做房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)51

第1頁(yè)共25頁(yè)。售基礎(chǔ)知識(shí)(最新)校)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)分第2頁(yè)共25頁(yè)單從房產(chǎn)性質(zhì)來(lái)區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類(lèi)：從房地產(chǎn)用途來(lái)區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫(xiě)字樓1、標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓2、商住寫(xiě)字樓住宅1、高層住宅(小高層)2、多層住宅商鋪1、臨街地鋪2、裙樓商鋪產(chǎn)權(quán)?。用權(quán)?清地價(jià)后可以繼續(xù)使用記有何法律效力?依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、律上的保護(hù)。記發(fā)證由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)?第3頁(yè)共25頁(yè)地《房地產(chǎn)證》有什么作用?記的種類(lèi)有哪些?權(quán)初始登記?何確定的?技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合用地房?期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)大第4頁(yè)共25頁(yè)房?辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在c工證;d.國(guó)有土地使用證;e.商品房預(yù)售許可證;商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件?(1)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);(3)除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;(5)土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。基礎(chǔ)知識(shí)哪些形式?第5頁(yè)共25頁(yè)如下：是實(shí)用率?塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套人。第6頁(yè)共25頁(yè)在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，第7頁(yè)共25頁(yè)住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：就越大，同第8頁(yè)共25頁(yè)的建筑面積?它是如何計(jì)算的?。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論高度如何，第9頁(yè)共25頁(yè)(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;多(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按積(包括陽(yáng)臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按(13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：第10頁(yè)共25頁(yè)(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空筑密度和綠化率?以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土權(quán)包括什么?第11頁(yè)共25頁(yè)有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對(duì)購(gòu)房而言，就房的銷(xiāo)售面積如何計(jì)算?買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：定的方法計(jì)算;其他建筑按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：第12頁(yè)共25頁(yè)(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：公用建筑面積計(jì)算公式：售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)積公式還可表達(dá)為：辦理?手續(xù)否很麻煩?每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢證辦下后是放在銀行還是給購(gòu)房者?第13頁(yè)共25頁(yè)持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，?有很大差距。均價(jià)到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格?第14頁(yè)共25頁(yè)么價(jià)兒?兒?均價(jià)到底是怎么樣的一個(gè)價(jià)格?均價(jià)不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，即(最高價(jià)+最低價(jià))2得出的，而且要第15頁(yè)共25頁(yè)么購(gòu)房人不愿買(mǎi)，要么根本買(mǎi)不著;更有甚者，有項(xiàng)目原本就沒(méi)有這是價(jià)格當(dāng)先者，大可以考慮它。價(jià)與均價(jià)相差5%~8%，塔樓是在15%~20%之間。?產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)?第16頁(yè)共25頁(yè)面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，成?購(gòu)房者如何納稅?少繳印花稅的，書(shū)據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。第17頁(yè)共25頁(yè)法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受置，然后自行注銷(xiāo)。注銷(xiāo)的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書(shū)寫(xiě)工具，。在憑證上加蓋印花稅收訖專(zhuān)用章。房者如何納稅?門(mén)稅種。第18頁(yè)共25頁(yè)轄十七、什么是公共維修基金?購(gòu)買(mǎi)公有住房時(shí)公共維修基金如何房公共部位和共用設(shè)施、1999年購(gòu)房的職工，購(gòu)房人按每建筑平方米26元、售房單位1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購(gòu)房人按成本價(jià)基價(jià)的的維修責(zé)任如何劃分第19頁(yè)共25頁(yè)，壞?的范圍。第20頁(yè)共25頁(yè)何攤銷(xiāo)?子其再次交易的能力最佳呢?第21頁(yè)共25頁(yè)二十三、買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房還能拿補(bǔ)貼嗎?住房涵義不同。但是兩者也有不同點(diǎn)：照房改政策購(gòu)買(mǎi)了集資建房的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于房改房產(chǎn)權(quán)，第22頁(yè)共25頁(yè)公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補(bǔ)貼。雪垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷;物的空間安置箱、罐的平臺(tái);第23頁(yè)共25頁(yè)分;為頂蓋建筑的房屋;10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允