房地產(chǎn)公司綜合知識(shí)培訓(xùn)

業(yè)照料培訓(xùn)試題述。條約登記并繳納相應(yīng)稅費(fèi)？房交構(gòu)造在接件后又必須在幾多個(gè)事情日內(nèi)辦結(jié)？11、現(xiàn)行土地政策中，開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)幾年內(nèi)必須進(jìn)行開(kāi)發(fā)建立？13、新房生意業(yè)務(wù)有哪些費(fèi)？各是幾多？2、容積率和修建密度各是什么寄義？在小區(qū)建立中通過(guò)這兩項(xiàng)指標(biāo)一般可以對(duì)項(xiàng)目的什么情況進(jìn)行大概的判定？5、住宅一般常見(jiàn)有哪些修建結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？(至少說(shuō)出兩種)內(nèi)修建面積的區(qū)別是什么？銷(xiāo)售面積應(yīng)按誰(shuí)來(lái)進(jìn)行盤(pán)算？多大才氣包管舒適？為什么？9、一般住宅的室內(nèi)房間門(mén)的門(mén)洞一般多寬？廚房門(mén)洞一般多寬？衛(wèi)生間門(mén)、生活陽(yáng)臺(tái)門(mén)洞排列的主衛(wèi)到達(dá)比力舒適的標(biāo)準(zhǔn)，一般需要多大標(biāo)準(zhǔn)？為什么？15、室內(nèi)房間門(mén)洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？具體寄義？多高21、一般來(lái)說(shuō)，什么樣寬度的廚房適合部署單面櫥柜？什么樣寬度適合部署L型櫥柜？幾用料名詞釋義：房地產(chǎn)相關(guān)看法知識(shí)名詞釋義：專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋10、TOWNHOUSE章：銷(xiāo)售本領(lǐng)一、銷(xiāo)售本領(lǐng)的四大原則：引發(fā)動(dòng)機(jī)：強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)提出問(wèn)題讓客戶(hù)去答復(fù)，引發(fā)諸行動(dòng)，最后告竣三、銷(xiāo)售常用手法： (一)處置懲罰客戶(hù)異議的本領(lǐng)：到位！證法：對(duì)客戶(hù)體現(xiàn)出的根本錯(cuò)誤，可直接借助一些文件類(lèi)型的物證戶(hù)明確 (二)促成成交的要領(lǐng)： (注意適度)四、銷(xiāo)售一般本領(lǐng)：4、利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、優(yōu)惠，進(jìn)一步引發(fā)客戶(hù)興趣。五、電話(huà)本領(lǐng)： (一)電話(huà)接聽(tīng)本領(lǐng)光銷(xiāo)售人員：介紹自己姓名，通知客戶(hù)找他/她，向客戶(hù)說(shuō)“再見(jiàn)”上 (2)注意要點(diǎn)：B電話(huà)中談成生意。 (3)以恰當(dāng)方法向客戶(hù)詢(xún)問(wèn)其電話(huà)，但決不能強(qiáng)留電話(huà)。 其中談話(huà)中一次，結(jié)束時(shí)一次，如對(duì)方不留， (6)對(duì)有意向客戶(hù)應(yīng)提示坐什么車(chē)(或走什么路線)，前來(lái)看房。 (二)電話(huà)復(fù)訪本領(lǐng) ：心思細(xì)致、大事小事都要盤(pán)算、惟恐虧損斤特征：氣勢(shì)洶洶、趾高氣揚(yáng)、拒人千里、自信太過(guò)特征：神佛決策、風(fēng)水至上、多為生意人或投機(jī)者。七、處置懲罰差別心態(tài)客戶(hù)之本領(lǐng)： (一)購(gòu)置欲望強(qiáng)烈型： (二)對(duì)樓盤(pán)有好感，但又存在疑慮：見(jiàn)疑慮：、漲價(jià)，又擔(dān)心買(mǎi)了悔恨，家人有意見(jiàn)：不要輕易動(dòng)搖。3、在朝向、景觀、樓層、代價(jià)上難以取舍：對(duì)策：A、一般來(lái)說(shuō)挑選景觀較佳的較易感動(dòng)客戶(hù)，或所剩選擇較少者(好的多人選，而剩下的這套事實(shí)上并不差)。買(mǎi)，擔(dān)心首期款不敷，供款能力不敷：且免費(fèi)；C、了解客戶(hù)付款狀況，解釋銀行的審批條件，見(jiàn)告客戶(hù)的付款水平5、有興趣，但想多些比力才作出決定：里人商量：7、有興趣，但覺(jué)得交房期太長(zhǎng)，甚至擔(dān)心爛尾：B、現(xiàn)行房地產(chǎn)政策、執(zhí)法、劃定都為消費(fèi)者提供較大保障，生長(zhǎng)商所收樓款亦受到羈系，故客戶(hù)不必過(guò)慮。C、銷(xiāo)售情況火爆，短短時(shí)間已售出幾百套，怎么可能爛尾？ (三)購(gòu)置欲望一般，可買(mǎi)可不買(mǎi)： (四)不感興趣，認(rèn)為樓盤(pán)不適合自己：二、市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)：三、按揭流程及相關(guān)盤(pán)算： (一)申請(qǐng)小我私家住房貸款的條件：4、具有正當(dāng)有效的購(gòu)置(制作、大修)住房的條約或協(xié)議。5、以不低于所購(gòu)置(制作、大修)住房全部?jī)r(jià)款的一定比率作為所購(gòu)置(制作、大修)住房的首期款。 (二)申請(qǐng)小我私家住房貸款所需提供的資料：2、身份證件(指居民身份證、居民戶(hù)口簿和其他有效居留證件)。6、抵押物或質(zhì)物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押。 (三)小我私家住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)：7、分期送還額。是指在分期還款的貸款中借款人每期應(yīng)送還貸款的8、送還比率。又稱(chēng)收入還貸比，是指借款人分期送還額占其同期收 (四)按揭流程：有關(guān)質(zhì)料(付首期款證明、買(mǎi)賣(mài)條約、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源證明等原件、復(fù)印件)提交貸款銀行發(fā)展商㏑貸款銀行 (作為借款包管人在貸款申請(qǐng)審批表“包管人意見(jiàn)”欄上簽字、蓋印) (信貸員對(duì)借款申請(qǐng)人提交的全部資料、文件進(jìn)行審查 ( (治理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù))家住房按揭貸款允許書(shū)，然后，借款人將有關(guān)質(zhì)料(付首期款證明、買(mǎi)賣(mài)條約、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源證明等原件、復(fù)印件)提交貸款銀行領(lǐng)回借款條約并由生長(zhǎng)領(lǐng)回借款條約、借據(jù)、保險(xiǎn)單貸款檔案歸檔 (五)住房按揭的盤(pán)算：通常貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含)的，接納到期一次還本付息方法；貸 (1)等額本息還款方法盤(pán)算公式為：a=p×i(1+i)n/(1+i)n－1(其中p為貸款金額，i (2)等額本金還款方法如下：月送還額=貸款金額/貸款月數(shù)+(本金—已送還本金累計(jì)額)×五、相關(guān)制度劃定培訓(xùn)：房地產(chǎn)相關(guān)看法知識(shí)酒店市場(chǎng)???????設(shè)施配三、常用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)權(quán)證。低代價(jià)。營(yíng)銷(xiāo)部銷(xiāo)售組、客服組術(shù)語(yǔ)界說(shuō)序號(hào)序號(hào)1置業(yè)預(yù)算對(duì)某衡宇憑據(jù)某種付款方法盤(pán)算，所得的付款籌劃。術(shù)語(yǔ)說(shuō)明23456789置業(yè)登記開(kāi)盤(pán)可售房清理房轉(zhuǎn)讓房銷(xiāo)控記載定房?jī)鼋Y(jié)戶(hù)位戶(hù)型銷(xiāo)售治理軟件業(yè)主委托署理人銷(xiāo)售道具預(yù)售許可證條約附圖條約配置物業(yè)治理協(xié)議物業(yè)治理?xiàng)l約登記意向客戶(hù)的根本情況(姓名、性別、年齡、意向東西、意向水平、聯(lián)系方法等)和意向衡宇的情況(戶(hù)型、戶(hù)位、水平及其他)衡宇自此開(kāi)始發(fā)售具備法定銷(xiāo)售條件，經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售主管審核確定可以銷(xiāo)售、且未定未售的衡宇銷(xiāo)售后，公司依法收回并進(jìn)行再次銷(xiāo)售的衡宇。不嚴(yán)格的說(shuō)法，指業(yè)主希望轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓的衡宇銷(xiāo)售信息治理，包羅是否可對(duì)外發(fā)售，以及戶(hù)位、代價(jià)、面積、圖紙、發(fā)售時(shí)間、配置等客戶(hù)簽署定單(定購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)等)，并交納定金，尚未簽正式條約可售房暫不發(fā)售，銷(xiāo)控狀態(tài)以淡綠色體現(xiàn)；衡宇所處區(qū)域及具體位置的代碼，編寫(xiě)原則首先為簡(jiǎn)樸明白、物業(yè)使用方便，其次考慮施工歷程中與工程部方便交換。在產(chǎn)物資料手續(xù)中，特指代碼而不是大戶(hù)型、小戶(hù)型、平層、錯(cuò)層、銷(xiāo)售軟件，功效為記載項(xiàng)目產(chǎn)物資料、客戶(hù)資料以及條約執(zhí)行中的登款、辦證情況，有數(shù)據(jù)查詢(xún)和流程控制兩大功效，主要使用崗?fù)?1)銷(xiāo)售組；(2)支持組項(xiàng)目治理員；(3)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目收銀員；業(yè)主通過(guò)委托書(shū)委托他人前來(lái)治理具體購(gòu)房手續(xù)，委托書(shū)分為普通委在期房階段，由土地衡宇治理局市場(chǎng)處發(fā)放的允許衡宇銷(xiāo)售的憑證。售房條約附件圖紙，說(shuō)明衡宇位置、平面結(jié)構(gòu)及主要尺寸。售房條約附件，說(shuō)明衡宇業(yè)主與物管公司就衡宇物業(yè)治理簽定的協(xié)議，按劃定在簽定售房條約關(guān)于社區(qū)物業(yè)治理的需要物管公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主配合遵守的約定。在簽定售房條約的同時(shí)簽定。條約填列單交房通知書(shū)產(chǎn)權(quán)條約抵押條約貸款條約期房現(xiàn)房交房新建登記產(chǎn)權(quán)總證產(chǎn)權(quán)分證大修基金領(lǐng)土證衡宇面積測(cè)繪領(lǐng)土測(cè)繪面積退補(bǔ)條約變動(dòng)為置業(yè)照料填寫(xiě)條約準(zhǔn)確高效而設(shè)計(jì)，記載了該衡宇面積、代價(jià)和付款方法數(shù)據(jù)、客戶(hù)資料等數(shù)據(jù)，作指導(dǎo)條約填寫(xiě)專(zhuān)用。交房前向業(yè)主發(fā)出的關(guān)于交房時(shí)間、保修時(shí)間、物管費(fèi)起算時(shí)間的通知，是代表業(yè)主具備交房資格的證明文件。經(jīng)房交所登記后，確定在期房階段的衡宇所有權(quán)歸屬的售房條約。銀行(抵押權(quán)人)、業(yè)主(抵押人)、開(kāi)發(fā)商(包管方)三方就預(yù)售商品房抵押的有關(guān)事宜簽署的條約，現(xiàn)房與期房差別。銀行(貸款人)、業(yè)主(借款人)、開(kāi)發(fā)商(包管人)三方就貸款、還款、包管等相關(guān)事宜簽署的條約。在衡宇銷(xiāo)售條約各項(xiàng)手續(xù)治理中，特指尚在修建歷程中，在預(yù)售許可證有效期的衡宇。在衡宇銷(xiāo)售條約各項(xiàng)手續(xù)治理中，特指具備交房條件，預(yù)售許可證已經(jīng)逾期的衡宇。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交代衡宇的歷程，實(shí)際操縱中體現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代表開(kāi)發(fā)商向業(yè)主治理交房手續(xù)。衡宇竣工驗(yàn)收后，按職能部分要求將要件報(bào)房管部分，治理單幢衡宇證明單幢衡宇的權(quán)屬證書(shū)。即業(yè)主產(chǎn)權(quán)證，證明單套衡宇的權(quán)屬證書(shū)。業(yè)主交納的住宅共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金。即業(yè)主領(lǐng)土證，證明該衡宇的土地使用權(quán)面積，和產(chǎn)權(quán)證一起證明衡面積及說(shuō)明，分預(yù)售測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)測(cè)繪，勘測(cè)院體例的預(yù)售測(cè)繪陳訴是商品房預(yù)售的須要條件，產(chǎn)權(quán)測(cè)繪陳訴是治理產(chǎn)權(quán)證的須要條件。為治理業(yè)主的領(lǐng)土分證，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)土地測(cè)繪部分進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)丈量，用于確定單幢衡宇的位置、占地面積的歷程商品房竣工后，若售房條約上的銷(xiāo)售面積與產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪陳訴上產(chǎn)權(quán)客戶(hù)對(duì)已簽條約申請(qǐng)變動(dòng)，一般是姓名變動(dòng)和短期內(nèi)的付款方法變動(dòng)，要求變動(dòng)戶(hù)位屬于退房再定房的情況，登記條約與按揭條約如何變動(dòng)按政策劃定治理404142434445464748條約登記聯(lián)機(jī)登記申請(qǐng)延辦登記注銷(xiāo)條約登記按揭抵押登記期房背書(shū)轉(zhuǎn)讓期房轉(zhuǎn)按現(xiàn)房轉(zhuǎn)按提前還貸抵押注銷(xiāo)報(bào)件按房交所要求將售房條約及相關(guān)資料報(bào)送房交所登記。通過(guò)聯(lián)機(jī)方法，開(kāi)發(fā)商向房交所提交所售衡宇的買(mǎi)受人資料，進(jìn)行登憑據(jù)條約約定，售房條約應(yīng)當(dāng)在簽約后30日內(nèi)送至房交所進(jìn)行條約登記，另外。每逢房交會(huì)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能下降。所以，在相互信任的底子上，以及在不影響業(yè)主付款進(jìn)度的情況下(按揭客戶(hù)必須先登記，后貸款)，客戶(hù)可書(shū)面申請(qǐng)條約暫時(shí)不登記。在未治理業(yè)主產(chǎn)權(quán)分證前，由于某種原因開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人解除買(mǎi)受干系，到房交所治理注銷(xiāo)已登記條約的手續(xù)。業(yè)主以衡宇做抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，按銀行貸款利率每月向銀行送還本金及利息。憑據(jù)房交所劃定，將抵押條約、貸款條約及相關(guān)資料報(bào)送房交所登記。在期房階段，業(yè)主轉(zhuǎn)讓已登記的衡宇，轉(zhuǎn)讓方及受讓人簽署“本條約權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)”(售房條約附件五)。在期房階段，業(yè)主轉(zhuǎn)讓已治理抵押的衡宇，將抵押人(借款人)的姓名變動(dòng)為受讓人的姓名，由受讓人繼承履行還款義務(wù)。以按揭方法支付房款的業(yè)主，在付款期限內(nèi)，一次性支付凌駕月供款金額的款項(xiàng)還貸方法，分為部分提前還貸及全部提前還貸。具體允許的部分還貸金額以銀行具體劃定為準(zhǔn)。在貸款期限內(nèi)，業(yè)主提前向銀行償清所有貸款后，到房交所注銷(xiāo)抵押憑據(jù)政策將衡宇生意業(yè)務(wù)各相關(guān)資料報(bào)相關(guān)部分治理種種手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)述3、提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申請(qǐng)(由籌劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批復(fù)后立項(xiàng)完成)。三、衡宇銷(xiāo)售租賃階段五、物業(yè)進(jìn)入投入使用階段你每歡迎一位客戶(hù)，你就使他們?cè)谙硎苣闼┑霓k事，你每賣(mài)出一套房你就使他們選擇了一種嶄新的生活方法；當(dāng)你看到更多的人選擇了這種生活，你●所有的辦事項(xiàng)目、辦事流程及其相關(guān)制度都應(yīng)圍繞為主顧謀利益(購(gòu)置本錢(qián)、使用本錢(qián)、享用效果、保值增值等近期、恒久利益)●“刁鉆”的客戶(hù)是公司的市場(chǎng)導(dǎo)師，值得我們洗耳恭聽(tīng)●不是所有人都能成為我們的客戶(hù)，但我們要用看待主顧的思想看待所有人●永遠(yuǎn)讓主顧占自制，讓主顧產(chǎn)生依賴(lài)●對(duì)主顧允許的一定要做到；沒(méi)有允許的；盡量做到●決策是創(chuàng)建在數(shù)據(jù)資料支持和直覺(jué)判斷的底子上的●信息的充實(shí)占有和信息的去偽存真是決策的第一要?jiǎng)?wù)●決策的本錢(qián)是指決策歷程本錢(qián)+糾錯(cuò)本錢(qián)+時(shí)機(jī)本錢(qián)。好的決策就是決策本錢(qián)最小而效益最大●當(dāng)力求最優(yōu)解而導(dǎo)致決策本錢(qián)增高時(shí)，滿(mǎn)意解優(yōu)于最優(yōu)解●包管歷程才氣包管結(jié)果陳訴。這才是一個(gè)完整的歷程?！駴](méi)有最優(yōu)的，只有最適合企業(yè)某一階段的經(jīng)營(yíng)模式和治理制度●經(jīng)營(yíng)治理模式是不停調(diào)試出來(lái)的，種種總結(jié)固化的歷程就是治理革新和提升的歷程●職員需不停否定自己，發(fā)明自己的不敷，并嚴(yán)格要求自己。吸納新東西，充實(shí)想念自己的能力，通過(guò)學(xué)習(xí)、總結(jié)、提高，到達(dá)重塑自我●治理的偏向就是要今天比昨天好，明天比今天好●信息盡可能一次通報(bào)，如果不可制止二次通報(bào)，信息首發(fā)者應(yīng)對(duì)中轉(zhuǎn)通報(bào)的準(zhǔn)確性予以驗(yàn)證和監(jiān)視●在有系統(tǒng)包管的前提下，一點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)的并聯(lián)通報(bào)優(yōu)于逐級(jí)的串聯(lián)通報(bào)●信息在體現(xiàn)力上，實(shí)物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；●選用省力、省錢(qián)、省時(shí)、省事而又能準(zhǔn)確表達(dá)的方法(面談、便條、電話(huà)、集會(huì)、、電子郵件、傳真、信函、口信、通告欄、網(wǎng)絡(luò))通報(bào)信息●當(dāng)一件事龐大得不能再龐大的時(shí)候，往往簡(jiǎn)樸的要領(lǐng)最奏效●好團(tuán)隊(duì)就像一個(gè)球，推任何一點(diǎn)，球體都市輕松轉(zhuǎn)動(dòng)。你只要對(duì)我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)任何一小我私家交待一件事，就即是已交待給我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)，我們包管：信息不失真，定有多余的、不公道的東西存在●發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，通過(guò)相互相同、相互資助到達(dá)協(xié)調(diào)一致，特別是在面對(duì)困難及題解決后再尋找原因，從而揚(yáng)長(zhǎng)避短進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；2、治理客戶(hù)訂房、簽定條約的手續(xù)(持公司授權(quán)委托書(shū)簽定條約)；況統(tǒng)計(jì)表；長(zhǎng)發(fā)起；存治理，體例宣傳資料、宣傳品使用量月報(bào)表，為設(shè)計(jì)和制作提供依據(jù)；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售根本行動(dòng)1)根本行動(dòng)b)在與客戶(hù)攀談中，銷(xiāo)售人員應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，在答復(fù)中將產(chǎn)物的賣(mài)點(diǎn)巧妙地溶入；c)攀談中，設(shè)法取得我們想要的信息；●客戶(hù)姓名、地點(diǎn)、電話(huà)等小我私家配景情況的信息●客戶(hù)能夠擔(dān)當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)、面積、格式等對(duì)產(chǎn)物的要求d)最好的做法是直接約請(qǐng)客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房；e)馬上將所得資料記載在客戶(hù)來(lái)電表上1)根本行動(dòng)2)注意事項(xiàng)b)告白公布前，應(yīng)事先了解告白內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對(duì)客戶(hù)可能會(huì)涉及的問(wèn)題；d)電話(huà)接聽(tīng)時(shí)，盡量由被動(dòng)答復(fù)轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢(xún)問(wèn)；e)約請(qǐng)客戶(hù)應(yīng)明確具體時(shí)間，并且報(bào)告他你將專(zhuān)程期待；f)應(yīng)將客戶(hù)來(lái)電信息實(shí)時(shí)整理歸納，與現(xiàn)場(chǎng)主管、籌謀部同事充實(shí)相同。1)根本行動(dòng)a)客戶(hù)進(jìn)門(mén)，置業(yè)照料要提前出位上前熱情招呼；2)注意事項(xiàng)a)置業(yè)照料需儀表端莊、態(tài)度親切；1)根本行動(dòng)b)互換名片、相互認(rèn)識(shí)，了解客戶(hù)的小我私家信息；2)注意事項(xiàng)a)此時(shí)偏重強(qiáng)調(diào)本樓盤(pán)的整體優(yōu)勢(shì)；b；c)通過(guò)攀談?wù)_掌握客戶(hù)的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對(duì)計(jì)謀；d)當(dāng)客戶(hù)凌駕一人時(shí)，注意區(qū)分決策者，掌握他們的干系。b)在客戶(hù)未有主動(dòng)體現(xiàn)時(shí)，主動(dòng)的選擇一戶(hù)作試探性推薦；c)憑據(jù)客戶(hù)所喜歡的單位在肯定的底子上作更詳盡的說(shuō)明；d)針對(duì)客戶(hù)的疑惑點(diǎn)進(jìn)行解釋?zhuān)Y助其逐一克服購(gòu)置障礙；f)在客戶(hù)對(duì)產(chǎn)物已經(jīng)相當(dāng)認(rèn)可的底子上，設(shè)法說(shuō)服其下定購(gòu)置。2)注意事項(xiàng)a)入座時(shí)注意將客戶(hù)安頓在一個(gè)視野愉悅便于控制的范疇；b)小我私家的銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售東西應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶(hù)需要；c)了解客戶(hù)的真正需求，了解客戶(hù)的主要問(wèn)題點(diǎn)；d)注意與現(xiàn)場(chǎng)同仁的交換與配合，讓現(xiàn)場(chǎng)主管知道客戶(hù)在看哪一戶(hù)；e戶(hù)的誠(chéng)意和購(gòu)置能力，恰當(dāng)?shù)耐扑]；f)現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造應(yīng)該自然親切，掌握火候；g)對(duì)產(chǎn)物的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的身分；h)不是職權(quán)范疇內(nèi)的允許應(yīng)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)主管通過(guò)。1)根本行動(dòng)a)結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹；b)憑據(jù)房型圖，讓客戶(hù)切實(shí)感覺(jué)自己所選的戶(hù)型優(yōu)勢(shì)，并能充實(shí)想象未來(lái)愉快的生活；2)注意事項(xiàng)a)帶看工地的路線應(yīng)事先無(wú)劃好，注意沿線的整潔與寧?kù)o；b)囑咐客戶(hù)帶好寧?kù)o帽及其他隨身物品，沿途無(wú)微不致的看護(hù)。1)根本行動(dòng)b)再次報(bào)告客戶(hù)聯(lián)系方法和聯(lián)系電話(huà)，提醒隨時(shí)為其作置業(yè)咨詢(xún)；2)注意事項(xiàng)a)暫未成交或未成交客戶(hù)依舊是客戶(hù)，態(tài)度應(yīng)使終親切如一；b)實(shí)時(shí)闡發(fā)未成交的真正原因，記載在案；c)針對(duì)暫未成交或未成交的原因，接納相應(yīng)的針對(duì)步伐或調(diào)停步伐。1)根本行動(dòng)a)無(wú)論成交與否，每歡迎完一組客戶(hù)后，立刻填寫(xiě)客戶(hù)資料；2)注意事項(xiàng)b)客戶(hù)資料是營(yíng)銷(xiāo)部的聚寶盆，應(yīng)妥善生存；c)每天或每周應(yīng)由現(xiàn)場(chǎng)主管定時(shí)召開(kāi)事情集會(huì)，依客戶(hù)資料討論現(xiàn)存問(wèn)題并接納相應(yīng)的應(yīng)對(duì)1)根本行動(dòng)；2)注意事項(xiàng)a)追蹤客戶(hù)要注意切入話(huà)題的選擇，勿給客戶(hù)造成銷(xiāo)售不暢、死硬推銷(xiāo)的感覺(jué)；b)追蹤客戶(hù)要注意時(shí)間的隔斷，一般以二三天為宜；c)注意追蹤方法的變革：打電話(huà)、寄資料、上門(mén)造訪、邀請(qǐng)到場(chǎng)運(yùn)動(dòng)等等；d)二人或二人以上與同一客戶(hù)聯(lián)系時(shí)，應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場(chǎng)，協(xié)調(diào)行動(dòng)。1)儀表：端莊、大方、身著整潔、淡妝、不披頭散發(fā)、飾品簡(jiǎn)潔。b)每天上班前不吃異味食物以包管口腔清潔；c)頭發(fā)要常洗，女員工上班不披頭散發(fā)；男員領(lǐng)班發(fā)以發(fā)腳不蓋過(guò)耳部及后領(lǐng)為適度，頭發(fā)不得有頭屑；2)儀態(tài)：注重體形、言行舉止得體、大方、不卑不亢，氣質(zhì)優(yōu)雅而自然。a)立姿應(yīng)雙腳與兩肩同寬自然垂直離開(kāi)(體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方)；b)坐姿必須端正，不得將將腿搭在坐椅扶手上，不得盤(pán)腿，不得脫鞋；c)事情時(shí)間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、打哈欠、駝背、聳肩、插兜；3)心情a)微笑，是員工最起碼應(yīng)有的心情；b)面對(duì)主顧應(yīng)體現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)，做到精神振奮，情緒飽滿(mǎn)；e)行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與同時(shí)出門(mén)(如電梯門(mén))，應(yīng)讓主顧先行。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞、卑鄙無(wú)禮；f)不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、高聲說(shuō)話(huà)、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不須要聲響?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。g)不恰當(dāng)眾整理小我私家衣物。不得將任何物件夾于腋下；h)上班期間不得吸煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志；i)不得用手指或筆桿指客人和為人指示偏向；j)主顧和你發(fā)言時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽(tīng)，不得東張西望，心不在焉；l)員工在辦事、打電話(huà)和與客戶(hù)攀談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以體現(xiàn)你已注意到他(她)的到來(lái)，不得無(wú)所體現(xiàn)，等客人先開(kāi)口。b)禁絕講粗口、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言；d模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話(huà)；e不講過(guò)份的玩笑。1)樓盤(pán)的硬件知識(shí)a)地理位置、籌劃狀況(后市闡發(fā))；b)占地面積、修建面積、戶(hù)數(shù)、居住人口(未來(lái)社區(qū)描述)；c)修建氣勢(shì)派頭、籌劃及設(shè)計(jì)特色、優(yōu)點(diǎn)f)相關(guān)的尺寸和修建指標(biāo)2)樓盤(pán)的軟件知識(shí)b)開(kāi)發(fā)商、承建、設(shè)計(jì)商的品牌(或?qū)嵙?；3)宏觀掌握能力c)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)劣勢(shì)；e)相關(guān)行業(yè)的政策法例和財(cái)務(wù)稅務(wù)政策(房地產(chǎn)、金融、證券、建材等)；f)社會(huì)流行趨勢(shì)。4)精神素質(zhì)a)良好的職業(yè)道德，忌貪、忌急(拒請(qǐng)、拒禮)；b)良好的團(tuán)隊(duì)形象、忌排擠他人、忌扁低他人、忌抬高自我；c)靈活、機(jī)靈的聯(lián)絡(luò)技能，具有韌勁、不折不撓，隨時(shí)保持高度的自信心；5)外交素質(zhì)a)敏感相關(guān)信息(新盤(pán)發(fā)售、市政拆遷、市政建立、相關(guān)行業(yè)的集會(huì)、相關(guān)展銷(xiāo)……)；b)學(xué)會(huì)交一批朋友、學(xué)會(huì)將朋友資源、社會(huì)資源進(jìn)行利用；c制造相對(duì)圈內(nèi)的小我私家影響力b)勤記載：收集整理資料，勤事情陳訴、事情日記、事情籌劃、事情總結(jié)，看到的寫(xiě)出來(lái)就是一次認(rèn)識(shí)上的升華；d)勤思考：對(duì)每天的事情得失進(jìn)行思考，對(duì)已歡迎和未歡迎的客戶(hù)要多思考具體計(jì)謀，具體要領(lǐng)，對(duì)潛在的客戶(hù)挖掘要思考具體的挖掘計(jì)謀。思考已往、現(xiàn)在和未來(lái)。養(yǎng)成事事均經(jīng)e)嘴快：聯(lián)系客戶(hù)要快、復(fù)興客戶(hù)要快。b)忌懼怕壓力：擔(dān)心公司的高壓政策，求穩(wěn)定的不現(xiàn)實(shí)心態(tài)；c)忌自尊心太強(qiáng)：如忌憚面子，不敢逾越自我，不敢大膽償試；e)忌自命不凡：不能與人互助，不能坦誠(chéng)相待，將自身與群體斷絕；g)忌易于滿(mǎn)足：不肯苦心追求更大的目標(biāo)并為之搏斗。？出正式的建立施工圖，報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查，通過(guò)治理部分得到《工程籌劃許可繳納底子配套費(fèi)后獲《施工許可證》開(kāi)發(fā)企業(yè)具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)和上述四證，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)建立總投資的25%以上，提交商品房預(yù)售方案(說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》11、按我國(guó)現(xiàn)行的土地政策，土地使用權(quán)有哪些獲取方法？種種取得方法的寄義是什答：現(xiàn)行土地政策下，土地使用權(quán)的獲取方法有：劃撥和出讓。其中出讓又分為協(xié)議、使用權(quán)協(xié)議：就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方告竣一致的成交代價(jià)獲取土地使用權(quán)的方法。國(guó)度對(duì)這種土地使用權(quán)的獲取方法也盡量控制。招標(biāo)：就某一塊建立用地政府以投標(biāo)的形式公然向社會(huì)征集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時(shí)產(chǎn)生的社會(huì)效益最大的項(xiàng)目得到用地。拍賣(mài)：就某一塊建立用地，政府以競(jìng)價(jià)的形式公然向社會(huì)招商，價(jià)高者得?，F(xiàn)有市場(chǎng)條件下常用的是后兩種方法。綜合和其它用地(如教誨、科研、文化、衛(wèi)生、體育)用地：50年。政府無(wú)償收回且附著在土地上的修建物也要進(jìn)行拆除而政府不做賠償。(一級(jí)市場(chǎng))：開(kāi)發(fā)商向政府購(gòu)置土地使用權(quán)——開(kāi)發(fā)商對(duì)政府。(二級(jí)市場(chǎng))：開(kāi)發(fā)商在土地上尋求衡宇制作并將新建成的衡宇出售給業(yè)主的市場(chǎng)——(三級(jí)市場(chǎng))：業(yè)主將已擁有的衡宇進(jìn)行出租出售等運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)——消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者；按揭印花稅：貸款總價(jià)×5％契稅：總房款×1.5％條約印花稅：總房款×0.03％借款人及產(chǎn)權(quán)共有人(含配偶)的身份證、戶(hù)口或其他有效居留證件；借款人及配偶收入證明；婚姻狀況證明(含只身證明)；產(chǎn)權(quán)共有人(含配偶)同意抵押的書(shū)面意見(jiàn)；公積金治理中心要求的其他資料。答：是指交房后開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助或資助業(yè)主治理的《土地使用證》和《衡宇產(chǎn)權(quán)證》，現(xiàn)在這答：通過(guò)質(zhì)量、情況、消防、防雷、籌劃五方面的驗(yàn)收并取得驗(yàn)收陳訴后辦好重慶市建立竣工驗(yàn)收存案登記手續(xù)。約登記并繳納相應(yīng)稅費(fèi)？房交構(gòu)造在接件后又必須在幾多個(gè)事情日內(nèi)辦結(jié)？答：簽定預(yù)售條約后，必須在30天以?xún)?nèi)送房交構(gòu)造進(jìn)行條約登記；房交部分接件后必須在買(mǎi)方賣(mài)方：價(jià)×5.5%如為職工優(yōu)售房另加土地收益金：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)×1%土地權(quán)屬視察費(fèi)：7大修基金：總房款×3％或總房款×2％保險(xiǎn)費(fèi)：一些銀行是強(qiáng)制繳納，一些銀行可由客戶(hù)自己選擇是否保險(xiǎn)配套費(fèi)(五通費(fèi))：一些開(kāi)發(fā)商在除房款以外單獨(dú)收取的一筆用度，一些開(kāi)發(fā)商全都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里，沒(méi)有另行收取答：1、土地的出讓方法差別：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地出讓金有優(yōu)惠(大概就是劃撥用地)2、開(kāi)發(fā)建立用度差別：配套費(fèi)、人防費(fèi)、稅費(fèi)都可以享受到一些優(yōu)惠3、購(gòu)置人資格差別：好比集資房、合建房都不是面向市場(chǎng)的，另外市場(chǎng)供給的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購(gòu)置。4、轉(zhuǎn)讓的年限要求差別：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房必須在購(gòu)置5年后才氣進(jìn)行轉(zhuǎn)讓5、轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)土地出讓金的處置懲罰：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房5年后轉(zhuǎn)讓時(shí)必須補(bǔ)交土地出讓金。能計(jì)入。相反，盤(pán)算綠化率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠地率要比綠化率的要求嚴(yán)格得多，盤(pán)算出來(lái)所得的值也要小許多。6、容積率和修建密度各是什么寄義？在小區(qū)建立中通過(guò)這兩項(xiàng)指標(biāo)一般可以對(duì)項(xiàng)目的什么情況進(jìn)行大概的判定？區(qū)用地內(nèi)，種種修建的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率(%)。容積率：居住區(qū)總修建面積與居住區(qū)總用地面積的比。這兩項(xiàng)指標(biāo)合起來(lái)大概能對(duì)該小區(qū)的住宅漫衍的疏密水平有大抵的標(biāo)準(zhǔn)，從而進(jìn)一步對(duì)住宅小區(qū)的檔次、綠化情況的巨細(xì)進(jìn)行大概的判定。5、住宅一般常見(jiàn)有哪些修建結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？(至少說(shuō)出兩種)磚混優(yōu)：結(jié)構(gòu)本錢(qián)較低、，既是離開(kāi)墻又可作為承重墻，一舉兩得，易到達(dá)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)要求，施框架結(jié)構(gòu)剪力墻劣：大空間不適用框架剪力墻優(yōu)：有柜架和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)劣：本錢(qián)高，工藝龐大。6、套內(nèi)使用面積和套內(nèi)修建面積的區(qū)別是什么？銷(xiāo)售面積應(yīng)按誰(shuí)來(lái)進(jìn)行盤(pán)算？答：套內(nèi)使用面積是指套內(nèi)各個(gè)功效房間的使用面積之各；套修建面積是指套內(nèi)使用面積加上套內(nèi)墻體面積再加上陽(yáng)臺(tái)修建面積之和。銷(xiāo)售面積是按套內(nèi)修建面積來(lái)進(jìn)行盤(pán)算?？臻g的尺寸是否公道舒適、各功效空間的采光通風(fēng)是否優(yōu)越等。么？靠窗臺(tái)的床頭柜(500、550、600)床(1800、2000)床頭柜和衣柜之間(300--500)柜厚(550、600)墻厚(200)房間徑深由以上尺寸確定后的加總(單位都是毫米)床(2000)床與電視柜之間(600、800)電視柜(500、600)墻厚(200)房間開(kāi)間由以上尺寸確定后的加總(單位都是毫米)9、一般住宅的室內(nèi)房間門(mén)的門(mén)洞一般多寬？廚房門(mén)洞一般多寬？衛(wèi)生間門(mén)、生活陽(yáng)臺(tái)門(mén)洞浴缸(750、800、850)浴缸離洗手臺(tái)面之間的距離(含馬桶)(800、900、1000)墻厚(100)徑深徑深由以上尺寸確定后的加總(單位都是毫米)墻厚(100、200)開(kāi)間由以上尺寸確定后的加總(單位都是毫米)從本錢(qián)的角度考慮，1.2平米以上的整面玻璃必須進(jìn)行鋼化處置懲罰，代價(jià)較貴，故一支解的時(shí)候也要注意五金件使用的公道擺設(shè)。要考慮修建