某商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃方案

※※※※商務大廈營銷策劃方案※※※※房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○六年十月目錄一、HYPERLINK\l"a"營銷推廣策劃總述…………3二、HYPERLINK\l"b"營銷策劃的總體目標………3三、HYPERLINK\l"c"市場發(fā)展態(tài)勢小結………31．HYPERLINK\l"c1"整體市場發(fā)展態(tài)勢…………32．××縣房地產(chǎn)市場版塊……4四、HYPERLINK\l"d"市場定位策劃…………………51．HYPERLINK\l"d1"項目基本情況分析………52．HYPERLINK\l"d2"項目SWOT分析…………73．HYPERLINK\l"d3"定位分析…………………8鈴五、HYPERLINK\l"e"洪營銷推廣策狂劃濱都………………摟………………勻………限…混11較1將．廣宣執(zhí)行計寧劃鑼………………遷………………及……………慶…襪11跟2業(yè)．節(jié)銷售策秀略父………………荷………………繭………………曲…怒…險12捕3號．犁賣點分寧析市………………少………………魔………………載…嘗…錘15課4仆．毒銷售管玩理暖………………開………………廚………………援…唐…麻16租六、營銷經(jīng)濟回測盒算惑………………埋………………獨………………?！?9毛辦1忽．開發(fā)成本核扎算貸………………?！瓏姟?9摘想2撤．銷售收入測無算全………………丹………………撇……………當…祥20圓3泥．項目利潤分歷析懲………………減………………躍……………參…咐2棍1箱一、營銷推廣枝策劃總述劣營銷推廣策略匹必須嚴密結合握產(chǎn)品的功能及虛形象定位，以屋便更好的將樓種盤的整體形象飄及產(chǎn)品特點有紛力的推向市場拒，實現(xiàn)最終的籍銷售。查本方案基本上問涵蓋了該項目悲營銷推廣策劃賽的全部內(nèi)容，盟包括市場態(tài)勢唯、項目本身的耕情況、市場定差位、營銷策略漢以及階段性推值廣的具體措施壓。通過整體的良營銷策略和具烤體的推廣措施灣，使銷售工作僵能夠順利的進夜行，盡快實現(xiàn)梁資金的回籠。贊二、營銷策劃遞的總體目標片1鳥．通過宣傳推戶廣，使項目迅詢速適應市場，叨提高項目的市娛場認知度；頂2傾．通過產(chǎn)品新柔形象的推廣宣鎮(zhèn)傳，使項目具渴備良好的市場南影響力。兄3暖．對有效資源皆的整合營銷，膛力爭在最短的見時間內(nèi)完成銷揭售工作，并以湖此建立良好的各市場口碑；廢4筐．樹立項目的信知名度，通過暑產(chǎn)品的成功，煌帶動企業(yè)的品迷牌提升。喪三、市場發(fā)展沒態(tài)勢小結紛1件．整體市場發(fā)佳展態(tài)勢莫據(jù)輪××鐘市房交所統(tǒng)計勝，致200茅5背年束××泥春季房交會以乞主城區(qū)房價成造交均價達到套亡內(nèi)面鹿積鴿310正0解元目/峰㎡途，患較鏟200趴4依年統(tǒng)計均價上腸漲類了郵25跑%厘，建筑面積單孕價漲幅絕對超密過雀50曠0愿元每平方米，災令葛××革一舉成為房價珠漲桃幅最快的地區(qū)籠之一，而此就前塞200頭3蜂年的房價昏較戲200鋼2孔年漲幅僅旨為樹5.5設%晴。而榆××枕秋季房交會又披呈現(xiàn)出另一中心態(tài)勢，消費者昌的購買欲望趨跌于平和，購買烏心態(tài)也越來越仔理智。澆對于目前局××聰市的房地產(chǎn)業(yè)煤仍然有許多有太利的因素，房棍地產(chǎn)業(yè)政策日飛趨完善、居民酒消費能力的不耐斷提高、城鎮(zhèn)瓣化步伐的加快錯、土地供應市礦場化、停止一械切形式的住房衰實物分配等，嫌都將會刺激綁××方市房地產(chǎn)業(yè)繼受續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展陶。因此須對司200媽5那～備200單6門年我市房地產(chǎn)豪市場的總體預箭測是：房地產(chǎn)筑開發(fā)規(guī)模持續(xù)僑上升；房地產(chǎn)嚷市場秩序更加舊規(guī)范；市場成什交量有望進一傷步擴大；房地叢產(chǎn)市場競爭加沿劇，房價穩(wěn)中替有升。追近期，央行決巡定加息，旨在類通過宏觀調(diào)控顏的手段來抑制答房地產(chǎn)市場的土泡沫。而這次賤利息增加的幅有度很小，對購條買者和開發(fā)商謠經(jīng)濟上的影響乞都不會太大。顫但在心理上產(chǎn)捧生的影響就不鳳容小視，因為蠅央行這次的加軟息已經(jīng)為下次世加息埋下了伏答筆升。拾土2陰．戚××皆縣房地產(chǎn)市場樹板塊邀××左縣蛙地區(qū)城市規(guī)劃添的主體形態(tài)是佳沿街為市，生雙活圈主要是以燕教育、醫(yī)療、己行政等單位為后中心。該縣居英民的就近心理得很明顯，這種見就近心理主要枝體現(xiàn)在新居住聾區(qū)和舊宅的重踏疊、辦公用房攜和住宅用房的準混合等現(xiàn)象。眼目前，商業(yè)形玩態(tài)已初具規(guī)模蓬，以宏聲廣場殘為代表的中心祥商業(yè)圈已成型誼?？傮w來看，廉××挑縣的交通、學劍校、醫(yī)療、商蹈業(yè)、農(nóng)貿(mào)等普吃通業(yè)態(tài)還是比騾較完善，配套傷設施也較齊全摧。債四、市場定位棗策劃封（一）項目基撲本情況分析雜××××既商務大廈地處泳××××××尸×××××蟻，位于轉××霧縣進城主干道刺北環(huán)路旁，東疾關農(nóng)貿(mào)市場斜湖對面，東臨蘿××弦天興礦業(yè)公液司照“余天興花郵園助”掃，南臨菌××緊縣城主干道北令環(huán)路，西臨紫堂田花園及匠××舞縣工商局職工亦集資建房住宅貌區(qū)，北為瓣××蓮縣煙草分公司辛住宅區(qū)，距宏價聲廣場和嶺××揭縣政府大樓約很40燒0鹽米釋。本項目與消××踢縣煙草公司住津宅區(qū)融為一體奧，環(huán)境優(yōu)美，砌交通便利；市舍政管網(wǎng)給水、刻排水、供電、俊供氣、通訊等川均已形成，城澆市配套較為完訊備，地理位置繩較為優(yōu)越。1．項目概況藥（磨1形）項目名稱：栽××××豈商務大廈旺（充2趁）項目地址：蓄××××××惑××××××法（鏟3性）占地面積：芝2610m碎2汽（副3.91物5兄畝）差（澆4歸）建設總規(guī)模葉：塞5801.7梯6m怒2薦（烘5崇）結構形式：察現(xiàn)澆框架結構團（咳6匹）項目總投資縮：潔約樣643.8餅2伙萬元必（淚7歪）建設方式：殖聯(lián)合建設斗2譜．面××××賊商務大廈商業(yè)節(jié)用房分布情況艷：趴（蹲1丈）一層商業(yè)用際房面積：打1150.9投6m工2鑰其中門面分布困情況如下表：醬序號丙門面編號鞠軸線位置滾面積（平方米僑）次備注腸1右eq\o\溜ac(艱○郊,1)病eq\o\泰ac(那○嘗,1)眾～框eq\o\上ac(姐○舞,3)鍵/珍eq\o\偽ac(很○朗,C)鼓～錯eq\o\膀ac(抓○兼,G)礎66.24梨2靠eq\o\烘ac(鳥○典,2)慢eq\o\躍ac(蠅○洲,3)漆～添eq\o\辨ac(巴○觀,5)同/照eq\o\穴ac(榆○娛,C)掀～妥eq\o\競ac(腦○猴,G)潮88.32閱3累eq\o\湊ac(晴○凝,3)春eq\o\西ac(擁○勸,5)進～窯eq\o\煎ac(榆○瓦,7)歷/顆eq\o\辛ac(幼○沉,C)咐～駁eq\o\賞ac(濕○北,G)潛88.32治4憶eq\o\虛ac(臘○壩,4)梨eq\o\丑ac(葡○央,7)藍～彎eq\o\喇a(chǎn)c(本○遍,9)鉆/驕eq\o\摧ac(惰○隙,C)責～堵eq\o\件ac(澇○紫,G)塞63.14陷5嫁eq\o\湊ac(影○不,5)曲eq\o\析ac(震○異,9)問～賊eq\o\蚊ac(囑○疼,11)栽/亂eq\o\儀ac(久○禁,C)訴～替eq\o\典ac(絮○者,G)知92.46覆6辭eq\o\挨ac(借○首,7)撤eq\o\宣ac(辯○焰,17)淡～伴eq\o\團ac(螞○露,19)蹲/握eq\o\參ac(桶○款,C)斧～跌eq\o\訊ac(乓○衰,G)投92.46芒7躍eq\o\灑ac(蕩○沖,8)秤eq\o\善ac(炸○熊,19)鑄～盟eq\o\證ac(濱○睜,21)宰/錦eq\o\棒ac(蘇○量,C)?！珨q\o\毯ac(萄○偏,G)問63.14敏8洲eq\o\閘ac(厲○鍋,9)蚊eq\o\徹ac(聾○插,21)如～墓eq\o\未ac(像○石,23)窄/仙eq\o\耽ac(懸○柳,C)彈～昂eq\o\誼ac(螺○么,G)幣88.32疑9畝eq\o\劣ac(誰○培,10)擾eq\o\買ac(抵○蠢,23)纖～地eq\o\屆ac(給○短,25)譽/善eq\o\泡ac(俱○蔑,C)鞭～輪eq\o\遍ac(斬○黨,G)餡88.32斗10性eq\o\澤ac(燕○面,11)踏eq\o\麗ac(螞○南,25)婆～務eq\o\勞ac(概○司,27)伍/甲eq\o\前ac(押○坡,C)錢～昂eq\o\是ac(宮○飛,G)備88.32遠11僅eq\o\郊ac(畢○言,12)遵eq\o\賣ac(日○缸,27)熱～護eq\o\丹ac(吃○侄,29)餐/熄eq\o\參ac(往○而,C)殼～怖eq\o\標ac(響○鉗,G)叢63.14夸合計牽882.1匯9乎平方米起講毫（式2吸）二層商業(yè)用疏房面積：膏1150.9挖6m機2慧（鍛3希）瓶三層商業(yè)用房憤面積：礦1150.9舟6m森2功（顯4久）四層辦公用喪房面積：速886m因2獅（獻5貪）五層辦公用姓房面積：累731.44毀m桂2勤（雪6果）六層辦公用突房面積：梯731.44為m套2何（一至三層分債布祥圖附后）堆（二）項貝目錯SWO渣T臂分析言類別鄉(xiāng)內(nèi)之芬挽容龍措券添纖施賴優(yōu)勢強（露S青）啟（貫1減）項目位于該云縣的經(jīng)濟核心藍地，地理位置皮極佳；之（始2勁）周邊商業(yè)市偵場成熟，配套芒設施齊全；竭（多3譽）具有良好的徑增值潛力。凱項目的形象設嫁計和推廣主題烤應以項目的優(yōu)達勢為依據(jù)，通翼過廣告宣傳和往主題推廣將優(yōu)饒勢準確地傳達靜給市場，最大阿化的發(fā)揮項目負的主要優(yōu)勢。醒劣勢桿（減W注）般（湊1護）企業(yè)知名度竟不高，項目規(guī)布模較小；蛛（虛2帖）項目營銷人凳員欠缺經(jīng)驗，峽不具備專業(yè)水顆平。搜樹立蒼××智旗幟，強化品友牌意識，營銷母人員積極學習高和借鑒實作經(jīng)批驗，以誠信的吃態(tài)度開展工作慰，并通過準確仔的市場定位來衡消除劣勢。暗機會輕（鈔O沾）統(tǒng)（木1牧）短時間內(nèi)項母目周邊不會有壇同類型物業(yè)面膨市；燒（敞2萍）本項目在該極地區(qū)有較大的券市場潛力，市慈場機會較好；弄（譜3桿）人們對投資薦型物業(yè)有著濃釘厚的興趣與足床夠的信心。居堂在市場定位中牢把投資者作為獵主要目標客戶械群之一，而在俗之后的營銷推殺廣工作中，也漠應把他們作為卷主要的推廣對犁象。竟威脅?。慣漁）預（顫1然）該地區(qū)商業(yè)卵用房市場已比慧較成熟，市場慘行情上揚空間近不大；肅標章（菌2葉）潛在的競爭醫(yī)對手。圈剩邀未對競爭對手進攪行詳細、準確如的了解和分析糞；選擇正確的嚼入市時間，合忠理定價，發(fā)揮聯(lián)自身的優(yōu)勢，寒抓住主要的目螺標客戶群體。鏟（三）定位分期析蛙1換．樓宇定位闡行述菜本項目是集辦城公樓、寫字間稿及商業(yè)物業(yè)于到一身的綜合性爬商務大廈，因浸此其功能很齊虹全，可用作辦碧公、經(jīng)商以及愈投資；本項目隔的最大利潤點允在一層門面和爬二層商鋪上。辦2苦．目標客戶群斬定位匪本項目結合區(qū)快位情況、項目啟推廣策略及項兼目所處的綜合奶環(huán)境來定位目字標客戶群：協(xié)（膽1黨）看好本項目腰商業(yè)用房發(fā)展撥前景的投資性扒客戶；塌（穿2負）日雜商品、短建材、餐飲、肺娛樂、保健等掛個體經(jīng)營戶。3．價格定位漲（胞1拍）襲××××××未×確辦公經(jīng)營用房后（深3353.2革4m響2校）：擊按照我公司與宰××××××香××贊簽訂的《聯(lián)合晝開發(fā)協(xié)議》中炭有關約定，確即定銷售價格如奧下表：承分布樓層廊面積（平方米疲）裹銷售價格（涌元冒/獻平方米）幟備注戶一層貪268.77總5000縱二層色125.94河1800撞三層灑609.65界1800者四層形886織1200反五層猶731.44淹1200蕩六層僚731.44刊1200廚（注：因?qū)m××××××攀×搶聯(lián)建分得辦公轟用房卷1400m完2蹤，五、六層實痕際出售面積各紡為材31.44m弟2鄙）蓄（播2拾）平街層門面乘（緞882.19綠m慨2滿）：撈商業(yè)用房的價展格測定運用市議場比較法，該曲項目周邊市場痰上可類比的項磚目主要惡有元“層**可及屑**繞花噸園破”勞。傘市場比較法系尚數(shù)修正表：情項目名稱冒均價過區(qū)域因素修正德個別因素修正婦調(diào)整后均價期世紀金?；▓@頁5600絞94鬧96昌5053熊天興花園依4700鉗95少97鎖4331他紫田花園購4800喚95紋96耍4378羊新東方花園破4800辭94諒95社4286嗽注齡：糊a坡．表中各修正嘩系數(shù)表示分母償，分子均腫為跪10雅0第；購b雀．表內(nèi)所述均假價為建面均價咸；梢c部．單位：巡元符/月平方米。勸市場比較法加窯權系數(shù)修正表瞧：渠相對項目揭價格質(zhì)權重課運算結果塑調(diào)整后相對本網(wǎng)案的基準價格端**辛花園泥5053墻0.2相4480.5瓜**極花園并4331密0.3秩**壯花園萬4378夏0.3主**配花園籠4286負0.2割通過測算，本歲項目幅平街層門面烈的建面均價需為司4480.狠5啞元術/浮平方米，意考慮本項目的繼房屋品質(zhì)、區(qū)泳位環(huán)境較好，腸且周邊暫無同芹類型物業(yè)上市繼，建議將銷售廟均價定主為屠480塔0征元覆/毀平方米。爹門面編號震面積縫（平方米）邁銷售均價傳（鑼元研/此平方米）礎修正歪系數(shù)誰銷售價格煎（蛋元上/相平方米）吵備注孫eq\o\趙ac(窄○咸,1)地66.24軟4800蓬1狂4800綁層高誕4.5m窮eq\o\樣ac(起○沉,2)目88.32盡4800區(qū)1.05斃5040籠層高慘4.5m哄eq\o\邁ac(屠○曠,3)剃88.32窯4800碎1.05裁5040臉層高降4.5m蛋eq\o\悠ac(誕○滲,4)臣63.14貌4800害0.95瘋4560況層高月4.5m桐eq\o\偏ac(席○瓜,5)旬92.46縱4800捎1靈4800眨層高斧4.8m決eq\o\小ac(沸○始,7)寸92.46眼4800施1劈4800例層高被4.8m萍eq\o\隔ac(生○咳,8)稀63.14齡4800填0.95普4560肉層高仰4.8m顯eq\o\誘ac(狹○洲,9)臭88.32犧4800岡1.1勇5280拋層高尾5.1m題eq\o\兔ac(撈○閉,10)靈88.32槍4800怖1.1津5280陜層高謀5.1m桑eq\o\搏ac(萌○河,11)噴88.32上4800雄1.1區(qū)5280際層高擱5.1m勞eq\o\灰ac(添○柱,12)漆63.14愿4800賴0.98活4704變層高結5.1m物（盟3區(qū)）二、三層商譽鋪線（屢1566.3匆3m錯2忌）：摩因前期市場調(diào)私查未了解到相害關市場信息，舅本項目二、三卡層商鋪的價格網(wǎng)定位無可比性盜參照；但因周伸邊同類型商鋪延較少，本案商巧鋪的面市恰好桃填補了市場空協(xié)缺，這也許正癢是一個機會。拳結合本案所處店地理位置、市削場環(huán)境以及目專前住宅和門面紙價格綜合分析安，建議將二、梢三層商鋪價格農(nóng)定捏為劫150彩0震～千200籌0殿元潤/衫平方米。江方案一：如單懼層整體出售，連按伯180仇0廢元防/欺平方米；爹方案二：如將攤二層與一層門鞭面分塊搭配出燭售，則將門面柄售價相應調(diào)犧高井150械0膚元結/牽平方米；眾方案三：如單夜層合理分割出估售，張按懷200滿0傘元惠/薦平方米。撲4膏．付款方式的毫設定：埋（坐1柱）一次性付款粉：享杠受琴9.岔7掌折優(yōu)惠，首段付誠1錢萬元定金，合慰同簽訂時付清巧合同余款。必（局2圓）銀行按揭付衣款：享鋒受切9.匹9叼折優(yōu)惠，爭律取療7遞成夾2版0奸年。土五、營銷推廣粒策劃荷（一）廣宣執(zhí)屢行計劃：香1活．廣告總精神藥：斥××××得商務大攤廈稼—設—宗核心商業(yè)旺地悉，絕版黃金商押鋪；絮××××蒼商務大騰廈液—動—鮮國企打代造拌·譽實力鉅招獻鋪·廟現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)降2華．止廣告受眾劃分見：錫銷售廣告針對旦專業(yè)市場經(jīng)營廊組織者和收益下性物業(yè)投資者打，主要針對建脹材類廠家直銷騎、指定品牌代爛理商、統(tǒng)一經(jīng)掏銷商、超市及迅娛樂保健行業(yè)等經(jīng)營者等。相3斜．燒媒介組合：辭根據(jù)本案特性稅，其目標消費刃群為私企、商贊人和投資客戶常，如僅通過一擺種媒體無法達才到立體傳播宣病傳效果。因此漂，本案的媒介嶺選擇采取整合烘優(yōu)勢資源、互擔動傳播策略。誼序號熟選用媒介談推廣方式副備榴講按注痰1京戶外廣告冒及橫幅繼于銷售中心上鑒部醒目位置設悟戶外廣告牌，隙并在鄰近主要深交通道路上設族置橫幅，內(nèi)容軋簡潔、主題明責確、色彩鮮明查、引人注目。債2艇簡易樓書也采用傳單式單任頁雙面彩印樓駛書，委托城××××××繩××籍縣發(fā)行站將傳棕單夾于報紙中口向市場投放。彼3啞軟廣告王銷售開盤時，政聘請當?shù)匮膹楆牫謴V告布副鳴繞城市主干道磨一周，營造熱罩銷聲勢。黃（二）銷售策冬略永商業(yè)地產(chǎn)的運捉作模式通常是優(yōu)市場經(jīng)營成熟府后再進行銷售務，市場運作成咳熟前銷售難度獲較大，也不能捉賣出項目真正沉的價值所在，劑銷售的風險大序。同時，市場運經(jīng)常會出現(xiàn)項噸目賣到最后越眾難賣，其原因抵是銷售控制沒著有做好，川優(yōu)勢房產(chǎn)范先被賣掉，剩農(nóng)下的銷售難度雜自然加大。原越本是等著后期命實現(xiàn)利潤目標臂的，卻因為缺絞乏調(diào)價資本、沙缺乏競爭優(yōu)勢枯，而只能放棄據(jù)對利潤的追求花。東為合理控制上廊述不利狀況，另實現(xiàn)利潤最大較化，在本案銷艦售策略中，我兇們將董以的“沒指定鋪位銷蜂售償”被，來配合整體拋促銷。毯總體思路獵：項目運作的測整體思路中，灑控制綜合成本佛、追求最大的胸效果，并且在圓策略的執(zhí)行中肌始終保持一條趴完整、清晰的院核心思路。躬基本政策執(zhí)：將產(chǎn)品分類神打包，預帖留偏20南%冒優(yōu)勢門面（如劍轉角處門面）誘，免其余門面和商襯鋪炕爭取腥按產(chǎn)品立體布國局予以搭配，紅每次發(fā)售，都益以一個組團產(chǎn)糾品為計量單位程（一層門面和鈔二層商鋪搭配潔銷售）。蝦其優(yōu)勢是：用狗相對低價門面忙做硬性促銷、藍打開市場，用怎相對高價產(chǎn)品壺塑造產(chǎn)品品質(zhì)仆，建立市場形糧象。高、低價超產(chǎn)品結合發(fā)售竿，控制資金回紡籠的正常比例漢；限制買家挑馬選產(chǎn)品，控制找因剩余鋪位缺請乏調(diào)價空間造迅成的利潤損失筍。謠1協(xié)．階段性推廣但策略：堆※懸第一階段：公妥開期萬營銷目的：低鋪價入市，占領表市場先機回銷售目標票：薪20%設銷售時間寫：泳2瞧2慎天（內(nèi)部認購靜期及公開期）脈營銷賣點老：獻1觸5突天內(nèi)實行價犯格監(jiān)9.腔5析折優(yōu)惠活動。助廣告集中宣玉傳汽9.煩5認折的優(yōu)惠活動梅，具體工作現(xiàn)依場配合。冷※學第二階段：強半銷期貿(mào)銷售目標截：果50%筆銷售時間存：義9注0轟天翻營銷賣點：棠蓄香街最后的黃奮金商鋪會媒體支持及現(xiàn)計場工作配合。填※扇第三階段：持念續(xù)期份銷售目標錘：栽30%各銷售時間桂：油6醋0翅天波階段性營銷策擁略蔬:永察主推黃金鋪面捎推出預留的好蛛位置鋪面，實襪行超高價發(fā)售四。寄2過．銷售中心：兵（纖1筐）內(nèi)部設施：擊占用一間門面即作為銷售中心淚，內(nèi)部簡單裝述修，其整潔增清爽即可，銷抬售中心人口兩饞側各設花籃一嫩排，入口上部帖設段“經(jīng)銷售中擦心陶”首門牌；將公司拐營業(yè)執(zhí)照、資亭質(zhì)證書以及項伴目規(guī)劃許可證哀、建設許可證凍、銷售許可證沿等證明文件復史印上墻，并制興作銷售房屋平胃面圖、房屋銷魯售情況控制表忘上墻。觸（通2決）銷售隊伍：歸由公司派遣財菠務人員和兩名白以上銷售代表區(qū)進駐銷售中心采，并在留××?？h臨時招聘一罰至兩名置業(yè)顧設問，組成銷售迅部。液銷售隊伍的組墓建以本公司派際遣員工為基礎套，招聘人員為衡補充，在銷售喪前必須對置業(yè)凍顧問加強商業(yè)檔地產(chǎn)知識培訓俯，為商業(yè)銷售悟的進行提前準坦備。題3鏈．調(diào)價比例原喉則的設定：炎調(diào)價最主要的泄目的是為了最蚊大可能的刺激什銷售，對客戶看而言，產(chǎn)品旺游銷，是他們認勢可和追捧漲價去的首要前提。體人為因素過于右明顯調(diào)價，只慮會導致客戶不飛信任和反感。遙因此，本案在古調(diào)價應遵循以賤下兩個原則：樓一是戰(zhàn)略性原剝則：以針對本案可控黑因素，上調(diào)比夫例客在駕4童～麗6粗%杯之間。每次調(diào)解價的幅度既能袍給前期購房者芹產(chǎn)生信心，又哄能給未購者帶裂來刺激，產(chǎn)生敏導購欲念，同廈時，每一步調(diào)捷價都應明確價勺格支撐點，切計忌人為因素明浴顯的價格調(diào)整瓶。哭二是戰(zhàn)術性原桃則：瓣在戰(zhàn)略性原則餓的指導下，針宇對本案不可控捎因素，在實際望操中，根據(jù)銷兩售量的進度、瓜客戶的購買狀棕況、競爭對手茅狀況等予以靈吹活應對和調(diào)整餓。吃4主．銷售控制：閑（鋪1縮）慚入市時機：鹿本項目確定由娃我公司自己銷徒售，銷售隊伍士暫定轉于績200刷6鳳年以1賭1碰月上旬進場，命入市開盤時機榆暫定為危200批6財年印1糟2冰月烈8隔日擴，期間為銷售勞籌備和市場導旬入蓄勢期。但（界2漲）銷售目標：法銷售周期紗預計銷售罩率骨%煤執(zhí)行時間衰公開期靈20代200哪6刻年祥1劣2粥月你強銷期警50接200劇7產(chǎn)年案1損～騾3搞月慘持續(xù)期炭30笛200槍7耽年于4尸～跪5濃月燃合計妙100貼注：以上銷售且指標的執(zhí)行情丘況在各銷售階疲段內(nèi)可作互補畫及順延。粗（三）賣點分蓋解：咸1曾．交通及區(qū)位貍優(yōu)勢：字本案位于昏××××××絹××××××屋×序北環(huán)路旁，距相宏聲廣場和關××拌縣政府大樓約樂40片0諷米趁，物流通暢，鋒交通極其便捷累，城市配套較素為完備，地理無位置較為優(yōu)越竄，商業(yè)氛圍較黃為濃厚，隨著態(tài)城市改造及現(xiàn)布代化建設，該仁地區(qū)具有極大彈的升值潛力。燒2釀．知名品牌后圣盾：穩(wěn)品牌的號召力頑表現(xiàn)在房地產(chǎn)術產(chǎn)品上，就是丟開發(fā)商的實力叮和誠信帶給消柿費者置業(yè)、投忘資的安全感；張實力強、誠信密度高，安全感翻就越強，回報黨就越大，品牌吃號召力就越顯香著。我公司雖懇不及聰××××××企××××潔等具有品牌效棵應，但作為實紐力雄厚的工××控旗下企業(yè)，一受定會給消費者初極大的置業(yè)安晃全感和投資信醒心。并且，本豆案競外立面設計為圾高貴、大氣的探歐式風格，可頁望成為地標性血建筑，會讓業(yè)相主倍感自豪。村3救．功能提升型喬價值：泉商業(yè)投資領域陜有一種說法墊是時“墳一鋪養(yǎng)三同代越”懂，本案后面為藥××促煙草集資小區(qū)凳，加上周邊新喂建樓盤住戶和政原有居民，本抗身就是一個巨灑大的商業(yè)消費向市場，不論是格投資建材還是罪私營經(jīng)商，都愈必然會帶來可難觀收益。雜（四）銷售管蓬理：裕1膚．命崗位職責：獵★炮銷售經(jīng)理儲（舌1羊名）快◆剖編制項目銷售訓計劃，并對銷葉售節(jié)奏作出總妖體控制，保證潔銷售流程的順柱利進行。黑◆稀負責對銷售人論員的日常業(yè)務乒培訓及工作指魄導，組織項目篇組人員完成公劍司所下達的各嶺項銷售指標。餡◆雖負責對宣傳物垃料的設計構思肆，指導完成銷山售資料的設計責、印刷制作和牲督促銜接工作闊。峽◆丙定期組織銷售摘總結，負責完炒成營銷各階段的中的分營銷執(zhí)壁行報渠告。對銷售執(zhí)科行的情況作檢膽驗評估，根據(jù)待評估結果對銷侄售工作進行調(diào)異整和修正。饅◆敘負責項目銷售悅中心與公司本躲部的工作銜接帆和協(xié)調(diào)懂。都◆面協(xié)助置業(yè)顧問賽完成客戶談判罪工作。球◆程定期做好銷售富數(shù)據(jù)匯總，及菠時向公司反饋門銷售信息，為框營銷工作的系捎統(tǒng)性及決策的糕科學性提供支堂持。躍◆記負責完成項目蜓價格水平漲幅辯控制和推售計沫劃。姜★校置業(yè)顧問養(yǎng)（俯2喊～頁3罷名）滋◆幸為客戶提供詳寺細而周到的置曠業(yè)咨詢服務。舉◆擠參與市場調(diào)查顆、撰寫調(diào)研報俊告、反饋市場燙信息，為相關喚決策提供市場球依據(jù)。差◆劇參與各項宣傳射推廣活動的實余施。貓2摘．案場銷售物漆料制定：李（套1津）客戶資料登憂記表合（劍2課）現(xiàn)場銷控表佳（斗3決）周、月銷售仁報表宜（何4存）客戶成交表勿3罪．銷售流程：客戶看房置業(yè)咨詢蒙產(chǎn)生意向并交查納定金深客戶提供個人園資料闖簽訂購房合同仗及銀行按揭貸柜款合同合同備案登記隱客戶按合同約驅(qū)定付款垮辦理房屋產(chǎn)權靠證鋼六、營銷經(jīng)濟洗測算：騰1籌．開發(fā)成本核階算：甲（單位：萬元內(nèi)）饞序號骨費例鍛用雞蛙名貧別稱母計魄繡算互握標倘網(wǎng)準非計伶乎硬算岡專品式夜金章您額擱1井土地費用候評估價君166.52坐2鋤前期費用醋65.84佛（劉1話）久設計費完1煙0準元戶/m氧2滿5838鞋m蓄2荒×1膨0功元瘋/m梢2親5.84膊（忌2姻）反各項催規(guī)費趴60洞3煙工程監(jiān)理費炎2.5濟4譽建造成本窯706筑（毀1興）儉建稱安禽工程費案606潛（睡2讓）刻環(huán)境工程費成40焰（盞3黑）涉供水、供電縮6婚0摔5右后期費用葡78.8盤2元（律1甜）濁新建總登記費而0.1%黎銷售總蝦額裂×0.1%婆1.主0海4戀（食2恒）遷交易手續(xù)利費慨2%輩銷售總汪額詠×2%索2煙0.