某地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：**委托方：**（個(gè)人）估價(jià)方：**房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：指導(dǎo)老師：報(bào)告編寫：**評(píng)字（2010）0704501--26號(hào)編寫日期：目錄一、摘要………………1二、致委托方函………………………2三、估價(jià)師聲明………………………3四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………4五、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………5六、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………7七、附件……………18**轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本次估價(jià)標(biāo)的為**縣**路一家旅館，建筑面積130星㎡，占地面積雜140梁㎡。用途可為突多種經(jīng)營(yíng)，該杯樓為磚混結(jié)構(gòu)速，命為普通檔次旅難館類型的內(nèi)外請(qǐng)裝飾，位置臨累街，處它于素*疾*兆中心城區(qū)范圍。敵本次估價(jià)目的濾為房地產(chǎn)進(jìn)行詠市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓提供蔽價(jià)值依據(jù)，估米價(jià)材時(shí)點(diǎn)邊為貪2010-6早-2冠6粗估價(jià)方法采用殖市場(chǎng)比較法、段收益法和成本旋法，最終估價(jià)茶結(jié)果為曲407674許元，折合每建鬧筑平方米場(chǎng)3136肉元。致委托方函**女士：登承蒙委托，我敬公司對(duì)位于狡*翅*敏縣掙*鐘*輩南顆路辭**揮（建筑面型積蒜13世0猛平方米）賓在現(xiàn)狀利用條輔件下的市場(chǎng)價(jià)浴值進(jìn)行了評(píng)估丘，為委托方了泰解房地產(chǎn)市場(chǎng)伏價(jià)值提供之參考依據(jù)。影評(píng)估人員根據(jù)疲估價(jià)目的，遵岸循估價(jià)原則，紋按照評(píng)估工作杜程序，運(yùn)用熔市場(chǎng)比較法、距收益法和成本據(jù)法展，在認(rèn)真分析巴現(xiàn)有資料的基渡礎(chǔ)上，經(jīng)過周摧密準(zhǔn)確的測(cè)算圍，并詳細(xì)考慮狂了影響房地產(chǎn)到價(jià)值的各項(xiàng)因支素，確定估價(jià)知對(duì)象在估價(jià)時(shí)演點(diǎn)壞二絞○暮一似○貿(mào)年六月二十六衛(wèi)日，在價(jià)值定吳義和估價(jià)假設(shè)尺限制條件設(shè)定嶺下的估價(jià)結(jié)果凈為：（幣種：輝人民幣）領(lǐng)單位面積房地行產(chǎn)價(jià)值知：全313稻6蜜元怠/昨平方米熊房地產(chǎn)價(jià)值總謹(jǐn)額扮：閱40767柳4桌元負(fù)大寫金額：肆成拾款萬柒仟陸佰柒姨拾趣肆兩元跨姑以上內(nèi)容摘自菜本房地產(chǎn)估價(jià)漢報(bào)告書。欲了冰解本估價(jià)項(xiàng)目售的全面情況，桑應(yīng)認(rèn)真閱讀估球價(jià)報(bào)告書全文嘗。順致婦辨龜萬垮撫歇*浪*敲房地產(chǎn)估價(jià)有裝限公司汽雪湖淘超窗講蕩燭誤法人代表闖：家君畏你翼連佛罪下植泉監(jiān)2010-隱6-26價(jià)師聲明首我們鄭重聲明搜：盾我們?cè)诒竟纼r(jià)營(yíng)報(bào)告中陳述的奇事實(shí)是真實(shí)的糠和準(zhǔn)確的。貼本估價(jià)報(bào)告中卻的分析、意見臘和結(jié)論是我們頌自己公正的專影業(yè)分析、意見漢和結(jié)論，但受具到本估價(jià)報(bào)告毅中已說明的假熟設(shè)和限制條件督的限制。旨我們與本估價(jià)舉報(bào)告中的估價(jià)象對(duì)象沒有利害蓄關(guān)系，也與有呼關(guān)當(dāng)事人沒有泳個(gè)人利害關(guān)系罪或偏見。羽我們依照中華籮人民共和國(guó)國(guó)置家標(biāo)準(zhǔn)吵（略GB/T5凈0291-1運(yùn)99粘9口）《房地產(chǎn)估共價(jià)規(guī)范》進(jìn)行春分析，形成意參見和結(jié)論，撰例寫本估價(jià)報(bào)告丑。鎮(zhèn)估價(jià)人員已對(duì)渠本估價(jià)報(bào)告中功的估價(jià)對(duì)象進(jìn)身行了實(shí)地查勘融，查勘限于估裹價(jià)對(duì)象的外觀具和使用狀況，杠未使用專業(yè)檢捎測(cè)儀器對(duì)其結(jié)債構(gòu)及設(shè)備進(jìn)行灘檢測(cè)，估價(jià)人獲員不承擔(dān)對(duì)估詠價(jià)對(duì)象建筑結(jié)蔥構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)涂查的責(zé)任，也妄不承擔(dān)對(duì)其它丟被遮蓋、未暴祝露及難于接觸香到的部分進(jìn)行炎查勘的責(zé)任。拖其建筑物及相鹿關(guān)設(shè)備的質(zhì)量僵情況最終應(yīng)以呈有相關(guān)資質(zhì)機(jī)龍構(gòu)的鑒定結(jié)果貸為準(zhǔn)。距沒有人對(duì)本報(bào)早告提供重要?；I(yè)幫助。蒼估價(jià)人啞員釘飯就蠶喜證拋翻煌號(hào)絲析采判簽尾撕爬名男胳估價(jià)的假設(shè)和爬限制條件丸1耽、偷棉報(bào)告中估價(jià)對(duì)園象的房屋所有凝權(quán)人、坐落、竿產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、尚建筑面積、用勵(lì)途、土地權(quán)屬聯(lián)性質(zhì)、土地使即用年限等情況惑均以《房屋所但有權(quán)證》【湘乎房權(quán)證海私字葬第均05630各3程號(hào)】為依據(jù)。姜若上述情況發(fā)免生變化，埋2烤、驗(yàn)白估價(jià)報(bào)告需做便相應(yīng)調(diào)整。藍(lán)3么、豬診估價(jià)對(duì)象所占虛土地使用權(quán)類偉別為劃撥技，將4緞、餡肚估價(jià)中是以出答讓方式獲得（糟即已向政府補(bǔ)蟲交了土地出讓敗金）為假設(shè)前格提。穗5席、鳥版本次估價(jià)是以鏟估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀膚和轉(zhuǎn)讓后用途鬧不痕6扛、子俘確定總，葵7獅、場(chǎng)貢但受當(dāng)?shù)卣驅(qū)Ρ镜囟纬鞘兴阂?guī)劃政策的限送制為前提。逝8混、圍今本次估價(jià)是以蔬委托方提供的鳴全部資料和數(shù)釋據(jù)是真實(shí)有效彼的為假設(shè)前提疊。東9降、膚巡本次估價(jià)結(jié)果塔為估價(jià)對(duì)象在鑼估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的爺本地區(qū)社會(huì)正貓常交易的市場(chǎng)橋價(jià)格瞇，思1穴0添、窄哭是以市場(chǎng)上存棵在著自愿購(gòu)買俗者為假設(shè)前提臣。估價(jià)對(duì)象具揮體交易額在市嚷場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定即歲價(jià)格踐不缸1倒1桃、滅鼠會(huì)發(fā)生較大變帖動(dòng)的一定時(shí)間什內(nèi)交易時(shí)竄，偷1寺2哈、艙蜜由轉(zhuǎn)讓雙方依龍據(jù)本結(jié)果協(xié)商尖確定。征1納3萬、諷紙本估價(jià)報(bào)告僅禿為估價(jià)目的之弓用競(jìng)，迫1矮4應(yīng)、眨呼不軋1透5跌、氏蛙得他用。未經(jīng)耕本所許可茄，繩1抵6境、懼族本報(bào)告范不愚1被7這、嗚便得公開發(fā)表。流7得、本次估價(jià)沒玉有考慮押金利極息。境８礙、繭頌面本估價(jià)報(bào)告應(yīng)會(huì)在有效期內(nèi)使婆用估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方袋法人代表椅：道**澇地疲暗秩址喊：題*藝*協(xié)縣則*由*吉路裹0王1佳號(hào)二、估價(jià)方趣單位名稱喚：混*扁*王房地產(chǎn)估價(jià)有借限公司裕法人代表肚：煉**歲地膠忌吐址：碧資格等級(jí)：壹某級(jí)郵政編碼：三、估價(jià)對(duì)象逼本次估價(jià)對(duì)象次為主*宅*愧縣芬*殺*拖路線0凡1篩號(hào)的一旅店，炮建筑面暖積仆13算0記平方米，占地進(jìn)面男積休14蜘0丙平方米，屬私金人所有，有宗更地征用和建房羞規(guī)劃等手續(xù)，舞并已辦理房屋較權(quán)屬證書和土文地使用權(quán)證書牧，權(quán)屬清楚，鐵無糾紛。任該房地產(chǎn)建成拐于戚200墊9釋年，磚混結(jié)構(gòu)哄，共三層，商資業(yè)樓設(shè)計(jì)，內(nèi)命外裝飾具有普口通檔次，水、移電、暖等配套應(yīng)設(shè)施比較齊全給。估價(jià)對(duì)象所駕處系市商業(yè)中妻心地帶范圍，臺(tái)交通方便，周推圍商業(yè)環(huán)境條虧件較好，一面蕩臨街，具體位奧置比較優(yōu)越。四、估價(jià)目的沃委托方擬將估思價(jià)對(duì)象進(jìn)行市型場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，委托槍評(píng)估其市場(chǎng)現(xiàn)市值，為委托方艱提供市場(chǎng)交易汁價(jià)格參考依據(jù)榨。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)然2010-6如-26六、價(jià)值定義訂估價(jià)房地產(chǎn)的客市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)值鹿，采用公開市蛋場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)原則1．合法原則砌糖聞遵循合法原則章，首先要求房勞地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以隊(duì)估價(jià)對(duì)象的合疾法權(quán)益為前提圍進(jìn)行。合法扇權(quán)益包括合法虎產(chǎn)權(quán)、合法使脅用、合法處分堆等方面。遵循伴合法原則，具察體來說有下列督幾個(gè)方面：在邁合法產(chǎn)權(quán)方面椅，應(yīng)以房地產(chǎn)妻權(quán)屬證書和有緞關(guān)證件為依據(jù)雅；在合法使用胳方面，應(yīng)以城銹市規(guī)劃、土地箏用途管制等為殊依據(jù)；在合法罵處分方面，應(yīng)倆以法律、法規(guī)琴或合同等允許白的處分方式為泰依據(jù)；在其他偉方面，如評(píng)估豎出的價(jià)格必須針符合國(guó)家的價(jià)斃格政策。虎2拋.父獨(dú)立、客觀、幸公正原則站所謂獨(dú)立，一小是要求估價(jià)機(jī)秋構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是顫一個(gè)不依賴于胸他人、不受他淘人束縛的獨(dú)立阿機(jī)構(gòu)；二是要碼求估價(jià)機(jī)構(gòu)和滋估價(jià)人員與估術(shù)價(jià)對(duì)象及相關(guān)液當(dāng)事人沒有利希害關(guān)系；三是睜要求估價(jià)機(jī)構(gòu)故和估價(jià)人員在押估價(jià)中不應(yīng)受適外部干擾因素幼的影響，不屈感從于外部壓力摔，完全憑借自敞己的專業(yè)知識(shí)啊、經(jīng)驗(yàn)和良心碑進(jìn)行估價(jià)。所傾謂客觀，是要仍求估價(jià)機(jī)構(gòu)和塌估價(jià)人員不帶項(xiàng)著自己的好惡著、情感和偏見智，完全從實(shí)際潔出發(fā)，按照事汽物的本來面目慌去估價(jià)。所謂息公正，是要求該估價(jià)機(jī)構(gòu)和估廢價(jià)人員在估價(jià)嚴(yán)中應(yīng)公平正直百、不偏袒任何懷一方。險(xiǎn)3辦.謙最高最佳使用竊原則踐所謂最高最佳楊使用，要求房果地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以在估價(jià)對(duì)象的最派高最佳使用為蒸前提進(jìn)行。它邊是指法律上允殿許，技術(shù)上可菠能，經(jīng)濟(jì)上可的行，經(jīng)過充分倦合理的論證，橫能使估價(jià)對(duì)象型的價(jià)值達(dá)到最而大的一種最可打能的使用。4.替代原則秤房地產(chǎn)價(jià)格遵晝循替代規(guī)律，墓某宗房地產(chǎn)的稍價(jià)格，受同類慧型具有替代可須能的房地產(chǎn)價(jià)池格所牽制。有繭相同使用價(jià)值塔、有替代可能蜂的房地產(chǎn)之間年會(huì)相互影響和夢(mèng)競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)欺格相互牽制而筋趨于一致。蕉5以.把估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則論估價(jià)結(jié)論首先梯具有很強(qiáng)的時(shí)騎間相關(guān)性，這島主要是考慮到秧資金的時(shí)間價(jià)喜值，在不同時(shí)咳間點(diǎn)上發(fā)生的假現(xiàn)金流量對(duì)其行價(jià)值影響不同文。所以，在房騰地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)由一規(guī)定：如果很一些款項(xiàng)的發(fā)鍵生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)昂時(shí)點(diǎn)不一致，勾應(yīng)當(dāng)折算為估驢價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值塌。妄估價(jià)結(jié)論同時(shí)幣具有很強(qiáng)的時(shí)應(yīng)效性，這主要校是考慮到房地蜓產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的腥波動(dòng)性，同一證估價(jià)對(duì)象在不劣同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有庭不同的市場(chǎng)價(jià)稀值。所以強(qiáng)調(diào)萬：估價(jià)結(jié)果是腐估價(jià)對(duì)象撤在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的筆價(jià)值，不能將廈該估價(jià)結(jié)果作問為估價(jià)對(duì)象在菌其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)編值碎。八、估價(jià)依據(jù)腸1腐．有關(guān)政策法挎規(guī)和文件：然《中華人民共住和國(guó)城市房地?cái)钞a(chǎn)管理法》瞇《中華人民共猛和國(guó)土地管理鴨法》苗《中華人民共章和國(guó)物權(quán)法》固《中華人民共詢和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有擺土地使用權(quán)出犯讓和轉(zhuǎn)讓暫行洲條例》儉國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)橫（沸GB/T5掛0291-1送99展9體）《房地產(chǎn)估技價(jià)規(guī)范》茄《關(guān)*授*港基準(zhǔn)地價(jià)（愚二撇○版○猶六年）》莫其他相關(guān)政策杜法規(guī)和文件姓2否．委托估價(jià)方致提供的資料伸：秀飯《房屋所有權(quán)娘證》【湘房權(quán)陽證海私字助第簽05630湯3易號(hào)】懷有關(guān)評(píng)估的其詳它資料漸3度．受托估價(jià)方氧掌握的有關(guān)資坡料以及估價(jià)人栗員現(xiàn)場(chǎng)勘查所澆獲取的資料照。九、估價(jià)方法豐根據(jù)估價(jià)目的濾和估價(jià)對(duì)象實(shí)脫況及本地區(qū)房榴地產(chǎn)交易市場(chǎng)腰情況，確定采枕用市場(chǎng)比較法裁、收益法和成戴本法進(jìn)行本次尤估價(jià)。鵲1甩、尾魔估價(jià)基本思路倍：分別按照上震述三種方法對(duì)嚼估價(jià)對(duì)象的價(jià)猴值進(jìn)行估算窯，會(huì)2姥、述奉然后對(duì)三種方道法分別求取的蹄估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綠簡(jiǎn)單算術(shù)平均延，緊3瘡、阻灌求得最終評(píng)估孩值。笨2菊、灘薄市場(chǎng)法的技術(shù)預(yù)思路是：搜集粉多個(gè)市場(chǎng)上類殼似房地產(chǎn)交易瞧實(shí)例，選取可咸比實(shí)例與評(píng)估擋對(duì)象進(jìn)行比較惱，對(duì)其交易時(shí)濫間、交易情況魯、區(qū)域因素、凍個(gè)別因素等進(jìn)芬行修正后測(cè)算滋出比準(zhǔn)價(jià)格，笨求取估價(jià)對(duì)象鴿的評(píng)估值。嗓3睡、牢龍成本法的技術(shù)寨思路是：假設(shè)稠在估價(jià)對(duì)象所季處地段上，使推用社會(huì)現(xiàn)行的辱建筑材料、施迎工工藝及有關(guān)梢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)籮算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)眠建造與估價(jià)對(duì)獵象相同結(jié)構(gòu)、補(bǔ)建筑風(fēng)格、裝漫修標(biāo)準(zhǔn)和同等雨效用的全新狀撤態(tài)建筑物所需蘇的各項(xiàng)社會(huì)必楚要成本費(fèi)用，講扣除折舊，測(cè)齊算其積算價(jià)格社，求取估價(jià)對(duì)貸象的現(xiàn)行價(jià)值笑。其基本公式博如下：悶評(píng)估膀值風(fēng)=支取得土地費(fèi)嗎用讓+趣建筑物重置成撈本－折舊十、估價(jià)結(jié)果榨評(píng)估人員根據(jù)息估價(jià)目的，遵局循估價(jià)原則，孟按照評(píng)估工作紀(jì)程序，運(yùn)用科宮學(xué)的評(píng)估普方法，在認(rèn)真焰分析現(xiàn)有資料頂?shù)幕A(chǔ)上，經(jīng)均過周密準(zhǔn)確的命測(cè)算，并詳細(xì)卷考慮了影響房飄地產(chǎn)價(jià)值的各詞項(xiàng)因素，確定朋估價(jià)對(duì)象在估湊價(jià)時(shí)點(diǎn)吊二哨○柔一跟○今年六月二十六釣日拳，在價(jià)值定義洋和估價(jià)假設(shè)限姓制條件設(shè)定下詠的估價(jià)結(jié)果為品：（幣種：人澆民幣）掙單位面積房地扒產(chǎn)價(jià)值掙：制313傻6現(xiàn)元遺/圾平方米手房地產(chǎn)價(jià)值總為額：隙407674茅元蘿大寫金額：肆亮拾幻萬柒仟陸佰柒愧拾下肆元同十一、估價(jià)人鴿員偉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（烘房地產(chǎn)估價(jià)員產(chǎn)）：常領(lǐng)導(dǎo)審簽（房茫地產(chǎn)估價(jià)師）鉆：港薛拳滲姝遷十二、估價(jià)作慢業(yè)日期拔201充0坡年怒6傾月摸1拐2沙日棋至籠201呈0帥年蜘6薦月夫2更6寸日趁十三、估價(jià)報(bào)警告有效期御本報(bào)告估價(jià)結(jié)謝果自報(bào)告完成劉之日起壹年內(nèi)盆有效（自販二鷹○頸一計(jì)○展年六月二十六烏日潛至鄰二挺○舌一一年輛六月二十五日將止扎）。贊二飯○藏一?！饗赡炅露讶展纼r(jià)技術(shù)報(bào)告獻(xiàn)一、估價(jià)對(duì)象禁及個(gè)別因素分騾析隆該房地產(chǎn)建筑覺為磚混結(jié)構(gòu)，惕建筑面森積歸13琴0向平方米，勝按商業(yè)樓設(shè)計(jì)銀，經(jīng)營(yíng)旅館，垮基本配套齊全態(tài)，裝修檔次稍踢好，藝術(shù)吊頂災(zāi)；內(nèi)墻、樓梯開踏步為上等地害磚貼面；水、捏電、空調(diào)配套不。踢參照決《荷*葉*際縣基準(zhǔn)地價(jià)（資二蔑○熔○欄六年）》可知憂，估價(jià)對(duì)象位濤于揀*農(nóng)*恰縣商業(yè)用途二遇級(jí)地價(jià)區(qū)內(nèi)框二、區(qū)域因素良分析粘估價(jià)對(duì)象所宣處恰*逐*始路，交通便利派，周圍商業(yè)環(huán)覽境較好。該房泄地產(chǎn)坐落位置腎優(yōu)越，是本城蓬區(qū)繁華的商業(yè)參經(jīng)營(yíng)黃金地段哄。睜三囑.稿偵房地產(chǎn)權(quán)屬及玻登記狀況憤根據(jù)《房屋所塊有權(quán)證》【湘今房權(quán)證海私字猴第絲05630魚3豬號(hào)】，估價(jià)對(duì)博象的土地使用危權(quán)類型為國(guó)有濱出讓，土地使密用權(quán)日期前自嬸200險(xiǎn)9針年均6殺月類1累6籍日起廈至襖204包9向年丟3舍月前1賤9程日結(jié)束，至估品價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地鳥使用剩余年限草為辟3捕9蜻年規(guī)。姐根據(jù)委托方提島供的資料，至朱估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估騾價(jià)對(duì)象不存在裳抵押、擔(dān)保、突租賃、訴訟等彼他項(xiàng)權(quán)利，如若上述情況發(fā)生開變化，估價(jià)結(jié)桑果需做相應(yīng)調(diào)彩整爆四、市場(chǎng)背景封分析雙估價(jià)對(duì)象為旅唱館，隨跟著式*苦*住內(nèi)陸第一核電達(dá)成立彈，仇*雞*階借助本地旅游戚優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)往展，必定將吸剩引大量客流和稈外來務(wù)工人員幻，這一舉措必罰定讓旅館業(yè)發(fā)暫展欣榮，而此經(jīng)類房地產(chǎn)必將袖受到市場(chǎng)的需持求震。探五、最高最佳者使用分析欲房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)完當(dāng)以估價(jià)對(duì)象牌的最高最佳使冰用為前提進(jìn)行砌估價(jià)。最高最攔佳使用是指法崗律上允許、技賊術(shù)上可能、經(jīng)氧濟(jì)上可行，經(jīng)莖充分合理論證絹，能使估價(jià)對(duì)裂象產(chǎn)生最高價(jià)異值的使用紗估價(jià)對(duì)象為商撕業(yè)建筑，其門腿面為普通檔次鍋規(guī)模，就估價(jià)自時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言信，旅館是其設(shè)丙計(jì)的最高最佳厭使用用途，目抱前其規(guī)模檔次君在這一地段附榜近還有多家，皆加之坐落位置價(jià)比較優(yōu)越，將駱會(huì)更加顯示其中優(yōu)越性教。沃六、估價(jià)方法絕選用纖根據(jù)估價(jià)目的緒和估價(jià)對(duì)象類貓型，分一層，智分別用市場(chǎng)比干較法、成本法還、收益法估算辨其現(xiàn)有的價(jià)值糾。騰鹿七版、估耳價(jià)測(cè)算過程耽●治殃運(yùn)用市場(chǎng)法求劫取估價(jià)對(duì)象地協(xié)產(chǎn)價(jià)值呈（籠1柔）可比案例的初選擇驅(qū)通過調(diào)查分析笨，我們選擇了賭與待估房地產(chǎn)企條件類似沖的做3示個(gè)可比案例，羅具體選擇原則元和案例條件描曲述如下：粱選擇案例原則衛(wèi)：旨◆籮與估價(jià)對(duì)象屬腹同一供需圈止◆擠與估價(jià)對(duì)象用淡途應(yīng)相同雜◆銅交易案例必須躍為正常交易，織或可修正為正密常交易借由于叢頤源居附近為漁十分成熟的住父宅區(qū)，區(qū)域內(nèi)絮房屋買賣頻繁寇，二手房市場(chǎng)煙價(jià)格及交易量紐已趨于穩(wěn)定，享根據(jù)估價(jià)對(duì)象爽實(shí)際情況，本島次評(píng)估時(shí)選取譜三個(gè)交易案例郊作為可比案例醋：州實(shí)例代號(hào)什實(shí)例一禁實(shí)例二膽實(shí)例三切坐落位置殲*員*啦北濃14雁2深號(hào)?；驌]路缸8獻(xiàn)3但號(hào)翠建設(shè)公路井6悔4妻號(hào)快用跳攻深途浪商業(yè)禾商業(yè)趟商業(yè)棋出租面積起13恐0籍㎡釀12朋5脫㎡減13濫5息㎡祖出租價(jià)格腸415醒0育元選/壟月府400寸0亡元貪/猾月錢400忍0驚元序/啊月歡出租日期質(zhì)200折9瞧年猾5項(xiàng)月陶200略9屠年謝4悔月然200捎9冒年洞1談月掃交易類型筆出租奴出租能出租繪（逢2灶）比較因素的多選擇遲堅(jiān)渴根據(jù)估價(jià)對(duì)象國(guó)的具體情況，儲(chǔ)影響估價(jià)對(duì)象拜價(jià)值的主要因蝴素有：經(jīng)A洽.間交易日期：交鋪易日期相你差在3祥個(gè)月以內(nèi)不做災(zāi)修正；嘗B慎.散交易情況：是祥否為正常、公潑開、公平、自摸愿的交易；考C懼.免區(qū)域因素：主權(quán)要有基礎(chǔ)設(shè)施旦情況、距區(qū)域決中心距離、道粥路通達(dá)情況、斗區(qū)域繁華度、役距公交車站距害離、住宅聚集單度、小區(qū)環(huán)境泡條件；法D器.輛個(gè)別因素：主艷要指用途、裝致修情況、成新旺率、戶型、建殼筑面積、主朝惕向、樓層、房睬屋結(jié)構(gòu)。撤（股3衣）比較因素條夠件說明吳估價(jià)對(duì)象與可縱比案例的比較狡因素條件詳見耗表推比怨楚較津扯因動(dòng)夜素蔥仙條伐生件既仗說貓胖明胞紀(jì)表撐斯穿估價(jià)對(duì)象及比盈較案例烏比較因素晝估兄競(jìng)嫌價(jià)身對(duì)就做慶象遺實(shí)螞米扣例慕A燭實(shí)基合彎例閱B摸實(shí)遷黨佛例舉C駐房地產(chǎn)租金?。ū辉?捏月）宵待欠狼估襪4150置4000旗4000紛出租日期盜2009.7損2009.5災(zāi)2009.4耽2009.1驟交易情況隔正常法正常波正常懷正常仔基礎(chǔ)設(shè)施情況支七通壇七通務(wù)七通撒七通纏

穗商業(yè)用地級(jí)狹商濾Ⅱ慈商斬Ⅱ蘭商斗Ⅱ辨商消Ⅱ聾道路通達(dá)情況勻臨主干道守臨主干道留臨主干道丙臨主干道美區(qū)域繁華度答較高裳較高糖較高纖較高發(fā)距公交車站距駝離打50國(guó)米寄50卵米撓50惕米事50吹米襖住宅聚集度含較高頑較高營(yíng)較高瓶較高塵用途維商業(yè)遷商業(yè)洪商業(yè)手商業(yè)秀裝修情況餓精裝蜻精裝武精裝錯(cuò)精裝賽成新率涌九成攪九成或九成堪九成況竣工時(shí)間討2009.6杜2009.2塑2009.1鄙2008.1獄1除主朝向渴南北兩南北柴東南團(tuán)南北秘樓層填1/4紙1/5紹1/3練1/4罰房屋結(jié)構(gòu)倆磚混辮磚混鮮磚混綠磚混確定修正系數(shù)①交易情況魚害實(shí)例代號(hào)嫩A聰B喂C訪剩余使用年限仆39污39林39用成新率衡90%市90%貼90%玉殘值率項(xiàng)2%見2%懇2%軋A半、傅B保、壞C棕應(yīng)修正為正常潑交易。鑒存款利枝率牲2.25%擔(dān)狂抖掩資本化巧率膊8.5%A、可比實(shí)例迅1匠.媽年租金總收椅益?zhèn)?4150×盯1琴2鍛＝慌49800處2脖.網(wǎng)房地產(chǎn)出租總皂費(fèi)跨用坦.a講.許年管理攜費(fèi)妖=49800惠×4%=19敘92溝裁像碑零b專年維修喘費(fèi)駐=540×1法.2×130昏×2%=16漁84.8揀紛阿占株c胸年保險(xiǎn)宏費(fèi)免=540×1外.2×130稱×質(zhì)2聽‰允=168.5擱缺枕斗劑d塞年稅怎金照=49800平×17.5%插=8715坑挨筋圓曠e修年折舊痕費(fèi)勁=540×1肝.2×130茄×嬸（礎(chǔ)1-2智%典）洽/40=20仔63.9欣3嶼.臉房地產(chǎn)年純收朗益四=49800且-1992-赴1684.8開-168.5尖-8715-差2063.9嘴=35175唉.8荒4蔬.袋資本化怎率躺=8.5%晴收益價(jià)掉格聚=35175以.8/8.豎5姜％舒×挨〔耀1-1鋒/嗚（鑒1+8.輔5砌％）粗39且〕弟=39657界6.1B、可比實(shí)例犧1酬.嚇年租金總收龜益枯=4000×澇12=480驚0殘0傅元電.角2至.嘩房地產(chǎn)出租總侮費(fèi)爛用芝.a晴.墾年管理已費(fèi)集=48000雞×4%=19踢20這耍付每軌b余年維修鬼費(fèi)掙=540×1走.2×125醬×2%=16海20俘初伶憤擔(dān)c臨年保險(xiǎn)徒費(fèi)漿=540×1脫.2×125蹈×百2席‰副=162剩海她學(xué)灑d雨年稅減金角=48000駱×17.5%次=8400鬧鋒寶舍動(dòng)e不年折舊怎費(fèi)音=540×1鐵.2×125小×大（瞎1-2馳%洋）都/40=19仰84.5蹲3察.役房地產(chǎn)年純收籠益慮=48000飾-1920-玻1620.8禽-162-8么400-19跳84.5=3數(shù)3913.5旦4風(fēng).壘資本化模率淚=8.5%嫩收益價(jià)穩(wěn)格藍(lán)=13391決3.5/8.以5顯％銷×?！蔡J1-1紡/耐（談1+8.駕5許％）怖39薄〕蠻=38234反4.8C、可比實(shí)例賽1舒.膨年租金總收揪益版=4000×曾1宇2恨＝座48000遠(yuǎn)2享.拾房地產(chǎn)出租總姻費(fèi)軋用增.a撓.僻年管理萍費(fèi)曉=48000久×4%=19之20達(dá)頸馳時(shí)敞b浩年維修麥費(fèi)獨(dú)=540×1墾.2×135壽×2%=17殃49.6南潤(rùn)缸佳春c她年保險(xiǎn)榮費(fèi)扯=540×1腿.2×135狡×蠟2蹄‰哈=175麻潔憐愛霞d送年稅敗金葛=48000濃×17.5%銀=8400認(rèn)疑片偶糾e歇年折舊亂費(fèi)庸=540×1蓮.2×130州×幼（后1-2拖%資）茄/40=21爺43.3姐3跪.展房地產(chǎn)年純收跌益叢=48000除-1749.膨6-175-慨168.5-稻8400-2縣143.3=主35175.楚8醉4船.厭資本化抗率敏=8.5%圾收益價(jià)點(diǎn)格奏=35175竟.8/8.儲(chǔ)5斃％晉×育〔謎1-1敞/吹（由1+8.溝5廉％）嗚39亦〕宿=37894旱6.8意（捏4創(chuàng)）編制因素比類較修正系數(shù)表需膜夏摟估價(jià)對(duì)象及比妄較案例旗比較因素造實(shí)棒部解例錘A惑實(shí)傷藥薦例泥B快實(shí)敏俱工例鞋C崇房地產(chǎn)售價(jià)粱（烘元獨(dú)/理平方米）鬼3050.6眾3058.8急2807.1知交易日期瓣100/10吵0筋100/10變0武100/97壩交易情況渡100/10喪0標(biāo)100/10粗0妖100/10勿0馬基礎(chǔ)設(shè)施情況任100/10桐0罩100/10商0許100/10竭0菜商業(yè)用地級(jí)挑100/10咳0梁100/10船0嘗100/10盤0叢道路通達(dá)情況序100/10目0駝100/10女0過100/10盤0怪區(qū)域繁華度鼠100/10帖0涼100/10計(jì)0起100/10絮0會(huì)距公交車站距可離傭100/10罩0旁100/10堅(jiān)0印100/10萄0叔用途截100/99撈100/10天0釋100/10凝0稠裝修情況鋪100/99兼100/10猶0他100/99謙成新率但100/10考0銜100/10姨0開100/99披戶型賊100/10壯0迎100/10坑0殲100/10域0四建筑面積俯100/10健0表100/99歪100/10珠1食主朝向辜100/10旦0魔100/99猛100/98季樓層碎100/10爆0驅(qū)100/10混0綁100/10灑0秘房屋結(jié)構(gòu)退100/10瀉0甚100/10寸0稱100/10等0乓比準(zhǔn)價(jià)格來3112.6蔽3120.9鴉3031.4閥（誤6棋）案例修正后諷的價(jià)格計(jì)算寇經(jīng)過比較分析沉，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)蝦格的差距在合似理范圍之內(nèi)，剛故取三個(gè)比準(zhǔn)鞏價(jià)格的簡(jiǎn)單算蝕術(shù)平均值作為槐市場(chǎng)比較法求隆取估價(jià)對(duì)象房時(shí)地產(chǎn)的樓面單竿價(jià)為：翻（劃3112.6搏+3120.觀9+3031蝕.肉4殼）兇÷3=308唱8.3件（筒元懂/鍋平方米）香評(píng)估總窗值賞=佳（瞇3112.6劑+3120.繞9+3031轟.舍4險(xiǎn)）鉗÷3匆×130=4吵01479臥●線艱運(yùn)用凍成本法旱求取估價(jià)對(duì)象疑房地產(chǎn)價(jià)值遷（案1授）測(cè)算取得土按地使用權(quán)費(fèi)用糠采用基準(zhǔn)地價(jià)減修正法對(duì)該宗料土地進(jìn)行評(píng)估菜。根據(jù)文件規(guī)菊定，估價(jià)對(duì)象壘占用土地主要繪為一級(jí)級(jí)商業(yè)其活動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)悠為違156拳8曾元緒/猾㎡現(xiàn)。根據(jù)象湖率南歲200丹6劇年提~201辱0侮年間每年四季庭度的環(huán)比指數(shù)突取其平均值作韻上調(diào)修翠正核,納評(píng)估該宗萍土地重置價(jià)格怨＝摟1568央×跪1.163懶×矛1.088攻×抽1.116王×緊1.164閃=2577.果3獵4協(xié)元棕，估價(jià)對(duì)象占眠用土地總面積亭為誠(chéng)13透0搭平方米，取得半土地使用權(quán)總旁費(fèi)拐用瓦=胳2577.3薯4緞×130=3槐35054.久3銀元沸(2)再誦測(cè)算建筑物開蔬發(fā)建造成本費(fèi)謀用留重置價(jià)余格心=540×1躬.2×130昨=8424歷0柄元寸(3)胃幫測(cè)算折舊，評(píng)童估對(duì)象為商業(yè)詳用房，按國(guó)家梯商業(yè)用疾地港4裹0乓年規(guī)定，其折記舊年限最長(zhǎng)不舒能超及過權(quán)4添0耽年，該房地產(chǎn)壺已使爬用揉1死年，假設(shè)估價(jià)軟對(duì)象轉(zhuǎn)讓擴(kuò)建沃改造后不損壞免其一般綜合營(yíng)撥業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命馬情況下，采用盾年限折舊法評(píng)銜估折之舊暈=41929超4.3×(1鄙-2%)×1肆/40=10觀272.7貪藝元糕默陸亞積算價(jià)針格對(duì)=乓335054喘.3缸+25920真-10272睛.7=40誘9021.細(xì)6哥元邁.礙●享巡運(yùn)用收益法求詳取估價(jià)對(duì)象房白地產(chǎn)價(jià)值斤（患1捆）房地產(chǎn)年總惱收益升估價(jià)對(duì)象地處鏟****藏1栽號(hào)袋，根據(jù)評(píng)估人兵員對(duì)周邊相同間檔次同類房地晶產(chǎn)的租金調(diào)查解，并結(jié)合本項(xiàng)農(nóng)目的具體情況由，確定估價(jià)對(duì)支象建筑面積租迫金水平喜為惰420籠0獸元斧/版月，每年塑按否1底2腳個(gè)月計(jì)算，估慚價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)雖建筑面積凝為智13餅0抓平方米，則估針價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)攝年總收益為：元房地產(chǎn)年總收宜益賽=攤4300×1劈2潛=5.1詳6眾（萬元）立（弱2攻）房地產(chǎn)年總寬費(fèi)用①綜合稅費(fèi)傭稅務(wù)機(jī)關(guān)按照陡綜合征收率計(jì)杠征，分別包括居營(yíng)業(yè)稅、城市岸維護(hù)建設(shè)稅、寬教育費(fèi)附加、箱房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)推土地使用稅、異城市房地產(chǎn)稅喜、印花稅、個(gè)區(qū)人所得稅等地堵方各稅，按年耐房地產(chǎn)年總收氣益偶的訓(xùn)17.否5長(zhǎng)％計(jì)算。則：法綜合稅畏費(fèi)去=51600明×17.5%義=903替0境（元）口②旋維修保養(yǎng)費(fèi)，器指為保障房屋肚正常使用每年授需支付的修繕妙費(fèi)。根據(jù)估價(jià)匯對(duì)象房地產(chǎn)檔理次和房屋需維惱修保養(yǎng)的狀色況怠,搏按房屋重置價(jià)們值波的程2袋%深計(jì)建算欺,毀則維修保養(yǎng)費(fèi)治為：哄540×1.州2×130×度2%=168復(fù)4縱（元）暖③思保險(xiǎn)費(fèi)，指房元地產(chǎn)所有人為鐵使自己的房地群產(chǎn)避免意外損蓮失而向保險(xiǎn)公爹司支付的費(fèi)用奉。按房屋重置留成新價(jià)乘以保爺險(xiǎn)費(fèi)堆率生2纏‰附計(jì)算，則保險(xiǎn)盲費(fèi)為：短540×1.桂2×130×夕2計(jì)‰碑=168勉（元振）晝卻④客管理費(fèi)，指工朋作人員的工資爺、福利等經(jīng)營(yíng)才管理所需的費(fèi)待用劍,坦因估價(jià)對(duì)象為條一套個(gè)人所有豆商品住宅，該兵項(xiàng)費(fèi)用較低，忽取房地