房地產(chǎn)全程策劃的課程設(shè)計

威尼斯莊園開發(fā)項目策劃報告河海大學(xué)文天學(xué)院課程設(shè)計PAGE46PAGE47河海大學(xué)文天學(xué)院課程設(shè)計課程名稱：開發(fā)發(fā)發(fā)項目策策劃報報告課程程設(shè)計計題目：XXXXX開發(fā)項目目策策劃報告告姓名、學(xué)號：專業(yè)年級：0999級工程管管理理指導(dǎo)教師：簡迎迎迎輝、劉劉博2012年6月月月10日目錄HYPERLINK\l"_Toc29201821"第一章項目策劃劃劃報告概概述33HYPERLINK\l"_Toc29201822"1.1項目名稱稱稱及項目目開發(fā)發(fā)單位3HYPERLINK\l"_Toc29201823"1.2項目背景景景3HYPERLINK\l"_Toc29201824"1.2.1政治治治環(huán)境3HYPERLINK\l"_Toc29201825"1.2.2經(jīng)濟濟濟環(huán)境3HYPERLINK\l"_Toc29201826"1.2.3社會會會環(huán)境3HYPERLINK\l"_Toc29201827"1.2.4科技技技環(huán)境4HYPERLINK\l"_Toc29201828"1.3地塊信息息息4HYPERLINK\l"_Toc29201829"1.4項目基本本本概要5HYPERLINK\l"_Toc29201830"1.5主要經(jīng)濟濟濟技術(shù)指指標(biāo)55HYPERLINK\l"_Toc29201831"第二章市場調(diào)查查查分析的的結(jié)論論7HYPERLINK\l"_Toc29201832"2.1馬鞍山市市市經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分分析7HYPERLINK\l"_Toc29201833"2.2雨山區(qū)馬馬馬鞍山經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)環(huán)環(huán)境分析析7HYPERLINK\l"_Toc29201834"2.3馬鞍山房房房地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展分析析7HYPERLINK\l"_Toc29201835"2.4項目位置置置分析8HYPERLINK\l"_Toc29201836"第三章項目SWWWOT分析析9HYPERLINK\l"_Toc29201837"3.1優(yōu)勢分析析析（Strreengtth）9HYPERLINK\l"_Toc29201838"3.2劣勢分析析析（Weaakknesss）9HYPERLINK\l"_Toc29201839"3.3機會分析析析（opppoortuuniity）9HYPERLINK\l"_Toc29201840"3.4威脅分析析析（Thrreeateen）9HYPERLINK\l"_Toc29201841"第四章項目定位位位及項目目規(guī)劃劃設(shè)計方方案110HYPERLINK\l"_Toc29201842"4.1項目定位位位10HYPERLINK\l"_Toc29201843"4.1.1項目目目設(shè)計定定位及及原則100HYPERLINK\l"_Toc29201844"4.1.2項目目目目標(biāo)對對象定定位10HYPERLINK\l"_Toc29201845"4.2．規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計方案案100HYPERLINK\l"_Toc29201846"4.2.1規(guī)劃劃劃設(shè)計思思想110HYPERLINK\l"_Toc29201847"4.2.2整體體體規(guī)劃方方案110HYPERLINK\l"_Toc29201848"4.2.3戶戶戶型比例例與設(shè)設(shè)計12HYPERLINK\l"_Toc29201849"第五章施工建設(shè)設(shè)設(shè)方式和和施工工進度、投投資資預(yù)算與與資金金籌措177HYPERLINK\l"_Toc29201850"5.1施工建設(shè)設(shè)設(shè)方式177HYPERLINK\l"_Toc29201851"5.2施工進度度度17HYPERLINK\l"_Toc29201852"5.3投資預(yù)算算算17HYPERLINK\l"_Toc29201853"5.4房價的確確確定20HYPERLINK\l"_Toc29201854"5.4.1住宅宅宅價格的的確定定20HYPERLINK\l"_Toc29201855"5.4.2商鋪鋪鋪價格的的確定定20HYPERLINK\l"_Toc29201856"5.5銷售收入入入21HYPERLINK\l"_Toc29201857"第六章項目營銷銷銷策略222HYPERLINK\l"_Toc29201858"6.1品牌策略略略22HYPERLINK\l"_Toc29201859"6.1.1品牌牌牌名稱222HYPERLINK\l"_Toc29201860"6.1.2品牌牌牌定位222HYPERLINK\l"_Toc29201861"6.1.3品牌牌牌傳播222HYPERLINK\l"_Toc29201862"6.2租售方案案案和價格格策略略24HYPERLINK\l"_Toc29201863"6.2.1租租租售方案案244HYPERLINK\l"_Toc29201864"6.2.2價格格格策略244HYPERLINK\l"_Toc29201865"6.3渠道策策策略26HYPERLINK\l"_Toc29201866"6.3.1目標(biāo)標(biāo)標(biāo)客戶及及地區(qū)區(qū)的策劃劃266HYPERLINK\l"_Toc29201867"6.3.2廣告告告策劃266HYPERLINK\l"_Toc29201868"6.4促銷推廣廣廣策略277HYPERLINK\l"_Toc29201869"6.4.1銷售售售策略策策劃227HYPERLINK\l"_Toc29201870"6.4.2各階階階段客層層分析析28HYPERLINK\l"_Toc29201871"6.4.3推廣廣廣活動288HYPERLINK\l"_Toc29201872"第七章項目經(jīng)濟濟濟效益分分析229HYPERLINK\l"_Toc29201873"7.1項目目目靜態(tài)經(jīng)經(jīng)濟分分析29HYPERLINK\l"_Toc29201874"7.2凈現(xiàn)值值值的確定定299HYPERLINK\l"_Toc29201875"第八章環(huán)境影響響響和社會會效益益評價300HYPERLINK\l"_Toc29201876"8.1環(huán)境境境影響評評價330HYPERLINK\l"_Toc29201877"8.1.1資源源源利用和和能源源耗用分分析330HYPERLINK\l"_Toc29201878"8.1.2生態(tài)態(tài)態(tài)環(huán)境保保護330HYPERLINK\l"_Toc29201879"8.2社會會會效益評評價332HYPERLINK\l"_Toc29201880"8.2.1社會會會效益分分析332HYPERLINK\l"_Toc29201881"8.2.2社會會會風(fēng)險分分析332HYPERLINK\l"_Toc29201882"8.2.3社會會會評價結(jié)結(jié)論332HYPERLINK\l"_Toc29201883"第九章可行性研研研究的結(jié)結(jié)論和和建議333HYPERLINK\l"_Toc29201884"9.1可行行行性研究究的結(jié)結(jié)論33HYPERLINK\l"_Toc29201885"9.1.1該項項項目在經(jīng)經(jīng)濟上上是可行行的333HYPERLINK\l"_Toc29201886"9.1.2該項項項目的環(huán)環(huán)境影影響評價價是可可行的333HYPERLINK\l"_Toc29201887"9.1.3該項項項目的社社會效效益評價價是可可行的333HYPERLINK\l"_Toc29201888"9.2建議3333HYPERLINK\l"_Toc29201889"第十章小組任務(wù)務(wù)務(wù)分配說說明334HYPERLINK\l"_Toc29201890"第十一章小組成成成員小結(jié)結(jié)344第一章項目策策策劃報告告概述述1.1項目名稱稱稱及項目目開發(fā)發(fā)單位項目名稱：威尼尼尼斯莊園園項目開發(fā)單位：：：馬鞍山山王氏氏置業(yè)開開發(fā)集集團1.2項目背景景景1.2.1政治治治環(huán)境馬鞍山市位于華華華東地區(qū)區(qū)，長長江下游游南岸岸、安徽徽省東東部，別別稱鋼鋼城、詩詩城?？偯婷娣e16886平方公里里，人口1228.611萬。境內(nèi)轄轄當(dāng)涂縣、雨雨山區(qū)、花花山區(qū)、金金家莊區(qū)。地地理位置臨臨江近海，是南京都市圈核心層城市，長三角城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會成員城市，以及皖江城市帶成員城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，兼有內(nèi)地和沿江雙重發(fā)展優(yōu)勢，為連接華東、華中兩個經(jīng)濟區(qū)的重要樞紐。進入新世紀(jì)的馬馬馬鞍山，正正全全力實施施雙向向開放、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整和和科教教興市三三大戰(zhàn)戰(zhàn)略，加加速推推進工業(yè)業(yè)化、城城鎮(zhèn)化和和農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化，力力爭經(jīng)過10－15年的不懈懈努努力，把把馬鞍鞍山建設(shè)設(shè)成為為建成區(qū)區(qū)面積積超100平方公里里、人人口超百百萬的的現(xiàn)代化化大城城市，進進而成成為長江江流域域重要的的加工工制造業(yè)業(yè)基地地、在區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟中具具有較較強實力力的重重要城市市、富富于江南南山水水園林特特色的的新興文文化旅旅游城市市和最最適合人人類居居住的生生態(tài)城城市。1.2.2經(jīng)濟濟濟環(huán)境馬鞍山工業(yè)經(jīng)濟濟濟實力較較強，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)較好好。馬鋼鋼是國國內(nèi)最大大的上上市公司司之一一，2001年銷售收收入入突破百百億元元，鐵鋼鋼材產(chǎn)產(chǎn)量都在450萬噸以上上，在在中國十十大鋼鋼鐵企業(yè)業(yè)中排排列第5位。目前前以以冷、熱熱軋薄薄板為主主體，投投資達100億元的一一系系列重大大技改改項目已已開工工建設(shè)，到到"十五"末全部建建成成后，80%以上的鋼鋼材材產(chǎn)品將將達到到國際先先進水水平，總總規(guī)模模達800萬噸。地地方方工業(yè)發(fā)發(fā)展也也在不斷斷加快快，特種種專用用汽車的的產(chǎn)銷銷量和市市場占占有率列列全國國第一位位，造造紙、炭炭黑、磁磁性材料料、服服裝等在在同行行業(yè)也有有一定定的位次次。農(nóng)農(nóng)村盛產(chǎn)產(chǎn)多種種優(yōu)質(zhì)農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品，城城郊型型農(nóng)業(yè)、創(chuàng)創(chuàng)匯匯型農(nóng)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展?jié)摿α艽蟠蟆?.2.3社會會會環(huán)境馬鞍山生活環(huán)境境境優(yōu)美，適適宜宜居住。整整個個城市依依山、環(huán)環(huán)湖、傍傍江而而建，呈呈現(xiàn)出出"半城湖光光半半城山"的秀麗風(fēng)風(fēng)貌貌。經(jīng)過過多年年不懈努努力，先先后獲得"國家衛(wèi)生生城城市"、"國家園林林城城市"、"中國優(yōu)秀秀旅旅游城市"、"全國創(chuàng)建建文文明城市市工作作先進城城市"、"中國人居居環(huán)環(huán)境范例例獎"、"迪拜國際際改改善居住住環(huán)境境最佳范范例獎獎"等稱號。優(yōu)優(yōu)優(yōu)美的生生活環(huán)環(huán)境，已已吸引引周邊城城市越越來越多多的居居民和外外地客客商來馬馬鞍山山購房定定居。馬鞍山毗鄰南京京京，兩市市市區(qū)區(qū)的車程程只有有30分鐘，經(jīng)經(jīng)寧寧馬高速速、滬滬寧高速速到上上海也只只需3個小時，是是是安徽對對外開開放的東東大門門。沿江江鐵路路穿境而而過，長長江馬鞍鞍山港港是天然然深水水良港，國國家家一類口口岸。便便利的交交通，緊緊鄰長江江三角角洲的優(yōu)優(yōu)越區(qū)區(qū)位，使使馬鞍鞍山具有有良好好發(fā)展條條件。本項目位于馬鞍鞍鞍山城市市南部部，經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)南端端；西西側(cè)緊鄰鄰城市市中心干干道湖湖東南路路；北北接晨光光花園園小區(qū)；；南至至匯林路路；東東至平山山路。周周邊節(jié)慶慶廣場場，梅山山濕地地公園，陽陽湖湖塘公園園，墩墩山公園園，市市政公園園相圍圍繞。1.2.4科技技技環(huán)境相對于于于其他行行業(yè)來來說，房房地產(chǎn)產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)術(shù)科技并并不是是要求很很高。但但是對于于投資資，營銷銷方面面，房地地產(chǎn)的的科技創(chuàng)創(chuàng)新具具有了很很大的的改變。相對于于于之前的的房地地產(chǎn)投資資，現(xiàn)現(xiàn)在房地地產(chǎn)投投資面臨臨著更更多的問問題。其其中最為為關(guān)鍵鍵的是融融資，政政府銀行行政策策的改變變使得得房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的融資資變得得更加的的困難難。但是是，問問題必然然有解解決的方方法，房房地產(chǎn)行行業(yè)也也有著自自己的的創(chuàng)新融融資方方法。去去年我我國房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資金金來源的的統(tǒng)計計結(jié)果顯顯示，企企業(yè)自籌籌資金金不足28％，銀行行融融資占21.7％，建筑筑公公司的工工程墊墊款和購購房者者的預(yù)付付款占占38％（后者者的80％也源于于銀銀行貸款款），在在資本市市場的的直接融融資僅僅占總量量的十十分之一一。因因此在銀銀行緊緊收錢袋袋之際際，廣大大中小小開發(fā)商商必須須積極謀謀求在在資本市市場一一搏。首先先是是信托業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。其其次是是購房者者的預(yù)預(yù)付款，最最后后是公司司上市市。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在經(jīng)過過去年以以及今今年的政政府宏宏觀調(diào)節(jié)節(jié)，銀銀行的貸貸款要要求嚴(yán)格格，利利息提高高等政政策，面面臨著著越來越越艱難難的市場場環(huán)境境。房地地產(chǎn)行行業(yè)也依依據(jù)自自己的銷銷售特特色，合合理的的選擇了了適合合于自己己的銷銷售方法法。1.3地塊信息息息17號地塊基本本信信息出讓面積(畝))):161.93999土地用途商業(yè)居住出讓年限:商業(yè)40年,居居住70年容積率:<2.0成交價格（萬元元元）：38050成交單價（萬元元元）234.97萬萬萬元/畝1.4項目基本本本概要1.規(guī)劃總建筑筑面面積：21555000平方米(即161..9939**2..0*66677=21159974..6平方米)，其中多多層層住宅面積985773㎡，高層層住住宅面積8316600.6㎡，商業(yè)業(yè)用用房面積積為1854411.4㎡，配套套設(shè)設(shè)施7740㎡（其中中幼幼兒園2300㎡，公廁100㎡，物管管用用房300㎡，變電電室50㎡，社區(qū)區(qū)服服務(wù)中心3000㎡，門衛(wèi)衛(wèi)三三處90㎡，籃球球場1000㎡，游泳泳館900㎡）。另另建建地下人人防2000㎡，地下下汽汽車庫5460㎡；2.建設(shè)地點：：東東至平山路路路,南至匯林林路,西至湖東東南南路,北至陽湖湖路路3.項目總投資資：：977005.66萬元元；4.資金來源：：自自籌200000萬元，銀銀行行貸款4777705..6萬元，其余余通通過預(yù)收收房款款作為項項目建建設(shè)資金金；5．建設(shè)期：3337個月6.建設(shè)單位：：安安徽河海文文文天置業(yè)業(yè)有限限公司1.5主要經(jīng)濟濟濟技術(shù)指指標(biāo)：：（見下下頁）經(jīng)初步測測算算，主要要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)見見表1-2。主要技技技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)表1-2序號指標(biāo)名稱主要內(nèi)容1項目名稱威尼斯莊園2建設(shè)單位安徽河海文天置置置業(yè)有限限公司司.3建設(shè)地址東至平山路,南南南至匯林林路,西至湖東東南南路,北至陽湖湖路路4規(guī)劃總用地面積積積161.93999畝5總建筑面積215500平平平方米6建筑容積率<2.07綠地率40%8總投資97705.666萬元10建設(shè)期一期12個月,,二期114個月11資金來源自籌200000萬萬元，爭取取取銀行貸貸款4477005..6萬元，其其余通過過預(yù)收收房款作作為項項目建設(shè)設(shè)資金金12銷售收入131467...78667萬元13兩稅一費7296.45552214土地增值稅,印印印花稅等等3286.69996715營業(yè)利潤33762.111867萬元16稅后利潤22620.666651萬元17投資利潤率23.15%%%18投資利稅率34.55%第二章市場調(diào)調(diào)調(diào)查分析析的結(jié)結(jié)論2.1馬鞍山市市市經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分分析馬鞍山市位于華華華東地區(qū)區(qū)，長長江下游游南岸岸、安徽徽省東東部，別別稱鋼鋼城、詩詩城。總總面積1686平方公里里，人人口128..661萬。境內(nèi)內(nèi)轄轄當(dāng)涂縣縣、雨雨山區(qū)、花花山山區(qū)、金金家莊莊區(qū)。地地理位位置臨江江近海海，是南南京都都市圈核核心層層城市，長長三三角城市市經(jīng)濟濟協(xié)調(diào)會會成員員城市，以以及及皖江城城市帶帶成員城城市，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯顯，兼有有內(nèi)地地和沿江江雙重重發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢，為為連接華華東、華華中兩個個經(jīng)濟濟區(qū)的重重要樞樞紐。2.2雨山區(qū)馬馬馬鞍山經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)環(huán)環(huán)境分析析項目位于馬鞍山山山雨山區(qū)區(qū)馬鞍鞍山經(jīng)濟濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)東部部。馬鞍山經(jīng)濟技術(shù)術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)位于于馬鞍山山市城城區(qū)南部部，北北連城市市建成成區(qū)，西西臨國國家4A級風(fēng)景名名勝勝區(qū)—采石，是是馬馬鞍山城城區(qū)“南進”發(fā)展的核核心心。國家級馬鞍山山山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)是1995年設(shè)立的的省省級開發(fā)發(fā)區(qū)，1999年6月啟動建建設(shè)設(shè)。經(jīng)過過新世世紀(jì)以來來的快快速發(fā)展展，形形成了汽汽車及及零部件件制造造、食品品及乳乳制品、機機械械深加工工及成成套設(shè)備備制造造、新材材料及及環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等等特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群群體，美美國KKR、蒙牛乳乳業(yè)業(yè)、江蘇蘇雨潤潤、達利利食品品、廣東東科達達等一批批知名名企業(yè)先先后入入駐并取取得了了長足發(fā)發(fā)展。目目前，開開發(fā)區(qū)區(qū)累計引引進企企業(yè)近500家，總投投資資折合人人民幣幣300多億元，各各各項主要要經(jīng)濟濟指標(biāo)連連續(xù)8年以50%以上的速速度度增長，新新增增產(chǎn)值對對全市市工業(yè)的的貢獻獻率達50%以上，綜綜合合經(jīng)濟實實力連連續(xù)多年年位居居安徽省省開發(fā)發(fā)區(qū)前列列。2.3馬鞍山房房房地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展分析析近年來是HYPERLINK"/"馬鞍山山山市大建設(shè)設(shè)、大大發(fā)展之之年。截截至去年6月底，全全市市已開工工城建建類項目214個，累計計完完成投資143..116億元，與與去去年同期期相比比增長91.6622%；上半年年，全全市保障障性住住房和安安置房房建設(shè)提提速提提效，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)健健康發(fā)展展，通通過加快快商品品房上市市供應(yīng)應(yīng)速度，形形成成住房有有效供供給。馬馬鞍山山的日成成交量量雖有所所下跌跌，但房房價卻卻仍然以以一種種平穩(wěn)上上漲的的趨勢在在發(fā)展展。馬鞍山今年2月月月份共成成交量量408套，3月共成交909套，其中中花花山區(qū)成成交446套；雨山山區(qū)區(qū)成交308套；金家家莊莊區(qū)成交83套；開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)成交62套；其中中開開發(fā)區(qū)比比上月月銷售增增加53套，環(huán)比比上上漲588..88%，較2月成交呈呈迅迅猛上升升趨勢勢，呈現(xiàn)現(xiàn)大幅幅回暖的的態(tài)勢勢。對該該項目目的銷售售起利利好消息息。近幾年馬鞍山市市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展迅迅速，居居民商品品房占占有率明明顯提提高，但但是隨隨著經(jīng)濟濟社會會的快速速發(fā)展展，城市市化進進程的不不斷加加快，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求仍仍然十分分旺盛盛。隨著馬鞍山市“1255”城市發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略和皖皖江城城市帶規(guī)規(guī)劃實實施帶來來的城城市人口口的快快速增加加，馬馬鞍山市市房地地產(chǎn)市場場需求求仍有較較大空空間。2.4項目位置置置分析項目地理位置十十十分優(yōu)越越。西西鄰湖東東路貫貫穿了城城市南南北，促促進區(qū)區(qū)域間聯(lián)聯(lián)動的的同時拉拉近了了項目與與城市市的距離離；位位于開發(fā)發(fā)區(qū)南南端，開開發(fā)區(qū)區(qū)的企業(yè)業(yè)導(dǎo)入入了大量量的高高新技術(shù)術(shù)人才才，為未未來項項目客戶戶提供供了支撐撐；該地塊自然環(huán)境境境優(yōu)越。緊緊鄰鄰節(jié)慶公公園、梅梅山濕地地公園園、采石石河等等優(yōu)越的的環(huán)境境資源。項目周邊公共交交交通配置置隨著著未來路路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)的完完善，以以及城市市規(guī)劃劃的推進進，交交通配套套也將將會日趨趨完善善。第三章項目SSSWOT分析3.1優(yōu)勢分析析析（Streenngth）項目位于馬鞍山山山雨山區(qū)區(qū)馬鞍鞍山經(jīng)濟濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)東部部。該項項目總總建筑面面積約約21萬多平米米，規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)多層層、小高高層和和高層住住宅，社社區(qū)配有有商業(yè)業(yè)街、幼幼兒園園、會所所、社社區(qū)診所所等公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施施，是馬馬鞍山山首個將將歐式式風(fēng)情融融入園園林的高高檔社社區(qū)。由由于處處于城南南的城城市上風(fēng)風(fēng)地段段，坐擁擁周邊邊的梅山山濕地地公園和和節(jié)慶慶廣場，所所以以小區(qū)內(nèi)內(nèi)外環(huán)環(huán)境都非非常優(yōu)優(yōu)雅。馬鞍山經(jīng)濟技術(shù)術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)位于于馬鞍山山市城城區(qū)南部部，北北連城市市建成成區(qū)，西西臨國國家4A級風(fēng)景名名勝勝區(qū)—采石，是是馬馬鞍山城城區(qū)“南進”發(fā)展的核核心心。馬鞍鞍山生生活環(huán)境境優(yōu)美美，適宜宜居住住。整個個城市市依山、環(huán)環(huán)湖湖、傍江江而建建，呈現(xiàn)現(xiàn)出"半城湖光光半半城山"的秀麗風(fēng)風(fēng)貌貌。經(jīng)過過多年年不懈努努力，先先后獲得"國家衛(wèi)生生城城市"、"國家園林林城城市"、"中國優(yōu)秀秀旅旅游城市"、"全國創(chuàng)建建文文明城市市工作作先進城城市"、"中國人居居環(huán)環(huán)境范例例獎"、"迪拜國際際改改善居住住環(huán)境境最佳范范例獎獎"等稱號。優(yōu)優(yōu)優(yōu)美的生生活環(huán)環(huán)境，已已吸引引周邊城城市越越來越多多的居居民和外外地客客商來馬馬鞍山山購房定定居。城市中心逐漸南南南移，項項目周周邊依山山傍水水，環(huán)境境優(yōu)美美，周邊邊節(jié)慶慶廣場，梅梅山山濕地公公園，陽陽湖塘公公園，煙煙墩山公公園，市市政公園園相圍圍繞；匯匯林路路，湖東東南路路加強了了與市市區(qū)的連連接，該該小區(qū)集集商業(yè)業(yè)，居住住，休休閑，娛娛樂于于一體，彌彌補補了本地地區(qū)中中高檔商商娛的的空缺。專專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理理，保障障住戶戶的生活活品質(zhì)質(zhì)。近幾年馬鞍山經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)是是馬鞍山山政府府大力發(fā)發(fā)展主主體方向向區(qū)域域。（1）產(chǎn)品優(yōu)勢勢：：產(chǎn)品的定定定位與產(chǎn)產(chǎn)品性性價比打打造上上充分實實現(xiàn)差差異化，如如歐歐式建筑筑風(fēng)格格、戶型型面積積區(qū)間合合理化化、精巧巧化。（2）環(huán)境優(yōu)勢勢：：坐擁梅山山山濕地公公園，陽陽湖塘公公園，周周邊有節(jié)節(jié)慶廣廣場，小小區(qū)整整體綠化化率40%。（3）交通基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)優(yōu)勢：：：項目所所在片片區(qū)交通通形象象較好，預(yù)預(yù)示示著區(qū)域域無限限的發(fā)展展?jié)摿α?。如：：湖東東南路，匯匯林林路，陽陽湖路路等。（4）開發(fā)優(yōu)勢勢：：項目所在在在區(qū)域處處于地地產(chǎn)發(fā)展展的起起步階段段，開開發(fā)項目目不多多，市場場競爭爭壓力較較?。?）規(guī)劃優(yōu)勢勢：：威尼斯莊莊莊園規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)的是高高檔的的生活居居住區(qū)區(qū)，規(guī)劃劃引導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展，如如果果這一目目標(biāo)順順利實現(xiàn)現(xiàn)，那那么，該該區(qū)域域?qū)沙蔀轳R馬鞍山經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)最最有錢錢人聚集集地。3.2劣勢分析析析（Weakknness）(1)周邊銀銀銀行，學(xué)學(xué)校等等配套設(shè)設(shè)施不不夠完善善，目目前交通通并不不是很便便利。（2）地處經(jīng)濟濟開開發(fā)區(qū)，短短短期內(nèi)發(fā)發(fā)展前前景較差差（3）緊鄰項目目的的同類產(chǎn)品品品同時開開發(fā)，競競爭力度度較大大（4）緊鄰項目目產(chǎn)產(chǎn)品的售價價價低，得得房率率高，適適合全全椒購房房人群群的經(jīng)濟濟收入入（5）生活配套套劣劣勢：項目目目周邊經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展相對對滯后后，生活活配套套設(shè)施欠欠缺（6）交通環(huán)境境劣劣勢：目前前前項目周周邊公公交線路路較少少，出行行較為為不便（7）居住氛圍圍劣劣勢：周邊邊邊欠缺成成熟的的生活環(huán)環(huán)境（8）項目規(guī)模模比比較小，難難難于形成成體量量優(yōu)勢3.3機會分析析析（oppoorrtunnitty）雨山區(qū)區(qū)區(qū)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)的房屋屋銷售售持續(xù)增增長，購購買力強強。道道路的修修建加加強了與與市區(qū)區(qū)的連接接，會會對本項項目有有正面的的影響響。商業(yè)業(yè)部分分門面會會隨著著以后本本地小小區(qū)建設(shè)設(shè)及規(guī)規(guī)劃而升升值。進進入新世世紀(jì)的的馬鞍山山，正正全力實實施雙雙向開放放、結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和科科教興市市三大大戰(zhàn)略，加加速速推進工工業(yè)化化、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化和和農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化，力爭爭經(jīng)過過10－15年的不懈懈努努力，把把馬鞍鞍山建設(shè)設(shè)成為為建成區(qū)區(qū)面積積超100平方公里里、人人口超百百萬的的現(xiàn)代化化大城城市，進進而成成為長江江流域域重要的的加工工制造業(yè)業(yè)基地地、在區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟中具具有較較強實力力的重重要城市市、富富于江南南山水水園林特特色的的新興文文化旅旅游城市市和最最適合人人類居居住的生生態(tài)城城市。（1)交通：便便利的的交通路路線，加加速經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)的的國民經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展(2)人氣：周周周邊大商商業(yè)快快速啟動動，帶帶來人氣氣（3）區(qū)域發(fā)展展機機會：項目目目一方面面可借借勢于兩兩型先先導(dǎo)區(qū)核核心建建設(shè)、市市政府府板塊行行政輻輻射的發(fā)發(fā)展力力，另一一方面面可借助助于星星城鎮(zhèn)招招商引引資的發(fā)發(fā)展資資源（4）產(chǎn)業(yè)集群群的的帶動機會會會：項目目周邊邊集結(jié)了了高新新技術(shù)園園、臺臺商投資資園區(qū)區(qū)、大型型的工工業(yè)園等等大型型園區(qū)及及品牌牌、規(guī)模模大盤盤，產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群的發(fā)展展一觸觸即發(fā)（5）區(qū)域升溫溫：：馬鞍山經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)房房地產(chǎn)市市場持持續(xù)升溫溫、區(qū)區(qū)域發(fā)展展空間間大，價價值將將得到進進一步步提升（6）市場空白白：：區(qū)域內(nèi)缺缺缺少中高高檔住住宅和大大型商商業(yè)，項項目具具有后發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢（7）本本本項目所所在區(qū)區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展蓬勃，近近年年招商力力度不不斷加大大，項項目目標(biāo)標(biāo)客戶戶群體不不斷涌涌入，外外來客客戶區(qū)域域認同同感逐漸漸增強強，未來來區(qū)域域人口的的增加加，有利利于項項目公建建的銷銷售3.4威脅分析析析（Threeaaten）（1）產(chǎn)品：周周邊邊部分同類類類產(chǎn)品售售價較較低，給給銷售售帶來一一定的的影響，本本案案開發(fā)面面臨巨巨大的競競爭壓壓力（2）商業(yè)：周周邊邊大商業(yè)的的的快速啟啟動，對對于項目目商業(yè)業(yè)部分的的影響響（3）人氣：城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部，新新街區(qū)，百貨貨商業(yè)，人群群不能長時間間停留（4）區(qū)域認同同威威脅：居住住住郊區(qū)化化，居居住理念念的改改變還處處于起起始階段，對區(qū)域域的的認同尚尚待時時日（5）區(qū)域消費費能能力威脅：：：項目必必須面面對如何何擴大大消費群群體，延延長消費費半徑徑的問題題（6）未來供應(yīng)應(yīng)：：板塊內(nèi)未未未來住宅宅供應(yīng)應(yīng)量較大大，競競爭激烈烈（7）宏觀政策策：：國家不斷斷斷出臺嚴(yán)嚴(yán)厲的的房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策，未未來來影響加加劇綜合以上對該該該項目的SWTO分析，我我們們要發(fā)揮揮好該該項目的的優(yōu)勢勢條件，抓抓住住該項目目的機機遇，揚揚長避避短，縮縮減該該項目的的劣勢勢，減少少威脅脅的存在在。本本項目應(yīng)應(yīng)站在在城市運運營高高度，通通過提提升區(qū)域域價值值擴大產(chǎn)產(chǎn)品價價值。宣宣傳推推廣中應(yīng)應(yīng)將區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢作為為項目的的一大大亮點予予以強強調(diào)。以以大盤盤的運作作模式式，建立立大盤盤在產(chǎn)品品、配配套、社社區(qū)文文化、品品牌等等方面的的競爭爭優(yōu)勢。同同時時充分發(fā)發(fā)揮人人文底蘊蘊優(yōu)勢勢，塑造造項目目濃郁的文化生活活品品牌。針針對其其劣勢項項目啟啟動時先先建好好一部分分的商商業(yè)配套套，讓讓客戶對對項目目生活有有直觀觀的信心心，同同時整合合對大大盤有豐豐富操操作經(jīng)驗驗的專專業(yè)合作作團隊隊，以降降低項項目運作作的風(fēng)風(fēng)險。面面對該該項目的的機會會要突出出區(qū)域域的發(fā)展展現(xiàn)狀狀和前景景，提提高項目目價值值，并可可增加加對投資資型客客戶的吸吸引力力。可將將目標(biāo)標(biāo)客戶面面適當(dāng)當(dāng)擴展到到更大大的區(qū)域域，加加快項目目銷售售速度。而而該該項目的的威脅脅規(guī)避時時應(yīng)該該采用先先進、有有特色的的開發(fā)發(fā)理念和和獨特特的生活活主張張鑄造項項目的的鮮明形形象與與核心競競爭力力，形成成差異異性競爭爭優(yōu)勢勢。擴展展產(chǎn)品品線，合合理分分配各類類產(chǎn)品品開發(fā)時時機。第四章項目定定定位及項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案案4.1項目定位位位4.1.1項目目目設(shè)計定定位及及原則（1）以城市總總體體規(guī)劃為準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)則，符符合城城市規(guī)劃劃統(tǒng)一一規(guī)則，適適應(yīng)應(yīng)馬鞍山山市人人文、歷歷史、地地理、氣氣候、環(huán)環(huán)境等外外部因因素。創(chuàng)造一個功能合合合理、環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、舒舒適宜宜人的人人居環(huán)環(huán)境，鋪鋪設(shè)恰恰如其分分的交交通、綠綠化系系統(tǒng)、組組團布布局、空空間秩秩序等，追追求求社會經(jīng)經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境綜合合效益益的整合合，為為住宅的的商品品化開發(fā)發(fā)，社社會化管管理和和循序?qū)崒嵤﹦?chuàng)創(chuàng)造條件件。結(jié)合馬鞍山當(dāng)?shù)氐氐靥囟ǖ牡臍v史史文化特特點和和當(dāng)?shù)鼐呔唧w情情況出發(fā)發(fā)，按按照以人人為本本的設(shè)計計宗旨旨，以“前瞻性”和“可續(xù)發(fā)展展性”為方針。使使使規(guī)劃設(shè)設(shè)計總總體布局局均好好、新穎穎，交交通方便便、流流暢，環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，樓樓房朝朝向良好好。通通過規(guī)劃劃設(shè)計計的創(chuàng)新新，創(chuàng)創(chuàng)造出有有特色色、設(shè)施施完善善、功能能齊全全、環(huán)境境優(yōu)美美的居住住區(qū)。成成為馬鞍鞍山市市獨具特特色的的住宅區(qū)區(qū)域，同同時也為為馬鞍鞍山地區(qū)區(qū)的整整體形象象做出出貢獻。力爭在設(shè)計理念念念、建筑筑形式式和風(fēng)格格、建建筑技術(shù)術(shù)和材材料設(shè)備備上有有新的突突破，增增加高科科技的的含量，通通過過多種設(shè)設(shè)計手手法，融融自然然、生態(tài)態(tài)、休休閑、景景觀于于一體，建建成成一個人人文氣氣息濃郁郁的自自然、生生態(tài)型型住區(qū)。4.1.2項目目目目標(biāo)對對象定定位（1）希望享受受人人性化且擁擁擁有現(xiàn)代代生活活理念的的白領(lǐng)領(lǐng)人士（2）受教育程程度度較高（3）家庭收入入中中等偏上，具具有私家車4.2．規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計方案案4.2.1規(guī)劃劃劃設(shè)計思思想根據(jù)國土資源局局局對地塊塊的要要求以及及我們們小組對對周邊邊生態(tài)，經(jīng)經(jīng)濟濟，教育育醫(yī)療療的環(huán)境境的實實地調(diào)查查，我我們將把把該小小區(qū)建設(shè)設(shè)成一一個針對對中高高端客戶戶群的的將歐式式建筑筑風(fēng)格融融入小小區(qū)的園園林小小區(qū)。根據(jù)這一核心設(shè)設(shè)設(shè)計構(gòu)思思，本本項目以以多層層和小高高層為為主。并并且小小區(qū)中配配有大大型超市市，電電影院，綜綜合合健身中中心，雙雙語幼兒兒園以以及室外外籃球球場等完完善的的生活配配套設(shè)設(shè)施。4.2.2整體體體規(guī)劃方方案（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)本規(guī)劃的大結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)概括為為：“一個中心心、兩兩個軸線線、四四個片區(qū)”一個中心：中央央央景觀廣廣場，在在地塊中中心設(shè)設(shè)置一個個集中中的景觀觀綠化化場地，提提升升整個小小區(qū)品品質(zhì)。兩個軸線：南北北北沿規(guī)劃劃支路路為生活活軸、東東西中央央景觀觀帶為景景觀軸軸（2）用地功能能布布局本規(guī)劃力求形成成成一個布布局合合理、適適度復(fù)復(fù)合、且且疏密密有致、與與生生態(tài)景觀觀環(huán)境境充分相相融的的用地功功能結(jié)結(jié)構(gòu)。集集中式式的社區(qū)區(qū)配套套布置，在在形形成社區(qū)區(qū)中心心感的同同時，有有利于匯匯聚人人氣，方方便居居民的生生活；；而其合合理的的中心位位置又又能滿足足住區(qū)區(qū)配套服服務(wù)半半徑的要要求。在在城市主主干道道相交的的社區(qū)區(qū)節(jié)點上上，考考慮以靈靈活的的建筑布布局圍圍合成城城市界界面空間間，以以變化豐豐富的的建筑輪輪廓線線展示城城市形形象；而而在住住區(qū)道路路相交交的節(jié)點點上，結(jié)結(jié)合城市市道路路和組團團入口口的開放放空間間，設(shè)置置步移移景異的的城市市界面景景觀空空間。住住宅及及商業(yè)形形成若若干個建建筑組組團，沿沿陽湖湖路形成成富有有節(jié)奏感感的建建筑群體體景觀觀。居住住建筑筑通過開開放式式社區(qū)道道路的的有效劃劃分形形成四個個尺度度合宜的的居住住組團和和一個個六個班班幼兒兒園，通通過東東西向景景觀大大道串聯(lián)聯(lián)在一一起。（3）整體描述述小區(qū)大門正開在在在主干道道湖東東南路上上，大大門的左左右兩兩側(cè)分別別是大大型商業(yè)業(yè)綜合合體（包包括超超市以及及電影影院）和和商業(yè)業(yè)健身會會所；；沿著匯匯林路路布置4幢6層高的多多層層建筑，其其一一層作為為商鋪鋪出售。十十字字型主干干道路路將小區(qū)區(qū)劃分分為四個個大小小相等區(qū)區(qū)域。在在小區(qū)東東北角角分布著3棟高層，其其其樓間距距和道道路寬度度盡可可能大的的滿足足規(guī)劃設(shè)設(shè)計要要求；其其中兩兩棟高層層中間間是一個個室外外籃球場場；再再往南是是幼兒兒園，雙雙語的的教學(xué)讓讓孩子子贏在起起跑線線上；東東南角角分布著7棟多層，兩兩兩棟高層層。東東南角主主要以以多層為為主，西西南角有有五棟棟高層，還還有有五棟多多層。錯錯落有致致的高高低分配配，符符合人的的視覺覺審美，同同時時也讓每每一棟棟樓都擁擁有更更好的采采光。（4）交通設(shè)計計住區(qū)內(nèi)均布置環(huán)環(huán)環(huán)形路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，使交交通順順利、高高效。同同時大大大節(jié)省省區(qū)內(nèi)的的道路路面積。道路設(shè)計主要采采采用“人車分流”的設(shè)計思思路路，使交交通簡簡潔便利利，流流線清晰晰。以以改善本本地塊塊人行安安全。做做到車行行道在在外圍，人人行行道在內(nèi)內(nèi)。居住區(qū)內(nèi)部為環(huán)環(huán)環(huán)繞交通通路網(wǎng)網(wǎng)，符合合人車車分流，通通而而不暢的的設(shè)計計原則。居住區(qū)內(nèi)小區(qū)級級級道路面面寬6米，組團團級級道路面面寬不不小于3米。每幢高層建筑均均均設(shè)有一一個長長邊消防防撲救救面和一一個不不小于15米x8米的消防防登登高場地地。住戶的地面停車車車主要沿沿小區(qū)區(qū)級道路路布置置，在組組團內(nèi)內(nèi)入口附附近設(shè)設(shè)置集中中停車車，以方方便居居民的出出行。住住宅地下下停車車庫抬高高設(shè)置置，局部部利用用自然通通風(fēng)采采光，符符合低低碳建筑筑設(shè)計計趨勢。公公建建停車結(jié)結(jié)合道道路布置置地面面停車場場，并并結(jié)合高高層建建筑地下下布置置地下停停車庫庫。（5）綠化景觀觀居住區(qū)的綠化和和和道路入入口景景觀與集集中綠綠化景觀觀帶相相結(jié)合，形形成成自然的的景觀觀主軸和和景觀觀次軸。開開放放的城市市廣場場綠化結(jié)結(jié)合商商業(yè)廣場場景觀觀綠化，引引導(dǎo)導(dǎo)城市商商業(yè)人人流，營營造出出溫馨的的商業(yè)業(yè)景觀空空間。在在住區(qū)綠綠化景景觀塑造造上，引引入開放放社區(qū)區(qū)景觀空空間設(shè)設(shè)計手法法，將將社區(qū)開開放綠綠地景觀觀與城城市共享享的同同時，又又將城城市景觀觀與社社區(qū)互動動，使使內(nèi)外景景觀空空間相互互滲透透、連續(xù)續(xù)流暢暢，情趣趣變化化，給人人帶來來花園庭庭院的的享受。景景觀觀與建筑筑空間間的結(jié)合合設(shè)置置，使建建筑不不用脫離離在自自然條件件之外外,而是與自自然然融為一一體。綠地系統(tǒng)分為小小小區(qū)中央央集中中綠地和和住宅宅宅前屋屋后形形成的組組團綠綠地，可可供居居民休憩憩游玩玩。入口口集中中設(shè)置大大型集集中綠地地和貫貫穿的綠綠軸，提提高環(huán)境境層次次，改善善居住住質(zhì)量，使使之之成為公公眾交交流活動動的中中心，同同時因因地制宜宜，盡盡量拉大大建筑筑間距，不不僅僅緩解了了居民民對居住住空間間的壓抑抑感，而而且也使使得宅宅前屋后后綠地地擴大，與與中中心綠地地連片片，渾然然一體體，精心心設(shè)置置的建筑筑小品品、廣場場噴泉泉，豐富富及美美化了環(huán)環(huán)境。居居住區(qū)總總綠化化率達到40%。（6）戶型設(shè)計計住宅設(shè)計中力求求求作到以以下幾幾點，體體型系系數(shù)小，房房間間齊備，套套內(nèi)內(nèi)安排臥臥室、起起居、餐餐廳、儲儲藏等基基本空空間，并并參照照甲方提提供的的要求標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進進行了房房間面面積和面面寬的的設(shè)計，房房間間公共空空間及及私密空空間沒沒有相互互干擾擾，交通通順暢暢，起居居廳和和餐廳，廚廚房房空間配配置緊緊密協(xié)調(diào)調(diào)，并并設(shè)有入入戶的的過渡空空間，所所有房間間都直直接采光光，并并保證日日照的的要求。戶型特點：努力力力營造高高品質(zhì)質(zhì)的居住住環(huán)境境?！ぁ八拿鳌痹O(shè)計計，每戶均保保保證明廚、明明衛(wèi)、明臥、明明廳的四明格格局?！っ繎艟ＷC兩兩兩到三間居居住住空間朝朝南，每每戶均保保證兩兩間居住住空間間朝向主主要景景觀?！づP室設(shè)置大玻玻玻璃窗，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角玻璃的的設(shè)置置，以及及起居居室門為為落地地玻璃門門，保保證了更更加良良好的日日照采采光及優(yōu)優(yōu)美的的景觀視視野，并并與室外外的綠綠意相連連，提提高了生生活品品位。·起居室開間均均均基本保證證在在4.2m以上，主主要要臥室基基本保保證在3.6m以上?！に蟹块g保證證證足夠的窗窗地地比。（7）智能化管管理理：未來的的的社會是是信息息的社會會，我我們更加加充分分考慮住住宅信信息化、智智能能化，這這主要要體現(xiàn)在在住戶戶與社會會的聯(lián)聯(lián)系，即即每戶戶預(yù)留inteerrnet接口，并并設(shè)設(shè)置電腦腦控制制的自動動監(jiān)控控系統(tǒng)，從從住住宅單元元門起起，直至至室內(nèi)內(nèi)火災(zāi)、煤煤氣氣報警系系統(tǒng)，這這些組成成一個個網(wǎng)絡(luò)由由小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理理部門統(tǒng)統(tǒng)一管管理，三三表出出戶計費費系統(tǒng)統(tǒng)通過戶戶內(nèi)表表具上的的傳感感器在物物業(yè)管管理部門門的打打印上輸輸出，代代替機械械的三三表出戶戶，亦亦可使用用小區(qū)區(qū)內(nèi)的一一卡通通，實現(xiàn)現(xiàn)多種種功能。4.2.3戶戶戶型比例例與設(shè)設(shè)計1．住宅樓規(guī)劃劃劃設(shè)計方案案（1）多層：總總建建筑面積為為為985773平方米，擬擬擬建設(shè)多多層20棟。（2）小高層或或高高層：8316600.6平方米，擬擬擬建小高高層7棟,高層2棟。2.商業(yè)建筑規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計方案案案商業(yè)用房面積為為為1854411.4㎡（111）商業(yè)綜綜合合體：建建筑面面積為124335平方米。（2）綜合健健身館館：建筑筑面積為61066..4平方米小區(qū)總體規(guī)劃圖圖圖，如下下：并幾個戶型的圖圖圖例如下下：（見見下頁）三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)約125--1130㎡珍惜多層，戶型型型方正實實用，開開明大度度的豪豪奢典范范，大面寬，短進深深深，三室室朝南南，南北北通透透更多采光和通風(fēng)風(fēng)風(fēng)，更多多健康康生活，居居家家體驗完完美四四季收納空間設(shè)計，精精巧集約，更更多利用空間間明廚明衛(wèi)設(shè)計，衛(wèi)衛(wèi)生間干濕分分離，睿智以以人為本三房兩廳一衛(wèi)約85-888㎡珍惜多層，戶型型型方正實實用，實實用與舒舒適兼兼得的典典范，三室朝南，更多多多采光和和通風(fēng)風(fēng)更多健康生活，居居家體驗完美美四季衛(wèi)生間干濕分離離離，以人人為本本，點滴滴關(guān)愛愛備至北向贈送空間可可可擴大廚廚房面面積，或或作為為工作陽陽臺，靈靈活多用用，稀稀缺首選選2+1房2房222廳約88-990㎡功能分區(qū)合理，空空間明朗洗練練，實用與舒舒適兼得的典典范超大空間花園，盡盡情發(fā)揮生活活想象，白金金饋贈，居家家一步到位雙臥朝南，主臥臥臥特亨大大陽臺臺獨立衛(wèi)生間、衣衣衣櫥，尊尊享優(yōu)優(yōu)渥次臥方正舒適，飄飄窗設(shè)計，邂邂逅城市別樣樣春天2+1房2廳111衛(wèi)約88-889㎡南北通透，功能能能分區(qū)合合理，實實用與舒舒適兼兼得的典典范客廳飄窗設(shè)計，完完美采光通風(fēng)風(fēng)典雅空間，締造造造浪漫心心情主臥特設(shè)大陽臺臺臺，俯瞰瞰園景景、城景景，私私享領(lǐng)域域，心心曠神怡怡超大空中花園，可可改造成三房房，臻美生活活，一步到位位第五章施工建建建設(shè)方式式和施施工進度度、投投資預(yù)算算與資資金籌措措5.1施工建設(shè)設(shè)設(shè)方式本項目采用分期期期開發(fā)，分分期期建設(shè)。一一期期建設(shè)商商業(yè)綜綜合體，多多層層及部分分小高高層。二二期進進行余下下的全全部開發(fā)發(fā)。根根據(jù)國家家、省省、市招招標(biāo)工工作的有有關(guān)規(guī)規(guī)定，本本項目目將進行行公開開招標(biāo)。為為了了優(yōu)選施施工隊隊伍確保保工程程質(zhì)量，合合理理降低工工程造造價，本本項目目建筑、安安裝裝的招標(biāo)標(biāo)范圍圍為全部部招標(biāo)標(biāo)。招標(biāo)的組織形式式式又自行行招標(biāo)標(biāo)和委托托招標(biāo)標(biāo)，根據(jù)據(jù)國家家發(fā)改委委制定定的《工工程建建設(shè)項目目自行行招標(biāo)試試行辦辦法》及及現(xiàn)行行招標(biāo)有有關(guān)規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合項項目建設(shè)設(shè)單位位的實際際情況況，本項項目招招標(biāo)形式式為委委托招標(biāo)標(biāo)，招招標(biāo)方式式為公公開招標(biāo)標(biāo)。項目將派駐業(yè)主主主代表和和聘請請相關(guān)監(jiān)監(jiān)理單單位對工工程的的質(zhì)量、進進度度、投資資進行行控制，以以達達到最優(yōu)優(yōu)的經(jīng)經(jīng)濟和社社會效效益。5.2施工進度度度項目實施進度表表表見附表1。5.3投資預(yù)算算算（1）土地出讓讓及及拆遷費用用用土地每畝出讓金金金為234..997萬元/㎡，土地地面面積為11611..939畝，土地地出出讓費用用合計計為：161..9939**2334.997==3800500萬元（2）前期工程程費費：前期工程費按每每每平方米米建筑筑面積225元計算：=2155550022255=488488.75（萬元）(3)建筑安裝裝裝工程費費：其中：1.土建費用高層住宅及商鋪鋪鋪（2592200+1884551.4）10000==44337..14(萬元)小高層住宅14400028100000=1140002..8(萬元)門衛(wèi)配電房等配配配套5447707800==4266.666（萬元)人防222000016650==3330(萬元)地下汽車庫54460013500==73771((萬元)小計22265667..6萬元2.水電安裝電氣及給排水215550001600==34448(萬元)電梯1118433999.4900==16559..59446(萬元)弱電(有線電視視、電電話、智智能化管管理等等)2155002220=44311.0(萬元)小計5555388.55946萬元建筑安裝費用合合合計為3210066.199466萬元（4）小區(qū)配套套工工程費：215550002300==49556..5000(萬元)（5）公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費用按每平方米面面面積分?jǐn)?0元計:21555500555==11885..5000(萬元)（6）管理費用用：：按每平方米建筑筑筑面積計計算，一一級開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按35元每平方方米米，二級級開發(fā)發(fā)企業(yè)按30元每平方方米米，三級級開發(fā)發(fā)企業(yè)按25元每平方方米米計算2155003335=77544.2550((萬元)（7）銷售費用用：：前五項（土地取取取得及拆拆遷安安置費用用，前前期工程程費用用，房屋屋建安安成本，附附屬屬配套設(shè)設(shè)施費費用，公公共基基礎(chǔ)設(shè)施施費用用）之和和的1%計算=(3880050++48848..755+3221006.119446+449556.55000+111855.5000))1%=88111.446994(萬元)(8)貸款利息息息利息支出的計算算算基數(shù)不不超過過成本前前五項項之和的30％，計息息時時間為：：七層層及以下下多層層住宅不不超過過18個月，超超過過七層的的高層層住宅不不超過過30個月。利利率率由價格格主管管部門根據(jù)銀行同同期期貸款利利息率率綜合測測定。取取年利率率為6.399%，貸款18個月計算算=(3805000+484488.755+3321006..19446++49556..5000+111855.5500))300%6.3399%/112118=223333.338003（萬元）(9)不可預(yù)見見見費(按2-4項之和的5%計算)(4848.7775+3221106..19946++49956..5000)5%%==20777..4222(萬元)合計：8712222.446663萬元(10)兩稅一一一費根據(jù)《中華人人人民共和國國營營業(yè)稅暫暫行條條例》等等有關(guān)關(guān)規(guī)定，五五常常苑住宅宅小區(qū)區(qū)商品房房開發(fā)發(fā)項目銷銷售適適用營業(yè)業(yè)稅率率為5%，城市維維護護建設(shè)稅稅率為為營業(yè)稅稅的7%，教育費費附附加為營營業(yè)稅稅的4%。營業(yè)稅：131114677.7786775%%=655733.38（萬元）城市維護建設(shè)稅稅稅：=657733.3887%%=4660..137（萬元）教育費附加：6665733.3384%==2262..93352（萬元）兩稅一費合計為為為72966..45222萬萬元(11)土地增增增值稅、印印花花稅、綜綜合基基金土地增值稅為銷銷銷售收入入的2%，印花稅稅率率為銷售售收入入的3‰，綜合基基金金為銷售售收入入的2‰。土地增值稅：1113144677.7886772%=226629..35557（萬元）印花稅：13314467..788673‰=3944..403（萬元）綜合基金：13314467..788672‰=2622..936（萬元）項目投資合計：：：9770055.611322萬元項目投資估算見見見表5-1。項目目目投資估估算表表表5-1序號費用名稱工作量單價(元/㎡))金額(萬元)單位數(shù)量一土地出讓及拆遷遷遷費用㎡138711195038050二前期費用㎡2155002254848.7555三建安成本費㎡32106.1119466其中:㎡1.土建工程費費㎡26567.6661.1高層住宅宅宅及商鋪鋪㎡44371.44410004437.14441.3小高層住住住宅㎡140028100014002.8881.4門衛(wèi)配電電電房等配配套㎡5470780426.661.5人防地下下下車庫㎡200016503301.6地下汽車車車庫㎡5460135073712.水電安裝費費㎡4338.911182.1電氣及給給給排水㎡21550016034482.2電梯㎡184399...4901659.5999462.3弱電(有有有線電視,電話智能能化化管理等)㎡21550020431四小區(qū)配套工程費費費㎡2155002304956.5五公共基礎(chǔ)設(shè)施費費費㎡215500551185.5六管理費用萬元754.25000七銷售費用萬元811.46999八貸款利息萬元2333.38880九不可預(yù)見費萬元2077.42222十兩稅一費萬元7296.455522十一土地增值稅、印印印花稅及及基金金萬元3286.699947合計萬元97705.66613225.4房價的確確確定5.4.1住宅宅宅價格的的確定定近年馬鞍鞍鞍山住宅宅價格格數(shù)據(jù)資資料:時間經(jīng)濟開發(fā)區(qū)均價價價(元/㎡)逐期增長量12年2月5878——12年3月5834-4412年4月591278價格計算表時間tyt*yt*t12年2月-15878-5878112年3月058340012年4月1591259121合計017624342根據(jù)上述數(shù)據(jù)資資資料，設(shè)設(shè)價格格模型方方程為為y=a++bbt,則計算可以得出出出:a==558755,bb=344小高層的價格模模模型為y=558875++344t13年1季度的的價格即即為當(dāng)當(dāng)t=8時，y=588775+334**8=661447根據(jù)我們樓盤的的的定位及及特色色，我們們將本本項目的的的小小高層價價格為為6200元/㎡，多層層的的價格為6188元/㎡,高層的價價格格為6288元/㎡。5.4.2商鋪鋪鋪價格的的確定定近年馬鞍山商鋪鋪鋪價格數(shù)數(shù)據(jù)資資料時間經(jīng)濟開發(fā)區(qū)均價價價(元/㎡)逐期增長量12年2月9110——12年3月91251512年4月9120-5價格計算表時間tyt*yt*t12年2月-19110-9110112年3月091250012年4月1912091201合計027355102根據(jù)上述數(shù)據(jù)資資資料，設(shè)設(shè)價格格模型方方程為為y=a++bbt,則計算可以得出出出:a==991188,bb=100則商商商鋪的定定價y=911118+110tt07年1季度小小高層的的價格格即為當(dāng)t=8時，y=911118+110**8=991998根據(jù)據(jù)據(jù)我們樓樓盤的的定位及及特色色，我們們將本本項目的的的商商鋪價格格為9188元/㎡車庫價格：根據(jù)據(jù)據(jù)市場調(diào)調(diào)查，將將價格定定位定定8萬元/個5.5銷售收入入入威尼斯莊園小區(qū)區(qū)區(qū)開發(fā)項項目總總建筑面面積21555000㎡，其中中多多層住宅宅面積積985773㎡，高層層住住宅面積8316600.6㎡，商業(yè)業(yè)用用房面積積為1854411.4㎡，其根根據(jù)據(jù)馬鞍山山市近近年來的的商品品房價格格走勢勢并結(jié)合合相似似樓盤的的銷售售情況，我我們們項目的的定價價為多層層的為為6188元/㎡,小高層為6200元/㎡，高層層的的為6288元/㎡，商鋪鋪價價格為9188元/㎡，車庫庫價價格價格格定位位定8萬元/個。經(jīng)測算，多層銷銷銷售收入入為6096666.977244萬元，小小高高層銷售售收入入為3548899.1772萬元，高高層層住宅銷銷售收收入為1629988.4996萬元，商商鋪鋪銷售收收入為為1695533.144633萬元，車車庫庫銷售收收入為為1760萬元。威尼斯莊園住宅宅宅小區(qū)商商品房房總銷售售收入入為13144667.778667萬元。第六章項目營營營銷策略略6.1品牌策略略略6.1.1品牌牌牌名稱威尼斯莊園6.1.2品牌牌牌定位一脈相承，高端端端人居的的理想想領(lǐng)地從威尼斯，到采采采石河，每每個個城市的的極致致人居夢夢想，都都與河流流有關(guān)關(guān)。隨著詩城重心向向向外擴展展，市市政南遷遷，馬馬鋼總部部、人人民銀行行總部部等大型型企事事業(yè)單位位的集集體南移移，威威尼斯小小城特特別擇地地城市市與自然然的交交匯處——“第一財富富大大道”湖東南路路與與節(jié)慶廣廣場之之間，交交通發(fā)發(fā)達，距距市中中心僅10分鐘車程程?？湛臻g廣袤袤、河河流平緩緩、公公園廣場場簇新新之地，與與意意大利威威尼斯斯驚人地地一致致！在一一片洋洋溢著高高貴基基因的土土地上上，我們們以理理想主義義的姿姿態(tài)，規(guī)規(guī)劃出出詩城高高端人人居理想想領(lǐng)地地，開創(chuàng)創(chuàng)最華華麗的城城市生生活范本本。詩城新世紀(jì)的夢夢夢想，從從這里里開始。6.1.3品牌牌牌傳播11推廣階段段第一階段推廣核心：人們們們需要威威尼斯斯莊園推廣方式：新聞聞聞炒作、軟軟文文及報紙紙三管管齊下。主主推推水城和和詩城城結(jié)合的的概念念。開盤活動動動宣傳準(zhǔn)準(zhǔn)備第二階段推廣核心：威尼尼尼斯莊園園即將將誕生推廣方式：活動動動、軟文文及報報紙廣告告三管管齊下。告告知知前所未未有的的樓盤誕誕生。開開盤活動動至高高潮。開盤活動動動：第三階段：推廣核心：歐式式式的生活活方式式推廣方式：軟硬硬硬報紙廣廣告強強勢打造造威尼尼斯莊園園。全全面闡釋釋生活活方式與與配套套建設(shè)。開盤后系系系列活動動22媒介方案案（1）媒體組合合媒體組合媒體組合大眾媒體小眾媒體電視報紙雜志電梯液晶電視媒體配合造勢報紙媒體重點出擊針對性強精確傳播對大眾媒體的有效補充（2）媒介行程程蓄勢期開盤期維持期報紙啟動報紙強勢出擊電視+電梯液晶晶啟動動報紙+電視+雜雜志電梯液晶維持報紙重拳出擊采用異型規(guī)格吸吸吸引眼球球活動、軟文報道道道配合以電視報紙媒體體體重量宣宣傳電視媒體提升宣宣宣傳力度度電梯液晶電視有有有效補充充活動、軟文報道道道配合軟文報道配合2012.7...1-220112.112..312013.1...1-220113.11.3312013.2...1-220113.112..316.2租售方案案案和價格格策略略6.2.1租租租售方案案房地產(chǎn)開發(fā)項目目目的租售售收益益是指房房地產(chǎn)產(chǎn)出售或或銷售售收入減減去經(jīng)經(jīng)營費用用之后后的余額額。租租售收益益的高高低與租租售價價格有關(guān)關(guān)，與與其選擇擇的租租售方法法也有有很密切切的關(guān)關(guān)系。適適宜的的房地產(chǎn)產(chǎn)租售售方法，可可使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目租租售收收益提高高；反反之，不不當(dāng)?shù)牡淖馐鄯椒椒▽档偷头康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的租售售收益益。結(jié)合對市場及趣趣趣味的分分析，現(xiàn)現(xiàn)采取的的租售售方案為為部分分出售部部分租租賃的方方案，具具體方案案如下下：預(yù)售房屋引預(yù)售也稱稱稱商品房房預(yù)售售，樓花花買賣賣，是指指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)與購房房者約約定，由由購房房者交付付定金金或預(yù)付付款，而而在未來來一定定日期擁擁有現(xiàn)現(xiàn)房的房房產(chǎn)交交易行為為。其其實質(zhì)是是房屋屋期貨買買賣，買買賣的只只是房房屋的一一張期期貨合約約?？煽梢蕴崆扒笆栈鼗亟ǚ抠Y資金，減減少投資資風(fēng)險險，減輕輕房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)過程程中的資資金壓壓力，減減少銀銀行貸款款，因因而降低低投資資成本，提提高高資金周周轉(zhuǎn)率率，使房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商能及及時抓住住投資資機會、獲獲取取較穩(wěn)定定而可可觀的利利潤。本項目中，購房房房者交付付的定定金或預(yù)預(yù)付款款，房屋屋開工工建設(shè)時時為30％，待建建房房工作量量完成成一半時時再收收至60％，到房房屋屋封頂可可收至至90％，到房房屋屋交付使使用時時再全部部收取取。（2）分期付款款分期付款的期限限限也有多多種形形式：購購房人人自己分分期付付的，通通常是是先交首首付，然然后等接接到房房地產(chǎn)商商的交交房通知知后再再交第二二筆錢錢；分三三期的的，第三三筆錢錢等入住住后一一定時間間內(nèi)再再繳納。貸貸款款分期付付款的的通常都都是若若干年才才付清清，這里里的關(guān)關(guān)鍵是除除了首首付，分分期付付款從何何時開開始，換換句話話說就是是貸款款銀行何何時把把購房人人的貸貸款交給給房地地產(chǎn)商。這這個個時間可可以是是從貸款款手續(xù)續(xù)一辦好好就開開始，也也可以以是在房房屋交交付時開開始，后后者對購購房人人更有利利。（3）租賃對于本本本項目的的規(guī)劃劃，考慮慮地理理及交通通上的的優(yōu)勢，臨臨街街的一邊邊設(shè)置置臨街商商鋪，可可用于出出租。租租金按店店鋪的的面積來來計算算，第一一年先先以較低低與周周圍商鋪鋪的租租價吸引引商家家，第二二年開開始可適適當(dāng)上上調(diào)5%左右。6.2.2價格格格策略（1）市市市場分析析根據(jù)2012年年33月馬鞍山山樓樓市的數(shù)數(shù)據(jù)，以以及該項項目所所在區(qū)位位、周周圍樓盤盤銷售售情況對對比，均均價大約約定在在6200元/㎡。（2）總體價格格策策略采用低開高走定定定價策略略：開開盤時低低于消消費者心心理價價格，容容易聚聚集人氣氣，實實現(xiàn)快速速銷售售，支持持財務(wù)務(wù)指標(biāo)。（3）動態(tài)價格格策策略根據(jù)產(chǎn)品周期及及及時間節(jié)節(jié)點的的排布，動動態(tài)態(tài)的調(diào)整整產(chǎn)品品價格。通通常常按照工工程進進度及銷銷售節(jié)節(jié)奏安排排的時時間節(jié)點點制定定并調(diào)整整價格格走勢。開工期：沒有形形形象支持(前期認購)，以認購購卡卡形式購購買，為為吸引人人氣價價格一般般不高高，可實實現(xiàn)項項目基本本利潤潤。開盤：公開發(fā)售售售，項目目整體體形象賣賣場包包裝就緒緒，形形象全面面展示示。開盤價暫暫定定約為6200元/m2。旺銷期：通過調(diào)調(diào)調(diào)高售價價控制制銷售節(jié)節(jié)奏。應(yīng)應(yīng)根據(jù)市市場整整體價格格和銷銷售狀況況的變變化相應(yīng)應(yīng)調(diào)整整均價或或房屋屋單價。如如銷銷售情況況良好好，可考考慮適適當(dāng)上調(diào)調(diào)，但但幅度不不宜太太高，一一般調(diào)調(diào)整5%左右；銷銷售售情況較較差時時，可考考慮增增加優(yōu)惠惠等。景觀、樣板間開開開放：工工程形形象日趨趨完善善，可以以通過過推廣手手段提提高產(chǎn)品品認知知度，實實現(xiàn)銷銷售目標(biāo)標(biāo)。封頂：實樓展示示示，產(chǎn)品品優(yōu)勢勢展現(xiàn)，客客戶戶購買風(fēng)風(fēng)險降降低，價價格上上漲空間間較高高。項目配套形象展展展示：接接近實實際交付付效果果，消除除環(huán)境境、配套套等購購買抗性性，大大幅提高高售價價。尾盤：所剩房源源源不多，需需要要運用一一定的的價格手手段推推動銷售售，在在折扣后后售價價可能降降低。但但售價的的調(diào)整整不可超超過5%?；虿扇∪∑淦渌麅?yōu)惠惠活動動，如送送豪華華裝修、送送一一年物業(yè)業(yè)管理理費、送送家具具等，盡盡快將將尾盤出出售。入?。含F(xiàn)房呈現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)，展現(xiàn)現(xiàn)成熟熟社區(qū)景景象，基基本清盤盤，為為后期樓樓盤價價格拉升升提供供支持。周邊大環(huán)境配套套套到位，如如周周邊小學(xué)學(xué)、超超市、人人氣等等，價格格成熟熟期，項項目整整體實現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期期售價。（4）付款方式式將付款方式進行行行靈活組組合，以以爭取拓拓寬顧顧客來源源層面面，因而而項目目銷售使使用一一次性付付款、分分期付款款及銀銀行按揭揭三種種方式，見見下下表：付款方式一次性付款分期付款銀行按揭折扣九五折九七折九九折簽署認購書1000天內(nèi)（扣扣除除定金）房款的30%并并并簽署買買賣合合同簽署買賣合同時時時付房款款的30%首付房款的3000%，簽署買買賣賣合同及及辦理理銀行按按揭手手續(xù)一個月內(nèi)付房款款款40%主體工程封頂時時時付款40%兩個月內(nèi)付房款款款30%交房時付房款3330%6.3渠道策策策略6.3.1目標(biāo)標(biāo)標(biāo)客戶及及地區(qū)區(qū)的策劃劃（1）希望享受受人人性化且擁擁擁有現(xiàn)代代生活活理念的的白領(lǐng)領(lǐng)人士（2）受教育程程度度較高（3）家家庭收入入中等等偏上，具具有有私家車車6.3.2廣告告告策劃11廣告精神神加強產(chǎn)品的魅力力力與格調(diào)調(diào)，提提升質(zhì)感感，強強化價格格吸引引力。22廣告?zhèn)鞑ゲルA階段（1）階段劃分分造勢造勢借勢蓄勢運勢預(yù)售期開盤期強銷期熱銷期保溫期任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：1、引起關(guān)注蓄勢待發(fā)2、形成熱點，形成雛形引爆銷售達成銷售擴大銷售清盤期深化品牌形象任務(wù)：銷售結(jié)束塑造品牌時間：3個月時間：1個月時間：2個月時間：2-3個月時間：12-18個月時間：3個月內(nèi)部認購期（2）各階段工工作作重點預(yù)售售售期：刊刊登引引導(dǎo)報平平、引引導(dǎo)性海海報派派夾、房房產(chǎn)雜雜志消息息篇、小小型（促促銷）活活動開盤期期期：刊登登開盤盤報平、廣廣播播播音、開開盤盤海報派派夾、新新聞發(fā)布布會、大大型（開開盤）活活動、簽簽約作作業(yè)準(zhǔn)備備。強銷期：持續(xù)刊刊刊登報平平、廣廣播播音音、不不同報社社海報報派夾、針針對對產(chǎn)品去去化走走勢及銷銷售狀狀況制定定新訴訴求策略略、慶慶?；顒觿印⒊沙山豢蛻魬艉灱s約作業(yè)。熱銷期期期：密集集刊登登報平、不不同同報社海海報派派夾、精精華保保留戶推推出、工工程形象象進度度報導(dǎo)、建建材材展示。33推廣預(yù)算算及及媒體分分布策策劃推廣預(yù)算的總額額額約為總總銷售售金額的1﹪～1.2﹪之間。售售樓樓處約為為總銷銷售金額額的0.3﹪。推廣預(yù)算分配：：：對外媒媒體約約占50-660﹪，現(xiàn)場布布置置約占20-330﹪，印刷約約占5-10﹪。廣告預(yù)算須包含含含的六個個項目目：銷售售現(xiàn)場場部分、銷銷售售道具、印印刷刷資料、看看板板旗幟、媒媒體體發(fā)布費費用、其其它支出出（水水、電、通通訊訊、服裝裝）6.4促銷推廣廣廣策略6.4.1銷售售售策略策策劃1）銷售推廣目目目標(biāo)a．開盤6個月月月實現(xiàn)銷售售率率60%，10個月內(nèi)實實現(xiàn)現(xiàn)銷售率90%b．建立項目在在在王氏置業(yè)業(yè)強強勢品牌牌形象象2）銷售方式自行組織銷售隊隊隊伍3）銷售時機：：：春季推出出，邊邊建邊售售4）銷售地點：：：工地現(xiàn)場場銷銷售5）銷售地點包包包裝：精裝裝樣樣板房三三間，沙沙盤，效效果圖圖種類及及數(shù)量量，現(xiàn)場場接待待人員的的組織織與設(shè)備備6）銷售控制制：：以“逐步走高高，并并留有升升值空空間”為原則，銷銷銷售控制制、價價格控制制、時時間控制制三者者緊密結(jié)結(jié)合。銷銷控管理理的措措施有：：銷控控表、銷銷控總總表、銷銷售登登記、換換退房房管理、催催交交欠款、成成交交客戶管管理、銷銷售統(tǒng)計計、銷銷售統(tǒng)計計報表表、銷售售折扣扣等。6.4.2各階階階段客層層分析析第一階段：預(yù)售售售期（必必購型型，條件件許可可必買）第二階段：開盤盤盤期（非非理智智型，很很容易易沖動）第三階段：強銷銷銷期（理理智型型，詳細細說明明產(chǎn)品）第四階段：續(xù)銷銷銷期（挑挑剔型型，銷售售難度度最高）6.4.3推廣廣廣活動（1）開盤儀式式開盤儀儀儀式可于2013年1月1日上午舉舉行行，邀請請嘉賓賓發(fā)表講講話，并并接受記記者采采訪。建建議開開盤儀式式由專專業(yè)禮儀儀公司司來操作作。（2）文藝匯演演開盤儀式結(jié)束后后后進行文文藝匯匯演，最最好邀邀請本地地的明明星出場場，保保證人氣氣。策策劃一系系列精精彩環(huán)節(jié)節(jié)，不不斷將活活動推推向高潮潮。（3）購房大抽抽獎獎活動目的：利用抽獎獎獎形式讓讓客戶戶獲得意意外財財富，給給客戶戶驚喜，為為項項目聚集集人氣氣。地點：售樓部現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場參加人：已繳納納納誠意金金客戶戶和簽約約客戶戶人員配備：銷售售售人員、活活動動組織人人員、禮禮儀小姐姐、相相關(guān)工作作人員員物料配合：搭建建建舞臺一一個、音音響一套套、抽抽獎箱一一個獎項設(shè)置：現(xiàn)場場場購房抽抽獎活活動，獎獎金設(shè)設(shè)三個檔檔次，分分別為8000元、5000元、3000元，在房房價價里扣取取。（4）保溫期的的優(yōu)優(yōu)惠措施在此期間利用各各各種優(yōu)惠惠措施施與促銷銷活動動來吸引引顧客客的關(guān)注注，增增強項目目的吸吸引力，保保持持市場熱熱度。若若老客戶戶帶新新客戶來來購房房，可各各得1%的優(yōu)惠。采用感性訴求的的的樓書，以以感感性居住住生活活描繪為為主，把把體驗式式生活活描述得得淋漓漓盡致。（5）清盤期適當(dāng)保持報紙軟軟軟文的刊刊登，維維持余熱熱。組織商家投資論論論壇會，為為商商鋪的推推出祈祈禱拋磚磚引玉玉的作用用。第七章項目目目經(jīng)濟效效益分分析7.1項目目目靜態(tài)經(jīng)經(jīng)濟分分析威尼斯莊園住宅宅宅小區(qū)商商品房房項目營營業(yè)利利潤為3376622.188677萬元。按33%所得稅稅稅率率計算，應(yīng)應(yīng)交交所得稅1114411.522166萬元，該該項項目的稅稅后利利潤為2262200.666511萬元。經(jīng)測算，威尼斯斯斯莊園住住宅小小區(qū)商品品房建建設(shè)項目目的投投資利潤潤率、資資金利稅稅率如如下：項目投資利潤率率率=稅后利潤/投資額*1000%%=2262220.666551/9777705..6**1000%=23.1115%%項目投資利稅率率率=營業(yè)利潤/投資額*1000%%=3376222.188677/9777005.66*1100%%=34.5555%根據(jù)測算，在項項項目住宅宅和營營業(yè)用房房以及及車庫都都銷售售完全的的情況況下，投投資利利潤率為23.1155%，投資利利稅稅率為34.5555%。這表明明該該項目的的實施施有著良良好的的經(jīng)濟效效益。7.2凈現(xiàn)值值值的確定定根據(jù)相關(guān)項目的的的數(shù)據(jù)資資料以以及以前前的經(jīng)經(jīng)驗，確定定項項目的月收收益益率為1%。該項目的現(xiàn)金流流流量表如如附表表3所示。根據(jù)計算結(jié)果顯顯顯示，該該項目目的NPV為4,25533.60萬元。我們可以看出，該該項目的NPV>0，該項目在在經(jīng)濟上是可可行的。第八章環(huán)境境境影響和和社會會效益評評價8.1環(huán)境境境影響評評價8.1.1資源源源利用和和能源源耗用分分析按照國家有關(guān)節(jié)節(jié)節(jié)約能源源和合合理利用用能源源的要求求，對對整個工工程設(shè)設(shè)計中的的能耗耗進行控控制，從從而降低低成本本，達到到提高高經(jīng)濟效效益的的目的?！敖ㄖ?jié)能”作為可持持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心內(nèi)容容之一一，在現(xiàn)現(xiàn)代生生活中已已顯得得越來越越重要要。節(jié)能能措施施應(yīng)嚴(yán)格格按照照《民用用建筑筑節(jié)能管管理規(guī)規(guī)定》和和《民民用建筑筑熱工工設(shè)計規(guī)規(guī)范》（GB500176--93）的要求求采用，本本項目采用用如下的節(jié)節(jié)能措施：：1.優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計計，減輕墻墻墻體自重重，減減少鋼材材、水水泥、木木材等等建材的的耗用用量；2.注意控制體體形形系數(shù)，不不不采用過過多凹凹凸面；；適當(dāng)當(dāng)增加外外墻保保溫隔熱熱措施施，提高高墻體體熱阻；增增加加建筑物物的熱熱穩(wěn)