特別行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)物流他山之石專題期待

交通運輸 圖12：人均倉儲面積對 圖15：率情況（元/平方米/天 圖18：FY2014GLP主要收入構(gòu) 圖23：2006-2016年國內(nèi)零售額（億元 圖24：普洛斯客戶迅速增 普洛斯、及巴西市場領先的現(xiàn)代物流設施提供商。普洛斯持續(xù)拓展的業(yè)務網(wǎng)絡遍布中國、和巴西的63個主要城市。的34個城市擁有并管理著148個綜合（約為39億元 基金（GIC）是普洛斯最大的單方投資者，持股36.36%。公司04年進入中國，總部設于 ，首先在珠三角和長角地區(qū)開展業(yè)務，至10年已在18個城市拓展業(yè)務， 已覆蓋我國34個城市，并設立專注中國的物流基礎設施基金（30億美金。2530700余家客戶。中國國內(nèi)消 23%公司在物流地產(chǎn)方面業(yè)績優(yōu)異，從2004年到2014年的十公司逐漸成為行業(yè)龍頭，同時充分受益于市場發(fā)展，CAGR達54%，預計未來仍將保持高速增長態(tài)勢。 中國目前是其最大市場，共建有1870萬平方米物流設施，以為總部分布在34個城市，東部地區(qū)較集中。公司覆蓋148個物流園區(qū)，這些園區(qū)包含了中國最主要的機場、海港、高速公路和物流中心，如首都機場。公司是現(xiàn)代物流基礎設施領域的絕對者，參與開發(fā)的物流地產(chǎn)面積是7倍，顯著領先于競爭對手。在物流地產(chǎn)行業(yè)建立的地位同時也使得行業(yè)形成了較高的進入壁壘，促使公司可以充分受益于的發(fā)展。 53%，且未來中國將越發(fā)成為公司發(fā)展重心。中的戰(zhàn)略布置使得相關項目出租率達94%，從而保證了整體出租率達到了91%。 作為公司第一大市場，公司的戰(zhàn)略重心也傾向于中國地區(qū)。如基金方面，2013年11月份，與全球6家頂尖投資機構(gòu)（中國銀行、保等）共同設立了全球最大的專注的房地產(chǎn)基金。截至2014年4月份，總額15億的CLFFUNDI基金中93%已經(jīng)合理地進行了投資配置。用汽車、聯(lián)合利華、HP和全球四大物流公司等，客戶基礎雄厚牢靠。公司的客戶群體主要公司零售商客戶中包含了網(wǎng)絡、傳統(tǒng)零售商、快餐提供商等一系列企業(yè)。市場，公司零售商客戶既包含了京東商城、1號店、唯品會等網(wǎng)絡界巨頭，也包含了康師在普洛斯的客戶當中占據(jù)了越來越重要的地位。以為例，2010年客戶在物流地產(chǎn)租賃業(yè)務中的僅為4%，到2014年這一比例已經(jīng)達到25%，年復合增速約達105%。第 商 StonleyNokia各自領域里的佼佼者，通用、三星、諾基亞都是公司的客戶。 增速在200%以上。再將成熟物業(yè)置入物流地產(chǎn)基金，從而使得初期基建投資的大量收回來進行下一個項目投資，與此同時基金管理部門又可通過基金管理收取和分紅獲利，實現(xiàn)了資本循環(huán)的 設成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心給普洛斯地產(chǎn)基金或是第獲物流60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻了30％左右的主營業(yè)務利潤。作為中心的，目前人均倉儲面積僅為0.41平方米，為的1/12，當前國內(nèi)物流倉儲資源的供應量還遠遠不夠，未來尚有巨大的發(fā)展空間。1/3?？春弥袊磥砦锪鞯禺a(chǎn)的巨大發(fā)展?jié)摿Γ纠^續(xù)土地儲備，目前已獲得410 圖 取得租賃收入。地產(chǎn)運營管理部門的收入在主營業(yè)務收入中雖然只占了30％左右，但卻貢獻了50％以上的收益，是普洛斯性很強的業(yè)務。公司憑借出色的能力，完善的網(wǎng)絡和卓越的品牌，極大提高了客戶的黏性。2014財年到3328.5CRG達8中國零擔龍頭德邦對于公司的認可充分反映了公司在物流地產(chǎn)領域的專業(yè)性和良好的客戶 圖 均率每變動10%，會使稅前利潤波動900萬。目前公司通過優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)項目 基金管理部門負責組織投資者募金、收購地產(chǎn)、設立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第收購獲取地產(chǎn)。公司通常在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當于獲得了一個2-7倍的股權杠桿。因此，614％左傳統(tǒng)物流地產(chǎn)運營模式主要依靠收取來逐步收回開發(fā)投入，回收期通常長達10年 目前公司在、巴西和中國管理著6個房地產(chǎn)平臺，在短短四成長為亞洲第一、全球第十的房地產(chǎn)基金管理公司。2012J-REIT13億在東京所上市，成為當時最大的以計算的房地產(chǎn)IPO。截至2014年3月31日，J-REIT29REIT15%的利率情況下，同時保持對物業(yè)和資產(chǎn)的管理權，實現(xiàn)資本回流。2014財年地區(qū)的基金用收入和分紅收益在公司營業(yè)收入中占比23%20292.5萬億的市場空間，看好中國近年來受快速發(fā)展刺激的物流倉儲需求，2014年公司發(fā)起了30億的CLF基金56%的CLF基金已經(jīng)獲得有效投資及配置。目前中國地區(qū)的基金用收益僅占總收入的 GLP GLP GLP Partners GLPJ- GLFFUNDntPartnerstPartners 近年來隨著濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不斷升溫以及區(qū)域內(nèi)招商引資項目的增多，使得工業(yè)廠 率預測到2020年，將有不少于25%的口會成為中產(chǎn)階層。城鎮(zhèn)化速率加快以及城鎮(zhèn)居市場逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)需增長，公司82%的項目是面向內(nèi)需設置的，因而將直接受益于中的狀況。目前現(xiàn)代物流設施供應商所占市場份額僅有整個物流設施市場的不到2%，物流倉 定制化服務。公司根據(jù)客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點，建設與管理其的 除了依靠公司成物流地產(chǎn)運營體系之外，公司也在不斷加強與本土企業(yè)的合作。供更低成本和更高效的服務，成功實現(xiàn)網(wǎng)絡拓展，進一步鞏固并開拓。普洛斯-深：2010年公司通過全資子公司收購了深19.9%的股權，而深在79.3萬平方米的份，單獨持了有宇培3個現(xiàn)有項目85%的。宇培是國內(nèi)市場規(guī)模最大的物流設施提供商之一，此次收購為公司新添了130萬平方米的新增租賃面積。與諸多本土企業(yè)不同形式的合作，顯示了公司力圖物流地產(chǎn)市場者的雄心。2014年，公司又獲得了由大型中資機構(gòu)、中銀和厚樸基金等國企及投資機構(gòu)組成的中國投資者財團注資25億（約合152以，并簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。這供應鏈金融等領域提供了有力支撐，公司進軍的強勁勢頭不容小覷。土尤其是A股掛牌倉儲公司發(fā)展對標的典型。800運用O2O模式創(chuàng)新化工品倉儲模式、實施兼并收購擴張的保稅科技，以及依托產(chǎn)品倉儲并嘗試LNG物流的恒基達鑫。主要負責撰寫本的分析師在此：（i）本所表述的任何觀點均精準地反映了上述每位分析師個人對標的和報告中投資建議所涉及的分為和行業(yè)評12個月內(nèi)的公司股價（或行業(yè)指數(shù)）相對同期相關條款而言，不含CLSAgroupofcompanies），統(tǒng)稱為“中信”。 新加坡：本在新加坡由CLSASingaporePteLimited（下稱“CLSASingapore”）分發(fā)，并僅向新加坡《及法》s.4A(1)定義下的“機構(gòu)投資者、認可投資者及專業(yè)投資者”提供。上述任何投資者如希望交流或就所評論的任何進行應與CLSASingapore的新加坡金融管理局持牌代表進行交流或通過后者進行。如您屬于“認可投資者或?qū)I(yè)投資者”，請注意,CLSASingapore與您的將豁免于新加坡《財務顧問法》的新加坡:或規(guī)則要求對涉及的實際、潛在或預期的利益進行必要的披露。須予披露的利益可依照相關要求在特 /disclosures/。該等披露內(nèi)容僅涵蓋CLSAgroup,CLSAAmericas及CA的情況，不反映中信、CreditAgricoleCorporate&InvestmentBank及/或其各自附屬機構(gòu)的情況。如投資者瀏覽上述時遇到任何或需要過往日期的披露信息，請聯(lián)系comp :本由中信編制。本在由中信（CITICSecuritiesInternationalUSA,LLC（下稱“CSI-USA”）除外）和CLSAgroupofcompanies（CLSAAmericas,LLC（下稱“CLSAAmericas”）除外）僅向符合 《1934年 進行的“主要機構(gòu)投資者”分發(fā)。對身在的任何發(fā)送本 進行的建議或?qū)χ兴d任何觀點的背書。任何從中信與CLSAgroupofcompanies獲得本 中提及的任何應當分別聯(lián)系CSI-USA和CLSAAmericas。英國：本段“英國”受英國法律并依據(jù)英國法律解釋。本 的限制。本在歐盟由CLSA(UK)發(fā)布，該公司由 針對《2000年金融服務和市場法2005年（金融推介）令》第19條所界定的在投資方面具有專業(yè)經(jīng)驗 本對于收件人而言屬高度，只有收件人才能使用。本并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當?shù)胤苫蛞?guī)則下不允許該發(fā)送、發(fā)布的人員。本僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應被視為任何或金融工具的要約，或者或金融工具的要約邀請。中信并不因收件人收到而視其為中信的客戶。所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，不應被視為對特定客戶關于特定或金融工具的建議或策略。對于中提及的任何或金融工具的分析，的收件人須保持自身的獨立判斷。所載資料的來源被認為是可靠的，但中信不保證其準確性或完整性。中信并不對使用所包含的材料產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關的其他損失承擔任何責任。提及的任何均可能含有重大的風險，可能不易變賣以及不適用所有投資者。所提及的或所載的資料、觀點及預測均反映了中信在最初發(fā)布該報告日期當日分析師的判斷，可以在不發(fā)出通知的情況下做出更改，亦可因使用不同假設和標準、采用不同觀