(新)商業(yè)地產(chǎn)知識分享

商業(yè)地產(chǎn)知識分享一、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型商業(yè)地產(chǎn)：

用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)，區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)品類型（概念理解）狹義理解：

僅指零售業(yè)不動產(chǎn)，不包括寫字樓和酒店。廣義概念：

通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等

經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，也包括寫字樓和酒店。代碼codes用地類別中文名稱Chinese英文同（近）義詞EnglishR居住用地residentialA公共管理與公共服務(wù)用地administrationandpublicservicesB商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地commercialandbusinessfacilitiesM工業(yè)用地industrialW物流倉儲用地logisticsandwarehouseS交通設(shè)施用地streetandtransportationU公用設(shè)施用地municipalutilitiesG綠地greenspace《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)的國家建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)類別：B—商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地產(chǎn)品類型（配套土地）傳統(tǒng)寫字樓類別超甲級寫字樓甲級寫字樓

乙級寫字樓

SOHO

產(chǎn)品類型傳統(tǒng)酒店類別星級酒店主題商務(wù)酒店

經(jīng)濟(jì)型酒店君悅度假酒店

產(chǎn)品類型商業(yè)類型上海七浦服裝批發(fā)市場（專業(yè)市場）迪卡儂運(yùn)動專業(yè)超市（專業(yè)賣場）蘇寧/國美/大中/五星等電器賣場（專業(yè)賣場）前門23號會所（其他產(chǎn)品）產(chǎn)品類型傳統(tǒng)購物中心類別鄰里中心NSC（neighborhood）社區(qū)中心CSC(community)區(qū)域中心RSC(regional)超區(qū)域中心SRSC(supperregional)CPG鄰里中心產(chǎn)品類型特色購物中心類別時尚/專賣中心（Fashion/SpecialtyCenter）能量中心（PowerCenter）主題/歡樂中心（Theme/FestivalCenter）直銷中心（OutletCenter）生活方式中心（LifestyleCenter）加拿大西埃德蒙頓購物中心（主題/歡樂中心）產(chǎn)品類型公寓類別酒店式公寓普通公寓（學(xué)生、職員）

主題公寓（老年、球員、青年等）

SOHO（商住兩用）酒店式公寓普通公寓老年公寓產(chǎn)品類型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)模式商業(yè)定位業(yè)態(tài)設(shè)計建筑規(guī)劃基本形態(tài)土地選址招商策略招商政策運(yùn)營形式拓展形式模式設(shè)計招商運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)是一個多方溝通的過程多方溝通開發(fā)商設(shè)計團(tuán)隊銷售團(tuán)隊業(yè)主租戶商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式開發(fā)收益經(jīng)營收益租金收益資產(chǎn)溢價業(yè)主業(yè)主開發(fā)商自持時：業(yè)主=開發(fā)商二、商業(yè)業(yè)態(tài)基本知識什么是商品？什么是商品？三種定義：

商品是為交換而產(chǎn)生（或用于交換）的對他人或社會有用的勞動產(chǎn)品。

商品是滿足人們某種需要的，用來交換的勞動產(chǎn)品。

商品是經(jīng)過交換且非進(jìn)入使用過程的勞動產(chǎn)品。123狹義、廣義的商品有形產(chǎn)品狹義廣義有形產(chǎn)品無形服務(wù)衣、食、住、行……保險、金融……商業(yè)業(yè)態(tài)的概念商業(yè)業(yè)態(tài)1、針對特定消費(fèi)者的特定需求2、按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)3、有選擇的運(yùn)用經(jīng)營手段商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)店鋪位置、規(guī)模、形態(tài)價格政策銷售方式銷售服務(wù)4、提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)購物需求飲食需求視聽需求個性化需求便利性需求單店連鎖城市內(nèi)省域化全國國際化獲取銷量獲取高毛利獲取品牌獲取資金占領(lǐng)渠道零售業(yè)&非零售業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)非零售業(yè)態(tài)有店鋪無店鋪零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)有店鋪廠家直銷食雜店便利店超市折扣店大型超市倉儲會員店百貨店專業(yè)店專賣店家居建材購物中心無店鋪電視購物郵購電子商務(wù)自動販賣直銷電話購物非零售業(yè)態(tài)非零售業(yè)態(tài)電影院餐飲KTV兒童樂園美容/美體會所/酒吧電玩真冰場健身書店教育其他服務(wù)、金融類：裁縫、郵局、寵物、衣物皮具護(hù)理、銀行、保險、診所、代售票、通訊服務(wù)、維修店零售業(yè)、零售業(yè)態(tài)、商圈的概念零售業(yè)零售業(yè)態(tài)商圈以向最終消費(fèi)者提供所需商品和服務(wù)為主的行業(yè)零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求和目標(biāo)顧客而形成的不同經(jīng)營理念、經(jīng)營方式的表現(xiàn)形式零售企業(yè)經(jīng)營、服務(wù)輻射的有效空間、領(lǐng)域有店鋪零售有店鋪零售

是有固定的進(jìn)行商品陳列和銷售所需要的場所和空間

并且消費(fèi)者的購買行為主要在這一場所內(nèi)完成的零售業(yè)態(tài)零售——有店鋪——1、食雜店以香煙、酒、飲料、食品為主獨(dú)立、傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)食雜店零售——有店鋪——1、食雜店數(shù)量多、易生存無品牌形象煙酒店食雜店副食店奶站糧油店零售——有店鋪——1、食雜店經(jīng)營條件選址：街角、社區(qū)、學(xué)校、胡同商品結(jié)構(gòu)：煙、酒、飲料、零食商圈/目標(biāo)顧客：就近、臨時購買經(jīng)營方式：個體經(jīng)營、夫妻店、管理松散，個體老板決定營業(yè)時間營業(yè)面積規(guī)模：＜80㎡，常見于10-30㎡零售——有店鋪——2、便利店以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)便利店零售——有店鋪——2、便利店便利、高毛利高連鎖度7-11VANGO全家快客零售——有店鋪——2、便利店經(jīng)營條件選址：中心、車站、街口、學(xué)校、娛樂、辦公等商品結(jié)構(gòu)：食品、煙酒小百貨，即時應(yīng)急性商圈/目標(biāo)顧客：居民、單身、年輕人為主經(jīng)營方式：開架自選、統(tǒng)一收銀，營業(yè)16小時以上，有增值服務(wù)項(xiàng)目（服務(wù)類、電信類、繳費(fèi)）營業(yè)面積規(guī)模：100㎡左右零售——有店鋪——3、折扣店以銷售自有品牌和周轉(zhuǎn)快的商品為主，限定品種，有限經(jīng)營面積、店鋪裝修簡單、低廉的經(jīng)營成本，向消費(fèi)者提供“物有所值”的商品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。折扣店工廠店、折扣店、換季優(yōu)惠店、OUTLETS零售——有店鋪——3、折扣店品牌折扣店非品牌折扣店低成本adidas折扣超繼100奧特萊斯（OUTLETS）英譯“直接通道”銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”零售——有店鋪——3、折扣店經(jīng)營條件選址：地區(qū)中心、專業(yè)街、百貨店、購物中心內(nèi)商品結(jié)構(gòu)：某品牌為主，體現(xiàn)折扣，限定品種商圈/目標(biāo)顧客：選擇某類商品低價區(qū)間的顧客經(jīng)營方式：一般為開架自選，部分柜臺；品牌性強(qiáng)，但商品可能存在局限，如尺碼、季節(jié)營業(yè)面積規(guī)模：不確定零售——有店鋪——4、超市開價售貨，集中收款滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)超市標(biāo)超零售——有店鋪——4、超市平價生鮮商品居住區(qū)正道思達(dá)丹尼斯面積影響品類、品種、價格帶面積：便利店<超市<大型超市通常在家門口或回家的路上OLE’零售——有店鋪——4、超市經(jīng)營條件選址：地區(qū)中心、居住區(qū)商品結(jié)構(gòu)：食品、生鮮、日用品商圈/目標(biāo)顧客：半徑0.5KM，居民為主經(jīng)營方式：自選方式，出入口分設(shè)，集中收銀；營業(yè)時間12小時以上，面積大于便利店營業(yè)面積規(guī)模：500㎡左右零售——有店鋪——5、大型超市實(shí)際營業(yè)面積6000㎡以上品種齊全滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)大型超市綜超零售——有店鋪——5、大型超市家樂福沃爾瑪品種齊全一站購全世紀(jì)聯(lián)華華潤萬家北京華聯(lián)大潤發(fā)零售——有店鋪——5、大型超市經(jīng)營條件選址：城郊結(jié)合部、交通要道、大型居住區(qū)商品結(jié)構(gòu)：食品、生鮮、紡織、日用品、家電商圈/目標(biāo)顧客：半徑＞3KM，居民、流動顧客經(jīng)營方式：自選方式，出入口分設(shè)，集中收銀；有獨(dú)立的停車區(qū)域，以及適當(dāng)?shù)耐庾鈪^(qū)域營業(yè)面積規(guī)模：＞6000㎡零售——有店鋪——6、倉儲會員店以會員制為基礎(chǔ)實(shí)行儲銷一體、批零兼營以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)倉儲會員店零售——有店鋪——6、倉儲會員店麥德龍山姆會員店低價格倉場合一批零合一會員制零售——有店鋪——6、倉儲會員店經(jīng)營條件選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商品結(jié)構(gòu)：大眾化商品齊全，自有品牌多，低價格、批量銷售商圈/目標(biāo)顧客：半徑＞5KM，小店、餐飲、集團(tuán)購買和流動顧客經(jīng)營方式：自選方式，出入口分設(shè)，集中收銀；停車區(qū)域大，會員制營業(yè)面積規(guī)模：1萬㎡左右零售——有店鋪——7、百貨店在一個建筑內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品實(shí)行統(tǒng)一管理、分區(qū)銷售滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)百貨店零售——有店鋪——7、百貨店大商新瑪特品類齊全統(tǒng)一管理王府井百貨萬千百貨新世界百貨零售——有店鋪——7、百貨店經(jīng)營條件選址：市中心、地區(qū)中心、新城以及傳統(tǒng)商圈商品結(jié)構(gòu)：綜合性，品類齊全，以銷售服裝、化妝品、禮品為主商圈/目標(biāo)顧客：流動顧客為主經(jīng)營方式：柜臺銷售和開架面售方式；注重服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)施功能齊全。營業(yè)面積規(guī)模：＞5000㎡左右零售——有店鋪——8、專業(yè)店以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)例如辦公用品、玩具、家電、藥品、服飾、化妝品等專業(yè)店零售——有店鋪——8、專業(yè)店迪卡儂（運(yùn)動）國美（家電）專業(yè)圖途（戶外）迪信通（手機(jī)）玩具反斗城已進(jìn)駐鄭州萬象城零售——有店鋪——8、專業(yè)店經(jīng)營條件選址：城郊結(jié)合部、交通要道、大型居住區(qū)商品結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富商圈/目標(biāo)顧客：半徑＞3KM，居民、流動顧客經(jīng)營方式：柜臺銷售或開架面售方式，從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識。營業(yè)面積規(guī)模：＞2500㎡左右零售——有店鋪——9、專賣店以專門經(jīng)營或被授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)專賣店零售——有店鋪——9、專賣店NIKELVAPPLE汽車4S店銷量少質(zhì)優(yōu)毛利高零售——有店鋪——9、專賣店經(jīng)營條件選址：市中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)商品結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富商圈/目標(biāo)顧客：中高檔消費(fèi)者和追求時尚的年輕人經(jīng)營方式：柜臺銷售或開架面售方式，從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識營業(yè)面積規(guī)模：＞2500㎡左右零售——有店鋪——10、家居建材店以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)家居建材店零售——有店鋪——10、家居建材店宜家歐凱龍無印良品紅星美凱龍單價高毛利高品種齊全零售——有店鋪——10、家居建材店經(jīng)營條件選址：城郊結(jié)合部、交通要道、大型居住區(qū)商品結(jié)構(gòu)：一個大類或幾個大類，品種齊全商圈/目標(biāo)顧客：以有目的選擇某類商品的流動顧客為主經(jīng)營方式：自選銷售和開架面售，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)營業(yè)面積規(guī)模：＞5000㎡左右零售——有店鋪——11、購物中心多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)地商業(yè)集合體。購物中心零售——有店鋪——11、購物中心萬達(dá)廣場華潤萬象城功能齊全購物、休閑娛樂、餐飲一體購物中心嚴(yán)格來講購物中心不是一種商業(yè)的業(yè)態(tài)而是有計劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式，有著較高的組織化程度在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中均作為一個單體來操作鄭州萬象城4月19日開業(yè)零售——有店鋪——11、購物中心經(jīng)營條件選址：市級中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交點(diǎn)商品結(jié)構(gòu)：主力店、各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂商圈/目標(biāo)顧客：半徑10公里以上，以流動顧客為主經(jīng)營方式：有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租，獨(dú)立經(jīng)營，功能齊全，注重停車等交通功能營業(yè)面積規(guī)模：10萬㎡左右零售——有店鋪——12、廠家直銷中心指由生產(chǎn)商直接設(shè)立或獨(dú)立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營企業(yè)品牌商品，并且多個品牌集中在一處銷售的零售業(yè)態(tài)。廠家直銷中心零售——有店鋪——12、廠家直銷中心經(jīng)營條件選址：許多不同廠家集中在一起銷售自己的產(chǎn)品商品結(jié)構(gòu)：廠家對應(yīng)生產(chǎn)的商品，如歐洲商品、溫州商品直銷中心商圈/目標(biāo)顧客：中低層消費(fèi)者經(jīng)營方式：有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營營業(yè)面積規(guī)模：＞5萬㎡左右無店鋪零售無店鋪零售

不通過店鋪銷售由廠家或商家直接將商品遞送給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)零售——無店鋪——1、電視購物以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道并取得訂單的零售業(yè)態(tài)電視購物零售——無店鋪——1、電視購物懶惰創(chuàng)造的市場機(jī)會與市場上商品同質(zhì)化不強(qiáng)中央電視臺——中視購物安徽電視臺——家家購物湖南電視臺——快樂購物山西電視臺——優(yōu)購物重慶電視臺——時尚購物……零售——無店鋪——1、電視購物優(yōu)勢：電視為傳統(tǒng)權(quán)威媒體電視+電話（短信）+直郵目錄長版本優(yōu)于短時間廣告美國電視購物的銷售額

約占美國零售總額的8%不足：缺少規(guī)范的操作虛假宣傳信任度零售——無店鋪——2、郵購以郵購商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)郵購直郵廣告目錄零售——無店鋪——2、郵購資訊轉(zhuǎn)變?yōu)樯虣C(jī)相對而言繁瑣或便捷上海麥考林國際郵購有限公司：郵購目錄+網(wǎng)購+實(shí)體店現(xiàn)在獲取訂單的主要來源為網(wǎng)站M18.COM1、以地理位置較遠(yuǎn)的顧客為主2、繁瑣:郵寄目錄—獲取訂單—付款—郵寄商品麥考林M18.COM中國郵政，中秋月餅郵購方便繁瑣零售——無店鋪——3、電子商務(wù)原指通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動的零售業(yè)態(tài)目前電子商務(wù)已不僅僅局限為買賣活動電子商務(wù)C2BB2BC2CB2GO2OBusinesstoConsumer企業(yè)—消費(fèi)者BusinesstoBusiness企業(yè)—企業(yè)電子商務(wù)模式OnlineToOffline線上—線下ConsumertoConsumer消費(fèi)者—消費(fèi)者B2CBusinesstoGovernment企業(yè)—政府ConsumertoBusiness消費(fèi)者—企業(yè)政府采購政府網(wǎng)上辦事服務(wù)高速收費(fèi)ETC/網(wǎng)上繳費(fèi)/反購豬八戒網(wǎng)（威客）零售——無店鋪——3、電子商務(wù)迎合了消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變正所謂要迎合消費(fèi)者，而不要去引導(dǎo)消費(fèi)者一切市場的存在都是立足于需求的存在的中國網(wǎng)絡(luò)零售市場十強(qiáng)2013年天貓B2B2C模式天貓為店鋪模式京東為貨架模式天貓更近似逛商場零售——無店鋪——4、自動售貨亭通過售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動的零售業(yè)態(tài)自動售貨亭零售——無店鋪——4、自動售貨亭√：節(jié)省人工成本、快速布設(shè)網(wǎng)點(diǎn)、購買迅速，便利性消費(fèi)X：前期投入大、占用資金大、維修成本高便利、快捷！自動飲料販賣自動售票零售——無店鋪——5、直銷采用銷售人員直接與消費(fèi)者接觸，進(jìn)行推介以達(dá)到銷售其產(chǎn)品或服務(wù)目的直銷零售——無店鋪——5、直銷面對面直銷人員三要素1、公眾消費(fèi)意識；2、一對一關(guān)系的建立與形成；3、現(xiàn)場展示與焦點(diǎn)促銷。零售——無店鋪——6、電話購物主要通過電話完成銷售或購買活動的一種零售業(yè)態(tài)電話購物零售——無店鋪——6、電話購物商品單一以某類品種為主電話購物逐步被網(wǎng)絡(luò)購物所取代電話購物局限性：1、了解產(chǎn)品有限；2、付款有局限。非零售業(yè)態(tài)非零售業(yè)態(tài)電影院餐飲KTV兒童樂園美容/美體會所/酒吧電玩真冰場健身書店教育其他服務(wù)、金融類：裁縫、郵局、寵物、衣物皮具護(hù)理、銀行、保險、診所、代售票、通訊服務(wù)、維修店。三、商鋪相關(guān)知識商鋪類型按照開發(fā)形式對商鋪分類專業(yè)市場類商鋪社區(qū)商鋪?zhàn)≌讓由啼伾虉鰞?nèi)商鋪寫字樓商鋪交通設(shè)施商鋪商業(yè)街商鋪不同的形態(tài)決定了商鋪的價值、功能、升值空間、銷售方式等商鋪投資兩種獲利方式資金回報率、投資回報年限升值空間、風(fēng)險長期收取租金升值后賣出壞的結(jié)果：多年租不上價、商戶頻繁更換、升值慢租金回報率=（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12購房總價例如：一個買入價為300萬的商鋪，月租金2萬元。

投資回報率=2*12/300=8%

投資回收期限=300/（2*12）=12.5年（未計算租金遞增）投資收益計算方法一，適用于無貸款此算法簡單，對一次性付款的分析比較準(zhǔn)確，但由于只考慮了租金和房價，沒有考慮所有的投入與產(chǎn)出，也沒有考慮資金的時間成本，應(yīng)用范圍比較局限，不適用于有按揭貸款的情況。投資收益計算方法二，適用于有按揭貸款租金回報率=（稅后月租金-按揭月供款）×12(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比算法一適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具投資收益計算方法三，內(nèi)部收益率法IRR內(nèi)部收益率=累計總收益累計總收益=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算弊病：通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)累計總投入累計總投入=按揭首期房款+保險費(fèi)+契稅+大修基金+家具及其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費(fèi)投資收益計算方法四，簡單投資價值評估如：物業(yè)年收益×15年=優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計