(guī)范用語、文明值勤;(2）實行人防、技防、物防、群防相結(jié)合的立體式防護(hù)體系，機動與定時巡邏的模式保障公寓安全并有巡邏記錄、交接班記錄，各項制度齊全、安全管理措施落實；（3）重點加強對外來流動人員的管理，對進(jìn)出車輛、實行登記和離開注銷手續(xù)的管理辦法，對裝修人員采取辦理臨時出入證管理,并對他們的活動范圍進(jìn)行一定的限制.對可疑陌生人員采取重點監(jiān)控或跟蹤的手段，必要時上前禮貌驗證盤查。加強夜間、公寓盲點巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機；涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識并采取防范措施,主出入口兩邊交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現(xiàn)象;（４）對火警事故、交通事故、治安事故以及其他應(yīng)急情況，有應(yīng)急處理預(yù)案，保障公寓內(nèi)無重大治安刑事案件、交通事故和火災(zāi)事故；（5）公寓內(nèi)若有重大活動，如：促銷會、大型文藝匯演，安管部門應(yīng)有安全管理方案,保證活動安全順利開展；公寓安管人員定時上門對裝修人員進(jìn)行驗證,對無證人員請其到管理處補辦手續(xù)或禮貌將他們請出公寓;（6)為保護(hù)公寓業(yè)主、使用人的財物安全，對大件物品流動實施申報制、盤查制和登記制，業(yè)主、商戶大件物品的搬出必須向管理處申報,所有大件物品流動均由安管部出具《大件物品放行憑證》。2、消防管理(１）安全部協(xié)助消防部門負(fù)責(zé)公寓消防安全防范工作,維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)、完好無損、隨時可啟動的管理,管理處主任為公寓消防安全第一責(zé)任人,安管部主管為公寓消防監(jiān)督員，管理處管理人員、維修人員、安管員、綠化保潔人員均為公寓義務(wù)消防隊員；(2)安管員在每日的巡邏期間，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施設(shè)備存有隱患的應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,并將信息及時反饋維修部，應(yīng)及時予以整改與修復(fù)；（３）建立齊全的消防責(zé)任制，管理處成員組成的義務(wù)消防隊員，平時接受消防技能和防火知識的培訓(xùn)，加強消防演練，熟悉管理處《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，一旦發(fā)生火災(zāi)能迅速按《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》投入滅火戰(zhàn)斗，管理處還將每年在公寓內(nèi)實施一次消防演練；(4）監(jiān)控室實施２4小時值班制度,值班記錄、監(jiān)控記錄齊全，消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到1０0％,無火災(zāi)隱患和火災(zāi)事故率.３、車輛交通停放管理（1）創(chuàng)造公寓優(yōu)美環(huán)境、井然有序的安全秩序,不僅依托公寓硬件設(shè)施的形象包裝，而且依托完善的軟件管理體系及工作人員規(guī)范禮儀的引導(dǎo)。公寓廣場的機動車、非機動車的出入、停放是物業(yè)管理公司對公寓物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),由安管人員記載的進(jìn)入時間；外來來訪機動車輛（除：消防車、救護(hù)車、市政搶險搶修車、垃圾清運車)須發(fā)卡登記,方能入內(nèi)。（２）非機動車出入公寓憑博雅公寓管理處非機動車專用卡出入。機動車停放按規(guī)劃設(shè)計的地下停車、地面停車區(qū)域定點定位停放有序，對于停車場地管理處將安排專職車管人員進(jìn)行現(xiàn)場管理，嚴(yán)禁機動車亂停亂放。業(yè)主、使用人的機動車及外來來訪機動車的停放收費按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.（3)非機動車的停放按設(shè)計規(guī)劃區(qū)域場地統(tǒng)一停放，嚴(yán)禁在道路、綠地、單元走道或各公用部位亂停亂放。非機動車場地若有專人管理，其收費按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.(四)便民服務(wù)內(nèi)容1、無償服務(wù)項目序號服務(wù)內(nèi)容收費標(biāo)準(zhǔn)備注01代叫出租車免費02代送禮品、鮮花免費０３代請鐘點工免費04重要事務(wù)臨時提醒、代客留言免費05代訂快餐、生日蛋糕、鮮花免費06代訂報紙、雜志免費0７代送衣服干洗免費08代訂飲用水、牛奶免費09室內(nèi)裝潢咨詢、推薦裝潢公司免費10臨時保管小型非貴重物品免費登記11代寄、代領(lǐng)郵件免費登記1２緊急求助服務(wù)免費13借用便民工具箱免費登記1４代請搬家公司、協(xié)助搬家免費商務(wù)類０1代訂賓館客房免費0２航班查詢免費03列車時刻表查詢免費有償服務(wù)項目序號服務(wù)內(nèi)容參考價格責(zé)任部門家政類0１衛(wèi)生清潔根據(jù)公寓行業(yè)價格待定綜合部負(fù)責(zé)02地板打蠟03地毯吸塵０4家具打蠟05皮沙發(fā)上光06管道疏通根據(jù)公寓行業(yè)價格待定維修部負(fù)責(zé)０7燈具安裝、維修0８門鎖安裝及維修０9家電維修１0電腦、電視調(diào)試、維護(hù)11音響調(diào)試、維修12衛(wèi)生潔具零部件更換13門、窗維修１4室內(nèi)管道堵漏維護(hù)商務(wù)類１5打印、復(fù)印文稿根據(jù)公寓行業(yè)價格待定客戶部負(fù)責(zé)１6代接、代發(fā)傳真、電子郵件１7文秘服務(wù)18網(wǎng)絡(luò)查詢、購物、發(fā)布信息19代售、代租門面中介服務(wù)第八章管理應(yīng)急處理方案一、停電應(yīng)急方案1、主配置備用電源。2、閉路監(jiān)視系統(tǒng)配置備用電源。3、配置智能化系統(tǒng)的備用電源。4、備用電源不起作用時,應(yīng)急小組出動檢查.二、火警應(yīng)急方案１、發(fā)生火警時,接到報警后，監(jiān)控中心應(yīng)先將電梯停用。根據(jù)火警情況及時撥打“1192、按報警區(qū)域發(fā)布火警應(yīng)急指令，迅速調(diào)動人力、啟動相關(guān)設(shè)備,將火勢撲滅在萌芽狀態(tài)，杜絕火情的蔓延。3、火警過后應(yīng)急小組檢查智能化系統(tǒng)受損情況，并迅速修復(fù)。三、自然災(zāi)害應(yīng)急方案1、發(fā)生地震時，監(jiān)控中心應(yīng)將電梯停用。2、地震、臺風(fēng)、暴雨之前,及時通知業(yè)主、商戶關(guān)好門窗，以防紅外線系統(tǒng)誤報頻繁;檢查閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)，以保證地震、臺風(fēng)、暴雨期間能正常運行。3、地震、臺風(fēng)、暴雨期間，閉路電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)出現(xiàn)損壞導(dǎo)致不能正常工作的,應(yīng)急小組應(yīng)迅速檢查，迅速檢查；若商戶家智能化系統(tǒng)紅外線探測器極易出現(xiàn)誤報頻繁的情況，應(yīng)急小組配合安全管理部出動查明原因，對有可能引致系統(tǒng)損壞全力搶修，確保系統(tǒng)運作正常。4、自然災(zāi)害過后，應(yīng)急小組應(yīng)立即出動檢查智能化系統(tǒng)的受損情況。四、突發(fā)事件應(yīng)急處理１、盜竊、匪警應(yīng)急處理（１)隊員在執(zhí)勤中遇有（或接報）公開使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等）強行索取或毀壞商戶區(qū)和商戶財物或威脅商戶人身安全的犯罪行為的,要切實履行安全管理員職責(zé),迅速制止犯罪。(2）當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯,必要時立即通過通訊呼叫求援。（3)所有持對講機的安全管理員在聽到求援信號后，要立即趕到現(xiàn)場,同時通知監(jiān)控中心并封鎖出事大堂出口或各出口并錄像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。（４）若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等,并及時報告管理處,重大案件要立即撥“110”（５）有案發(fā)現(xiàn)場的(包括在偷盜、搶動現(xiàn)場)要保持現(xiàn)場、任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等,不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不得離開.（6）記錄業(yè)主、商戶提供的所有情況,記錄被搶（盜）物品及價值,詢問商戶是否有任何線索,懷疑對象等情況。(7）若是運動過程作案,無固定現(xiàn)場的，對犯罪分子遺留下的各種物品,作案工具等,應(yīng)用鉗子或其他工具提取，然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥善保存公安機關(guān)處理，切不可將安全管理員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。(８)事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送至醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關(guān)。(９）安全主管做好現(xiàn)場記錄,并寫出書面報告報上及主管部門.2、發(fā)現(xiàn)公寓內(nèi)斗毆的處理(１）執(zhí)勤中（或接到投拆)發(fā)現(xiàn)公寓內(nèi)有急吵、斗毆的現(xiàn)象時，要及時制止。(2）制止原則Ａ、勸阻雙方住手、住口;B、爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場;C、持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方;D、有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治.（3）迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援。(4）在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時,切記不可動粗，或惡言相向。３、發(fā)現(xiàn)業(yè)主、商戶因醉酒鬧事或精神病人處理(1)醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下,易對自身或其他人員造成傷害，安全管理員應(yīng)及時對其采取控制監(jiān)督措施。（2）及時通知醉酒者或精神病人的家屬,讓他們派人領(lǐng)回。(3）若醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為,可上報主管將其強制送到公安部門處理。4、遇急癥病人的處理（１)第一時間趕到病人所在現(xiàn)場。(2）立即通知主管領(lǐng)導(dǎo).(３）在有可能的情況下,通知用戶的單位及家屬。(4）如情況危急,速打急救電話120。5、觸電事故的應(yīng)急處理(１）發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場關(guān)閉電源。（2）在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，以防自己局限性觸電，應(yīng)用絕緣的東西把線頭與人拉開。(3）立即進(jìn)行人工急救,并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。6、突發(fā)性水浸事故處理（１）當(dāng)接到業(yè)主、商戶投拆或報告后,即時前往現(xiàn)場檢查.（2）抵達(dá)現(xiàn)場后，立刻查找出水的來源,檢查出水閥位置，并立即關(guān)閉有關(guān)的水閥。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。（３）觀察現(xiàn)場附近的電掣。如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。7、臺風(fēng)襲擊前或吹強烈大風(fēng)的預(yù)防措施（1）檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好（2)檢查急救箱，確定各項基本藥物備齊。(3）將緊急應(yīng)用電話表貼于大堂顯眼的地方。（4)用緊急廣播提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。(5)天臺溝渠、地漏的清掃工作,要落實到人.（６)搬離放在圍墻頂及其他高處之各類可動物件；將安裝在擋風(fēng)處燈罩、指示牌等綁好或移走；檢查天臺、平臺下水道及各水渠確保其暢通.(7)緊閉所有的門窗、電梯機房及垃圾房等之門窗,還必須做好防水措施.(８)加固所有樹林或用繩索捆好,將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。（9）留意電臺播放有關(guān)風(fēng)暴進(jìn)展消息，及時將最新臺風(fēng)訊號用緊急廣播告知之。（1０)非當(dāng)值員工須與管理處主任或本部門主管聯(lián)絡(luò)，聽候指示。（１1)員工為本身之安全應(yīng)避免逗留在空曠地方,如須執(zhí)行緊急任務(wù)時，員工應(yīng)采取適當(dāng)?shù)陌踩胧┘爸獣渌麊T工.（12)如風(fēng)暴持續(xù)晝夜不停,員工需輪流當(dāng)值,無論任何時刻管理處應(yīng)有值班員工撥聽電話。(１３）人員參加搶險工作時,要注意自身安全,采取適當(dāng)?shù)陌踩胧?并通知其他員工，同時，避免逗留在空曠地方.第九章管理指標(biāo)承諾及實施措施一、提要（一)管理指標(biāo)的承諾依據(jù)國家建設(shè)部之標(biāo)準(zhǔn),在指標(biāo)的承諾上就高不就低。措施上求真務(wù)實。（二)為了確保承諾指標(biāo)的實現(xiàn)，在服務(wù)達(dá)標(biāo)中采用“P—計劃、Ｄ-實施、C—檢查、A-總結(jié)”的管理模式，對提供服務(wù)的各個過程及其相互作用進(jìn)行識別和管理，籍此持續(xù)改進(jìn)和不斷提高服務(wù)與管理質(zhì)量。使各項承諾指標(biāo)得以實現(xiàn)。二、房屋及設(shè)施完好率國家指標(biāo)98％承諾實現(xiàn)的指標(biāo)9８％計算公式完好、基本完好房面積/建筑物面積×100％≥９8％保證措施1、客戶服務(wù)中心、維修部負(fù)責(zé)對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行巡查,做到日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合,發(fā)現(xiàn)異常狀況及時養(yǎng)護(hù)或修繕，確保良好狀態(tài)。2、維修部每年制訂年度房屋及設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕計劃，維修人員按計劃執(zhí)行并記錄《設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)。3、建立事務(wù)、維修、護(hù)管、保潔員工、立體交叉式的二次裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進(jìn)入公寓的施工人員實行全程跟蹤管理，防止損壞房屋結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為.４、嚴(yán)格按房屋及設(shè)施養(yǎng)護(hù)、修繕時效、實施養(yǎng)護(hù)、修繕項目。三、房屋零修、急修及時率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)１00％承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%=100％保證措施1、設(shè)立業(yè)主報修專線電話，實行24小時值班.2、維修人員在接到維修指令維修單后,10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，嚴(yán)格按《維修服務(wù)項目時效率表》實施維修,保證零修立即處理，急修不過夜.３、實行“首問責(zé)任制”，維修項目完成后，經(jīng)“首問人”簽字確認(rèn)后返回存檔.４、根據(jù)公寓的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急修.5、每月對維修及時率進(jìn)行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。四、維修質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修質(zhì)量合格率國家指標(biāo)1０0%承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%＝100％保證措施1、加強對維修工的專業(yè)技能培訓(xùn)，所有維修人員持證上崗，嚴(yán)格按照工程維修工作規(guī)程進(jìn)行維修。２、實行業(yè)主商戶維修項目完畢后，請業(yè)主商戶試用驗收,合格后業(yè)主商戶在《維修單》上簽名認(rèn)可的規(guī)程。3、公共設(shè)施設(shè)備的維修、改造及更新工程,由管理處填寫《設(shè)施設(shè)備維修改造更新申請表》或《設(shè)施、設(shè)備對外委托維修申請表》給公司工程部，主管領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主委員會批準(zhǔn)，并指導(dǎo)實施及驗收。4、對維修材料,備件進(jìn)行嚴(yán)格驗證,確保維修安裝使用的材料、配件為“合格品”。(二）維修回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%＝100％保證措施1、維修回訪采取回避制度。2、管理處提供的維修服務(wù)實行100％回訪制,采用電話、面談、書面問卷等方式進(jìn)行。五、管理費收繳率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)90%承諾指標(biāo)9０％（第一年）、95％（第三年）測定依據(jù)實收費用額／應(yīng)收費用總額×100%≥90％保證措施1、與業(yè)主、商戶,保持密切聯(lián)系，與其交流溝通，掌握其工作、生活情況適時幫業(yè)主商戶出謀劃策，以情感促發(fā)其及時交費的積極性。2、掌握業(yè)主商戶網(wǎng)址、E－mail地址，將物業(yè)管理活動，物業(yè)管理條例和法規(guī)等摘要發(fā)送，同時利用宣傳欄,公告欄張貼和業(yè)主商戶聯(lián)誼活動,讓業(yè)主商戶在潛移默化中提高對物業(yè)管理消費意識。３、建立顧客關(guān)系管理系統(tǒng)，區(qū)別業(yè)主商戶個性性格差異，識別交費積極和消極業(yè)主商戶分類建檔，對消極戶實施情理法的聯(lián)心活動,創(chuàng)造業(yè)主商戶新思想，好行為.４、財務(wù)人員在當(dāng)月５日前將管理費通知單交派發(fā)（或網(wǎng)上發(fā)送）業(yè)主商戶,12日財務(wù)人員通過銀行扣款，1５日財務(wù)人員對未扣到款戶催款,２0日再行通過銀行扣款。5、采取人工收費和電腦劃帳相結(jié)合,節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門等方式，方便業(yè)主交費.6、對于欠交管理服務(wù)費的行為,采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施.六、綠化、道路、停車場、路燈完好率（一）綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)９８%承諾指標(biāo)9９％測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×1０0％≥98％保證措施1、每日清除草地、花叢內(nèi)紙屑，石塊等雜物;每周巡查拔雜草;春夏季每兩個月對草皮進(jìn)行一次修剪，秋冬季根據(jù)情況進(jìn)行修剪。保證春夏季草皮不長于15CM，冬春兩季不長于10ＣM。2、綠籬、花球春夏季每兩個月施肥一次，秋冬季每三個月施肥一次，施用復(fù)合肥和花生麩。綠籬、花球缺苗，在1周內(nèi)補種。3、喬灌木，每月巡查,及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂枝防礙人們觀瞻和活動的枝條保持喬桿高２。5米以上。每３個月施肥一次。4、擺放室內(nèi)外盆栽，及時剪掉枯葉殘枝，換季節(jié)進(jìn)行更換，保證盆栽常綠不敗。5、室外綠化春、夏季按天氣不同，每２—3天澆一次水,秋冬季每1—2天澆一次水。6、對綠化植物采取生化物防治和人工防治相結(jié)合的方法，保證植物的正常生長。７、定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性。(二)道路停車場完好率國家指標(biāo)9５％承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)道路、車場完好房面積/道路、車場總面積×100％≥98％保證措施１、主任助理每日對道路,停車場進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)缺損立即通知維修人員維護(hù).２、維修部制訂《道路、停車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃》并嚴(yán)格執(zhí)行。3、對進(jìn)入公寓的施工單位，管理處派人跟蹤,確保道路、停車場不受損壞。4、每3年對道路，停車場路牙，車位線刷新一次,每5年對道路，停車場設(shè)施進(jìn)行一次維護(hù)，每１0年進(jìn)行一次大修。（三)路燈完好率（包括亮燈率)國家標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%計算公式路燈完好率/路燈總數(shù)×100%≥99%保證措施1、每日維修值班中班人員對路燈進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。2、每月清潔燈具一次,每季檢修線路一遍，每年對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。七、清潔、保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)９9％承諾指標(biāo)９9％測定依據(jù)清潔、保潔達(dá)標(biāo)面積/清潔、保潔總面積×1０0%≥９9%保證措施1、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理.3、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用.4、加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。5．提倡“全員保潔,人過地凈"。八、化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝完好率(一）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)設(shè)施功能正常數(shù)/設(shè)施總數(shù)×1０0％＝100%保證措施１、每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。２、雨水井、污水井每半年全面清理疏通一次,每季度清除各類雜物一次;3、化糞池每年清理一次。4、雨水井、污水井蓋每3年刷新漆一次.5、中修4年,大修8年.6、維修人員按《房屋設(shè)施，養(yǎng)護(hù)修繕計劃》實施維護(hù)。（二)排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)１00％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)設(shè)施使用正常數(shù)/設(shè)施總數(shù)×１00％=1０0％保證措施1、每季度保養(yǎng)一次，每年疏通及維修一次；2、每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造。九、公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施以及小品雕塑完好率國家指標(biāo)95%承諾指標(biāo)99%測定依據(jù)設(shè)施使用正常數(shù)/設(shè)施總數(shù)×1００%≥99%保證措施１、每兩年粉刷室內(nèi)墻一次.2、室內(nèi)配電線路檢修每半年一次.3、部分文體設(shè)施損壞較嚴(yán)重的，及時維修或更換.4、每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次。5、部分文體場所損壞較嚴(yán)重的,每半年集中檢修一次。6、每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修。十、大型及重要機電設(shè)施設(shè)備完好率國家指標(biāo)9９%承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)完好、基本完好的設(shè)備數(shù)量/設(shè)備總數(shù)×1０0%≥９9％保證措施1、制定《設(shè)備管理控制程序》,各設(shè)備系統(tǒng)制定運行、操作、維修和保養(yǎng)規(guī)程，設(shè)備的運行根據(jù)季節(jié)的交替啟停設(shè)備,嚴(yán)格按程序操作，設(shè)備的維修和保養(yǎng)按照“計劃、實施、檢查、總結(jié)”的過程進(jìn)行，側(cè)重設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)。2、機電設(shè)施設(shè)備運作實行2４小時輪流值班，發(fā)現(xiàn)一般性故障立即處理，較大故障時組織專業(yè)技術(shù)人員搶修,并做好記錄。３、每日維修部主管根據(jù)設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行工作安排。4、每日維修部主管對設(shè)備運作記錄、交接班記錄、設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運作和設(shè)備存在隱患或不正常時，立即處理。5、每周管理處分管領(lǐng)導(dǎo)對設(shè)施設(shè)備運行及維修保養(yǎng)狀況進(jìn)行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題(如:運行狀況、維修和保養(yǎng)狀況)及時處理.6、每月管理處主任組織相關(guān)部門人員,對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行流動紅旗評比，評比結(jié)果作為維修人員的考核依據(jù)。7、嚴(yán)格執(zhí)行《工程維修工作規(guī)程》、《維修值班工作規(guī)程》。8、公司工程部組織實施設(shè)施設(shè)備的大修及年度檢修.９、維修部主管制訂各設(shè)施設(shè)備《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》,相應(yīng)設(shè)備崗位人員依《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》安排，對應(yīng)相應(yīng)規(guī)程的要求對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》中。１0、建立制備臺帳、設(shè)備資料管理制度，使設(shè)施、設(shè)備處于良好狀態(tài)。十一、火災(zāi)年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0承諾指標(biāo)0測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)×1０００‰=0保證措施1、建全公司安全組織網(wǎng)絡(luò),管理處安全網(wǎng)絡(luò)；制定應(yīng)急分隊工作職責(zé)、義務(wù)消防隊工作職責(zé)，消防管理員職責(zé);確定應(yīng)急分隊組織架構(gòu)、義務(wù)消防隊組織架構(gòu)。2、公司與管理處簽定《安全管理責(zé)任書》，管理處與業(yè)主（商戶），簽定《消防責(zé)任書》.3、實行全員消防員制,建立一支快速反應(yīng)義務(wù)消防分隊。4、制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。5、定期開展各種形式的安全用電,用氣和防火宣傳，提高業(yè)主（商戶）的消防意識，公寓業(yè)主（商戶)每戶配備1只以上滅火器.６、公寓所有動火作業(yè),施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的滅火器材.7、定期為業(yè)主(商戶）提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。８、開展安全周，安全月主題活動，使消防意識深入民心。９、按消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃實施維護(hù),確保消防設(shè)施設(shè)備功能處于良好運行狀況。所有設(shè)施設(shè)備功能房配備不少于二臺以上的平推式滅火器.十＝2\＊CHINESEＮUM３二、違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1％承諾指標(biāo)1%計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)×１00％≤１%處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1００%承諾指標(biāo)1０0％計算測定依據(jù)違章處理數(shù)／總違章數(shù)×1０0％=100%保證措施1、引導(dǎo)凝聚社區(qū)成員對物業(yè)條例法規(guī)的學(xué)習(xí)、認(rèn)識、培養(yǎng)社區(qū)全民參與管理意識。2、實施“陽光操作”使業(yè)主商戶知曉物業(yè)管理運作。3、實施“管理無邊界”模式，“人人都是物業(yè)管理人"，激發(fā)和增進(jìn)“物業(yè)人”良好的職業(yè)道德，使其在言行舉止上符合崗位工作的要求,在工作中及時發(fā)現(xiàn)問題及處理.４、加強室內(nèi)裝飾裝修管理條例、法規(guī)的宣傳,對裝修申請、審批、現(xiàn)場裝修，驗檢全過程實行事務(wù)、護(hù)管、維修、保潔員工立體交叉式監(jiān)管,及時糾正施工人員違規(guī)作業(yè)項目和不良行為。５、主任助理在日檢工作中對業(yè)主(商戶）的房屋使用情況，公共設(shè)施設(shè)備,走道屋面,道路廣場等進(jìn)行檢查，保證其正常使用。6、采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章、建立跟蹤回訪制度.十＝3\＊CＨINＥSＥNUM３三、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)１00％承諾指標(biāo)１00%測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×１00％＝１00％保證措施1、制定《人力資源管理程序》,配備培訓(xùn)教師及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。2、嚴(yán)格執(zhí)行入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在職培訓(xùn)規(guī)程.3、采取座談、研討、角色扮演，實操案例分析等培訓(xùn)方式，確保培訓(xùn)效果。4、人力資源部門制定公司年度培訓(xùn)計劃，管理處制訂相應(yīng)培訓(xùn)計劃,嚴(yán)格按培訓(xùn)計劃實施培訓(xùn),培訓(xùn)后進(jìn)行考核.5、強調(diào)理論與實踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核結(jié)合，不斷提高員工的工作能力與工作績效.十=4\*ＣHＩＮESENUM3四、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃?序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果01電梯每天巡查二次電梯運行時有無異響；各照明是否正常；各指示燈是否正常指示，各按鈕是否正常;報警裝置是否正常。每星期全面檢修、保養(yǎng)一次；按國家有關(guān)規(guī)定內(nèi)容每年檢一次；按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)。1、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)；2、《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程》。安全、可靠運行平穩(wěn),附件完好;警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常；故障率１%以下；取得《年檢合格證》。02配電柜正常運行時，每班巡查二次;用電高峰時,二小時巡查一次。各儀表指示是否正常是否異常聲響及異?，F(xiàn)象。每半年保養(yǎng)一次除塵;測試絕緣電阻及接地電阻;開關(guān)觸點檢查；緊固螺絲.1、《供配電設(shè)施（設(shè)備)維修保養(yǎng)規(guī)程》;2、<供配電設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程>；3、<供配電設(shè)施（設(shè)備)運行管理規(guī)程〉。各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠；各儀表、指示燈等指示正常。03風(fēng)機每天巡查一次外觀有無異常；皮帶是否松緊適當(dāng)；試機時有無異常聲響；各開關(guān)是否處于“自動”狀態(tài)。每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆；軸承檢查加油、緊回；各繼電器、接觸器、電機檢查;絕緣電阻、接地電阻測試；測試運行電流。1、〈消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備運行管理規(guī)程）；2、〈消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備)操作規(guī)程>；3、〈消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備）運行管理規(guī)程〉。風(fēng)機風(fēng)量正常；運行時電流在額定范圍內(nèi)。04公共照明等一般項目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次;每6年進(jìn)行一次大修或更新改造。維修部負(fù)責(zé)組織實施、檢驗１、〈房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)（修繕）工作規(guī)程〉；2、<供配電設(shè)施(設(shè)備)運行管理規(guī)程〉;3、〈機電維修工作規(guī)程〉。確保設(shè)施使用功能正常;電氣線路完整無損,絕緣良好;完好率達(dá)到99%.十=５\*CHINＥSENUM3五、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果05可視監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次;出現(xiàn)故障隨時恢復(fù).查看各攝像機是否正常;查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況。每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性；除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇;調(diào)教焦距;云臺活動部分加油;測試接地電阻。1、<消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備）運行管理規(guī)程>；２、〈消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備）操作規(guī)程〉;3、<消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)維修保養(yǎng)規(guī)程〉。圖像清晰、穩(wěn)定、可視范圍正常;錄像機工作正常。06消防報警系統(tǒng)每天巡查兩次;每星期按探頭數(shù)量的5％抽檢試驗各報警按鈕、煙(溫）感探頭、警鈴是否完好;各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常。每月保養(yǎng)、全面檢查一次測試各點電壓;清除各故障碼;按探頭數(shù)量的30％抽檢試驗；測試按地電阻;試驗各功能.１、<消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備）運行管理規(guī)程〉；2、<消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備）操作規(guī)程>;系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠;非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在30%以下。十=6＼*ＣHINEＳENUM3六、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果備注0７公共通道每日巡視檢查兩遍,發(fā)現(xiàn)問題及時維修和檢查維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查維修和檢查每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補或翻新維修部負(fù)責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造1、《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》；2、《公式場地使用管理規(guī)程》１、平整、無坑洼積水；2、確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患;３、完好率達(dá)到98％以上.特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共通道的行為發(fā)生.08園林綠化每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。園藝組和維修部負(fù)責(zé)巡查、維修和檢查1、自動噴水系統(tǒng)，雕塑小品等設(shè)施每月保養(yǎng)一次;2、綠化地圍欄每半年刷一次油漆;3、中修３年，更新改造9年。園藝組和維修部負(fù)責(zé)實施和檢驗。1、《城市綠化條例》;2、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》；3、《清潔綠化監(jiān)督檢查工作規(guī)程》。1、園林綠化設(shè)施使用功能正常、可靠。2、綠化帶無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象;3、完好充達(dá)到98%以上。保養(yǎng)期滿后,我們按本體計劃進(jìn)行維護(hù)和管理。0９停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查,維修和檢驗3、車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修;4、中修5年、大修1０年.維修部負(fù)責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造.1、《停車場(庫）管理規(guī)程》；2、《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕）工作規(guī)程》。１、車場使用功能正?？煽浚唬?、場地平整、無坑洼積水,完好率達(dá)到98％以上。10智能化系統(tǒng)3、每天檢查一次4、根據(jù)故障登記于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修４、主機電壓是否正常;5、各指示是否正常；6、功能是否正常;每半年保養(yǎng)一次5、測試各測點電壓;6、清掃灰塵;7、各功能檢查；8、調(diào)節(jié)閉門器?！吨悄芑到y(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠;十=7\*CHIＮESENUM3七、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果1１給排水管道及相關(guān)閥件每日檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修并做好記錄維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢查１、每年級各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆；2、每季度保養(yǎng)一次,每年檢修一次；3、每５年進(jìn)行一次中修,每１0年進(jìn)行一次大修或更新改造。維修部負(fù)責(zé)組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進(jìn)行1、《生活飲水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；2、《二次供水管理規(guī)程》；3、《給排水設(shè)備(設(shè)施)運行管理規(guī)程》；4、《給排水設(shè)備（設(shè)施)操作規(guī)程》;5、《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)管理4、給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到９８％以上；5、給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象；6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水；７、各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象1２室內(nèi)消防檢及消防管道，輕便滅火器材等每日檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄。維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗7、每年刷一次油漆；8、每月試射水至少一次,檢修一次;９、每半年全面檢查一次；1０、滅火器材每月檢查一次；11、消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造.維修部負(fù)責(zé)組織實施、檢驗1、《建筑滅火器配制設(shè)計規(guī)范》(ＧＢJ40—90）2、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ１６—87)３、有關(guān)消防法規(guī)；4、《消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)運行管理規(guī)程》;5、《消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備）操作規(guī)程》；6、《消防監(jiān)控報警設(shè)施（設(shè)備)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》。1、消防栓、輕便滅火器材使用功能正常;2、消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象?；馂?zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查13公寓內(nèi)公共洗手間每日巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好《公共設(shè)施巡查記錄》.保潔組和維修部負(fù)責(zé)巡查、維修和檢驗1、每半年清理一次;2、每半年檢查維護(hù)一次。維修部負(fù)責(zé)組織實施、檢驗1、《機電維修工作規(guī)程》;２、《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)（修繕)工作規(guī)程》.1、確保使用功能正常；2、清潔美觀;３、完好率９9％以上。臺風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù)１4公用標(biāo)識系統(tǒng)每周巡查一遍，并做好《公共設(shè)施巡查記錄》,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗3、每月清潔標(biāo)識一次；４、每季度對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù);5、中修4年，更新改造8年。維修部負(fù)責(zé)組織實施、檢驗《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)（修繕)工作規(guī)程》1、標(biāo)識清晰美觀；2、安裝牢固可靠；3、完好率99％1５樓梯間、通道每周巡查一次并做記錄維修部負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗中修4年，大修８年；每10年粉涮一次.維修部負(fù)責(zé)組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造。1、《建筑工程施工及驗收規(guī)范》;2、《建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ３０1—８8）3、《城市房屋修繕管理規(guī)定》;4、《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕)工作規(guī)程》;５、《機電維修工作規(guī)程》。確保使用功能正?？煽?清潔美觀；完好率達(dá)到99％以上。第十章財務(wù)計劃、利潤控制及最后的報價博雅公寓管理費收入明細(xì)預(yù)算表序號項目面積（平方米)標(biāo)準(zhǔn)（平方米/元）月(元）年(元）1商業(yè)25０4２。0０5008．０060０９6。00２住宅２5327１。5037990.504５5886。０03停車位１4530元／車位４３5０。０05220０．00合計47348。5０５681８2。０0實際收繳×90%426１３.6５511３63.８0實際支出43１16．2５-502。60-6031。２０說明:以上收費標(biāo)準(zhǔn)為暫定，具體根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以物價局審批為準(zhǔn).博雅公寓管理費支出明細(xì)預(yù)算序號類別支出項目計算依據(jù)月支出年支出×13月一人工費用1管理處主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)×2200元/月·人２2０0。0０28６００.00２客服2人，工資標(biāo)準(zhǔn)×11０0元／月·人2２０0．0028６０0。0０3維修主管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)×1500元/月·人1５０0．０01950０．０04維修人員1人，工資標(biāo)準(zhǔn)×１200元/月·人12０0。0０15６00．00５保安隊長1人，工資標(biāo)準(zhǔn)×1５00元／月·人150０.00１９500。00６保安班長２人,工資標(biāo)準(zhǔn)×1200元/月·人24００．０031200。00７保安隊員7人,工資標(biāo)準(zhǔn)×1100元/月·人77０0．０01０010０。0０８保潔班長1人，工資標(biāo)準(zhǔn)×85０元/月·人８50.001１050．009保潔員綠化、園藝工3人，工資標(biāo)準(zhǔn)×800元/月·人2４00.0031２00。0０小計１9人21950。002８５３5０.00二福利費×１2月１0按月工資總額的2０。00％４３90.00５2６8０。0０按月工資總額的8.０0％１756。０02１072。００按月工資總額的2．00％439．005268.0０按月工資總額的0。70%15３。651843。8０按月工資總額的１。０0%２1９。5０2634.００11按實際費用總額的３。0０%658。50