河南洛陽某住宅區(qū)項目產(chǎn)品建議書

****項目產(chǎn)品建議一、總體規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。1.1本項目的市場定位本項目定位為：“伊川首席尊貴社區(qū)”；項目規(guī)模較大，因此整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。1.2本項目規(guī)劃設(shè)計理念今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司對本項目提出幾點規(guī)劃理念。A、強調(diào)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個“亮點”，實施均享理念。a、強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調(diào)日照、朝向均好。本項目既要照顧伊川地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。B、“價值定位”理念a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域；b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；c、反復(fù)調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利；d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。潤對本項目建議丹加強具有特色名的大面積綠化徒景觀設(shè)計，彌膝補景觀價值較屯低的狀況，拉榮平整個社區(qū)倆的跨“撥景觀價要值臟”熄。中部區(qū)域深澇入社區(qū)內(nèi)部，矮不管是噪音還績是景觀都較好影，四面觀景，業(yè)是地塊夠的妨“衛(wèi)高價值染區(qū)雅”爸，適合設(shè)置項矩目的高端產(chǎn)品股。旱1.掩3犁建筑群體組合襲布置建議白由于現(xiàn)代居住棟環(huán)境中居住者確的結(jié)構(gòu)，不再嘉是以原來的家錄庭、血緣或業(yè)嫌緣為基礎(chǔ)，而繞僅會是為獲取亮同一居住空間憤而乏“逐恰拔巧錫”粘走到一起。因進(jìn)此，人們的職碗業(yè)、文化程度刷、行為準(zhǔn)則、段道德規(guī)范等，愧差異懸殊，生置活方式也不盡舒相同，凝聚力草明顯減小，復(fù)頓雜矛盾增多。信每個人的家成彼為他叢的豆“濕城市堡袋壘蔽”使，于是，長期馬的壓制使人們校對環(huán)境監(jiān)控的謀安全感，對居兩住環(huán)境擁有的下領(lǐng)域感、歸屬褲感與認(rèn)同感，五呼聲日高。人勞們更加期望情邀感的溝通與相好互了解、交往封的必要。駝A截、社區(qū)組團(tuán)組扣合設(shè)計贊敝司建議本項喚目把地塊劃分庸成二個組團(tuán)，軌形成組團(tuán)式社拆區(qū)格局。每一倚組團(tuán)都具有精輩心設(shè)計有中心另花園，形成公批共交往空間。拐將宅旁活動場給地與景觀園林傲聯(lián)系在一起，雨形成空間流動嫌地豐富場景勻。家歇B貸、組團(tuán)組織布喇局方式斑本項目組團(tuán)建蟻筑群體的組合溜布置建議份采取半圍合方瞧式。圍合方式絞即樓座圍繞組貝團(tuán)中心的園林局建筑、公共綠牙地、水面等景羅點和公共休閑月場所，有規(guī)律肝地布置，從而嬌得到豐富的建捉筑群體空間。疑這種形式既有尸效的保證了私桿密性，又便于濾社區(qū)的管理，庸還可節(jié)約道路果等設(shè)施的外線釀投資，同時保細(xì)留出大量的面撤積用于環(huán)境景皇觀的設(shè)計，使肆社區(qū)真正體現(xiàn)微出其內(nèi)部環(huán)境賤的魅力。在進(jìn)甘行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)啦計時，將組團(tuán)器成內(nèi)向性綠化柜庭院，使外向上性的道路完全畜分開。其間，困可以設(shè)置小品斃和設(shè)施，同周宴圍綠化環(huán)境相筑協(xié)調(diào)?？梢阅艛M自然、再生據(jù)自然、使其具超有濃郁的自然勵特征，進(jìn)而實滔現(xiàn)人類回歸自今然的本能屬性篇。內(nèi)向性綠化爬院落所形成的籍半私密性空間押，無形之中在舞居民心目中產(chǎn)碰生一種內(nèi)聚性稼和向心性，使使其成為特定群滋體的私有空間沫，因而，具有潛較強的領(lǐng)域感盛。減少開口，忠周邊封閉，中軌間留出較大的銀公共活動空間臨和綠地。半圍陶合中苦之刪“她半占”垃指的是將小高姐層全部布置在谷項目的北面。C、組團(tuán)特色踐設(shè)計住宅在進(jìn)北行組團(tuán)設(shè)計時殖，應(yīng)結(jié)合整個瓦社區(qū)特點及周辭圍環(huán)境，每個壁組團(tuán)可以適當(dāng)笑加以變化，并尸采用不同的園嗓林主題風(fēng)格，吊尤其在組團(tuán)入組口處要重點處垮理，以形成各跌自的特點，突亂出其空間的個盲性，建議每組信團(tuán)可以以不同放的名稱進(jìn)行命勢名，增強趣味荒性和識別性。D、開發(fā)順序放建議分期進(jìn)行析開發(fā)，分成二巨期開發(fā)，一期殃開發(fā)電梯多層誰和景觀多層，臨二期開發(fā)電梯晌多層和小高層勒及商業(yè)部分。譽這樣開發(fā)的目蜘的是即可以保瓦證開發(fā)商的資沫金運轉(zhuǎn)，又能騾保證商業(yè)和小餐高層有足夠的囑時間進(jìn)行客戶側(cè)的積累工作。械保證了項目的元安全性和回報湊率。在1.厭4績規(guī)劃平面布局濕建議斬a傘、不同樓體戶老型建筑面積比圾例標(biāo)本項目所在區(qū)逆域內(nèi)的調(diào)研樣赴本中，說明本槽地區(qū)的主流產(chǎn)婚品仍為多層產(chǎn)斷品，而小高層梁產(chǎn)品相對較少汁。故建議在平叫衡園林規(guī)劃及收建筑單體的形爛式種種因素下年，多層與小高坦層的建筑面積定比例為：柱多層：小高層煉＝亭7堪：魂2.5哀b增、樓體類型及神位置擺放詳細(xì)況建議質(zhì)由本項目所在睡區(qū)域決定，其糧多層的戶型布申局相對比較陳略舊。建議本項魄目選用電梯多銜層形式和景觀順多層相結(jié)合，啊拉平均價，盡野量做到戶戶有飼景。因小高層錫的覆蓋率較低叫，可以增加綠首化面積，形成般開場式的大型硬中心花園，彌吼補景觀價值較趕低的狀況，拉騰平整個社區(qū)曉的?！按艟坝^價魚值副”填。借C牧、道路系統(tǒng)及墻交通組織因本項目定位的打目標(biāo)客戶群在裕未來有一定的短私家車的擁有渣比例，故道路局系統(tǒng)及交通組賠織也是本項目點的一個重點，賭良好的交通組醬織會個業(yè)主帶讀來體貼與方便斃。聾d守、人車分流方緣式迎采用人車分流杜方式，是有組樸織地將人行與碗車行路線分開瘡，通過人為的賭管理方式可以援將人車分流，毯從而為居民提豐供安全、寧靜魯?shù)木幼…h(huán)境。棒車行搖道設(shè)在組群的脾周圍，步行道圾則貫穿于組群簽內(nèi)部，通過區(qū)堪內(nèi)將綠地、戶膜外活動場地、譽公共建筑和樓浮體聯(lián)系起來。糧e哥、道路分級布默置駛按居住區(qū)的四綿級道路，由區(qū)滿外引入?yún)^(qū)內(nèi)，給由主干道引入莫支路逐級銜接閑，與居住人口巴和車流相對應(yīng)臘。瘋f業(yè)、靜態(tài)交通布都置薦包括建設(shè)停車額設(shè)施、廣場、堅回車場、交通采島種h咬、道路設(shè)置要早點漂●默社區(qū)內(nèi)的車行懷道路應(yīng)該通而匹不暢，道路盡剃量設(shè)有彎度變顫化，在獲得景挪觀效果的同時辨，可以降低車遼速，減少區(qū)內(nèi)剩道路的危險性擱。甲●績車行道作為主出要干道應(yīng)設(shè)立址指路牌。路牌換也可反映社區(qū)榨的特色。吹●到人行道可采用斥硬石地面，增籮加綠化，沿線統(tǒng)增設(shè)座椅、花妙架等休閑設(shè)施哈，增加各種生督活趣味?？於粜驮O(shè)計縮建議慶人們對現(xiàn)代生宰活品質(zhì)的要求獲不斷提高，對微居住環(huán)境舒適嘩性的高品位需龜求不斷提升。附因此，對于打侵造一個成功的悟房地產(chǎn)項目產(chǎn)復(fù)品而言戶型面硬積的選擇及組鉛合是至關(guān)重要灑的，戶型設(shè)計欠特色和結(jié)構(gòu)面沈積的配比及組敵合直接影響到謙項目后期最重棵要的環(huán)葡節(jié)觀---森-悼產(chǎn)品銷售，重鞠視戶型面積選襯擇及組合是打晝造房地產(chǎn)項目絞精品的重要一脅環(huán)。敏2.絮1裹市場調(diào)查攏市場調(diào)研結(jié)果屯表明利，那伊川住宅市場體樣案所提供的醫(yī)主力戶型為三邀居。從市場調(diào)茅研可以發(fā)現(xiàn)，夕伊川市場競爭暑項目的熱銷戶會型都以面積瞞在柔9粗0背—此14眼0很平猜米的中等戶型綢為主。戶型需求戶型需求戶型需求四級市場客戶需求價格因素四級市場客戶需求價格因素累價格因素：矩客戶在購買類憲似于房子這樣勞的大型不動產(chǎn)雹時，單價只是刊一種感觀性的璃心理價位，即橋參考價，而非寫決定性的價位圣，最終確定是豐否購買的決定予性因素是該產(chǎn)國品的總價。針摸對本項目而言捏，市場定位的拆主力客戶群所惰能承受的總價容在申1幼5霞萬趙至烈2搬5妖萬之間。刪客戶需求：漲根據(jù)敝司市場熊調(diào)研及產(chǎn)品定柴位結(jié)果分析，貍這類人群大多停屬于具有一定舊的社會地位和脹經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中無高階級。對于您這部分人群而幻言，他們追求奪生活的豪華奢靜侈，更追求一波種溫馨、舒適爛、濾悠閑的生活蠅，他們大多期戰(zhàn)望在自己的承頂受能力范圍內(nèi)酒，擁有居住環(huán)敘境優(yōu)美、面積漂適中的居所來災(zāi)享受生活。摧四級市場：勉近幾年紫，隨著房地產(chǎn)繡政策的逐漸放舅寬，和房地產(chǎn)感市場競爭的加斤劇，四級市場糖逐漸活躍起來奴，很大一部分濤潛在客戶群會蠻考慮將原有的霉房子賣掉，重?zé)熜轮脴I(yè)，而他擺們再次置業(yè)的獎標(biāo)準(zhǔn)也會有很久大程度的提高熱。本項目的目決標(biāo)客戶群大多菠都經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較痕好，以前都有半房產(chǎn)，但原有紐房屋戶型結(jié)構(gòu)卡差，戶型面積甚不合理，配套潮設(shè)施差，所以轟他們再次置業(yè)造時希望房屋的肉結(jié)構(gòu)趨于合理考，面積適中，踏配套完善。譯設(shè)計澇要求弄具體技術(shù)指標(biāo)廉注釋漫面積寨趨向翻新布局形式債傳統(tǒng)住宅實用抄率低，功能質(zhì)賤量差，受市場夫冷落。戶數(shù)減濁少，多邊形的鍵平面布局使得創(chuàng)戶型設(shè)計更趨唉合理。醋戶內(nèi)實用率乏公共走道、室窄內(nèi)走道、樓宇儲邊角等公共面叨積減少，戶型遠(yuǎn)使用率比以前原高。務(wù)功能搶配置景主人房埋及衛(wèi)生間賀主人房帶衛(wèi)生升間已成為中大柿戶型的必要設(shè)陶計。效工作陽臺設(shè)置蜓把家務(wù)操作與捐觀景分開，更性加方便、合理脆。延配套空間解書房、兒童房馬、健身房、衣凈帽間的配置妙,獅使室內(nèi)生活更賭加豐富多彩惜,贊更舒適。魯玄觀設(shè)計悶增加空間的層恨次，與入室更支衣?lián)Q鞋等新風(fēng)孟尚變?yōu)榭赡?，杏促進(jìn)居家健康歪。睡功能罷分區(qū)辱空間層次見與分區(qū)筆三大分區(qū)理念泰：動態(tài)靜態(tài)空活間劃分、工作?？臻g與生活空圖間劃分、公共樂空間與私密空糟間的劃分使的孩居家使用上更嗚加科學(xué)合理。助戶型設(shè)計謙利用凸出的邊籃角臺階隱避走柄道等設(shè)計進(jìn)行宗空間劃分，使摔空間層次感更特強，空間變化福更大。沾戶型恐設(shè)計饒更為身體貼太廚房設(shè)計枕設(shè)計是出于現(xiàn)析代家庭居家細(xì)店節(jié)設(shè)身處地的進(jìn)為住戶考慮。困臥室門的朝向角朝向注意避免俘與其它門相對駐的現(xiàn)象。堤打破單純專外延空間消落地窗、凸窗繁、角窗的普遍缺采用打破單純既以陽臺作為居洲室外延空間的腔局面。毒低窗臺設(shè)計法可坐可臥，既渴增加了使用空援間，又開闊了縣視野。燭體現(xiàn)個性品位個中小戶型采用拖自由間隔設(shè)計摸，充分體現(xiàn)個弊性品味。起設(shè)計耗觀念挎朝向觀念改革碼在追求戶戶朝志陽的同握時北,太景觀與朝向變耍的同樣重要。轎需求觀念改革饑購房群體日趨叉理性與個性，廳戶型設(shè)計呈多續(xù)樣化的特征。末戶型設(shè)計賣的重視程度糟日趨激烈的市嫂場競爭使得開碗發(fā)商認(rèn)識到戶的型設(shè)計的重要廚性，加強了與錫設(shè)計單位的溝昨通協(xié)商。癥2.趁2韻戶型設(shè)計建議杯本案在戶型設(shè)申計汲取了其他豪競爭項目的優(yōu)換劣勢以及鄭州藍(lán)、洛陽部分優(yōu)眾秀項目的成功剃之處，做出最屋具競爭力的產(chǎn)讀品：瓦以中型面積為斃主廳戶型類型多樣取化稀多層、小高層褲結(jié)合戶型確定戶型大小A、根據(jù)約市場平均戶型扒面積：徒一居：尊60燥平米－撤80董平米威二居：淡90必平米－師120謠平米遠(yuǎn)三居：炒120盞平米－悄160完平米咽四居：不160亮平米訂-200遵平米布B耀、戶型大小壟建議撞建議本項目的百戶型面積較平附均戶型面積小鴿10碗－斤20愉平米，既不會笨過于狹小，居撞住不舒適；也跡不會過于奢華青，超出定位客液群的購買力井,仆以期實現(xiàn)其經(jīng)銳濟(jì)性、實用性葛的目的。設(shè)二居（?。┎呵?涼0發(fā)平奶米勸--9服0啄平米盟二居（大）植：幕9哥0棉平攔米顛--10羅0猾平米弦三居誠：靜10京0導(dǎo)平拌米純--13央0懂平米他躍層拖：畏13吵0安平你米鄰--18你0竭平米愁戶型結(jié)構(gòu)功能燦分區(qū)客廳客廳公共活動區(qū)餐廳公共活動區(qū)餐廳門廳門廳家庭廳家庭廳臥室臥室功能分區(qū)私密休息區(qū)書房功能分區(qū)私密休息區(qū)書房保姆房保姆房廚房輔助區(qū)廚房輔助區(qū)衛(wèi)生間衛(wèi)生間陽臺陽臺貯藏貯藏A、整體布局老●垃戶型布局遵循祝動靜分區(qū)頂、潔污舍分區(qū)稻的設(shè)計原則；舍動靜分區(qū)即以癢公共斜區(qū)域鵝（廳、廚房及石公共衛(wèi)生間）虜與私密區(qū)（臥拼室）列相對隔開為要由點偶，減少相互干碗擾，保持居室虜?shù)乃矫苄?；鍛潔污分區(qū)即將盆廚房看、公用衛(wèi)生間折、貯藏間等集票中布置，與客級廳、臥室分開調(diào)，使家居生活諷方便整潔；滿廚房、貯藏間哲等服務(wù)區(qū)域應(yīng)復(fù)位于離入口較砌近的位置，以緣避免買菜、做斜飯等日常操作危對主人生活的絕影響。綢●綠建議采用大開速間、小進(jìn)深的暮樓體形式，景●刺客廳面寬不小聾于仆3.化6石米干。B、公共區(qū)域金●宇進(jìn)門即玄關(guān)或遭廳，不留走道傅等浪費面積；兩廳方正實用滔●察建議采用大客淹廳、小餐廳的送布局；湖●偽不宜在客廳的低墻面開門過多堵，保持客廳的值整體性；光●次廚房需靠近餐繪廳布置，要有鄭足夠的通風(fēng)采長光；愚●部各居室的門洞俯應(yīng)避免與入戶雹大門相對；C、私密區(qū)域動●徑與公用活動空薪間隔離，使臥稿室具有較強私抖密性，尤其是伐主臥室應(yīng)位于南走廊的盡端；菠●跪各房門宜錯開蠢布置，避免臥仿室門朝向戶門拿。D、居室朝向輝●偵起居室和臥室口應(yīng)取最好的朝菜向；頓●差書房、餐廳等讓應(yīng)取次好朝向階。E、窗戶設(shè)計斜各戶的窗與窗敲之間屈應(yīng)考慮角度，海避免對望，影扮響房間的私密蝴性。F、陽臺設(shè)計竹應(yīng)設(shè)置封閉的得生活陽臺，并尊考慮洗衣機位漠，便于居家生槐活中如洗曬衣急物等日常生活晃功能用途。G、附屬空間擱大面積戶型，班居室內(nèi)應(yīng)考慮伐設(shè)計儲物間，友主臥室內(nèi)考慮厘步入式更衣室縮的布置；沈在居室設(shè)計上住應(yīng)考慮到家用亮電器的擺放位鞭置，例如冰箱葵、洗衣機、空繪調(diào)等；服衛(wèi)生進(jìn)行管井池布置享，從而達(dá)到衛(wèi)輪生間內(nèi)墻面整邪潔的效果。確定戶型構(gòu)成乏戶型的構(gòu)成比匆例比較復(fù)雜維，與諸多因素趟有關(guān)。如下圖目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群需求層次市場需求需求層次市場需求戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計需求變化戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計需求變化平面布局平面布局容積率容積率跑a食、布局不宜過醫(yī)雜，戰(zhàn)線不宜模拉長留戶型盡可能多奔兼容并滿足語各種滲要求的恢思想舌是不可取的，企戰(zhàn)線過長，往近往無法集中力替量滿足某一種鉗需求層次，而辜且也體現(xiàn)不出困樓宇的檔次和友形象定位。糊b箏、主力戶型差僻異不宜過大，杯否則定位亦不餓準(zhǔn)確去主力戶型差異震過大，給物業(yè)映管理帶來治安幸造成相當(dāng)大的巡難度。不同層憑次業(yè)主各有不輝同的生活圈，夸很難避免交叉狐各自的生活區(qū)虛。差c劫、具體的戶型歷構(gòu)成比例，應(yīng)禮以目標(biāo)客戶群艙細(xì)分來確定瑞本項目的客戶暈群年齡蚊以存3瓜0別－芹4負(fù)5棒歲為主，家庭美人口構(gòu)成接近洋社會平均戶人呢口數(shù)。細(xì)部處理驢A屠、加寬低沿外謝飄窗設(shè)計粗客廳、臥室采站取低沿外飄窗問的景觀窗形式稀，在提高居室冊視線開闊度、龜采光度的同時艇，增加其實用擔(dān)率。這是南方偷先進(jìn)市場的普練遍設(shè)計特色。剃它可有效的提主高了室內(nèi)使用紐面憂積這,哲對于中小戶盟型勵,請效果尤其突出圣。建議在后期洋樣板間制作中蕉將其不同用途杏予以充分體存現(xiàn)限,B、陽臺設(shè)計爽建議采用雙陽泊臺設(shè)計，即在蘿封閉陽臺外面葉設(shè)置景觀陽臺跨，即可滿足觀牲景需要，也可競遮擋風(fēng)沙天氣唐。陽臺設(shè)計別償致的造型，增哪加樓體的立面國效果。增加靈揉活、生動的局講部效果，體現(xiàn)虧以人為本、尊詞貴、悠閑社區(qū)革的定位。劈戶型特色賣點許設(shè)計建議線賣點一：立體清花園走入小高莖層住宅濕購房者越來越漆看重居住的環(huán)榆境質(zhì)量，而現(xiàn)還有的居住模式刃很難實現(xiàn)戶戶峽有私家花園，星而立體花園則結(jié)實現(xiàn)了這一要躬求。A、空中花園玉選揭取劇130-16塊0泥平米的較大戶解型設(shè)置空中花飼園（以贈送或役優(yōu)惠的名義給拌客戶），作為綠今后銷售的賣婆點，并可適當(dāng)耀提高戶型價格阿，增加利潤。長ａ、空中花園各的形式梢空中花園形式段一：加大陽臺串面積撿達(dá)斜20-2尖5慧平米，形成陽擊臺式空中花園雜空中花園形式狹二：戶內(nèi)空中朽花園，即在進(jìn)否入戶內(nèi)先進(jìn)入棒景觀廳，形成乞室內(nèi)種植空間言，面積刑為棚20-3暈0碼平米，而后才杯是客廳。秘b仁、空中花園戶愁型的優(yōu)勢為：斃帶動該區(qū)域的框高檔目標(biāo)客戶室群賓宣傳推廣的熱術(shù)點，記給客戶留下高結(jié)品質(zhì)的印象尿。B、陽光花園忌在頂層退臺設(shè)短置陽光花園，桃在頂層退臺設(shè)岸置陽光花園，邁充分利用項目印具備的景觀資平源，作為今后誕銷售的賣點，春并可適當(dāng)提高膚戶型價格，增結(jié)加利潤。詢賣點二：交通澤面積功能化校在最少的交通熔面積服務(wù)盡可蕉能多的戶數(shù)的糖同時，又結(jié)合貞環(huán)境設(shè)計把一哭些半公共綠化若空間引入到交木通空間中來，喬使交通空間突工破單純意義上姨的交通功能。站這樣，既在整駐體上減少了交括通面積，又豐單富了交通空間債，從而實現(xiàn)了島交通面積的高咱效率，提高了欲得房率。堆三、園林景觀皂建議鄉(xiāng)景觀設(shè)計為富疾有創(chuàng)造力的發(fā)被展商提供了極乓大的施展空間教，者“饑一元投入，五牌元回迅報脆”框的利潤是誘人凱的。但是根據(jù)算本項目的自身趁特點，制定合處理的景觀設(shè)計培方案，并在營竭銷過程中充分勤兌現(xiàn)最大價值教，卻是我們需刻要深入討論的化。綠化設(shè)計旋綠化是住宅外吃部環(huán)境袋的一個重要組鄙成部分。住宅準(zhǔn)的綠化設(shè)計，爸應(yīng)結(jié)合具體的魔環(huán)境、氣候特科點可以分級設(shè)漁置。比如，將變綠化分為社區(qū)應(yīng)中心綠地、組受團(tuán)綠地、道路萬綠化帶等。療綠化設(shè)計初擴污展巧“兼綠化環(huán)滅境音”遺設(shè)計的內(nèi)涵，瓜集中公共綠地佳不僅供觀賞、鴿游戲、而且利蝴用中心設(shè)置的略自然景觀吸引氧了居民停留交耀往。啦綠地中精心布混置的健身場地質(zhì)也成為當(dāng)前居蟲住社區(qū)之必需阿。在綠色生態(tài)靜社區(qū)的綠化環(huán)勒境設(shè)計中不容籮忽視的工作是湊依據(jù)各種植物飛的隔聲、減噪有作用及生態(tài)效查應(yīng)（主要針對罵吸感收適CO憂2貧釋包放論O宅2砍、沫抗子SO水2宰、殺菌、滯塵爹、吸熱及增濕磁等作用）選擇蔥樹種并確定數(shù)近量、搭配和布悔置。綠化設(shè)計片包括樹木的造逼型、草地的選奪種和布置、花郊卉的選種和布哲置，爭取做到疲社區(qū)內(nèi)四季常脂青、三季有花照草，即使在冬枝季落葉樹也要隱有優(yōu)美的樹型點，同時要保證嬸在樹在生長過夏程中便于管理號，并具有良好掀的觀賞性。峽綠化環(huán)帶晉皆聾用綠色植物形猶成主干道環(huán)形害綠化，這對建亭筑物將起保護(hù)拘作用，使保護(hù)久對象形成良好代的背景，創(chuàng)造喪適宜于人的良魄好環(huán)境，減緩無建筑物之間的涂不協(xié)調(diào)，還能球遮擋有礙觀瞻歌的建筑設(shè)施。唯因此，建好綠同化環(huán)帶、林蔭枕帶、引導(dǎo)樹、矩綠地，才能使更公共綠帶達(dá)到頑更高的水平。雁立體綠化寸比喊立體綠化含陽旗臺、平臺綠化為。立體綠化較裹好地解決了目建筑用地與綠耀化面積的矛盾緊。加強建筑物毛與景觀相互結(jié)浸合、相互作用甘?？墒乖谛「哂陮泳幼『凸ぷ饔镜娜藗冇幸环N腦生活在多層綠祖化的氛圍里，震與地面建立愉骨快的視覺聯(lián)系爸，避免來自低黎層部分屋面反巧射的眩光和陽盲光的輻射熱，磁具有柔和、豐宴富的有生命力尖的效果。仔樹種建議電聾建議以北方本闊地的常見易活鋼樹種為主，具暑有表現(xiàn)特定園贏林景觀珍貴的絨成年樹種為輔階。詳環(huán)境設(shè)施設(shè)計尊要點建議畜室外硬質(zhì)景觀慚設(shè)計冤住宅外部環(huán)境描的體現(xiàn)是唱多方面爸的，其中，室本外硬質(zhì)景觀設(shè)全計也是一個不識可疏忽的重要蝶組成部分。床室外硬質(zhì)景觀夜，是傻相對賴于由植物形成進(jìn)的軟質(zhì)景觀而線言的，它包括濤除綠化和建筑股物本身以外的匙一切有形物體通，如室外場地倦、路面鋪砌、禁建筑小品、市我政設(shè)施等。促A魯、容易出現(xiàn)的維一些問題洗a顏、籌居住區(qū)環(huán)境設(shè)消計中有著它特月定的功能性。撓它是居民，尤棕其是老人和兒刑童享用時間最牧長的室外活動戚空間。許多社縮區(qū)中，室外環(huán)動境設(shè)計只注重拘營造大抵面積學(xué)的綠地和賴四通八達(dá)像的道路系統(tǒng)，漿甚至被設(shè)計成鞏公園甚至是主賢題公園，而忽編略了活動場所倘的設(shè)計和生活蠻氣氛的營造。衡道路空間雖不伯可缺少，但它崇不適宜駐足，賭置身其中有被引催促行進(jìn)的感伏覺。抱b摘、談大面積的綠地哄往往只可遠(yuǎn)觀盡不可進(jìn)入，空購地雖大功能性旺卻較差。帖c條、長有些社區(qū)的環(huán)協(xié)境設(shè)計，雖然耳注意了活動場奧所的設(shè)置，但優(yōu)由于處理欠妥丙，場所的舒適泰程度較差。例革如把座椅設(shè)在奔社區(qū)干道兩側(cè)竊，人們坐下來已聊天時，會不皂斷地受到過往非行人的干擾。裝再如兒童游戲工場，司空見慣岡的情況是那些況照看孩子的大沿人無處可坐，劈只好無奈地站嫁在一旁。圈出現(xiàn)這些問題具的原因，還是房缺們少醉“搶以人為份本膊”辮的觀念，缺少段對人們行為規(guī)叫律哪怕是初步蒸的分析和研究他，于是造成社鉛區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)案量不高。購B案、各種活動設(shè)袖施建議丹考察居民在社暖區(qū)里的恰生活轟內(nèi)容和居住行迫為，不難知道壽人們需要進(jìn)行冶各種不同類型慰的活動，如散亮步、晨煉、休覺憩、玩耍、交記往、讀書等。切而不同的戶外沖活動行為需要奏不同功能的場良所。固散步的空飾間垃攜散步時一般希析望有個線性空巖間，即道路空若間，兩邊有好遭的綠化，遮蔭多的樹木和可供汗觀賞的花草，喝人們漫步其中勁才會身心舒暢語；臟晨練的空汗間慨深應(yīng)該有面積適塔當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地砌，周圍伴有蔥年蘢的綠化和舒揮適的座椅，累悠了還可坐下來吃休息一下；晨練的硬質(zhì)鋪地乏人際交往空愚間仁旦散步時一般希描望有個線性空傲間，即道路空孩間，兩邊植有好的綠化，扯遮蔭的樹木和臺可供觀賞的花廁草，人們漫步院其中才會身心侮舒暢；晨練的硬質(zhì)鋪地劉晨練的空間窩應(yīng)該有面積適石當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地德，周圍伴有蔥挪蘢的綠化和舒鉤適的座椅，累品了還可坐下來截休息一下；芒人際交往空間摟不必太大，這稠樣容易增加親塊切感，但最好嬸形成一定的圍泰合以減少外部番干擾，如有遮伍陽避雨措施則因利于人們逗留惠較長時間；升青少年玩耍的棚空晉間矛喂在考慮就近分港散設(shè)置的同時餓，應(yīng)當(dāng)離住宅改遠(yuǎn)一些，以免繡造成對居民日典常生活的干擾擾。餃社區(qū)內(nèi)樓宇之闊間震均留有綠地、縫硬鋪地，設(shè)有膏多種運動場所撥、設(shè)施、器械天供人們休憩、遞鍛煉初、娛樂之用。州運用精致的硬淺質(zhì)鋪裝和眾多犁花池、花壇，繭為居民提供了歐大量可坐、可搭玩、可交往、棵尺度宜人的活拔動場所?；ǔ刭澓退赝獗冢萸『煤妥尉鄿喌馗叨认嗤?，懇人們可在花叢飲中、水池邊隨擔(dān)時找到自己喜紐愛的空間坐下瓶來休息。烘C燙、嫂建設(shè)功能性特趣味性季強的小品富居住區(qū)內(nèi)的建游筑小品應(yīng)有較畢強的功能性和劃趣味性，這樣計人們才樂于觀香賞和接近它們隙。鳴社區(qū)環(huán)境建設(shè)旋必須適合居住禮特點，作為社相區(qū)環(huán)境要素的綁亭、廊、花池皆、坐椅、燈柱劍、雕塑等建筑料小品，不但應(yīng)芳具有較強的觀逗賞性，也應(yīng)具芽有近人的尺度廣和恰當(dāng)?shù)墓δ芡?，讓居民能夠奔貼近它們，使藥用它們，參與靜其中享受無究眉的樂趣。在風(fēng)殼格上，建議與韻整個園林的風(fēng)神格相一致。社區(qū)景觀設(shè)想趕主入口：主入都口廣場，主題紡雕塑，展現(xiàn)社憂區(qū)整體對外形刪象，體現(xiàn)居住漆區(qū)尊貴身份、懇自然和諧富有坦個性的風(fēng)格定裝位。建議將主鼻入口設(shè)置在項遲目東北角，我繩司是這樣考慮怎的：命優(yōu)點缺：茫1專、東北角是項葬目最繁華的地喝方，將大門設(shè)敢置在此拉近了懼項目與市中心歐的心理距離。比曉2旗、一個大門廣彼場即可以供小師區(qū)居民使用，久又可以供步行俱街使用，即提開升了步行街的當(dāng)人氣，又節(jié)約鬼了土地。彩社3顧、有足夠的空棕間建設(shè)高大氣到派的大門，盡星顯項目尊貴身炊份。記B寄、中心綠化：弟形成多層環(huán)境只的中心。同時描將休閑長廊、隱兒童嬉水池、銅淺灘石岸、曲屠折池邊小徑組遲合為一體，以害植物為主要手之段，滿足人的蔑親近自然，使斜寂靜地小區(qū)增各添了自然的活油力。中心綠化棚周圍的多層就翅是景觀多層。麥C辟、設(shè)置花圃、乒特色種植、密作林幽徑。菌D述、設(shè)置兒童游柔戲場、休閑活炸動草坪、健身紗休息場等；須E華、建議建設(shè)坡熟地高差設(shè)置景躁觀、綠地，增甩加園林景觀的創(chuàng)立體感及高差冷變化。奏園林景觀特色鳳賣點設(shè)計“景窗”概念屋建議進(jìn)行雙陽紫臺設(shè)計，即在陳全落地玻璃封耗閉陽臺外面設(shè)謙計衰600切mm溉寬的不封閉陽緣臺，用以觀景禿，使景色完全這納入室內(nèi)，又庭可直接進(jìn)行室兔外遠(yuǎn)眺。臥室玻的窗全部低開姜，窗臺高于室連內(nèi)地坪斜0.幼5聰米愿，窗高沖1.誰8肢米崖。外面窗臺下稿設(shè)一花池，用山鐵飾圍起，當(dāng)蘆繁花開滿窗下敬的時候，這景麥窗即是主人從戲窗內(nèi)看到的第調(diào)一道風(fēng)景了。脂環(huán)境建設(shè)針其他注意之處倚環(huán)境建設(shè)注意煙經(jīng)濟(jì)性領(lǐng)由于人們對環(huán)城境的要求越來隨越高，投資也使隨之不斷增長六?？己谁h(huán)境建英設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，援既要計算一次份性建設(shè)投資，腹也要計算建成尖后的日常運行眠和管理費用，男這一比例應(yīng)掌漠握適度，既要貌防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)響過低，也要反慎對不必要的奢費華和鋪張。旬居住區(qū)環(huán)境建皇成后，室外環(huán)即境工程的日常宋運行和管理費蜘用包括草皮、幼樹木的養(yǎng)護(hù)、頓修剪費，水泵河運行、水景維底護(hù)費等，這些偽費用都來源于頓物業(yè)管理費。淡在環(huán)境設(shè)計時供應(yīng)注意減少可虎能發(fā)生的日常治運行費用，不舌然就會出現(xiàn)建派得起而用不起邊的后果。墾需要指出的還設(shè)有，草皮的維肆護(hù)和保養(yǎng)費用康遠(yuǎn)高于一般樹直木，而其保護(hù)商生態(tài)的作用卻洪比樹木要差。防因此在許多情紀(jì)況下，竿少種草、多栽令樹是合理而經(jīng)劃濟(jì)的綠化方案魯。齒但在社區(qū)建設(shè)說初期，樹木幼論小，難成景觀悲，建議注重草際坪、灌木、花傭卉、草本植物娛如竹的合理搭黎配，形成良好召的社區(qū)環(huán)境。排本項目園林建龜設(shè)初期可以栽香種一定的成年勉樹，營造良好幣的社區(qū)綠化品構(gòu)質(zhì)。良好的聲環(huán)境奸在材料選用上險特別注意墻體瓦和窗戶的隔音罵效果，保證住殲宅的隔音、隔擱熱保溫功能。凈發(fā)揮景觀的促誕銷作用林優(yōu)美的園林景益觀對消費者具呢有不可抗拒的什吸引力，景觀別的促銷作用顯溫而易見。有景銹觀的住宅比無嫁景觀的住宅容夫易銷售，景觀港優(yōu)美的住宅比庭景觀平庸的住鈴宅容易銷售。瞞如果賣現(xiàn)樓，朽銷售時建筑和翻園林景觀都已殲完成，岔消費者自然能葵辨別孰優(yōu)孰劣奏，作出最佳選忙擇。發(fā)展商不素需玩弄各種營缸銷技巧，只要該實實在在地做嬸好樓盤和園林冰景觀，就可以努等著收錢了。銹但本項目可能贈賣的是期房，社銷售時整個工鑄程只完成了一孫部分，園林景棍觀只是畫在紙啟上，還見不到里實物，消費者幕看見的只是雜約亂的工地，與侄售樓書上究的罰“票仙閣瓊備樓靈”哄對不上號，園伴林景觀的促銷臭作用就不顯著攻。痕未建成的園林鞠景觀對銷售雖謠有一定的促進(jìn)樓作用，但消費長者總存有疑慮白：園林建成后積會有這么漂亮報嗎？在消費者秀對未建成的園蘆林景觀產(chǎn)生懷灶疑時，園林景枯觀對銷售就難蝦發(fā)揮很大作用阻。景觀先行握現(xiàn)在，敝司建凈議在樓盤預(yù)售灰前，先把園林斗景觀做好，消蹄除購房者的疑會慮。如果先完周成全部園林景植觀工程有困難購，那么先完成役部分工程也比探一點不做好。宋本項目為分期館開發(fā)的大項目擾，在后期開發(fā)而時不用先完成天園林景觀工程眼，因為有前期住的園林可讓看級樓者參觀。四、建筑風(fēng)格傭本項目建筑風(fēng)舌格建議糖本項目建議采唯用：避新古典主義與什現(xiàn)代主義相結(jié)倆合的建筑風(fēng)格戒新古典主義與間現(xiàn)代主義相結(jié)復(fù)合風(fēng)格高度重盼視形式，講究糞形式的美觀，古追求形式的歷牽史內(nèi)涵，采用謹(jǐn)古典的建筑符見號和裝飾細(xì)節(jié)效于建筑中達(dá)到尺豐富的效果。雷新古典主義與揮現(xiàn)代主義相結(jié)需合風(fēng)格在很大字程度上繼承和輝借鑒了現(xiàn)代主亡義建筑的構(gòu)造啊和功能，僅僅貫是在形式上進(jìn)花行刻意強調(diào)，飛達(dá)到裝飾的美說感。本項目建捎筑風(fēng)格建議與恩園林風(fēng)格相呼負(fù)應(yīng)，配以大面毛積墻面及玻璃贏窗或簡單線腳潤構(gòu)架。線條簡栽潔明朗為宜，想給人以高雅、獎時尚的雙重感提受。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面壩5.挑4肉建筑風(fēng)格的表避達(dá)式建筑風(fēng)格表達(dá)參的四大法則結(jié)合材料質(zhì)感結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置實現(xiàn)對稱和均衡風(fēng)格風(fēng)格設(shè)置虛實對比和節(jié)奏感確定尺度、設(shè)置虛實對比和節(jié)奏感確定尺度、比例和模數(shù)迫建筑風(fēng)格表達(dá)乘的要素A、立面酸建筑的立面包困括墻體、梁柱孩、墻墩等結(jié)構(gòu)喪構(gòu)件，也包括肌門窗、陽臺、絲外廊和內(nèi)部使膽用空間等連通炊部件，以及臺班基、線腳、檐貢口等輔助部件渠。然本項目建議外遣立面以外飄窗嶄、角窗、凸陽發(fā)臺及線角的設(shè)烈計，產(chǎn)生恐豐富的立體感暫。B、材質(zhì)涉在伊川地區(qū)，眼因為天氣及大穿氣環(huán)境的狀況莫，空中的灰塵陶較多，桃在伊川地區(qū)進(jìn)服行室外墻面裝翼飾，容易因此平變的污濁，建貝議采用高級外喪飾面磚，可以溝達(dá)到整潔的效必果，并能保持雀持久。建議在違避免高檔材料酸的堆砌的情況字下，營造高尚扇社區(qū)環(huán)境。C、色彩述根據(jù)本項目定康位，針對其購午買客群，建筑魚外立面應(yīng)追求逢成熟的視覺感秋受，營造休閑熱、舒適、時尚塊的家居氛圍。床結(jié)合敝司對本館項目建筑外觀啟風(fēng)格的建議，惠我們認(rèn)為外立剃面可考慮采用兩深色系列墻面秒顏色。胡五、峰物業(yè)管理建議悠隨著房地產(chǎn)行飄業(yè)的日趨完善勾和消費心理的廳日漸成熟，購教房者的注意力加已不僅僅停留瓜在實物品質(zhì)上隊，他們將更加型關(guān)注入住后與咸之長期相伴的拍物業(yè)服務(wù)品質(zhì)算。見一流的物業(yè)，喚一流的管理，免一流的服務(wù)叛不僅能夠提升撿物業(yè)的附加值綱，而且在很大票程度上決定著獎消費者是否在哲此置業(yè)。據(jù)中侵國社會調(diào)查事監(jiān)務(wù)所調(diào)查表明閑：茂200繪6孕年三地新開發(fā)命的樓盤的賣點收主要集中在物常業(yè)管理巖（吉97岡%死）、位置傘（史94伏%孝）、價格糕（欠92.8秀%午）、戶型粉（略91.4量%濁）、建筑質(zhì)量虹（豪89忙%塑）、環(huán)境罩（補84站%搶）、生活質(zhì)量砌（微83.5日%撫）、物有所值圍（諸79仿%到），此調(diào)查顯匆示物業(yè)管理竟由成為最大賣點殺。因此，孕高品質(zhì)的物業(yè)查，高品質(zhì)管理餅已經(jīng)成為眾多派開發(fā)商吸引目柿標(biāo)客戶的重要建手段之一。羊鑒于本項目的拌實際情況：砌1當(dāng)）目標(biāo)客戶群尼的主要購買目狠的是自用而非媽投資，對于這酷一階層來說本牌次置業(yè)將是他鍋們的最重要的爽一次置業(yè)，因冰此他們會更加辣關(guān)注樓盤的物姿業(yè)管理水平。撈高性價比的物筑業(yè)，物超所值戀的管理閱將會成為本案懇的一個亮點，腎具有很強的競斷爭力。永物業(yè)管理服務(wù)饑內(nèi)容建議誓為了實現(xiàn)物業(yè)屯管理的停高性價比、物石超所值卻，增加產(chǎn)品賣回點軌，話敝司建受議貴方采取委門托物管公司直騎接管理或作顧賢問的方式。收柴費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照良洛陽市文件規(guī)叔定，并依據(jù)市鵝場情況取其悉平均動值硬0.耍6就元每月。并根盲據(jù)本項目實際的物業(yè)管理的程莊度上下浮動，直浮動范圍上下吵不超棉過益25桿%阻。本案的物業(yè)跟管理敝司建議工：沈提供明顯優(yōu)于夾周邊項目的徹高性價比的物粱業(yè)，物超所值蜓的管理，庭服務(wù)內(nèi)容建議繪：泊物業(yè)管理服務(wù)抄一般分為鳴公共性服務(wù)面、特約性服務(wù)序和煌公眾代辦性服仆務(wù)筒。鋒A圍、公共性服務(wù)啟內(nèi)容建議如下爭：肢1)澡、公共區(qū)域的葵保潔、保安、轉(zhuǎn)綠化；融2孩）、花糞池清鞭掏；奮3相）、房但屋無/槳樓宇及胞小筑區(qū)嗽/榆樓宇周邊共用呈部位共用設(shè)施熄設(shè)備的日常運突行維護(hù)；痛4歸）、小蹄區(qū)撤/返樓宇的日常管鐘理。金注：辣業(yè)主必須交納舅公共性服務(wù)費煉。死B售、特約性服務(wù)核內(nèi)容建議如下趣：園1季）、定期室內(nèi)悲清潔、綠化養(yǎng)秤護(hù)服務(wù)；桂2刃）、室內(nèi)設(shè)施寨設(shè)備（電器、品管道、家具）貓的維修、定期職保養(yǎng)服務(wù)；點3籃）、園藝培植劉及保養(yǎng)、租擺捉；農(nóng)4脖）、信函電報蹤及報刊速遞；蔬5償）、訪客留言吸；鋒6鄭）、物品搬運室服務(wù)（特指在嬸社區(qū)內(nèi)）；厘7絨）、訂餐及送慎餐服務(wù)；傷8氣）、衣物洗燙袍；劣9漲）、家政服務(wù)鞭；捏1敬0身）、商務(wù)服務(wù)做（包括打字、她復(fù)印、傳真等棍）；坐1權(quán)1賣）、各種代辦統(tǒng)及代理服務(wù)（兔如代購商品、術(shù)代聘家教、火爬車、船搜票雷,喊報刊訂宇閱弄,鮮電話安辦裝肆,溜房屋轉(zhuǎn)讓出售券、出租并代辦販?zhǔn)掷Юm(xù)說…感…象）。原注：特約性服鵲務(wù)費用應(yīng)由雙滾方協(xié)定，實行筋調(diào)節(jié)價管理。谷C諷、代辦性服務(wù)岡內(nèi)容建議如下榨：驟物管公司可接挨受委托代繳水怪、電、氣、有厚線電視等費用連的服務(wù)。技六、項目智能兄化建議泄社區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)服務(wù)內(nèi)災(zāi)容虛在進(jìn)入二十一招世紀(jì)信息社會臣的今天，網(wǎng)絡(luò)淺在人們生活中版的重要性愈來裂愈顯著，網(wǎng)上那的各種服務(wù)也餐逐漸被人們所湖接受，小區(qū)局商域網(wǎng)的鋪設(shè)是炒中高檔物業(yè)普略遍具備的設(shè)備工設(shè)施。風(fēng)社區(qū)局域網(wǎng)或咸ADSL擋專線入戶，并珍接入各居室賤采用寬帶上網(wǎng)攪技術(shù)，滿足現(xiàn)狐代人士對信息兼的需求。悅供暖及空調(diào)系礙統(tǒng)拋采暖：集中供期暖（開發(fā)商提混供），雙管系萌統(tǒng)分戶計量方賞式果空調(diào)：分戶式葡空調(diào)（自備殺）控遣；臥供電、供氣系乒統(tǒng)帥A感.隸供電系統(tǒng)：珠要求負(fù)載功率日較大，可以承潔受未來家