第十章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概一、假設(shè)開發(fā)法的根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期未來剩余開發(fā)價(jià)值求取估價(jià)對象價(jià)值價(jià)格以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理（的價(jià)格剩余）土地價(jià) 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)土地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值③起點(diǎn)和終點(diǎn)（已知和未知）三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象（掌握四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需具備的①統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)政策②長遠(yuǎn)、公開并有效的土地供應(yīng)規(guī)劃或計(jì)劃③歷史較長、時(shí)間連續(xù)、全面開放的房地產(chǎn)信息資料庫，清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和的稅費(fèi)或 五、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步第二節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法回款等發(fā)生的時(shí)間相隔長。因此，假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮的時(shí)間價(jià)值。折現(xiàn)的方式（動態(tài)分析法計(jì)算投資利息的方式（靜態(tài)分析法）二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)現(xiàn)金流量：一個項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的數(shù)額。元/m22020815 第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前①業(yè)主繼續(xù)開發(fā)建設(shè)完成；②業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)完成；③民強(qiáng)制拍賣、變賣二、假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提及其選第四節(jié)最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選—、選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式的前期工前，應(yīng)深入、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況。目前有償出讓建設(shè)用地使用權(quán)的土要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它通常是凈地或熟地，也可能對該類土地狀況的、分析。弄清場等。二、最佳開發(fā)經(jīng)營方式的具體①（包括預(yù)售和現(xiàn)售③自營（經(jīng)營性房地產(chǎn)，建成后自持并經(jīng)營第五節(jié)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的求取二、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的求取方運(yùn)營期的預(yù)測主要是考慮開發(fā)完成的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟(jì)第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本一、假設(shè)開發(fā)法最基本的①動態(tài)分析法的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值＝②靜態(tài)分析法的評估毛地價(jià)值（尚未完成房屋征收補(bǔ)償），評估凈地或熟地價(jià)值（已經(jīng)完成房屋征收補(bǔ)償），二、按估價(jià)對象和開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的7 終點(diǎn)狀況：熟地凈地（土地一級開發(fā)）房地（房地產(chǎn)二級開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：、出租、自營。（參照收益法中收益的確認(rèn)（無需，起點(diǎn)現(xiàn)狀和開發(fā)完成后的終點(diǎn)狀況不同（一）求土地價(jià)值的生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－生地取得稅費(fèi)－由生地開發(fā)成熟地的成本－用－銷售熟地價(jià)值=生地價(jià)值+生地取得稅費(fèi)+將生地開發(fā)成熟地的成本+用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售將生地開發(fā)成熟地并進(jìn)行房屋建設(shè)的生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－生地取得稅費(fèi)－由生地建設(shè)成房屋的成本－用－銷售費(fèi)房地價(jià)值=生地價(jià)值+生地取得稅費(fèi)+將生地建設(shè)成房屋的成本+用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售求毛地價(jià)值的（掌握毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－毛地取得稅費(fèi)－由毛地開發(fā)成熟地的成本－用－銷售求熟地或凈地價(jià)值的（掌握（二）求在建工程價(jià)值的（掌握（三）求舊房價(jià)值的（掌握舊房價(jià)值＝重新改造后的價(jià)值－舊房取得稅費(fèi)－重新改造成本－用－銷售費(fèi)用－投資利三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的（一）適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值＝（銷售經(jīng)營模式存——用比較法（二）適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營的出租——；營業(yè)——經(jīng)營利潤，用收益法第七節(jié)假設(shè)開發(fā)法中各項(xiàng)的求一、開發(fā)完成的價(jià)（一）（二）——適宜的，對應(yīng)的時(shí)間是未來開發(fā)完成時(shí)——適宜預(yù)售的，是未來預(yù)售時(shí)——延遲銷售的，是未來延遲銷售時(shí)（三）【例10-1】根據(jù)當(dāng)前的市場水情況，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月為35元/m2使用面積，出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用占收入的30%，率為10%，可供出租的使用面積為38000m2，47（四）1800020000418000住宅；④配建20%的保障性住房，建成后由以8000元/㎡的價(jià)格回購，其余建設(shè)不限價(jià)的商品住 在評估投資價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮某些額外收入、無形收益或節(jié)省的費(fèi)用。例如，市 日首次公開拍賣的一塊面積為㎡的國有土地50地，者一旦取得了該土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對該土地的取得者起著宣傳作用。因此該土地的價(jià)比較（拍賣底價(jià)200萬元，最后價(jià)525萬元）二、后續(xù)開發(fā)的必要支產(chǎn)取得稅費(fèi)和后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等必要支出要與開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況相備等房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)款。修復(fù)費(fèi)用，可修復(fù)的功能的修復(fù)費(fèi)用，不可修復(fù)功能的拆除重建費(fèi)用。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目不包括：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和取得稅費(fèi)假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)付清，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）均三、后續(xù)開發(fā)利②投資利潤率計(jì)算基數(shù)：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及取得稅費(fèi)，后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、用和銷售4③成本利潤率計(jì)算基數(shù)：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及取得稅費(fèi)，后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、用、銷售5四、折現(xiàn)率和折現(xiàn)折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，它包含了的利率和開發(fā)利潤率兩個部分，具第八節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉一、假設(shè)開發(fā)法總開發(fā)完成的價(jià)值的求取方法：比較法、長期趨勢法、收益法。——不能用后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤：待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用、投假設(shè)開發(fā)法（動態(tài)分析法）10-（一）（二）（三）（四）（五）假設(shè)開發(fā)法（靜態(tài)分析法）估價(jià)測算匯總表10-（一）（二）（三）（四）（五）（六）二、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉10－32km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地后分小塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓設(shè)期為3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2；年利率為8％；土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的增『解』價(jià)值時(shí)點(diǎn)為該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V，則①開發(fā)完成的熟地總價(jià)值 ③建設(shè)成本及用、銷售費(fèi)用總額＝2.5×2＝5（億元④投資利息總額＝（V＋0.04V）×[（1+8%）3-1]＋5×（億元1－45000m2223000工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％，用為建筑安裝工程費(fèi)的6％建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、用第一年需要投入60，第二年需要投入40在該寫字樓建成前半年需要開始投入宣傳等銷售費(fèi)用，預(yù)計(jì)該費(fèi)用為售價(jià)的2％。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中賣方應(yīng)繳納的等稅費(fèi)和買方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為正常市場價(jià)格的6％和3％。采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法測算該土地的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（12％）?！咎崾尽恐袛?shù)據(jù)以講義為準(zhǔn)『解』價(jià)值時(shí)點(diǎn)為土地日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該土地的總價(jià)為 ＝6776.15（萬元建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、用在各年的投入實(shí)際上是覆0.51.5。銷售費(fèi)用假設(shè)在寫字樓建成前半年內(nèi)均勻投入，視同在該期間的中點(diǎn)投入，折現(xiàn)年數(shù)1.75。【例10－5】某舊廠房的建筑面積為5000m2，根據(jù)其位置，適宜改造成商場，并可獲得41設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法測算該舊廠房的正常總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12％）。『解』價(jià)值時(shí)點(diǎn)為該舊廠房之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該舊廠房的正?？們r(jià)為V，則 （2）該舊廠房的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V（萬元（4）改造總費(fèi)用==472.46（萬元 V=932.09（萬元20193150（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、用等）為每平方米建筑面積3300元面積的月為90元/m2，出租率為85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25％。買方在建工程需繳納的稅費(fèi)為價(jià)格的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3％和6％，在建成前半年開始投入宣傳等銷售費(fèi)用。請利用上述資料采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法測算該在建工程2020年9月1日的正?？們r(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)9％13％）?！航狻粌r(jià)值時(shí)點(diǎn)為2020年9月1日，并設(shè)該在建工程的正常總價(jià)為V，則A為凈收益，Y為率，n為收益期，rd為折現(xiàn)率，t為需要折現(xiàn)的年數(shù)＝597.62（萬元由于預(yù)計(jì)框架結(jié)構(gòu)建筑物的經(jīng)濟(jì)晚于土地使用期限結(jié)束，出讓合同約定不可續(xù)期，根據(jù)502019312t＝2（年）（2）該在建工程的稅費(fèi)總額＝V×3％＝0.03V（萬元該在建工程單價(jià) 10－7】估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一塊“五通一平”的房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地面積40702020選擇估價(jià)前提。由于是為出讓該塊土地而估價(jià)，估價(jià)前提選擇為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式。通過，得知該塊土地的最佳開發(fā)經(jīng)營方式如下182750m26000m2，居住用44000m2。⑤開發(fā)完成的房地產(chǎn)經(jīng)營方式為全部3％繳納契稅等稅費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積2800元；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及用等預(yù)計(jì)為7003（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、用等）的投入情況如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。宣傳和銷售費(fèi)等銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的3％，在建成前半年開始投入至全部售完為止；等銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的6％。測算開發(fā)完成后的價(jià)值。通過，預(yù)計(jì)商業(yè)部分在建成后即可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后可售出50％，其余20％一年后售出；商業(yè)部分在時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積10000元，居住部分在時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積6000元。開發(fā)完成后的商業(yè)部分價(jià)值==4049.83（萬元②開發(fā)完成后的居住部分價(jià)值=