房地產(chǎn)項(xiàng)目(年度)營(yíng)銷方案(模板)剖析

xx廣場(chǎng)2015年度整體營(yíng)銷方案【宏觀】屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無(wú)論從社會(huì)地位還是個(gè)人喜時(shí)為了把握住嘉祥可以承受總價(jià)百萬(wàn)豪宅的人的購(gòu)買之目的，2015策略【微觀】1.項(xiàng)目銷售總體目標(biāo)銷售金額、套數(shù)、需要的客戶量(以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)判斷)、整體營(yíng)銷費(fèi)用等2.入市時(shí)機(jī)分析3.銷售策略略推盤策略(工程進(jìn)度)4.案場(chǎng)管理和服務(wù)員崗位分布、流線設(shè)置、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、體驗(yàn)式營(yíng)銷等等2)輸入條件：項(xiàng)目可研階段，經(jīng)營(yíng)策劃階段產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目分期結(jié)論價(jià)、推盤策略發(fā)生變化，主要闡述這種變化以及變化后的項(xiàng)目收益情況項(xiàng)目分期計(jì)劃表(可配圖進(jìn)行分期示意)推推盤分推盤時(shí)產(chǎn)品配比(物業(yè)類型及價(jià)格測(cè)面積測(cè)期間范圍戶型)算算一期銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間范圍推盤范圍產(chǎn)品配比面積測(cè)算期期開(kāi)盤強(qiáng)期期1.項(xiàng)目推廣思路1.1.項(xiàng)目的形象定位，【商業(yè)與政務(wù)中心*不對(duì)外的豪宅】奢侈品的“開(kāi)放式阻礙營(yíng)銷”高端：以自身氣質(zhì)讓不屬于同一圈層的人感覺(jué)到自己被“拒絕”1.2.項(xiàng)目的推廣主題礎(chǔ)1.3.項(xiàng)目總體推廣思路1.4.項(xiàng)目總體推廣策略2.項(xiàng)目賣點(diǎn)整合3.項(xiàng)目整合推廣策略的支撐推廣計(jì)劃3.2.線上推廣整合策略3.3.線下資源整合策略和利用3.4.現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)策略和計(jì)劃4.推廣階段劃分及各階段策略銷售現(xiàn)場(chǎng)形象包裝(包含售樓處、商業(yè)、樣板房等等)4.1.象導(dǎo)入期階段推廣策略4.2.項(xiàng)目形象鞏固期(同上)4.3.開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)期(同上)4.4.持續(xù)銷售期(同上)1.2.輸入條件：項(xiàng)目銷售總體目標(biāo)1.房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析勢(shì)分析2.區(qū)域市場(chǎng)分析1)區(qū)域市場(chǎng)特性(在城市市場(chǎng)的定位和人文等特性)片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析1.項(xiàng)目概況資源等方面2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉提煉出項(xiàng)目在品牌和產(chǎn)品線的導(dǎo)入方式提煉出項(xiàng)目在規(guī)劃上能體現(xiàn)出的優(yōu)勢(shì)或需規(guī)避的劣勢(shì)從城市規(guī)劃的角度看，項(xiàng)目與城市總體有什么樣的關(guān)系？(圖解城市的發(fā)展取向)3.產(chǎn)品價(jià)值分析從客戶需求角度，分析產(chǎn)品概念規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)中的客戶價(jià)值點(diǎn)4.項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用從客戶需求角度，分析項(xiàng)目周邊資源，配套的客戶價(jià)值點(diǎn)1.城市及區(qū)域市場(chǎng)客戶分布及需求1)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布(可用圖表示)、需求特點(diǎn)析典型項(xiàng)目供需特點(diǎn)評(píng)價(jià)象、核心賣點(diǎn)、推廣語(yǔ)、入市時(shí)機(jī))需趨勢(shì)8)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力比較分析(指標(biāo)清單詳見(jiàn)附件)10)市場(chǎng)占位(價(jià)格、板塊、差異化)1)回顧《策劃報(bào)告》中“競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析結(jié)論”2)回顧項(xiàng)目《策劃報(bào)告》中SWOT分析及“競(jìng)爭(zhēng)策略”3)設(shè)計(jì)管理部提供的本項(xiàng)目在概念規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)的等方面的優(yōu)劣勢(shì)分析如本項(xiàng)目按照產(chǎn)品定位或客戶定位等劃分，針對(duì)某特定細(xì)分市場(chǎng)，需對(duì)該細(xì)分市場(chǎng)特征進(jìn)行分析(例如：外銷市場(chǎng)，別墅市場(chǎng)等)XXXX年XX項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目名稱別行政管理費(fèi)用營(yíng)銷推廣費(fèi)用售后服務(wù)費(fèi)合計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):(按營(yíng)銷費(fèi)用10％預(yù)算)總計(jì)費(fèi)用分月計(jì)劃表(按合同簽訂日期)費(fèi)用名稱1季度2季度3季度4季度