城市詳細(xì)規(guī)劃原理-控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生背景與其發(fā)展

城市詳細(xì)規(guī)劃原理_控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生背景與其發(fā)展第一頁(yè)，共52頁(yè)。一、控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景

（一）城市規(guī)劃建設(shè)的新形勢(shì)

1．城市化進(jìn)程加快2．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多元化體制增加了城市建設(shè)與發(fā)展的活力具體表現(xiàn)為：（1）城鄉(xiāng)企業(yè)、合資企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市布局的調(diào)整；（2）開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)開(kāi)辟了城市用地發(fā)展的新途徑；（3）勞動(dòng)力的多方式引進(jìn)，保證了城市發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力的需求；（4）土地有償使用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了城市住宅、公共設(shè)施的建設(shè)和舊城改造。2第二頁(yè)，共52頁(yè)。（二）新形勢(shì)對(duì)城市規(guī)劃提出的新要求

1．城市體制改革帶來(lái)的變化（1）城市用地管理上的變化①無(wú)計(jì)劃劃撥用地變?yōu)橛杏?jì)劃劃撥用地；②零星分散撥地變?yōu)槌善瑩艿兀虎蹮o(wú)償使用土地變?yōu)橛袃斒褂猛恋?；④單純行政手段管理用地變?yōu)橐孕姓?、?jīng)濟(jì)、法律并用的手段。

3第三頁(yè)，共52頁(yè)。（2）城市開(kāi)發(fā)改建方式的轉(zhuǎn)變零星建設(shè)，“見(jiàn)縫插針”影響城市布局的合理有序和城市風(fēng)貌的調(diào)整性，致使市政設(shè)施建設(shè)不完善，環(huán)境質(zhì)量差。另一方面，在一些城市，片面追求經(jīng)濟(jì)效益和高利潤(rùn)導(dǎo)致了容積率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空間格局混亂，環(huán)境質(zhì)量下降，損害了社會(huì)整體利益。

4第四頁(yè)，共52頁(yè)。2．新形勢(shì)對(duì)城市規(guī)劃提出的新要求一方面與國(guó)際接軌；另一方面進(jìn)一步提高城市規(guī)劃的科學(xué)性，引導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

5第五頁(yè)，共52頁(yè)。（三）傳統(tǒng)詳規(guī)存在的不足與問(wèn)題1．規(guī)劃依據(jù)不足總規(guī)過(guò)粗，不可能對(duì)每一個(gè)地塊提出詳細(xì)、明確的規(guī)劃要求，因此傳統(tǒng)詳規(guī)很容易脫離總規(guī)、脫離實(shí)踐。2．與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求有一定矛盾。3．規(guī)劃管理的可操作性不夠總規(guī)過(guò)于原則，傳統(tǒng)詳規(guī)缺乏靈活性與彈性。

6第六頁(yè)，共52頁(yè)。二、我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展

（一）控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程1．1980年，美國(guó)女建筑協(xié)會(huì)來(lái)華進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，帶來(lái)土地分區(qū)管理新概念；2．1982年，上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃編制土地出讓規(guī)劃，首先采用8項(xiàng)指標(biāo)對(duì)用地建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃控制；3．1986年8月城鄉(xiāng)環(huán)境保護(hù)部向上海市城市規(guī)劃局下達(dá)了《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》課題，上海規(guī)院提出了采取土地管理模式應(yīng)是規(guī)劃與區(qū)劃融合型，即分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)的規(guī)劃圖則、區(qū)劃法規(guī)結(jié)合的匹配模式；4．1987年，清華大學(xué)在桂林中心區(qū)詳規(guī)中引入?yún)^(qū)劃思想，初步形成一套系統(tǒng)的控規(guī)的基本方法；5．中規(guī)院在蘇州古城桐芳巷居住街坊改造規(guī)劃中注意了控規(guī)研究，對(duì)街坊用地進(jìn)行了三個(gè)層次的區(qū)劃，即街坊現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)性區(qū)劃、街坊改造開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)意向性區(qū)劃和街坊改造開(kāi)發(fā)控制管理性區(qū)劃；6．廣州在1987年開(kāi)展了覆蓋面達(dá)70km2的街區(qū)規(guī)劃，并制訂頒布執(zhí)行《廣州市城市規(guī)劃管理辦法和實(shí)施細(xì)則》；7．溫州市城市規(guī)劃局于1988年開(kāi)始，著手編制溫州市舊城控制性詳細(xì)規(guī)劃；8．1989年8月，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院結(jié)合“蘇州市古城街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃研究”課題，對(duì)控制規(guī)中幾個(gè)重要問(wèn)題，如規(guī)劃地塊的劃分，綜合指標(biāo)的確定，新技術(shù)運(yùn)用等方面進(jìn)行了詳細(xì)的研究；9．1991年?yáng)|南大學(xué)與南京市規(guī)劃局完成“南京控制性詳規(guī)理論方法研究”課題，對(duì)控規(guī)作了較為系統(tǒng)的總結(jié)；10．1991年，建設(shè)部在《城市規(guī)劃編制辦法》中，列入了控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容，并明確了其編制要求；11．1995年，建設(shè)部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，規(guī)范了控規(guī)的具體編制內(nèi)容和要求，使其逐步走上了規(guī)范化的軌道。7第七頁(yè)，共52頁(yè)。（二）控規(guī)實(shí)施情況及存在問(wèn)題1．控規(guī)實(shí)施情況（1）適應(yīng)城市快速發(fā)展，控制性詳規(guī)可以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡(jiǎn)化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項(xiàng)目建設(shè)的周期，提高城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率。（2）面對(duì)市場(chǎng)型行為的不確定性，控規(guī)可以使政府盡快批租土地以換取資金，盡快完成“七通一平”，變生地為熟地，盡快滿足開(kāi)發(fā)商在土地開(kāi)發(fā)的定性和規(guī)模上的各種要求。（3）控規(guī)已成為城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的基本依據(jù)和地價(jià)測(cè)算的重要依據(jù)，基本滿足了城市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和籌集城市建設(shè)資金的需要。（4）面對(duì)城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控規(guī)將抽象的規(guī)劃原則和復(fù)雜的規(guī)劃要素進(jìn)行簡(jiǎn)化和圖解化，再?gòu)闹刑釤挸隹刂瞥鞘型恋毓δ艿淖罨疽?，最大程度?shí)現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。（5）控規(guī)提高了規(guī)劃的“彈性”，初步適應(yīng)了投資主體多元化帶來(lái)的利益主體多元化和城市建設(shè)思想的多元化對(duì)城市規(guī)劃的沖擊。8第八頁(yè)，共52頁(yè)。2．控規(guī)存在的問(wèn)題（1）控規(guī)的編制和執(zhí)行應(yīng)該是政府行為，代表全民的共同利益，但現(xiàn)在有些地方控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制由開(kāi)發(fā)商委托、控制和決定，成為局部利益服務(wù)的工具。（2）控規(guī)延續(xù)了規(guī)劃體系內(nèi)部化操作方式，并且由于編制周期縮短而更加強(qiáng)化，加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。（3）控規(guī)的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程度，沒(méi)有法律強(qiáng)制力的保障，也缺乏公開(kāi)和公眾參與的程序，因而在實(shí)施中易受各種非正常力量的干擾，實(shí)施效果又缺少有效的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機(jī)制，對(duì)市場(chǎng)的公平性產(chǎn)生了負(fù)面影響。（4）在規(guī)劃實(shí)施上，控規(guī)棄整體控制而取地塊控制，無(wú)暇顧及建設(shè)策略而追求“全覆蓋”，妥協(xié)于市場(chǎng)選擇的無(wú)序性和隨意性。當(dāng)不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后，通過(guò)修改規(guī)劃又可自圓其說(shuō)，實(shí)施效果不盡理想。（5）在編制內(nèi)容上，控制性詳細(xì)規(guī)劃過(guò)分追求“可操作性”，只能滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本功能，而對(duì)城市美學(xué)和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒(méi)有與城市設(shè)計(jì)很好的結(jié)合，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。9第九頁(yè)，共52頁(yè)。第二節(jié)

我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征和內(nèi)容

10第十頁(yè)，共52頁(yè)。一、控規(guī)的涵義和作用（一）兩個(gè)階段五個(gè)層次

城總城市總體規(guī)劃納要規(guī)規(guī)城市總體規(guī)劃體城市分區(qū)規(guī)劃系詳控制性詳規(guī)規(guī)修建性詳規(guī)11第十一頁(yè)，共52頁(yè)。城市總體規(guī)劃綱要：（masterplanningoutline）確定城市總體規(guī)劃的重大原則的綱領(lǐng)性文件，是編制城市總體規(guī)劃的依據(jù)。城市總體規(guī)劃：（masterplan,ComprehensivePlanning）對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施。分區(qū)規(guī)劃：（districtplanning）在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)局部地區(qū)的土地利用、人口分布、公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置等方面所作的進(jìn)一步安排。

12第十二頁(yè)，共52頁(yè)。城市詳細(xì)規(guī)劃（detailedplan）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃（regulatoryplan）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控規(guī)的規(guī)劃要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃（Siteplan）以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

13第十三頁(yè)，共52頁(yè)。（二）控制的作用1．控規(guī)是連接總規(guī)和詳規(guī)的承上啟下的關(guān)鍵性編制層次；2．控規(guī)是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施銜接的重要環(huán)節(jié)，更是規(guī)劃管理的依據(jù)；3．控規(guī)是體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)思的關(guān)鍵。城市設(shè)計(jì)：Urbandesign對(duì)城市體形和空間環(huán)境所作的整體構(gòu)思和安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過(guò)程。14第十四頁(yè)，共52頁(yè)。二、控規(guī)的內(nèi)容

（一）規(guī)劃控制指標(biāo)體系的內(nèi)容土地使用設(shè)施配套建筑建造行為活動(dòng)

15第十五頁(yè)，共52頁(yè)。1．土地使用（1）用地使用控制a．用地面積b．用地邊界c．用地性質(zhì)d．土地使用相容性（兼容性）（2）環(huán)境容量控制a．容積率b．建筑密度c．居住人口密度d．綠地率e．空地率

16第十六頁(yè)，共52頁(yè)。2．設(shè)施配套（1）市政設(shè)施配套a．給水設(shè)施b．排水設(shè)施c．供電設(shè)施d．交通設(shè)施（停車場(chǎng)）e．其他（燃?xì)狻㈦娦牛?）公共設(shè)施配套a．教育設(shè)施b．醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施c．商業(yè)服務(wù)設(shè)施d．行政辦公設(shè)施e．文娛體育設(shè)施f．附屬設(shè)施g．其他

17第十七頁(yè)，共52頁(yè)。3．建筑建造（1）建筑建造控制a．建筑高度b．建筑后退c．建筑間距（2）城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)a．建筑體量b．建筑色彩c．建筑形式d．其他環(huán)境要求e．建筑空間組合f．建筑小品設(shè)置

18第十八頁(yè)，共52頁(yè)。4．行為活動(dòng)（1）交通活動(dòng)控制a．交通組織b．出入口方位及數(shù)量c．裝卸場(chǎng)地規(guī)定（2）環(huán)境保護(hù)規(guī)定a．噪聲振動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值；b．水污染物允許排放量；c．水污染物允許排放濃度；d．廢氣污染物允許排放量；e．固體廢棄物控制；F．其他19第十九頁(yè)，共52頁(yè)。（二）規(guī)劃控制的方式

1．指標(biāo)量化（1）含義：通過(guò)一系列控制指標(biāo)對(duì)建筑用地進(jìn)行定量控制，如容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等；（2）適用范圍：適用于一般用地的規(guī)劃控制。2．條文規(guī)定（1）含義：通過(guò)一系列控制要素和實(shí)施細(xì)則對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行定性控制，如用地性質(zhì)、用地使用相容性和一些規(guī)劃要求說(shuō)明等；（2）適用范圍：當(dāng)對(duì)規(guī)劃地塊需作使用性質(zhì)規(guī)定或提出其他特殊要求時(shí)采用。20第二十頁(yè)，共52頁(yè)。3．圖則標(biāo)定（1）含義：用一系列控制線和控制點(diǎn)對(duì)用地和設(shè)施進(jìn)行定位控制，如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線、綠化綠線、控制點(diǎn)等；（2）適用范圍：當(dāng)需要對(duì)規(guī)劃地塊的劃分和建筑的布置作出標(biāo)示時(shí)采用。4．城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)（1）含義：通過(guò)一系列指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議，甚至具體的形體空間設(shè)計(jì)示意，為開(kāi)發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則和設(shè)計(jì)框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群空間組合形式、建筑輪廓線示意圖等。（2）適用范圍：在城市重要景觀地帶和歷史保護(hù)地帶，為獲得高質(zhì)量的城市空間環(huán)境和保護(hù)城市特色時(shí)采用。

21第二十一頁(yè)，共52頁(yè)。（三）規(guī)劃控制指標(biāo)的類型1．規(guī)定性指標(biāo)（必須遵照?qǐng)?zhí)行的）（1）用地性質(zhì)；（2）建筑密度（建筑基底總面積/地塊面積）（3）建筑控制高度；（4）容積率（總建筑面積/地塊面積）（5）綠地率（綠地總面積/地塊面積）（6）交通出入口方位；（7）停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施22第二十二頁(yè)，共52頁(yè)。2．指導(dǎo)性指標(biāo)（參照?qǐng)?zhí)行的）（1）人口容量（人/m2）；（2）建筑形式、體量、風(fēng)格要求；（3）建筑色彩要求；（4）其他環(huán)境要求。23第二十三頁(yè)，共52頁(yè)。（四）規(guī)劃控制指標(biāo)的名詞解釋及計(jì)算規(guī)定1．用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積，以公頃計(jì)。2．用地性質(zhì)：用地使用功能（標(biāo)注至小類乃至小小類）3．土地使用的相容性：土地使用性質(zhì)兼容范圍規(guī)定或適建要求，以“允許設(shè)置”、“有條件的允許設(shè)置”和“不允許設(shè)置”來(lái)表示。4．建筑密度：建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計(jì)。5．容積率：規(guī)劃地塊內(nèi)建筑總面積與規(guī)劃地塊面積之比。6．人口容量：規(guī)劃地塊內(nèi)每公頃用地的居住人口數(shù)。7．綠地率：地塊內(nèi)綠地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比行。8．停車泊位數(shù)：規(guī)劃地塊內(nèi)規(guī)定的停車車位數(shù)量，包括機(jī)動(dòng)車位數(shù)和非機(jī)動(dòng)車位數(shù)。9．交通出入口方位及數(shù)量：規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向、位置和數(shù)量。10．交通運(yùn)行組織：規(guī)定規(guī)劃地塊內(nèi)允許通行的車輛類型，作出合理的交通運(yùn)行組織。11．裝卸場(chǎng)地規(guī)定：對(duì)規(guī)劃地塊內(nèi)貨物裝卸場(chǎng)地位置和面積的規(guī)定。12．建筑高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。13．建筑后退：建筑相對(duì)于規(guī)劃地塊某方位邊界后退的距離。14．建筑間距：為滿足日照、消防、衛(wèi)生、安全和建筑保護(hù)等要求而規(guī)定的與相鄰建筑之間的距離。

24第二十四頁(yè)，共52頁(yè)。（五）地塊劃分、土地使用性質(zhì)與兼容控制1．地塊劃分①目的：為便于規(guī)劃管理、分塊批租、分塊開(kāi)發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng)一制定控制指標(biāo)而將規(guī)劃用地分成許多地塊。②地塊的概念、特性地塊是控規(guī)為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。地塊特性：a制定文本圖則時(shí)編碼與指標(biāo)的載體；b使用性質(zhì)相對(duì)單一，但不排隊(duì)混合使用；c與開(kāi)發(fā)的規(guī)模，時(shí)序相一致；d地塊面積根據(jù)開(kāi)發(fā)方式、管理方式?jīng)Q定，小至建筑基地，大至一個(gè)單位、一個(gè)廠礦企業(yè)不等；e根本開(kāi)發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。

25第二十五頁(yè)，共52頁(yè)。③地塊劃分的依據(jù)a用地功能性質(zhì)的區(qū)別；b用地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)邊界；c城市“六線”規(guī)劃等專業(yè)規(guī)劃要求（六線指道路規(guī)劃線、綠地綠線、河湖水面藍(lán)線、高壓、走廊黑線、文物古跡、保護(hù)紫線、微波通道橙線）；d考慮土地價(jià)值的區(qū)位級(jí)差；e不超越分區(qū)界或片區(qū)界，以利用規(guī)劃管理；f與開(kāi)發(fā)規(guī)模盡可能一致；g兼顧基層行政管轄界線，以利于現(xiàn)狀資料收集統(tǒng)計(jì)。

26第二十六頁(yè)，共52頁(yè)。2．土地使用性質(zhì)及其兼容控制

①用地分類《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》一般老城區(qū)分類多，新開(kāi)發(fā)分類少；中心區(qū)分類多，邊緣區(qū)分類少。②兼容控制27第二十七頁(yè)，共52頁(yè)。（六）道路及工程管線規(guī)劃1．道路及其設(shè)施控制控規(guī)階段的道路及其設(shè)施控制，主要指對(duì)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化，完善和落實(shí)總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃對(duì)道路交通設(shè)施和社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）的控制，以及對(duì)配建停車泊位的控制。就是在主次干道確定的條件下，根據(jù)規(guī)劃用地規(guī)模及地塊的使用性質(zhì)，增設(shè)各級(jí)支路路網(wǎng)；確定規(guī)劃范圍內(nèi)道路的紅線、道路橫斷面、道路主要控制點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高、交叉口形式；對(duì)社會(huì)停車場(chǎng)進(jìn)行定位、定量（泊位數(shù)）定界控制；對(duì)配建停車場(chǎng)（庫(kù)），包括大型公建項(xiàng)目和住宅的配套停車場(chǎng)（庫(kù)），進(jìn)行定量（泊位數(shù)）定點(diǎn)（或定范圍）控制。

28第二十八頁(yè)，共52頁(yè)。2．給水工程計(jì)算用水量，提出對(duì)水質(zhì)、水壓的要求，布局給水設(shè)施和給水管網(wǎng)；計(jì)算輸配水管渠管徑；校核配水管網(wǎng)水量及水壓；選擇管材。3．排水工程對(duì)污水排放量和雨水量進(jìn)行具體的統(tǒng)計(jì)計(jì)算；對(duì)排水系統(tǒng)的布局，管線走向、管徑進(jìn)行計(jì)算復(fù)核；確定管線平面位置，主要控制點(diǎn)標(biāo)高。4．供電工程計(jì)算用電負(fù)荷；選擇和布局規(guī)劃范圍內(nèi)變配電站；規(guī)劃設(shè)計(jì)10kv電網(wǎng)；規(guī)劃設(shè)計(jì)低壓電網(wǎng)。

29第二十九頁(yè)，共52頁(yè)。5．通信工程計(jì)算規(guī)劃范圍內(nèi)的通信需求量；確定郵政電信局所等設(shè)施的具體位置、規(guī)模；確定通信線路的位置、敷設(shè)方式、管孔數(shù)、管道埋深等；劃定規(guī)劃范圍內(nèi)電臺(tái)、微波站、衛(wèi)星通信設(shè)施控制保護(hù)界線。6．燃?xì)夤こ逃?jì)算燃?xì)庥昧?；?guī)劃布局燃?xì)廨斉湓O(shè)施，確定其位置、容量和用地；規(guī)劃布局燃?xì)廨斉涔芫W(wǎng)；計(jì)算燃?xì)夤芫W(wǎng)管徑。7．供熱工程計(jì)算規(guī)劃范圍內(nèi)熱負(fù)荷；布局供熱設(shè)施和供熱管網(wǎng)，計(jì)算供熱管道管徑。8．管線綜合各種管線在平面和豎向上的布置，尤其要解決好交叉口處管線的三維關(guān)系。

30第三十頁(yè)，共52頁(yè)。三、確定土地使用強(qiáng)度的因素

（一）確定土地使用強(qiáng)度的因素1．用地性質(zhì)2．城市土地級(jí)差3．營(yíng)造方式和形體規(guī)劃低層低密度、低層高密度、多層行列式、多層圍合式、自由式、高層低密度、高層高密度等。4．城市設(shè)計(jì)要素整體風(fēng)貌、重點(diǎn)地段、文物古跡、視線走廊等5．城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量避免環(huán)境擁擠、交通混亂、容量